Nghiên cứu giải pháp kinh tế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện tiên lữ, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




LÃ ANH TUẤN




NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KINH TẾ ðẨY NHANH
TIẾN ðỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN TIÊN LỮ, TỈNH HƯNG YÊN


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp
Mã số: 60.31.10



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN TUẤN SƠN

HÀ NỘI, 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ bất kỳ một học vị nào.

Tác giả luận văn



Lã Anh Tuấn







Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

ii

LỜI CẢM ƠN

ðể thực hiện và hoàn thành luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản thân,
tôi ñã nhận ñược sự quan tâm, giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp quý báu của
nhiều cá nhân và tập thể.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo Khoa
Kinh tế & Phát triển nông thôn và Bộ môn Phân tích ñịnh lượng, Viện ðào
tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện

thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
ðặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS. Nguyến Tuấn
Sơn ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực
hiện luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn các ban ngành của tỉnh Hưng Yên và
huyện Tiên Lữ, trên 120 hộ bị thu hồi ñất ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ, cung cấp
số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và người thân ñã
ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài nghiên cứu.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Lã Anh Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ ix

1. ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1.

Mục tiêu chung 2

1.2.2.

Mục tiêu cụ thể 3

1.3.

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1.

ðối tượng nghiên cứu 3

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu 3

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA ðỀ TÀI 4

2.1.

Cơ sở lý luận của ñề tài 4

2.1.1.

Một số khái niệm 4

2.1.2. Vai trò và ñặc ñiểm của giải pháp kinh tế trong công tác giải
phóng mặt bằng 7

2.1.3.

Nội dung của giải pháp kinh tế trong công tác giải phóng
mặt bằng 8

2.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giải pháp kinh tế trong công tác
giải phóng mặt bằng 20

2.2.

Cơ sở thực tiễn của ñề tài 22

2.2.1.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư của một số nước trong khu vực 22

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

iv

2.2.2.

Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
nhà nước thu hồi ñất tại Việt Nam 25

3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.1.

ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 36

3.1.1.

ðiều kiện tự nhiên 36

3.1.2.

ðiều kiện kinh tế xã hội 41

3.2.

Phương pháp nghiên cứu 46

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu 46

3.2.2.

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 48

3.3.

Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 49

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51

4.1.

Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn
huyện Tiên Lữ 51

4.1.1.

Các dự án thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 51

4.1.2 Công tác tính giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa
bàn huyện Tiên Lữ và áp dụng mức giá bồi thường 56

4.1.3.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn huyện 63

4.2

Thực trạng áp dụng các giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ
GPMB trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 68

4.2.1

Thông tin về các hộ ñiều tra 68

4.2.2.

ðánh giá của người dân về giá bồi thường ñất và tài sản trên
ñất 72

4.2.3.

ðánh giá của người bị thu hồi ñất về các mức hỗ trợ do
UBND huyện Tiên Lữ ñang áp dụng 79

4.2.4.

ðánh giá của người bị thu hồi ñất về vấn ñề tái ñịnh cư và
khu tái ñịnh cư 81

4.2.5.

ðánh giá của người dân về thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái

ñịnh cư tại huyện Tiên Lữ 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

v

4.2.6.

ðề xuẩt của người bị thù hồi ñất về bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư 92

4.3.

Các yếu tố ảnh hưởng ñến việc thực hiện các giải pháp kinh tế
ñẩy nhanh tiến ñộ trong bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 93

4.3.1. Cơ chế chính sách và khung pháp lý 93

4.3.2.

Năng lực tài chính của chủ ñầu tư 94

4.3.3.

Nguồn nhân lực 95

4.3.4.

Vấn ñề việc làm 95

4.4.

Giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ 95

4.4.1.

Cơ sở của giải pháp 95

4.4.2.

Giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng
thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn
huyện Tiên Lữ 96

5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101

5.1.

Kết luận 101

5.2.

Kiến nghị 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

PHỤ LỤC 105

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

vi

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
BT Bồi thường
CCN Cụm công nghiệp
CNH-HðH Công nghiệp hóa-Hiện ñại hóa
DT Diện tích
GPMB Giải phóng mặt bằng
HT Hỗ trợ
KT-XH Kinh tế - xã hội
TðC Tái ñịnh cư
NN Nông nghiệp
UBND Ủy ban nhân dân
TN Thu nhập


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng ñất ñai của huyện Tiên Lữ trong 3 năm 38

Bảng 3.2 Tình hình biến ñộng dân số và lao ñộng của huyện Tiên Lữ 40

Bảng 3.3 Cơ cấu kinh tế của huyện qua các năm 44

Bảng 4.1 Các dự án thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Huyện Tiên Lữ 52

Bảng 4.2 Diện tích ñất thu hồi và số hộ bị thu hồi ñất các dự án trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ 2007-2011 55

Bảng 4.3 ðơn giá ñất tính bồi thường ở huyện Tiên Lữ (năm 2011-
2012) 56

Bảng 4.4 Mức hỗ trợ cho hộ bị thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 60

Bảng 4.5 Số lượng và vị trí suất TðC áp dụng cho các hộ bị thu hồi
ñất buộc phải di chuyển ñến khu TðC trên ñịa bàn huyện
Tiên Lữ 62

Bảng 4.6 Kết quả thực hiện bồi thương hỗ trợ, tái ñịnh cư các dự án
trên ñịa bàn huyện ñến năm 2011 64

Bảng 4.7 Kết quả hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp 66

Bảng 4.8 Tình hình các khu tái ñịnh cư trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên 67

Bảng 4.9 Tình trạng khiếu nại do bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ tính ñến tháng 3/2012 68

Bảng 4.10 Thông tin cơ bản về chủ hộ ñiều tra 69

Bảng 4.11 Mức ñộ hiểu biết của người bị thu hồi ñất về giá ñất 73

Bảng 4.12 ðánh giá của người dân về mức ñộ phù hợp của giá ñất bồi
thường với thị trường 74

Bảng 4.13 Kết quả phân tích chỉ số ñánh giá của các hộ bị thu hồi ñất về
bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 86

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

viii

Bảng 4.14 Mức ñộ tiếp thu thông tin về dự án của người bị thu hồi ñất
trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ 88

Bảng 4.15 Khiếu nại của người bị thu hồi ñất về bồi thường và hỗ trợ
tái ñịnh cư 90

Bảng 4.16 Ý kiến ñề xuất của người bị thu hồi ñất về bồi thường hỗ trợ
và tái ñịnh cư 92


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

ix

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ
Trang
Biểu ñồ 4.1 Cơ cấu hộ bị thu hồi ñất nông nghiệp theo tỷ lệ thu hồi ñất
(n=70) 70

Biểu ñồ 4.2 Cơ cấu hộ ñiều tra bị thu hồi ñất ở theo diện tích bị thu hồi
(n=50) 71

Biểu ñồ 4.3 Cơ cấu nghề nghiệp của các hộ ñiều tra (n=120) 71

Biểu ñồ 4.4 Mức ñộ hài long của người bị thu hồi ñất về giá ñất bồi
thường (n=120) 75

Biểu ñồ 4.5 Khả năng sử dụng tiền ñền bù ñể mua một mảnh ñất ở
tương tự tại cùng thời ñiểm (n=50) 76

Biểu ñồ 4.6 Khả năng sử dụng tiền ñền bù ñể mua một mảnh ñất nông
nghiệp tượng tự tại cùng thời ñiểm (n=70) 77

Biểu ñồ 4.7 Mức ñộ hài lòng của người dân về bồi thường nhà và tài sản
(n=50) 78

Biểu ñồ 4.8 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về mức hỗ trợ
(n=120) 80

Biểu ñồ 4.9 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về khu tái ñịnh
cư mới (n=50) 82

Biểu ñồ 4.10 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về quy trình thực
hiện bồi thường và tái ñịnh cư (n=120) 83

Biểu ñồ 4.11 Mức ñộ hài long của người bị thu hồi ñất về công tác kiểm
ñếm tài sản bồi thường (n=50) 84

Biểu ñố 4.12 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hòi ñất về việc xác ñịnh

nguồn gốc ñất thu hồi (n=120) 85

Biểu ñồ 4.13 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về sự phổ biến
thong tin trong việc thu hồi ñất (n=120) 89

Biểu ñồ 4.14 Mức ñộ hài lòng của người bị thu hồi ñất về giải quyết
khiếu nại bồi thường, hõ trợ tái ñịnh cư (n=57) 91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Nước ta ñang trong tiến trình ñổi mới, chủ ñộng hội nhập kinh tế với
các nước trong khu vực và trên thế giới. ðảng và Nhà nước ñã ban hành nhiều
chủ trương chính sách nhằm tăng cường thu hút ñầu tư của các tổ chức cá
nhân trong và ngoài nước vào xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện… góp
phần xây dựng nền kinh tế phát triển và bền vững, nâng cao chất lượng cuộc
sống cho nhân dân cả về vật chất và tinh thần, phấn ñấu Việt Nam trở thành
nước công nghiệp hiện ñại vào năm 2020. ðể có ñược các công trình ñó phải
có thời gian, tiền của, nhân lực và ñất ñai… Trong ñó thách thức lớn nhất mà
hầu hết các ñịa phương trong cả nước có dự án phát triển ñang gặp phải là
công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Thực tế cho thấy có không ít các dự án trong nước khi ñi vào thực hiện gặp
không ít khó khăn về công tác giải phóng mặt bằng với các lý do sau:
ðất ñai là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân nên có vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu
vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp,

mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng ñối với nông dân trong khi trình
ñộ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó
khăn, do ñó tâm lý dân cư chủ yếu là giữ ñất ñể sản xuất.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do: ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn
liền với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di
chuyển chỗ ở. Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ
quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn
chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
Công tác bồi thường và hỗ trợ GPMB còn hạn chế: Thiếu quỹ ñất do xây
dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp nên chưa ñảm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

2

bảo ñược chỗ ở ổn ñịnh cho người dân. Dân cư một số vùng sống chủ yếu
bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu
dân cư làm kế sinh nhai nay phải di chuyển ñến nơi ở mới ở ñó ñiều kiện
kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di dời.
Mặt khác, giá ñất ñền bù Nhà nước áp dụng còn nhiều bất cập, không
hợp lý và thiếu công bằng, chưa thể hiện ñược tính linh hoạt trong việc ñảm
bảo lợi ích cho người dân.
Ở Hưng Yên hiện nay quá trình CNH-HðH ñang diễn ra mạnh mẽ, có
nhiều dự án ñã và ñang triển khai với mục ñích phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế cho quá trình CNH-HðH như các Khu công nghiệp Phố Nối A; Khu công
nghiệp Như Quỳnh; Khu ðại học Phố Hiến; Khu công nghiệp Quán ðỏ….
Vấn ñề chuyển ñổi quỹ ñất ñang sử dụng hiện nay sang ñất triển khai dự án
ñang diễn ra nhanh. Huyện Tiên Lữ nằm giáp thành phố Hưng Yên là nơi
ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu
hút ñầu tư ngoài tỉnh ñể phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, công tác giải
phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do người dân không thỏa mãn về giá

ñất ñền bù của Nhà nước. ðể góp phần giải quyết những bất cập trên, ñảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị thu hồi ñất, ñẩy nhanh tiến ñộ
giải phóng mặt bằng triển khai các dự án nhằm ñạt mục tiêu phát triển kinh tế
xã hội ở huyện Tiên Lữ chúng tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“Nghiên cứu giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở ñánh giá kết quả và các giải pháp thực hiện giải phóng mặt
bằng tại huyện Tiên Lữ thời gian qua ñề xuất một số giải pháp kinh tế nhằm
ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện các dự án phát
triển kinh tế - xã hội ở ñịa phương trong thời gian tới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về các giải pháp
kinh tế trong công tác giải phóng mặt bằng;
- ðánh giá thực trạng và các giải pháp sử dụng trong giải phóng mặt bằng
tại huyện Tiên Lữ thời gian qua;
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng ñến giải phóng mặt bằng trên
ñịa bàn huyện Tiên Lữ;
- ðề xuất các giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng
góp phần thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn huyện
Tiên Lữ thời gian tới.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng nghiên cứu
- Các giải pháp kinh tế ñã thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng

trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ, tỉnh Hưng Yên
- Các ñối tượng bị thu hồi ñất theo các dự án: bao gồm các hộ bị thu hồi
ñất nông nghiệp và hộ bị thu hồi ñất ở.
Ngoài ra, ñề tài nghiên cứu một số chính sách trong công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư trong nước và trên thế giới.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: ðề tài tập trung nghiên cứu kết quả và các giải pháp thực
hiện GPMB thời gian qua, ñề xuất các giải pháp kinh tế ñẩy nhanh tiến ñộ
GPMB trên bàn huyện Tiên Lữ tỉnh Hưng Yên.
- Về không gian: Nghiên cứu ñề tài trên ñịa bàn huyện Tiên Lữ tỉnh
Hưng Yên.
- Về thời gian
+ Số liệu thu thập ñể nghiên cứu ñề tài từ năm 2007 ñến năm 2011, ñề
xuất giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB trên ñịa bàn huyện ñến năm 2015.
+ Thời gian nghiên cứu ñề tài từ tháng 10/2011 ñến tháng 08/2012.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

4

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN CỦA ðỀ TÀI

2.1. Cơ sở lý luận của ñề tài
2.1.1. Một số khái niệm
- Giá trị thị trường: Theo Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16-11-2004
về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất thì:
ðây là nền tảng cho việc ñịnh giá mọi nguồn tài sản trong nền kinh tế
thị trường.
Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của một bất ñộng sản ñược
mua bán vào ngày xác ñịnh giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán
sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, ñộc lập, khách quan sau một quá

trình tiếp thị thích hợp; trong ñó: mỗi bên ñều hành ñộng một cách tin cậy,
hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.
- Bồi thường thiệt hại: Là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
- Giá ñất: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính
trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng ñất. (ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 ở khoản 23)
- ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước
trên thế giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã
hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế
phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề
ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh
nghiệp tham gia thị trường, và ñội ngũ cán bộ ñịnh giá chuyên nghiệp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

5

ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau,
tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại
một thời ñiểm nhất ñịnh. Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như
sau: “ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng
hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu
chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñai học
Potstmouth, Vương quốc Anh: “ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục ñích xác ñịnh”. Mặc dù có
nhiều ñịnh nghĩa, nhứng ñặc ñiểm cơ bản của ñịnh giá tài sản trong nền kinh tế

thị trường là :
+ ðịnh giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá;
+ Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;
+ Trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều kiện nhất ñịnh (kinh
tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu );
+ Thời ñiểm cụ thể;
+ Theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh;
+ Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất ñịnh.
Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ
cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các
doanh nghiệp hoạt ñộng trong nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh
giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh
giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của
tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản,
hàng hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”. Cho ñến nay, vẫn còn
nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh giá”
trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng
hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản ñang
ñược sủ dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với
cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

6

Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính
thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm
ñịnh giá” tại ñiều 4 khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm
nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Tuy tên
gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì

thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay là ðịnh giá
tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh giá hoặc ñánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối, hoa màu và các công trình xây dựng trên
phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới trên ñó.
- Giải pháp kinh tế: Tuy chưa có một khái niệm nào chính thức về giải
pháp kinh tế. Tuy nhiên, theo quan ñiểm của tác giả nghiên cứu thì chúng tôi
tạm ñưa ra quan ñiểm về giải pháp kinh tế như sau: Giải pháp kinh tế là ñưa
ra những phương thức tác ñộng, các mối quan hệ kinh tế phù hợp, linh hoạt ñể
giúp cho việc ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng. Các nội dung trong giải
pháp kinh tế có thể gồm xác ñịnh khung giá (ñịnh giá ñất và tài sản trên ñất)
sao cho linh hoạt, hợp lý phù hợp với giá thị trường; Xây dựng kế hoạch ñào
tạo nghề và giải quyết việc làm cho người dân sau khi bị thu hồi ñất; Tái ñịnh
cư cho người dân ñể ñảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi ñất.
- Nghiên cứu giải pháp kinh tế: Là việc ñánh giá tác ñộng của các giải
pháp kinh tế trong giải phóng mặt bằng ñã ñược áp dụng trong thực tế, xem
xét các yếu tố ảnh hưởng ñến giải pháp ñó. Từ ñó ñưa ra hướng hoàn thiện
giải pháp kinh tế ñó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

7

2.1.2. Vai trò và ñặc ñiểm của giải pháp kinh tế trong công tác giải phóng
mặt bằng
Giải pháp kinh tế là một trong những nhóm giải pháp quan trọng nhất và
xuyên suốt nhất trong công tác giải phóng mặt bằng. Nếu có giải pháp hợp lý

phù hợp trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thì công tác giải phóng
mặt bằng sẽ diễn ra nhanh chóng. Ngược lại, nếu không có giải pháp phù hợp
thì cơ chế sẽ cứng nhắc, công tác GPMB diễn ra chậm gây lãng phí nguồn lực
và ảnh hưởng ñến nền kinh tế.
Giải pháp kinh tế có thể làm cơ sở cho việc hoạch ñịnh chính sách về ñất
ñai khi nhà nước ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi thu hồi ñất.
Giải pháp kinh tế có thể làm cơ sở cho việc sử dụng ñất có hiệu quả
thông qua việc xác ñịnh ñúng giá trị của ñất ñai.
Các giải pháp ñưa ra chủ yếu vận dụng các quy luật kinh tế: Quy luật
cung cầu thị trường ñất ñai, quy luật giá trị của ñất ñai, quy luật giá cả thị
trường và các lý luận công thức trong kinh tế. Các quy luật này ñược vận
dụng ñể có các biện pháp xác ñịnh giá ñất ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư phù
hợp với thị trường, ñáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân.
Các giải pháp này phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân và cơ
chế chính sách của nhà nước trong việc ñền bù, hỗ trợ và tái ñịnh cư. Các giải
pháp chỉ ñạt ñược hiệu quả khi các giải pháp ñó làm hài hòa giữa cơ chế và
người dân, ñáp ứng ñược quyền lợi của dân ñồng thời ý thức ñược người dân
làm ñúng nghĩa vụ của mình, không có tư tưởng tự do quá chớn, ñảm bảo
ñược tính linh hoạt cho cơ chế.
Các giải pháp ñưa ra phải ñảm bảo tính linh hoạt cho từng vùng, từng ñịa
phương và từng hoàn cảnh thời gian. Do ñó, có thể có các giải pháp kinh tế
mang tính ñặc thù cá biệt riêng cho từng khu vực và thời gian.
Các giải pháp ñều khó ñịnh lượng một cách chính xác
ðể các giải pháp này áp dụng thành công thì ñội ngũ cán bộ trong công
tác giải phóng mặt bằng phải là người có năng lực, am hiểu về công việc.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

8

2.1.3. Nội dung của giải pháp kinh tế trong công tác giải phóng mặt bằng

2.1.3.1. ðịnh giá ñất và tài sản trên ñất phù hợp với giá trên thị trường
* Các nguyên tắc ñịnh giá ñất
Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá bất ñộng sản trước hết ñược hiểu
ñó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết
kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ñến quan niệm hiện ñại về giá thị trường.
Sau nữa, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi ñược
xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này
trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn ñi với nhau và bổ
sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo
cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước
ta hiện nay, ñể các kết quả ñịnh giá gần sát với giá thị trường, việc ñịnh giá
phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản ñược trình bày dưới ñây.
Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng
tối ưu nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy bất ñộng sản ñó ñang ñược sử dụng
hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu ñó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh.
Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường ñược xác ñịnh bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không
giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu
cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc ñộ tăng, giảm của
cung và cầu, giá tăng khi tốc ñộ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc thay ñổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một
loại bất ñộng sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,
kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác ñộng làm thay
ñổi giá trị của bất ñộng sản, thay ñổi môi trường của bất ñộng sản, thay ñổi cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

9

xu thế của thị trường ñối với loại bất ñộng sản ñó như xu thế về qui mô ñầu tư
bất ñộng sản, về chất lượng ñầu tư bất ñộng sản v.v…
Nguyên tắc cân ñối: Khi áp dụng ñối với một bất ñộng sản riêng biệt,
nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối ña ñạt ñược khi các yếu tố tạo ra bất
ñộng sản ñạt tới trạng thái cân ñối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực
cụ thể, nguyên tắc cân ñối chỉ ra rằng giá thị trường tối ña của một bất ñộng sản
có thể ñạt tới khi quỹ ñất dành cho việc xây dựng bất ñộng sản ñó ñược sử dụng
hợp lý.
Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh trong thị trường bất ñộng sản ñược
hiểu ñó là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì
tính ñến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại
trừ hành vi tương ñồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: Nguyên tắc này cho rằng khi
sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các
nhân tố khác ñược cố ñịnh, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới
một giới hạn nhất ñịnh. Sau ñó sự gia tăng liên tục của nhân tố (x) sẽ làm
giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất ñộng sản do tác ñộng bởi những
bất ñộng sản khác: Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những
bất ñộng sản có giá trị thực thấp sẽ ñược tăng thêm nhờ sự hội nhập với các
bất ñộng sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá
trị cao hơn nhiều lần; Nguyên tắc giảm cho rằng những bất ñộng sản có giá trị
thực cao nằm trong một khu vực mà những bất ñộng sản ở ñó chủ yếu có giá
trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất ñộng sản có giá trị cao
ñó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một
bất ñộng sản chủ thể có khuynh hướng bị áp ñặt bởi giá bán một bất ñộng sản
thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất ñộng sản chủ thể,
với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

10

Nguyên tắc dự báo trước: Dự báo trước trong ñịnh giá bất ñộng sản
ñược hiểu ñó là hành vi phán ñoán của nhà ñầu tư hoặc của người ñịnh giá về
giá trị ñầu tư sẽ thu ñược từ một bất ñộng sản dựa vào kinh nghiệm và tình
hình thực tế thị trường bất ñộng sản trong khu vực.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của ñất: Khả năng sinh lời của ñất ñược
hiểu ñó là khoản lợi nhuận thu ñược từ ñất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với
các vị trí ñất khác.
* Xác ñịnh giá trị của ñất
Giá trị của ñất ñai ñược xác ñịnh như sau:
∑
∞
=
+
=
1
)1(
t
t
Lt
L
r
R
V

Trong ñó: V
L

là giá trị của mảnh ñất (thửa ñất) như giá 1 tài sản
R
Lt
là hoa lợi hay thu nhập từ ñất cho giai ñoạn t (ñây là hoa lợi
hay thu nhập thuần kỳ vọng, MacAulay và cộng sự, 2006)

t
r)1(
1
+
Hệ số chiết khấu
* Các phương pháp ñịnh giá
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau ñây (Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP)
a) Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ñịnh ñịa ñiểm của thửa ñất, khu ñất trống (ñất chưa ñược ñầu tư
xây dựng các công trình trên ñất) so sánh ñược với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh
giá ñể thu thập thông tin.
Mỗi loại ñất cần ñịnh giá, phải lựa chọn từ 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh
giá ñã ñược chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch
trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất,
giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất ñộng sản) có những ñặc ñiểm
tương tự với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá về: loại ñất, vị trí ñất, qui mô diện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

11

tích, kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý và mục ñích sử dụng ñất.

- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời ñiểm khảo sát ñể xác ñịnh giá của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Trường hợp không thu thập ñược những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trong thời hạn 01 năm tính ñến thời ñiểm khảo sát ñể xác ñịnh
giá ñất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng ñất (loại ñất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, ñịa hình, tài sản trên ñất, mục ñích sử dụng ñất hiện tại, mục ñích sử
dụng ñất theo quy hoạch);
+ ðiều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn
nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã
hội, trình ñộ dân trí);
+ Các ñặc ñiểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa ñất, khu ñất; giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; mức ñộ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật, v.v.);
+ Thời ñiểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất;
+ Thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- ðiều kiện của thông tin:
Những thông tin trên ñây phải ñược thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện
bình thường quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 1của Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP.
b) Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở Bước 1, tiến hành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

12

tổng hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Trên cơ sở ñó xác ñịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá ñể tính toán, xác
ñịnh giá cho thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
c) Bước 3: Thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể xác ñịnh giá
cho thửa ñất cần ñịnh giá.
Giá trị ước tính của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñược tính theo cách
ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa ñất, khu ñất so sánh
như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
ñất, khu ñất
cần ñịnh giá

=
Giá chuyển
nhượng quyền sử
dụng ñất của từng
thửa ñất, khu ñất so
sánh

±
Mức tiền ñiều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa ñất,
khu ñất so sánh với thửa ñất,
khu ñất cần ñịnh giá

Trong ñó, mức tiền ñiều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị
trí ñất, kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mức ñộ ô nhiễm môi trường, v.v.
của từng thửa ñất, khu ñất so sánh so với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá. Mức
tiền ñiều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa ñất so sánh và thửa
ñất cần ñịnh giá (có thể tính theo giá trị tuyệt ñối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế của thửa ñất so sánh trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường tại ñịa phương, sau ñó tính thành tiền)
ñược xác ñịnh căn cứ vào ñánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên
viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác ñịnh giá ñất tham mưu cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh giá ñất cụ thể tại ñịa phương căn cứ vào các
chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá ñất có biến ñộng trong khoảng thời gian từ thời ñiểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng ñất của thửa ñất so sánh ñến thời
ñiểm xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá, thì trước khi thực hiện việc ñiều
chỉnh mức giá của thửa ñất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải ñiều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

13

chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của thửa
ñất so sánh theo chỉ số biến ñộng (tăng hoặc giảm) giá của loại ñất ñó trong
khoảng thời gian này. Chỉ số biến ñộng giá của từng loại ñất có thể ñược tính
toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá ñất
thu thập thông qua việc ñiều tra, khảo sát và thống kê giá ñất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra, khảo sát giá ñất, thống kê
báo cáo giá các loại ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP;
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
d) Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều

chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
(2) Phương pháp thu nhập
Việc ñịnh giá ñất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước
sau (Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP)
a) Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất
cần ñịnh giá
- ðối với ñất trống hoặc ñất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)
ñể cho thuê thì tổng thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là số tiền thuê
ñất hoặc số tiền thuê bất ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) thu ñược
hàng năm. Tiền thuê ñất hoặc tiền thuê bất ñộng sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê ñất hoặc bất ñộng sản trên thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá ñất.
- ðối với ñất nông nghiệp mà người ñược giao ñất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập ñược tính như sau:
+ ðối với ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa ñất cần ñịnh giá chính là tổng doanh thu từ hoạt ñộng sản xuất
nói trên của thửa ñất thu ñược hàng năm.
+ ðối với ñất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập ñược tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

14

theo giai ñoạn, doanh thu một lần tùy theo ñặc ñiểm của từng loại cây.
b) Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng ñất, chi
phí ñầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này ñược tính theo các
quy ñịnh hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy ñịnh của
Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường ñịa phương mà cơ sở
sản xuất, kinh doanh ñã chi trả (qui ñịnh trong hợp ñồng, hóa ñơn mua bán
hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

ðối với trường hợp thửa ñất cần ñịnh giá ñã ñược ñầu tư, xây dựng các
tài sản trên ñất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên ñất.
c) Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau
Thu nhập
thuần túy
hàng năm

=
Tổng thu nhập
hàng năm ñã tính
ở Bước 1

-
Tổng chi phí
ñã tính ở
Bước 2

d) Bước 4: Ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau
Thu nhập thuần túy hàng năm thu ñược

từ thửa ñất

Giá ñất
ước tính

=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi ñịnh giá ñất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí
xác ñịnh ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác ñịnh ở Bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí ñất
của loại ñất cần ñịnh giá và ñúng với mục ñích sử dụng ñất ñã ñược cấp có
thẩm quyền phê duyệt và ñược tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời
ñiểm xác ñịnh giá ñất. Trường hợp không thu thập ñược số liệu trong 3 năm
thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời ñiểm ñịnh giá ñất. Việc tính tổng
thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời ñiểm ñịnh giá ñất
bằng cách áp dụng ñơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao ñộng
tại thời ñiểm ñịnh giá ñất ñối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………

15

khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà
nước quy ñịnh thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do
Nhà nước quy ñịnh thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng Việt Nam (VNð) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại
ñịa phương.
ðối với những thửa ñất ñã ñược ñầu tư, xây dựng các tài sản trên ñất
(bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao
su, cà phê, chè, tiêu, ñiều, cây ăn quả, v.v.) ñể ñưa vào kinh doanh, sản xuất
thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập ñể ước tính giá trị của cả thửa ñất
và tài sản trên ñất; sau ñó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên ñất, phần
còn lại là giá trị của thửa ñất.
(3) Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ñể ñịnh giá ñất cho mỗi loại ñất phải
tiến hành các bước sau ñây (Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP)
a) Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất

ñộng sản (bao gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, mà
thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần
ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mục
ñích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
b) Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản
trên ñất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản
nói trên.
c) Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng
trên ñất
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên ñất
=

Giá trị xây dựng mới
tại thời ñiểm ñịnh giá
−

Phần giá trị hao
mòn