nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện đoan hùng - phú thọ

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS : BĐS
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU.
Đồ thị 1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng.
Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm
Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án
Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua
Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự
sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các
ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động
hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Nó cũng
là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân. Cùng với sự phát triển
của nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở
thành một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên
thị trường BĐS
Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạ
tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả
và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia.

Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi
luật đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm
“Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần
thứ VIII. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển sang nền
kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển. Tuy nhiên,thị
trương BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triểnvà vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá
cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thị
trường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trường
ngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa được khắc phục; tình trạng
khiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá
đất đền bù khi thu hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn
bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất
cho sự phát triển của thị trường.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Để khắc phục tình trạng trên , nhà nước đã có nhiều công cụ,chính sách góp phần
bình ổn giá cả trên thị trường. Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu của Nhà
nước được sử dụng phổ biến hiện nay. Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng
QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán
đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá .Đấu giá
QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và
đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình
trạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, và do vậy
góp phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách công bằng hơn.
Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên đấu
giá có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao. Nguyên
nhân có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá
của nhiều dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch
sau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện nay, công tác đấu giá
mới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn .
Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn
huyện Đoan Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu.
Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấu
giá QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu và
đánh giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kết
quả đã đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiện
nay trên địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc
rút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
QSDĐ đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đối tượng nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trình
thực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây
đối với các loại đất đưa vào kinh doanh.
Phạm vi nghiên cứu.
Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn
huyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu từ
năm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009).
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương
pháp so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề có
tham khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu
được sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước,

trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành
Kết cấu đề tài:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đoan Hùng – Phú Thọ
Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ.
Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô đã tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1.1. Một số vấn đề về QSDĐ.
1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của thị
trường đất đai.
1.1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .Đất đai cho đến nay đã trải
qua nhiều thế hệ khai phá và bảo vệ. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban
tặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
người đại diện quản lý. Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì không
phải là việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi:
"Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay”

Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục
địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất. Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra các
sản phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như công
nghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa…
Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sử
lâu dài. Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn. Quá trình
hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóa
thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất
đai trở thành tài sản riêng. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu
và của Nhà nước. Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô
lệ và của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Ngày nay
quyền sở hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài
sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về
ruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngại
hay không bị hạn chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi. Chừng nào
mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộng
đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghen
toàn tập ,tập 21 trang 248 – NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994)
Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh
tế hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện.
Trong điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyển
nhượng, cầm cố, thế chấp, thuê mướn. Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổi
mua bán như các sản phẩm khác. Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu
sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự phát
triển của các ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội. Đất đai là nguồn

nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và
phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thể
hiện trên các vai trò chủ yếu sau:
Thứ nhất là vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư
liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân,
đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất
chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa
là tư liệu lao động. Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi
của cải vật chất". Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc gián
tiếp vào quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tư
liệu lao động, sức lao động và vốn. Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trực
tiếp tham gia vào quá trình sản xuất. Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch .v.v. hoạt động - góp phần phát
triển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ.
Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước.
Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ
thuế nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựng
đất nước. Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triển
khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng,
thương mại và dịch vụ…. ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồn
thu của ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên nguồn
tài chính thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà
nước
Thứ ba:Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển.
Đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp,
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệp

kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai được sử
dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn
Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc
điểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ
như các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn
được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy,
một mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; một
mặt, đất đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân
để đầu tư cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà con
người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở
những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ
biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp
vốn mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử
dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước ta.
Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường. Đất đai trở thành
đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai.
Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác. Thị trường
đất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hóa đất
đai thể hiện:
Thứ nhất. Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi,
là biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử
dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của
hàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.

Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là con
người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng hóa. Còn đất đai có trước
con người, ban đầu đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao
động nên bản thân đất đai không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động
tới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai. Để thỏa mãn nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng - đất đai được giao dịch trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường
Thứ hai là tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng cung của
loại hàng hóa này không đổi…trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng,
làm cho thị trườngđất đai là thị trường cung độc quyền.
Thứ ba đất đai có vị trí cố định, đây là một yếu tố quan trọng, vị trí quyết định đến
giá trị của đất đai.
Thứ tư. đất đai là loại hàng hóa không thể thay thế được trong sản xuất nông
nghiệp, trong xây dựng, công nghiệp…
Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trườnglà phong phú với
nhiều loại hàng hóa. Bao gồm: đất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thị
trường các thông tin về hàng hóa đất đai cung cấp không đầy đủ, khó tiếp cận thông
tin, hàng hóa mang tính dị biệt.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Từ những đặc điểm trên có thể thấy đất đai không phải là hàng hóa thông thường
mà là loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, thị trường đất đai cũng có các đặc trưng do tính
đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định
 Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích gắn liền với đất.
Không như các hàng hóa thông thường khác, đất đai là một hàng hóa tiêu dùng
lâu bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất luôn
mong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về đất đai
không phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợi
phát sinh khi sử dụng đất đai. Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khả
năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai.

Thị trường QSDĐ được chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp và Thị trường thứ
cấp.
+ Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia
là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá
QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất tồn
tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ
sử dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông
nghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm
bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi
đặc biệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích
kinh doanh. Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại….
Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án
xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với
các cá nhân thuê đất của nhà nước.
Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽ
thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại cho
chủ sử dụng đất
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất) được
nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực các quyền năng cơ bản
khác
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử dụng đất mà các giao
dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch trên, thường thì các quan
hệ về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là diễn ra khá phổ biển trên thị
trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình thành nên các hình thức thị trường

đất đai như là:
- Thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai: đây là thị trường được hình thành và
phát triển sớm nhất.
- Thị trường cho thuê QSDĐ đai: là thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai trong
một khoảng thời gian nhất định.
- Thị trường thế chấp QSDĐ: thể hiện khi quan hệ tín dụng phát triển, được thực
hiện giữa những chủ sử dụng đất và người cung cấp tín dụng.
- Thị trường góp vốn liên doanh bằng QSDĐ: khi người sử dụng đất dùng QSDĐ
của mình góp vào quá trình sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn với
đất đai. Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai. Có thể nói sự phát triển
các quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS.
 Thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, QSDĐ là hàng hoá đặc biệt. Thị
trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được : đất nông
nghiệp (tái tạo sức sản xuất). Thị trường đất nông nghiệp có xu hướng cân bằng.
Những đất đai có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp : đất công nghiệp,
xây dựng nhà ở có xu hướng cung ngày càng giảm, cầu ngày càng tăng. Thị trường
đất phi nông nghiệp có xu hướng biến động.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
 Thị trường đất đai là thị trường không tập trung, phân vùng.
Do xuất phát từ đặc điểm: đất đai không thể di dời được, cùng với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu vực mà thị trườngđất đai ở mỗi
vùng mỗi địa phương lại có các đặc điểm riêng biệt của nó. Thị trường đất đai còn phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán và thị hiếu của người tiêu dùng.
 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo do tính không cân xứng về
thông tin trên thị trường.

Giữa người mua người bán không có các thông tin minh bạch về đất đai; các tiêu
chí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không chính xác; số lượng đối tượng tham
gia thị trường là không nhiều, không đảm bảo các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo dẫn
đến tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai
 Thị trường đất đai là thị trường chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố pháp luật.
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước với
chúng bằng pháp luật là cơ sở cho các giao dịch trên thị trường. Mọi BĐS đều được
nhà nước đăng ký ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cũng như các biến động
của nó. Mọi giao dịch trên thị trường phải có sự giám sát của nhà nước đặc biệt trong
khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của của nhà nước vào thị trường đất đai thông qua
yếu tố pháp luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn. Đất đai được đăng ký theo
đúng luật pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên thị trường.
1.1.2. Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
1.1.2.1. Bản chất giá QSDĐ.
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng
hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo
đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một
lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng
giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do
chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền
năng khác. Như đã khẳng định ở trên, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các
quyền sử dụng và lợi ích của đất đai, cho nên giá cả đất đai thực chất chính là giá cả
QSDĐ. Khi người sử dụng đất càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều
cơ hội khai thác các công dụng, lợi ích của đất đai. Do đó làm gia tăng giá trị của đất

đai, đồng thời làm cho giá cả QSDĐ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta
đã thực hiện một loạt các chính sách cải cách về đất đai, trong đó có việc mở rộng các
quyền năng về đất đai cho người sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
các quan hệ về đất đai – phát triển thị trường đất đai.
Trong thời kì nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế tập trung, Pháp luật không
thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại thị trường công khai, làm phát
sinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành thị trường ngầm, hoạt động tự
phát và lén lút. Chỉ đến khi Luật đất đai 1993 và sau là Luật đất đai 2003 đã thừa nhận
đất đai có giá đồng thời trên thị trường hình thành giá QSDĐ. Xét bản chất, giá đất
chính là giá QSDĐ, tức là mức giá trao đổi trên thị trường để thể hiện các giao dịch về
QSDĐ. Hiện nay, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ. Một là khung giá đất do Nhà
nước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa phương. Khung
giá này chỉ được áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, dùng trong
thu thuế đất đai và là căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình vận
động phát triển của thi trường đất đai, hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các
giao dịch về QSDĐ gọi là giá thị trường. Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thì
giá QSDĐ được quyết định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác.Giá trên thị trường
tùy thuộc vào từng địa phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhà nước.
Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá. Mức giá này chính
là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trên thị trường bao gồm các loại
giá QSDĐ sau:
+ Giá mua bán chuyển nhượng QSDĐ: mức giá thị trường được quy ước theo sự
thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá
chuyển nhượng QSDĐ.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Giá giá thuê đất: là giá cho thuê đất đai theo thời gian nhất định.
+ Giá thế chấp: là mức giá tối thiểu có thể bán đất đai khi bắt buộc phải bán.
+ Giá hạch toán: là mức giá xác định giá trị đất đai được tính vào giá trị doanh

nghiệp.
1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
Ở nước ta, các giao dịch về đất đai và BĐS ngày càng sôi động, thị trường BĐS
đang từng bước được hình thành. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tài sản
đất đai chính là tài sản “QSDĐ”. Trong hoạt động thị trường, giá trị và giá cả là điều
kiện cho mọi quan hệ giao dịch diễn ra. Giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình
thành giá cả của các hàng hóa thông thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu
tố đặc thù.
a. Giá trị và khả năng sinh lời của đất đai
Trong thị trường, đất đai có nhiều giá trị khác nhau: giá trị trao đổi, giá trị sử
dụng, giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng…Để nghiên cứu ảnh hưởng của
giá trị tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai.
+ Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả của
QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Trong điều kiện thị trường trao đổi
thì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất.
+ Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con người.
Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao, điều đó
có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá trị sử dụng của đất đai chính là giá trị kinh
tế mà mảnh đất đó có thể mang lại.Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh lời
của đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ. Khả
năng sinh lời của đất đai được thể hiện:
+ Đất đai là một nguồn thu nhập cho nhà đầu tư. Khi đầu tư vào đất đai, ta sẽ có
các nguồn thu từ: dòng tiền cho thuê, dòng tiền ngoài cho thuê, dòng tiền khi
bán - chuyển nhượng đất đai.
+ Đất đai là công cụ bảo vệ tối ưu nhất nguồn tài chính trước lạm phát.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Khi đầu tư vào đất đai nhận được nhiều ưu đãi từ phía Nhà nước: được miễn
giảm về thuế, ưu đãi về đầu tư, ưu đãi về tài chính…

+ Đất đai là tài sản thế chấp giúp huy động được vốn vào quá trình kinh doanh.
Giá trị và sức sinh lời của từng loại thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập từ
đất đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Giá trị luồng thu
nhập này khác nhau ở các mảnh đất khác nhau là do sự khác biệt về địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch bao gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh
lệch I tạo nên do sự khác nhau về vị trí, điều kiện thuận lợi, sự hoàn thiện của các yếu
tố gắn liền với đất (cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi…). Địa tô chênh lệch II có được
do mục đích, các hoạt động sử dụng đất đai khác nhau mang lại. Thông thường giá đất
cao nhất tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán. Càng
ra xa , giá đất có xu hướng giảm.
b. Quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường
Khi phân tích quan hệ cung – cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầu
làm hàm của giá. Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung –
cầu đều gây lên sự biến động, thay đổi của giá. Sự biến động của giá nhiều hay ít là
phụ thuộc vào độ co giãn của cung – cầu.
Cung về đất đai trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa đất đai sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm với một mức giá nhất định.
Cầu về đất đai là khối lượng đất đai mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán với một mức nhất định để nhận được khối lượng đất đai đó trên thị
trường.
Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự phát
triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, cho
thuê đất, quy hoạch và phát triển của Nhà nước) ; Cầu đất đai chịu ảnh hưởng của
nhiều nhân tố: sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử
dụng đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập…Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm
ảnh hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bằng trên thị trường thay đổi.

Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là cố
định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi –
thông qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tổng quỹ đất đai.
Trên thị trường đất đai cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi
của cầu. Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu. Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đai
phụ thuộc rất lớn vào sự thay đổi của cầu.
Đồ thị 1.1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Mối quan hệ giữa cung – cầu với giá đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn
hạn cung của một loại đất cho một đích cụ thể là không co giãn. Nghĩa là: khi cầu thay
đổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi – làm cho giá thay đổi (tăng hoặc giảm).
Trong dài hạn, đối với một loại cho một mục đích sử dụng cụ thể khi cầu thay đổi
(tăng hoặc giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh: chuyển đổi đất dành cho
mục đích sử dụng đó một cách thích hợp; làm cho cung đất đai trong dài hạn thay đổi
(tăng hoặc giảm).
Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung – cầu đều làm cho giá đất đai thay đổi (có
thể tăng lên hoặc giảm xuống).
c. Những yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất .
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bao gồm: tình trạng phát triển của nền kinh tế, thời điểm của chu kỳ kinh tế, mức
độ dự trữ và đầu tư, sự phát triển của nền kinh tế, trình độ thu nhập và tiêu dùng của
dân cư, sự phát triển của hệ thống tài chính, tín dụng, biến động về lãi suất, tỷ giá.
d. Những yếu tố pháp lý ảnh hưởng tới giá đất .
Bao gồm khả năng trao đổi tự do trên thị trường; khả năng tham gia vào tham gia;
thông tin thị trường; hệ thống chính sách thuế phí liên quan khi chuyển QSDĐ đai, đầu
tư vào đất đai; quy hoạch và khả năng thực hiện quy hoạch; các dạng quyền của đất
đai; những quy định khác có liên quan: bảo vệ môi trường, giao thông thủy lợi, xây
dựng…Nếu những yếu tố này thuận lợi dễ dàng, sẽ tăng cầu về đất đai, làm cho giá đất
đai trên thị trường sẽ tăng….

e. Một số yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất
+ Yếu tố môi trường xung quanh: tình trạng dân số - xã hội, văn hóa trào lưu, thị
hiếu, lối sống…
+ Tình trạng an ninh, ổn định chính trị, mật độ nhân khẩu, kiểu gia đình…
+ Tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới…
Tất cả các yếu tố trên đều ảnh hướng tới giá QSDĐ.
1.1.3. Đấu giá QSDĐ.
1.1.3.1. Bản chất đấu giá QSDĐ.
Điều 5- Luật dân sự Việt Nam 2005 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”; Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dân
thực hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau:
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính và thực hiện trao QSDĐ cho người sử dụng đất.
Các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước bao gồm: giao đất (thu hoặc không thu
tiền sử dụng đất ); cho thuê đất; công nhận QSDĐ đối với những người đang sử dụng đất
ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao QSDĐ cho các đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền điều tiết
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
các nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng một công cụ -
đó là Đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là
các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ ( hoặc cho thuê đất )
bằng hình thức đấu giá công khai.
1.1.3.2. Vai trò ý nghĩa công tác đấu giá QSDĐ.
a. Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà
nước
Đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn được

đối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính . Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao
và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình phát
triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạn
chế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN. Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ:
Tiền thu được từ việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dành
cho các quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh. Tuy
nhiên, tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển của
các quận, huyện mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộ
hoặc một phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương. Nhờ những khoản thu
từ đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng,
góp phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân
b. Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa thị trường BĐS.
Trong đấu giá QSDĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chính
thức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầm
tất cả các nhà đầu tư đều bình đẳng miễn là họ có đủ tư cách pháp nhân và năng lực tài
chính. Họ được cung cấp các thông tin cần thiết về khu đất đấu giá trực tiếp hoặc thông
qua các kênh thông tin khác. Vì vậy sẽ khắc phục tình trạng thông tin không hoàn hảo
trên thị trường, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Mục đích của công tác đấu giá QSDĐ là nhằm điều tiết được địa tô chênh lệch và
sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế
và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá QSDĐ. Đồng thời, đấu giá QSDĐ
còn nhằm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự
gia tăng giá cả, bình ổn thị trường nhà đất. Đấu giá QSDĐ còn nhằm lựa chọn được các
chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hóa quy hoạch, thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội

c. Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn
chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững.
Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo một trình tự nhất định trong một
thời gian không dài. Các thủ tục diễn ra công khai, minh bạch, chính xác góp phần vào
quá trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Đấu giá QSDĐ góp phần tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai,
giảm bớt thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất. Việc sử dụng hình thức đấu giá
công khai đã hạn chế tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, tạo sự cạnh tranh
lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá – người trả giá cao nhất sẽ là người
nhận được QSDĐ, qua đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Không chỉ là một công cụ
quản lý đất đai hiệu quả của Nhà nước, công tác đấu giá còn giúp Nhà nước khai thác
hiệu quả, hợp lý quỹ đất đai.
Đặc biệt, đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh những
quy định về Luật đất đai mà cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là các quy định
về giá đất và các yếu tố liên quan đến giá đất.
Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải
thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền ,vào
nhà nước.
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ.
Có nhiều các nhân tố ảnh hưởng công tác đấu giá QSDĐ. Gồm các yếu tố
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ nhất là các yếu tố về chính sách, pháp luật. Việc quan tâm chỉ đạo của các
cấp có thẩm quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các khâu trong quy
trình đấu giá. Năng lực, trình độ chuyên môn của Hội đồng đấu giá trong việc xây
dựng quy chế đấu giá, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm, tiền bảo lãnh và bước
giá có chính xác và hợp lý hay không cũng có ảnh hưởng lớn tới số lượng người tham
gia đấu giá cũng như trong quá trình phát giá của người tham gia đấu giá, qua đó tác
động tới hiệu quả của phiên đấu giá. Ngoài ra, các quy định về ưu đãi đối với các nhà

đầu tư cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Thứ hai là các yếu tố về những đặc điểm vật lý của khu đất: quy mô, hình thể, bề
mặt, vị trí, cảnh quan… Một khu đất có vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ sẽ
thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn, giá trúng cũng cao hơn. Mặt khác, Nhà nước sẽ tiết
kiệm được thời gian và vốn nếu không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu
đất, và dự án sẽ được triển khai nhanh hơn.Cùng với đó là tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ
thuật cho khu đất đấu giá. Đây là một công đoạn trong quy trình tổ chức đấu giá
QSDĐ, do đó nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai đấu giá. Công tác giải phóng
mặt bằng cũng như xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án thường chiếm một thời gian
dài và vướng mắc các thủ tục hành chính, không nhận được sự đồng tình nhất trí của
người dân trong diện giải phóng. Đồng thời, nó còn ảnh hưởng đến công tác thu tiền
sử dụng đất của người trúng đấu giá, bởi vì chỉ khi hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoàn
chỉnh thì người trúng đấu giá dễ dàng chấp nhận nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra các yếu tố dịch vụ sẵn có như nước, điện, gas, bưu chính viễn thông, các
dịch vụ đời sóng bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất… cũng ảnh hưởng tới
công tác đấu giá QSDĐ.
Thứ ba là yếu tố thị trường. Trạng thái của thị trường BĐS nói chung và thị
trường đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà đầu tư. Nếu thị trường BĐS
đang ở trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu quả đầu tư của các dự án
thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn, đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn.
Và ngược lại, khi thị trường BĐS trong giai đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà
đầu tư tham gia đấu giá cũng không nhiều và giá trúng giá cũng không cao.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thị trường tài chính cũng có ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ, đặc biệt là các chính
sách tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Hiệu quả của công tác đấu giá sẽ được
đảm bảo hơn nếu như thị trường tài chính khu vực phát triển lành mạnh và có sự hỗ
trợ, gắn kết chặt chẽ với thị trường BĐS.
Ngoài ra thị trường vốn cũng ảnh hưởng nhiều tới công tác đấu giá. Do giá trị đất

đai là rất lớn, mọi hoạt động tham gia đấu giá QSDĐ đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn. Nếu không có một thị trường vốn ổn
định vững mạnh thì công tác đấu giá QSDĐ cũng không thể phát triển được.
Thứ tư là yếu tố con người. Đầu tiên là yếu tố tâm lý của người tham gia đấu giá
với từng vùng khu vực. Mỗi vùng hay khu vực đều có những đặc điểm,nét văn hóa đặc
trưng thể hiện rõ nhất trong tập quán lối sống của người dân khu vực đó. Như những
khu dân cư gắn liền kinh doanh buôn bán thì họ sẽ muốn những lô đất gần đường giao
thông, chợ, trung tâm kinh tế … Nếu như số lượng người tham gia đấu giá đông thì sẽ
đảm bảo yếu tố cạnh tranh bình đẳng hơn, mức giá trúng cũng sẽ cao hơn và tương đối
sát với giá thị trường. Các tiêu cực trong đấu giá QSDĐ cũng sẽ được hạn chế. Ngoài
ra còn yếu tố năng lực, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ chuyên môn thực hiện công tác
đấu giá. Năng lực, trình độ trách nhiệm của đội ngũ cán bộ sẽ quyết định công tác tổ
chức đấu giá, xử lý các tình huống trong các cuộc đấu giá một cách hợp lý tránh các
trường hợp tác trách do nămg lực yếu cũng như tư lợi.
1.1.3.4 .Yêu cầu và nguyên tắc công tác đấu giá QSDĐ.
a. Yêu cầu
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc lựa chọn các chủ đầu tư có đủ năng lực, hoặc
các tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng
đất bằng hình thức đấu giá công khai.
Phải được thông báo công khai về sơ đồ, vị trí từng lô đất tại văn phòng các Ban
Quản lý dự án và các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất (gọi tắt là các đơn
vị khai thác quỹ đất); đồng thời thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại
chúng
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Diện tích đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch
tổng thể kinh tế xã hội của dịa phương, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
b. Nguyên tắc

Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa các nhà thầu tham gia đấu
giá.
Các hoạt động đấu giá do những người có thẩm quyền tiến hành và tuân thủ đầy
đủ các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.
Hoạt động đấu giá công khai và liên tục. Tất cả các khâu của quá trình đấu giá từ
giai đoạn chuẩn bị cơ sở hạ tầng tới quy trình tổ chức đấu giá, công tác sau đấu giá đều
công khai với mọi người dân.
Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu
giá: bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thông
tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá. Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ
các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật
và quy chế đấu giá : được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí
trước bạ.
1.2. Các quy định về đấu giá QSDĐ của Nhà nước.
Hiện nay, quy trình đấu giá QSDĐ ở nước ta được quy định tại Quyết định số
216/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế
đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, trong đó quy định
rõ về các vấn đề liên quan đến đấu giá QSDĐ gồm:
1.2.1.Các thuật ngữ cơ bản.
Đấu giá: Là một việc thực hiện bán đất cho người sử dụng do những người có
thẩm quyền tiến hành, tuân theo các trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật. Việc đấu
giá được tiến hành công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá.
Nhà thầu: Là tổ chức, cá nhân có đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, có đủ điều
kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư.
Người tham gia đấu giá: Là đại diện hợp pháp cho Nhà thầu tham dự đấu giá.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Ô đất: Là một diện tích đất nhất định được quy hoạch để chia thành nhiều thửa
đất nhỏ hơn, được bao bọc bởi đường đi xung quanh, hoặc ít nhất là một mặt đường.

Lô đất: Là một diện tích đất nhỏ có diện tích dưới 500m
2
nằm trong ô đất được
bán đến người có nhu cầu sử dụng.
Giá sàn: Là mức giá tối thiểu chặn dưới quy định cho 1m
2
đất đấu giá.
Bước giá: Là khoảng chênh lệch giữa các lần (Vòng) bỏ giá, hoặc giữa gái trúng
và không trúng thấp hơn liền kề cho 1m
2
đất do bên tổ chức đấu giá quy định.
Giá trúng: Là giá cao nhất khi đấu giá Người tham gia đấu giá trả cho 1m
2
đất.
Bảo lãnh tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia đấu giá
phải nộp để xác định trách nhiệm tham gia đấu giá của mình
1.2.2. Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ của nhà nước.
1.2.2.1. Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình
thức đấu giá
Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm các trường hợp:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà
chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp.
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
+ Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối.
Thứ hai, giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử

dụng đất.
Thứ ba, cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ tư, các trường hợp khác do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quyết định
Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các
trường hợp sau:
+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu
đãi đầu tư.
- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ
gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc
biệt khó khăn.
- Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không
thành.
1.2.2.2. Quy định về thẩm quyền và đối tượng tham gia đấu giá.
a. Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp

luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.
b. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá và số lượng người được tham gia đấu
giá
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu giá
sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá
hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ phát hành, trong đó có nội
dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính. Điều kiện này còn
tuỳ thuộc vào đối tượng tham gia đấu giá.
Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc
phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực
hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất
đã chia lô làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá
không cần điều kiện này.
Về số lượng người tham gia đấu giá, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham
gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở
lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá;
Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên
doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia
đấu giá.
c. Quyền và nghĩa vụ người tham gia đấu giá.
 Quyền lợi:
+ Được tham dự phiên đấu giá (bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan).
+ Được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá.

Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới
ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá (được giao đất ổn
định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ)
 Nghĩa vụ: Chấp hành đầy đủ các quy định của Quy chế đấu giá và quy định của
pháp luật có liên quan.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
25