LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
PHẠM THỊ KHÁNH HÒA
KHÓA 2011 - 2013
QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Hà Nội, Năm 2013
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
PHẠM THỊ KHÁNH HÒA
KHÓA 2011 - 2013
QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.KTS. NGUYỄN TỐ LĂNG
Hà Nội, Năm 2013
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin chân thành bày tỏ lời cảm ơn tới:
PGS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng là người hướng dẫn khoa học có trình độ
cao và kinh nghiệm, đã hướng dẫn tận tình, trách nhiệm, khoa học và hiệu
quả.
Khoa Sau ĐH – Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội đã nhiệt tình hướng dẫn
giúp đỡ, tạo điều kiện để tác giả hoàn thành tốt khóa học và luận văn Thạc sỹ.
Tác giả cũng bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo là giảng
viên Khoa Sau Đại học – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã giảng dạy,
giúp tác giả tiếp thu được những kiến thức quý báu chuyên ngành Quản lý đô

thị trong thời gian học tập tại Trường.
Phòng Quản lý đô thị - UBND Thành phố Vũng Tàu đã nhiệt tình giúp
đỡ, hỗ trợ tài liệu phục vụ nghiên cứu để tác giả hoàn thành luận văn Thạc sí
Quản lý đô thị và công trình.
Gia đình, cùng bạn bè đồng nghiệp, những người đã chia sẻ khóa khăn,
động viên, tạo mọi điều kiện giúp đỡ tác giả trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình.
Tuy đã rất cố gắng, nhưng do điều kiện thời gian, kiến thức của bản thân
còn hạn chế nên nội dung Luận văn cũng không tránh khỏi những thiếu sót,
tác giả mong nhận được sự đóng góp những ý kiến quý báu của Hội đồng
khoa học Trường ĐH Kiến trúc Hà nội cùng các thầy cô giáo, đồng nghiệp và
bạn bè. Đặc biệt mong mỏi được sự quan tâm sâu sắc của các thầy cô trực tiếp
phản biện đối với Luận văn này để nội dung Luận văn được hoàn thiện hơn,
nội dung nghiên cứu của tác giả có tính thực tiễn cao hơn, góp phần cải thiện
công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thị mới.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà nội, ngày tháng năm
2013
Tác giả luận văn
Phạm Thị Khánh Hòa
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Thị Khánh Hòa
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Lý do chọn đề tài 1
Mục đích nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
Phương pháp nghiên cứu 2
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
Khái niệm cơ bản 3
NỘI DUNG 7
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ
KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI 7
1.1. Thực trạng công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan tại các khu đô thị mới của Việt Nam 7
1.2. Tình hình công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan
tại các khu đô thị mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 11
1.2.2. Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thị
mới trên địa bàn tỉnh 14
1.3. Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí
Linh, TP.Vũng Tàu 16
1.3.1. Vị trí và quy mô Khu đô thị Chí Linh 16
1.3.2. Hiện trạng xây dựng Khu đô thị Chí Linh 17
1.3.3. Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 23
1.3.4. Thực trạng bộ máy quản lý 32
1.4. Thực trạng sự tham gia của cộng đồng 35
1.5. Các vấn đề cần nghiên cứu 36
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CHO VIỆC QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN
TRÚC CẢNH QUAN 39
2. 1. Cơ sở lý thuyết để quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan 39
2.1.2. Mô hình phát triển khu đô thị mới 40
2.1.3. Các yếu tố tác động đến sự phát triển khu đô thị mới 41
2. 2. Cơ sở pháp lý để quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan 45
2.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật 45
2.2.2. Văn bản pháp lý liên quan 48
2.3. Kinh nghiệm trong công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan

tại các khu đô thị mới ở Việt Nam và thế giới 49
2.3.1. Kinh nghiệm ở Việt Nam 49
2.3.2. Kinh nghiệm trên thế giới 51
2.4. Cộng đồng trong công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 54
2.4.1. Vai trò của cộng đồng 54
2.4.2. Sự cần thiết phải có sự tham gia của cộng đồng 55
2.4.3. Các mức độ tham gia của cộng đồng 56
2.4.4. Các yếu tố cơ bản trong việc huy động sự tham gia của cộng
đồng 57
2.5. Các yếu tố tác động đến quy hoạch và quản lý không gian kiến trúc
cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, TP.Vũng Tàu 57
2.5.1. Yếu tố tự nhiên 57
2.5.2. Yếu tố kinh tế - xã hội 58
2.6. Các định hướng cơ bản của thành phố Vũng Tàu 61
2.6.1. Định hướng phát triển đô thị TP. Vũng Tàu 61
2.6.2. Định hướng cho kiến trúc cảnh quan đô thị TP. Vũng Tàu 62
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, TP. VŨNG TÀU 65
3.1. Quan điểm và nguyên tắc quản lý 65
3.1.2. Nguyên tắc quản lý 66
3.2. Giải pháp rà soát, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch 66
3.3. Giải pháp Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đối với các khu
chức năng trong đô thị 68
3.3.1. Khu vực đã triển khai xây dựng 69
3.4. Giải pháp Quản lý đối với các công trình kiến trúc 80
3.4.1. Công trình công cộng 80
3.4.2. Công trình nhà ở 83
3.5. Giải pháp Quản lý cảnh quan môi trường 86
3.6. Giải pháp về Cơ chế chính sách 88
3.6.1. Lập và ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị 88

3.6.2. Lập và phê duyệt Chương trình phát triển đô thị 88
3.6.3. Huy động các nguồn tài chính từ ngân sách 89
3.7. Giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị với sự
tham gia của cộng đồng 90
3.7.1. Cung cấp thông tin 90
3.7.2. Tham gia nguồn lực 91
3.7.3. Tham gia quản lý, duy trì bảo dưỡng 92
3.7.4. Tham gia vào công tác kiểm tra giám sát và đánh giá 92
3.7.5. Xây dựng cơ chế phát huy nội lực cộng đồng 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Cụm từ viết tắt Viết tắt
Bộ Xây dựng BXD
Chất thải rắn CTR
Chủ đầu tư CĐT
Kiến trúc cảnh quan KTCQ
Khu đô thị mới KĐTM
Nhà xuất bản NXB
Nghị định – Chính phủ NĐ-CP
Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam QCXDVN
Quy hoạch QH
Quy hoạch chi tiết QHCT
Thành phố TP
Thông tư TT
Thủ tướng TTg
Ủy ban nhân dân UBND
Vệ sinh môi trường VSMT
DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

Viết tắt Cụm từ viết tắt Trang
Hình 1.1 Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu
đô thị Việt nam
11
Hình 1.2 Một góc thành phố Vũng Tàu
16
Hình 1.3 Phối cảnh dự án trung tâm đô thị Chí Linh
TP Vũng Tàu
17
Hình 1.4 Một góc đô thị Chí Linh
18
Hình 1.5 Bản đồ Quy hoạch tổng mặt bằng
20
Hình 1.6 Cụm chung cư cao cấp Chí Linh Vũng Tàu
22
Hình 1.7 Chung cư Bàu Trũng
23
Hình 1.8 Trung tâm thương mại Galaxy
23
Hình 1.9 Khuôn viên cây xanh
23
Hình 1.10 Vỉa hè xuống cấp. Khu vực đất trống trở
thành bãi rác
25
Hình 1.11 Lấn chiếm vỉa hè
25
Hình 1.12 Nắp đan trên vỉa hè - Bố trí đường dây nổi
26
Hình 1.13 Mẫu nhà biệt lập
28

Hình 1.14 Dãy phố
29
Hình 1.15 Có sự tranh chấp trong chiều cao công
trình
30
Hình 1.16 Trường tiểu học Nguyễn Viết Xuân
31
Hình 1.17 Trường THCS Nguyến Thái Bình
31
Hình 1.18 Chợ cóc
31
Hình 2.1 Thành phố Đà Nẵng
49
Hình 3.1 Bản đồ khu vực đã triển khai xây dựng
68
Hình 3.2 Minh họa sử dụng khoảng lùi
71
Hình 3.3 Bản đồ khu vực chưa triển khai xây dựng
73
Hình 3.4 Bố cục công trình
75
Hình 3.5 Gỗ, tấm ốp sợi xi măng, tấm treo gạch
nung… – giải pháp đa dạng cho mặt đứng
78
Viết tắt Cụm từ viết tắt Trang
Hình 3.6 Minh họa đặt biển quảng cáo
86
Hình 3.7 Quy định sử dụng cây xanh
86
Hình 3.8 Minh họa bố trí cây xanh đường phố

87
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng, biểu Tên bảng, biểu Trang
Bảng 1.1 Quy hoạch sử dụng đất 19
Bảng 2.1 Cơ cấu kinh tế do thành phố quản lý 58
Bảng 2.2 Tổng hợp vốn đầu tư phát triển 59
Bảng 3.1 Phân khu chức năng không gian trong
đô thị
68
DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu Tên sơ đồ Trang
Sơ đồ 1.1 Sơ đồ cơ cấu quản lý đô thị Thành phố 32
Sơ đồ 2.1 Ý tưởng quy hoạch và thiết kế sự phát
triển bền vững
50
1
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Thành phố Vũng Tàu là trung tâm kinh tế, văn hóa, dịch vụ dầu khí; là
trung tâm du lịch, dịch vụ cảng biển và khai thác dịch vụ dầu khí của vùng
Đông Nam Bộ, quốc gia. Trong những năm qua, Thành phố Vũng tàu là đô
thị có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hoá cao, có vai trò và vị thế quan
trọng trong sự phát triển chung của Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cũng như đối với
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước.
Trong hơn 10 năm qua, từ khi được tái lập (1991) thành phố Vũng Tàu
là một trong số ít các đô thị đã phát huy tính chủ động sáng tạo, đi đầu trong
việc phát huy nội lực để phát triển đô thị hoá, đặc biệt là công tác đầu tư và
quản lý hoạt động cải tạo và xây dựng các cơ sở hạ tầng đô thị. Bộ mặt thành
phố đã có nhiều thay đổi với việc hình thành các khu du lịch, khu nhà ở mới,
các tuyến đường hiện đại khang trang.

Nằm ngay cửa ngõ ra vào Thành phố Vũng Tàu, dự án Khu đô thị Chí
Linh có diện tích 100 ha. Được đầu tư xây dựng từ năm 1996 theo Quyết định
số: 344/TTg ngày 27/5/1996 và Quyết định số 907/TTg ngày 30/11/1996 của
Thủ tướng Chính phủ, đến nay dự án mới hoàn thành giải phóng mặt bằng và
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được khoảng 70% diện tích dự án.
Trong quá trình hình thành và phát triển đô thị, thành phố Vũng Tàu nói
chung cũng như Khu đô thị Chí Linh nói riêng cũng bị tác động mạnh bởi xu
hướng đô thị hoá. Thực tiễn kiến trúc và cảnh quan nhìn chung còn có những
điều bất cập: Công tác quản lý quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng đô
thị chưa đáp ứng được những yêu cầu của quá trình đô thị hoá đang diễn ra
với tốc độ cao, bộ máy quản lý đô thị chưa đủ năng lực theo kịp sự phát triển
nhanh chóng của xã hội. Bộ mặt kiến trúc đô thị tuy đã được cải thiện nhưng
2
vẫn còn lộn xộn, sắp đặt thiếu trật tự, thiếu sự hài hoà, không gian cảnh quan
đường phố thiếu đặc trưng … Kiến trúc công trình, đặc biệt là các công trình
nhà dân còn pha tạp, chắp vá, thiếu chọn lọc, việc sử dụng vật liệu hoàn thiện,
màu sắc công trình tuỳ tiện; văn hoá thẩm mỹ đô thị bị xem nhẹ. Trong sáng
tác kiến trúc tồn tại xu hướng bắt chước, áp đặt kiến trúc ngoại lai, thiếu sự
tôn trọng giá trị kiến trúc, nghệ thuật truyền thống
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Quản lý
không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, thành phố Vũng Tàu” là
rất cần thiết, cấp bách và mang tính thực tiễn cao.
Luận văn này quan tâm nghiên cứu công tác quản lý không gian kiến
trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, thành phố Vũng Tàu - Đây là vấn đề cần
được nghiên cứu để xây dựng và phát triển đô thị trở thành đô thị khang trang
hiện đại có trật tự và bản sắc.
Mục đích nghiên cứu
- Đề xuất các giải pháp nhằm quản lý không gian kiến trúc cảnh quan
cho Khu đô thị Chí Linh đảm bảo tính thống nhất của không gian tổng thể đến
không gian cụ thể các khu vực thuộc đô thị.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh.
- Phạm vi: Khu đô thị Chí Linh – TP.Vũng Tàu – Bà Rịa Vũng Tàu.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin, khảo sát điều tra, tổng hợp, phân tích
đánh giá thực trạng.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân chia đối tượng nghiên cứu
thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để
3
nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ
đó giúp chúng ta hiểu được đối tượng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn,
hiểu được cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy sau đó tổng hợp là
quá trình ngược với quá trình phân tích, nhưng lại hỗ trợ cho quá trình phân
tích để tìm ra cái chung cái khái quát.
- Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm: Tạo ra kiến thức mới và được
chứng minh bởi dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp.
- Phương pháp cộng đồng: lấy ý kiến từ cộng đồng đảm bảo cho những
người chịu ảnh hưởng của dự án được tham gia vào việc quyết định dự án.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp về quản lý không gian kiến trúc
cảnh quan Khu đô thị Chí Linh – TP.Vũng Tàu, góp phần hướng tới một
thành phố sinh thái biển phát triển bền vững.
- Tạo sự thống nhất hài hòa về không gian kiến trúc cảnh quan giữa các
khu vực trong Khu đô thị Chí Linh.
- Tạo dựng bộ mặt đô thị khang trang hiện đại có trật tự và bản sắc.
Khái niệm cơ bản
• Cảnh quan: Tùy theo mỗi ngành có một cách quan niệm khác nhau về
cảnh quan.Theo các nhà kiến trúc cảnh quan: Phong cảnh là một không gian
hạn chế, mở ra những điểm nhất định.Đó là những thành phần thiên nhiên và
nhân tạo mang đến cho con người những cảm xúc và tâm trạng khác

nhau.Còn cảnh quan là một tổ hợp phong cảnh có thể khác nhau, nhưng tạo
nên một biểu tượng thống nhất về đặc điểm thiên nhiên chung của địa
phương.
Con người chịu tác động của môi trường cảnh quan thông qua tất cả các
giác quan (chủ yếu là thị giác).Môi trường này được hình thành do hệ quả tác
4
động tương hỗ của các thành phần cảnh quan.Hệ thống mối quan hệ này đã
tạo nên nét đặc trưng cho mỗi vùng với kiểu cảnh quan khác nhau. Tùy theo
cách phân loại mà ta có các loại cảnh quan như: Cảnh quan đô thị, cảnh quan
nông thôn hay cảnh quan biển, cảnh quan núi, đồng bằng.
• Kiến trúc cảnh quan: Là hoạt động định hướng của con người tác động
vào môi trường nhân tạo để làm cân bằng mối quan hệ qua lại giữa các yếu tố
thiên nhiên và nhân tạo, tạo nên sự tổng hòa giữa chúng.Kiến trúc cảnh quan
là một môn khoa học tổng hợp, liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên ngành
khác nhau (quy hoạch không gian, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc công
trình, điêu khắc hội họa ) nhằm đáp ứng các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ,
môi trường của con người.
• “Sự tham gia của cộng đồng” Theo Clanrence Shubert là quá trình
trong đó các nhóm dân cư của cộng đồng tác động vào quá trình quy hoạch,
thực hiện, quản lý sử dựng hoặc duy trì một dịch vụ, trang thiết bị hay phạm
vi hoạch động. Các hoạt động cá nhân không có tổ chức sẽ không được coi là
sự tham gia của cộng đồng.
Sự tham gia của cộng đồng là một quá trình mà Chính phủ và cộng đồng
cùng nhận một số trách nhiệm cụ thể và tiến hành các hoạt động để cung cấp
các dịch vụ đô thị cho tất cả cộng đồng.
Sự tham gia của cộng đồng là đảm bảo cho những người chịu ảnh hưởng
của dự án được tham gia vào việc quyết định dự án.
Sự tham gia của cộng đồng là tìm và huy động các nguồn lực của cộng
đồng, qua đó để tăng lợi ích cho cộng đồng dân cư giảm các chi phí, tăng hiệu
quả kinh tế và hiệu quả chính trị cho nhà nước.

Các khái niệm trong Luật Quy hoạch đô thị [22]:
• Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
5
• Kiến trúc đô thị là tổ hợp các vật thể trong đô thị, bao gồm các công
trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu
dáng của chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
• Không gian đô thị là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị,
cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
• Cảnh quan đô thị là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở trong
đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè,
đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất,
đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh,
rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị.
6
7. Cấu trúc luận văn
7
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN
LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI
1.1. Thực trạng công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan tại các khu đô thị mới của Việt Nam
Tại Việt Nam số lượng các khu đô thị mới đã hình thành với số lượng
lớn tuy nhiên một khu đô thị mới là một kiểu mẫu và là một chuẩn mực cho
các khu đô thị mới khác lại với số lượng rất ít. Nhiều khu đô thị mới hình
thành tại các đô thị lớn chỉ làm tăng quỹ đất nhà ở nhưng lại không đạt tiêu
chuẩn về chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị. Do vậy công tác lập quy hoạch
tại các đô thị mới là điều cần được quan tâm đúng mức.
Quy trình lập và phê duyệt các KĐTM hiện nay về cơ bản là khá chặt
chẽ. Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy chính quy trình này khiến nhiều dự án

không bắt kịp thời cơ phát triển. Nhà nước quản lý mạng lưới hạ tầng khung
đô thị dựa trên các đồ án quy hoạch vùng quy hoạch chung và quy hoạch phân
khu của đô thị. Các tổ chức kinh tế phát triển các dự án đầu tư căn cứ vào các
đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự điều tiết của các quy hoạch trên.
Nhưng nhu cầu thực tế là luôn đa dạng và biến động. Các chủ đầu tư KĐTM
không thể chờ đợi các quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết
ra đời đầy đủ rồi mới xây dựng kế hoạch phát triển đô thị cho riêng mình, do
đó đô thị “tự phát” ra đời [11]. Xét về chất lượng bên trong đô thị hầu hết các
chủ đầu tư đều cố gắng để đô thị có nhiều ưu thế và môi trường sống tốt nhằm
thu hút thị trường, nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn thì chính sự phát triển
tự phát ấy lại tạo “sức ép” không tốt đến các khu vực xung quanh đặc biệt là
đến hạ tầng bên ngoài đô thị và các khu dân cư nông nghiệp kế cận. Việc ra
đời KĐTM một cách “tự phát” ấy có thể khiến bức tranh đô thị trên một vùng
lãnh thổ trở nên “nham nhở” “manh mún” do vậy khó có thể tạo nên một hình
8
ảnh đô thị thật sự đẹp, thật sự có phong cách. Dừng các dự án đô thị kiểu “tự
phát” lại là điều duy ý trí và đi ngược với xu thế thị trường, đi ngược lại với
các chính sách khuyến khích và thu hút vốn đầu tư. Do vậy việc cải tiến quy
trình, quy định và các nội dung quản lý đô thị sao cho phát huy tối đa tính
năng động, thích ứng của chính sách, xác định bộ khung cứng về hạ tầng và
các khu vực có vai trò quan trọng và tạo kế hoạch mở để thu hút vốn đầu tư
phát triển các KĐTM từ nhiều nguồn vốn ngoài ngân sách[27].
Mặt khác, các khu đô thị mới trên địa bàn cả nước được quy hoạch theo
xu hướng mở rộng về diện tích. Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơ
chế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đến
tình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngược
lại với các xu hướng quy hoạch mới.
Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch vụ
công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử dụng:
nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần thiết - một

thực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà biệt thự
người dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư việc giao dịch đã làm
cho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán dẫn tới tình
trạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạng
quản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là hệ
thống giao thông trong và ngoài khu đô thị. Các khu đô thị mới phát triển
không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị.
Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào
quây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà thấp tầng. Một sự
chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sự
rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặc
của hai dự án ở hai bên đường. Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái
9
kiến trúc đủ loại và đa màu sắc. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất
lớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các
khu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế,
bãi đỗ xe [27].
Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ
thuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì còn
nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài
hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh.
Không gian công cộng được xác định trong nhiều quy hoạch chi tiết khu
ĐTM nhưng triển khai đầu tư xây dựng chậm và thường không đồng bộ chức
năng: nơi vui chơi cho thiếu nhi, nơi giao tiếp cho người già, nơi thể dục thể
thao hàng ngày Cơ cấu nhà ở trong khu ĐTM tùy thuộc vị trí khu vực xây
dựng, mối quan hệ với quy hoạch chung song nhìn chung cho thấy còn dự báo
và thiết kế chưa sát, tập trung nhiều loại hình nhà ở phục vụ lợi ích kinh
doanh. Đây là yếu tố tác động nhiều đến thị trường bất động sản.
Đối với khu ĐTM Việt Nam và cả phần lớn đô thị cho thấy kiến trúc đã
từng bước khẳng định được vai trò với xã hội song cho đến nay vẫn chưa định

hình được xu hướng kiến trúc, chưa xác lập được hiện đại nhưng có bản sắc,
nhiều khu ĐTM thiếu hài hòa về tổng thể, lúng túng giữa tính quốc tế và
truyền thống. Một số công trình cao tầng, công trình là điểm nhấn chưa gắn
kết với cả đô thị để tạo sự hài hòa về tổng thể. Các công trình cao tầng hiện
nay chủ yếu mới dừng lại ở việc bố trí chồng tầng lên cao chưa tính đến các
yếu tố văn hóa, lối sống, chất lượng sống đặc biệt là tiết kiệm năng lượng.
Chất lượng quy hoạch chưa cao, dự báo chưa đầy đủ căn cứ khoa học nên tình
trạng điều chỉnh cục bộ thường xảy ra. Nguyên nhân của thực trạng này trước
hết là chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cảnh quan của toàn bộ đô
thị và từng khu vực, tư vấn từng dự án khu ĐTM chưa có tầm nhìn tổng thể
để gắn kết với lịch sử phát triển với cảnh quan thiên nhiên, môi trường[11].
10
Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nào
được phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không có
một ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi. Chủ đầu tư
thành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc,
bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị.
Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã và
đang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch và
định hướng. Qúa trình quản lý về quy hoạch, không gian kiến trúc cảnh quan
tỏ ra yếu kém . Đa số các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn
thành từng hạng mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau,
thậm chí khi nhà ở thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng. Chủ đầu tư chịu
trách nhiệm vận hành các khu đô thị. Một hình thức mua bản chủ yếu đó là
“bán đất có hạ tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công
trình khác, ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng
chủ đầu tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ
quan nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân.
Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tình
trạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảo

dưỡng, Việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan cũng trở nên khó khăn
và không thể thực hiện được do không có văn bản quy định riêng.
Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên:
- Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lực khác
nhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu cơ bất
động sản v).
- Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đô thị
hoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần do tính
nghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao.
11
- Nguyên nhân từ các
nhà quản lý, để phê duyệt một
dự án cần tuân thủ các quy
định pháp lý và phải thông qua
quy hoạch vùng, quy hoạch
chung và quy hoạch chi tiết.
Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự
án khu đô thị mới lại rất đa
dạng trong khi các quy hoạch
nói trên có khi chưa hoàn
chỉnh hoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó kiểm soát.
Như vậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bản
mang tính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết và
cần được bổ sung kịp thời. Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính và
công tác triển khai còn nhiều bất cập.
- Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mới
đưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu.
1.2. Tình hình công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan
tại các khu đô thị mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
1.2.1. Công tác quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh

Nhận thấy vai trò quan trọng của công tác quy hoạch phải đi trước một
bước nên hiện nay hầu hết các đô thị trên địa bàn tỉnh đã có quy hoạch chung
và quy hoạch chi tiết được duyệt; việc đầu tư xây dựng công trình được thực
hiện cơ bản tuân thủ theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt. Thực tế bộ
mặt các đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tương đối khang trang, sạch đẹp, được
người dân địa phương và các du khách đánh giá cao, đặc biệt là hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh.
Hình 1.1. Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng
trong các khu đô thị Việt nam
12
Các khu đô thị mới đã phát triển nhanh về vả về số lượng và chất lượng,
đáp ứng sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, đồng thời trở thành nhân tố tích
cực của quá trình phát triển này.
Khi mới thành lập tỉnh vào năm 1991, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa có
quy hoạch xây dựng được duyệt. Năm 1993, Quy hoạch tổng thể (nay là quy
hoạch chung) thành phố Vũng Tàu đến năm 2010 mới được Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt (điều chỉnh năm 2005). Xác định được vai trò quan trọng của
quy hoạch xây dựng đối với việc xây dựng và phát triển đô thị và khu dân cư
nông thôn, UBND tỉnh đã chỉ đạo việc tổ chức lập, trình phê duyệt và phê
duyệt nhiều đồ án quy hoạch xây dựng, làm cơ sở cho việc quản lý đầu tư xây
dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn… Đến nay, trên
địa bàn tỉnh đã và đang dần phủ kín quy hoạch hệ thống đô thị và điểm dân cư
nông thôn. Tính đến năm 2011 đã có 01 đồ án quy hoạch vùng tỉnh, 12 đồ án
quy hoạch chung xây dựng đô thị với quy mô 37.685 ha, 49 đồ án quy hoạch
chi tiết 1/2000 các khu trung tâm đô thị, khu dân cư, du lịch, công nghiệp,…
đã được lập và phê duyệt với tổng diện tích khoảng 18.300 ha, đạt 48% diện
tích các quy hoạch chung; 360 quy hoạch chi tiết các loại,với tổng diện tích
khoảng 7.600 ha, đạt 41% trên tổng diện tích quy hoạch chi tiết 1/2000 được
duyệt [29].
Trước năm 1993, khi chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt, hầu

hết các đô thị trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đều phát triển một cách tự
phát hoặc theo sự quản lý của chính quyền chế độ cũ. Qua quá trình đó, đô thị
dần được hình thành và ngày càng phát triển. Trên cơ sở định hướng quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền các cấp qua các thời kỳ
đã tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng làm cơ sở triển khai đầu tư
xây dựng.
13
Theo quy hoạch chung đô thị được duyệt, việc đầu tư xây dựng sẽ được
thực hiện theo kế hoạch ngắn hạn (5 năm) và kế hoạch dài hạn (10 năm) hoặc
dài hơn. Sau khi quy hoạch được duyệt, chính quyền các cấp có trách nhiệm
xác định các khu vực, các công trình trọng điểm để tổ chức đầu tư xây dựng
theo kế hoạch đã đề ra. Từ trước đến nay, việc thực hiện đầu tư xây dựng theo
quy hoạch được duyệt trên địa bàn tỉnh đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật
khung đô thị, các công trình trọng điểm về y tế, giáo dục, văn hóa thể thao sử
dụng vốn ngân sách đã được thực hiện tương đối tốt. Riêng đối với dự án cải
tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu đô thị mới; các dự án xã hội hóa về nhà ở
giáo dục, y tế, văn hóa thể thao,… chủ yếu mang tính tự phát, theo nhu cầu đề
xuất của các nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng đầu tư còn manh mún, thiếu đồng
bộ. Đặc biệt hiện nay trên địa bàn tỉnh chưa có dự án cải tạo, chỉnh trang đô
thị hoặc KĐTM kiểu mẫu điển hình nào đạt chuẩn theo quy định.
Đối với các Khu đô thị mới hiện nay, việc xem xét chấp thuận các dự
án các Khu đô thị mới chủ yếu thông qua hình thức chỉ định thầu trên cơ sở
đề xuất của nhà đầu tư. Khi tiến hành thì chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khó
khăn trong việc giải phóng mặt bằng, bên cạnh đó phải kể đến năng lực của
chủ đầu tư còn yếu, thiếu sự hợp tác của người dân (có quyền sử dụng đất hợp
pháp trong phạm vi dự án) nên dự án bị kéo dài, thậm chí không thực hiện
được.
Với các quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn tỉnh được lập và phê
duyệt đều đáp ứng yêu cầu về phát triển không gian, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện tự nhiên, hiện trạng và định

hướng phát triển lâu dài của từng đô thị, đồng thời phải xác định quy mô, tính
chất và các khu chức năng đô thị như: khu nhà ở, khu dịch vụ công cộng,
công viên cây xanh, giao thông,… làm cơ sở cho việc triển khai xây dựng
theo quy hoạch được duyệt và là cơ sở cho việc xác định các khu đô thị. Tuy
14
nhiên, việc chỉ rõ ranh giới từng khu đô thị (kể cả khu đô thị cũ và mới) trên
địa bàn hiện nay chưa được xác định và chưa có tên gọi riêng, trừ các dự án
đã được UBND tỉnh giao cho các chủ đầu tư thực hiện.
1.2.2. Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thị
mới trên địa bàn tỉnh
Trải qua 21 năm xây dựng, từ một đô thị nhỏ, Vũng Tàu đã nhanh chóng
chuyển mình trở thành đô thị sầm uất với nhiều khu công nghiệp, trung tâm
thương mại dịch vụ tầm cỡ quốc gia như: căn cứ dich vụ trung tâm của ngành
công nghiệp Dầu khí Việt Nam; các cảng biển; dịch vụ vận tại hàng hải; Dịch
vụ Du lịch; khai thác đánh bắt, nuôi trồng và chế biến Hải sản….
Nhiều khu đô thị mới, đường phố, trung tâm đô thị đã được xây dựng
theo quy hoạch, theo định hướng hiện đại hóa, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, bước
đầu đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất và cải thiện môi trường sống cho
nhân dân. Tại các khu đô thị mới, kiến trúc nhà ở phát triển mạnh mẽ. Nhiều
kiểu nhà ở với quy mô, tiện nghi đa dạng đã được xây dựng đáp ứng nhu cầu
ở, nâng cao đời sống cho dân cư đô thị. Các khu nhà ở đô thị mới đã được xây
dựng theo dự án hoặc do dân tự xây đã làm thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị.
Các khu đô thị mới nay đã bước đầu được hình thành với các công trình hiện
đại, có giá trị sử dụng, giá trị văn hóa dân tộc, gắn bó với cảnh quan thiên
nhiên và kiến trúc truyền thống.
Kiến trúc nhà cao tầng ngày càng phát triển mạnh đã góp phần cải tạo bộ
mặt đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, góp phần quản lý đô thị. Tuy
nhiên vẫn còn một vài vấn đề cần được quan tâm xem xét đúng mức đó là một
số công trình có hình dáng kiến trúc còn đơn điệu, không phù hợp với kiến
trúc chung của khu vực, một số công trình xây dựng ở vị trí không phù hợp

làm phá vỡ cảnh quan chung. Hiện chúng ta còn đang rất thiếu kinh nghiệm,
15
thiếu đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư chuyên nghiệp xây dựng nhà cao tầng và nhà
quản lý giỏi.
Các KĐTM được quy hoạch xây dựng đa dạng về loại hình nhà ở (nhà
cao tầng, nhà liên kế, nhà biệt thự ), đáp ứng được mọi nhu cầu của người
dân đô thị nên việc tổ chức xây xanh đa dạng hơn. Ngoài cây xanh tập trung
đơn vị ở còn có cây xanh giữa các dãy nhà cao tầng, các nhóm nhà thấp tầng,
trong thu biệt thự, trong lõi của một cụm công trình Đối với nhà thấp tầng
hoặc biệt thự thường tổ chức vườn hoa cây xanh ở giữa, các lô nhà bám xung
quanh. Đối với nhà cao tầng, cây xanh thường được bố trí theo dạng sân vườn
xen giữa các dãy nhà. Các công trình công cộng đơn vị ở gồm trường học,
nhà trẻ, trụ sở hành chính, cửa hàng dịch vụ được bố trí dọc các trục đường
chính khu vực có bulva trung tâm.
Tuy nhiên, các khu đô thị mới chỉ tập trung vào quy hoạch sử dụng đất,
chỉ cố gắng làm sao tận dụng hết diện tích đất mà ít chú ý đến cảnh quan kiến
trúc. Trong quá trình lập quy hoạch, đơn vị tư vấn luôn phải đáp ứng yêu cầu
của chủ đầu tư làm sao cho diện tích sàn kinh doanh được cao nhất. Do vậy,
quy hoạch duôn trong tình trạng làm sao bố cục được nhiều công trình với
tầng cao tối đa dẫn đến kiến trúc cảnh quan đô thị không còn được coi trọng.
Các công trình kiến trúc có giá trị nghệ thuật cao còn ít.
Ngôn ngữ kiến trúc công trình còn pha tạp, nặng về hình thức, chắp vá
và cóp nhặt thiếu chọn lọc. Việc sử dụng vật liệu hoàn thiện, màu sắc công
trình còn tùy tiện. Một số công trình xây dựng đã phá vỡ cảnh quan thiên
nhiên, gây ô nhiễm môi trường văn hóa thẩm mỹ đô thị. Phát triển kiến trúc
tại các đô thị trong thời gian qua tuy đã có nhiều chuyển biến, song nhìn
chung trật tự kiến trúc vẫn chưa được thiết lập. Kiến trúc phát triển khá phong
phú, đa dạng, nhưng lại lộn xộn, thiếu sự thống nhất hài hòa trong tổng thể.