đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam đảo, tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



CAO ĐẮC PHÚ



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN TAM ĐẢO, TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN TIẾN SỸ





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii


Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

i


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại
địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin
trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Cao Đắc Phú




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

ii


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Nguyễn Tiến Sỹ - Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại k yên và
Môi trường- Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể, cá nhân Phòng Tài nguyên và
Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện Tam Đảo, các
phòng ban chuyên môn thuộc UBND huyện; UBND các xã, thị trấn, các hộ
điều tra đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Cao Đắc Phú



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu nghiên cứu Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản 3
1.1.1. Đất đai 3
1.1.2. Bất động sản 4
1.2. Đăng ký đất đai 4
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai 4
1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai 7
1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 8
1.2.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 11
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12
1.3.1. Khái quát về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ 14
1.3.3. Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 15
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta và tỉnh Vĩnh Phúc 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -

tnu.edu.vn

iv


1.4.1. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta 19
1.4.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở
tỉnh Vĩnh Phúc 22
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Nội dung nghiên cứu 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu 27
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 27
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 28
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 28
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tam Đảo 29
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội 31
3.1.3. Công tác quản lý và sử dụng đất đai 39
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 43
3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện 45
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện
Tam Đảo 47

3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 50

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

v


3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo. 65
3.3. Một số đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 67
3.3.1. Mức độ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính 68
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 69
3.3.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 71
3.3.4. Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện 73
3.3.5. Nhận xét 74
3.4. Nguyên nhân hạn chế hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo Error!
Bookmark not defined.
3.4.1. Về chính sách pháp luật đất đai 75
3.4.2. Về chức năng, nhiệm vụ 76
3.4.3. Về tổ chức, cơ chế hoạt động 78
3.4.4. Về đối tượng giải quyết, thực hiện 78
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 78
3.5.1. Các giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật 79
3.5.2. Các giải pháp về tổ chức 80
3.5.3. Các giải pháp về nhân lực 81
3.5.4. Các giải pháp về xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 82
3.5.5. Các giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 83

3.5.6. Các giải pháp về cơ chế tài chính 84
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85
1. Kết luận 85
2. Đề nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

vi






Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

vii


DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
GCN : Giấy chứng nhận
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
HSĐC : Hồ sơ địa chính
PTTH :

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký
THCS : Trung học cơ sở
UBND : Uỷ ban nhân dân
TN&MT :
CN, TTCN : Công nghiêp, tiểu thủ công nghiệp




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp năm 2012 24
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ của cả nước năm 2012 25
Bảng 3.1: Giá trị sản xuất huyện Tam Đảo từ năm 2010 – 2012………
…35
Bảng 3.2: Cơ cấu ngành kinh tế huyện Tam Đảo từ năm 2010 – 2012 36
Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu các loại đất của huyện Tam Đảo năm
2012…48
Bảng 3.5: Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 56
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện giao dịch các quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 59
Bảng 3.7: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Tam Đảo
……… 61

Đảo…… 62
Bảng 3.9: Kết quả thu từ dịch vụ công của VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 66
Bảng 3.10: Một số trang thiết bị của VPSSKQSDĐ huyện Tam Đảo 69
Bảng 3.11: Mức độ công khai thủ tục hành
chính……………………… 72
Bảng 3.12: Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 73



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Vị trí của Văn phòng đăng ký trong hệ thống quản lý đất đai 18
Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ Vĩnh Phúc 28
Hình 3.1: Diện tích, cơ cấu đất đai huyện Tam Đảo năm 2012 47
Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu 52
Hình 3.3: Hồ sơ đƣợc lƣu trữ của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 63
Hình 3.4: Phòng làm việc của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 66
Hình 3.5: Ngƣời dân đến giao dịch tại bộ phận “Một cửa” 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống. Luật Đất đai năm 2003
đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu”.
Công tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện
công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Huyện Tam Đảo được thành lập theo Nghị định 153/NĐ-CP ngày
09/12/2004 của Chính phủ trên cơ sở hợp nhất 4 xã Hợp Châu, Hồ Sơn,
Tam Quan, Đại Đình của huyện Tam Dương, 3 xã Đạo Trù, Bồ Lý, Yên
Dương của huyện Lập Thạch, 01 xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và
01 thị trấn Tam Đảo của thành phố Vĩnh Yên.
Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, huyện Tam Đảo
đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội,
an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng
được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách
để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, một trong những cải cách đó là sự ra
đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo được
thành lập theo Quyết định 492/QĐ-UBND ngày 15/6/2009 của UBND

huyện Tam Đảo về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

2

Sự ra đời của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo là tất yếu để đáp ứng
mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội chung trên địa bàn huyện và đảm bảo
quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
nhất là vấn đề đăng ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công
tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo… Tuy nhiên, do
mới được thành lập, VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo gặp rất nhiều khó khăn
về nhiều mặt, hoạt động của VPĐKQSDĐ còn hạn chế. Vì vậy để khái quát
được thực trạng hoạt động và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động
của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là
mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nhằm hoàn thiện, nâng cao công tác cải cách thủ tục hành chính
thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai mà UBND huyện đang thực
hiện, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội hiện nay của địa phương.
- Xây dựng mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Tam Đảo đảm bảo thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế
“một cửa”.
3. Yêu cầu nghiên cứu
- Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Tam
Đảo để thấy được vai trò hoạt động của Văn phòng.

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa
bàn huyện.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

3

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có
rất nhiều định nghĩa về đất đai.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập,
được hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật
mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ
bền vững khi “vật mang” bền vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho
các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [1].
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay
trên hay dưới bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các

dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại tạo ra” [1].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

4

1.1.2. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa
hai khái niệm bất động sản và động sản” [14]. Ở nước ta chưa có một bộ
luật về bất động sản, tuy nhiên tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm
2005 [15] đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
bao gồm: (1) đất đai; (2) nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; (3) các tài sản
khác gắn liền với đất đai”.
1.2. Đăng ký đất đai
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính
thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự
giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc
chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ
quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng
ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử)
với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

5

đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [27]. Theo
FIG, trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm
thiểu chi phí [28]. Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối
với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu
quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động
và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự
phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế [26].
Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất
đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng
ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội
dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh
giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều
khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để
khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để

đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về
quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua.
Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp,
Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp [20].
- Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản
thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao
dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký
quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người
có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

6

bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao
dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới,
việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó [27].
Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức
và Scotland) [20].
So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch
là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý
của sự kiện pháp lý đó.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có
quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng
ký quyền sử dụng đất”. Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm
2003 [18], đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý
Nhà nước đối với đất đai. Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo pháp luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan

Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là
việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với
một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản
trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng. ĐKĐĐ được chia thành 2
giai đoạn: (1) đăng ký đất lần đầu và (2) đăng ký biến động đất đai [13].
Đăng ký đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu [13]. Đăng ký lần
đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: (1) Được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để sử dụng; (2) Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

7

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về đất
đai được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
hoặc người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có
thay đổi về việc sử dụng đất [12].
1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai
1.2.2.1. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội
Đối với Nhà nước, hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp những
thông tin quan trọng giúp hoạch định các chính sách phát triển,
phục vụ
hiệu quả công tác quản lý như quy hoạch, phát triển đô thị,
bảo vệ môi
trường, kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông tin từ

hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho hoạt động thu ngân sách của Nhà
nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh thất thu các loại thuế
liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại một nguồn thu không nhỏ
thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống.
Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được
các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch [20].
Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ ràng từ hệ thống đăng ký đất đai
sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình ổn xã hội, đảm bảo sự
minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đó
là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững
với bảo vệ môi trường.
1.2.2.2. Lợi ích đối với công dân
Đối với công dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường
sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

8

nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm tranh chấp đất đai [20].
1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một
Đạo Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục
tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và
tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành
quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được
đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu

sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc
chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và
rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá
nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công
khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ
thống tại Scotland bao gồm: đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và
đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ gốc; bảng tra cứu [3] [20].
Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký
Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy, một
lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng
ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông
tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.Văn tự giao dịch sau khi
được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên
từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ [3] [20].
1.2.3.2. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

9

chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó
đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua
đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Luật Đăng kí đất yêu cầu người
mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã
thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả

việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội
dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế
chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất
đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại
diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để
vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian [20].
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về
hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự
giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640
và đã được phát triển ra toàn Liên bang [3] [20].
Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy
định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

10

ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được
đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ
bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo
nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký.
Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp
quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn

về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước
phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền
ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và
người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký
chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký
hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các
quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một
chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người
bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không [3] [20].
1.2.3.3. Đăng ký đất đai ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ
thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác
phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc
và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ
thống máy tính được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Năm 1994, Anh đã
chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang
hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

11

là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng Đăng ký đất đai cung
cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đăng ký và Luật đất đai.
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh

sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh [3].
Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất
làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm
theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt
sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ).
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất
chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
1.2.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 [18], việc đăng ký quyền sử dụng
đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

12

phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa
đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết

tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai đã quy định việc
thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ
quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp
tỉnh), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp huyện). Đây là một trong những
nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2003, thể hiện sự thay
đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc đăng ký đất đai từ việc xác
định là một nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan hành chính
của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động
dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã
khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm
vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trong thời gian qua.
Theo Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Văn
phòng ĐKQSDĐ được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

13

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về

sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ
sơ địa chính theo quy định của pháp luật [6].
Văn phòng ĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp trực thuộc cơ quan tài nguyên
môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định thành lập. Tổ
chức, biên chế và công tác của Văn phòng đặt dưới sự chỉ đạo, quản lý của cơ
quan tài nguyên và môi trường cùng cấp (Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [9].
Văn phòng ĐKQSDĐ sẽ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc
Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ và thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường nếu do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành
lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng
phòng Nội vụ. Văn phòng ĐKQSDĐ có con dấu riêng, được mở tài khoản
theo quy định của pháp luật [6]. Như vậy, Văn phòng ĐKQSDĐ chỉ tổ
chức trên địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện, ở cấp xã không có Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất.










Chính phủ
Bộ Tài nguyên & MT
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng
Sở Tài nguyên & MT

Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp huyện
Phòng Tài nguyên & MT
Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
cấp tỉnh
UBND huyện, quận, thị
xã thuộc tỉnh
UBND xã, phƣờng, thị trấn
Cán bộ địa chính xã,
phƣờng, thị trấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu -
tnu.edu.vn

14







Hình 1.1: Vị trí của Văn phòng đăng ký trong hệ thống quản lý đất đai
Nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ ở hai
cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng ĐKQSDĐ đất theo
mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện
đại, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết
định 447/QĐ-TTg phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng

ĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đề án
được thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố như gồm: tỉnh Hà Nam; thành
phố Hải Phòng; thành phố Đà Nẵng; tỉnh Đồng Nai.
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ
- Luật Đất đai 2003;
- 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất đai;
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính
phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ
chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;