THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM


NGUYỄN NGỌC THANH


THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG
TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU
DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ




TP. Hồ Chí Minh – Năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM


NGUYỄN NGỌC THANH


THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG
TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU
DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL
Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng
Mã số : 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. PHẠM VĂN NĂNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu
sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm
vi hiểu biết của tôi.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 05 năm 2014
Tác giả



Nguyễn Ngọc Thanh

MỤC LỤC

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các hình, biểu đồ và bảng biểu

M ĐẦU 1

1. S cn thit ca đ tài 1
2. Mục tiêu nghiên cu 2
3. Đi tưng và phm vi nghiên cu 2
4. Câu hi nghiên cu 2
5.  ngha thc tiễn ca đ tài 3
6. Phương pháp nghiên cu 3
7. Kt cu lun văn 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN V THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI 5
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5
1.1. Tổng quan v d án đu tư 5
1.1.1. Đu tư 5
1.1.2. D án đu tư 6
1.2. Thẩm định d án đu tư trong hot động cho vay ca ngân hàng
thương mi 13
1.2.1. Khái niệm 13
1.2.2. S cn thit phải thẩm định d án đu tư 13
1.2.3. Mục tiêu, vai tr ca thẩm định d án đu tư 14
1.2.4. Nội dung, quy trình thẩm định d án đu tư ca ngân hàng
thương mi 16
1.3. Thẩm định các ch tiêu đánh giá hiệu quả tài chính d án 21
1.3.1. Ch tiêu hiện giá thu nhp thun NPV 22

1.3.2. Ch tiêu sut sinh lời nội bộ IRR 22
1.3.3. Tiêu chuẩn sut sinh lời c hiệu chnh MIRR 23
1.3.4. Tiêu chuẩn thời gian hoàn vn 23
1.4. Phân tích ri ro trong thẩm định d án đu tư 23
1.4.1. Phân tích ri ro 23
1.4.2. Phương pháp s dụng trong phân tích ri ro d án 26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI

SACOMBANK 30
2.1. Tổng quan v Sacombank 30
2.1.1. Giới thiệu v Ngân hàng Sacombank 30
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển 31
2.2. Thc trng hot động kinh doanh và cho vay d án đu tư ti
Sacombank 34
2.2.1. Thc trng hot động kinh doanh ca Sacombank 34
2.2.2. Thc trng cho vay d án đu tư ti Sacombank 36
2.3. Phân tích thc trng thẩm định d án đu tư ti Sacombank, thông qua
d án đu tư nhà máy gch Tuynel. 38
2.3.1. Giới thiệu d án 38
2.3.2. Thẩm định các ch tiêu d án 50
2.3.3. Phân tích ri ro d án, ng dụng Crystal Ball 58
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 64
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ TẠI SACOMBANK 65
3.1. Định hướng phát triển ca Sacombank 65
3.1.1. Tăng cường năng lc v vn để đáp ng các nhu cu sản xut
kinh doanh 65
3.1.2. Nâng cao cht lưng tín dụng 65
3.1.3. Dịch vụ và công nghệ ngân hàng 66
3.1.4. Biện pháp tổ chc điu hành 66
3.2. Định hướng phát triển cho vay d án đu tư 67

3.3. Giải pháp hoàn thiện hot động thẩm định cho vay d án đu tư ti
Sacombank 67
3.3.1. Xây dng chính sách tín dụng một cách hp lý 67
3.3.2. Nâng cao cht lưng thẩm định tài chính d án 68
3.3.3. Tiêu chuẩn hoá nhân s để nâng cao cht lưng tín dụng 70
3.3.4. Phát triển hệ công nghệ ngân hàng 70

3.3.5. Nâng cao vai tr ca kiểm tra kiểm soát 71
3.4. Kin nghị 71
3.4.1. Kin nghị đi với ngân hàng Sacombank 71
3.4.2. Kin nghị đi với Ngân hàng Nhà Nước 72
3.4.3. Kin nghị đi với Nhà Nước 72
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 74
KẾT LUẬN 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO



DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU


Hình và biểu đồ
Hình 2.1: Một số hình ảnh sản phẩm tiêu biểu
Hình 2.2: Quy trình sản xuất và công nghệ
Hình 2.3: Quy trình sản xuất gạch
Hình 2.4: Hình kế hoạch ngân lưu tổng đầu tư
Hình 2.5: Hình kế hoạch ngân lưu chủ đầu tư

Bảng biểu
Bảng 1.1: Chu trình dự án đầu tư
Bảng 2.1: Tình hình tài chính Sacombank
Bảng 2.2: Thống kê dư nợ cho vay theo kỳ hạn
Bảng 2.3: Thống kê dư nợ cho vay theo nhóm nợ
Bảng 2.4: Thống kê dư nợ cho vay theo nhóm khách hàng
Bảng 2.5: Tiến độ triển khai dự án
Bảng 2.6: Danh sách các nhà cung cấp
Bảng 2.7: Chi tiết máy mc thiết b sản xuất gạch Tuynel

Bảng 2.8: Bảng kết quả kế hoạch ngân lưu tổng đầu tư
Bảng 2.9: Bảng kết quả kế hoạch ngân lưu chủ đầu tư
Bảng 2.10: Bảng mô tả biến rủi ro
1

M ĐẦU
1. S cn thit ca đ tài
Trong cuộc sống hay trong kinh doanh, chng ta thưng đng trưc các quyết
đnh nhm chn lựa gii pháp cho một vấn đề, phương án thực hiện cho một công
việc nào đó,… để có được chn lựa tốt nhất, chng ta s phi so sánh mục tiêu
mong muốn vi chi phí phi b ra và thi gian thực hiện. Làm thế nào để đạt được
mục tiêu đã đnh vi chi phí thấp nhất và trong thi gian cho php đó chính là lựa
chn dự án đu tư. Một dự án đu tư có tính kh thi hay không cn phi được xem
xt và đánh giá một cách chính xác và đy đủ về mi phương diện như kinh tế, xã
hội, pháp luật,… từ đó doanh nghiệp mi có thể quyết đnh có nên đu tư hay
không đu tư dự án. Thông thưng, các dự án đu tư thưng đòi hi phi có một
lượng vốn ln mà không phi doanh nghiệp nào cũng đủ kh năng tài chính để thực
hiện dự án mà h đưa ra. Lc đó, các doanh nghiệp cn phi tìm nguồn tài trợ cho
dự án bng cách đi vay vốn từ các tổ chc tín dụng và ngân hàng thương mại là nơi
tin cậy, an toàn để các doanh nghiệp tìm đến vay vốn tài trợ cho các dự án đu tư
của mình.
Về phía Ngân hàng thương mại là một trung gian tài chính (trung gian vốn),
vấn đề cấp tín dụng là công việc thưng nhật của ngân hàng thương mại. Tuy nhiên,
để ra quyết đnh cấp tín dụng cho Chủ đu tư thực hiện một dự án đu tư thì ngân
hàng thương mại cn phi xem xt, đánh giá tính kh thi của dự án, tình hình tài
chính của nhà đu tư để đm bo ngân hàng có thể thu hồi đy đủ số vốn và lãi vay
theo thi hạn cam kết. Vì vậy, thẩm đnh dự án đu tư là việc làm có ý nghĩa rất
quan trng đối vi ngân hàng, là yếu tố nh hưng trực tiếp đến an toàn của ngân
hàng thương mại và chủ đu tư dự án. Nhm mục đích tìm hiểu và nghiên cu về
hoạt động thẩm đnh dự án đu tư tại ngân hàng và góp phn đưa hoạt động này

ngày càng phát triển c về chiều rộng lẫn chiều sâu, góp phn đưa hoạt động tín
dụng của ngân hàng ngày càng phát triển an toàn, hiệu qu và bền vững, tôi đã chn
đề tài: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
2

THƯƠNG TÍN – NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY GẠCH
TUYNEL”.
2. Mục tiêu nghiên cu
 Tìm hiểu vai trò quan trng của thẩm đnh dự án đu tư đối vi ngân hàng
cũng như đối vi doanh nghiệp.
 Tìm hiểu phương pháp, nội dung, quy trình thẩm đnh tài chính dự án đu tư.
 Phân tích hiệu qu tài chính dự án đu tư Nhà Máy Gạch làm cơ s ra quyết
đnh tài trợ đối vi dự án (phân tích thông số cơ bn, phân tích chỉ tiêu hiệu qu tài
chính, phân tích rủi ro của dự án).
 Đưa ra những đánh giá chung và gii pháp thực hiện dự án
 Cuối cùng, mục tiêu của bài nghiên cu hưng ti là đưa ra một số nhận xt và
kiến ngh nhm thc đẩy phát triển hoạt động cho vay dự án đu tư nhm gia tăng
hiệu qu và an toàn khi tài trợ vốn dự án đu tư tại ngân hàng thương mại.
3. Đi tưng và phm vi nghiên cu
 Đối tượng nghiên cu là dự án đu tư nhà máy gạch Tuynel, Ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thương Tín và hoạt động thẩm đnh dự án đu tư tại Ngân hàng.
 Phạm vi thi gian: dữ liệu, số liệu sử dụng trong giai đoạn 2010 – 2013.
 Phạm vi không gian: đề tài được tiến hành tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Thương Tín, trên cơ s số liệu do chủ đu tư cung cấp.
 Phạm vi nội dung: đề tài tập trung phân tích thẩm đnh dự án đu tư tại ngân
hàng Sacombank và mô t ng dụng phn mềm Crystal Ball nhm nâng cao chất
lượng thẩm đnh.
4. Câu hi nghiên cu
Một là, hoạt động đu tư dự án, thẩm đnh dự án đu tư din ra như thế nào?
Tại sao phi thực hiện thẩm đnh dự án đu tư?

Hai là, phương pháp thẩm đnh dự án đu tư hiện tại các ngân hàng đang áp
dụng, chất lượng thẩm đnh dự án đu tư như thế nào?
3

Ba là, phương pháp phân tích mô phng có ý nghĩa, tm quan trng như thế
nào trong thẩm đnh dự án đu tư? Cách thc ng dụng phn mềm Crystal Ball để
nâng cao chất lượng thẩm đnh dự án đu tư tại ngân hàng thương mại?
5.  ngha thc tiễn ca đ tài
- Đánh giá lại chất lượng thẩm đnh dự án đu tư tại ngân hàng thương mại.
- Phân tích các yếu tố ưu – nhược điểm trong quá trình thẩm đnh dự án đu tư
đang áp dụng tại các ngân hàng thương mại
- Mô t phương pháp ng dụng phn mềm Crystal Ball trong quá trình thẩm
đnh dự án.
- H trợ ngân hàng thương mại tìm ra các gii pháp tối ưu nhm nâng cao chất
lượng thẩm đnh dự án, hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng dự án.
- Đề tài nghiên cu là tài liệu khoa hc hữu ích cho các nhà qun lý doanh
nghiệp, nhà phân tích tài chính, chuyên gia thẩm đnh đu tư và các bạn đc quan
tâm đến thẩm đnh dự án đu tư.
6. Phương pháp nghiên cu
Để nghiên cu hoạt động thẩm đnh dự án đu tư tại Sacombank, tác gi áp
dụng phương pháp phân tích tổng hợp để phân tích thực trạng cho vay dự án đu tư
tại Sacombank, đồng thi áp dụng phương pháp nghiên cu tình huống tại Dự án
đu tư nhà máy gạch Tuynel để nghiên cu về hoạt động thẩm đnh dự án đu tư tại
Sacombank, trên cơ s dữ liêu:
- Thu thập dữ liệu dự án: dữ liệu của dự án được thu thập thông qua quá trình
chủ đu tư nghiên cu th trưng, nghiên cu cơ hội đu tư, xây dựng dự toán chi
phí – thu nhập của dự án; được tổng hợp thu thập thông qua tài liệu nghiên cu đu
tư dự án nhà máy gạch, báo cáo tài chính của doanh nghiệp; báo cáo phân tích kinh
tế vĩ mô, phân tích ngành hàng của các chuyên gia, tổ chc; các luật, quy đnh,
quyết đnh pháp lý của quốc gia, chính quyền đa phương.

- Phân tích dữ liệu: áp dụng hai phương pháp phân tích là phân tích cơ bn
(đánh giá, tổng hợp, so sánh nguồn dữ liệu dự án và các thông số thu thập được);
phân tích k thuật (mô phng dữ liệu, phân tích các tình huống có thể xẩy ra khi
4

thực hiện dự án). Trên cơ s dữ liệu dự án chủ đu tư cung cấp và thông tin cơ bn
thu thập được, kết hợp ng dụng k thuật phân tích, tính toán của phn mềm Excel
và Crystal Ball để kiểm tra xác suất thực hiện dự án khi các biến số thay đổi.
7. Kt cu lun văn
Luận văn gồm 3 chương, vi những nội dung chính như sau:
Chương 1: Tổng quan về thẩm đnh dự án đu tư tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm đnh dự án đu tư tại Sacombank
Chương 3: Gii pháp gii pháp hoàn thiện hoạt động thẩm đnh dự án đu tư
tại Sacombank
5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN V THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan v d án đu tư
1.1.1. Đu tư
1.1.1.1. Khái niệm
Thuật ngữ đu tư có thể được hiểu đồng nghĩa vi “sự b ra, sự hy sinh” một
nguồn lực để thu được một kết qu tốt, từ đó có thể quan niệm đu tư chính là sự b
ra hoc hy sinh nhân lực, vật lực và tài lực trong hiện tại vào các lĩnh vực kinh tế xã
hội khác nhau nhm mục đích sinh lợi trong tương lai.
Theo quy đnh của Luật đu tư số: 59/2005/QH11 - ban hành ngày 29 tháng
11 năm 2005, Khái niệm đu tư là việc nhà đu tư b vốn bng các loại tài sn hữu
hình hoc vô hình để hình thành tài sn tiến hành các hoạt động đu tư theo quy
đnh của Luật này và các quy đnh khác của pháp luật có liên quan.
1.1.1.2. Đặc điểm ca đu tư

Một là: đu tư là hoạt động sử dụng vốn nhm mục đích sinh lợi. Không thể
coi là đu tư nếu việc sử dụng vốn không nhm mục đích thu được kết qu ln hơn
số vốn đã b ra ban đu. Điều này cho php phân biệt đu tư vi việc mua sm
nhm mục đích tiêu dùng; chi tiêu cho những mục đích nhân đạo, tình cm; tích trữ,
để dành… ngoài mục tiêu hiệu qu tài chính, đu tư còn nhm mục đích gii quyết
việc làm cho ngưi lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nưc, hoàn thiện cơ
cấu ngành nghề, khai thác tài nguyên của quốc gia… nhm góp phn làm tăng phc
lợi xã hội cho toàn dân.
Hai là: đu tư được thực hiện trong một thi gian dài, thưng là trên một
năm. Chính yếu tố thi gian ko dài đã làm cho rủi ro trong đu tư cao và là một
trong những yếu tố có nh hưng rất ln đến hiệu qu của hoạt động đu tư.
Ba là: mi hoạt động đu tư đều liên quan đến vốn (vấn đề tài chính), vốn 
đây được hiểu bao gồm các loại như: vốn bng tiền ngoại tệ, nội tệ và các loại tài
sn có giá tr như tiền; vốn bng tài sn hữu hình (đất đai, nhà xưng, nhà cửa,
nguyên vật liệu…); vốn bng tài sn vô hình (uy tín thương hiệu, lợi thế…); vốn
6

bng tài sn đc biệt (tín phiếu, cổ phiếu, trái phiếu…). Vốn đu tư này có thể được
hình thành từ các nguồn trong nưc hoc từ nưc ngoài.
1.1.2. D án đu tư
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Luật đu tư Việt Nam quy đnh, khái niệm d án đu tư là tập hợp các
đề xuất b vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đu tư trên đa bàn cụ
thể, trong khong thi gian xác đnh.
Do đc điểm và sự phc tạp về mt k thuật, mục tiêu của đu tư là hiệu qu
cho nên để tiến hành một công việc đu tư cn phi có sự chuẩn b cẩn thận, k
lưng và nghiêm tc. Sự chuẩn b này được thể hiện  việc soạn tho các dự án đu
tư tc là mi công cuộc đu tư phi được thực hiện theo dự án thì mi đạt được hiệu
qu mong muốn.
Dự án đu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

V mặt hình thc nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được
những kết qu và thực hiện được những mục tiêu nhất đnh trong tương lai.
V mặt nội dung, dự án đu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan
vi nhau được kế hoạch hoá nhm đạt các mục tiêu đã đnh bng việc tạo ra
các kết qu cụ thể trong một thi gian nhất đnh, thông qua việc sử dụng các
nguồn lực xác đnh.
Trên gc độ quản lý, dự án đu tư là một công cụ qun lý sử dụng vốn, vật
tư, lao động để tạo ra các kết qu tài chính, kinh tế - xã hội trong một thi
gian dài.
Trên gc độ k hoch, dự án đu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đu tư sn xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho cho các quyết đnh đu tư và tài trợ.
Xt một cách tổng quát: dự án đu tư là một tập hợp những đề xuất có liên
quan đến việc b vốn để tạo mi, m rộng hoc ci tạo những đối tượng nhất đnh
nhm đạt được sự tăng trưng về số lượng, ci tiến hoc nâng cao chất lượng của
7

một sn phẩm hoc dch vụ nào đó trong một thi gian xác đnh (dự án đu tư trực
tiếp).
Như vậy dự án đu tư không phi là một ý đnh hay phác tho sơ bộ mà là một
đề xuất có tính cụ thể và mục tiêu r ràng nhm biến các cơ hội đu tư thành những
quyết đnh cụ thể.
1.1.2.2. Những yêu cu khi xem xét d án đu tư
D án phải có tính khoa học: đòi hi những ngưi soạn tho dự án phi có
một quá trình nghiên cu sâu rộng, tính toán thận trng và chính xác từng nội dung
dự án, đc biệt là các nội dung về k thuật công nghệ, tài chính, th trưng sn phẩm
và dch vụ tc là phi dựa vào các k thuật phân tích lợi ích – chi phí.
D án phải có tính thc tiễn: yêu cu từng nội dung dự án phi được nghiên
cu, xác đnh trên cơ s phân tích, đánh giá đng mc các điều kiện - hoàn cnh có

liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đu tư. Nói cách khác phi phân tích
k lưng các yếu tố của môi trưng vĩ mô và vi mô nh hưng đến quá trình thực
hiện đu tư, đến tính cấp thiết của dự án đu tư.
D án phải có tính pháp lý: đây là yêu cu nhm đm bo sự an toàn cho
quá trình hoạt động đu tư. Vì thế ngưi soạn tho dự án phi dựa trên cơ s pháp
lý vững chc, nghiên cu đy đủ các chủ trương chính sách của Quốc gia, chính
quyền đa phương nơi thực hiện dự án đu tư.
D án phải có tính thng nht: dự án phi tuân thủ đng các quy đnh chung
của các cơ quan chc năng về hoạt động đu tư đó là quy trình lập dự án, các thủ
tục, quy đnh về đu tư.
D án phải c tính phng định: sự phng đnh của dự án phi dựa trên
những cơ s khoa hc, trung thực và khách quan, nhm hạn chế độ bất đnh trong
dự án.
1.1.2.3. Chu trình d án đu tư
Chu trình dự án đu tư là tất c những bưc công việc mà một dự án phi tri
qua kể từ khi mi chỉ là đnh đu tư đến khi thực hiện được ý đnh và kết thc ý
8

đnh đó. Nói một các cụ thể hơn chu trình dự án đu tư bao gồm ba thi k vi by
giai đoạn sau:
Bảng 1.1: Chu trình dự án đầu tư
Thi k chuẩn b đu tư
Thi k thực hiện đu tư
Thi k kết thc đu tư
Nghiên
cu cơ
hội đu tư
Nghiên
cu tiền
kh thi

Nghiên
cu
kh thi
Xây dựng
cơ bn
Đưa dự án
vào hoạt
động
Kiểm kê
đánh giá
dự án
Thanh lý
dự án
Nguồn: Nghiệp vụ thẩm đnh dự án đầu tư – sổ tay tín dụng Sacombank
Thời k chuẩn bị đu tư.
Giai đon nghiên cu cơ hội đu tư: đây là giai đoạn đu tiên trong việc
hình thành ý tưng về một dự án đy tư, còn gi là giai đoạn nghiên cu cơ hội đu
tư mục đích để tr li câu hi có hay không có cơ hội đu tư.
Giai đon nghiên cu tin khả thi: là giai đoạn cn làm rõ các vấn đề mt
tài chính, kinh tế, các rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Giai đon nghiên cu khả thi: nghiên cu kh thi là nhm xem xt liệu dự
án có triển vng đáp ng được các tiêu chuẩn về tài chính, kinh tế và xã hội mà chủ
đu tư và chính quyền k vng; nhm tăng cưng mc độ chính xác của việc tính
toán các biến số quan trng nếu dự án có triển vng thành công.
Đây là giai đoạn kiểm đnh cuối cùng trưc khi dự án được thiết kế chi tiết
thực hiện, vì vậy cn kiểm tra k các chỉ số, các biến số có liên quan nếu xt thấy
dự án không tốt chng ta phi mạnh dạn bác b để hạn chế rủi ro khi thực hiện dự
án.
Thời k thc hiện đu tư.
Giai đon xây dng cơ bản: thiết kế chi tiết, sau khi việc thẩm đnh dự án 

giai đoạn nghiên cu kh thi dẫn đến quyết đnh phê duyệt dự án và tiến hành xây
dựng các hạng mục cơ bn đáp ng nhu cu vận hành của dự án.
Giai đon đưa d án vào hot động: giai đoạn này còn được gi là vòng
đi hoạt động của dự án, đó là thi gian được tính từ khi dự án hoàn thành xong
việc xây dựng cơ bn, đưa vào hoạt động cho đến khi chấm dt sự hoạt động.
9

Thời k kt thc đu tư.
Giai đon đánh giá d án sau hot động: đây là giai đoạn kiểm kê đánh
giá và xác đnh giá tr còn lại của tài sn sau một thi gian sử dụng
Giai đon thanh lý d án: đây là giai đoạn thu hồi phn giá tr còn lại của
tài sn, là giai đoạn ghi nhận những giá tr thanh lý tài sn  năm cuối cùng trong
vòng đi dự án và là điểm khi đu của một chu trình dự án mi.
1.1.2.4. Thông s cơ bản ca d án
Để tiến hành phân tích hiệu qu tài chính của dự án Chủ đu tư cn phi tổng
hợp các biến số tài chính cn thiết từ ba nội dung nghiên cu trưc: phân tích th
trưng, phân tích k thuật và công nghệ, phân tích tổ chc nhân sự và tiền lương.
Dựa trên những biến số tài chính này, Chủ đu tư s xây dựng các kế hoạch thu –
chi tài chính của dự án, đc biệt là xác đnh giá tr ngân lưu ròng hàng năm làm cơ
s cho việc tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu qu tài chính của dự án. Việc phân
tích tài chính dự án nên bt đu bng việc xem xt các thông số tài chính cơ bn sau
D tính tổng vn đu tư
Câu hi đu tiên đt ra đối vi Chủ đu tư khi quyết đnh đu tư vào dự án
đó là khi đu tư vào dự án này cn bao nhiêu vốn, trong đó vốn đu tư cố đnh bao
nhiêu và vốn lưu động bao nhiêu.
Vốn cố đnh là những khon chi phí đu tư ban đu và chi phí đu tư vào tài
sn cố đnh, và khon chi phí này được phân bổ vào giá thành sn phẩm thông qua
hình thc khấu hao hàng năm.
Vốn lưu động là số vốn cn thiết được chi cho những khon đu tư nhất đnh
vào một số hạng mục để thuận lợi cho công việc kinh doanh của dự án trong tương

lai. Xác đnh nhu cu vốn lưu động là việc dự phóng các chỉ tiêu tài chính như tốc
độ luân chuyển hàng tồn kho, thi gian thu hồi công nợ khách hàng, thi gian doanh
nghiệp phi thanh toán công nợ cho nhà cung cấp và nhu cu thanh toán tc thi
của doanh nghiệp.
D tr nguồn ngân qu
10

Để đáp ng nhu cu vốn đu tư cn thiết cho dự án đã hoạch đnh, chủ đu tư
phi xem xt các kh năng huy động vốn từ những nguồn ngân qu khác nhau để tài
trợ cho việc đu tư và hoạt động của dự án. Nguồn ngân qu đu tư vào dự án có
thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau và được phân thành hai nguồn cơ
bn là vốn cổ phn (vốn chủ s hữu) và vốn vay.
Vốn chủ s hu có thể là vốn tự có hay coi như tự có của chủ đu tư hoc
cũng có thể huy động vốn bng cách bán trực tiếp cổ phn cho các cá nhân dưi
hình thc cổ phiếu.
Vốn vay có thể được huy động bng cách vay trực tiếp của ngân hàng hoc
các đnh chế tài chính khác dưi hình thc các khon vay có k hạn, thuê mua tr
góp hoc tín dụng thuê mua,…
D kin doanh thu hàng năm ca d án
Dự kiến doanh thu của dự án gip Chủ đu tư ưc tính được một phn kết
qu hoạt động của dự án, là tiền đề quan trng để dự đoán lợi ích và xác đnh quy
mô dòng tiền vào của dự án trong tương lai. Doanh thu của dự án chủ yếu là doanh
thu từ khối lượng sn phẩm mà dự án tạo ra và cung ng cho th trưng tương ng
vi từng thi k trong suốt vòng đi của dự án.
Để ưc tính doanh thu hàng năm của dự án cn phi dự tính các thông số cơ
bn về công suất thiết kế, công suất hoạt động hàng năm, sn lượng tồn kho hàng
năm, giá bán đơn v sn phẩm cũng như sự thay đổi của mc giá trong tương lai (do
nh hưng của lạm phát, t giá,…).
D tính các loi chi phí hàng năm ca d án
Để đáp ng cho nhu cu hoạt động kinh doanh của dự án và tạo ra doanh thu

tương ng, dự án phi trang tri những khon chi phí nhất đnh cho việc tiêu dùng
nguồn nhân lực trong quá trình hoạt động sn xuất – kinh doanh của dự án. Các
khon chi phí có liên quan bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí qun lý, chi phí
bán hàng…
Chi phí trực tiếp: là cơ s tính giá thành sn xuất sn phẩm và giá vốn hàng
bán, và là căn c xác đnh kết qu lãi l trong các năm hoạt động của dự án. Chi phí
11

sn xuất trực tiếp thông thưng bao gồm các chi phí sau: chi phí nguyên vật liệu
trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp và chi phí sn xuất chung.
Chi phí qun lý: bao gồm các chi phí qun lý kinh doanh, qun lý hành chính
và các chi phí chung khác có liên quan ti toàn bộ hoạt động điều hành dự án như:
tiền lương và các khon phụ cấp cho Ban giám đốc và nhân viên qun lý dự án,
khấu hao tài sn thiết b văn phòng dự án, tiếp khách và một phn chi phí qun lý
doanh nghiệp phân bổ cho dự án theo t lệ thích hợp…
Chi phí bán hàng: bao gồm các khon chi phí dự kiến phát sinh trong quá
trình tiêu thụ sn phẩm hàng hóa hoc dch vụ của dự án như tiền lương, các khon
phụ cấp tr cho nhân viên bán hàng, chi phí tiếp th, qung cáo, bao bì đóng gói
trong giai đoạn tiêu thụ sn phẩm… thưng khon chi phí này được dự tính một t
lệ thích hợp theo doanh thu bán hàng hoc chi phí của dự án.
1.1.2.5. Chi phí s dụng vn bình quân
Chi phí sử dụng vốn bình quân là chi phí sử dụng vốn được doanh nghiệp
tính toán dựa trên t trng các loại vốn mà doanh nghiệp sử dụng. Vốn của doanh
nghiệp bao gồm: cổ phn thưng, cổ phn ưu đãi, trái phiếu và các khon nợ dài
hạn khác.
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính toán như sau:
WACC = (E/V)*Re + (D/V)*Rd *(1-Tc)
Trong đó:
Re = chi phí sử dụng vốn cổ phn
Rd = chi phí sử dụng nợ

E = giá tr th trưng của tổng vốn cổ phn
D = giá tr th trưng của tổng nợ của doanh nghiệp
V = Tổng vốn dài hạn của doanh nghiệp
Tc = thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nói rộng hơn, tài sn của doanh nghiệp được tài trợ dù bng vốn cổ phn hay
bng nợ thì chi phí sử dụng vốn bình quân là chi phí sử dụng vốn bình quân của các
khon tài trợ của doanh nghiệp. Bng việc tính toán chỉ số chi phí sử dụng vốn bình
12

quân, chng ta biết được doanh nghiệp phi tốn bao nhiều chi phí cho mi đồng tiền
tài trợ cho doanh nghiệp.
Chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp còn được gi là t suất sinh
lợi đòi hi tối thiểu mà doanh nghiệp phi đạt được khi quyết đnh thực hiện một dự
án m rộng nào đó, hoc quyết đnh mua lại doanh nghiệp khác. Chi phí sử dụng
vốn bình quân được sử dụng như một t lệ chiết khấu thích hợp đối vi các dòng
tiền từ các dự án có mc rủi ro tương tự mc độ rủi ro của doanh nghiệp. Còn nếu
dự án có mc độ rủi ro cao hơn thì t lệ chiết chấu s đòi hi một t lệ cao hơn
tương ng vi mc rủi ro của dự án đó và ngược lại.
1.1.2.6. K hoch ngân lưu d án
Bng kế hoạch ngân lưu là bng trình bày chi tiết tất c các khon thực thu,
thực chi bng tiền mt từ hoạt động kinh doanh, đu tư và huy động vốn của dự án
ng vi từng thi điểm mà nó phát sinh. Có 2 phương pháp xây dựng kế hoạch
ngân lưu:
Phương pháp trực tiếp: ngân lưu ròng từ các hoạt động kinh doanh, đu tư và
hoạt động tài chính của dự án s được xác đnh bng cách lấy ngân lưu vào trừ ngân
lưu ra.
Phương pháp gián tiếp: ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh s được điều
chỉnh từ lợi nhuận sang, còn ngân lưu ròng từ hoạt động đu tư và hoạt động tài
chính được xác đnh giống phương pháp trực tiếp
Quan điểm toàn bộ vn ch s hữu (AEPV – All equity point of view)

Việc xây dựng ngân lưu theo quan điểm nhm đánh giá xem số vốn đu tư
vào dự án trong trưng hợp không có tài trợ bng vốn vay là có hiệu qu hay không
để từ đó đưa ra quyết đnh đu tư phù hợp. Đối vi quan điểm toàn bộ vốn chủ s
hữu s không tận dụng được lá chn thuế từ lãi vay.
Quan điểm tổng đu tư (TIP – Total investment point of view)
Quan điểm tổng đu tư là quan điểm có sử dụng vốn vay (sử dụng lá chn
thuế) phục vụ cho quá trình thực hiện dự án, do đó còn được gi là quan điểm ngân
hàng. Quan điểm TIP gip Ngân hàng đánh giá kh năng tr nợ vốn vay của dự án
13

để Ngân hàng có quyết đnh tham gia tài trợ cho dự án hay không, nếu tham gia s
tham gia bao nhiêu phn trăm trong đó là phù hợp. Quan điểm ch đu tư (EPV –
Equity owner point of view)
Tóm lại, theo quan điểm tài chính trong thẩm đnh dự án, nếu dự án không sử
dụng vốn vay thì ngân lưu tài chính chỉ có một giá tr duy nhất đó là ngân lưu theo
quan điểm toàn bộ vốn chủ s hữu (AEPV); nếu dự án có sử dụng vốn vay thì ngân
lưu tài chính s có hai giá tr đó là giá tr ngân lưu tổng đu tư (TIP) và giá tr ngân
lưu chủ đu tư (EPV). Trong gii hạn nghiên cu của đề tài, phương pháp xây dựng
dòng ngân lưu được lựa chn theo phương pháp trực tiếp; quan điểm xây dựng dòng
ngân lưu theo quan điểm Tổng đu tư và quan điểm Ch đu tư.
1.2. Thẩm định d án đu tư trong hot động cho vay ca ngân hàng thương
mi
1.2.1. Khái niệm
Tài trợ dự án đu tư là quá trình ngân hàng tiếp nhận hồ sơ dự án và các hồ
sơ có liên quan, thẩm đnh và cung cấp các dch vụ ngân hàng để chủ đu tư thực
hiện dự án. Đồng thi cùng chủ đu tư và các đơn v tài trợ khác (nếu có) kiểm tra,
giám sát nhm đm bo dự án được triển khai đu tư và kinh doanh theo đng kế
hoạch.
Thẩm đnh dự án đu tư là công việc bt buộc không chỉ đối vi chủ đu tư
mà còn đối vi các cơ quan qun lý đu tư và các nhà tài trợ (ngân hàng) bi các vai

trò quan trng như:
- Ngăn chn các dự án xấu
- Bo vệ các dự án tốt không b bác b
- Đnh lượng rủi ro và đưa ra các biện pháp để gim rủi ro và chia s rủi ro
một cách hữu hiệu trong quá trình tài trợ và thực hiện dự án
1.2.2. S cn thit phải thẩm định d án đu tư
- Để lựa chn dự án tốt và ngăn chn những dự án km hiệu qu: dự án km
hiệu qu là những dự án làm tiêu hao nguồn lực và lãng phí vốn đu tư, vì
vậy khi vốn đu tư không được sử dụng hiệu qu s gây tổn thất cho nhà đu
14

tư và cho nền kinh tế. Ngược lại dự án tốt là những dự án sử dụng có hiệu
qu nguồn lực và do đó làm tăng giá tr tài sn cho nhà đu tư, gia tăng của
ci cho xã hội.
- Xem xt các thành phn của dự án có phù hợp vi bối cnh chung của khu
vực mà dự án đang đu tư hoc mục tiêu mà dự án đang hưng đến, sự phù
hợp giữa chi phí b ra và lợi ích s đạt được khi thực hiện dự án.
- Để nhận dạng những rủi ro có thể xẩy ra khi thực hiện dự án: việc nhận dạng
các rủi ro mà dự án phi đương đu căn c vào nguồn gốc rủi ro gn liền vi
môi trưng hoạt động của dự án: môi trưng kinh tế, môi trưng chính tr,
môi trưng luật pháp, môi trưng xã hội, môi trưng vật chất, môi trưng
công nghệ… những rủi ro này có thể làm gim lợi ích hoc gia tăng chi phí
của dự án và nh hưng xấu đến hiệu qu cuối cùng của dự án. Vì vậy việc
nhận dạng những rủi ro chủ yếu tùy thuộc vào mc độ tác động của rủi ro đó
đối vi lợi ích và chi phí của dự án
- Để chủ động có những biện pháp kiểm soát rủi ro nhm hạn chế tổn thất 
mc thấp nhất và đm bo tính kh thi của dự án
1.2.3. Mục tiêu, vai tr ca thẩm định d án đu tư
1.2.3.1. Mục tiêu ca thẩm định d án đu tư
Mục tiêu của thẩm đnh dự án đu tư là xác đnh giá tr thực của dự án trên

cơ s so sánh vi các tiêu chuẩn chấp nhận dự án hoc vi các dự án thay thế khác.
Giá tr thực của một dự án đu tư được thể hiện  các mt sau:
Sự phù hợp giữa mục tiêu của dự án vi các mục tiêu chiến lược phát triển
kinh tế văn hóa xã hội của quốc gia hay mục tiêu của nhà đu tư đã xác đnh.
Về k thuật và công nghệ của dự án có phù hợp vi trình độ và yêu cu sử
dụng của ngành và của quốc gia trong thi k triển khai thực hiện dự án,
mc độ chấp nhận được từ môi trưng, xã hội để đm bo sự an toàn cho con
ngưi và các hoạt động khác trong khu vực có dự án. Sự phù hợp vi yêu cu
sn xuất sn phẩm, dch vụ của nhà đu tư.
15

Kh năng tài chính, nguồn cung ng các yếu tố nguyên vật liệu, năng lượng,
kh năng và trình độ qun lý và vận hành các trang thiết b… của nhà đu tư.
Lợi ích mà dự án mang lại cho nhà đu tư và cho quốc gia
Nói tóm lại giá tr đích thực của một dự án được thể hiện  các tính chất sau:
tính pháp lý, tính hợp lý, tính thực tin và tính hiệu qu.
1.2.3.2. Vai tr ca thẩm định tài chính d án đu tư
Vai tr đi với nhà đu tư
Thấy được các nội dung của dự án được lập có đy đủ hay còn thiếu hoc sai
sót  những nội dung nào, từ đó có căn c để chỉnh sửa hoc bổ sung một cách cụ
thể.
Xác đnh được tính kh thi về mt tài chính, qua đó biết được kh năng sinh
li cao hay thấp.
Biết được những rủi ro có thể xẩy ra trong tương lai, từ đó nhà đu tư chủ
động có những biện pháp nhm ngăn ngừa hoc hạn chế rủi ro một cách thiết thực
và hiệu qu nhất.
Vai tr đi với các đi tác đu tư
Là căn c để quyết đnh có nên góp vốn cùng vi nhà đu tư để thực hiện dự
án hay không.
Biết được mc độ hấp dẫn về hiệu qu tài chính để có thể an tâm hoc lựa

chn cơ hội đu tư tốt nhất cho đồng vốn mà mình đã b ra
Vai tr đi với các định ch tài chính
Biết được kh năng sinh li của dự án và kh năng thanh toán nợ từ đó quyết
đnh các hình thc cho vay và mc độ cho vay đối vi nhà đu tư.
Biết đươc tuổi th của dự án để áp dụng linh hoạt các chính sách lãi suất và
thi hạn tr nợ vay nhm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đu tư thực hiện dự án.
Vai tr đi với nhà nước
Biết được kh năng và mc độ đóng góp của dự án vào việc thực hiện mục
tiêu phát triển quốc gia.
16

Đánh giá chính xác, có cơ s khoa hc các ưu nhược điểm của dự án để từ đó
có căn c ngăn chn những dự án xấu và bo vệ những dự án tốt không b loại b.
Có cơ s để áp dụng các chính sách ưu đãi nhm h trợ hoc chia s rủi ro vi nhà
đu tư.

1.2.4. Nội dung, quy trình thẩm định d án đu tư ca ngân hàng thương
mi
Phn 1: Căn c lp d án
- Căn c pháp lý: luật, các văn bn pháp lý, các quyết đnh của các cơ quan
nhà nưc có thẩm quyền, các tha thuận, biên bn ghi nh,
- Căn c thực tế: bối cnh hình thành dự án đu tư, mục tiêu đu tư và năng
lực đu tư (trong trưng hợp đu tư liên doanh cn xác đinh r mong muốn
của các bên, kh năng về vốn, công nghệ, về cung cấp và tiêu thụ,… của
từng bên, tiến trình đàm phán, nội dung chính của các cam kết cn thực
hiện).
- Các nguyên tc chỉ đạo cho toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án
Phn 2: Sản phẩm
- Đánh giá sn phẩm hoc nhóm sn phẩm (dch vụ) đã được lựa chn vào sn
xuất kinh doanh theo dự án:

+ Các đc điểm chủ yếu, dấu hiệu nhận biết, thương hiệu so vi các sn
phẩm cùng chc năng trên th trưng
+ Tính năng, công dụng
+ Quy cách, các tiêu chuẩn chất lượng, hình thc bao bì
- V trí của các sn phẩm hoc nhóm sn phẩm dch vụ trong danh mục ưu tiên
của nhà nưc
Phn 3: Thị trường
- Các luận c về th trưng đối vi sn phẩm được chn
+ Nhu cu hiện tại trên các th trưng dự kiến thâm nhập, chiếm lĩnh th
trưng (th trưng trong nưc và ngoài nưc).
17

+ Dự báo nhu cu trong tương lai (ch ý nêu r các phương pháp dự báo nhu
cu đã được sử dụng, đánh giá độ tin cậy của phương pháp nghiên cu)
+ Các nguồn và kênh đáp ng nhu cu, mc độ đáp ng nhu cu hiện tại. Dự
báo về mc độ đáp ng nhu cu trong tương lai, các nguồn và các kênh chủ
yếu.
+ Dự báo về cạnh tranh: mc độ cạnh tranh, các đối thủ chủ yếu trong cạnh
tranh, các yếu tố chính trong cạnh tranh trực tiếp (quy cách, chất lượng, bao
bì, giá c, phương thc cung cấp, điều kiện thanh toán) kh năng xuất hiện
hoc gia tăng cạnh tranh gián tiếp, mc độ cạnh tranh gián tiếp nếu có.
- Xác đnh khối lượng sn phẩm bán hàng năm: dự kiến mc độ thâm nhập,
chiếm lĩnh th trưng của dự án trong suốt thi gian tồn tại của dự án (đa
bàn, nhóm khách hàng chủ yếu, khối lượng tối đa – tối thiểu).
- Gii pháp th trưng:
+ Chiến lược về sn phẩm, dch vụ
+ Chiến lược giá c và lợi nhuận
+ Biện pháp thiết lập hoc m rộng quan hệ vi th trưng dự kiến
+ Hệ thống phân phối, tổ chc mạng lưi tiêu thụ
+ Qung cáo và các biện pháp xc tiến khác

Phn 4: Khả năng đảm bảo và phương thc cung cp các yu t đu vào
cho sản xut
- Nguồn và phương thc cung cấp các yếu tố đu vào chủ yếu. Phân tích các
thuận lợi, hạn chế và các nh hưng bất lợi có thể xẩy ra.
- Phương thc đm bo cung cấp ổn đnh từng yếu tố đu vào cho sn xuất,
đánh giá tính hiện thực, kh thi của phương án.
Phn 5: Quy mô và chương trình sản xut:
- Xác đnh quy mô và chương trình sn xuất: các sn phẩm chính, sn phẩm
phụ, dch vụ cung ng cho bên ngoài, sn phẩm phục vụ xuất khẩu, sn phẩm
phục vụ th trưng nội đa
18

- Phân tích quy mô kinh tế của các dây chuyền công nghệ và thiết b phục vụ
sn xuất
Phn 6: Công nghệ và thit bị
- Mô t công nghệ được lựa chn (các đc trưng kinh tế, k thuật cơ bn của
công nghệ đã chn)
+ Sơ đồ các công đoạn chủ yếu của quy trình công nghệ
+ Mô t đc trưng công nghệ cơ bn của các công đoạn chủ yếu
+ Đánh giá mc độ hiện đại, tính thích hợp, các đc điểm ưu việt và hạn chế
của công nghệ.
+ Sự cn thiết chuyển giao công nghệ theo hợp đồng chuyển giao công nghệ,
phương thc chuyển giao và lý do chuyển giao, chi phí chuyển giao.
- Ảnh hưng của dự án đến môi trưng và các biện pháp xử lý
+ Các chất có kh năng gây ô nhim qua khí thi, nưc thi, chất thi rn,
khối lượng thi mi năm.
+ Các gii pháp, thiết b dự án s sử dụng để chống, hạn chế ô nhim
+ Thành phn khí thi, nưc thi, chất thi rn sau khi áp dụng các gii pháp
+ Gii pháp xử lý cuối cùng đối vi các chất độc hại.
+ Nghĩa vụ và trách nhiệm về môi trưng của các chủ thể có liên quan

- Nguồn cung cấp công nghệ và thiết b (lý do lựa chn, đánh giá kh năng
đm bo yêu cu, so sánh vi các phương án thay thế khác).
- Danh mục và giá trang thiết b
- Yêu cu về bo dưng, sữa chữa, phụ tùng thay thế. Phương án cung ng
phụ tùng và chi phí bo dưng sửa chữa hàng năm.
Phn 7: Tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu, năng lưng và các yu t đu vào
khác.
- Trên cơ s các đnh mc kinh tế, k thuật tương ng vi công nghệ đã chn,
tính toán chi tiết nhu cu nguyên liệu, bán thành thẩm, nhiên liệu, năng
lượng, nưc và các yếu tố đu vào khác.
- Tính toán chi phí cho từng yếu tố trong từng năm