Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện nông cống tỉnh thanh hóa giai đoạn 2013 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (886.35 KB, 86 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
MÃ LƯƠNG VINH
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
MÃ LƯƠNG VINH
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận
Thái Nguyên - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Mã Lương Vinh
năm 2018
ii
LỜI CẢM ƠN
Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các
Thầy, Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm
nghiên cứu và học tập tại trường.
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
nhiệt tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K24B đã tạo điều kiện để
em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận đã trực
tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn
có những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là
không tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung
nghiên cứu này được hoàn thiện.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày …..tháng…. năm 2018
Học viên
Mã Lương Vinh
3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ......................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài...................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 4
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất...............
4
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
..... 4
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 5
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 5
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 5
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất ................................... 5
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ... 5
1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 9
1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 11
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ...................... 11
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 15
1.3.3. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa ............... 16
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..24
2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 24
4
2.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 24
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu....................................................................... 24
2.2.2. Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017. ....................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................. 25
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 25
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................ 26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 27
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nông Cống ........ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 27
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Nông Cống........................... 30
3.1.3. Thực trạng quản lí đất đai của huyện Nông Cống .......................... 34
3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
huyện Nông Cống 2013 -2017 .................................................................... 36
3.2.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
tại huyện Nông Cống 2013 -2017 ...................................................... 36
3.3.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai
đoạn 2013-2017........................................................................................... 44
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 20132017 ....... 44
3.3.2. Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017
......... 46
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho.. 49
3.4.1. Yếu tố dân số .................................................................................. 49
3.4.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 50
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân
huyện Nông Cống về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.. 52
5
3.5. Đề xuất giải pháp ................................................................................. 59
3. 5.1. Về tổ chức và công tác cán bộ ....................................................... 59
3.5.2. Giải pháp về chính sách .................................................................. 60
3.5.3. Giải pháp về quản lý ....................................................................... 61
3.5.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật.............................................. 61
3.5.5. Về chính sách pháp luật .................................................................. 62
3.5.6. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị .............. 62
3.5.7. Giải pháp về công nghệ .................................................................. 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64
1. Kết luận ................................................................................................... 64
2. Đề nghị .................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67
6
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.................... 7
Bảng 1.2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2020
của cả nước ...................................................................................... 20
Bảng 1.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn Tỉnh Thanh Hóa ........................................................................ 23
Bảng 3.2. Hiện trạng phân bố dân cư huyện Nông Cống (dân số trung
bình phân theo giới tính, thành thị nông thôn) qua các năm. .......... 32
Bảng 3.3. Cơ cấu lao động việc làm của từng ngành qua các năm ............... 33
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống .................... 35
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và quản lý............ 36
Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hộ gia
đình, cá nhân ................................................................................... 41
Bảng 3.7. Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ giai
đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 42
Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giai
đoạn 2013 – 2017 ............................................................................ 43
Bảng 3.9: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nông
Cống giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................ 45
Bảng 3.10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống
giai đoạn 2013 - 2017 ...................................................................... 47
Bảng 3.11: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải
quyết hồ sơ đất đai của huyện Nông Cống giai đoạn 2013 2017 ................................................................................................. 48
Bảng 3.12. Mức độ gia tăng dân số của huyện Nông Cống........................... 49
Bảng 3.13. Tổng hợp diện tích quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nông Cống............................................................................ 51
vii
Bảng 3.14. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Nông Cống về những quy định chung của chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 53
Bảng 3.15. Sự hiểu biết của người dân huyện Nông Cống về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................................. 55
Bảng 3.16. Sự hiểu biết người dân huyện Nông Cống về hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất ..................................................................... 57
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và
tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không
bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia
thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều
yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở
nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ,
rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến
pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là
sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được
Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo
quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều
Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy
định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người
sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế
kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng
phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với
các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
2
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp
của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối
với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn,
trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn
thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng
quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Huyện Nông Cống là huyện đồng bằng của Tỉnh Thanh Hóa với các chỉ
tiêu phát triển kinh tế xã hội, và công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực
của huyện thì công tác quản lý nhà nước về đất đai,về công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của huyện Nông Cống là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Do
nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc
đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền
chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Nông Cống. Vì vậy, việc
thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013- 2017" là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai huyện Nông Cống.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại huyện Nông Cống.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
3
quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá được thực trạng cũng như hiệu quả của công tác chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn
2013 - 2017, từ đó tìm ra những giải pháp, kiến nghị hợp lý để nâng cao hiệu
quả trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nông Cống nói riêng và cả nước nói chung.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng
đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng
đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi
phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới
hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp.
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân
công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại
trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch
vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất
quản lý.
5
- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được
pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền
sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử
dụng đất.
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
6
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia
đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
7
1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là sự thoả thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất
đai.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
2.
dụng đất bao gồm các nội dung sau
đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển
nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến
quyền sử dụng đất.
Trách nhiệm của các bên khi vi
phạm hợp đồng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
- Chuyển giao đất cho bên nhận
chuyển
nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất,
loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất
như đã thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền
sử dụng đất cho bên nhận chuyển
Tặng cho quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho
bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận
theo quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,
số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên
tặng cho;
- Quyền của người thứ ba đối với đất
được
3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền
sử dụng đất
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất,
loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã
thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên được tặng cho để làm
8
4.
Quyền
nhượng
quyền
đất:
sử
của
bên
chuyển
dụng
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có quyền được nhận tiền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp
bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền
thì áp dụng theo quy định tại Điều
5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho
quyền
nhượng quyền sử dụng đất:
dụng
Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng sử
đất:
phương thức đã thoả thuận cho bên
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy
của pháp luật về đất đai;
định của pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối
- Bảo đảm quyền của người thứ ba
với đất được tặng cho;
đối với đất chuyển nhượng.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất
định của pháp luật về đất đai
đai.
-
6. Quyền của bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;
5. Quyền của bên được tặng cho
quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
trạng đất như đã thoả thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục
đích, đúng thời hạn;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Được sử dụng đất theo đúng mục
đích, đúng thời hạn.
9
1.3. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn
bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.1.. Luật
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.
1.3.2. Các văn bả.n dưới Luật
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành quy định ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức
công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết đinh số 3527/2017/QĐ-UBND ngày 18/9/2017 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc Ban hành bảng giá đất điều chỉnh thời kỳ 2015 - 2019 trên
địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
10
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi
tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa
đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thanh Hóa về việc Công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực
đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hóa.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
11
- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/20017/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2009.
- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự,
thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất.
1.4. Cơ sở thực tiễn
1.4.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.4.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều
so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp
trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.
Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ
chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm
6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn
thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng
sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng
chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%
tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng
suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. [nguồn - Cơ sở Hải Dương
học: Hình thái học đại dương thế giới].
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt
là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân
số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85
triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất
12
nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất
lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề
khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau
về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình
chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở
Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức,
Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển
mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy
nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp
lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những
năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các
quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về
công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát
triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau,
nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh
vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt
Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ
thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân
còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay.
Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không
ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp
hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: Sở hữu toàn dân về đất đai và
SHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công
13
cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và
bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà
nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông
qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm
chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp
đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ
10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các
Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật
về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan
trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho
đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả
quyền sở hữu toàn dân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,
cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản
lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều
chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy
hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và
khoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh
thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị
trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng
pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng,
phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu
cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng
14
và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền sở
hữu toàn dân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ
như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy
định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất
nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai
và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu toàn dân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong
quản lí đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết
định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch
kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử
dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban
hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức
giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu toàn dân để
phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu
hồi… bản chất quyền sở hữu toàn dân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền
sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường
vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự
phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu
hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt
chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để
phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định
phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở
nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
15
1.4.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa
1.4.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt
Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối,
chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và
20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu
bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính
sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền
chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng,
sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy
sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ
được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào
hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác
xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để
tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật
chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử
16
dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,
Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII:
“Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định
cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều
kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó,
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp
luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai
1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng
đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,
qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan
hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,
năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số
quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
