Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hằng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô trong trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi
có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Đồng Hỷ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, các
anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh

thần của gia đình và người thân.
Trong quá trình thực hiện đề tài, bản than tôi cũng đã cố gắng, lỗ lực hết
mình. Tuy nhiên do sự hiểu biết còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều. Vì
vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô
giáo và các bạn.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hằng


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Đă ̣t vấ n đề ................................................................................................................1
2. Mu ̣c tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....3
1.1.1. Cơ sở lí luâ ̣n của chuyển quyền sử dụng đất......................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ....................................................4
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...............................................6

1.2.1. Khái niê ̣m về chuyể n quyề n sử dụng đất và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng
đấ t .........................................................................................................................6
1.2.2. Các hình thức chuyể n quyề n sử dụng đất ..........................................................7
1.2.3. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................8
1.2.4. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................16
1.2.5. Thuế và lê ̣ phí khi chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất ....................................17
1.2.6. Quy trình chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất ..................................................19
1.3. SƠ LƯỢC VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ
GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ....................................................................................20
1.3.1. Sơ lươ ̣c tình hình chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t trên thế giới .................20
1.3.2. Sơ lươ ̣c tiǹ h hiǹ h chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam...................24
1.4. Ý NGHĨA CỦA TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................26
CHƯƠNG 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU27
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................27
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ....................................................27
2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................27
2.2.2. Điạ điể m nghiên cứu ........................................................................................27


iv

2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................27
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................29
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................29
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp ....................................29
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................30
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................... 31
3.1.KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI

NGUYÊN ...........................................................................................................31
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Đồng Hỷ .................................................31
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ..................................33
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ37
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ ....................................................38
3.2. ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN.....................40
3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyể n nhươ ̣ng tại huyện Đồng Hỷ so với quy
định trong pháp luật đất đai ...............................................................................40
3.2.2. Đánh giá quy trình chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so
với pháp luâ ̣t đấ t đai ........................................................................................... 42
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN ..................................................50
3.3.1. Đánh giá kế t quả chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo
đơn vi ̣hành chính ............................................................................................... 50
3.3.2. Đánh giá kế t quả chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo
thời gian .............................................................................................................54
3.3.3. Đánh giá kế t quả chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo
loa ̣i đấ t ................................................................................................................55
3.3.4. Đánh giá kế t quả chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo
đố i tươ ̣ng nhận chuyển quyền sử dụng đất ........................................................57


v

3.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN THEO Ý KIẾN CỦA NGƯỜI
DÂN ...................................................................................................................60
3.4.1. Đánh giá sự hiể u biế t về hồ sơ chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất .................60
3.4.2. Đánh giá sự hiể u biế t về quy trin

̀ h chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ...........62
3.4.3. Đánh giá sự hiể u biế t về tài chính trong chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ..64
3.4.4. Đánh giá nhâ ̣n xét về thi ̣trường chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ..............66
3.5. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN......................................................................................68
3.5.1. Khó khăn, tồ n ta ̣i trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng
Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................68
3.5.2. Giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................................73
1. KẾT LUẬN……………………………………………………………………...72
2. ĐỀ NGHỊ ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................76


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

SDĐ

: Sử dụng đất

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình thực hiện một số chỉ tiêu chủ yếu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011-2015 .................................................................................................. 33
Bảng 3.2: Cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ......................................................34
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất Huyện Đồng Hỷ năm 2015 .................................39
Bảng 3.4. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
so với quy định của pháp luật đất đai ...............................................................41
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn 18 xã,
thị trấn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 – 2015................................................51
Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu
vực nông thôn trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 – 2015 ................................52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

huyện

Đồng Hỷ theo từng loại đất ...............................................................................55
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ
theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất ....................57
Bảng 3.9. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo hộ
khẩu của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất ........................................59
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp .........................................60
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú: ..........................60
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................62
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú:…………62

Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................64
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo ở từng địa bàn cư trú: .................................64


viii

Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nghề nghiệp ................................66
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..................66


ix

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ .............................................32
Hình 3.2. Cơ cấu đất đai huyện Đồng Hỷ .................................................................40
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất huyện Đồng Hỷ
...........................................................................................................................44
Hình 3.4. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai ..................................................................................44
Hình 3.5. Lưu đồ quy trình bước 1 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............................................................................47
Hình 3.6. Lưu đồ quy trình bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Đồng Hỷ .............................................................................48
Hình 3.7. So sánh nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất theo khu vực ........................53
Hình 3.8: So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 – 2015 .................................................................................54

Hình 3.9 :So sánh kế t quả chuyể n nhươ ̣ng đấ t ở, đấ t nông nghiê ̣p...........................55
Hình 3.10 :So sánh kế t quả chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp đối
tượng nhận chuyển quyền .................................................................................57


1
MỞ ĐẦU
1. Đă ̣t vấ n đề
Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã
ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể
thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ
tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi
theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các
cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo
ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngoài
việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Do vậy đất đai trở thành
tài sản có giá và đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá
phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Điều này làm
ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất
cả những người dân và các cơ quan ban ngành.

Việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Việc
nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng
đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh


2
vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở
những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ
đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi
phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên,
em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2015”.
2. Mu ̣c tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề
xuất giải pháp hoàn thiện công tác này trong tương lai.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được hồ sơ và quy trình chuyể n nhươ ̣ng quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá được kết quả chuyể n nhượng quyền sử du ̣ng đấ t tại huyện Đồng
Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015
- Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
- Chỉ ra được khó khăn, tồ n ta ̣i và đề xuất giải pháp hoàn thiện việc chuyển

nhươ ̣ng quyền sử dụng đấ t tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
3. Ý nghĩa của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn
cũng như hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng
lực quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn
thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị
trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đât đai trên địa bàn huyện
được tốt hơn.


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Cơ sở lí luâ ̣n của chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động
do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán;
nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm
soát của Nhà nước.[1]
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73
Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới

của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm
1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả
đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ
đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện
Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối
quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy,
cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với


4
điều kiện thực tế hiện nay. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai
năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014.[5]
Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2015”. Do vậy, luận văn sẽ đề cập
đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và
Luật đất đai năm 2013.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng
quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai
1993, nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan .[7]
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng;

Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản Luật Đất đai:
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014.
* Các văn bản Luật liên quan:
- Bộ luật Dân sự năm 1995.
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009.
- Luật Khiếu nại năm 2012.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012
và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013.


5
* Các văn bản dưới luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo
quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.


6
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niêm
̣ về chuyể n quyề n sử dụng đất và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử
du ̣ng đấ t
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân
mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác
theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế
chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. [8]
Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng
sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
nhượng QSDĐ; mọi hành vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật. [18]


7
1.2.2. Các hin
̀ h thức chuyể n quyề n sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất.

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền
sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất. [7]
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật tương ứng với giá trị đất. [18]
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho
thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ
diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp
nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [18]
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. [7] [2]


8
* Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào
thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và
những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [18]
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. [18]
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác
có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng
cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức
chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm:
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. [8]
1.2.3. Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Điều kiê ̣n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
* Một số quy định về chuyển nhượng QSD đất

Tại Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai, các điều khoản chuyển nhượng được quy định chặt chẽ như sau:


9
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai
đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó. [9]
* Điều kiện chuyể n nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các
hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không
cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.
Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng
đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được
các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai 2003
và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất. [8]


10
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong
khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ đó. [8]
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình,
cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu
đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản


11
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh
sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định
giao đất theo quy định của Chính phủ. [8]
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp. [8]
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê . [8]
* Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 99 Nghị định 181/NĐ-CP, quy định về nhận quyền sử
dụng đất:
“ 1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật Đất đai và điều 102 của
nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 điều
110 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai, trừ trường hợp hợp được quy định tại điều
103 của Nghị định này;


12
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ)Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121
của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế
nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận quyền sử dụng đất, thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền
sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai, được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất;
h) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.


13
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại này tại khoản 3 và 4 Điều 103
và 104 của nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi
đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.” [9]
Theo Luật đất đai năm 2013, quy định tại điều 169, quy định về nhận quyền sử
dụng đất cũng có nhiều điểm tương đồng:

“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;


14
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng
đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất

thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với
hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh