Phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu Sở giao dịch

Trang i


LI CM N
Thm thoát đƣ gn bn nm trôi qua k t ngƠy đu tôi bc chơn
vƠo ging đng đi hc, bn nm ti trng thc s lƠ quƣng thi gian
không ngn nhng cng không phi lƠ dƠi đi vi mt đi ngi đ sng vƠ
cng hin, tuy nhiên trong khong thi gian nƠy tôi đƣ hc đc khá nhiu
kin thc chuyên môn nghip v cho đn đo đc con ngi. Vi khong
thi gian hai tháng thc tp, tôi đƣ có c hi hiu rõ hn nghip v thc t,
rút ra đc rt nhiu kinh nghim quỦ báu mƠ khi ngi trên gh ging đng
tôi vn cha th bit đc. Có đc kt qu nh ngƠy hôm nay chính lƠ nh
s ging dy tn tình, chu đáo ca thy cô. Tôi xin gi li bit n sơu sc
đn:
Tp th thy cô giáo ging dy ti trng i hc M TP.HCM nói
chung, thy cô khoa ào to đc bit nói riêng, nhng ngi đƣ tn tơm
truyn đt đn tôi nhng kin thc quỦ báu lƠm hƠnh trang khi bc vƠo
tng lai.
c bit gi li cm n sơu sc đn Thy PGS.TS Nguyn Minh Kiu,
luôn theo sát đng viên, giúp đ tn tình đ tôi hoƠn thƠnh bƠi khóa lun tt
nghip nƠy.
Tip đn, xin gi li cm n đn Ban giám đc vƠ tp th nhơn viên
ca ngân hàng ACB – S giao dch, đc bit lƠ các anh ch trong phòng
Khách hàng cá nhân 2 đƣ nhit tình ch dn, giúp tôi hoƠn thƠnh nhim v
vƠ đc tip xúc nhiu hn vi môi trng lƠm vic thc t vƠ chuyên
nghip.
Sau cùng, xin chúc quỦ thy cô trng i hc M TP.HCM sc
khe, thƠnh công trong công tác; chúc quý ngân hàng ACB ậ S giao dch s
luôn đt đc nhng mc tiêu cng nh khng đnh đc v th vƠ duy trì
n đnh trong hot đng kinh doanh.
Xin chơn thƠnh cm n!

Trang ii


NHN XÉT CA GING VIểN HNG DN
ầầ.
ầầ.
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ

TP.HCM, ngƠy ầ tháng ầ nm 2014
Ging viên hng dn


Trang iii

DANH MC CÁC T VIT TT
ACB
Ngân hàng Á Châu
KT ậ XH
Kinh t - xã hi
BS
Bt đng sn
NH
Ngân hàng
CB ậ CNV
Cán b - công nhân viên
NHNN
Ngơn hƠng nhƠ nc
CNTT
Công ngh thông tin
NHTM
Ngơn hƠng thng mi
CV
Cho vay
NH TMCP
Ngơn hƠng thng mi c
phn
CVBL
Cho vay bo lãnh
PFC
Nhơn viên t vn tài chính
cá nhân
DA
D án
PGD

Phòng giao dch
HQT
Hi đng qun tr
PG
Phó giám đc
HTD
Hp đng tín dng
SGD
S giao dch
KH
Khách hàng
TSB
Tài sn đm bo
KHCN
Khách hàng cá nhân
TTDL
Trung tâm d liu
KHDN
Khách hàng doanh nghip
TTQT
Thanh toán quc t
KTTC
K toán tài chính



Trang iv

MC LC
LI CM N i

NHN XÉT CA GING VIểN HNG DN ii
DANH MC CÁC T VIT TT iii
MC LC iv
DANH MC BNG BIU vii
CHNG 1: GII THIU 1
1.1. TNG QUAN V VN  NGHIÊN CU 1
1.2. LÝ DO CHN  TÀI 2
1.3. MC TIÊU NGHIÊN CU 3
1.4. PHNG PHÁP NGHIểN CU 4
1.5. PHM VI NGHIÊN CU 4
1.6. KT CU KHÓA LUN 5
CHNG 2: TNG QUAN V HOT NG CHO VAY MUA NHẨ D ÁN 6
2.1. C S LÝ LUN CHUNG 6
2.1.1. Tín dng ngân hàng 6
2.1.2. Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án 9
2.2. CÁC NGHIÊN CU ẩ THC HIN LIểN QUAN N  TÀI 15
2.2.1. Báo cáo ắGlobal Banking Industry 2012 ậ 2017: Trend, Profit and Forecast
Analysis”. 15
2.2.2. Khóa lun: ắPhơn tích tình hình tín dng cho vay mua nhà ti ngân hàng TMCP
Thng Tín ậ S giao dch TP.HCM ậ PGD Ph Quang” 16
2.2.3. Báo cáo phơn tích: ắCho vay mua nhƠ d án ậ cuc đua mi gia các ngân hƠng”
ca tác gi T.L theo ngun d liu website acb.com.vn/data. 17
2.3. KINH NGHIM QUC T VÀ BÀI HC CHO VIT NAM 18
2.3.1. Kinh nghim t Nht Bn 18
2.3.2. Kinh nghim t nc M 19
2.3.3. Kinh nghim t Singapore 20
Trang v

2.3.4. BƠi hc cho Vit Nam 21
CHNG 3: PHỂN TệCH TỊNH HỊNH CHO VAY MUA NHẨ D ÁN TI NH

TMCP ACB ậ SGD 23
3.1. GII THIU V NH TMCP Á CHÂU 23
3.1.1. C cu t chc vƠ đi ng nhơn s 24
3.1.2. Kt qu hot đng kinh doanh 26
3.2. GII THIU V NH TMCP ACB ậ SGD 28
3.2.1. Quá trình thành lp NH TMCP ACB ậ SGD 28
3.2.2. Các sn phm kinh doanh chính 29
3.2.3. Các kt qu hot đng kinh doanh ca NH TMCP Á Châu ậ S giao dch giai đon
2010 - 2013 29
3.3. CHÍNH SÁCH TÍN DNG I VI HOT NG CHO VAY MUA NHÀ D ÁN
TI NH TMCP ACB - SGD 32
3.3.1. Quy đnh chung v cho vay mua nhà d án ti ACB ậ SGD 32
3.3.2. Quy trình cho vay mua nhà d án 36
3.3.3. Các d án liên kt mua nhà vi ACB 37
3.4. TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ D ÁN TI ACB - SGD 38
3.4.1. D n cho vay mua nhà d án 38
3.4.2. T l d n trên vn huy đng 40
3.4.3. Thu lãi cho vay mua nhà d án 42
3.4.4. N quá hn cho vay mua nhà d án 43
3.4.5. Mt s ri ro trong hot đng CV mua nhà d án ti NH TNCP Á Châu 46
3.5. ÁNH GIÁ HIU QU HOT NG CHO VAY MUA NHÀ D ÁN TI ACB -
SGD 48
3.5.1. So sánh sn phm CV mua nhà d án ti mt s NH khác 48
3.5.2. Kt qu đt đc 50
3.5.3. Hn ch 50
3.5.4. Nguyên nhân 51
Trang vi

CHNG 4: GII PHÁP VẨ KIN NGH 53
4.1. PHÂN TÍCH SWOT CHIN LC KINH DOANH SN PHM CHO VAY MUA

NHÀ D ÁN 53
4.2. GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU CHO VAY MUA NHÀ D ÁN 57
4.2.1. Phân khúc KH 57
4.2.2. Chính sách đƠo to ngun nhân lc 57
4.2.3. Phát trin sn phm 58
4.2.4. Marketing sn phm vƠ u đƣi KH 59
4.2.5. ng dng công ngh 59
4.2.6. Chin lc phát trin 60
4.2.7. M rng quan h vi đi tác 61
4.3. MT S KIN NGH 61
4.3.1. Kin ngh đi vi Chính ph 61
4.3.2. Kin ngh đi vi NHNN 62
4.3.3. Kin ngh đi vi NH ACB nói chung và ACB ậ S giao dch nói riêng 63
KT LUN 64
DANH MC TẨI LIU THAM KHO ix


Trang vii

DANH MC BNG BIU
Bng 3.1: Kt qu hot đng kinh doanh ca ACB (2010 ậ 2013) 26
Bng 3.2: Kt qu hot đng kinh doanh ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 30
Bng 3.3: Quy trình cho vay mua nhƠ d án 36
Bng 3.4: Danh sách các d án liên kt mua nhƠ vi ACB 37
Bng 3.5: D n CV mua nhƠ d án ti ACB ậ SGD (2010-2013) 39
Bng 3.6: D n CV mua nhƠ d án trên tng vn huy đng ti ACB ậ SGD (2010 ậ
2013) 41
Bng 3.7: Thu lƣi CV mua nhƠ d án ti ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 42
Bng 3.8: N quá hn CV mua nhƠ d án ti ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 43
Bng 3.9: T l n quá hn CV mua nhƠ d án ti ACB ậ SGD (2010 - 2013) 45

Bng 3.10: So sánh sn phm CV mua nhƠ d án Vietinbank, Techcombank vƠ ACB ti
TP.HCM 49


Trang viii

DANH MC HÌNH
Hình 3.1: Th hin c đông chính ca ACB 23
Hình 3.2: S đ c cu b máy qun lý ca NH Á Châu 25
Hình 3.3: Mt s ch tiêu phân tích ca ACB (2010 ậ 2013) 28
Hình 3.4: Kt qu hot đng kinh doanh ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 31
Hình 3.5: D n cho vay mua nhà d án ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 39
Hình 3.6: T l d n cho vay mua nhà d án ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 41
Hình 3.7: Thu lãi cho vay mua nhà d án ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 42
Hình 3.8: N quá hn cho vay mua nhà d án ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 44
Hình 3.9: T l n quá hn cho vay mua nhà d án ACB ậ SGD (2010 ậ 2013) 45

Chng  Gii thiu Trang 1

CHNG 1: GII THIU
1.1. TNG QUAN V VN  NGHIÊN CU
Th trng Bt đng sn cùng vi th trng vn và th trng lao đng là các th
trng trung tâm trong nn kinh t th trng. Kinh doanh BS lƠ mt trong nhng ngành
kinh t mi nhn, góp phn tng thu ngơn sách vƠ chim t trng đáng k trong tng sn
phm quc ni đi vi mt quc gia.  nc ta, cùng vi s phát trin ca nn kinh t th
trng, th trng BS đc hình thành và phát trin ngày mt mnh m. Tuy mi hình
thành trong khong thi gian hn 15 nm nhng th trng BS đƣ tng bc góp phn
ci thin điu kin sng ca nhơn dơn, tng cng hiu qu vƠ kinh doanh đt đai, nhƠ
xng, bc đu bin BS tr thành ngun đng lc quan trng trong vic đi mi và
phát trin kinh t ậ xã hi ca đt nc. Ngày nay, th trng BS đƣ tr thành mt b

phn không th thiu đc ca h thng các loi th trng, nn kinh t quc dân và nó có
nhng đóng góp đáng k vào vic n đnh và phát trin kinh t  nc ta trong thi gian
va qua.Thi gian gn đơy, sau mt thi gian th trng BS  nc ta đang trong tình
trng ắbong bóng bt đng sn” thì th trng bt đng sn gn nh ắđóng bng”. Theo
lƣnh đo NHNN, giai đon 2010-2013 trung bình t trng cho vay bt đng sn ch chim
khong 8,45% tng d n tín dng nn kinh t ca toàn h thng. Chính điu nƠy đƣ đt
ra nhng khó khn, thách thc v phía các ngân hàng trong hot đng cho vay bt đng
sn. Bi cnh chung ca nn kinh t cng vi nhng khó khn trong thi gian qua đƣ lƠm
cho nhiu nhƠ đu t cng nh phía các ngân hàng gp rt nhiu tr ngi trong vic tung
ra các gói sn phm tín dng. Tuy nhiên, khi nn kinh t đang có nhng du hiu phc hi
đƣ m ra nhng hy vng mi cho bt đng sn. Nhng n lc không ngng v phía các
ngân hàng và nhng chính sách kp thi ca chính ph đƣ to nên nhng tín hiu thc s
lc quan cho nn kinh t.
Vit nam là mt trong nhng quc gia có dân s và t l tng dơn s  mc cao
trong khu vc. Bên cnh đó, tc đ đô th hóa ngày càng cao khin dơn c đ v thành th
ngày cƠng đông đƣ to nên sc ép v nhu cu nhà  ti các thành ph ln ậ và mt trong
s đó lƠ TP. H Chí Minh. Theo ông Nguyn Vn Danh ậ PG s Xây dng TP. HCM
cho bit: trong nm 2012-2013 TP. HCM đang có hn 30.000 CB ậ CNV đang gp khó
khn v nhà  nhng hin nay mi ch đáp ng đc gn 30 % nhu cu v nhà . Bên
cnh đó trong xu hng v th trng nhà  đang din ra vi nhng chiu hng bt
thng. Chính vì vy ch đu t, ngơn hƠng vƠ ngi mua nhà cn có gii pháp chung
nht đ có th tháo g nhng khó khn chung ca th trng.
Chng  Gii thiu Trang 2

V phía các ngân hàng, h đƣ ch đng đa ra nhiu chính sách thay đi linh hot
cng nh la chn nhng gii pháp phù hp trong thi đim hin ti. Mt trong nhng
gii pháp đó chính lƠ rƠ soát li danh mc đu t, cho vay hp lý. Cho vay mua nhà d án
chính là mt trong nhng hng đi va mang li li nhun cao và góp phn lƠm ắm dn”
th trng bt đng sn ậ đơy chính lƠ mt trong nhng gii pháp mà nhiu ngân hàng
đang hng đn. C hi cho ngi mua nhƠ đang ngƠy cƠng rng m khi B Xây dng

liên tc đ xut danh mc các d án đc vay vn đu t xơy dng, đng thi ắni” các
quy đnh đi vi ngi có nhu cu vay mua. Vi gói h tr 30.000 t đng đc tung ra
đƣ phn nƠo mang đn nhng du hiu lc quan cho th trng bt đng sn nói chung và
các d án cho vay mua nhà nói riêng.
Nm bt c hi này, ngân hàng ACB nói chung và ACB ậ SGD nói riêng đƣ nhanh
chóng có nhng đng thái tích cc nhm tung ra các gói sn phm cho vay mua nhà d
án. Bên cnh đó, ACB còn ch đng h tr, cung cp sn phm đa dng vƠ đa ra nhiu
hn nhng s la chn cho khách hàng. Chính vì vy, có th nói ACB đang rt sáng sut
trong vic la chn hng đi đúng thi đim vƠ hng đn mc tiêu ngân hàng bán l
hƠng đu ti Vit Nam và khu vc.
1.2. LÝ DO CHN  TÀI
Vit Nam ậ mt quc gia đang trong tin trình phát trin và hi nhp mnh m vào
xu hng phát trin chung ca th gii. Các ngun lc đu t vƠo nc ta đang tng lên
đáng k trong nhng nm qua. Chính điu nƠy đƣ lƠm cho mc sng ca ngi dơn đc
nơng cao đáng k.
ắAn c lc nghip” chính lƠ mong mun tuy rng rt bình d nhng li luôn hin
hu trong tâm trí mi ngi dân Vit Nam. Ngc dòng thi gian vào khong 10 nm
trc đơy khi mƠ cn st bt đng sn đang đc đy lên cao khin ngi dân gp rt
nhiu khó khn trong vic mua nhà và n đnh cuc sng. Tuy nhiên trong nhng nm
gn đơy giá bt đng sn đang dn tr v vi giá tr thc ca nó. ơy chính lƠ c hi
không th tt hn đ có th ắan c lc nghip”. Tuy nhiên, thc trng đt ra hin nay
chính là mc thu nhp ch yu ca phn đông dơn s nc ta  mc trung bình và thp.
Kh nng tip cn mua nhà gp nhiu tr ngi đi vi nhiu gia đình đc bit là nhng gia
đình tr.
T nhng nhu cu cp thit trên, các NHTM đƣ đa ra gói sn phm cho vay mua
nhà d án. ơy lƠ mt trong nhng lnh vc mi m  Vit Nam vi nhiu tim nng phát
trin mang li li nhun cao nhng cng tim n nhiu ri ro cho các NHTM. Vì vy, đ
Chng  Gii thiu Trang 3

có th phát trin bn vng vƠ tránh đc nhng ri ro, các NHTM cn không ngng phát

trin và hoàn thin nhm tìm ra nhng gii pháp cng nh hng phát trin ti u nht.
Sau mt thi gian thc tp ti ACB ậ SGD bên cnh vic đc quan sát, hc hi
nhng kinh nghim thc t, em còn có c hi đc tip xúc và trao đi vi tp th nhân
viên  đơy. Qua đó, em nhn thy rng, trong bi cnh nn kinh t đang dn phc hi và
th trng bt đng sn cng đang có nhng du hiu tích cc thì đơy chính lƠ thi đim
hp lỦ đ ngân hàng có th tung ra gói sn phm cho vay mua nhà d án. Cá nhân em cho
rng đơy chính lƠ mt trong nhng gói sn phm dch v có tim nng và mang li mt
khon li nhun cho ngân hàng trong bi cnh kinh t đang bt n hin nay.
Xut phát t nhu cu nhà  ca ngi dân Vit Nam nói chung vƠ ngi dân
TP.HCM nói riêng cng nh nhng tim nng phát trin cho vay mua nhà d án nên em
quyt đnh chn đ tƠi: ắPhân tích tình hình hot đng cho vay mua nhà d án ti NH
TMCP Á Châu – S Giao Dch”
1.3. MC TIÊU NGHIÊN CU
Trong quãng thi gian thc tp ti NH TMCP Á Châu ậ S giao dch, đc s
giúp đ nhit tình ca các nhân viên ti đơy, em đƣ có c hi đc tip xúc và thc hành
mt s nghip v cng nh các hot đng kinh doanh ca ngân hàng. T lý thuyt đc
hc và nhng vn dng vào thc t em đƣ xác đnh mt s mc tiêu c th cn đt đc
trong khóa lun nh sau: Mc tiêu chính ca khóa lun lƠ đánh giá tình hình cho vay mua
nhà d án ti NH TMCP ACB ậ SGD.  đt đc mc tiêu này thì mc tiêu trc mt là
phân tích tình hình cho vay mua nhà d án ti NH TMCP ACB ậ SGD. Qua đó, nhn bit
đc nhng mt tích cc và hn ch trong hot đng cho vay mua nhà d án ca NH
TMCP ACB ậ SGD. T đó đa ra nhng gii pháp nhm nâng cao hiu qu hot đng
cho vay mua nhà d án ti ngân hàng.
Trong quá trình nghiên cu, mt s câu hi nghiên cu đc đt ra:
 Tình hình hot đng cho vay mua nhà d án ti NH TMCP ACB ậ SGD nh th nào?
  đánh giá hiu qu hot đng cho vay mua nhà d án ti NH TMCP ACB ậ SGD
cn da vào nhng ch tiêu nào?
 Nhng đim tích cc và hn ch ca hot đng cho vay mua nhà d án ti NH TMCP
ACB ậ SGD là gì?
 Cn đa ra nhng gii pháp gì đ nâng cao hiu qu hot đng cho vay mua nhà d án

ti NH TMCP ACB ậ SGD?
Chng  Gii thiu Trang 4

1.4. PHNG PHÁP NGHIểN CU
 đt đc mc tiêu nghiên cu trên, phng pháp nghiên cu là mt phn không
th thiu. Ngun s liu đc cung cp và tng hp t nhiu ngun khác nhau.
Ngun s liu:
Các tài liu, công vn lu hƠnh ni b ca ngân hàng Á Châu v quy trình nghip
v và sn phm, các chính sách tín dng ca ngân hàng.
S liu thu thp t báo cáo kt qu hot đng kinh doanh, báo cáo thng niên ca
ngân hàng Á Châu và ca ACB ậ SGD qua các nm 2010, 2011, 2012, 2013.
Thu thp tài liu t các tài liu tín dng ca ngân hàng.
Tham kho sách báo và các bài vit có liên quan đn đ tài.
Bng s liu tng hp v d n cho vay mua nhà d án ca phòng KHCN, ACB ậ
SGD.
Phng pháp thu thp s liu:
Tho lun và tng hp các s liu đc cung cp bi các nhân viên PFC ti ACB
ậ SGD, hoc các tài liu đc cung cp di dng các báo cáo thng niên. Tham kho
các tài liu nghiên cu khác v phân tích sn phm ca ngân hàng t các ngun có uy tín.
Phng pháp phơn tích s liu:
S dng phng pháp so sánh tng đi, tuyt đi đ thy đc tc đ tng (gim)
ca các ch tiêu nghiên cu nh: d n cho vay, t l d n trên vn huy đng, n quá
hn, t l n quá hn trên tng d n,ầ
Dùng đ th và bng biu đ minh ha cho nhng ch tiêu phân tích.
Dùng phng pháp phơn tích, đánh giá s liu.
1.5. PHM VI NGHIÊN CU
Gii hn đi tng nghiên cu: đ tài đi sơu nghiên cu v tình hình cho vay đi
tng KH có nhu cu vay mua nhà d án, tim nng phát trin ca gói sn phm cho vay
này nói riêng và tín dng ngân hàng nói chung.
Gii hn không gian: vic kho sát, nghiên cu đc thc hin ti NH TMCP Á

Châu ậ S giao dch, lƠ ngơn hƠng có uy tín hƠng đu và kinh nghim lơu nm ca ngành
ngân hàng Vit Nam, đng thi cng lƠ ngơn hƠng đt mc tiêu tr thành ngân hàng bán
l hƠng đu Vit Nam vƠ đang trong quá trình hin thc hóa mc tiêu đó.
Chng  Gii thiu Trang 5

Gii hn thi gian: báo cáo s dng s liu trong khong thi gian 3 nm gn nht
( 2010 ậ 2013 ).
1.6. KT CU KHÓA LUN
Ngoài li m đu, danh mc bng biu, danh mc s đ hình v, danh mc vit tt,
kt lun và tài liu tham kho, phn ni dung chính ca khóa lun tt nghip bao gm 4
chng:
 Chng 1: Gii thiu
Gii thiu tng quan v vn đ nghiên cu, lý do chn đ tài, mc tiêu nghiên cu,
phm vi nghiên cu và phn kt cu ca khóa lun tt nghip.
 Chng 2: Tng quan v hot đng CV mua nhà d án
Bao gm trình bƠy c s lý lun chung liên quan đn vn đ cho vay mua nhà d
án, trình bƠy tóm lc các đ tài có liên quan và kinh nghim mt s quc gia trên th
gii.
 Chng 3: Phân tích tình hình CV mua nhà d án ti NH TMCP ACB -
SGD
ánh giá tình hình thc t cho vay mua nhà d án ti ngân hàng. Nêu lên nhng
mt mnh vƠ đim yu trong hot đng cho vay đng thi lý gii nguyên nhân, yu t nh
hng đn đ tài nghiên cu.
 Chng 4: Gii pháp và kin ngh
Phơn tích đim mnh, đim yu, c hi, thách thc nhm đa ra nhng gii pháp
c th và kin ngh nhm nâng cao hiu qu hot đng CV mua nhà d án.
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 6

CHNG 2: TNG QUAN V HOT NG CHO
VAY MUA NHÀ D ÁN

2.1. C S LÝ LUN CHUNG
2.1.1. Tín dng ngân hàng
 Khái nim tín dng NHTM
Trong nhng hot đng ca NHTM thì hot đng tín dng là hot đng quan trng,
nó mang li nhiu li nhun cng nh ri ro cao cho các NHTM. Theo lut các t chc tín
dng: ắCp tín dng là vic tha thun đ t chc, cá nhân s dng mt khon tin hoc
cam kt cho phép s dng mt khon tin theo nguyên tc có hoàn tr bng nghip v cho
vay, chit khu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bo lãnh NH và các nghip v cp tín
dng khác”. (iu 14, Lut các t chc tín dng)
Trong các hot đng cp tín dng, cho vay là hot đng quan trng và chim t
trng ln nht.
ắCho vay lƠ hình thc cp tín dng, theo đó bên cho vay giao hoc cam kt giao
cho KH mt khon tin đ s dng vào mc đích xác đnh trong mt khong thi gian
nht đnh theo tha thun vi nguyên tc có hoàn tr gc vƠ lƣi”. (iu 16, Lut các t
chc tín dng, 2010)
T nhng khái nim trên ta thy, tín dng đc hiu là mt giao dch v tài sn
(tin hoc hàng hóa) gia bên cho vay và bên vay, trong đó bên cho vay chuyn giao tài
sn cho bên đi vay s dng trong mt thi gian nht đnh theo tha thun, bên đi vay có
trách nhim hoàn tr vô điu kin gc vƠ lƣi cho bên cho vay khi đn hn thanh toán.
 Phân loi
Tín dng NH có th phân chia thành nhiu loi khác nhau tùy theo nhng tiêu thc
phân loi khác nhau.
Da vào mc đích ca tín dng ta có các loi: Cho vay phc v sn xut kinh
doanh công thng nghip, cho vay tiêu dùng cá nhân, cho vay mua bán bt đng sn,
cho vay sn xut nông nghip, cho vay kinh doanh xut nhp khu
Da vào thi hn tín dng, ta có: cho vay ngn hn, trung hn và dài hn
Da vƠo phng thc cho vay ta có: cho vay theo món vay, cho vay theo hn mc
tín dng, cho vay theo hn mc thu chi.
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 7

Ngoài nhng tiêu thc phân loi trên ta còn có phân loi da vào mc đ tín nhim
ca KH, da vƠo phng thc hoàn tr n vay,ầ(Nguyn Minh Kiu, 2011)
 Quy trình tín dng
Quy trình tín dng là bn tng hp mô t các bc đi c th t khi tip nhn nhu
cu vay vn ca KH cho đn khi NH ra quyt đnh cho vay, gii ngân và thanh lý hp
đng tín dng. Hu ht các NHTM đu t thit k cho mình mt quy trình tín dng c th
bao gm nhiu bc đi khác nhau vi hiu qu c th ca tng bc đi. (Nguyn Minh
Kiu,2011). Tùy theo đc đim t chc và qun tr, mi NH đu thit k và xây dng cho
mình mt quy trình tín dng riêng.
Lp h s đ ngh cp tín dng: ơy lƠ khơu cn bn đu tiên ca quy trình tín
dng, đc thc hin ngay sau khi cán b tín dng tip xúc vi KH có nhu cu vay vn.
Lp h s tín dng là khâu quan trng vì nó là khâu thu thp thông tin lƠm c s đ thc
hin các khơu sau, đc bit là khâu phân tích và ra quyt đnh cho vay.
Phân tích tín dng: Phân tích kh nng hin ti và tim tàng ca KH v s dng
vn tín dng, kh nng hoƠn tr và kh nng thu hi vn vay c gc và lãi. Mc tiêu ca
phân tích tín dng là tìm kim nhng tình hung có th dn đn ri ro cho NH, tiên lng
kh nng kim soát nhng loi ri ro đó vƠ d kin các bin pháp phòng nga và hn ch
thit hi có th xy ra.
Quyt đnh và ký hp đng tín dng: Quyt đnh tín dng là quyt đnh cho vay
hoc t chi đi vi mt h s vay vn ca KH. ơy lƠ khơu cc k quan trng trong quy
trình tín dng vì nó nh hng rt ln đn các khâu sau và nh hng đn uy tín, hiu qu
hot đng tín dng ca ngân hàng. Mt điu không may là khâu quan trng này li là
khâu khó x lỦ vƠ thng d dn đn nhng sai lm. Có hai loi sai lm c bn thng
xy ra trong khâu này là:
Quyt đnh chp thun cho vay đi vi mt KH không tt.
T chi cho vay đi vi mt KH tt.
C hai loi sai lm nƠy đu dn đn nhng thit hi đáng k cho ngơn hƠng.  hn
ch nhng sai lm, NH cn làm tt khâu thu thp thông tin vƠ phơn tích chính xác đ có
đ c s đa ra các kt lun cho vay hoc t chi cho vay.
Gii ngân: Gii ngân là khâu tip theo sau khi hp đng tín dng đƣ đc ký kt.

Gii ngân là phát tin vay cho KH trên c s mc tín dng đƣ cam kt trong hp đng.
Tuy là khâu tip theo sau quyt đnh tín dng, nhng gii ngơn cng lƠ khơu quan trng vì
nó có th góp phn phát hin và chn chnh kp thi nhng sai sót  các khơu trc.
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 8

Giám sát tín dng: Giám sát tín dng là khâu khá quan trng nhm mc tiêu đm
bo cho tin vay đc s dng đúng mc đích đƣ cam kt, kim soát ri ro tín dng, phát
hin và chn chnh kp thi nhng sai phm có th nh hng đn kh nng thu hi n
sau này.
Thanh lý hp đng tín dng: Thanh lý hp đng tín dng có th xy ra do KH vi
phm hp đng hoc do khon vay đƣ đn hn. ơy lƠ khơu kt thúc ca quy trình tín
dng. Khâu này có các vic quan trng cn x lý: thu n c gc và lãi, tái xét hp đng
tín dng, thanh lý hp đng tín dng.
 Ri ro tín dng
NHTM hot đng trong th trng tài chính, tin t, mt th trng luôn cha đng
rt nhiu ri ro. Trong khi đó hot đng ca NHTM li nh hng rt ln đn tc đ phát
trin ca nn kinh t. Vì vy ngoài vic tng trng tín dng, các NHTM cng cn phi
quan tơm đc bit ti vic nhn din và kim soát đc nhng ri ro có th xy ra làm nh
hng xu đn NH. Và trong các loi ri ro nh ri ro tín dng, ri ro lãi sut, ri ro t
giá thì ri ro tín dng là mt ri ro đc các NH quan tâm nht vì nó có th xy ra thng
xuyên, gây nh hng ln đn hot đng ca NH. Ri ro tín dng hoàn toàn có th kim
soát đc nu các NHTM kim soát tt hot đng cp tín dng.
Ri ro tín dng là loi ri ro phát sinh trong quá trình cp tín dng, ri ro tín dng
xy ra khi KH vay n có th mt kh nng tr n mt khon vay nƠo đó. Khi NH đng ý
cho khách hàng vay vn đƣ hình thƠnh mt giao dch tín dng vi khách hàng. Giao dch
này ch đc hoàn thành khi khách hàng hoàn tr c n gc và lãi vay cho NH. Trong quá
trình din ra giao dch, ri ro tín dng hoàn toàn có th xy ra do nhng nguyên nhân ch
quan vƠ khách quan đn t hai phía là NH và khách hàng. (Nguyn Minh Kiu, 2011).
 Bo đm tín dng
Bo đm tín dng hay còn gi là bo đm tin vay là vic t chc tín dng áp dng

các bin pháp nhm phòng nga ri ro, to c s kinh t vƠ pháp lỦ đ thu hi đc các
khon n đƣ cho KH vay.
Các hình thc bo đm tín dng:
Bo đm tín dng bng tài sn th chp: là vic bên vay vn th chp tài sn ca
mình cho bên cho vay đ đm bo kh nng hoƠn tr vn vay. Th chp tài sn là vic bên
đi vay s dng bt đng sn thuc s hu ca mình hoc giá tr quyn s dng đt hp
pháp đ bo đm thc hin ngha v đi vi bên cho vay.

Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 9

Bo đm tín dng bng tài sn cm c: là vic bên đi vay giao tƠi sn lƠ các đng
sn thuc s hu ca mình cho bên cho vay đ đm bo thc hin ngha v tr n.
(Nguyn Minh Kiu, 2011).
Bo đm tín dng bng hình thc bo lãnh: là vic bên th ba cam kt vi bên cho
vay (ngi nhn bo lãnh) s thc hin ngha v thay cho bên đi vay (ngi đc bo
lãnh) nu khi đn hn mƠ ngi đc bo lãnh không thc hin hoc không th thc hin
đúng ngha v tr n. Bo lãnh có th chia làm hai loi chính: bo lãnh bng tài sn và
bo lãnh bng tín chp. (Nguyn Minh Kiu, 2011).
2.1.2. Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án
2.1.2.1. Khái nim
ắCho vay bt đng sn là sn phm tín dng dành cho KHCN nhm đáp ng nhu
cu mua nhà, hp thc hóa nhƠ đt, xây dng, sa cha nhà ca KH nhng cha th thc
hin đc do gp khó khn v tƠi chính”. (Nguyn Minh Kiu, 2011)
Cho vay mua nhà d án là mt hình thc cho vay thc hin trên c s hp đng tín
dng gia NH vƠ KH, trong đó KH s dng tin vay đ mua nhà trong danh mc các d
án nhà có liên kt vi NH và có trách nhim hoàn tr đy đ vn gc vƠ lƣi theo quy đnh
hp đng tín dng.
2.1.2.2. c đim
Cho vay mua nhà d án thuc vào cho vay mua nhà nói riêng và cho vay bt đng
sn nói chung nên đi tng vay có th là ngi tiêu dùng, ngi kinh doanh nhà hay các

hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong khóa lun này chúng ta ch nghiên cu đi tng
vay lƠ ngi tiêu dùng và do vy nhiu đc đim ca nó mang tính cht chung ca cho
vay tiêu dùng.
 c đim v đi tng cho vay
i tng cho vay mua nhà d án trc tiên là nhng cá nhơn có đ nng lc pháp
lỦ vƠ đi din pháp lut cho phép và tùy theo các tiêu chí phân loi mƠ đi tng ca cho
vay mua nhà d án đc phơn nh sau:
Các đi tng có mc thu nhp thp: h là nhng ngi có hoàn cnh khó khn,
rt mun ci thin đi sng ca mình nhng b hn ch do thu nhp không đ đ tha mãn
nhu cu đa dng ca h. Tuy nhiên h cng có mong mun cuc sng tt hn nh bt k
nhng ngi có thu nhp cao hn nƠo. Do đó NH cng cn có nhng gii pháp phù hp
đ thu hút nhng ngi nƠy đn NH trong hin ti vƠ tng lai. Xét trong hoƠn cnh c
th  Vit Nam thi gian gn đơy thì đơy lƠ lng KH có s lng khá cao. Hin nay
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 10

ng vƠ nhƠ nc ta đang có nhng chính sách nhm h tr cho đi tng này, nu các
NH nm bt đc thi c nƠy thì đơy chính lƠ nhng bc đi đúng đn và hp lý trong
bi cnh hin ti.
Các đi tng có thu nhp trung bình: Khi thu nhp tng thì nhu cu ci thin đi
sng ca ngi tiêu dùng cng tng. i vi nhng ngi này thì cho vay mua nhà d án
là th trng mc tiêu bi nhu cu ca h ln đng thi thu nhp ca h cao hn nhóm
trên. Ti Vit Nam, nu xét v loi hình nhà  thì đi tng này có th phù hp vi các
chung c có din tích nh hoc nhà riêng din tích không quá ln.
Các đi tng thu nhp cao: H vay lƠm tng nhanh kh nng thanh toán vƠ coi đó
nh mt khon linh hot đ chi tiêu khi mà tin vn tích ly ca mình đƣ đu t trung vƠ
dài hn. Nói cách khác, nhng ngi này coi vay là khon ng trc và h hoàn tr khi
doanh thu và li nhun ca các khon đu t khác mang li. Mc dù vic vay mn nhm
mc đích mua nhƠ ca h ch th hin t trng nh trong tng s tài sn mà h s hu
nhng nhng món tin ln hn so vi nhóm KH trên nên NH t ra quan tơm đc bit ti
nhóm KH này. Nhng loi hình đi tng nƠy hng đn chính lƠ các chung c ln, cao

cp hoc bit th.
 c đim v quy mô khon vay
Khác vi hu ht các khon vay, quy mô khon vay mua nhà d án thng ln hn
nhiu so vi quy mô trung bình ca các khon vay tiêu dùng thông thng. iu đó lƠ do
các cn nhƠ thng có giá tr ln, do vy cho vay mua nhà nói chung và cho vay mua nhà
d án nói riêng góp phn đáng k vào t trng tín dng nói chung.
 c đim v lãi sut, sinh li và thi gian cho vay
Cho vay mua nhà d án thng có k hn dài nht (có th 10 đn 30 nm) trong
danh mc cho vay ca ngân hàng.
Vi thi gian dƠi nh trên, cho vay mua nhƠ d án có th áp dng lãi sut c đnh
hoc th ni. Ngân hàng và KH ký kt hp đng tín dng có th quy đnh mc lãi sut
lƠm c s (có th là lãi sut huy đng có k hn) cng vi mt mc lãi sut c đnh.
Cho vay mua nhà trong nhng nm gn đơy phát trin nhanh chóng. Ti M, trong
nhng nm thp k 90 khon mc này chim gn 1/3 tài sn ca các NH. Lý do ca s gia
tng nƠy mt phn là do loi hình này mang li nhiu li nhun cho các NH. Tuy nhiên
hình thc này li là mt trong nhng hình thc ri ro nht trong hot đng tín dng. Ví
d, đu nhng nm 90, các khon cho vay mua nhƠ không đc thanh toán chim mt
na tng s tài sn có vn đ do các NH M nm gi. Do đó, vn đ đt ra đi vi các
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 11

NHTM là làm th nƠo đ phát trin đc hình thc tín dng nƠy nhng vn đm bo an
toƠn đi vi NH.
 c đim v tài sn đm bo và ri ro khi cho vay
Khi vay mua nhƠ, khách hƠng thng th chp bng chính cn h đó hay th chp
bng mt BS khác.
Tuy trong quan h tín dng gia NH và khách hàng có tài sn đm bo nhng cho
vay mua nhà vn cha đng ri ro tim n rt cao mà ch yu là ri ro tín dng, là ri ro
mà khách hàng không tr đc n gc, lãi hoc c gc vƠ lƣi đúng hn. Do ngun tr n
ca khách hàng ly t thu nhp thng xuyên, nên ngân hàng s gp ri ro khi chu k
kinh t thay đi theo chiu hng bt li, hay khi khách hàng b mt vic, tai nn giao

thông Mt khác, thi gian cho vay kéo dài, mi bin c có th xy ra nên ri ro mà ngân
hàng gp phi là rt cao. Th trng bt đng sn mang tính chu k, mi giai đon khng
hong s kéo dài nhiu nm dn đn giá c nhà  có th có nhiu bin đng.
2.1.2.3. Vai trò ca hot đng cho vay mua nhà d án
 i vi ngân hàng
a dng hóa các hot đng ca ngân hàng là mt chin lc kinh doanh nhm tha
mãn ngày càng tt nhu cu ca ngi dân, to thói quen cho ngi dân khi tip cn dch
v, tin ích ngân hàng. Hot đng cho vay mua nhà chính là mt trong s nhng gii pháp
v gói sn phm dch v mang tính kh thi cao.
Th nht là vn đ an toƠn đi vi ngân hàng. Hin nay các ngân hàng vn đang
đng trc nhiu ri ro. Tình trng đ xô vào các d án ln và tp trung quá nhiu ngun
lc vƠo đó đƣ dn đn đi ngc li vi nguyên tc phân tán ri ro. Vì vy vic ngân hàng
đa dng hóa các sn phm dch v đ phân tán ri ro là cn thit.
Bt đng sn đóng bng nhng vn đang có du hiu phc hi tr li. Bên cnh đó
nhu cu nhà  vn luôn thng trc đƣ gơy sc ép v nhà  và cho vay mua nhà d án tr
thành mi quan tâm ln ca ngi dân. Ngân hàng là loi hình doanh nghip đc bit nên
hai mi quan tâm chính là an toàn và li nhun. Qua nghiên cu cho thy nu các ngân
hàng càng m rng cho vay mua nhà d án thì hoàn toàn có th giúp ngơn hƠng đáp ng
đc đy đ hai tiêu chí trên.
 i vi KH và kinh t - xã hi
Cho vay mua nhà d án đóng mt vai trò rt ln và có Ủ ngha đi vi KH. Nó giúp
ngi dân có mt cn nhƠ nh mong mun mƠ cha phi tr toàn b s tin đng thi
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 12

đc đm bo nhm tránh các ri ro khi phi mua bán trên các th trng không đáng tin
cy khác.
Ngoài ra vn đ cho vay mua nhà d án rt có ý ngha đi vi ch trng xơy dng
nhà  cho ngi thu nhp thp ca các đô th hay chính lƠ có Ủ ngha to ln đi vi kinh
t - xã hi. Gói sn phm đƣ phn nƠo đáp ng nhu cu n đnh cuc sng, nâng cao mc
sng và xóa b nhng khu nhà tm đng thi loi b nhng t nn xã hi.

Mt vai trò cng không kém phn quan trng chính là giúp quay vòng vn trên th
trng, huy đng đc ngun vn nhàn ri vƠ đa vƠo lu thông nhm kích thích th
trng nói chung.
2.1.2.4. Nhng yu t nh hng đn hot đng cho vay mua nhà d án
 Yu t vi mô
Các yu t ni lc ngân hàng: Các nhân t vi mô tác đng trc tip đn hot đng
cho vay mua nhà d án ca NH thng là nhng nhân t ni ti NH bao gm: vn t có
và kh nng phát trin ca nó, trình đ k thut công ngh, trình đ cán b qun lý, h
thng mng li phân phi, s lng các b phn và mi quan h gia các b phn trong
NHầCác nhơn t trên không nhng lƠ điu kin đm bo cho hot đng NH đáp ng nhu
cu th trng mà còn là yu t nâng cao v th cnh tranh ca NH.
Các đn v h tr cho dch v ca NH lƠ các đn v có quan h vi ngân hàng
trong hot đng kinh doanh cung ng dch v cho vay mua nhà d án nh tuyên truyn,
qung cáo, công ngh thông tin, ch đu t d án,ầB phn Marketing cn x lý tt các
mi quan h vi các đn v h tr đ nâng cao hiu qu hot đng cho vay mua nhà d
án.
i th cnh tranh: trong kinh doanh nu ch thu hiu KH thôi lƠ cha đ, các
NH không th th  trc các đi th cnh tranh ca mình nh trc đơy.  có đ sc
đng đu vƠ vt qua các đi th thì không còn cách nào khác là phi cng c nng lc
cnh tranh ca mình và phi bt đu nghiên cu k lng các đi th cnh tranh cng nh
KH ca h đ có chin lc cnh tranh hiu qu.
 Yu t v mô
Môi trng kinh t: mt môi trng kinh t phát trin lành mnh, các ch th tham
gia nn kinh t đang hot đng có hiu qu s thúc đy m rng quy mô tín dng, cht
lng hot đng tín dng cng s đc nơng lên vƠ ngc li.
Môi trng chính tr xã hi n đnh s là mt nhân t quan trng thúc đy hot
đng đu t vƠ mnh dn m rng hot đng tín dng. Mt s thay đi h thng chính tr
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 13

có th làm các NH mt toàn b các khon tín dng ca mình và lâm vào tình trng phá

sn.
Mt NHTM khi hot đng phi tuân th đy đ các quy đnh v lut pháp ca
Chính ph cng nh ca NHNN. Nh vy môi trng pháp lý có nh hng rt ln đn
cht lng hot đng tín dng ca NH. Các quy đnh pháp lý ca NHNN và Chính ph có
th khuyn khích vƠ cng có th hn ch cho vay nói chung và cho vay mua nhà d án nói
riêng.
Môi trng cnh tranh: đơy lƠ yu t tác đng mnh m đn cht lng tín dng
nói riêng và hot đng kinh doanh nói chung ca NH. S tác đng đó din ra theo hai
chiu hng: th nht, đ chim u th trong cnh tranh NH luôn phi quan tâm ti đu
t trang thit b tt, tng cng đi ng nhơn viên có trình đ, cng c và khuch trng
uy tín, th mnh ca NH, to điu kin nâng cao cht lng tín dng. Tuy nhiên,  hng
th hai di áp lc cnh tranh gay gt các NH có th b qua nhng điu kin tín dng cn
thit khin đ ri ro tng lên, lƠm gim cht lng tín dng.
2.1.2.5. Mt s ch tiêu đánh giá tình hình hot đng tín dng
D n cho vay: là tng giá tr các khon vay mƠ KH cha hoƠn tr tính đn mt
thi đim trong nm. Khi ch tiêu nƠy tng lên, tc s tin mƠ KH đang n NH qua các
nm đƣ tng lên, chng t rng hot đng tín dng ca NH đc m rng. Tuy nhiên khi
d n cho vay tng lên cùng lúc vi n quá hn thì s là mt tín hiu đáng báo đng đi
vi hot đng ca NH.
S gia tng v quy mô d n cho vay mua nhà d án đc xác đnh theo công
thc:
S gia tng quy mô d n cho vay mua nhà d án nm ( t ) = d n cho vay
mua nhà d án cui nm ( t ) ậ d n cho vay mua nhà d án cui nm ( t ậ 1)
Ch tiêu này cho bit d n cho vay mua nhà d án nm (t) tng (gim) so vi nm
( t ậ 1) là bao nhiêu. Khi ch tiêu nƠy tng lên tc là s tin NHTM đƣ cho vay qua các
nm tng lên.
Ch tiêu tc đ tng trng d n cho vay mua nhà d án đc xác đnh:
D n CV cui nm ( t ) ậ d n CV cui nm ( t-1 )
*100%
D n CV cui nm ( t )

Ch tiêu này phn ánh tc đ gia tng d n cho vay mua nhà d án qua các nm.
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 14

T trng d n cho vay mua nhà d án trong tng d n ca KHCN đc xác
đnh:
D n cho vay mua nhà d án
*100%
Tng d n cho vay KHCN

Ch tiêu này phn ánh quy mô cho vay mua nhà d án trong tng d n cho vay
KHCN. T trng này càng ln thì hot đng cho vay mua nhà d án ca ngân hàng càng
phát trin. Thông qua ch tiêu nƠy, ta cng có th so sánh đc mc đ phát trin hot
đng cho vay mua nhà d án ca các NHTM khác nhau.
T l d n trên vn huy đng: là ch tiêu dùng đ đánh giá kh nng s dng vn
huy đng vào vic cho vay vn. T l nƠy đc quy đnh c th t NHNN. Nu t l d
n trên vn huy đng quá cao, NH có th gp ri ro thanh khon. Ngc li, t l này quá
thp có th lƠm NH cha tn dng ht ngun vn, hiu qu không cao. Ta có công thc:
T l d n trên vn huy đng =
D n
*100%
Vn huy đng
Thu lãi cho vay: lƠ li nhun mƠ NH kim đc t hot đng cho vay. Nu ch tiêu
nƠy cao có ngha lƠ hot đng tín dng ca NH đang trên đƠ phát trin, NH thu đc li
nhun nhiu. Ngc li thì hot đng tín dng ca NH cha tht s hiu qu. Thu nhp lƣi
cho vay mua nhƠ d án đc xác đnh bng cách ly lƣi đu ra tr đi lƣi đu vƠo ca hot
đng cho vay mua nhƠ d án hay c th hn lƠ ly lƣi thu đc t hot đng cho vay mua
nhƠ d án tr đi lƣi phi tr cho ngun vn dùng đ cho vay mua nhƠ d án.
N quá hn cho vay: đó lƠ mt khon n mƠ ngi đi vay khi đn hn phi tr cho
NH c vn vƠ lƣi theo cam kt, nhng ngi đi vay không tr đc cho NH vì lỦ do nƠo
đó.

T l n quá hn trên tng d n: đơy lƠ ch tiêu đ đo lng cht lng nghip v
tín dng ca NH. Nu t s nƠy thp có ngha lƠ cht lng tín dng cao, ngc li ch s
nƠy cao cho thy NH đang gánh chu ri ro tín dng. Ta có công thc:
T l n quá hn trên tng d n =
N quá hn
*100%
Tng d n
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 15

2.2. CÁC NGHIÊN CU ẩ THC HIN LIểN QUAN N 
TÀI
2.2.1. Báo cáo “Global Banking Industry 2012 ậ 2017: Trend,
Profit and Forecast Analysis
”.
Báo cáo đc công b vƠo 2/2012 đc tin hành bi Lucintel. Tm dch: ắNgƠnh
ngân hàng toàn cu 2012 ậ 2017: Xu hng, li nhun và d báo phơn tích”. Lucintel đƣ
theo dõi cht ch và tin hành nghiên cu hƠng trm th trng t nm 1998. Nghiên cu
này là kt qu ca nhiu nm nghiên cu và giám sát liên tc nhm hng đn mc tiêu
chính:
 Giúp các quc gia, t chc kinh t vƠ đc bit là h thng ngân hàng bán l toàn
cu nhn thy đc s bin đng ca th trng và quy lut phát trin phù hp.
 Giúp ngành ngân hàng toàn cu có mt h thng thông tin có giá tr và các công
c cn thit điu chnh các quyt đnh kinh doanh quan trng vi s thu đáo v tim
nng phát trin ca th trng.
Mt s ni dung chính trong báo cáo ca Lucintel:
Tng quan khái nim và phm vi ca ngành ngân hàng toàn cu. Ni dung này cho
đc gi có nhng hiu bit rõ hn v nhng thành phn cu thành th trng cng nh
ngành ngân hàng.
Nn kinh t v mô vƠ nhng nhân t nh hng đn s hình thành và phát trin ca
ngành ngân hàng. Các yu t v dân s, lm phát, tht nghip, thu nhp có xu hng nh

th nƠo trong tng lai s tác đng không nh đn xu hng chung ca ngành ngân hàng.
Da vƠo xu hng phát trin trong giai đon 2006 ậ 2011 ca ngành ngân hàng
cng vi xu hng ca các yu t kinh t v mô ta có th d báo đc xu hng phát trin
trong giai đon 2012 ậ 2017. Ngành ngân hàng toàn cu phi đi mt vi s không chc
chn trong ngn hn do các cuc khng hong n. Nhng vi nhng du hiu lc quan
trong thi gian gn đơy, d báo cho rng tng tài sn ngành ngân hàng s đt 163.08 t
USD vƠo nm 2017 vƠ tc đ CAGR lƠ 8% trong các nm tip theo.
Mt s hình thc hot đng kinh doanh ngân hàng mi ni có tim nng vƠ vic
la chn hng đi đúng đn cho tng khu vc, quc gia là nhân t quan trng trong vic
phát trin ngành ngân hàng.
Phân khúc ngân hàng là mt yu t quan trng cn đc xem xét phù hp vi xu
th phát trin ca mi quc gia.
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 16

ụ ngha báo cáo ắGlobal Banking Industry 2012 ậ 2017: Trend, Profit and
Forecast Analysis” đi vi khóa lun:
Sau khong thi gian vi nhiu khó khn thách thc, th trng ngành ngân hàng
đang dn phc hi. D báo cho rng tc đ tng trng tín dng ngân hàng ca các nc
Chơu Á Thái Bình Dng đt cao nht trong khong thi gian 2012 ậ 2017 vƠ đơy chính
lƠ c hi không th b l cho các quc gia và h thng ngân hàng có th phát trin mnh
m. Vn đ nƠy tng t nh th trng bt đng sn  nc ta đang có nhng du hiu
phc hi, ngân hàng nào có nhng đng thái tích cc và kh nng đón đu thì s có nhiu
hn nhng li th cnh tranh trên th trng.
Các ngân hàng hin nay đang thc hin các hot đng kinh doanh mt cách khá
phơn tán đ nhm dàn tri ri ro. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rng nên tin hành phân
khúc và tin hành tung ra các sn phm dch v phù hp trong tng thi đim và thc
hin tt thì mi có th mang v li nhun cao nht trong nhng thi đim khó khn nht
ca th trng. ACB cng lƠ mt trong nhng ngơn hƠng đi đu trong vic tái c cu v
hot đng tín dng đng thi phân khúc hp lý cho tng thi k.
Li khuyên cho các ngân hàng chính là phát huy th mnh và nhng gói sn phm

có u th cng nh có sn. Sn phm cho vay mua nhà d án chính là mt trong nhng
gói sn phm cho vay khá mi m và phù hp vi nhu cu th trng cng nh tim n ít
ri ro hn các gói sn phm cho vay khác.
2.2.2. Khóa lun: “Phơn tích tình hình tín dng cho vay mua nhà
ti ngơn hƠng TMCP Thng Tín ậ S giao dch TP.HCM ậ PGD
Ph Quang”.
Khóa lun đc thc hin bi tác gi ng Thùy Linh vi s hng dn ca
PGS.TS Nguyn Minh Kiu.  tƠi hng đn mc tiêu phơn tích vƠ đánh giá hot đng
cho vay mua nhƠ đ t đó đa ra nhng gii pháp nhm nâng cao hiu qu cho vay mua
nhà ti NH TMCP thng Tín - S giao dch TP.HCM ậ PGD Ph Quang.
Khoá lun có nhng nét tng đng vi đ tài nghiên cu ca tác gi, ch khác v
không gian và gii hn đ tài nghiên cu. Nu đ tài trên nói v hot đng cho vay mua
nhƠ thì đ tài ca bn thơn em đi sơu hn nghiên cu v sn phm cho vay mua nhà d án.
ơy lƠ mt trong nhng sn phm khá mi m nhng li mang đn nhng tín hiu lc
quan trong xu hng phát trin chung. Chính vì vy, vic la chn đ tài này có phn hp
v phm vi nghiên cu nhng li phát huy đc li th đƠo sơu nghiên cu mt gói sn
phm chuyên bit. Mt khác, qua vic tham kho và so sánh gia hai đ tƠi đƣ phn nào
cho thy đc tm quan trng và li th phát trin cho vay mua nhà d án cng nh
Chng  Tng quan v hot đng cho vay mua nhà d án Trang 17

nhng li ích mà nó mang li cho ngân hàng, th trng bt đng sn. ng thi, đ tài s
có đc nhng cái nhìn tng quan hn v tình hình hot đng ca các ngân hàng khác.
Qua đó cho thy nhng s cnh tranh cng nh hng đi ca các ngân hàng trong nhng
bi cnh kinh t nh hin nay.
2.2.3. Báo cáo phơn tích: “Cho vay mua nhà d án ậ cuc đua mi
gia các ngơn hƠng” ca tác gi T.L theo ngun d liu website
acb.com.vn/data.
Ni dung chính ca bài báo cáo phân tích này lƠ đa ra nhng tín hiu lc quan t
th trng, nhu cu có thc v vay mua nhà và s cnh tranh gia các ngân hàng trong
vic phát trin hng đi trong gói sn phm cho vay mua nhà nói chung và cho vay mua

nhà d án nói riêng.
Khi gói h tr 30.000 t t chính ph tung ra th trng bt đng sn khp khi
mng thm, tuy nhiên, tin đ gii ngân gp nhiu vng mc. Trong bi cnh đó các
ngơn hƠng đƣ nhanh chóng đa ra các gói h tr nhm giành ly li th đi đu trong hot
đng kinh doanh gói sn phm này. in hình nh chng trình vay mua nhƠ ậ đt ca
ACB.
S khác bit v ri ro gia vic cho vay bt đng sn ba bãi và cho vay mua nhà
d án nm  mc đích s dng đng tin đi vay. Vic cho vay d dãi dn đn tình trng
đu c vƠ khi các khon vay vt quá kh nng tƠi chính s dn đn kh nng mt thanh
toán và kéo theo th trng suy sp. Cho vay mua nhƠ hng đn nhu cu có thc và
đc đm bo bng các d án liên kt, vì vy mà ri ro s đc gim bt. ó chính lƠ
mt trong nhng yu t quan trng mà khóa lun hng đn và thc t đƣ đc kim
chng ti NH TMCP ACB nói chung và ACB ậ SGD nói riêng.
Vic phân khúc th trng nhƠ đt giúp cho các ngân hàng có th tp trung vào các
gói sn phm chuyên bit nhng phù hp vi tng thi đim ca th trng. iu này có
Ủ ngha giúp các ngơn hƠng có nhng hng đi đúng đn, đng thi phi có nhng thay
đi nht đnh nhm thích ng vi nhng s thay đi không ngng.
S cnh tranh gay gt gia các ngơn hƠng đòi hi mi ngân hàng phi có nhng
chính sách phát trin hp lý phát huy th mnh và tp trung vào th phn nht đnh. Có
nh vy mi ngân hàng mi có đc v th vng chc và mang v nhiu li nhun.