Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Hưng, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



PHẠM ANH KHÔI


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN HƢNG,
TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải





Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đƣợc cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Phạm Anh Khôi














Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Qua những năm đƣợc học tập và rèn luyện tại Khoa Tài nguyên và
Môi trƣờng - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã nhận đƣợc sự
dạy dỗ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy cô giáo trong và ngoài khoa. Các thầy
cô đã truyền đạt cho tôi những kiến thức chuyên môn giúp tôi vững vàng, tự
tin trong công việc. Với tấm lòng biết ơn sau sắc, tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ
quý báu đó.
Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn này, để hoàn thành đƣợc luận
văn tôi đã nhận đƣợc sự chỉ bảo, giúp đỡ tận tình của TS Hoàng Hải, các thầy
cô trong Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Khoa Sau đại học. Nhân dịp này cho tôi đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc đến TS Hoàng Hải và những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Yên
Hƣng, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Yên Hƣng, UBND xã Minh Thành
và UBND xã Tiền Phong đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình
tôi thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhƣng lĩnh vực nghiên cứu (công tác
GPMB) có tính chất phức tạp cao, kết quả nghiên cứu không tránh đƣợc
những thiết sót; tôi mong đƣợc sự góp ý của các thầy, cô và bạn bè để Luận
văn này đƣợc hoàn thiện hơn, đƣợc sử dụng trong thực tế để đóng góp cho
công tác xây dựng chính sách GPMB tại địa phƣơng.


Tác giả luận văn

Phạm Anh Khôi


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích, yêu cầu 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thƣờng giải phóng mặt bằng 4
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và chính sách bồi
thƣờng 4
1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng 4
1.2 Giá đất và định giá đất 6
1.2.1 Giá đất 6
1.2.2 Định giá, định giá đất và định giá bất động sản 6
1.2.3 Ảnh hƣởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thƣờng, GPMB
và tái định cƣ 7
1.3 Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới 8
1.3.1 Tại Trung Quốc 8
1.3.2 Tại Inđônêxia 10
1.3.3 Tại Hàn Quốc 11
1.3.4 Phƣơng pháp bồi thƣờng thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài
trợ ( WB và ADB) 13

1.4 Chính sách bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam qua các
thời kỳ 15
1.4.1 Thời kỳ trƣớc 1987 15
1.4.2 Thời kỳ 1987 đến 1993 17
1.4.3 Thời kỳ 1993 đến 2003 18
1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay 20
1.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ theo
quy định của Luật Đất đai 2003 25
1.6 Những vấn đề tồn tại cần đƣợc nghiên cứu 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
1.6.1 Thực tiễn của việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng 26
1.6.2 Về tái định cƣ 28
1.6.3 Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp 29
1.7 Khái quát thực trạng công tác GPMB của tỉnh Quảng Ninh 30
1.7.1 Những kết quả đạt đƣợc trong công tác GPMB 30
1.7.2 Khó khăn, vƣớng mắc 31
CHƢƠNG II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN
CỨU
33
2.1 Đối tƣợng, địa bàn nghiên cứu 33
2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 33
2.1.2 Địa bàn nghiên cứu 33
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Hƣng 33
2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Yên Hƣng 33
2.2.3 Thực trạng công tác bồi thƣờng, GPMB trên địa bàn huyện Yên
Hƣng 33

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tại hai dự án
đƣợc chọn 34
2.2.5 Đánh giá chung về quá trình thực hiện công tác GPMB 34
2.2.6 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB 34
2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 34
2.3.1 Phƣơng pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu (số liệu thứ cấp) 34
2.3.2 Phƣơng pháp chuyên gia 34
2.3.3 Phƣơng pháp điều tra ngƣời dân thông qua phiếu điều tra (số liệu sơ
cấp) 34
2.3.4 Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích số liệu 34
CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Hƣng, tỉnh
Quảng Ninh 35
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.1.1 Điều kiện từ nhiên 35
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Hƣng 48
3.2.1 Tình hình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản thuộc thẩm quyền 48
3.2.2 Kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
huyện 49
3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Hƣng năm 2011 54
3.3 Thực trạng công tác bồi thƣờng, GPMB trên địa bàn huyện Yên Hƣng 56
3.3.1 Khái quát chung 56
3.3.2 Trình tự thực hiện công tác GPMB hiện hành 57
3.4 Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất tại hai dự án trên địa bàn huyện Yên Hƣng, tỉnh
Quảng Ninh 59

3.4.1 Những văn bản pháp lý liên quan 59
3.4.2 Khái quát về các dự án nghiên cứu 62
3.4.3 Đánh giá kết quả thực hiện công tác GPMB 02 dự án qua quá trình
thu thập, tổng hợp số liệu tại Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Yên
Hƣng 66
3.4.4 Đánh giá ảnh hƣởng của công tác GPMB tại 02 dự án qua phiếu
điều tra ý kiến của ngƣời dân 72
3.5 Đánh giá chung về quá trình thực hiện công tác GPMB 89
3.5.1 Thuận lợi 89
3.5.2 Khó khăn 89
3.6 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB 91
3.6.1 Giải pháp về chính sách 91
3.6.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIỆT TẮT

ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BĐS
Bất động sản
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
PTQĐ
Phát triển quỹ đất
THCS
Trung học cơ sở
TĐC
Tái định cƣ
TƢ
Trung ƣơng
UBMTTQ
Ủy ban Mặt trận tổ quốc
UBND
Ủy ban Nhân dân
WB
Ngân hàng thế giới
XHCN
Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 huyện Yên Hƣng 55
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các dự án thực hiện GPMB từ năm 2007 đến năm 2011
trên địa bàn huyện Yên Hƣng 57
Bảng 3.3: Diện tích đất thu hồi thực hiện dự án 1 67
Bảng 3.4: Diện tích đất thu hồi thực hiện dự án 2 67
Bảng 3.5: Tổng hợp kinh phí bồi thƣờng, hỗ trợ của các dự án 68
Bảng 3.6: Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng tại 02 dự án 69
Bảng 3.7: Tổng hợp giá đất và diện tích ô đất tái định cƣ 70
Bảng 3.8: Tổng hợp tiến độ thực hiện công tác GPMB 71
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về đơn giá và chính sách về bồi
thƣờng, hỗ trợ 73
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về việc sử dụng tiền bồi thƣờng
và hỗ trợ tại 02 dự án 76
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về tình hình đời sống sau khi thu
hồi đất sản xuất nông nghiệp 78
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến các hộ dân về tình hình an ninh trật tự xã hội và
mối quan hệ trong gia đình sau thu hồi đất 81
Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về ảnh hƣởng của dự án đối với
cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi tại địa phƣơng 84
Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân về tình trạng môi trƣờng của khu
vực thực hiện dự án sau khi thu hồi đất 85
Bảng 3.15: Tổng hợp những kiến nghị của ngƣời dân bị thu hồi đất 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Yên Hƣng 35
Hình 3.2: Cơ cấu dịch vụ các ngành kinh tế năm 2010 43
Hình 3.3: Sơ đồ vị trí thực hiện GPMB dự án 1 62
Hình 3.4 : Sơ đồ vị trí thực hiện GPMB dự án 2 64
Hình 3.5: Một số hình ảnh trong quá trình GPMB dự án 2 66
Hình 3.6: Biểu đồ đánh giá về đơn giá và chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ qua ý
kiến các hộ dân 74
Hình 3.7: Biểu đồ đánh giá tình hình đời sống của nông hộ sau khi thu hồi
đất 79
Hình 3.8: Biểu đồ đánh giá tình trạng trật tự an ninh xã hội 81
Hình 3.9: Biểu đồ đánh giá của ngƣời dân về mối quan hệ nội bộ gia đình
sau khi bị thu hồi đất 82
Hình 3.10: Biều đồ đánh giá tình trạng môi trƣờng của khu vực thực hiện dự
án 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để
phân bố dân cƣ và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai đƣợc coi là

một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó
nhƣ: Cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông,
nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn. Do đó
công tác giải phóng mặt bằng để tạo ra mặt bằng sạch thực hiệc các dự án
phát triển kinh tế - xã hội càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức
lớn đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng trở thành điều kiện đầu tiên để triển khai thực hiện dự án có hiệu quả. Vì
vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách
toàn diện đối với công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc.
Quảng Ninh là một tỉnh miền núi - duyên hải phía đông bắc tổ quốc,
nằm trong khu vực tam giác tăng trƣởng kinh tế phía Bắc (Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, đóng vai trò là hạt nhân thúc đẩy phát triển thƣơng mại,
đầu tƣ và du lịch, góp phần thực hiện các mục tiêu trong chiến lƣợc phát triển
kinh tế của đất nƣớc.
Huyện Yên Hƣng là huyện ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh
Quảng Ninh, có diện tích tự nhiên 31.419,99 ha. Huyện Yên Hƣng có 19 đơn
vị hành chính gồm 01 thị trấn và 18 xã, Thị trấn Quảng Yên là thủ phủ của
huyện (đã từng là trung tâm hành chính của tỉnh Hồng Quảng trƣớc đây) nằm
giữa tam giác 3 thành phố, Cách thành phố Hạ Long 40 km về phía Tây Nam,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
cách thành phố Uông Bí 18 km về phía Đông Nam và cách thành phố cảng
Hải Phòng khoảng 20 km về phía Đông. Với vị trí địa lý, kinh tế xã hội thuận
lợi, nằm trên trục Quốc lộ 18A Bắc Ninh - Hải Dƣơng - Quảng Ninh đã tạo
cho huyện Yên Hƣng những điều kiện lý tƣởng để thu hút đầu tƣ, thực hiện
CNH - HĐH với sự phát triển của các khu công nghiệp hiện đại, các khu dân
cƣ mới, các công trình văn hóa xã hội mang tính chất quốc gia

Trong những năm gần đây, để hoàn thiện Đề án nâng cấp thị trấn
Quảng Yên lên đô thị loại 4, phấn đấu tái lập lên thị xã vào năm 2012, huyện
Yên Hƣng đã thực hiện rất nhiều dự án trọng điểm của Trung ƣơng cũng nhƣ
của tỉnh, trong đó có Dự án Xây dựng nhà máy sửa chữa tầu biển Nosco -
Vinalines tại xã Tiền Phong và Dự án Xây dựng chợ Minh Thành và khu
tái định cƣ chợ Minh Thành tại thôn Đƣờng Ngang, xã Minh Thành là hai
dự án trọng điểm để thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh nói chung và
của huyện nói riêng. Do vậy công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng tại
đây rất đƣợc các cấp các ngành của tỉnh cũng nhƣ huyện đƣợc quan tâm. Tuy
vậy công tác giải phóng mặt bằng có những tác động không nhỏ đến sự phát
triển kinh tế, đời sống xã hội trong đó có cả những vấn đề tích cực và cả
những vấn đề tiêu cực.
Để công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng trở thành yếu tố thực sự
thúc đẩy sự phát triển kinh tế và phù hợp với cơ chế thị trƣờng vừa phải giải
quyết các vấn đề xã hội. Đó là lý do tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác giải
phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện Yên Hưng, tỉnh
Quảng Ninh”.
2 Mục đích, yêu cầu
* Mục đích:
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại
khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Yên Hƣng, tỉnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
Quảng Ninh, qua đó đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách
bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn huyện Yên Hƣng, tỉnh
Quảng Ninh.
* Yêu cầu:
- Vận dụng những quy định của Nhà Nƣớc để đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng quá trình
thực hiện các chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng trong thời gian qua
và có độ chính xác cao.
- Điều tra làm rõ những thiệt hại của ngƣời dân khi bị mất đất nhƣ: Mất
việc làm, mất chỗ ở, thiếu cấc cơ sở hạ tầng cho hoạt động văn hoá tinh
thần…
- Các số liệu điều tra thu thập phải đƣợc phân tích, đánh giá một cách
khách quan.
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng
tỏ mối quan hệ tƣơng hỗ giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng
mặt bằng cũng nhƣ những tác động, những ảnh hƣởng chúng tới những đối
tƣợng thuộc diện giải phóng mặt bằng trƣớc và sau khi dự án đƣợc triển khai
trên địa bàn nghiên cứu.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với
thực tiễn của công tác giải phóng mặt bằng cũng nhƣ nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai song song với việc tổng kết rút kinh
nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trƣờng hợp tƣơng tự trên địa bàn
nghiên cứu. Với mục tiêu giúp cho các đối tƣợng thuộc diện giải phóng mặt
bằng an cƣ lạc nghiệp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và chính sách bồi thường
- Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. [19]
- Bồi thƣờng thiệt hại có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Việc bồi thƣờng thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi
thƣờng bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
- Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi.[19]
- Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.[19]
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định đƣợc quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình khác trên diện tích đó.
- Công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tƣ.
1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường
Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích
của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau đối với
mỗi dự án. Quá trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cƣ khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn, cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có đặc điểm khác với khu vực
nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công

nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thƣờng GPMB có những đặc trƣng riêng và
đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế xã hội đối với mọi ngƣời dân. Tại khu vực nông thôn,
dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp cho nên đất đai
là tƣ liệu sản xuất cơ bản. Đối với khu vực thành thị đất đai là tài sản có giá trị
lớn gắn trực tiếp với đời sống sinh hoạt của ngƣời dân, với những chủ thể kinh
doanh thì vị trí đất còn gắn với thu nhập của họ. Từ các đặc điểm nhƣ trên cho
chúng ta thấy việc bồi thƣờng thiệt hại cho mỗi diện tích đất khác nhau bị thu
hồi về vị trí, điều kiện sử dụng thƣờng khác nhau.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng khu
tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu.
+ Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
đƣợc thực hiện khác nhau.
1.2 Giá đất và định giá đất
1.2.1 Giá đất

Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã đƣợc hình thành và
đƣợc quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất”.
Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nƣớc quy định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Do đó chúng ta có
thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trƣờng - sự
quản lý của Nhà nƣớc. [19]
Giá đất thị trƣờng là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng
(bán) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nƣớc quy định và giá
đất theo giá thị trƣờng, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất.
1.2.2 Định giá, định giá đất và định giá bất động sản
Định giá là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định (GS.W. Sealrooke-
Viện đại học Portsmouth, VQ Anh);
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
Định giá là một khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trƣờng, bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan- Khoa Xây dựng
và BDS, ĐH quốc gia Singapore).

Định giá đất: Là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là
một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định
giá các tài sản thông thƣờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị
tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
Định giá bất động sản: Là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định
giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
Trong trƣờng hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì
cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một
đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục
đích sử dụng. [22]
1.2.3 Ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường, GPMB
và tái định cư
Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trƣờng
đƣợc hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các
tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trƣờng bất động sản cũng hình
thành và đang đƣợc hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo
hƣớng thị trƣờng mà trƣớc hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp
luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chƣa đề cập đến
việc đất có giá nhƣng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm
các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân đƣợc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
và năm 2001 quy định: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để thu thuế chuyển

quyền sử dụng đất. Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế
việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất
để xác định giá trị bồi thƣờng, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã
đƣợc điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, sau đó đƣợc cụ thể hoá ở từng
địa phƣơng, tuy nhiên để tính mức thuế thì ít ngƣời phản đối, nhƣng tính tiền
bồi thƣờng GPMB thì ngƣời nhận bồi thƣờng luôn không thoả mãn. [16]
1.3 Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nƣớc
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ngƣời dân, ngƣời bị ảnh hƣởng
không những không hạn chế về số lƣợng mà còn có xu hƣớng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nƣớc đang phát triển, ngƣời dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dƣới đây là một số kinh nghiệm
quản lý đất đai của các nƣớc trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thƣờng GPMB.
1.3.1 Tại Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tƣơng đồng với pháp
luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp
luật của ngƣời Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực
sự tiết kiệm, Nhà nƣớc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
nhƣợng đất đai. Do vậy thị trƣờng đất đai gần nhƣ không tồn tại mà chỉ có thị
trƣờng nhà cửa.
Về bồi thƣờng thiệt hại về đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi: do đất đai thuộc
sở hữu Nhà nƣớc nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thƣờng
thiệt hại về đất. Khi Nhà nƣớc thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trƣờng

hợp cụ thể, nhà nƣớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về phƣơng thức bồi thƣờng, Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng
đất biết trƣớc cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngƣời dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thƣợng Hải, ngƣời dân thƣờng lựa
chọn bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thƣờng, tiêu chuẩn là giá thị trƣờng. Mức giá này cũng đƣợc
Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế. Đối với đất nông nghiệp, bồi
thƣờng theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý
tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà
nƣớc có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC
đƣợc quy hoạch tổng thể (nhà ở, trƣờng học, chợ), cân đối đƣợc giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình bồi thƣờng GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thƣợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thƣờng di dời nhà
hiện nay đƣợc thực hiện theo 3 loại:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
- Loại 1: Lấy theo giá thị trƣờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trƣờng, giá tƣơng đƣơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngƣời có khó khăn
về nhà ở. Ngƣời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100%. [12]
1.3.2 Tại Inđônêxia
Đối với In-đô-nê-xi-a di dân tái định cƣ, bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà
nƣớc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trƣớc đến nay vẫn
đƣợc coi là sự hi sinh mà một số ngƣời phải chấp nhận vì lợi ích của cộng
đồng. Các chƣơng trình bồi thƣờng TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thƣờng theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trƣờng hợp bị thu
hồi đất để xây dựng khu TĐC.
TĐC đƣợc thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phƣơng tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít ngƣời bị ảnh hƣởng có đƣợc mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trƣớc khi có dự án. Đối với các dự án có di dân
TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu
ngay từ khi chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tƣ và những nguyên tắc
chính phải đề cập đến gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
+ Nghiên cứu kỹ phƣơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, vấn đề khó tránh đƣợc khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Ngƣời bị ảnh hƣởng phải đƣợc bồi thƣờng và hỗ trợ để triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi nhƣ trong trƣờng hợp
không có dự án.

+ Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Ngƣời bị ảnh hƣởng đƣợc thông báo đầy đủ, đƣợc tham khảo ý kiến
chi tiết về các phƣơng án bồi thƣờng TĐC.
+ Các chủ đầu tƣ đặc biệt chú ý đến tầng lớp những ngƣời nghèo nhất,
trong đó có những ngƣời không hoặc chƣa có quyền lợi hợp pháp về đất đai,
tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.[12]
1.3.3 Tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nƣớc nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho
nên đất công cộng đƣợc xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử
dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế đƣợc coi nhƣ
một hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc đƣợc xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô
thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,
Nhà nƣớc chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã
hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất
đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng đƣợc áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế nhƣ thế này đƣợc xem là đặc trƣng của luật liên quan đến đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
của Hàn Quốc.
Luật bồi thƣờng GPMB của Hàn Quốc đƣợc chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thƣờng GPMB cho đất công cộng đã đạt
đƣợc theo thủ tục thƣơng lƣợng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cƣỡng chế của công pháp.

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cƣỡng chế đất cho nên luật
“sung công đất” đã đƣợc thiết lập trƣớc vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thƣơng lƣợng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã đƣợc lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển
khai bồi thƣờng cho đến nay. Tuy nhiên dƣới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “đặc lệ” thƣơng lƣợng không đạt đƣợc thỏa thuận thì luật
“sung công đất” đƣợc thực hiện bằng cách cƣỡng chế, nhƣng nếu cứ nhƣ vậy
thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thƣờng sẽ tăng lên. Do đó, Luật bồi thƣờng
thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thƣờng đất đai đƣợc giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công
cộng. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo
sự khách quan trong việc bồi thƣờng.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngƣời có
quyền sở hữu đất trong quá trình thƣơng lƣợng chấp thuận thu hồi đất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thƣơng lƣợng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nƣớc hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con ngƣời, cung cấp đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
đai cho những ngƣời bị mất nơi cƣ trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nƣớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngƣời dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thƣờng,
nếu nhƣ tòa nhà nơi dự án sẽ đƣợc thực hiện có trên 10 ngƣời sở hữu thì phải
xây dựng cho các đối tƣợng này nơi cƣ trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà

đó. Còn nếu nhƣ các dự án xây dựng chung cƣ nhà ở thì cung cấp cho các đối
tƣợng này chung cƣ hoặc nhà ở thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh
doanh để kiếm sống nhƣng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông
nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di
dời còn ƣu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh. [12]
1.3.4 Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ
( WB và ADB)
Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát
triển Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thƣờng thiệt hại, tái định cƣ do
các dự án này đƣa ra. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của
Nhà nƣớc Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong
việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn
đề xã hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hƣởng tích cực tới việc
cải thiện chính sách bồi thƣờng và tái định cƣ cho những ngƣời bị thu hồi đất
của các dự án khác. Một số điểm khác biệt đó là:
Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nƣớc Việt Nam dừng lại ở việc
bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời
kỳ bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích
công cộng đƣợc đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần
Nhà nƣớc có thể lấy lại đƣợc ngay, còn việc bồi thƣờng thiệt hại là còn tuỳ
thuộc vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án
Nhà nƣớc động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
không cần bồi thƣờng), riêng việc các hộ bị ảnh hƣởng phải tự khắc phục các
khó khăn gặp phải đƣợc coi là hết sức bình thƣờng, dù cho họ có bị thiệt thòi ít
nhiều so với trƣớc. Hầu hết mọi ngƣời đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì
lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội.
Trong khi đó mục tiêu chính sách tái định cƣ (TĐC) của ADB là giảm

thiểu tối đa TĐC và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển đƣợc bồi thƣờng và
hỗ trợ sao cho tƣơng lai kinh tế và xã hội của họ đƣợc thuận lợi tƣơng tự
trong trƣờng hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC
của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thƣờng, giúp di chuyển và
khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hƣởng bằng mức
ban đầu, khi chƣa có dự án.
Các chính sách của Nhà nƣớc ta chỉ bồi thƣờng cho những ngƣời có
quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên Nghị định 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những
trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất là: “Trong trƣờng hợp xét
thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trƣờng
hợp cụ thể”, chính nội dung này đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai
chính sách của Nhà nƣớc ta và của ADB.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thƣờng và TĐC bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trƣớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở
Việt Nam chƣa có quy định rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa
giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong
thì thi công trƣớc để chống lấn chiếm đất đai ), do vậy nhiều gia đình chƣa
kịp thời xây dựng xong hoặc xây dựng lại nhà ở mới, ổn định cuộc sống trƣớc
khi giải toả.
Công tác TĐC đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những ngƣời bị ảnh hƣởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
ở mới thích hợp cho một khối lƣợng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển,
phải tổ chức các khu tái định cƣ, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở
mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch
vụ tại khu tái định cƣ.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định

69/2009/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và
sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác nhau nên
nhiều chính sách đã không đƣợc áp dụng một cách có hiệu quả và đời sống của
những ngƣời bị di chuyển vẫn không đƣợc khôi phục nhƣ mục tiêu đã đề ra.
Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
những thông tin về dự án cũng nhƣ chính sách bồi thƣờng, tái định cƣ của dự
án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu
cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng nhƣ thực hiện
công tác tái định cƣ.
Luật Đất đai của chúng ta quy định (trƣớc khi thu hồi phải thông báo cho
ngƣời sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phƣơng án
bồi thƣờng thiệt hại). Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó
khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nƣớc, nhƣng việc di chuyển theo kế
hoạch nhƣ thế nào, tái định cƣ ra sao hầu nhƣ không trả lời ngay đƣợc.
Theo ADB những ngƣời bị ảnh hƣởng là những ngƣời bị mất toàn bộ
hay mất tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia
đình nhƣ rừng, khu đánh cá… Do vậy, phạm vi ảnh hƣởng của dự án phải
quan tâm là rất rộng. [30]
1.4 Chính sách bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam qua các
thời kỳ
1.4.1 Thời kỳ trước 1987
1.4.1.1 Hiến pháp 1946
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên
nƣớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến
năm 1953, Nhà nƣớc ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách
ruộng đất đƣợc ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải
cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc

xâm lƣợc ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của
giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó,
Đảng và Nhà nƣớc ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời
Nhà nƣớc thành lập các nông trƣờng quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp -
hình thức sở hữu tập thể.
1.4.1.2 Nghị định số 151-TTg
Thủ tƣớng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg Ngày 14/4/1959,
quy định về thể lệ tạm thời trƣng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thƣờng và tái định cƣ ở Việt Nam, sau đó Ủy ban
kế hoạch Nhà nƣớc và Bộ Nội vụ ban hành thông tƣ liên bộ số 1424/TTg của
Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trƣng dụng ruộng đất để làm địa điểm
xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp
thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng
thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngƣời có ruộng đất. Đất
thuộc sở hữu tƣ nhân hoặc tập thể khi bị trƣng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà
nƣớc. Về mức bồi thƣờng và cách tính bồi thƣờng theo Nghị định 151/TTg:
- Về việc bồi thƣờng thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thƣờng hai
khoản: về đất thì bồi thƣờng từ 1 đến 4 năm sản lƣợng thƣờng niên của ruộng
đất bị trƣng thu.
- Đối với hoa màu thì đƣợc bồi thƣờng đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt
đƣợc giúp đỡ xây dựng cái khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên