Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai giai đoạn 2013 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013-2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN CHÍ HIỂU

THÁI NGUYÊN - 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng
đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Học viên

Nguyễn Văn Huấn


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của
thầy giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản. Tôi xin chân thành cảm ơn:
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin
gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Chí Hiểu, người đã tận tình hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô của trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những
người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý
báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường.
Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo
mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Văn Huấn


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 4
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai.................................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 6
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 10
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán và chuyển quyền sử dụng đất ............
20
1.2.1. Mỹ ......................................................................................................... 20
1.2.2. Australia ................................................................................................ 22
1.2.3. Trung Quốc ........................................................................................... 23
1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam..... 25

1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......... 25
1.3.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 28
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................
30
1.3.4. Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Lào Cai ....................................... 34


4

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .. 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 36
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 36
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................ 37
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 37
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ..................................... 38
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 38
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lào Cai ....................................................................... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội....................................................... 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 41
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 45
3.1.4. Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Lào Cai ........ 46

3.1.5. Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Lào Cai ........................... 53
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào
Cai giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................... 53
3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với
pháp Luật đất đai ............................................................................................. 53
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai giai đoạn 2013-2017 .......................................................................... 61


5

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ........................................................ 64
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo ý kiến người dân ................................................................................ 65
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo ý kiến của cán bộ quản lý .................................................................. 69
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ....
73
3.4.1. Thành tựu .............................................................................................. 73
3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 74
3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 75
3.4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 84

6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nội dung

CN - TTCN

: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục - Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

HTX

: Hợp tác xã


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai .......... 46
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 các phường điều tra........ 49
Bảng 3.3. Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai 52
Bảng 3.4. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Lào Cai với quy định của pháp luật đất đai.
......... 53
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17
đơn vị xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2013 - 2017 ........................................................................... 62
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03
đơn vị phường điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai theo từng
năm........................................................................................ 63
Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Lào Cai 66
Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến

công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 ....................................... 70


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu 3.1. Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố
Lào Cai năm 2017 ................................................................ 48
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất theo quy định của Luật đất đai. ...................................... 55
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất tại thành phố Lào Cai ..................................................... 57
Hình 3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 ............................ 63
Hình 3.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 phường
điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 ..
64


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản
lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền
kinh tế.

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức
phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.
Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra
thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản,
đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai”
cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức
tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục
hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thành phố Lào Cai là thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ
sông Hồng, có tọa độ địa lý từ 22025’ đến 25030’ vĩ độ Bắc và từ 103037’ đến
104022’ kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam Trung
Quốc (có đường biên giới là sông Hồng và sông Nậm Thi);
- Phía Đông giáp huyện Bảo Thắng;
- Phía Tây giáp huyện Bát Xát và Sa Pa;
- Phía Nam huyện Sa Pa.
Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo đường sắt và
340 km theo đường bộ (cũ) về phía Tây Bắc, cách 255 km theo đường cao tốc
Hà Nội - Lào Cai và cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km và cách thành phố
Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km.


2

Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thông đường bộ như QL4D,

QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc)
và giao thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi...và hệ thống giao
thông tỉnh lộ chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc.
Đặc biệt tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã thông tuyến thúc đẩy giao
lưu hàng hóa và phát triển du lịch cho thành phố.
Thành lập năm 2004 thành phố Lào Cai đang đứng trước nhiều cơ hội
và thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công
tác quản lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất
là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua
các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những
năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai
còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể
chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải
quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn
nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường còn chưa
triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công
khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản
hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển
hình là các phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Lào Cai đang quan
tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời
nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của thành phố. Xuất
phát từ lý do trên, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
giai đoạn 2013-2017”.
2. Mục tiêu của đề tài

3

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Lào Cai.
- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý
kiến của cán bộ quản lý và người dân.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp khắc
phục.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân,
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến
góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào
công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động
được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình
phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế
học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong
lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao
động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ
nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi
đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích
trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có


5

giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai

có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng
một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi
trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người
với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo
nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và
lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người
với người để từ đó liên kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi
hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai bất động sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa
hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động
có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai,
có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau,
đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư
nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai
(chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất
đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng
như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những
quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất cho


6

người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì
vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử
dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất
với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu
của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai
là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa như ở nước ta.
Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại
thị trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [6].
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2013 tại Điều
4 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng
với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai
thông qua các quyền như: Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử
dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý nhà nước ở cả phương
diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối
với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và
thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về
đất đai. Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3
quyền chính: Quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [6].
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

7

lợi, lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc
do pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.
Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự
mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình
thức định đoạt khác đối với tài sản.
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy,
quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của
quyền sở hữu đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất
đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản.
Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người
đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa
mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để
hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức
chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện
quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra
khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là
một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản.
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài
ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy
trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định.
Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất

đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về


8

không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời.
Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích
mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy
định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm
xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất
định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực
tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến
pháp 1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước đã trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất
không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải
người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất,
tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép
các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước. [6], [7].
Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là
quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát
triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một
cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các
tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước
dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” [3]. Theo định nghĩa này thì
quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước
mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà
nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao

cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác
quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất,
những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của
quốc gia có được khai thác và sử dụng


9

có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ
chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có
quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang
tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của
chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là
quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ
thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử
dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng
đất. Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử
dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng
được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.[6].
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử
dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao
cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3
quyền năng của mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng
đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định,
lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng
giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để
đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế,
pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của
mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được
hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ
những


10

khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của
đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực
hiện trên thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều
chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới [5], [6].
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo
quy định của pháp luật.

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật
dân sự sửa đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền
sử dụng đất [8].
Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [5].
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai
nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp


11

hóa, hiện đại hóađất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của
đất nước. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều
sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất
cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [6].
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển
quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[6].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi

chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển
sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy
hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng
giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển
nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp. [8].
1.1.3. 2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất


12

a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó.

c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người
sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm
việc này.
e. Tặng cho quyền sử dụng đất


13

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng
hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời.

g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo
thoả
thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.1.3.3. Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất


14

a. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chung về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
691 của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng
đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền
sử dụng đất.
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải đảm bảo những vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển
quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất
nông nghiệp vào mục đích khác;
- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả
năng
sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.[8].
b. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền
sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải
đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều
106 của


15

Luật đất đai 2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: Thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định
tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất
được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất
thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành
việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được
phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng
lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp
với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với
trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước
đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn
lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong dự án.[6].
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển