Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

0

Đại học quốc gia hà nội
Tr-ờng đại học khoa học tự nhiên







Nguyễn văn Sửu







Đánh giá các yếu tố ảnh h-ởng tới giá đất ở trên
địa bàn quận lê chân thành phố hải phòng

Luận văn thạc sĩ khoa học












Hà nội- năm 2012


1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐỊA HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Văn Sửu





ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG


Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80




LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. MẪN QUANG HUY

Hà Nội, năm 2012

2



MỤC LỤC

Lời cam đoan……………………………………………………….………………1
Lời cảm ơn………………………………………………………….………………2
Mục lục……………………………………………………………….………… …3
Danh mục các bảng………………………………………………….………… 56
Danh mục các biểu đồ……………………………………………….……… …67
MỞ ĐẦU
A. Tính cấp thiết của đề tài………………………………….…………………78
B. Mục đích và yêu cầu của đề tài……………………………….…… ………89
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT…………………………………………… …… … 109
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu………….………………… ……109
1.1.1. Tổng quan về thị trƣờng đất đai…………….……………… …………109
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới…………………………………… ………10
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam………………… ……………………………12
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất……………………………………….2119
1.2.1. Địa tô…………………………………………………….…………… ……21
1.2.2. Lãi suất ngân hàng…………………………………………………… ……26
1.2.3. Quan hệ cung- cầu……………………………………………………… …28
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất…………………….……………… 3129
1.3.1. Yếu tố thông thường………………………………………………… ……31
1.3.2. Yếu tố khu vực………………………………………………………………38

1.3.3. Yếu tố cá biệt……………………………………………………………… 39
1.1.4. Định giá đất của một số nƣớc trên thế giới………………………….…4038
1.4.1. Thái Lan………………………………………………………………… …41
1.4.2. Trung Quốc…………………………………………………………….……43
Comment [MQH1]: Phầ n Phụ lụ c cầ n là m lạ i
Format tự động hoặ c trình bà y că n chỉ nh lề
phả i trước khi in

3
1.4.3. Đức……………………………………………………………………….….43
1.1.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam…………………………………….4442
1.2. Đối tƣợng, địa điểm, nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu……………4745
1.2.1. Đối tƣợng và địa điểm nghiên cứu…………….……………….….……4745
1.2.2. Nội dung nghiên cứu………………………………….…………………4745
1.2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu………………………………….……………4845
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu………………………………….……48
2.3.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu………………………………….…48
2.3.3. Xử lý số liệu…………………………………………………………………48
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu…………………………49
CHƢƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ
CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG……………………………………5048
2.1. khái quát điều kiện tự nhên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê
Chân…………………………………… ……………………………………… 50
48
2.1.1. Điều kiện tự nhiên……………………….………………………………5048
1.1.1. Vị trí địa lý…………………………………………………………… ……50
1.1.2. Khí hậu………………………………………………………………………50
1.1.3. Thuỷ văn, sông ngòi…………………………………………………………50
1.1.4. Địa hình…………………………………………………………….…… …51
1.1.5. Địa chất…………………………………………………………………… 51

2.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội…………….…………………………….……5149
1.2.1. Về sản xuất công nghiệp………………………………………….………51
1.2.2. Về thƣơng mại- Dịch vụ- Du lịch……………………………………… 51
1.2.3. Về nông nghiệp………………………………………………… …………51
1.2.4. Dân số, lao động…………………………………………………….….…52
1.2.5. Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng…………………………………………52
1.2.6. Về văn hoá xã hội…………………………………………………………56
2.1.32.7. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân- thành phố hải Phòng……5754
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold
Formatted: Font: Bold

4
2.2. Khái quát về công tác định giá đất ở quận Lê chân trong những năm
qua 5854
2.3. Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân ban hành từ năm 2008 –
2011……………………………………….…………………………….….……5956
2.3.1. Phân loại đƣờng phố và phân loại vị trí………………………….….…5956
2.3.2. Giá đất ở quy định từ năm 2008 – 2011………….………….…………6158
2.4. Giá đất thị trƣờng và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận
Lê Chân…………………………………………………………………………6561
2.4.1. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại I và các yếu tố ảnh hƣởng………6663
2.4.21. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại II và các yếu tố ảnh hƣởng…….7167
2.4.31. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại III và các yếu tố ảnh hƣởng……7672
2.4.41. Giá đất thị trƣờng đƣờng phố loại IV và các yếu tố ảnh hƣởn……80767

CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT………………………………………………86823
3.1. Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân……… 86823
3.2. Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cƣờng
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là giá đất…………………86823
KẾT LUẬN …………………………………………………………….………8979
TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………….….………908990
PHỤ LỤC……………………………………………………………………….…92










5





DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2008
Bảng 2 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2009
Bảng 3 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2010
Bảng 4 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2011

Bảng 5: Giá đất đường phố loại 1
Bảng 6: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 1 từ tháng 01 năm
2008 đến tháng 12 năm 2011
Bảng 7: Giá đất đường phố loại 2
Bảng 8: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 2 từ tháng 01 năm
2008 đến tháng 12 năm 2011
Bảng 9: Giá đất đường phố loại 3
Bảng 10: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 3 từ tháng 01 năm
2008 đến tháng 12 năm 2011
Bảng 11: Giá đất đường phố loại 4
Bảng 12: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 4 từ tháng 01 năm
2008 đến tháng 12 năm 2011






Formatted: Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto

6





DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 01: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tô Hiệu

Biểu đồ 02: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Đức Cảnh
Biểu đồ 03: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Hai Bà Trưng
Biểu đồ 04: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tôn Đức Thắng
Biểu đồ 05: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Trần Nguyên Hãn
Biểu đồ 06: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Mê Linh
Biểu đồ 07: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Chùa Hàng
Biểu đồ 08: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Dư Hàng
Biểu đồ 09: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Công Trứ
Biểu đồ 10: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Văn Linh










7


MỞ ĐẦU
A. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, ngoài ra còn là một tài sản
đặc biệt, thời xa xưa cha ông ta đã nói “tấc đất tấc vàng”, điều đó đã thể hiện giá trị
của đất đai. Trải bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các
cuộc chiến tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất
đai, khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển.

Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và
nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế
chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước
ngoài…
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy
mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình đổi mới nền kinh tế
đất nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều
mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao
đổi quyền sử dụng đất trên thị trường… do tính chất phức tạp của thị trường nên giá
đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan
trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học
và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.

8
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, học viênchúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tớiđến giá đât đất ở trên địa
bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng”
B. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng.
- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc

trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải
Phòng, từ đó kịp thời có những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công
tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là
giá đất.
* Yêu cầu
- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
thị trường quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm
2011.
- Các số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế.











9


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu
1.1.1. Tổng quan về thị trƣờng đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau dẫn đến khả năng trao đổi.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.
Tại Điều 5 – Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trương chuyển quyền sở hữu đất
đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng
đất.
* Thị trƣờng đất đai có các đặc trƣng:
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
a1.1.1. Thị trƣờng đất đai trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng
đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai
cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền
kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
Formatted: Font color: Auto

10
ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.Ở những
nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào
thị trường đất đai.

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh
doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. [(8])
Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế những năm 1992- 1993 giá nhà đất
tại nhiều nước phát triển cũng giảm mạnh. Tại Pháp từ năm 1989 – 1990 đã làm cho
khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu
năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ
trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật
nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở
mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và
đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc
độ và quy mô tích tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều
nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất
đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất
vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp
nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước
quyền sử dụng mảnh đất đó.
Formatted: Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto

11
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm
và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một
số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước. [( 8])

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện
nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng
đất với một số điều kiện cụ thể.
Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả
cho việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các
cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh
doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các
nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử
dụng đất. [8](8)
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa tư bản đã bị
giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ
tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực
đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với
tốc độ tăng của thị trường hàng hóa.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn
của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan
là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.
b1.1.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam
Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ
sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng
Formatted: Font: 13 pt, Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto

12

nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực
hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ
cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể
hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo
(người sử dụng- người sử dụng).
* Thị trường về sơ cấp đất đai: bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất
và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi là các
chủ sử dụng đất).
* Thị trường thứ cấp về đất đai: là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất
của các chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
1.1.2.1. Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trƣờng đất đai:
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập
kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển
thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt
được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá
đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản
thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
* Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ
bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai,
nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa
đất đai”. Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế.
Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô
Formatted: Font color: Auto

Formatted: Font: Not Bold, Font color: Auto
Formatted: Font color: Auto
Formatted: Font: Not Bold

13
nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất
để ở và sang nhượng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hỏa hồng
(chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài
sự kiểm soát của pháp luật.
Căn cứ Điều 19,20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm
1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà
nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng
toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế
tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một
số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai
thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được
nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm
thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua bán, bán,
lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có
hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quyền sử dụng đất trong
Luật Đất đai 1988 còn có hạn chế.
Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những
năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành
phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá
trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài,
nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ
và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng
nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có

yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyên
nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với cá doanh nghiệp) cùng với
quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt
là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và

14
xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lứn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, do tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà
nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “nhà nước và nhân dân
cùng làm”, các giao dịch về đất đai và bất động sản bất đầu sôi động, đặc biệc là
giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước
cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này. Đến đầu những năm 1990, trong điều
kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường ngày
càng được mở rộng, hiện tượng giá đất tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp
vốn liên doanh của các doanh nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa
được phát mại để trả nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao
động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được … thị trường
đất đai và nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải
quyết được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, quỹ đất bị lạm
dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thoát, tạo nên sự bất bình đẳng trong
xã hội và làm tha hóa một số bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng
tăng. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu
tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện
thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất đai,
kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng
mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì này sinh thêm những khó
khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, “hàng hóa quyền sử dụng đất” không được
đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống
nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề

chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà
nước.
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng
đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới năm 1993

15
được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988. Đầu những
năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù nhà nước đã có những
chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây
dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo
diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng nhà ở của nhà nước diễn ra phổ
biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện. Trước tình hình đó, Pháp
lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ
giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển
sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật
Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng
đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định,
hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai
được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất từ Điều 690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất)
và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa
kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các
“kênh ngầm”. Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-

CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây
là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy
định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Formatted: Font: Not Bold

16
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi
phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với
việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế
của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993
được quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là
quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các
quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị
định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000
và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển
quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển
quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định
17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được
những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị
định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã
tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà – đất trong tình hình
mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối
với các đạo luật khác, Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân

cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm
quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại
Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số
Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định
79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định
81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt
Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 quy định

17
về sở hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu…Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại".
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp
hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra
được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động
đó là:
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường
hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức
giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê;
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền
sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa

qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát:t
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh
đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold

18
thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường
đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng
ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính
sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan
hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất
đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy
hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mau bán đất đai trong những năm qua đã phải
vận động trong một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường:
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời
sống xã hội. Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất
vào các năm 1993 - 1995 và 2000 – 2002. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng
nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá
đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống
của dân cư.

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm. Từ tháng 4/2000
đến 4/2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước
khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà
đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra
sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới
tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so
với mức giá thuộc khung giá đất của thành phổ tới 11,25 lần. Ở các địa phương
khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhưng
cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế
và đời sống của dân cư.
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold

19
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải
do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động
bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không
phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán
kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác,
những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy
giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà
nước:
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm
thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới
nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”,
“trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và
không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm”

loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất
và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính
có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan
hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự
buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị
trường đất đai nói riêng, cụ thể là:
+ Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị
trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động
sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà
nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường
đất đai và bất động sản.
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold

20
+ Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được coi trọng và chưa được tổ chức
thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi đó dân cư đô
thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sứcsực mua của dân cư được nâng cao làm
cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận
cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện tượng đầu cơ đất đai
diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như
chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn
ngừa các hiện tượng đầu cơ.
+ Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng
chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với
những thông tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch
nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng
tiêu cực.
+ Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó

đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt
chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ đất kiếm lời.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị
trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có
tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu
cầu bức thiết của thực tiễn.
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vật xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất

21
là do quá trìnhinhg lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a1.2.1. Địa tô: là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,
phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong
chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng
dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của

địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm
thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa
tư bản, có các loại địa tô: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc
sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch thời chủ nghĩa tư
bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của
nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc
gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử
dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh
nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân
người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn
pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng

22
ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá
như là một địa tô.
Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không
phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Trong chế độ
tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu
đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội
dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá
trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng
cho người sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể
hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột
công nhân làm thuê.
Địa tô cấp sai: là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Là lợi
nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về

tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu
khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai. Giá cả sản phẩm nông
nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng
nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định. Như vậy giá cả hàng nông sản ở
vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng
nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch. Loại lợi
nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai,
trở thành địa tô cấp sai. Địa tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm
thuê nông nghiệp tạo ra. Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được
chia thành hai loại: địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu
của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần. Địa tô cấp sai II được hình thành do
năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một
khoảng đất. (8)[8]
Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộn đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Formatted: Font color: Auto

23
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông
nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi
vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả
những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận
lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những
ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên
ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng
số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất
thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động

nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu thập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một
phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. (8)[8]
Địa tô độc quyền: khi giá cả bán ra của hàng hóa không do giá cả sản xuất
hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết
định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù. Số chênh giá cả tô độc
quyền.
Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá
trị của chúng. Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và
ở các khu đất trong thành phố. Địa tô độc quyền trong nông nghiệp thu được trên
những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay
những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất
chúng. Địa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai
thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu trên
Formatted: Font color: Auto

24
thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng
thường cao hơn giá trị. Trong tất cả cá trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất
buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa
tô chênh lệch và địa tô độc quyền). Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các
khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt bằng xây dựng các trung tâm công
nghiệp và thương mại, các tòa nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện
dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng. Nhìn
chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tô độc quyền có xu
hướng tăng lên. (8)[8]

Địa tô tuyệt đối: là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản
xuất. Trong thời kỳ lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất
nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư
bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê
được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều kiện
đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị
cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền
tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp,
giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá
trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên
bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho
người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn
gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình
thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu
thành hữu cớ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối.
Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu
thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong
công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô
tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất,
mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản.
Formatted: Font color: Auto