Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 đến 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN



DƢƠNG THỊ LAN HƢƠNG



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG,
TẶNG CHO QSD ĐẤT TẠI HUYỆN ĐỒNG HỶ
GIAI ĐOẠN 2007 – 2011


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học : GS.TS. Nguyễn Thế Đặng







Thái Nguyên, năm 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Dương Thị Lan Hương











Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng
giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Đồng Hỷ, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất,
Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các xã Hoá Thượng, xã Nam Hoà, thị
trấn Trại Cau, thị trấn Chùa Hang cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn
thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Tác giả


Dương Thị Lan Hương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý 3
1.1.2. Cơ sở lý luận 6
1.2. Các quy định về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 7
1.2.1.Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 7
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7
1.2.3. Giá chuyển QSD đất 7
1.2.4. Nguyên tắc chuyển QSD đất 8
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển QSD đất 8
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 8
1.2.7. Cách tính thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất 11
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 14
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 14
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 15
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trên Thế giới, Việt
Nam và tỉnh Thái Nguyên 19
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
2.1. Đối tượng nghiên cứu 24
2.2. Phạm vi nghiên cứu 24
2.3. Nội dung nghiên cứu 24
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai huyện Đồng Hỷ 24
2.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện

Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 24
2.3.3. Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất, cho công tác quản lý tốt hơn 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu 24
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 24
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 25
2.4.3. Phương pháp phỏng vấn, điều tra nhanh 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai của huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 27
3.1.3. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
huyện Đồng Hỷ 39
3.2. Tinh hình quản lý đất đai 43
3.2.1. Sơ lược về Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Đồng
Hỷ trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 43
3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 47
3.3.1. Quy trình về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 47
3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 58
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công
tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ 62
3.4. Tổng hợp sự ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất 69
3.5. Tổng hợp ý kiến của người dân huyện Đồng Hỷ về công tác chuyển

quyền sử dụng đất 71
3.6. Đề xuất giải pháp 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Đề nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
CNH-HĐH
CSHT
LPTB
GCNQSDĐ
QSD
QSDĐ
SDĐ
TNCN
UBND
VPĐK
VPĐKQSDĐ

:
:

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Bất động sản
Công nhiệp hoá, hiện đại hoá
Cơ sỏ hạ tầng
Lệ phí trước bạ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Thu nhập cá nhân
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 18
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2009 - 2011 29
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2009 - 2011 34
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2011 40
Bảng 3.4. Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Đồng Hỷ 45
Bảng 3.5. Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp chuyển nhượng
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 48
Bảng 3.6. Quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp tặng cho QSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 49
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tính đến
hết năm 2011 51
Bảng 3.8 . Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng Hỷ 54
Bảng 3.9. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng
Hỷ 55
Bảng 3.10. Tình hình lập hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ 56
Bảng 3.11. Tổng hợp tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đồng Hỷ 57
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất trước khi thành lập VPĐKQSD đất từ năm 2006 đến tháng
6/2009 58
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất trước khi thành lập VPĐKQSD đất từ tháng 6/2009 đến
năm 2011 58
Bảng 3.14. Tiến độ cấp GCNQSD đất do chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ 2007 - 20011 59
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
Bảng 3.15. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011
59
Bảng 3.16. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011 611
Bảng 3.17. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Đồng Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng
đất 63
Bảng 3.18. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 65
Bảng 3.19. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đồng
Hỷ tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử
dụng đất 67


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi
người. “Con người là hoa của Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay, con người lại
cũng nương nhờ ngàn thu trong lòng đất.
Các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ
lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá
trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số
lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập QSD đất cho người được

Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất
giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng
một cách hợp lý.
Đồng Hỷ là huyện miền núi nằm ở phía Bắc tỉnh Thái Nguyên có vị trí thuận
lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ,
nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ
đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính,
nhất là việc thực hiện các QSD đất. Do nhu cầu về QSD đất cho yêu cầu phát
triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSD đất có xu hướng ngày
càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn
có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển QSD
đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra
những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy
định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề
xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch QSD đất vào khuôn khổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp
phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của
pháp luật về “điều kiện chuyển QSD đất” nói riêng. Vì vậy, việc thực hiện đề
tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2007 - 2011" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất; những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất tại huyện Đồng Hỷ

- Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSD
đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai huyện Đồng Hỷ
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2007 - 2011
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại huyện
Đồng Hỷ.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất, cho công tác quản lý tốt hơn.








Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành
các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.1.1.1. Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển QSD đất số 35-L/CTN ngày 22/6/1994, có hiệu lực từ
ngày 01/07/1994.
- Bộ Luật Dân sự năm 1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có
hiệu lực từ ngày 01/01/2009.
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
QSD đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 4/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành
chính Nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà
nước thuộc tỉnh.
- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 4/12/2003 thực hiện có chế "một
cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 1494/QĐ-UBND ngày 31/12/2003 của UBND huyện
Đồng Hỷ về việc ban hành quy định các thủ tục hành chính và trình tự giải
quyết một số công việc trọng tâm theo cơ chế "một cửa".
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tuớng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi
hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định diện tích tối thiểu được phép tách
thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị
định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP
ngày 28/10/2010 của Chính phủ.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ và Thông
tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí
trước bạ.
- Quyết định số 42/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 về việc bổ sung
một số nội dung Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/2/2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định diện tích tối thiểu được
phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.2. Cơ sở lý luận
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
QSD đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất
và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được

chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động
về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
1.2. Các quy định về quyền chuyển nhƣợng, tặng cho QSD đất
1.2.1.Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- QSD đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được
người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển QSD đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển QSD đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Giá chuyển QSD đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển QSD đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển QSD đất mới có quyền chuyển QSD đất.

- Khi chuyển QSD đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng
chuyển QSD đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật
về đất đai.
- Bên nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời
hạn ghi trong giấy chứng nhận QSD đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển QSD đất.
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển QSD đất
Việc chuyển QSD đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSD đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.[5]
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
QSD đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận QSD đất;
- Đất không có tranh chấp;
- QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển QSD đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [3]
1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
Chuyển nhượng QSD đất
Tặng cho QSD đất
1. Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất:
Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSD đất chuyển giao đất và QSD
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
1. Hợp đồng tặng cho QSD đất:
Hợp đồng tặng cho QSD đất là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó
bên tặng cho giao QSD đất cho bên
được tặng cho mà không yêu cầu

đền bù, còn bên được tặng cho đồng
ý nhận theo quy định của Bộ luật
Dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bao
gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,
ranh giới và tình trạng đất;
2. Hợp đồng tặng cho QSD đất bao
gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho QSD đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời hạn
sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến QSD đất.
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của
bên tặng cho;
- Quyền của người thứ ba đối với

đất được tặng cho;
- Trách nhiệm của các bên khi vi
phạm hợp đồng.

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSD đất
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển
nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến QSD đất cho
bên nhận chuyển nhượng.
3. Nghĩa vụ của bên tặng cho QSD đất
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
trạng đất như đã thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến QSD
đất cho bên được tặng cho để làm
thủ tục đăng ký QSD đất.
4. Quyền của bên chuyển nhượng QSD đất:
Bên chuyển nhượng QSD đất có quyền được
nhận tiền chuyển nhượng QSD đất, trường
hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền
thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của
Bộ luật Dân sự.

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng
QSD đất:
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương
thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng
QSD đất;

- Đăng ký QSD đất theo quy định của pháp
luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với
đất chuyển nhượng.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật về đất đai.
4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho
QSD đất:
- Đăng ký QSD đất tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba
đối với đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo
quy định của pháp luật về đất đai.

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng QSD
đất
- Yêu cầu bên chuyển nhượng QSD đất giao
cho mình giấy tờ có liên quan đến QSD đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng QSD đất giao
đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị
trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả
thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận QSD đất đối
với đất được chuyển nhượng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng thời hạn.
5. Quyền của bên được tặng cho
QSD đất:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện
tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,
số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;
- Được sử dụng đất theo đúng mục
đích, đúng thời hạn;
- Được cấp giấy chứng nhận QSD
đất.[4]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
1.2.7. Cách tính thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất
1.2.7.1. Thuế thu nhập cá nhân
a) Mẫu số: 11/KK-TNCN Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày
28/2/2011 của Bộ Tài chính
b) Cách tính thuế thu nhập cá nhân:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá bán BĐS - Giá mua BĐS - các chi phí liên quan) x 25%
Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2%
Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quá tặng là bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng - 10.000.000đ) x 10%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.
- Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy
định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật
liên quan đến QSD đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt

bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc
trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS.
- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển
nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng
hoặc giá chuyển nhượng QSD đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Các trƣờng hợp đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập
được miễn thuế bao gồm.
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với
con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng;
cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ
chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao để sản xuất.
d) Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng là BĐS
Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng
vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.
1.2.7.2. Lệ phí trước bạ
a) Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/2/2011 của Bộ

Tài chính
b) Cách tính lệ phí trƣớc bạ
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng BĐS x 0.5%
c) Các trƣờng hợp đƣợc miễn lệ phí trƣớc bạ:
Tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của
Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí
trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ,
mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với
con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.”
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:
Tại khoản 10 Điều 3: “ Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước
bạ là nhà, đất có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ
cha đẻ ( hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ nuôi), từ cha vợ (hoặc mẹ vợ), từ
cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội). từ ông ngoại (hoặc bà
ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể), từ cháu nội (hoặc
cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.”
- Tại tiết a, điểm 2.1, Khoản 2 Điều 5: “ a- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ
là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân
do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế
theo “ Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính.”
Căn cứ theo các quy định nêu trên: nhà, đất do nhận thừa kế hoặc quà tặng

lần đầu tiên (thuộc các trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 3 Thông tư số
124/2011/TT-BTC) là nhà, đất mà người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng
đất lần đầu tiên được nhận quà tặng hoặc thừa kế, căn cứ phiếu chuyển thông tin
địa chính. Trường hợp cơ quan thuế nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính
của 2 thửa đất trở lên và chủ tài sản cũng đã cam kết là “nhận lần đầu” thì chủ tài
sản chỉ được miễn lệ phí trước bạ đối với 01 thửa đất do chủ tài sản lựa chọn.
Trường hợp, 02 thửa đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp 01 giấy
chứng quyền sử dụng đất (hợp thửa) thì chủ tài sản được miễn lệ phí trước bạ đối
với thửa đất ghi trên giấy chứng nhận đó.
d) Quy định nộp lệ phí trƣớc bạ đối với tài sản chuyển nhuợng nhiều lần
Tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ
phí trước bạ quy định:
Điều 3: “ Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước
bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Điều 10: “1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2011”
Căn cứ quy định trên, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ
phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011
của Chính phủ chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi chủ tài sản đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, không có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
căn cứ để truy thu lệ phí trước bạ đối với các trường hợp chuyển nhượng tài
sản qua nhiều lần mà không thực hiện kê khai, nộp lệ phí trước bạ.
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so

với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế
giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích
đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%,
Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất
nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt
1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng
sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa
được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng
diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày
càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 – 85 triệu người.
Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 – 0,4 ha đất nông
nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó
thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình CMĐ sử dụng đất
nông nghiệp là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác
nhau để kiếm sống. Và quá trình CMĐ sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở
tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như
diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình CMĐ trên thế giới
diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số
nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
ĐTH nhanh đã làm quá trình CMĐ sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp
diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình ĐTH, CMĐ sử dụng đất
một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh

trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí
đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển
hình về công tác quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc
gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau,
nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh
vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt
Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ
thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân
còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường
vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hượp với sự phát
triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn
cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu
quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao
nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu
thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các
quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn
giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà
ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở .
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”[3]. Do đó, Quốc hội
đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm
1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và
có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung
một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể có 5
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như
vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền
của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là
chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự
và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,
qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan
hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,
năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số
quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền
cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê

đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các
QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian
qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ
Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ
sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi
Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu
nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất,
bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối,
chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai
năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/07/2004.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang
dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận
những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng
đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê đất
đai năm 2010, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.093.857 ha
bao gồm: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa
sử dụng. Diện tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên