Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

1
s
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




VŨ NGỌC THUÝ



Tên đề tài:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học : TS. Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên
nhờ đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn
của mỗi quốc gia.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì

ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính
Luật đất đai 2003 quy định tại điều 64: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3
lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”.
Sự hình thành của hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSD đất) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành
chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” đã góp phần đổi mới
nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các
chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản
lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của VPĐKQSD đất còn nhiều
bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đô
thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 3 thị trấn, 15 xã.
Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện
Đồng Hỷ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như bộ phận đăng
ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn đang trong
tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao

hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên”
nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất, góp phần cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của VPĐKQSD đất
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên từ khi được thành lập (01/4/2009) đến nay;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


4
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy,
trung thực;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai, Bất động sản, Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Đất đai
- Về mặt thổ nhưỡng (soil): đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập,
được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và
độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh
vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy
luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ
của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển [2].
- Về tài nguyên, tài sản: Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô
cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi
xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
- Định nghĩa về đất đai: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có : Yếu tố khí
hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt
trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6

1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản
được trao đổi [19]
Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ.
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ thể trong đó hàng hoá và
dịch vụ BĐS được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả.

Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các
khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị
trường BĐS kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường BĐS là tổng
hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị
trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ
tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (Còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (5).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất
đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với nhà
nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân
như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.3. Cơ sở đăng đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ
cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử

dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
- Nguyên tắc đồng thuận;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
1.2.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng
đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng
đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất
chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ
các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn
giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu
lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao
dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


10
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem giao dịch. Văn tự mua bán có thể không
có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra
mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một
hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao

những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.2.4.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
vào bảo hiểm.
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn

bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến Luật đất đai 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 -
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 1993 quy định:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất".
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này
có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích SDĐ trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biết là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.

Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương
đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng
ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng
đất Nhà nước giao, cho thuê.
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ

địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ .
1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất.
1.4.1.1.Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước
về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001): “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân
và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác
định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ
quan hành chính nhà nước ở địa phương.
1.4.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSD đất
- Bộ luật dân sự (2005).
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14

định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối
với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
- Luật đất đai năm 2003 quy định.
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" (14).
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (14).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT (6, tr17-18).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với
công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc
luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một
bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính
liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều
nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn
chế như:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16
- Thông tư 38/2004/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép
các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải
thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ".
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý,
sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá và hội nhập.
1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSD đất
1.4.2.1 Chức năng của VPĐKQSD đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động
sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng
đất đai theo quy định của pháp luật.
1.4.2.2 Nhiệm vụ của VPĐKQSD đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định
của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm

vi địa giới hành chính;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


17
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của
cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan
trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã tách bạch giữa hoạt động quản lý
Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các Quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền SDĐ, cấp GCN được giao cho cơ
quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện
các thủ tục có liên quan đến GCN, đây là chứng thực pháp lý bảo đảm cho các
hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người
SDĐ an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được
quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc
dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền SDĐ cũng như đăng ký giao
dịch quyền SDĐ phục vụ cho quá trình phát triển của thị trường BĐS trong
nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển
kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau
khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


18
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế
của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực
hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất
tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật đất đai 2003, tạo môi trường đầu
tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoµi vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng
trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ,
nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao
dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các
tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế
chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai
cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hoá công tác
đăng ký quyền SDĐ. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng
ký quyền SDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng
công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển chính phủ điện tử trong những
năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm
túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
1.4.3. Mối quan hệ giữa VPĐKQSD đất với cơ quan đăng ký đất đai và

chính quyền địa phương
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng
TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy
chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ
sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ
chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính.
Mối quan hệ giữa VPĐKQSD đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính
quyền địa phương được thể hiện theo sơ đồ sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


19















Sơ đồ 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
1.5. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới

1.5.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất
đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang ( ví dụ Northern Territory
) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn
phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
Chính phủ
Bộ TN&MT
UBND cấp tỉnh
Sở TN&MT
VPĐKQSD
đất cấp huyện
Phòng TN&MT
VPĐKQSD
đất cấp tỉnh
UBND cấp huyện
UBND cấp xã
Cán bộ địa chính
cấp xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


20
hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả
BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens.
Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các
bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải
đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các
giấy chứng nhận này. Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn

được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở
hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên
người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký
đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.
Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày
04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống
đăng ký tự động [8].
1.5.2. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau cách
mạng tư sản Pháp. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy
định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản,
kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề,
quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên
quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố
công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc
chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Văn phòng đăng ký đất đai đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập.Đây là điều kiện tiên
quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký
về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với
tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng. Mọi hợp đồng, giao dịch đều
không được phép đăng ký nếu như tờ giấy xác nhận quyền của sở hữu chủ
trước đó chưa được đăng ký.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


21
- Thông tin về chủ thể. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi

rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc
chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng,
giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện.
- Thông tin về bất động sản. Để phân biệt bất động sản đó với các bất
động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã
nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin
này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội
dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng
cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư
hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
1.5.3. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển.
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký
tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan
đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây
dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung
ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin

đăng ký BĐS và đăng ký đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


22
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ
thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính
dựa trên việc thu phí dịch vụ.
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi
đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một
phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa -
Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển
quền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [8].
1.6. Khái quát về hoạt động của VPĐKQSD đất ở Việt Nam
1.6.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục quản lý đất đai tính
đến tháng 12 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
thành lập VPĐK cấp tỉnh. Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất
06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập
đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005).
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp
Chia theo vùng
STNMT
VPĐK cấp
tỉnh
VPĐK cấp
huyện
2006
2009
2006

2009
2006
2009
Cả nƣớc
64
63
48
63
119
537
Miền Núi Phía Bắc
15
15
8
15
1
90
Đồng Bằng Bắc Bộ
11
10
7
10
1
112
Bắc Trung Bộ
6
6
5
6
18

51
Nam Trung Bộ
8
8
7
8
19
67
Tây Nguyên
5
5
5
5
6
47
Đông Nam Bộ
6
6
5
6
44
50
Tây Nam Bộ
13
13
11
13
30
120
Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


23
Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và
Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và
khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự
nhận thức của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của
việc thành lập VPĐK còn hạn chế.
Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập
xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,
TP. Hồ Chí Minh và Tiền Giang. Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng
đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận,
Đắk Lắc. Đắk Nông và Lâm Đồng.
Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo
quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình,
Thành phố Vinh Thái Nguyên; Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng đã dẫn đến
sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự
phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức
tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này.
1.6.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo báo cao của các địa phương, các văn phòng thuộc Sở đều tổ chức
thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức
thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); Mỗi VPĐK thuộc Sở
trung bình có từ 3 đến 4 phòng.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các
tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng
thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn
(mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị
phân tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ

chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc thẩm định hồ
sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; Một số VPĐK do yêu cầu công
việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu
cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [15].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


24
1.6.3. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất
* VPĐKQSD đất cấp tỉnh
Theo báo cáo Tổng Cục quản lý đất đai, số lượng lao động của các
VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế, tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính
đến tháng 12 năm 2010 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27
người, cụ thể:
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của Nhà nước.
Chia theo vùng
VPĐK cấp tỉnh
VPĐK cấp huyện
Tổng số
Biên chế
Hợp đồng
Tổng số
Biên chế
Hợp đồng
Số ngƣời
TB/VP
Cả nƣớc
1733
824
909

5566
2348
3218
10,4
Miền núi phía Bắc
230
132
98
343
228
115
3,8
Đồng Bằng Bắc Bộ
299
139
160
583
267
316
5,2
Bắc Trung Bộ
164
67
97
356
208
148
7,0
Nam Trung Bộ
163

67
96
727
337
390
10,9
Tây Nguyên
68
37
31
475
144
331
10,1
Đông Nam Bộ
269
125
144
1311
493
818
26,2
Tây Nam Bộ
540
257
283
1771
671
1100
14,8

Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai 2010
Trong tổng số lao động hiện có của VPĐK cấp tỉnh có 824 người trong
biên chế Nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn
(chiếm 52,38%).
Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp
tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK
hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là
Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


25
* VPĐKQSD đất cấp huyện
Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2010
có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người.
Một số VPĐK cấp huyện có số lượng lao động năm 2007 giảm đi do địa
phương khoán thu để trả lương nhưng năm 2007 Nhà nước miễn giảm phí, lệ
phí cho người dân nên thu không đủ để trả lương (điển hình là Cần Thơ năm
2007 giảm 23 người so với năm 2006).
Một số VPĐK cấp huyện chỉ tuyển dụng hợp đồng ngắn hạn 3 tháng
(điển hình như tại Hà Nội) làm cho lực lượng lao động không ổn định do
không yên tâm công tác đã xin chuyển đi nơi khác.
Về trình độ chuyên môn đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu
nết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên
chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 85%) lao động mới được tuyển
dụng chưa có kinh nghiệm công tác. Đây là khó khăn lớn ảnh hưởng đến tiến
độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK.
1.6.4. Về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSD đất
Theo quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ

chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-
BTNMT\; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa
phương vẫn còn nhiều bất cập.
1. Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động
nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao;
chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp GCN cho các
đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai.
2. Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân
định rõ chức năng, nhiệm vụ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:
- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong
việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên