hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp bcv

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TSSS: Tài sản so sánh
UBND: Ủy ban nhân dân
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
BTCT: Bê tông cốt thép
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
TMCP: Thương mại cổ phần
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Danh sách cổ đông sáng lập: 51
Bảng 2: Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty 52
Bảng 3: Bản báo cáo hoạt động thẩm định giá 2 năm gần đây 54
Bảng 4:Bảng điều chỉnh giá 66
Bảng 5: Bảng đieuf chỉnh tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình trên đất 69
Bảng 6: Hệ số Kv của các vùng 70
Bảng 7: Các dự án định giá và thành tựu đạt được của Công ty 73
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hòa chung với nhịp đập của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng
đang từng bước chuyển mình đứng dậy để sánh vai với các cường quốc, nhất là kể
từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Đi cùng sự phát triển của nền kinh tế là sự

vận động mạnh mẽ của thị trường Bất động sản, và hiện nay ngày càng có nhiều
Bất động sản được đem ra mua bán, trao đổi. Nhưng mặt trái còn tồn tại của
những kết quả tích cực này lại là sự thiếu minh bạch của thị trường, thiếu thông tin
thị trường và có rất nhiều bất cập về giá trị của Bất động sản hiện nay chưa được
sát với giá trị thưucj tế của nó.
Đến đây ta thấy định giá Bất động sản là một nhu cầu thực sự rất cần thiết, xác
định giá trị bất động sản một cách chính xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm
căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh, tính thuế v.v. Vì thế hoàn thiện kiến
thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho các định giá viên về giá
hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung
thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang là vấn đề hết sức được quan tâm hiện
nay.
Qua suốt gần 4 năm được đào tạo ở trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân HN, với một
thời gian nghiên cứu, thực tập tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh
nghiệp- BCV JSC ; cùng với việc được hướng dân, chỉ bảo tận tình bởi thầy giáo –
Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, giảng viên khoa Bất động sản và kinh tế tài
nguyên,trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân HN ; sự quan tâm và tạo điều kiện của anh
Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm định giá tại cơ sở thực
tập ; em xin chọn đề tài : “Hoàn thiện hoạt động định giá Bất động sản tại Công
ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp BCV.JSC ” làm chuyên đề
thực tập.
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống lại những vấn đề cơ bản về định giá Bất động sản
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Khái quát thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm
định giá doanh nghiệp.
- Từ đó có thể đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động

định giá Bất động sản tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích
những chứng thư thẩm định giá thực tế trong hoạt động định giá tại Công ty cổ
phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Đồng thời đưa ra những đánh giá về
quy trình và các phương pháp định giá Bất động sản mà Công ty đang sử dụng.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, em có sử dụng các phương pháp như:
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin.
- Phân tích so sánh
5. Kết cấu chuyên đề.
Ngoài phần Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo…Nội dung chuyên
đề bao gồm 3 phần:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản
Chương 2: Tình hình định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm
định giá doanh nghiệp ( BCV JSC)
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại
Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để bài chuyên đề của
em được hoàn thiện hơn.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Em xin cám ơn anh Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm
định giá cùng các anh chị trong Công ty đã giúp đỡ , tạo điều kiện để em hoàn
thành chuyên đề một cách tốt nhất.
Đặc biệt em xin cám ơn thày giáo, Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã góp ý, sửa

chữa và hướng dẫn để chuyên đề của em được hoàn thiện.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
NỘI DUNG
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Các vấn đề chung về Bất động sản.
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
Theo bộ luật La Mã, từ thời La Mã cổ đại thì nhìn chung tài sản đã được phân
chia thành hai loại là “động sản’ và ‘bất động sản’. Theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao
động của con người trên mảnh đất đó.
Theo điều 174 Luật Dân sự năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam : “Bất động sản là tài sản không thể di dời
được”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài
sản khác là không thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn
liền với đất đai.Nhứng vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên
đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật
thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức,chi phí như các công
trình kiến trúc,công trình lắp ghép.
Và bao gồm:
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lượng giá trị
- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở , công trình xây dựng…
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà
ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của gánh xiếc,các
lâu đài làm bằng băng đá,các nhà nghỉ di động trên xe lăn trên xe không phải là

bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động).
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
+ Các công trình giao thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu
cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho
công trình
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị theo
những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.
Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được.
Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí
cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thế nên Bất động sản được
coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời. Bên cạnh đó giá trị
và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ
quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản. Vì thế nhân viên định giá
phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện định giá bất động sản theo phương
pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng khác nhau cho Bất động sản
được. Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A

5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
được điều chỉnh sao cho phù hợp với vùng. Ví dụ như áp dụng hệ số điều chỉnh
K cho những khác biệt về vị trí.
- Thứ hai, Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa Bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai,
loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy trừ những trường hợp
động đất, núi lửa…Cùng với nó, các công trình xây dựng, công trình kiens trúc
và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Vì vậy, tính bền
lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
- Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm.
Đây là đặc điểm mà Bất động sản chịu sự ảnh hưởng bởi tính khan hiếm của
đất đai. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển công
trình xây dựng lạ càng bị giới hạn hơn.
-Thứ tư, tính dị biệt của Bất động sản.
Mỗi Bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có
các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một Bất động sản nào khác. Sự khác
biệt trước hết là ở vị trí lô đất sau đó là khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác
nhau về hướng về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Những điều đó tạo nên tính dị biệt giữa các Bất đống sản. Xã hội càng phát
triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Đặc điểm này có ảnh hưởng cũng
không nhỏ đến công tác định giá.
- Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội.
So với các loại hàng hóa khác thì hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối của
yếu tố này mạnh hơn. Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản
- Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh.
Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao.
Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư
xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
- Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của nhà nước.
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về Bất động sản
thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa đến Bất động sản,
do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách
nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, Bất động sản gắn liền với đất đai
mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai, và do đó nhìn
chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của
Nhà nước.
- Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian,
gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả năng
và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung

xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, Bất động
sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.3 Giá trị, giá cả và các yếu tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
1.1.3.1 Giá trị Bất động sản.
Thông thường khi nói đến giá trị bất động sản người ta nghĩ đến giá trị thị
trường của Bất động sản. Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị
trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê,
quản lý và giao dịch mua bán.
Chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp ở một số nước phát
triển đã được đưa ra trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng
hình thành nhất của một Bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai
dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và
người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh
hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Hoặc nói khác đi, người mua và
người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một
thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng
nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Bên cạnh giá trị thị trường của Bất động sản như đã nói ở trên. Người ta
con quan tâm đến một khái niệm giá trị cơ bản nữa trong lĩnh vực Bất động sản.
Đó chính là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư.
Hiểu rõ hơn về loại giá trị này, ta có thể nêu ra một ví dụ như sau: Giả sử một tổ
chức, một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ
nhưng lại nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Khi ấy, lợi ích kinh
doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không xứng đáng cho
chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các tổ chức, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về
thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay
cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
8

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án
sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Một khái niệm giá trị khác nữa mà phần lớn con người ta đều quan tâm đó
chính là giá trị sử dụng của Bất động sản. Đây chính là giá trị đối với một cá
nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà
phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức
là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào
đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa
hoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà. Khi đánh giá giá
trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính
để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất
nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh…
1.1.3.2 Giá cả Bất động sản.
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một Bất động
sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao
dịch của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá cả
chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc
mua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai
bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch.
1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản.
Nhân tố chủ quan
• Các yếu tố tự nhiên
- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại
càng cao, càng thuận lợi thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
9

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc
xác lập giá trị của Bất động sản. Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị
lớn hơn bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương
đối). Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối
với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và
ngược lại. Ví dụ như người Việt Nam thường thích đất có kích thước nở hậu sẽ có
giá trị cao hơn là đất có kích thước nở tiền.
- Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao hay thấp
so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động
sản. Những Bất động sản ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào
mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có địa hình không
thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại. Những Bất động sản nào có vị trí nhìn
ra hướng có hồ, công viên… thì Bất động sản đó thường có giá trị cao.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất đống sản: Nếu 2 Bất động sản có giá
xây dựng như nhau thì Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá
trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
Bất động sản còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất
có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ô nhiễm thì sẽ làm
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
10

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
tăng giá trị Bất động sản và ngược lại.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất dộng sản nằm ở những
địa điểm thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị Bất động sản bị sút
giảm và ngược lại.
• Các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm, hàng
tháng từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất
động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng tăng.
• Các yếu tố liên quan đến thị trường
Mối quan hệ cung – cầu:
- Các yếu tố liên quan đến cầu:
+ Cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá.
+ Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành
cầu thực tế, và sẽ làm giá Bất động sản thay đổi trong loại Bất động sản đó.
- Các yếu tố liên quan đến cung:
+ Sự sẵn có của các Bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, Bất động
sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ
làm tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại.
+ Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ
làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.
- Giá của Bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của Bất động sản, là một

phần của giá Bất động sản.
• Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong
việc linh hoạt thay việc sử dụng Bất động sản đó, khả năng tạo thu nhập của Bất
động sản.
- Cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả BĐS
đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm,
nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.
- Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nước
trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của Bất động sản
đối với các địa điểm khác nhau.
- Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị
hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối
với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.
• Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Bất động sản có đầy đủ các giấy tờ pháp
lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các Bất động sản không có hoặc không đủ
giấy tờ hợp lệ.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất động sản.
Nhân tố khách quan
• Các yếu tố chính trị pháp lý
- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương cũng tác động không nhỏ tới hoạt động của thị trường Bất động sản nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Các chính sách tác động trực tiếp: như chính sách cho phép Việt Kiều mua
nhà tại Việt Nam, chính sách tài chính tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh

vực Bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản.
- Các chính sách tác động gián tiếp: như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất
động sản tăng.
• Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh, tập quán người dân, thị hiếu của người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
không nhỏ đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong Bất
động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.
1.2 Định giá Bất động sản.
1.2.1 Khái niệm về định giá Bất động sản.
Trước khi đi vào tìm hiểu khái niệm Định giá Bất động sản ta đi tìm hiểu
qua xem thế nào là định giá?
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định . Theo giáo sư W.Seabrooke –
viện đại học Porstmouth, Vương quốc Anh.
Định giá là một khoa học hay nghệ thuật về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn. Theo Giáo sư Lim Lan Yaun – Trường xây dựng và bất động
sản, đại học Quốc gia Singapore.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Từ những khái niệm về thẩm định giá trên chúng ta có thể hiểu : “Định giá Bất
động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể

của Bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có tính đến tất cả đặc điểm của
Bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế của thị trường, bao
gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.”
1.2.2 Sự cần thiết của định giá Bất động sản.
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường,mọi hotaj động kinh doanh
đều chịu tác động của khái niệm giá trị.Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm
kiêm giá trị hợp lý của Bất động sản trên thị trường. Chính vì vậy,định giá giá trị
Bất động sản rất quan trong trong các quyết định mua – bán,cho thuê,thế chấp, bảo
hiểm,đền bù khi Nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi đất, đầu tư, thừa
kế.
Vai trò của định giá Bất động sản
+ Đối với cá nhân : Trong nền kinh tế thị trường thì giá cả hàng hóa nói
chung, giá cả hàng hóa Bất động sản nói riêng chịu chi phối bởi nhiều nhân tố
khách quan cũng như chủ quan. Giá cả của Bất động sản thay đổi liên tục theo xu
thế phát triển của kinh tế thị trường. Đối với cá nhân tham gia thị trường Bất động
sản thì không phải ai cũng có kiến thức đầy đủ về Bất động sản, năng lực để đánh
giá được giá trị của Bất động sản. Vì vậy việc định giá dựa vào các cơ quan hay cá
nhân có chuyên môn sẽ giúp cho người tham gia thị trường Bất động sản có được
cơ sở vững chắc về giá trị Bất động sản. Việc định giá này tránh cho người tham
gia thị trường Bất động sản những tổn thất trong các giao dịch mua bán hoặc trao
đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm. Các nhân viên định giá giúp thị trường Bất động
sản hoạt động một cách minh bạch và công bằng hơn.
+ Đối với tập thể, doanh nghiệp, nhà nước : Nhà nước, với tư cách là chủ sở
hữu của một khối lượng rất lớn các loại Bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị
thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
định giá không đúng các loại Bất động sản mà nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc

định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ
thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…). Với một khối
lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ Bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định
giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các Bất động sản nhà nước
phải định giá bao gồm:
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
+ Định giá các Bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
+ Định giá Bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá.
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia
liên doanh liên kết sản xuất.
+ Định giá Bất động sản để thanh lý tài sản.
+ Định giá Bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc định giá Bất động sản.
1.2.3.1 Căn cứ định giá Bất động sản.
Có 7 yếu tố cơ bản được xác định làm căn cứ định giá Bất động sản như
sau:
- Thứ nhất, căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình tạo ra Bất động
sản. Như: Đất ( vị trí, diện tích ) ; Lao động (số lượng lao động, chất lương lao
động tham gia tạo dựng bất động sản) ; Vật liệu xây dựng  Căn cứ này thường
để đánh giá theo phương pháp chi phí.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Thứ hai, căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình:
so sánh với các sử dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu
quả nhất của Bất động sản tại thời điểm định giá. Nói rõ hơn, chi phí cơ hội của

việc sử dụng Bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tố nhất Bất động sản nó
phản ánh giá thị trường của Bất động sản.Nghĩa là Bất động sản được sử dụng hợp
lý cả về kỹ thuật,pháp lý, kinh tế để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở
hữu.Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỷ lệ vốn hóa.  đây là căn cứ được sử
dụng trong phương pháp vốn hóa.
- Thứ ba, dựa vào thay đổi của nền kinh tế : Giá trị của Bất động sản bị tác
động của nhiều yếu tố.Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tác
động trực tiếp vào giá cả Bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến
động của các nhân tố có tác động tiêu cực hay tích cực xu hướng thị trường ảnh
hưởng đến Bất động sản. Các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan
đến Bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi cung cầu của người
tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngươi dân ảnh hưởng đến giá trị
của Bất động sản.
- Thứ tư, căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của Bất động sản vào quần
thể Bất động sản trong khu vực: yếu tố này thể hiện sự phù hợp của mục đích đàu
tư và mục đích sử dụng : thể hiện qua sự phù hợp của chính Bất động sản với các
Bất động sản xung quanh,môi trương xung quanh tạo ra sự hài hòa về mặt chức
năng cũng như kiến trúc tổng thể, thể hiện trong mối quan hệ cấu thành nên Bất
động sản và sự đóng góp của chính Bất động sản trong việc làm tăng giá trị Bất
động sản xung quanh và ngược lại.
- Thứ năm, căn cứ vào các yếu tố cấu thành của Bất động sản: Do Bất
động sản được cấu thành từ nhiều bộ phận, nên giá trị của Bất động sản phụ thuộc
vào quy mô, số lượng các bộ phận cấu thành. Công trình. Bất động sản sẽ có giá
trị nhất khi tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên Bất động sản đạt được tỷ
lệ tối ưu.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
-Thứ sáu, căn cứ vào khả năng cạnh tranh của Bất động sản: Việc phân
tích khả năng cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu,

giữa cung và câu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực
trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người
tiêu dùng.
-Thứ bảy, căn cứ vào lợi ích mà Bất động sản mang lại trong tương lai: Giá
trị của Bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích
mà nó mang lại trong tương lai cho chủ đầu tư. Vì thế, người định giá cần có khả
năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của Bất động sản từ đó đưa vào kết
quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của Bất động sản trong tương lai.
1.2.3.2 Nguyên tắc hoạt động định giá Bất động sản.
Giá trị của Bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá
trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá
trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy
luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá Bất động sản là sự phân
tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó
những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá.
Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận
về giá trị của Bất động sản.
Về cơ bản, có 10 nguyên tắc định giá như sau:
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một Bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy Bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Nội dung của nguyên tắc sử
dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: – Về mặt vật chất, một
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được
nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).

Thứ hai, nguyên tắc cung- cầu
Giá trị của một Bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về
tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Sự khác biệt về mặt vật lý và kinh tế- xã hội của Bất động sản cũng
được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá Bất động sản.
Thứ ba, nguyên tắc thay thế
Đối với các Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho
nhau. Giá trị của Bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa
các Bất động sản thay thế cho nhau. Giá trị của Bất động sản có xu hướng được
thiết lập bởi chi phí mua một Bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với
điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Thứ tư, nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận Bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ Bất động sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Sự có mặt hoặc thiếu
vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của Bất động
sản nhiều hơn chi phí để tạo ra nó. Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét
tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của Bất động sản.
Thứ năm, nguyên tắc cân bằng
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ
phận của công trình. Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho Bất động sản
giảm giá trị. Các yếu tố cấu thành của Bất động sản đạt được mức hữu dụng cao
nhất.
Thứ sáu, nguyên tắc thay đổi
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Giá trị của Bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong
thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và các
chính sách. Giá trị này thay đổi theo thời gian, theo thị hiếu tiêu dùng. Giá trị của

Bất động sản phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị.
Thứu bảy, nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể Bất động sản xung quanh. Phù
hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tố đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất.
Thứ tám, nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận. Cạnh tranh giữa các
lực lượng tham gia thị trường. Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung
và nội bộ cầu. Đối với Bất động sản với nhau và giữa Bất động sản này với Bất
động sản khác. Do đó, giá trị của Bất động sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
Thứ chín, nguyên tắc dự báo
Giá trị Bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai. Giá trị tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần
của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị tài sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng Bất động
sản của người mua.
Cuối cùng là thứ mười, nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của Bất động sản chịu các tác động từ bên ngoài nó. Ngược lại giá
trị của các Bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân Bất động
sản. Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực đến giá Bất động sản.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.4 Các phương pháp định giá Bất động sản.
Hiện nay trong hoạt động định giá tài sản hay bất động sản thường sử dụng 5
phương pháp định giá chính. Với mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược

điểm khác nhau và phù hợp với mỗi loại Bất động sản khác nhau. Trong hoạt động
định giá Bất động sản ở nước ta thì sử dụng 3 phương pháp định giá chính là :
phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa, phương pháp chi phí. Do tính chất
Bất động sản định giá mà thường 3 phương pháp trên có thể sử dụng kết hợp để có
được kết quả định giá chính xác nhất.
1.2.4.1 Phương pháp định giá so sánh
Khái niệm : Phương pháp định giá so sánh là việc xác định bằng cách so
sánh một cách trực tiếp Bất động sản mục tiêu với các Bất động sản tương tự đã
bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương
pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của Bất động sản có mối
liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh được đã
được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn
phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng thì vẫn cần sử
dụng cả phương pháp so sánh. Phương pháp này không gặp khó khăn về kỹ thuật.
Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để cơ quan
pháp lý công nhận.
Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
Tuân thủ các nguyên tắc định giá cố gắng xem xét tất cả những yếu tố có
liên quan đến Bất động sản và phản ánh các điều kiện thị trường đối với vấn đề
định giá. Các nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp định giá so sánh
- Nguyên tắc cung- cầu
- Nguyên tắc thay thế
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc ngoại ứng
Nội dung của phương pháp
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê Bất động

sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của
Bất động sản, giá trị của chúng có thể thay đổi theo thời gian. Các bước tiến hành
định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1 : Tìm kiếm thông tin những Bất động sản được bán trong thời gian gần
đây có thể sử dụng để so sánh với Bất động sản mục tiêu cần định giá. Những Bất
động sản cần phải tương đồng với Bất động sản cần định giá về các yếu tố như vị
trí, điều kiện pháp lý, kiểu cách…
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các Bất động sản có thể so sánh được để xác định
giá trị của chúng và bảo đảm rằng các Bất động sản này là có thể so sánh được.
Bước 3 : Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
( khoảng từ 3 đến 6 Bất động sản). Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp ( giá trên mỗi
m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá trị m mặt) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi
đơn vị.
Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) của
mỗi Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu.
Bước 5 : So sánh các Bất động sản tương tự với Bất động sản mục tiêu bằng
cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi Bất động sản mục
tiêu. Thực hiện điều chỉnh giá bán( tăng lên, giảm đi) của Bất động sản so sánh với
Bất động sản mục tiêu.
Bước 6 : Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ việc phân tích các Bất động
sản so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị để tìm ra giá trị ước lượng
cho Bất động sản mục tiêu.
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung
Các yếu tố điều chỉnh bao gồm yếu tố liên quan đến Bất động sản. Nhóm
yêu tố liên quan đến Bất động sản như các quyền Bất động sản, số phòng, số
tầng… sẽ thực hiện điều chỉnh trước. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường như
điều kiện thanh toán, phương thức thanh toán, lợi thế kinh doanh… sẽ thực hiện
điều chỉnh sau. Có 2 loại điều chỉnh có thể áp dụng đó là điều chỉnh tính gộp và

điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản trên cơ sở tích lũy.
Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh có các kỹ thuật phân
tích định tính và định lượng. Các điều chỉnh mang tính định lượng pháp triển bằng
số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ % của các yếu tố cụ thể khác biệt của Bất động sản mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các Bất động sản so sánh.
Điều kiện vận dụng
Khi tiến hành so sánh các Bất động sản tương tự được bán trên thị trường với Bất
động sản mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu
- So sánh Bất động sản chỉ được thực hiện với những Bất động sản tương tự
trong cùng một vùng.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời
gian gần đây.
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành định giá một cách hợp lý.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa
vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường ổn định người định giá phải tính đến
các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
Hạn chế của phương pháp
SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A
22