Đánh giá tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực phía nam thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC
PHÍA NAM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC
PHÍA NAM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - 2014


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Vũ Văn Long


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế
Huấn giảng viên Khoa Nông học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân

phường Cam Giá; phường Hương Sơn; phường Trung Thành; Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Vũ Văn Long


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii

MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý................................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở lý luận................................................................................. 6

1.2. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam........................... 6
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ......................................... 6
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ......................................... 10
1.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới,
Việt Nam và tỉnh Thái Nguyên................................................................. 16
1.3.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên
Thế giới....................................................................................... 16
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ..................................................................................... 17
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên.... 17
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................ 20
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 20
2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 20


iv
2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 20
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại khu vực
nghiên cứu ........................................................................................... 20
2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai tại khu vực nghiên cứu .......... 20
2.3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại khu vực nghiên cứu ......................................................................... 20
2.3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại khu vực nghiên cứu qua số liệu điều tra tại cơ sở............................. 21
2.3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại
khu vực nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn ...... 21
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 21
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ........................... 21
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ..................................... 22

2.4.3. Phương pháp phỏng vấn, điều tra nhanh ..................................... 22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 23
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.................................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................... 23
3.1.2. Điều kiện kinh tế - kiện xã hội .................................................... 27
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu .................. 40
3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu theo số liệu thứ cấp ................................................................ 44
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất ................................................... 53
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSD đất
tại khu vực nghiên cứu ......................................................................... 53


v
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSD đất tại
khu vực nghiên cứu .............................................................................. 58
3.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng; tặng cho QSD
đất tại khu vực nghiên cứu và các đề xuất giải pháp cho việc thực hiện
chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng đất ............................................ 62
3.5.1. Các yếu tố tác động bên ngoài .................................................... 62
3.5.2. Đề xuất giải pháp........................................................................ 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 68
1. Kết luận................................................................................................ 68
2. Kiến nghị.............................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 70
PHỤ LỤC.................................................................................................... 76

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CMĐ

: Chuyển mục đích

ĐVT

: Đơn vị tính

ĐTH

: Đô thị hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QLNN

: Quản lý nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

TP

: Thành phố

TB

: Trung bình

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010................................................. 15
Bảng 3.1: Tình hình dân số của khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên. 32
Bảng 3.2: Tình hình lao động của khu vực nghiên vực nghiên cứu............... 33
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất khu vực phía Nam thành phố Thái
Nguyên năm 2013 ........................................................................ 41
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu

vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2010 đến 31/12/2013 ................ 44
Bảng 3.5: Tổng hợp diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu
vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2010 đến 31/12/2013 ................ 44
Bảng 3.6: Tổng hợp những trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.......... 48
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiêncứu giai đoạn từ năm 2010 đến 31/12/2013........................ 49
Bảng 3.8: Tổng hợp diện tích tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực
nghiên cứu giai đoạn từ năm 2010 đến 31/12/2013....................... 49
Bảng 3.9: Tổng hợp không đủ điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất tại khu
vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2010 - 2013 .............................. 52
Bảng 3.10: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng
QSD đất tại khu vực nghiên cứu ................................................... 54
Bảng 3.11: Kết quả đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng QSD đất tại
khu vực nghiên cứu theo 2 nhóm ngành ...................................... 57
Bảng 3.12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tặng cho QSD đất tại khu vực
nghiên cứu.................................................................................... 59
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tặng cho QSD đất tại khu vực
nghiên cứu theo 2 nhóm ngành ..................................................... 60
Bảng 3.14: Mức tăng trưởng kinh tế qua các năm của khu vực nghiên cứu
giai đoạn 2011 - 2013 ................................................................... 63
Bảng 3.16: Ảnh hưởng của một số yếu tố đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu ................................................... 66


viii
DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Thái Nguyên .................................... 23
Hình 3.2: Biểu đồ tình hình lao động 3 phường khu vực phía Nam thành

phố Thái Nguyên năm giai đoạn 2011 - 2013 ............................... 34
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trên địa bàn khu vực phía Nam
thành phố Thái Nguyên năm 2013 ................................................ 42
Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSD đất tại khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2013................................................ 46
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện tình hình tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên
cứu giai đoạn 2010 - 2013 ........................................................... 51
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng GDP khu vực phía Nam thành phố Thái
Nguyên giai đoan 2011 - 2013...................................................... 63


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến
trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền
kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ
chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó
xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử dụng,
đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau,
đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên có vị trí thuận lợi cho việc phát
triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu
đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp
thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá
nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là

việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà
nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định
trên địa bàn các phường nói trên.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển
quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh
vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và
trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một


2
cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển
dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải
quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển
quyền sử dụng đất” nói riêng.
Vì vậy, việc thực hiện đề tài "Đánh giá tình hình chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2010 - 2013" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng, yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại phía Nam thành phố Thái Nguyên trên cơ sở đó đề xuất
giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho
công tác quản lý tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý
đất đai tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại khu vực phía Nam thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSD đất tại khu
vực phía Nam thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đánh giá được thực trạng công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung và khu vực nghiên
cứu nói riêng, từ đó đề xuất giải pháp để phát huy hiệu quả cũng như cho
công tác quản lý thực hiện được tốt hơn.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực
từ ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực
từ ngày 01/10/2001.

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
1.3.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy
định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.


4
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông
nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài.

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.


5
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


6
1.1.2. Cơ sở lý luận
- Khái niệm chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp
luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có
được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
1.2. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so
với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế
giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích
đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%,
Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất


7
nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt
1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng
sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa
được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng
diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. Nguồn tài nguyên đất trên thế giới
hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục
đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế
giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải
có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước
những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình
hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết. [18].

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề
khác nhau để kiếm sống. Và quá trình CMĐ sử dụng đất nông nghiệp đều xảy
ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng
như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình CMĐ trên thế
giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một
số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ
ĐTH nhanh đã làm quá trình CMĐ sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp
diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích
sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển
khá nhanh trong những năm qua.
Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các quốc
gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác
quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển
thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước
ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá


8
rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang
khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại,
đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét
trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của
Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện
nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với
đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả
đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp
cần SDĐ cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất

đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại
một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt.
Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy
trì chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được
thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ
sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học,
mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông
tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa
đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ
quy hoạch, quản lí và SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm
bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ
thống thuế đất và BĐS công bằng.


9
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp
luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội
đa dạng và phức tạp nhất. luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến
khích quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt
chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy
định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước,
vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm
tăng đáng kể hiệu quả SDĐ trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí
đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy

hoạch và kế hoạch SDĐ, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và
công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích SDĐ; quyền sử lí các tranh
chấp về QSDĐ và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế
kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu
hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công
bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương
đương với QSDĐ ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường
vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hượp với sự phát
triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn
cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu
quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao
nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu
thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các
quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn
giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.


10
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.2.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất
đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. [18].

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận
đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử
dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy, thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ
chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc
ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã,
tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ
chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được


11
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian
này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,

Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp
tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”[4]. Do đó, Quốc hội
đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm
1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và
có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung
một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy
định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định


12
đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều
kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,
qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan
hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,
năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số
quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền
cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê
đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các
QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với QSDĐ.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành
chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời
gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài
tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ
Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ
sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng
sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước


13
chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng
đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị
QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước
ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín
dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã
cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi
Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu

nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất,
bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối,
chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai
năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định
các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền


14
thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận
lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội
dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất” (Điều 106) [5].
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật
đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận
những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng
đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.2.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Căn cứ Quyết định số 1467/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường V/v Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích
đất đai năm 2013. Tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.096.791 ha
bao gồm:
Nhóm đất nông nghiệp là 26.822.953 ha; Nhóm đất phi nông nghiệp là

3.796.871 ha; Nhóm đất chưa sử dụng là 2.476.908 ha. Diện tích.
Cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính được thể hiện bảng số liệu sau:


15
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013
Số

Chỉ tiêu

TT

Năm 2013
Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích các loại đất

33.096.731

100,00

I

Diện tích đất nông nghiệp

26.822.953

81,04

1

Đất sản xuất nông nghiệp

10.231.717

30,91

2

Đất lâm nghiệp

15.845.333

47,88

3

Đất nuôi trồng thuỷ sản

707.827

2,14

4

Đất làm muối

17.887

0,07

5

Đất nông nghiệp khác

20.190

0,10

II

Đất phi nông nghiệp

3.796.871

11,47

1

Đất ở

702.303

18,50

2

Đất chuyên dùng

1.904.575

48,89

3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

15.296

0,40

4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

101.966

2,75

5

Đất sông suối và MNCD

1.068.418

29,31

6

Đất phi nông nghiệp khác

4.313

0,11

2.476.908

7,48

224.741

2,03

III

Đất chưa sử dụng

1

Đất bằng chưa sử dụng

2

Đất đồi núi chưa sử dụng

1.987.445

80,23

3

Núi đá không có rừng cây

264.722

10,68

55.324

0,17

37.298

68,55

4.820

8,71

14.206

25,68

IV
1
2
3

Đất có mặt nước ven biển (quan sát)
Đất có mặt nước ven biển nuôi trồng
thủy sản
Đất mặt nước ven biển có rừng
Đất mặt nước ven biển có mục đích
khác

Nguồn: Kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2013 của Bộ TN&MT