giải pháp tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố hải dương,tỉnh hải dương

HỌCVIỆNNÔNGNGHIỆPVIỆTNAM

LƯƠNG THỊ VÂN ANH

GIẢIPHÁPTĂNGCƯỜNGCÔNGTÁCTHẨMĐỊNH
CÁCDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNGKHUĐÔTHỊ
TRÊNĐỊABÀNTHÀNHPHỐHẢIDƯƠNG,
TỈNHHẢIDƯƠNG



Chuyên ngành:

Quản lý kinh tế

Mã số:

60 34 04 01

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Văn Song

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thị Vân Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc GS. TS Nguyễn Văn Song đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Kinh tế tài nguyên và môi trường, Khoa Kinh tế và phát triển nông thôn - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Sở Xây dựng Hải
Dương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thị Vân Anh

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ............................................................................................................. v
Trích yếu luận văn .......................................................................................................vii
Thesis Abstract ............................................................................................................ ix
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................ 2
1.3.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị............ 4
2.1.
Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị .......................... 4

2.1.1. Các khái niệm liên quan ................................................................................... 4
2.1.2. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị ................................................... 6
2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị ............................................................................................................. 16
2.2.
Cơ sở thực tiễn về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị ..................... 18
2.2.1. Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Hà Nội ...... 18
2.2.2. Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Quảng Ninh ..... 19
2.2.3. Bài học kinh nghiệm ...................................................................................... 21
Phần 3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 22
3.1.
Đặc điểm cơ bản tỉnh hải dương..................................................................... 22
3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................... 22
3.1.2. Địa hình, thổ nhưỡng ..................................................................................... 22
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 22
3.1.4 . Khó khăn và thuận lợi trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương ............................. 31
3.2.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 34
3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu ......................................................................... 34
3.2.2. Phương pháp phân tích số liệu ....................................................................... 35
3.2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................... 35

iii


Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................. 38
4.1.
Thực trạng các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hải Dương ..............................................................................................................38

4.1.1. Cơ quan nhà nước tham gia vào công tác thẩm định các khu đô thị trên
địa bàn thành phố Hải Dương ........................................................................ 38
4.1.2. Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hải Dương ..................................................................................................... 43
4.2.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương........................................................ 45
4.2.1. Thẩm định nội dung thiết kế cơ sở ................................................................. 45
4.2.2. Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng ................................. 54
4.2.3. Đánh giá chung .............................................................................................. 59
4.2.4. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Thanh Bình............................. 59
4.2.5. Ý kiến các chuyên gia .................................................................................... 63
4.3.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương ........................................ 64
4.3.1. Môi trường pháp lý ........................................................................................ 64
4.3.2. Quy trình thẩm định ....................................................................................... 68
4.3.3. Thông tin ....................................................................................................... 71
4.3.4. Quản lý nhà nước đối với dự án xây dựng khu đô thị ..................................... 74
4.3.5. Đội ngũ cán bộ thẩm định .............................................................................. 79
4.3.6. Các tiêu chí đánh giá dự án trong thẩm định................................................... 83
4.4.
Định hướng và giải pháp chủ yếu nhằm tằng cường công tác thẩm định
các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương ....... 86
4.4.1. Định hướng cho công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị..... 86
4.4.2. Giải pháp ....................................................................................................... 86
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................. 101
5.1.
Kết luận ....................................................................................................... 101
5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 103
Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 105

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Thống kê diện tích, dân số toàn tỉnh năm 2013. ........................................... 24
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh Hải Dương. ............................................... 25
Bảng 3.3. Nhu cầu đất ở toàn tỉnh Hải Dương.............................................................. 27
Bảng 3.4. Dự báo quỹ đất ở ......................................................................................... 31
Bảng 4.1. Danh mục các dự án đang triển khai trên địa bàn thành phố Hải Dương ...... 44
Bảng 4.2. Mức độ phù hợp thiết kế cơ sở với quy hoạch ............................................ 45
Bảng 4. 3. Mức độ phù hợp thiết kế cơ sở về vị trí, địa điểm xây dựng ....................... 46
Bảng 4.4. Khả năng kết nối hạ tầng của khu vực ......................................................... 46
Bảng 4.5. Số lượng dự án có thiết kế cơ sở phù hợp về phương án công nghệ, dây
chuyền công nghệ .......................................................................................... 47
Bảng 4.6. Mức độ phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ............ 48
Bảng 4.7. Số lượng dự án có giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn xây dựng, bảo vệ môi
trường, phòng chống cháy nổ ......................................................................... 49
Bảng 4.8. Mức độ phù hợp của các giải pháp thiết kế về đảm bảo an toàn xây dựng,
bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ ....................................................... 49
Bảng 4.9. Mức độ tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế .............. 51
Bảng 4.10. Năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề của tư vấn thiết kế ...... 51
Bảng 4.11. Số lượng dự án có giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng
mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở ................................................ 52
Bảng 4.12. Mức độ phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn,
hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở ........................................ 52
Bảng 4. 13. Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ..................................................... 53
Bảng 4.14. Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư ......................................................... 54

Bảng 4. 15. Thực trạng tổng mức đầu tư, chi phí vận hành và giá đất tại các khu đô thị55
Bảng 4. 16. Khả năng huy động vốn theo tiến độ của chủ đầu tư................................. 56
Bảng 4.17. Hiệu quả tài chính của dự án ..................................................................... 56
Bảng 4.18. Hiệu quả kinh tế - xã hội ............................................................................ 57
Bảng 4.19. Các chính sách khuyến khích đầu tư dự án xây dựng khu đô thị ................ 65
Bảng 4. 20. Chế độ, chính sách quy định lập và thực hiện dự án sát với thực tiễn ....... 66
Bảng 4.21. Sự chồng chéo các văn bản quy phạm pháp luật trong thẩm định dự án đầu
tư xây dựng khu đô thị ................................................................................... 66
v


Bảng 4.22. Sự thay đổi các quy định của nhà nước trong công tác thẩm định dự án
trong 10 năm trở lại đây ................................................................................. 67
Bảng 4.23. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan thẩm định ................... 68
Bảng 4. 24. Thời gian tiến hành thủ tục hành chính .................................................... 69
Bảng 4. 25. Số lượng thủ tục hành chính..................................................................... 69
Bảng 4. 26. Mức độ rõ ràng của quy trình thẩm định tại cơ quan thẩm định ................. 69
Bảng 4. 27. Mức độ ảnh hưởng của quá trình thẩm định của cơ quan nhà nước đến
tiến độ thực hiện dự án................................................................................... 70
Bảng 4. 28. Mức độ thông tin từ người dân tới người cơ quan thẩm định .................... 72
Bảng 4. 29. Mức độ thông tin giữa các cơ quan nhà nước thẩm định........................... 72
Bảng 4. 30. Mức độ phản ánh thông tin tới chủ đầu tư trong quá trình thẩm định ........ 73
Bảng 4. 31. Mức độ hợp lý của cơ quan quản lý nhà nước tổ chức bộ máy thẩm định . 74
Bảng 4.32. Mức độ thay đổi phù hợp với thực tế của cơ quan quản lý nhà nước ........ 75
Bảng 4.33. Quy chế quản lý khu đô thị sau chấp thuận dự án ...................................... 75
Bảng 4. 34. Trách nhiệm của chủ đầu tư khu đô thị với những vấn đề phát sinh trong
khu đô thị ...................................................................................................... 76
Bảng 4.35. Mức độ dịch vụ công cộng trong khu đô thị ............................................... 76
Bảng 4.36. Danh sách dự án thanh tra từ 2013-2015 ................................................... 77
Bảng 4.37. Chất lượng tập huấn về công tác thẩm định ............................................... 80

Bảng 4.38. Trình độ của cán bộ thẩm định ................................................................... 80
Bảng 4.39. Trình độ của cán bộ phù hợp với chuyên môn thẩm định ........................... 80
Bảng 4.40. Thái độ của cán bộ thẩm định ................................................................... 81
Bảng 4.41. Kiến thức chuyên môn của cán bộ thẩm định ............................................ 81
Bảng 4.42. Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định ........................................................... 82
Bảng 4.43. Mức độ phù hợp với thực tế của các tiêu chí ............................................. 83
Bảng 4. 44. Mức độ rõ ràng, chặt chẽ của các tiêu chí.................................................. 84

vi


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lương Thị Vân Anh
Tên luận văn: Giải pháp tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế . Mã số: 60 34 04 01
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của luận văn: Nhằm đánh giá thực trạng công tác thẩm
định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn
thành phố Hải Dương, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác
thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương.
Các phương pháp nghiên cứu đã sử dụng
+ Phương pháp thu thập dữ liệu
Dữ liệu thứ cấp phục vụ nghiên cứu này bao gồm: Thu thập báo cáo các số liệu từ
các cơ quan quản lý, số liệu từ các chủ đầu tư thực hiện dự án và các số liệu thống kê đã
được công bố trên sách báo, tạp chí và phương tiện truyền thông.
Dữ liệu sơ cấp phục vụ cho quá trình nghiên cứu gồm: là những số liệu được thu
thập thông qua phỏng vấn trực tiếp, thông qua phiếu điều tra 12 chủ đầu tư thực hiện dự
án, 26 các cán bộ tham gia vào quá trình thẩm định dự án, 110 người dân sống tại 12

khu đô thị.
+ Phương pháp phân tích thông tin: Phương pháp thống kê mô tả, phương
pháp so sánh, phương pháp chuyên khảo.
-Các kết quả nghiên cứu đã đạt được và kết luận
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn về tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án đầu
tư xây dựng khu đô thị.
+ Đánh giá thực trạng các nội dung trong thẩm định các dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương. Phân tích các yếu tố ảnh hướng đến công
tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: môi trường pháp lý, quy trình thẩm
định, thông tin các bên, quản lý nhà nước đối với các dự án, đội ngũ cán bộ thẩm định,
các tiêu chí đánh giá trong thẩm định.
vii


Những hạn chế trong việc công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị là: Chưa có quản lý chặt chẽ từ cơ quan nhà nước trong quá trình triển khai nên việc
thực hiện các nội dung dự án đầu tư khu đô thị đã phê duyệt chưa sát với thực tế; môi
trường pháp lý chưa đồng bộ trong công tác thẩm định vẫn có sự chồng chéo giữa các
cơ quan nhà nước; phản ánh thông tin từ các bên trong quá trình thẩm định còn kém;
trình độ cán bộ thẩm định phù hợp với chuyên môn song chưa có kênh thông tin để tổng
hợp các dự án; các tiêu chí đánh giá mới ở mức độ trung bình gây khó khăn trong việc
đánh giá của cán bộ thẩm định.
Để thực hiện tốt công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa
bàn thành phố Hải Dương cần áp dụng đồng bộ các giải pháp sau:
+ Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
+ Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: giảm tải thủ
tục hành chính trong quy trình thẩm định; phối hợp linh hoạt giữa các cơ quan nhà nước
có liên quan;
+ Hoàn thiện thông tin trong công tác thẩm định: nâng cao chất lượng của công

tác thu thập thông tin cho cán bộ; tăng cường hệ thống thông tin; đầu tư thêm máy móc
thiết bị và đưa chương trình phần mềm tin học ứng dụng;
+ Hoàn thiện sự quản lý nhà nước: tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; ban
hành quy chế quản lý sau chấp thuận.
+ Giải pháp liên quan đến đội ngũ cán bộ: nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ;
tăng cường sự phối hợp giữa các cán bộ.
+ Giải pháp liên quan đến các tiêu chí đánh giá dự án.
Trong thời gian qua, công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
trên thành phố Hải Dương đã ngày một hoàn thiện hơn. Song vẫn còn những tồn tại cần
khắc phục, quan trọng nhất vẫn là cơ chế, quy định sau khi thẩm định được chặt chẽ sẽ
làm tăng cường hơn nữa công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nâng cao
chất lượng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị trong thời gian tới.

viii


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Luong Thi Van Anh
Thesis title: Solutions to strengthen the appraisal of investment projects on
construction of urban areas in locality of Hai Duong city, Hai Duong province.
Major: Economic management . Code: 60 34 04 10
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives: In order to evaluate the status of the appraisal of
investment projects on construction of urban areas in locality of Hai Duong city,
analysis of factors affecting on the appraisal of those projects and suggest some key
measures to strengthen the appraisal of investment projects on construction of urban
areas in locality of Hai Duong city.
Materials and Methods
+ Methods of data collection
The secondary data in service of this research includes: Collecting data reported

from the management agencies, figures from the investors of the projects, and the
statistical data which have been published in books, magazines and media.
The primary data in service of this research process includes: these data were
collected through direct interviews, questionnaires through 12 investor of the project, 26
of the staff involved in the project appraisal process, 110 people living in 12 urban
areas.
+ Method of information analysis: The descriptive statistics method,
comparative method, monographic method.
- The research findings have been achieved:
+ The theoretical bases and practicality of the strengthening the appraisal of
investment projects on construction of urban areas, and factors affecting on the
appraisal of investment projects on construction of urban areas.
+ Evaluation the status of contents in the appraisal of investment projects on
construction of urban areas in locality of Hai Duong city. Analysis of factors affecting
on the appraisal of investment projects on construction of urban areas, such as:
legislative environment, appraisal process, information from parties, state management
towards the projects, team of evaluation officers, evaluation criteria in the appraisal.

ix


The restrictions in the appraisal of investment projects on construction of urban
areas including: no strict management from government agencies in the implementation
process, thus the contents approved for implementing of the investment projects on
construction of urban areas are not close to reality; the legislative environment is not
uniform in the evaluation work, there is still an overlap between state agencies;
information reflected from the parties during appraisal process is still poor; qualification
of appraisal officers suits the specialization but there is no information channel to
aggregate projects; new evaluation criteria is in a medium level causing difficulties in
the evaluation of the appraisal officers.

In order to well implement the appraisal of investment projects on construction of
urban areas in locality of Hai Duong city, the following solutions should be uniformly
applied:
+ To complete the appraisal contents of investment projects on construction of
urban areas.
+ To complete the appraisal process of investment projects on construction of
urban areas: offloading the administrative procedures in the appraisal process; flexibly
coordinating between state agencies involved;
+ To complete the information in the evaluation work: improve the quality of the
information collection for staff; strengthening the information system; additional
investment of machinery and equipment and put computer software programs into
application;
+ To complete the state management: strengthening the inspection and
examination; promulgating the management regulations after approval;
+ Solutions related to the contingent of cadres: raising the level of the staff;
strengthening the coordination between the officers;
+ Solutions related to project evaluation criteria.
In recent years, the appraisal of investment projects to build urban parks in Hai
Duong city has an enjoyable day. There are still some problems to be overcome, is still
the most important mechanisms and regulations after strict evaluation will be made to
further strengthen the appraisal of investment projects to build urban areas, improve the
quality technical infrastructure of urban areas in the future.

x


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Một trong những nhiệm vụ quan trọng của việc quản lý đầu tư và xây

dựng là quản lý tốt công tác chuẩn bị đầu tư, trong đó có việc lập, thẩm định và
phê duyệt dự án đầu tư. Thẩm định dự án được xem như một nhu cầu không thể
thiếu và là cơ sở để ra quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư. Thẩm định dự án
được tiến hành đối với tất cả các dự án thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần
kinh tế. Công tác thẩm định dự án đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc
đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án. Trên địa bàn tỉnh Hải Dương thì hiệu
quả khai thác, sử dụng vốn đầu tư chưa cao. Tiến độ thực hiện một số dự án còn
chậm, dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp. Việc chấp thuận một số dự án đầu tư chưa
thực hiện nghiêm túc theo quy hoạch (tỷ lệ dự án nằm ngoài khu, cụm công
nghiệp khá nhiều). Việc phân bổ, sử dụng một số nguồn vốn còn dàn trải, thiếu
tập trung gây lãng phí (Ban thường vụ tỉnh ủy Hải Dương, 2010).
Một trong những nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm trong lĩnh vực kinh tế
của tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 -2015 là tăng cường quản lý nhà nước trong
lĩnh vực đầu tư, khắc phục triệt để tình trạng bố trí đầu tư dàn trải, lãng phí, kém
hiệu quả. Nâng cao chất lượng thẩm định các dự án, chú trọng vấn đề môi trường
và công nghệ của các dự án (Ban thường vụ tỉnh ủy Hải Dương, 2010).
Từ năm 2000 đến 2014 trên địa bàn tỉnh Hải Dương có 122 dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị với tổng điện tích khoảng 4.796 ha. Trong đó 41 dự án đã,
đang xây dựng hạ tầng với tổng diện tích 1.287 ha. Và 81 dự án mới đề xuất với
tổng diện tích đất khoảng 3.518 ha. Về cơ bản các dự án quy hoạch phát triển các
khu đô thị là phù hợp với quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Hải Dương đã được phê
duyệt, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển dân cư đô thị của các địa
phương trong tỉnh (Sở Xây dựng Hải Dương, 2015).
Thực hiện Nghị quyết Đại hội lần thứ XV Đảng bộ tỉnh Hải Dương trong
đó về phát triển đô thị, đô thị thành phố Hải Dương phấn đấu trở thành đô thị loại
I trước năm 2020. Để thực hiện lộ trình trên, những năm qua tỉnh Hải Dương đã
cho triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải
Dương, các dự án này đã giúp thay đổi diện mạo đô thị thành phố theo hướng
tích cực, đồng thời cũng là nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế của tỉnh.

1


Việc phát triển khá nóng và theo hiệu ứng phong trào lại thiếu đi sự điều
chỉnh và định hướng thị trường từ phía cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho
cung vượt cầu cùng với tác động của suy thoái kinh tế chung trong cả khu vực và
thế giới đã dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản đóng băng, có tác động rất
xấu đến nền kinh tế nói chung (Sở Xây dựng Hải Dương, 2015).
Để đưa ra những quyết định ngày càng đúng đắn và phát huy mạnh mẽ
hơn nữa hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, việc nâng cao chất
lượng tiến tới hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
được đặt ra ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ lý do trên, cùng với việc thẩm định
chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các cán bộ, chuyên gia trực tiếp thực hiện công
tác này. Do đó chất lượng của công tác thẩm định phụ thuộc phần lớn ở năng lực,
trình độ chuyên môn của những người làm công tác thẩm định. Nên không tránh
khỏi những thiếu sót trong công tác thẩm định và phê duyệt dự án, dẫn đến việc
phê duyệt, cấp phép cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị vẫn chưa đảm bảo
tính hiệu quả, khả thi và lợi ích của dự án mang lại. Do vậy, công tác thẩm định
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cần được quan tâm, nâng cao chất lượng nhằm
hướng đến nâng cao hiệu quả quản lý đầu tư.
Xuất phát từ tầm quan trọng đó, việc thẩm định các dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị phải được tiến hành chính xác, tỷ mỉ để đem lại hiệu quả kinh tế xã
hội cao. Với lý do này, em xin chọn đề tài :“Giải pháp tăng cường công tác
thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương đề xuất giải pháp tăng
cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn

thành phố Hải Dương.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác thẩm định dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị;
- Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
trên địa bàn thành phố Hải Dương từ đó đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương;
2


- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác thẩm định
các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

1.3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác thẩm định các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

1.3.1.2. Đối tượng điều tra
Đối tượng điều tra là các cán bộ tham gia vào công tác thẩm định, các chủ
đầu tư có dự án thẩm định, người dân sinh sống tại các khu đô thị.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu về thực
trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành
phố Hải Dương.
- Về không gian: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương. Trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Hải Dương rất
nhiều khu đô thị đã hình thành, tập trung chủ yếu ở thành phố Hải Dương – trung
tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh. Nhiều đô thị hình thành góp phần thay đổi

diện mạo của thành phố, xong tất cả các khu đô thị đã hình thành từ trước đến
giờ vẫn chưa bàn giao xong đã đưa vào sử dụng, người dân đã đến sinh sống. Đó
cũng là lý do em chọn thành phố Hải Dương là địa điểm để thực hiện đề tài.
- Về thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu từ tháng 4 năm 2015 đến tháng
4 năm 2016. Do đó các thông tin, số liệu phản ánh trong đề tài tập trung chủ yếu
trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến hết năm 2015 và đề xuất giải pháp cho
các năm tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN DẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU ĐÔ THỊ
2.1.1. Các khái niệm liên quan

2.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 có định nghĩa:
dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng
vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công
trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc
sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự
án dầu tư xây đựng, dự án được thể hiện thông qua báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo
cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Theo một cách hiểu khác: một dự án xây dựng chính là một dự án đầu
tư tài sản cố định, trong đó bao gồm dự án đầu tư xây dựng cơ bản (dự án xây
dựng mở rộng khả năng sản xuất như xây mới, xây dựng mở rộng,…) và dự án

cải tạo kỹ thuật (là loại dự án coi trọng việc tiết kiệm tăng cường chủng loại
sản phẩm, nâng cao chất lượng, xử lý chất phế thải và an toàn lao động là mục
đích chính). Dự án xây dựng là loại công việc mang tính chất một lần, cần có
một lượng đầu tư nhất định, trải qua một loạt các trình tự như ra quyết định
thực thi (thiết kế, thi công….) (Bùi Ngọc Toàn, 2012).
Như vậy, một dự án xây dựng nếu được hiểu ở phạm vi rộng bao gồm
tất cả các dự án có liên quan đến lĩnh vực xây dựng và các công tác thiết kế
chứ không phải chỉ giới hạn trong phạm vi thi công xây dựng (Phan Nhựt Duy
và Đoàn Ngọc Hiệp, 2015).

2.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Theo Quy chế khu đô thị mới (Ban hành kèm theo Nghị định số
02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ) tại điều 2 chỉ định nghĩa : “ dự
án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống
các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch
vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách
4


biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng
đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa
giới hành chính thuộc một tỉnh.
Theo Nghị định số 11/2013/NĐ – CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ, tại
điều 2 thì định nghĩa rõ hơn: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư
xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình
công cộng…) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo
quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới
một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây

dựng đô thị.
+ Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc
và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy
hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài
hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay
đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực.
+ Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các
giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di
sản văn hóa của đô thị.
+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải
tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.
* Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị do chủ đầu tư đủ năng lực được lựa chọn để
thực hiện đầu tư trên khu đất đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt với các hình
thức giao đất khác nhau: giao đất thu tiền sử dụng đất, đổi đất lấy hạ tầng,….
Theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT- BTC: giá trị của thửa đất cần
định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển. Như vậy
kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị sẽ được nhà nước giảm trừ
vào tiền sử dụng đất của khu đất đó. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị do tư

5


nhân bỏ kinh phí ra làm để kinh doanh nhưng bản chất lại là tiền của ngân sách
để làm hạ tầng kỹ thuật khu đất đó.
Những dự án này rất dễ xảy ra tình trạng thất thoát, lãng phí mà chất
lượng thấp. Với đặc điểm này khi thẩm định cần tập trung vào:
1. Các yếu tố đảm bảo sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị, chương

trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đầu tư và kế hoạch thực hiện khu vực
phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, sự phù hợp với giới hạn
về quy mô dân số của khu vực thực hiện dự án, sự tuân thủ các quy định của
pháp luật có liên quan.
2. Các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: Nhu cầu sử dụng
đất, tài nguyên (nếu có); các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an
ninh, môi trường.
3. Các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết đầu
tư; tiến độ thực hiện dự án; hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án (Chính phủ, 2013).

2.1.1.3. Khái niệm thẩm định
Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 định nghĩa:
thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ
quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình
chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt.
2.1.2. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1.2.1. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách
khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so sánh đánh
giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả
và tính khả thi của dự án. Từ đó có những quyết định đầu tư và cho phép đầu tư.
(Bùi Ngọc Toàn, 2012).
Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị một cách tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự
án đã tạo ra cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Các kết luận rút
ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra
quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt
động đầu tư nói chung và hoạt động xây dựng các khu đô thị nói riêng. Nhà nước

6


với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự
án đầu tư (Bùi Ngọc Toàn, 2012).
Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tại điều 56 là tất
cả các dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm định trước khi quyết định đầu tư.
Như vậy tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần
kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra
quyết định đầu tư hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước
cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không,
nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào.

2.1.2.2. Mục đích và yêu cầu thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
a. Mục đích của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Đánh giá tính hợp lý của dự án: tính hợp lý được biểu hiện một cách tổng hợp
(biểu hiện trong tính hiệu quả và tính khả thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và
cách thức tính toán của dự án (hợp lý trong xác định mục tiêu, trong xác định các
nội dung của dự án, khối lượng công việc cần tiến hành, các chi phí cần thiết và các
kết quả cần đạt được).
Đánh giá tính hiệu quả của dự án: bao gồm cả hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội.
Đánh giá tính khả thi của dự án: đây là mục đích hết sức quan trọng trong thẩm
định dự án. Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có tính khả thi. Tất nhiên hợp lý
và hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi. Nhưng tính khả thi
còn phải xem xét với nội dung và phạm vi rộng hơn của dự án (xem xét các kế
hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án …) (Bùi Ngọc Toàn, 2012).
b. Yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Lựa chọn các dự án có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu
quả và hiệu quả chắc chắn ). Loại bỏ các dự án đầu tư không mang lại hiệu quả
cao nhưng chi phí đầu tư quá lớn (Bùi Ngọc Toàn, 2012).

Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của ngành,
địa phương và các quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây
dựng hiện hành của nhà nước. Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện và đặc điểm của
từng dự án, tình hình và trình độ kinh tế chung của địa phương, đất nước. Nắm
vững tình hình sản xuất kinh doanh, các số liệu tài chính của doanh nghiệp, các
quan hệ tài chính, tín dụng của doanh nghiệp (hoặc của chủ đầu tư khác), với
ngân hàng và ngân sách nhà nước. Biết khai thác số liệu trong báo cáo tài chính
7


của doanh nghiệp, các thông tin về giá cả, thị trường bất động sản để phân tích,
từ đó có thêm căn cứ vững chắc để quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư.
Biết xác định và kiểm tra các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quan trọng của dự án,
đồng thời thường xuyên thu thập, đúc kết, xây dựng các chỉ tiêu định mức kinh
tế - kỹ thuật tổng hợp trong nước và ngoài nước để phục vụ cho việc thẩm định.
Đánh giá khách quan, khoa học toàn diện nội dung dự án, có sự phối hợp chặt
chẽ giữa các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia trong và ngoài ngành có liên
quan trong và ngoài nước. Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi
nhận được hồ sơ. Thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp và
phát huy được trí tuệ tập thể (Bùi Ngọc Toàn, 2012).

2.1.2.3. Nội dung và các bước thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
a. Nội dung của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị gồm 2 phần ( theo
quy định tại điều 58 Luật Xây dựng số 50/20014/QH13)
* Phần 1: Thẩm định thiết kế cơ sở
1. Thẩm định sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng;
tổng mặt bằng được chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn
đối với công trình xây dựng theo tuyến;
- Căn cứ vào hiện trạng khu đất dự định làm dự án khu đô thị, kế hoạch sử
dụng đất chung của địa phương và một số cùng lân cận;

- Căn cứ vào văn bản pháp luật đã có để thẩm định.
2. Thẩm định sự phù hợp với thiết kế cơ sở của vị trí địa điểm xây dựng,
khả năng kết nối với hạ tầng của khu vực;
- Vị trí địa điểm xây dựng đã đúng với quy hoạch được phê duyệt ( vị trí,
giới hạn khu đất;
- Hạ tầng của khu đô thị phê duyệt phải có kết nối được với khu vực xung quanh.
3. Thẩm định sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ
được lựa chọn đối với công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;
- Có hệ thống xử lý nước thải phù hợp.
4. Thẩm định sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây
dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ; giải pháp thiết kế;
- San nền: cốt san nền có đảm bảo việc thoát nước, cấp nước với các khu
vực lân cận;
- Giao thông: kết cấu đường, vỉa hè, rãnh, bó vỉa;
8


- Hệ thống cấp nước: kích thước đường ống, nguồn cấp nước, đấu nối;
- Hệ thống thoát nước: kích thước đường ống, hướng thoát nước, đấu nối;
- Hệ thống cấp điện: đường dây, trạm biến áp;
- Hệ thống thông tin liên lạc: đường dây, đấu nối;
- Cây xanh;
- Chi tiêu kỹ thuật của dự án.
5. Thẩm định sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN
07: 2010/BXD;
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về báo hiệu đường bộ QCVN 41:
2012/BGTVT;
- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về lắp đặt mạng cáp ngoại vi viễn thông
QCVN 33:2011/BTTTT;

- Đường đô thị - Yêu cầu thiết kế TCXD 104-2007;
- Đường ô tô - Yêu cầu thiết kế TCVN 4054:2005;
- Áo đường mềm - các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 211-06;
- Mặt đường bê tông nhựa nóng- Yêu cầu thi công và nghiệm thu TCVN
8819-2011;
- Công tác đất - Thi công và nghiệm thu TCVN 4447-2012;
- Cấp nước - mạng lưới đường ống và công trình TCXDVN 33-2006;
- Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế lắp đặt và sử dụng
TCVN 5760-1993;
- Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế TCVN
2622-1995.
- Thoát nước – Mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế
TCVN 7957:2008;
- Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và hạ tầng kỹ
thuật đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế TCXDVN 333:2005;
- Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường, đường phố, quảng trường
đô thị TCXDVN 259:2001;
9


- Quy chuẩn quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07:
2010/BXD.
6. Thẩm định điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực
hành nghề của cá nhân tư vấn lập thiết kế;
- Năng lực của cá nhân thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề thiết kế theo
quy định;
- Năng lực của tổ chức tư vấn có đủ cá nhân có chứng chỉ cần thiết theo
quy định.
7. Thẩm định sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai
đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở;

- Có giải pháp thực hiện xây dựng hạ tầng dự án làm từng hạng mục: san
nền, giao thông, điện nước, cây xanh;
- Có giải pháp thực hiện xây dựng hạ tầng dự án làm theo khu vực;
- Hình thức quản lý dự án;
- Tiến độ và biện pháp tổ chức thực hiện.
* Phần 2: Thẩm định báo cáo Nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
1. Thẩm định về sự cần thiết đầu tư xây dựng gồm sự phù hợp với chủ
trương đầu tư, khả năng đáp ứng nhu cầu tăng thêm về quy mô, công suất, năng
lực khai thác sử dụng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hộ, bảo đảm quốc
phòng, an ninh trong từng thời kỳ;
- Quy mô: dự án có phù hợp với năng lực của chủ đầu tư, có phù hợp với
tốc độ đô thị hóa của địa phương;
- Hình thức đầu tư: có theo đúng với quy hoạch chi tiết được duyệt và theo
quy định hiện hành;
- Mục tiêu và hình thức đầu tư;
- Cơ chế thực hiện đầu tư dự án (hình thức giao đất, thời hạn giao đất, khai
thác quỹ đất và phương án kinh doanh);
- Quy hoạch sử dụng đất.

10


2. Thẩm định yếu tố bảo đảm bảo tính khả thi của dự án gồm khả năng đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt bằng xây dựng; nhu cầu sử dụng tài
nguyên( nếu có), việc bảo đảm các yếu tố đầu vào và đáp ứng các đầu tra của sản
phẩm dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư.
- Nhu cầu đất của người dân tại khu vực đó và các khu vực lân cận;
- Phương án giải phóng mặt bằng và kinh phí;
- Số dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện (kinh nghiệm của chủ đầu tư);
3.Thẩm định yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án gồm tổng mức đầu tư,

tiến độ thực hiện dự án; chi phí khai thác vận hành; khả năng huy động theo tiến
độ, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;
- Lập dự toán, các khối lượng, đơn giá để có tổng mức đầu tư;
- Thời gian thực hiện dự án;
- Khả năng huy động vốn từ các nguồn;
- Lợi nhuận của nhà đầu tư;
- HIệu quả kinh tế - xã hội của dự án mang lại cho địa phương.
b. Các bước của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

11


Các bước thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Các bước

Bước 1
Tìm hiểu thủ

Chủ đầu tư

Cơ quan thẩm định

Hướng dẫn và cung cấp tài
liệu, biểu mẫu

Tìm hiểu thủ tục,
quy trình, tài liệu

tục
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;

- NĐ số11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013;
- TT số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày
21/11/2013.
Bước 2
Chuẩn bị tài
liệu

Chuẩn bị tài liệu liên quan
- Tờ trình đề nghị chấp thuận đầu tư thực hiện
dự án
- Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà
đầu tư
- Hồ sơ dự án: thuyết minh dự án, hồ sơ thiết
kế cơ sở của dự án, hồ sơ thiết kế đô thị, giải
phóng mặt bằng và các văn bản
pháp lý có liên quan khác.

12


Bước 3

Tiếp nhận hồ sơ

Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ
Không đạt

chờ kết quả

Kiểm tra thành
phần hồ sơ

Bước 2

Đạt

Nhận giấy hẹn

Viết giấy hẹn

Bước 4

Khắc phục tồn tại

Không đạt

Thẩm định

Phòng chuyên môn thẩm
định hồ sơ chi tiết
Đạt

Bước 5
Nhận kết quả

Trình UBND tỉnh chấp thuận
đầu tư dự án

Nhận lại hồ sơ và trình phê

duyệt theo quyết định

13


2.1.2.4.Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc thẩm quyền chấp
thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Sở xây dựng là cơ quan chủ trì, phối
hợp với các Sở, ban ngành (Quy hoạch Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Kế
hoạch và đầu tư, Tài chính, Giao thông vận tải, Nội vụ, Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn, Văn hóa – thể thao và Du lịch, Ban quản lý khu vực phát triển đô
thị…) và các cơ quan quản lý hành chính có liên quan thẩm định hồ sơ đề xuất
chấp thuận đầu tư (Chính phủ, 2013).
Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc thẩm quyền chấp thuận
đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì, phối hợp với
các Bộ ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan thẩm định hồ sơ đề xuất
chấp thuận đầu tư theo quy định (Chính phủ, 2013).
Tại tỉnh Hải Dương, Sở Xây dựng Hải Dương là cơ quan đầu mối tiếp nhận và
chủ trì tổ chức thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, khu nhà
ở thương mại đã được lựa chọn thực hiện để trình hoặc tham mưu trình cơ quan có
thẩm quyền xem xét, quyết định đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư (UBND tỉnh Hải
Dương, 2013).

2.1.2.5. Tầm quan trọng của việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính hợp lý của dự án
đứng trên giác độ hiệu quả kinh tế - xã hội.
Giúp cho các chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất theo quan
điểm hiệu quả tài chính và khả thi của dự án.
Giúp cho các định chế tài chính ra quyết định xác định về cho vay hoặc tài
trợ cho dự án theo các quan điểm khác nhau

Giúp mọi người nhận thức và xác định rõ những cái lợi, cái hại của dự án
trên các mặt để có các biện pháp khai thác và khống chế.
Xác định rõ tư cách pháp nhận của các bên tham gia đầu tư (Nguồn Bùi
Ngọc Toàn, 2012).

2.1.2.6 . Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Quá trình thẩm định một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cần áp dụng
nhiều phương pháp thẩm định để đạt được tính chính xác cao. Thẩm định theo
trình tự giúp bao quát hết được toàn bộ các mặt của dự án. Phương pháp so sánh
đối chiếu các chỉ tiêu giúp việc thẩm định trở nên nhanh gọn và dễ dàng hơn khi
14