Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các
thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào
tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Thái Nguyên, tháng 09 năm 2016
Học viên

Đỗ Ngọc Hải


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của
thầy
giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản. Tôi xin chân thành cảm ơn:
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời
cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Điền, những người đã tận tnh hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyền
thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian
tôi học tập và nghiên cứu tại trường.
Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng

nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều
kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả

Đỗ Ngọc Hải


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài kiện ................................................................................
2
2.1. Mục tiêu tổng quát .....................................................................................
2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................

3
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai....................................................................
3
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .......................................................
5
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng
quyền sử
dụng đất..............................................................................................................
8
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền
sử

dụng

đất

........................................................................................................... 18
1.2.1. Mỹ ......................................................................................................... 18
1.2.2. Australia ................................................................................................ 20


iv

1.2.3. Malaysia ................................................................................................ 21
1.2.4.
22

Singapore...............................................................................................

1.2.5. Trung Quốc ........................................................................................... 24

1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.....
26
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........
26
1.3.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 28


v

1.3.3. Các tài liệu tham khảo........................................................................... 30
1.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................. 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG .................. 35
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 35
2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu............................................. 35
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu................................................................................ 35
2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 35
2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................
35
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................
36
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .....................................................
36
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ..................................... 37
2.3.5 Phương pháp chuyên khảo .....................................................................
37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 38
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Yên Bái
.............................................................................. 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................................ 38
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 39
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 44
3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Yên Bái............
45
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Yên
Bái giai đoạn 2011 - 2015. .............................................................................. 51


vi

3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
với pháp Luật đất đai
............................................................................................. 51
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Yên
Bái giai đoạn 2011-2015 ................................................................................. 57


vi
i

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý
..................................................................... 60
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến người

dân............................................................................................... 60
3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến của cán bộ quản lý
................................................................................. 66
3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái.........
70
3.4.1 Thành tựu ............................................................................................... 70
3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 71
3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 71
3.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Yên
Bái....................................................................... 72
3.4.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái
........................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 73
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 73
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 75


vi
ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

CN - TTCN

: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận QSDĐ

: Quyền sử dụng đất HĐND

: Hội

đồng nhân dân HTXNN

: Hợp tác

xã nông nghiệp MTTQ

: Mặt trận

tổ quốc
NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục – Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

HTX

: Hợp tác xã

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Yên Bái..............................46
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các phường, xã điều tra
......................48
Bảng 3.3: Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái
....................50
Bảng 3.4. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành

phố

Yên

Bái

với

quy

định

của

pháp

luật

đất

đai

.......................................................51
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn
vị
xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015
.........................58
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơn
vị
xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm
............................59
Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa

bàn

các

điểm

nghiên

cứu

tại

thành

phố

Yên

Bái.......................................................61
Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
giai
đoạn
2015..................................................................................................64

2011-

Bảng 3.9. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện công tác chuyển
nhượng

quyền

sử

dụng

đất

trên

địa

bàn

thành

phố

Yên

Bái

.....................................65
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến .................67
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn
2015.........................................................................................................67

2011-


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái
năm 2015 ..................................................................................................................47
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai ..........................................................................................52
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Yên
Bái.....................................................................................................54
Hình 3.4. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015

............................................................................59
Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 xã
(phường)
điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ....................................60


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý
của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức
tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ
cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường
“ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa
có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu
tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Trước tnh hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất
động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của
Việt Nam.
Thành phố Yên Bái là một thành phố trực thuộc tỉnh Yên Bái, một tỉnh nằm ở
phía tây bắc của tổ quốc. Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị
trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi
qua: Quốc lộ 32, 32C; Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai... Nằm trên tuyến đường sắt

liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc). Với vị trí ở trung độ của các
tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai. Là đầu mối giao thông
của các tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu. Thành phố cách Lào Cai 149 km về
phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông. Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội
địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa
phương trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố
Yên Bái phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động
rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường
quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng


gia tăng. Công tác

2


quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần
được khắc phục. Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên
nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử
dụng đất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục têu của đề tài kiện
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành

phố tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố
Yên Bái giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn thành phố Yên Bái trong việc
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 tại 03 xã,
phường được chọn làm điểm điều tra.
- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong thời
gian tới.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học
thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất
và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và
động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với
nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản
mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia
vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá,
được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương
thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn
về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng
sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí
thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên .


1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là
chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng
hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên
kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động
sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa

hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu
thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư,
khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán,
cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối
với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị
trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối
tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định


hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.


Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị
trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất .
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất
1.1.2.1.

hữu

Quyền

sở

Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã
khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò
chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền
như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ
đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua
việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu
nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất
đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền
chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu
tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền định
đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán,
trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt
khác đối với tài sản.
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền

sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu
đó là:


quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận
truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản
được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối
với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến
hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó
mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản,
miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình
phải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó,
quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài
sản.
1.1.2.2. Quyền sử dụng
đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý
nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một
ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có
vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài
nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện
tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy,
nhằmđảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại
cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền
sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực
tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa
cho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp

1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ
trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất
đai.
Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức
sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất
khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.


Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh
tế


và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp
thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này
khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng
đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước
không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ
thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông
qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp
lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị
và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở
phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả
hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sử
dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng
có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà
quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến
đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét

chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc
lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất
của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất
đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai
chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản
thuộc về người sử dụng đất. Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư
cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các
quyền năng được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng
đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người
sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng
của mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích
đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử
dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như


chuyển đổi,


chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng giá trị quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của
người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền
đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây,
chế định về quyền sử dụng đất được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: quyền sử dụng đất là chỉ những
khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời
sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên

thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ
thể đang sử dụng cho chủ thể mới.
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người
sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa
đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu