Công tác thu hồi, bồi thường đất đai và các chính sách trong giải phóng mặt bằng tại dự án htkt ngoài hàng rào 2 dự án thí điểm xây nhà cho công nhân khu công nghiệp bắc thăng long thuê; tại xã kim chung, huyện đông anh, thành phố hà nội

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, nước ta đang tiếp tục đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Với những lợi thế của một thủ đô có bề
dày lịch sử, Hà Nội đang diễn ra quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
BỘ MÔN ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ
LÊ THỊ TUYẾT (LĐH1QĐ1)
CÔNG TÁC THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ CÁC CHÍNH
SÁCH TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN HTKT
NGOÀI HÀNG RÀO 2 DỰ ÁN THÍ ĐIỂM XÂY NHÀ CHO CÔNG
NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP BẮC THĂNG LONG THUÊ; TẠI XÃ
KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã ngành:
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: THS. HOÀNG THỊ PHƯƠNG THẢO
Hà Nội - 2013
Hàng ngàn dự án đã và đang được triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội với kế
hoạch dự kiến thu hồi hàng vạn héc ta đất canh tác ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc
sống của hàng chục nghìn hộ gia đình nhân dân để xây dựng Khu đô thị, xây dựng
nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ tái định cư và
đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí công ăn việc làm mới cho người dân bị mất đất đang
là những thách thức không nhỏ cho các cấp chính quyền từ thành phố đến cơ sở.
Thực tế giải quyết vấn đề này cho thấy đây là công việc khó khăn, phức tạp nảy
sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành những điểm nóng
gây mất ổn định về chính trị.
Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức của công tác bồi
thường, GPMB, Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực thi có

hiệu quả pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù
hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của thủ đô. Tuy nhiên, trong khi thủ đô Hà Nội
mở rộng địa giới hành chính và triển khai nhiều dự án lớn. Phát triển thành phố Hà
Nội trở thành một thủ đô hiện đại, văn minh của một đất nước có tiền lực kinh tế
mạnh trong tương lai không xa thì việc thực hiện công tác về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thủ đô vẫn còn nhiều khó khăn cần
được nghiên cứu để chỉ ra những nguyên nhân khách quan và chủ quan, từ đó đưa
ra các biện pháp hiệu quả khắc phục những vấn đề cần giải quyết. Trên cơ sở đó,
kiến nghị, đề xuất với chính quyền thành phố Hà Nội những giải pháp khắc phục
nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án góp phần xây dựng Hà Nội trở thành
thủ đô văn minh, giàu đẹp đáp ứng với lòng tin yêu của nhân dân. Với những lý do
trên, em lựa chọn đề tài “Thực trạng thu hồi, bồi thường đất đai và các chính
sách trong giả phóng mặt bằng tại dự án Đầu tư xây dựng HTKT ngoài hàng rào
2 dự án thí điểm xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại khu công nghiệp Bắc
Thăng Long tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ” để làm đề
tài thực tập khóa luận tốt nghiệp Đại học Tài nguyên và môi trường Hà Nội.
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2
2.1 Mục đích nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt được những mục đích cơ bản sau đây:
Tìm hiểu các chính sách pháp luật, các Nghị định, Thông tư và các chính sách riêng
cho dự án và thực tiễn của việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là các quy định về bồi thường,
GPMB).
Tìm hiểu Trình tự thu hồi đất, các chính sách về bồi thường về đất, về tài sản
và chính sách hỗ trợ Tái định cư.
Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trong điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của dự án.
Chỉ ra những thành công và những công việc còn tồn tại, những nguyên nhân của
những hạn chế của việc thực hiện các chính sách trong dự án.

Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ Giải phóng mặt bằng
của dự án, hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất; cũng như đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác thực thi
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
2.2 Yêu cầu nghiên cứu
Cập nhật đầy đủ các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác bồi thường
đất đai khi Nhà nước thu hồi đất như: Luật đất đai, Các Nghị định chính phủ, các
Thông tư hướng dẫn và các Quyết định trên địa bàn thành phố Hà Nội, các quyết
định, văn bản hướng dẫn riêng cho dự án.
Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến công tác Giải
phóng mặt bằng đến dự án.
Rút ra những kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại trong công tác bồi
thường;
Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3
Đây là một đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, phức tạp và giải quyết nhiều yêu
cầu trên các khía cạnh chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, tâm lý, tập quán truyền
thống v.v. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản khóa luận thực tập tốt nghiệp đại
học, tôi giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:
Nghiên cứu các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất theo các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nghiên cứu các quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố
Hà Nội nhằm tổ chức triển khai pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng chính sách về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
ngoài hàng rào 2 dự án thí điểm xây nhà cho công nhân Khu công nghiệp Bắc
Thăng Long thuê tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.

Thực trạng các công việc đã thực hiện và những khó khăn còn tồn tại của dự
án.
Nghiên cứu và đánh giá các nguyên nhân dẫn đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng của dự án còn vướng mắc.
Đề xuất một số các giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Hà Nội và giải pháp áp dụng riêng cho dự án;
4. Khái quát nội dung và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình thực tập tốt nghiệp
khóa luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
Phương pháp luận nghiên cứu các văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư hướng
dẫn, các quyết định
Phương pháp nghiên cứu các chính sách áp dụng thực tế trên địa bàn Hà Nội
và riêng của dự án nghiên cứu.
Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp quản lý v.v được sử
dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ,
4
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất;
Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối
chiếu v.v v được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu các chính sách và thực
tiễn của dự án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp v.v v
được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị nhằm nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
5. Cấu trúc của đề tài: Báo cáo gồm 3 phần chính:
Phần mở đầu: Giới thiệu về tính cấp thiết của đề tài, đối tượng và phạm vi nghiên
cứu, khái quát nội dung và phương pháp nghiên cứu.

Phần Nội dung gồm có 3 chương:
* Chương 1: Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thu hồi đất và giải phóng mặt
bằng.
* Chương 2: Thực trạng về công tác thu hồi đất và chính sách giải phóng mặt bằng
dự án đầu tư xây dựng HTKT ngoài hàng rào 2 dự án thí điểm xây dựng nhà cho
công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê tại xã Kim Chung, huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội.
* Chương 3: Đánh giá những khó khăn còn tồn tại và đề xuất giải pháp nhằm thúc
đẩy quá trình giải phóng mặt bằng của một số dự án trên cùng địa bàn.
Phần kết luận và kiến nghị.
Danh mục hồ sơ tham khảo
5
NỘI DUNG
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THU HỒI ĐẤT
VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1 Những khái niệm cơ bản
+ Đất đai: là sản phẩm tự nhiên, không ai làm ra được đất đai nên đất đai
trong phạm trù vĩnh viễn, là một hàng hóa quý hiếm. Mặt khác trong đất đai còn có
công sức của người khai hoang, phục hóa, cải tạo cho phù hợp với yêu cầu sử dụng,
từ xưa nhân dân ta đã phải đổ cả xương máu để dành lại. Do đó, đất đai có giá trị và
trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có yếu tố lịch sử và tinh thần.
+ Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
+ Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất): là số tiền tính trên một

đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất;
1.2 Căn cứ pháp lý
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 (sau đây gọi là
Luật đất đai).
Luật đất đai có 7 chương 146 Điều; trong đó, có 7 điều (từ Điều 38 đến Điều
44) quy định về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất - Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất - Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích Quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng - Điều 40. Thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - Điều 41. Việc thu hồi đất và
6
quản lý quỹ đất đã thu hồi - Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi đất - Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường - Điều
44. Thẩm quyền thu hồi đất.
Để hướng dẫn thực hiện các quy định tại 7 Điều nêu trên, Chính phủ và các
bộ Ngành ở Trung ương đã có các văn bản quy phạm pháp luật sau:
1.2.1 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai
(Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có 16 chương 186 điều nhằm cụ thể hóa một
số quy định của Luật đất đai. Trong đó, có 3 điều (Điều 35, 36, và 45) quy định về
cơ cấu thu hồi đất; chính sách bồi thường đối với diện tích đất ở của hộ gia đình, cá
nhân đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày NĐ 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi
hành nhưng sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều 45 của NĐ
181/2004/NĐ-CP mà có diện lớn hơn diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận đã
cấp; xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp
thu hồi đất theo quy định tại các khoản từ 2 đến khoản 12 Điều 38 của Luật đất đai.
1.2.2 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có 7 chương 51 điều. Nội dung của Nghị

định gồm 04 nhóm vấn đề chủ yếu sau:
a) Quy định đối tượng và phạm vi điều chỉnh của Nghị định.
b) Quy định bồi thường đất: Quy định nguyên tắc, điều kiện bồi thường về đất; giá
đất bồi thường, các trường hợp không được bồi thường về đất.
c) Quy định bồi thường tài sản: Quy định nguyên tắc bồi thường, đối tượng được
bồi thường tài sản.
d) Quy định chính sách hỗ trợ, tái định cư:
Đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất (Quy định điều kiện để hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm - thu hồi lớn hơn hoặc bằng 30% đất nông
nghiệp, mà không được bồi thường bằng đất nông nghiệp).
Đối với người thu hồi đất ở phải chuyển chỗ ở mà không còn chỗ ở nào khác.
7
1.2.3 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần (Nghị
định số 17/2006/NĐ-CP).
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP có 7 điều; trong đó, Điều 4 của Nghị định sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP liên quan đến cơ chế,
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung sửa
đổi, bổ sung nhằm vào 05 vấn đề, nhóm vấn đề chủ yếu sau:
a) Cơ chế tài chính áp dụng đối với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà đã ứng trước tiền để thực hiện việc bồi thường, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng.
b) Giá đất để tính bồi thường trong trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi
đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
c) Cụ thể hóa cơ chế hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đối với hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất trên 30% đất nông nghiệp mà không được bồi thường
bằng đất nông nghiệp.
d) Cơ chế, chính sách tái định cư gắn với tạo việc làm chuyển đổi nghề nghiệp đối

với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải tái định cư.
đ) Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
(2%) và cơ chế áp dụng khoản kinh phí này.
1.2.4 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất
đai ( Nghị định số 84/2007/NĐ-CP)
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có 68 điều; trong đó có 16 điều (Điều 33 đến
điều 48) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị
định số 17/2006/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
8
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 02 nhóm
vấn đề sau:
a) Sửa đổi bổ sung một cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất:
Bỏ điều kiện để được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Làm rõ nội hàm thuật ngữ " đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao
liền kề với đất ở trong khu dân cư" quy định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định số
197/2004/NĐ-CP.
Bổ sung cơ chế bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất ở khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp;
b) Bổ sung cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đối với
một số trường hợp vướng mắc do lịch sử để lại:
- Đất sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng nộp tiền để sử dụng đất;
- Diện tích đo đạc thực tế khác diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;
1.2.5 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP)

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có 41 điều, trong đó có 14 điều sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-
CP, Nghị định số 84/2004/NĐ-CP liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm vào 02
nhóm vấn đề chủ yếu sau:
a) Tiếp tục thực hiện 3 trường hợp và bổ sung 1 trường hợp phải xác định lại giá đất
mà không phụ thuộc vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại địa
phương. Trong đó, có trường hợp về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
9
b) Tách bạch, đồng thời làm rõ cơ chế, chính sách về bồi thường; cơ chế chính sách
về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.3 Trình tự tổ chức và nội dung , bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
1.3.1 Thông báo thu hồi đất (thực hiện theo Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-
CP)
1.3.2 Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thành lập Tổ
công tác (thực hiện điểm b, khoản 3 Điều 29 Nghị định 69/NĐ-CP)
1.3.3 Phê duyệt và trích chuyển kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư (thực hiện Điều 26 Nghị định 69/NĐ-CP)
1.3.4 Lập, phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng; thẩm tra
dự toán chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (thực
hiện Điều 29 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
1.3.5 Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai
( thực hiện Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
1.3.6 Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư (thực hiện Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
1.3.7 Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi
tiết (thực hiện khoản 3, Điều 30 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
1.3.8 Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư, niêm yết công khai và thông báo chi trả tiền, bàn giao mặt bằng ( Thực
hiện khoản 4, Điều 30, khoản 1, 2 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)
1.3.9 Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư ( thực
hiện khoản 3, Điều 31 Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP)
1.3.10 Thời điểm bào giao đất bị thu hồi theo quyết định của UBND huyện
(Thực hiện khoản 4, điều 31 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
1.3.1 Chính sách bồi thường về đất
1.3.1.1 Điều kiện để được bồi thường đất
10
Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường đất nếu có một trong các điều kiện
sau đây:
1.3.1.1.1 Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước
và tài sản khác trên đất (Giấy chứng nhận) theo quy định của pháp luật theo quy
định của pháp luật về đất đai.
1.3.1.1.2 Đất có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
theo quy địnhc ủa pháp luật về đất đai.
1.3.1.1.3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 và khoản 5 của Điều 50 Luật đất đai. Cụ thể gồm:
Những giấy tờ về quyền sử dụng đât đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, cụ thể như sau:
Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã tại thời điểm tặng, cho;

Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật; cụ thể như sau:
Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuộc sở hữu
nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác
11
lập sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo
lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở đầu tư được tạo lập bằng
tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu
nhà nước.
Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang
nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hóa
giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng
7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định
tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độc cũ cấp cho người sử dụng đất; cụ
thể như sau:
Bằng khoán điền thổ;
Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất) có chứng nhận của cơ quan thuộc
chế độ cũ;
Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất
ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc
chế độ cũ chứng nhận;
Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp;

Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 và khoản 5 của Điều 50 Luật đất đai này mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thư
12
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực
tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định
quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am
đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ ga đình, cá nhân.
1.3.1.2 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm

quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ và
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất
cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì việc xác định giá đất để tính bồi
thường cụ thể như sau:
13
Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá
đất tại thời điểm bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá
đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng
đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng theo mục đích
được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng
minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng (=) tổng chi phí thực tế
hợp lý tính thành đất. Các khoản chi phí đầu tư vào đất trừ (-) đi số tiền phân bổ cho
thời gian đã sử dụng đất. Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:
Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất có
thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất (có chứng từ hóa
đơn nộp tiền)
Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao được thuê và
phù hợp với mục đích sử dụng đất. Trường hợp thu hồi đất mà đã được bồi thường

về đất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng chi phí tôn tạo đất;
Các khoản chi phí khác có liên quan.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định khoản chi phí đầu tư vào đất
còn lại đối với các trường hợp không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào
đất cho phù hợp với địa phương.
1.3.1.3 Bồi thường về đất nông nghiệp
14
Đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
và đất nông nghiệp khác.
Bồi thường đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
hợp pháp (có giấy tờ về quyền sử dụng đất):
Đối với phần diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức:
Hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì
việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy định được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì được bồi thường;
Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm
a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại.
Đối với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch
rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh
nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước theo hợp đồng khoán thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi
thường về đất, chỉ được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về cây trồng trên

đất. Mức bồi thường tương đương với mức phân chia sản phẩm theo quy định tại
Thông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC ngày 03 tháng 9 năm 2003 của Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Quyết
định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001 của Thủ tướng chính phủ về
quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được giao, được thuê, nhận
khoán rừng và đất lâm nghiệp.
15
Bồi thường đối với đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn:
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường,
thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, gồm các chi phí thực tế mà
người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng:
tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên
quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước
thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Bồi thường đối với đất nông nghiệp do tổ chức đang sử dụng:
Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất
hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã
nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng
đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh, khi Nhà nước thu
hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Đối với đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh
khi Nhà nước thu hồi đất đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu
chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất
hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì

không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào
đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này
được bồi thường.
1.3.1.4 Bồi thường về đất phi nông nghiệp
Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp thì việc bồi thường đối với đất sử
dụng hợp pháp (có giấy tờ về quyền sử dụng đất) thực hiện như sau:
16
Đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất:
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu
dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường theo giá đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển
nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà
nước hoặc do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước
thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Tổ chức đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước gia đã nộp tiền sử
dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử dụng
đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có
nguồc gốc từ ngân sách nhà nước được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất
hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì
không được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí đầu tư đó không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Trường hợp phải di chuyển đến địa điểm mới
thì được hỗ trợ bằng tiền để thực hiện dự án đầu tư tại địa điểm mới được cấp có
thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa tương đương với mức bồi thường cho diện
tích đất tại địa điểm bị thu hồi. Tổ chức bị thu hồi đất được sử dụng số tiền này để
chi trả tiền bồi thường và đầu tư tại địa điểm mới theo dự án đã được cấp có thẩm

quyền phê duyệt. Nếu số tiền này không sử dụng hết cho dự án đầu tư tại địa điểm
mới thì phải nộp số tiền còn lại vào ngân sách nhà nước theo quy định của Luật
Ngân sách nhà nước
1.3.1.5 Bồi thường về đất thuộc hành lang an toàn giao thông
Đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang
bảo vệ an toàn bị Nhà nước thu hồi thì việc bồi thường thực hiện như sau:
17
* Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:
Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng (=) chênh lệnh
giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp nhân (x) với diện tích bị thay đổi mục đích sử
dụng.
Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang
đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng (=) chênh lệch giữa giá đất phi nông
nghiệp (không phải đất ở) với giá đất nông nghiệp nhân (x) với diện tích bọ thay đổi
mục đích sử dụng.
Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất ( nhà ở, công trình đủ
điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn của công trình) nhưng làm hạn chế
khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi
thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại
địa phương.
* Khi hành lang bảo vệ an tòan công trình chiếm dụng khoảng không trêm 70%
diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng đất thì phần diện
tích đất còn lại cũng được bồi thường như trường hợp làm thay đổi mục đích sử
dụng đất.
1.3.1.6 Bồi thường về đất ở của hộ gia đình cá nhân
Đối với đất ở do hộ gia đình cá nhân sử dụng đất hoặc do nhiều người đồng
quyền sử dụng đất:
Đối với đất ở do hộ gia đình cá nhhân đang sử dụng đất:
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di

chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư
hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với
thực tế địa phương.
Diện tích đất bồi thường trong trường hợp giao đất ở mới cho người có đất bị
thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu
hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
18
vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét,
quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng
không vượt quá diện tích bị thu hồi.
Đối với diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận
trước ngày NĐ 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng sau khi được xác định
lại theo quy định tại khoản 1 Điều 45 của NĐ 181/2004/NĐ-CP mà có diện tích lớn
hơn diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận đã cấp thì việc bồi thường hỗ trợ thực
hiện theo diện tích đất ở được xác định lại đó theo đúng quy định tại khoản 1 Điều
45 của NĐ 181/2004/NĐ-CP.
Đối với đất ở có nhiều người đồng quyền sử dụng đất
Đối với đất ở có nhiều người đồng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
thì được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ
xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thì được bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. Việc phân
chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất được bồi thường hướng dẫn thực hiện.
1.3.2 Chính sách bồi thường về tài sản
1.3.2.1 Nguyễn tắc bồi thường về tài sản
Khi nhà nước thu hồi đất mà tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi
thường theo các nguyên tắc sau:
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại,
thì được bồi thường.
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc

đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể mà được bồi
thường hoặc hỗ trợ tài sản.
Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép xây dựng thì không được bồi thường.
19
Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định
trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi
thường.
Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường.
Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì
chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo
dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định
phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
1.3.2.2 Bồi thường nhà, công trình khác xây dựng trên đất
Điều kiện để bồi thường:
Nhà, công trình vật kiến trúc khác được xây dựng trên đất cơ đủ điều kiện bồi
thường quy định tại Điều 8 của Nghi định số 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường.
Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tùy theo mức độ, tính chất
hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ, cụ thể như sau:
* Nhà, công trình khác xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường theo
quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường.
Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo
quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, nhưng tại thời điểm xây
dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố
hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không vi phạm hàng
lang bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường;
Nhà, công trình khác được xây dựng trước 01 tháng 7 năm 2004 trên đất

không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị đinh
197/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hàng lang bảo vệ công trình đã được cắm
mốc thì không được bồi thường, trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.
20
Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường
theo quy định tại Điều 8 Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP, mà khi xây dựng đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được
bồi thường, không hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự
phá dỡ và chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện
phá dỡ.
Các quy định cụ thể về bồi thường nhà, công trình khác xây dựng trên đất:
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi
thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được
tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của
nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác không phải nhà ở, công trình phục vụ sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường như sau:
Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình
thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công
trình;
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm
chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban
hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị tỷ lệ phần trăm theo giá trị
hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi
thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu

chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hai.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá rỡ một phần, mà phần còn lại
không còn sử dụng được thì được bồi thường toàn bộ nhà, công trình; trường hợp
nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng
được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí
21
để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà,
công trình trước khi bị phá dỡ.
Đối với công trình kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường
tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo
tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không
còn sử dụng thì không được bồi thường.
Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được
xếp loại vào tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc
chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
Tài sản gắn liền với đất không được bồi thường nếu thuộc một trong các trường hợp
thu hồi đất sau đây:
* Người sử dụng đất cố tình hủy hoại đất đai;
Đất lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử
dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời
hạn;
Tài sản gắn liền với đất không được bồi thường mà phải xử lý theo quy định tại
Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nếu tài sản đó thuộc một trong các trường
hợp thu hồi đất sau đây:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
hoặc cho thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất;
Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
22
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai
mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất đó cho phép.
1.3.2.3 Bồi thường, hõ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước
Đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Người đang sử
dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ( thuê đất hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm
trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi
thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái
phép, nhưng được bồi thường chi phí cải tạo sửa chữa, nâng cấp nếu việc cải tạo,
sửa chữa, nâng cấp đó được cơ quan ra quyết định phân nhà hoặc cơn quan quản lý
nhà đất thuộc sở hữu nhà nước tại địa phương cho phép; mức bồi thường do ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở
tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích
thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái
định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về

bán nhà tái định cư thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc
biệt không có nhà tái định cư để bố trí được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới;
mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê; trường hợp có nhà tái
định cư để bố trí mà người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không có
nhu cầu thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền.
23
Đối với người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước:
Hộ gia đình, cá nhân đang hợp đồng thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước,
khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển
theo mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
1.3.2.3 Bồi thường về di chuyển mồ mả
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả cho phù hợp với
tập quán và thực tế địa phương.
1.3.2.4 Bồi thường về công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình,
chùa, am, miếu.
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ,
đình, chùa, am miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho việc
di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hóa, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu do
Thủ tướng chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý, Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.
1.3.2.5 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.
Đối với cây hàng năm:
Mức bồi thường đối với cây hàng năm bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một
(01) vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của một (01) vụ thu hoạch được tính theo năng
suất cao nhất trong ba (03) năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương
theo thời giá trung bình của nông sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm thu hồi
đất.
Đối với cây lâu năm:

Cây lâu năm bao gồm cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lấy gỗ, lấy lá, cây rừng quy
định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 74/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, khi Nhà
nước thu hồi được bồi thường theo giá trị hiện có của vườn cây, giá trị này không
24
bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Giá trị hiện có của vườn cây lâu năm để tính bồi
thường được xác định như sau:
Cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản thì giá trị
hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu và chi phí chăm sóc đến thời
điểm thu hồi đất tính thành tiền theo mức chi phí trung bình của thời giá thị trường
tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể đối với từng loại cây;
Cây lâu năm là loại thu hoạch một lần (cây lấy gỗ) đang ở trong thời kỳ thu hoạch
thì giá trị hiện có của vườn cây được tình bồi thường bằng (=) số lượng từng loại
cây trồng nhân (x) với giá bán một (01) cây tương ứng cùng loại, cùng độ tuổi, cùng
kích cỡ hoặc có cùng khả năng cho sản phẩm ở thị trường địa phương tại thời điểm
bồi thường trừ (-) đi giá trị thu hồi (nếu có);
Cây lâu năm là loại cây thu hoạch nhiều lần (ví dụ như cây ăn quả, cây lấy dầu,
nhựa ) đang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính
bồi thường là giá bán vườn cây ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường trừ
(-) đi giá trị thu hồi (nếu có).
Cây lâu năm đã đến thời hạn thanh lý thì chỉ bồi thường chi phí chặt hạ cho chủ sở
hữu vườn cây. Chi phí chặt hạ được tính thành tiền theo mức chi phí trung bình tại
địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể đối với từng loại cây.
Bồi thường đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển,
phải trồng lại.
Bồi thường đối với cây rừng trông bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng
trồng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng quản lý chăm sóc, bảo vệ thì
bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân
chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và

phát triển rừng.
Đối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích đất lâm nghiệp do Nhà nước
giao cho hộ gia đình, cá nhân để trồng, khoanh nuôi, bảo vệ, tái sinh rừng, mà có
khó giao đất trống đồi núi trọc, hộ gia đình, cá nhân tự bỏ vốn đầu tư trồng rừng thì
25