đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HỮU TÙNG
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YấN SƠN,
TỈNH TUYấN QUANG
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thỏi Nguyên - 2010
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Hữu Tùng
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm,
Đại học Thỏi Nguyờn đó tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi

trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Tùng
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
UBND : Uỷ ban nhân dân
QSDĐ : Quyền sử dung đất
NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ
QĐ-UB : Quyết định của Uỷ ban nhân dân
CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
GPMB : Giải phóng mặt bằng
BTHT : Bồi thường, hỗ trợ
TĐC : Tái định cư
KV-VT : Khu vực - vị trí
VNĐ : Việt Nam đồng
VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí 2
KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3
MỤC LỤC
DANH MỤC HèNH 11
PHẦN 1 14
MỞ ĐẦU 14
Phần 2 18
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU 18
Phần 3 56
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 56
Phần 4 60
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn và tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 - 2009 61
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 64

Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chớnh trờn địa bàn huỵờn
Yờn Sơn tính đến 01/01/2010 65
Bảng 4.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Yên Sơn
từ năm 2005 đến năm 2009 74
75
Hình 4.2. Sự biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005-2009
theo khung giá 75
Bảng 4.5. Giá đất ven trục đường giao thông chính từ năm 2005 đến 2009
79
Hình 4.3. So sỏnh giá đất ở thị trường và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009
82
Hình 4.5. Kết quả so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh 89
90
Hình 4.6. Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất
dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng cây hàng năm
của các tỉnh giáp ranh 90
Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất của tỉnh Tuyên Quang có
giá tương đương với giá của các tỉnh giáp ranh, nhưng mức giá tối thiểu
vẫn nằm ở mức thấp nhất. Vấn đề đặt ra trong năm tới là huyện phải
tiến hành điều tra lại thực tế để có cơ sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên
mức 5.000 đồng/m2 90
Hình 4.7. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi. Huyện
Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn 91
Bảng 4.6. Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của
thửa đất trồng cây hàng năm được xếp hạng tại khu vực II - Vị trí 1 với
mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 92
Bảng 4.7. Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại

khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 93
Bảng 4.8.Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị
trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm 94
Bảng 4.9. Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II -
vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 95
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005-2009 103
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 104
Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông
nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án 106
6
Bảng 4.16. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại một số dự án của
huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) 108
Bảng 4.18. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng
công trình trường bắn của Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, tại xã An Tường. .109
PHẦN 5 115
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115
7
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HèNH 11
PHẦN 1 14
MỞ ĐẦU 14
Phần 2 18
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU 18
Phần 3 56
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 56
Phần 4 60
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn và tỉnh Tuyên

Quang từ 2005 - 2009 61
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 64
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chớnh trờn địa bàn huỵờn
Yờn Sơn tính đến 01/01/2010 65
Bảng 4.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Yên Sơn
từ năm 2005 đến năm 2009 74
75
Hình 4.2. Sự biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005-2009
theo khung giá 75
Bảng 4.5. Giá đất ven trục đường giao thông chính từ năm 2005 đến 2009
79
Hình 4.3. So sỏnh giá đất ở thị trường và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009
82
Hình 4.5. Kết quả so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh 89
90
Hình 4.6. Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất
dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng cây hàng năm
của các tỉnh giáp ranh 90
Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất của tỉnh Tuyên Quang có
giá tương đương với giá của các tỉnh giáp ranh, nhưng mức giá tối thiểu
vẫn nằm ở mức thấp nhất. Vấn đề đặt ra trong năm tới là huyện phải
tiến hành điều tra lại thực tế để có cơ sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên
mức 5.000 đồng/m2 90
Hình 4.7. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi. Huyện
Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn 91
Bảng 4.6. Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của
thửa đất trồng cây hàng năm được xếp hạng tại khu vực II - Vị trí 1 với

mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 92
Bảng 4.7. Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại
khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 93
Bảng 4.8.Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị
trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm 94
Bảng 4.9. Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II -
vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 95
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005-2009 103
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 104
Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông
nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án 106
Bảng 4.16. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại một số dự án của
huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) 108
9
Bảng 4.18. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng
công trình trường bắn của Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, tại xã An Tường. .109
PHẦN 5 115
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115
10
DANH MỤC HèNH
DANH MỤC HèNH 11
PHẦN 1 14
MỞ ĐẦU 14
Phần 2 18
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU 18
Phần 3 56
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 56
Phần 4 60

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 60
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn và tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 - 2009 61
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 64
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chớnh trờn địa bàn huỵờn
Yờn Sơn tính đến 01/01/2010 65
Bảng 4.3. Kết quả định giá đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Yên Sơn
từ năm 2005 đến năm 2009 74
75
Hình 4.2. Sự biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005-2009
theo khung giá 75
Bảng 4.5. Giá đất ven trục đường giao thông chính từ năm 2005 đến 2009
79
Hình 4.3. So sỏnh giá đất ở thị trường và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009
82
Hình 4.5. Kết quả so sánh giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang và một số tỉnh giáp ranh 89
90
Hình 4.6. Biểu đồ so sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010, giá đất
dự kiến năm 2011 tỉnh Tuyên Quang so với giá đất trồng cây hàng năm
của các tỉnh giáp ranh 90
Qua hình 4.6 cho thấy giá đất rừng sản xuất của tỉnh Tuyên Quang có
giá tương đương với giá của các tỉnh giáp ranh, nhưng mức giá tối thiểu
vẫn nằm ở mức thấp nhất. Vấn đề đặt ra trong năm tới là huyện phải
tiến hành điều tra lại thực tế để có cơ sở điều chỉnh mức giá tối thiểu lên
mức 5.000 đồng/m2 90
Hình 4.7. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2010, dự kiến năm 2011 huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang với huyện Yên Bình, tỉnh Yờn Bỏi. Huyện
Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ, Huyện Định Hóa tỉnh Thỏi Nguyờn 91

Bảng 4.6. Kết quả điều tra giá đất bằng phương pháp tính thu nhập của
thửa đất trồng cây hàng năm được xếp hạng tại khu vực II - Vị trí 1 với
mức lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 92
Bảng 4.7. Kết quả điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại
khu vực III - vị trí 1, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 93
Bảng 4.8.Kết quả điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị
trí 5, với lói xuất ngân hàng 10,5%/năm 94
Bảng 4.9. Kết quả điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II -
vị trí 5, với lãi xuất ngân hàng 10,5%/năm 95
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Yên Sơn từ 2005-2009 103
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 104
Bảng 4.14: Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông
nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án 106
12
Bảng 4.16. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại một số dự án của
huyện Yên Sơn từ năm 2005 - 2009 (Đơn vị tính 1000đồng/m2) 108
Bảng 4.18. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng
công trình trường bắn của Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, tại xã An Tường. .109
PHẦN 5 115
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115
13
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phõn bố các khu dõn cư, xõy dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế

xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngược lại với quá trình trờn thỡ khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn
và không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai
ngày càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất
đai ở các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoỏ thỡ một điều
đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoỏ đú để làm căn cứ cho
việc quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra
đời cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
14
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển
một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km
2
.
Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trỡnh độ chuyờn mụn
hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vựng sõu vựng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
15
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cỏ biệt có những nơi, giá đất
đã tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công
tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở
một số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thỡ ớt nhưng chi ngân
sách về đất đai thì nhiều Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các
cấp, các ngành quan tâm. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối
với các nhà quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách
thống nhất giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất. Đây được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy
trì và phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phương. Từ những yêu cầu
thực tế nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1.Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang được tốt hơn.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt được 4 mục tiêu cụ thể sau:
- Đỏnh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đỏnh giá được công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
16
- Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác
định giá đất và công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện, khách quan,
trung thực;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu

thập được với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
1.4. í NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ của định giá đất
với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất,
công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa
phương; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng
và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.
17
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIấN CỨU
2.1.CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1.Cơ sở lý luận
Theo pháp Luật Đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử
dụng đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa
theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giỏ cỏc loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này. Giá đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng tại địa phương. Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phương pháp mới xác định giá
đất, đó là:
“+ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).

+ Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động
sản.”[7]
18
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phương quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trường. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường.
Nếu giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngược
tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nước cao hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi. Vì vậy,
việc nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phương đó sỏt
với giá đất ngoài thị trường chưa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng như thế nào.
2.1.2.Cơ sở thực tiễn
* Cụng tác định giá đất
Mặc dù pháp Luật Đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá ngoài thị trường, nhưng trên thực tế ở nơi này, nơi khác và do
nhiều lý do khác nhau, có nhiều trường hợp giá đất theo quy định của Nhà
nước vẫn chưa sát với giá đất ngoài thị trường. Điều này dẫn đến ảnh hưởng
không tốt đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Thực tế cho thấy: Việc người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng cho
nhau không thông qua xác nhận của chính quyền địa phương thường xuyên
diễn ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như: người sử dụng đất ngại
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước; hệ thống hồ sơ địa chính còn
nhiều hạn chế chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế; người dân chưa thực sự

hợp tác với nhà nước trong quá trình điều tra xây dựng giá đất tại địa phương.
[9]
19
Giỏ đất ở và giá đất nông nghiệp ở một số địa phương không được điều
chỉnh giá trong nhiều năm mặc dù ở những địa phương đó, mức độ sinh lời
của thửa đất ngày càng tăng do việc đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng,
điện đường trường trạm, phát triển mạng lưới dân cư Đặc biệt ở một số nơi,
giá đất ở lại thấp hơn giá đất nông nghiệp của khu vực ấy gây khó khăn cho
công tác quản lý nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất. Tại một số công trình xây dựng của địa phương ở một số năm trước
đây, công tác thu hồi đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và đơn thư khiếu
nại nhất. Và đến nay, một số hạng mục thi công của công trình vẫn chưa được
hoàn thành chỉ vì lý do là chưa giải phóng được mặt bằng để bàn giao cho
đơn vị thi công.
Các cơ quan chức năng ở địa phương chưa thực sự quan tâm đến công
tác xây dựng giá đất; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo, công
tác định giá đất đai chưa được quan tâm một cách đúng mức trong việc bối trí
cán bộ thực hiện cũng như đầu tư thời gian cho cụng viờc do nhiều yếu tố
khách quan, dẫn đến chưa phát huy được hết những quy định của Luật Đất đai
hiện hành.
* Cụng tác thu hồi, bồi thường đất
Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị
thu hồi đất sẽ làm cho người dân bị mất tư tiệu sản xuất quan trọng trong việc
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ. Vì sản xuất nông
nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất
định đối với đời sống sinh hoạt của người dân. Điều mà người dân quan tâm
nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường thoả đáng để có thể nhanh
chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất
nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo
cuộc sống.

20
Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đặc điểm của những hộ nêu trên là
có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ
thường đầu tư một lượng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống
sinh hoạt và buôn bán. Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai
giữa giá thị trường và giá trong quy định của nhà nước thường cao hơn những
khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn cả
do tâm lý người dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khỏc
kộm thuận lợi hơn và giá bồi thường đất thỡ quỏ thấp.
Hoạt động thu hồi bồi thường đất diễn ra còn chậm chạp một phần do
thiếu kinh phí để thực hiện trong khi người dân tiến hành bàn giao mặt bằng
thì vẫn chưa được nhận tiền bồi thường gây mất lòng tin trong nhân dân về
chế độ chính sách bồi thường. Việc chậm chi trả tiền bồi thường khi mà giá
đất thị trường và giá đất trong quy định của nhà nước tại thời điểm bồi thường
đã tăng hơn làm cho người dân không chịu nhận tiền bồi thường.
Giá đất tính bồi thường ở địa phương trong các công trình thu hồi đất từ
trước tới nay chủ yếu dựa vào giá quy định của tỉnh. Công tác khảo sát giá đất
tại khu vực thu hồi đất hầu như chưa được thực hiện để đảm bảo quyền lợi
chính đáng cho người bị thu hồi đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
+ Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
21
+ Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chớnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giỏ cỏc loại đất.
+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm
2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giỏ cỏc loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giỏ
cỏc loại đất.
+ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giỏ
cỏc loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giỏ cỏc loại đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
22
+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “Quy định về phân loại đất và giỏ cỏc
loại đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “Quy định về phân loại đất và giỏ cỏc
loại đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “Quy định về phân loại đất và giỏ cỏc
loại đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “Quy định về phân loại đất và giỏ cỏc
loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “Quy định về phân loại đất và giỏ cỏc
loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng,
phân khu vực, phân loại đường phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh Tuyên
Quang.
+ Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006.
Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 06 tháng 9 năm 2007 của Bộ trưởng,
Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu số và
miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về tiờu trớ phân vùng, phân
23
loại đường phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đường phố,
phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 20 tháng 11 năm 2006 của Ủy
ban nhân dân tỉnh về việc thu hồi đất xây dựng công trình quốc lộ 2 đoạn
tránh thị xã Tuyên Quang trên địa bàn xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện

Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình quốc
lộ 37 đoạn Bình Thuận – Mỹ Lõm trờn địa bàn xó Phỳ Lõm, huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang.
+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của cỏc xó cần điều tra.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về định giá đất
“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [2].
Giỏ trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
24
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vỡ
nú khác với mọi loại hàng hoỏ khỏc. Do vậy, khó thể tớnh đỳng, tớnh đủ giá
trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương
pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai
đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những
người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối, cũn giỏ đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật Đất
đai 2003 nêu rõ: “Giỏ quyền sử dụng đất là số tiền tớnh trờn một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất”[18].
2.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi
được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chỳng luụn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc
25