slide bài giảng môn kinh tế đô thị Đất đai và nhà ở đô thị

Ch ng 3: Đ t đai và ươ ấ
Ch ng 3: Đ t đai và ươ ấ
nhà Đô thở ị
nhà Đô thở ị
1
I.
I.
Phân lo i và đ c đi m đ t ạ ặ ể ấ
Phân lo i và đ c đi m đ t ạ ặ ể ấ
ô ThĐ ị
ô ThĐ ị

KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị là
KN: Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị là
đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho
đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho
việc xây dựng đô thị
việc xây dựng đô thị

Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất đô thị
Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất đô thị
là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường xá, cấp
là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường xá, cấp
thoát nước, điện chiếu sáng
thoát nước, điện chiếu sáng
2

Phân lo i t ô thạ đấ đ ị
Phân lo i t ô thạ đấ đ ị

- H nh chính: N i th nh, n i th , th tr n, th tà ộ à ộ ị ị ấ ị ứ

- H nh chính: N i th nh, n i th , th tr n, th tà ộ à ộ ị ị ấ ị ứ

M c ích s d ng:ụ đ ử ụ
M c ích s d ng:ụ đ ử ụ
-
t s d ng cho các công trình công c ngĐấ ử ụ ộ
t s d ng cho các công trình công c ngĐấ ử ụ ộ
-
An ninh qu c phòngố
An ninh qu c phòngố
-
t Đấ ở
t Đấ ở
-
t chuyên dùngĐấ
t chuyên dùngĐấ
-
t nông, lâm ngh pĐấ ệ
t nông, lâm ngh pĐấ ệ
3
-
t ch a s d ngĐấ ư ử ụ
t ch a s d ngĐấ ư ử ụ

Theo qui ho ch g m:ạ ồ
Theo qui ho ch g m:ạ ồ
-
t dân d ng: t , t ph c v công c ng, Đấ ụ Đấ ở đấ ụ ụ ộ
t dân d ng: t , t ph c v công c ng, Đấ ụ Đấ ở đấ ụ ụ ộ
tr ng cây xanh, giao thông v ph c v công ồ à ụ ụ

tr ng cây xanh, giao thông v ph c v công ồ à ụ ụ
trình h t ng khácạ ầ
trình h t ng khácạ ầ
-
t ngo i khu dân d ng: t nông nghi p, kho Đấ à ụ Đấ ệ
t ngo i khu dân d ng: t nông nghi p, kho Đấ à ụ Đấ ệ
bãi, chuyên dùng, an ninh qu c phòng, chuyên ố
bãi, chuyên dùng, an ninh qu c phòng, chuyên ố
ng nh, ch a s d ngà ư ử ụ
ng nh, ch a s d ngà ư ử ụ
4
Đ c đi mặ ể
Đ c đi mặ ể

Khan hi mế
Khan hi mế

t Đắ đỏ
t Đắ đỏ

Ph i c qui ho chả đượ ạ
Ph i c qui ho chả đượ ạ

Ph i xây d ng c s h t ng tr c khi s d ngả ự ơ ở ạ ầ ướ ử ụ
Ph i xây d ng c s h t ng tr c khi s d ngả ự ơ ở ạ ầ ướ ử ụ
5
6
T ễ TH V KI M SOT S D NG
T ễ TH V KI M SOT S D NG
T

T

ất và sử dụng đất đô thị
ất và sử dụng đất đô thị

ất đô thị là đất đ ợc các cấp có thẩm quyền phê
ất đô thị là đất đ ợc các cấp có thẩm quyền phê
duyệt cho việc xây dựng đô thị.
duyệt cho việc xây dựng đô thị.

ất đô thị là đất có mạng l ới hạ tầng cơ sở về đ ờng
ất đô thị là đất có mạng l ới hạ tầng cơ sở về đ ờng
sá, cống thoát n ớc, hệ thống cấp n ớc sạch, cấp
sá, cống thoát n ớc, hệ thống cấp n ớc sạch, cấp
điện.
điện.
7
Ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông
Ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông



Êt sö dông vµo c¸c c«ng trinh c«ng céngĐ
Êt sö dông vµo c¸c c«ng trinh c«ng céngĐ

Êt sö dông cho an ninh, quèc phßngĐ
Êt sö dông cho an ninh, quèc phßngĐ

Êt ëĐ
Êt ëĐ


Êt chuyªn dïngĐ
Êt chuyªn dïngĐ

Êt n«ng l©m nghiÖpĐ
Êt n«ng l©m nghiÖpĐ

Êt ch a sö dôngĐ
Êt ch a sö dôngĐ
8
Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất
Quan hệ kinh tế trong sử dụng đất
đô thị
đô thị



Giao đất
Giao đất

Thuê đất
Thuê đất

Thu hồi đất
Thu hồi đất

ền bù thu hồi đất đô thị
ền bù thu hồi đất đô thị

ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đô thị
đất đô thị



Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
ng ời đang sử dụng đất đô thị
ng ời đang sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Nh ng điều kiện đ ợc chuyển quyền chuyển quyền
Nh ng điều kiện đ ợc chuyển quyền chuyển quyền
sử dụng đất đô thị
sử dụng đất đô thị
9
Nhân tố ảnh h ởng đến giá đất
Nhân tố ảnh h ởng đến giá đất

Vị trí của lô đất
Vị trí của lô đất

Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất

Chức n ng của lô đất
Chức n ng của lô đất

Tính chất hợp pháp
Tính chất hợp pháp



10
PH NG PHP NH GI T
PH NG PHP NH GI T

Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất
Ph ơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất
hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã đ ợc mua
hiện tại với nh ng lô đất xung quanh đã đ ợc mua
bán, trao đổi
bán, trao đổi

Ph ơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các
Ph ơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại của các
luồng thu nhập cho thuê đất
luồng thu nhập cho thuê đất

Ph ơng pháp trừ dần
Ph ơng pháp trừ dần

11
Hm nh giỏ thuờ t
Hm nh giỏ thuờ t

Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản
Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản
xuất công nghiệp
xuất công nghiệp

Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập là
Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập là
P*Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê là R
P*Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê là R
đ/m2
đ/m2

chi phí sản xuất không phải đất đai là C
chi phí sản xuất không phải đất đai là C

quãng đ ờng k km với giá z đ/t-km; chi phí vận
quãng đ ờng k km với giá z đ/t-km; chi phí vận
chuyển là Q*k*z
chuyển là Q*k*z

Thị tr ờng cạnh tranh hoàn hảo
Thị tr ờng cạnh tranh hoàn hảo
12

LN = P*Q … C … Q*z*k … R*S
LN = P*Q … C … Q*z*k … R*S


R*S = P*Q … C … Q*z*k
R*S = P*Q … C … Q*z*k

R= (P*Q … C … Q*z*k )/S
R= (P*Q … C … Q*z*k )/S
13
Hàm định giá thuê đất cho v n
Hàm định giá thuê đất cho v n
phòng
phòng



A cuộc t vấn
A cuộc t vấn

chi phí không phải đất là C
chi phí không phải đất là C

công sở cách trung tâm thành phố k km
công sở cách trung tâm thành phố k km

mất t phút để đi 1 km, và tiền l ơng của ông ta cho
mất t phút để đi 1 km, và tiền l ơng của ông ta cho
1 phút là W đồng
1 phút là W đồng

chi phí đi lại của 1 nhà t vấn: t*W*k
chi phí đi lại của 1 nhà t vấn: t*W*k

LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k
LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k

R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S
R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S
14
Hm giỏ nh
Hm giỏ nh

hàm gía nhà đ ờng thẳng: không có hàng hóa tiêu
hàm gía nhà đ ờng thẳng: không có hàng hóa tiêu
dùng thay thế
dùng thay thế



Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2
Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2

Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000
Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000
cho nhà ở và chi phí đi lại.
cho nhà ở và chi phí đi lại.

Chi phí đi lại: khỏang 20.000/tháng nếu nhà cách
Chi phí đi lại: khỏang 20.000/tháng nếu nhà cách
trung tâm thành phố 1km và 40.000 nếu cách
trung tâm thành phố 1km và 40.000 nếu cách
trung tâm 2km

trung tâm 2km

HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa điểm
HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các địa điểm
khác nhau?
khác nhau?
15

hàm gía nhà đ ờng cong: có hàng hóa tiêu dùng
hàm gía nhà đ ờng cong: có hàng hóa tiêu dùng
thay thế
thay thế



thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu
thực tế diện tích các ngôi nhà khác nhau nên tiêu
dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa là HGD
dùng nhà ở phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa là HGD
cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà t ng ->khối l
cũng tuân theo luật cầu: khi giá nhà t ng ->khối l
ợng giảm ( diện tích nhà giảm)
ợng giảm ( diện tích nhà giảm)


16
Hm nh gớa t dõn c
Hm nh gớa t dõn c

Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào

Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào
để xây nhà là cố định
để xây nhà là cố định

hàng n m DN xây đ ợc Q m2 nhà ở với giá P(k)
hàng n m DN xây đ ợc Q m2 nhà ở với giá P(k)
đ/m2, tổng thu nhập là Q*P(k)
đ/m2, tổng thu nhập là Q*P(k)

P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số phụ
P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số phụ
thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố.
thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố.
Lợi nhuận DN bằng tổng thu nhập trừ đi các
Lợi nhuận DN bằng tổng thu nhập trừ đi các
khoản chi phí
khoản chi phí

LN = Q*P(k) C R*S
LN = Q*P(k) C R*S
17

C là chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất
C là chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất
tính cho 1 m2 , S- Diện tích đất thuê; R*S là tổng
tính cho 1 m2 , S- Diện tích đất thuê; R*S là tổng
chi phí thuê đất
chi phí thuê đất

R= (Q*P(k) C )/S

R= (Q*P(k) C )/S

Hàm định giá thuê đất với khả n ng thay thế các
Hàm định giá thuê đất với khả n ng thay thế các
yếu tố đầu vào
yếu tố đầu vào

Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây
Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây
dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong
dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong
các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ
các trung tâm, với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ
hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở
hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở
khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh
khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh
tế bằng 0
tế bằng 0


18
Cân bằng tổng thể sử dụng đất
Cân bằng tổng thể sử dụng đất



Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để phân tích
Phân tích cân bằng tổng thể đ ợc dùng để phân tích
sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân c và thị tr ờng

sự t ơng tác gi a thị tr ờng đất dân c và thị tr ờng
đất kinh doanh, và thị tr ờng lao động đô thị
đất kinh doanh, và thị tr ờng lao động đô thị

Tác động cân bằng tổng thể của việc t ng giá hàng
Tác động cân bằng tổng thể của việc t ng giá hàng
xuất khẩu và t ng khối l ợng xuất khẩu
xuất khẩu và t ng khối l ợng xuất khẩu
19
Cân bằng
Cân bằng
ban đầu
ban đầu
Cân bằng bộ
Cân bằng bộ
phận
phận


Cân bằng
Cân bằng
tổng thể
tổng thể


Bán kính của CBD, Ub (km)
Bán kính của CBD, Ub (km)


2

2


2,5
2,5


2,2
2,2


Diện tích của CBD, km2
Diện tích của CBD, km2


12,56
12,56


19,63
19,63


15,2
15,2


Chiều rộng của SRD, Uh Ub
Chiều rộng của SRD, Uh Ub
(km)

(km)


4
4


3,5
3,5


4,3
4,3


Diện tích của SRD (km2)
Diện tích của SRD (km2)


100,48
100,48


74,58
74,58


117,47
117,47

Bán kính của thành phố Uh (km)
Bán kính của thành phố Uh (km)


6
6


6
6


6,5
6,5


Diện tích thành phố (km2)
Diện tích thành phố (km2)


113,04
113,04


113,04
113,04


132,67

132,67


Tiền l ơng ($/giờ)
Tiền l ơng ($/giờ)


10
10


10
10


13
13


Mật độ lao động (VL/km2)
Mật độ lao động (VL/km2)


20.000
20.000


22.000
22.000

21.000
21.000


Tổng nhu cầu lao động(công
Tổng nhu cầu lao động(công
nhân)
nhân)


251200
251200


431750
431750


319150
319150


Mật độ hộ (hộ GD/km2)
Mật độ hộ (hộ GD/km2)


2500
2500

2500
2500


2717
2717


Tổng cung lao động ( công nhân)
Tổng cung lao động ( công nhân)


251200
251200


186438
186438


319150
319150


20

Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số
Tổng cầu lao động = diện tích đất khu CBD * số
việc làm trung binh/km2 ( hay là mật độ việc làm

việc làm trung binh/km2 ( hay là mật độ việc làm
trung binh).
trung binh).



Tổng cung lao động= Diện tích đất khu SRD * mật
Tổng cung lao động= Diện tích đất khu SRD * mật
độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ
độ hộ gia đinh trung binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ
gia đinh)
gia đinh)

Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi
Trong ngắn hạn, việc t ng giá bán làm t ng lợi
nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất tại CBD
nhuận của hãng sản xuất. Nhu cầu đất tại CBD
t ng lên do:
t ng lên do:



Hãng sản xuất t ng sản l ợng
Hãng sản xuất t ng sản l ợng

Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất.
Các hãng mới tham gia v o thị tr ờng sản xuất.
21

t ng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch

t ng nhu cầu đất tại trung tâm CBD làm dịch
chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh lên phía
chuyển hàm định giá thuê đất kinh doanh lên phía
trên
trên

hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên phía
hàm định giá thuê đất kinh doanh dịch lên phía
trên làm cho diện tích khu trung tâm CBD t ng
trên làm cho diện tích khu trung tâm CBD t ng
lên lấn sang khu dân c : nên bán kinh khu CBD
lên lấn sang khu dân c : nên bán kinh khu CBD
t ng từ 2km lên 2,5 km
t ng từ 2km lên 2,5 km
,
,
bán kính khu dân c giảm
bán kính khu dân c giảm
từ 4km xuống 3,5km
từ 4km xuống 3,5km


22

Tổng nhu cầu lao động t ng lên do 2 nguyên nhân
Tổng nhu cầu lao động t ng lên do 2 nguyên nhân
sau:
sau:

Tác động của đất CBD
Tác động của đất CBD
:
:
diện tích của CBD t ng từ
diện tích của CBD t ng từ
12,56km2 lên 19,63km2
12,56km2 lên 19,63km2



Tác động mật độ việc làm
Tác động mật độ việc làm
:
:
Việc t ng giá t ơng đối
Việc t ng giá t ơng đối
của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các
của đất làm cho hãng sản xuất thay đất bằng các
yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao
yếu tố khác ), t ng mật độ lao động( số lao
động/km2)
động/km2)


mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng lên
mật độ lao động là 20000 ng ời ,t ng lên
22000
22000

2 tác động này làm t ng tổng cầu lao động từ
2 tác động này làm t ng tổng cầu lao động từ
251200 lên 431,750 ng ời
251200 lên 431,750 ng ời


23

dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm
dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm
giảm tổng cung lao động
giảm tổng cung lao động
:
:
khu CBD lấn đất của
khu CBD lấn đất của
khu dân c và làm giảm tổng cung lao động từ
khu dân c và làm giảm tổng cung lao động từ
251.200 xuống 186438
251.200 xuống 186438



cầu lao động t ng và tổng cung lao động giảm do
cầu lao động t ng và tổng cung lao động giảm do
đó gây ra d cầu lao động
đó gây ra d cầu lao động

gây ra t ng l ơng trong
gây ra t ng l ơng trong
thành phố
thành phố



việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung lao động
việc t ng l ơng sẽ tạo ra t ng số l ợng cung lao động
do 2 nguyên nhân sau:
do 2 nguyên nhân sau:
24

Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm t ng
Tác động lên đất dân c SRD:T ng l ơng làm t ng
độ hấp dẫn của thành phố. Ng ời lao động từ các
độ hấp dẫn của thành phố. Ng ời lao động từ các
nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm
nơi khác trong vùng chuyển đến thành phố, làm
t ng giá nhà ở và đất đô thị
t ng giá nhà ở và đất đô thị
.
.
Rh dịch chuyển lên
Rh dịch chuyển lên
phía trên, làm t ng quy mô của khu dân c SRD
phía trên, làm t ng quy mô của khu dân c SRD
khi dân c trả giá cao hơn nông dân ( đối với đất
khi dân c trả giá cao hơn nông dân ( đối với đất
gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các

gần vành đai thành phố) và trả giá cao hơn các
hãng sản xuất ( đối với đất gần vành đai khu CBD)
hãng sản xuất ( đối với đất gần vành đai khu CBD)




25

Tác động đến mật độ hộ gia đinh
Tác động đến mật độ hộ gia đinh
:
:
giá nhà t ng lên
giá nhà t ng lên
làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ gia đinh giảm
làm tiêu dùng về nhà ở của các hộ gia đinh giảm
xuống
xuống
,
,
các nhà phát triển thay thế đất dân c bằng
các nhà phát triển thay thế đất dân c bằng
vốn ( nhà xây cao hơn với kỹ thuật hiện đại, tốn ít
vốn ( nhà xây cao hơn với kỹ thuật hiện đại, tốn ít
đất hơn)
đất hơn)
dien
dien
tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn

tích đất cho mỗi đơn vị nhà ít hơn
->
->
giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ( số hộ
giảm tiêu dùng đất làm t ng mật độ nhà ở ( số hộ
gia đinh và số lao động/km2), làm t ng tổng cung
gia đinh và số lao động/km2), làm t ng tổng cung
lao động
lao động