công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta
đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước,
xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa
thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ
hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai
thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối
với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai
trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên
thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc
làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc trao
quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của
Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí
của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho
thuê đất. Chính vì vậy mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa
quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng
tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê.
Thành phố Vinh nằm trên trục giao lưu kinh tế - xã hội Bắc Nam, có
những lợi thế nhất định trong việc khai thác tiềm năng đất đai. Nằm ở trung tâm
của tỉnh Nghệ An, Thành phố Vinh chịu sự chi phối rất mạnh của các thành phố
lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và các tỉnh trong khu vực, có ảnh
hưởng nhất định tới vùng Trung Lào. Với mục tiêu xác định vị trí, chức năng
của thành phố Vinh trong mối quan hệ phát triển kinh tế - xã hội với tỉnh Nghệ
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân

An, khu vực Bắc Trung Bộ và các tỉnh lân cận nhằm góp phần vào sự nghiệp
đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, kết hợp giữa xây dựng đô thị
với bảo đảm an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước đưa
thành phố Vinh trở thành đô thị hiện đại, giữ gìn và phát huy truyền thống văn
hoá dân tộc, giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, thể dục
thể thao, y tế, du lịch, khoa học của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung Bộ,
Chính phủ đã quyết định quy hoạch thành phố Vinh tới 2020 với những nét
chính:
- Phát triển thành phố ra các khu vực ngoại thành và vùng phụ cận, hình
thành các khu đô thị mới.
- Hình thành các khu vực kinh tế, chính trị, văn hoá cấp trung ương, các
trung tâm đào tạo khu vực miền Trung, trung tâm thể thao quốc gia, trung tâm
thương mại,…
- Mở rộng và nâng cấp các tuyến đường giao thông trọng yếu, tách Quốc
lộ 1A tránh thành phố Vinh về phía Tây; mở rộng nâng cấp Quốc lộ 46 làm cửa
ngõ nối thành phố với đường Hồ Chí Minh và nước bạn Lào.
- Xây dựng thêm ga hàng hoá, tiến tới xây dựng đường sắt hai làn.
- Nâng cấp, mở rộng sân bay Vinh để đáp ứng nhu cầu trong tương lai….
Trước quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử
dụng đất tăng mạnh là điều tất yếu. Quỹ đất của thành phố tăng lên do việc mở
rộng ra các khu vực ngoại thành và mục đớch sử dụng đất cũng theo hướng đa
dạng hơn.
Chính vì vậy mà công tác quản lý đất đai cũng có những nhạy cảm và
phức tạp, đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế. Do đó, việc xem xét thực trạng
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn thành phố Vinh là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Xuất phát từ lý do trên em đã chọn đề tài “Công tác giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.” làm luận

văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Khái quát hoá cơ sở khoa học về công tác giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế của Nhà nước.
Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất
đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, từ đó chỉ
ra những kết quả đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho
thuê đất.
Trên cơ sở đánh giá những kết quả đã đạt được và những hạn chế trong
quản lý công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh đề xuất một
số giải pháp và đưa ra một số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về
công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là đất đai và các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước đối với công tác giao đất,
cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
Do thời gian và trình độ nhận thức có hạn nên đề tài chỉ tập trung nghiên
cứu các quy định của Nhà nước, của UBND tỉnh Nghệ An về công tác giao đất,
cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, trên cơ sở
đó đối chiếu với thực tế quản lý đất đai ở thành phố Vinh.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ phương pháp tổng hợp, phân tích, thống
kê, so sánh, trên cơ sở kế thừa một số công trình nghiên cứu khoa học đã có.
Luận văn có sử dụng lý thuyết một số môn học: Quản lý Nhà nước về đất
đai và nhà ở; Kinh tế tài nguyên đất, để nghiên cứu đề tài.
5. Kết cấu của Đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn

được kết cấu theo 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế
- Chương 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ
chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước
về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Chương I. Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế
1. Khái niệm:
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước
đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.” Luật đất
đai 1987 có quy định việc giao đất của Nhà nước. Theo Luật này, giao đất với ý
nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai. Đó là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Đến nay, Luật
Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về khái niệm này:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Khi đề cập đến Nhà nước giao đất, cho thuê đất thường liên quan tới vấn
đề cấp GCN QSD đất. Vậy GCN QSD đất là gì?
GCN QSD đất là giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.

GCN QSD đất chính là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp
GCN QSD đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan
hệ về đất đai.
Lun vn tt nghip Trng i hc Kinh t Quc
dõn
V mt ý ngha phỏp lý cn cú s phõn bit gia hai khỏi nim: quyt nh
giao t v giy chng nhn quyn s dng t. Quyt nh giao t l c s
phỏt sinh quyn s dng t ca cỏc cỏ nhõn, h gia ỡnh v cỏc t chc, cũn
giy chng nhn quyn s dng t th hin mi quan h gia Nh nc v
ngi s dng t v mt phỏp lý.
S 1: Xỏc lp quyn s dng t
(1)
(1):
S hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn trong cụng cuc i mi Vit
Nam NXB Khoa hc&K thut
Quyền sở hữu toàn
dân về đất đai
Quyền chiếm
hữu
Quyền định
đoạt
Quyền sử
dụng
Nhà nớc
Nhà nớc
giao đất,
cho thuê đất
Nhà nớc
thu hồi đất,

đ giao, đã ã
cho thuê
Tổ chức Hộ gia đình Cá nhân
Ngời sử dụng đất
giao trả đất
cho Nhà nớc
Các nghĩa vụ của
ngời dử dụng đất
Các quyền của ng
ời sử dụng đất
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
2. Bản chất giao đất, cho thuê đất
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là
tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự
sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản
phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải
do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc,
đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn xã hội chứ không thể là
sở hữu cá nhân.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều
loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương
nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết
phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Ví dụ như : đất đai.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản
phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát
triển, mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi
vùng đất đai riêng biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm
giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này,

quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện
chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần
đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải
tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có
quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ
chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và
nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử
dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất.
Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, nhưng phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai
và quyền sử dụng của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng
như hiện nay.
Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu
hồi đất đã giao.
Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987,
trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có
quyền cho thuê đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất
đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất
đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử
dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân
được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử
dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong
diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đừy là một bước tiến
quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá
nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.

Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức:
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng
được mở rộng và quy định cụ thể. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng
được Luật Đất đai quy định rõ.
3. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
kinh tế.
Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân
tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể
chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân
đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất
của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai.
Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của
các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nước với tư cách
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục
tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai. Tuy
nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất
của Nhà nước.
Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao
một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng
đất. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị
định, sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp

pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế
cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và
chất lượng. Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều
không thể tránh khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới
cho thuê đất (lần đầu tiên trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê
đất.) Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong
khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực
trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: đất đai được sử dụng để mở rộng sản
xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục
đớch quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu của con người…Xuất
phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể là việc làm hết sức
cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tương lai xa hơn.
4. Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con
người vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan
hệ khai thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu
và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai
là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xừy dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai
ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn. Do đó tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa
hết sức to lớn.

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước
về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản
xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao
đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất
thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách,… cũng như các công
tác khác có liên quan tới đất đai.
Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc
quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm
đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà
nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ
sở để tiến tới cấp GCN QSD đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng
với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý
được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ
được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp
trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện
trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất
đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại
hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang
sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn
thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng
như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử

dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử
dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của
đề tài, chỉ xem xét thị trường sơ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị
trường trong đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện
việc cung đất cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
hội sử dụng. Trong thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung
duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội.
Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một
bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai
ở Việt Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong
việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những
giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật
đã bắt đầu chuyển sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai. Nếu như việc giao đất
không thu tiền sử dụng đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân
phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà
nước cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu
tiền sử dụng đã làm cho các giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất dần dần mang tính chất thị trường. Thị trường này có đặc điểm là bên cung
chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là
những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có đất để ở, sản xuất kinh doanh, xây
dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác cũng rất quan trọng là thị
trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền
sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở hữu đối với diện
tích đất được sử dụng. Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất thì
Nhà nước cũng cần phải quản lý sử dụng đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho
thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo
điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê

đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử
dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai,
minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là
tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
5. Các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các
tổ chức kinh tế.
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về
giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2003 và Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
5.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
bao gồm:
a. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:
 Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
 Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của
tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án
có vốn đầu tư nước ngoài.
b. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất
đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.
Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất,
tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét
về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang
làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và

Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp
luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
c. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc
quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử
dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
5.2. Đối tượng được giao đất, thuê đất
5.2.1. Giao đất
a. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
 Tổ chức sử dụng đất vào mục đớch nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự
án của Nhà nước.
 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp
tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
b. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê.
 Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
 Tổ chức kinh tế được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh.
 Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản

5.2.2. Cho thuê đất.
a. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường
hợp sau:
 Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
 Tổ chức kinh tế thuê đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
 Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đớch
kinh doanh.
 Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê
 Tổ chức kinh tế thuê đất để hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm.
b. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau:
Tổ chức nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ
sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đớch kinh
doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động
khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
5.3. Hồ sơ xin giao đất, xin thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
Theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm có:
- Đơn xin giao đất, thuê đất
- Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản
đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa
điểm đã được xác định.
- Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận

của công chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng
vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì
phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi
trường nơi có đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm
theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đớch sản
xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
- Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc
chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trước đó.
5.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì Uỷ ban nhân dân tỉnh là cơ quan
có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Cơ
quan này không được uỷ quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế.
Ngoài ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể thẩm quyền điều chỉnh quyết định
giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai
có hiệu lực thi hành (01/7/2004):
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như đã nêu trên là
cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng
đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực thi hành.
5.5. Thời hạn và hình thức giao đất, cho thuê đất.
5.5.1. Thời hạn giao đất, cho thuê đất
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào

mục đớch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ
chức kinh tế sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ
chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài để thực hiện các
dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư
hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn
đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cần
thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử
dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai
trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt.
- Đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có
quyết định giao, cho thuê của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất đã giao, cho thuê trước ngày 15/10/1993 mà trong quyết
định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao đất, cho
thuê đất thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15/10/1993.
- Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của
thời hạn ghi trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất.
5.5.2. Hình thức giao đất, cho thuê đất
Giao đất được chia theo hai hình thức, đó là:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đối với cho thuê đất cũng được chia thành hai hình thức, đó là:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5.6. Trình tự giao đất, cho thuê đất
5.6.1. Trình tự giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không

phải giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức kinh tế
 Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả
thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa
điểm sử dụng đất.
 Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu
tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02)
bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
 Việc giao đất, cho thuê đất được quy định như sau:
- Sở Tài nguyên và Môi truờng có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử
dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện,
đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn
khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ
hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa
chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính;
xác minh thực địa; trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký
hợp đồng thuê đất đối với các trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức
bàn giao trên thực địa.
 Thời gian thực hiện các công việc quy định nói trên là không quá
hai mươi (20) ngày làm việc ( không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp

lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
5.6.2. Trình tự giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với
các tổ chức kinh tế
 Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa
điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
 Người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ theo quy định tại Sở
Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
 Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo
trình tự quy định tại các khoản của Điều 130 của Nghị định 181/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai và quy định của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm giao
cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc chỉ đạo Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu
vực đất thu hồi đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính để
gửi cho cơ quan, tổ chức có trách nhiệm lập phương án bồi thường, giải phóng
mặt bằng theo quy định.
- Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư thì Uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm lập phương án tổng thể
về bồi thường, giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xét duyệt.
- Sau khi phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng được
duyệt, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất bị
thu hồi thông báo trước ít nhất chín mươi (90) ngày đối với trường hợp thu hồi
đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với trường hợp thu hồi

đất phi nông nghiệp cho người sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian và kế
hoạch di chuyển, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Trước khi hết thời gian thông báo ít nhất là hai mươi (20) ngày, Tổ chức
phát triển quỹ đất hoặc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh có trách nhiệm trình phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và Sở Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình quyết định thu hồi đất lên Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Quyết định thu hồi
đất phải bao gồm nội dung thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do
tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng và nội dung thu hồi đất chung cho tất cả các
thửa đất do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.
- Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận
được tờ trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách
nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất quyết
định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng.
Trường hợp trên khu đất thu hồi có diện tích đất do hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng thì trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ
ngày nhận được quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có
trách nhiệm quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.
- Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, Uỷ ban nhân dân huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thực

hiện dự án đầu tư.
 Việc giao đất, cho thuê đất sau khi đã được giải phóng mặt bằng được
thực hiện như sau:
- Sở Tài nguyờn và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử
dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện,
đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn
khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ
hơn 1/25000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa
chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính;
xác minh thực địa; trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký
hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao
đất trên thực địa.
 Thời gian thực hiện các công việc quy định nói trên là không quá hai
mươi (20) ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ
ngày giải phóng xong mặt bằng và Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ
hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
5.6.3. Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế
 Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu

tiền sử dụng đất.
- Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
-Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra; đối với
trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ
đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp; gửi số liệu địa chính cho cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
-Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng
đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách
nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê
đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kết hợp với việc chuyển mục
đớch sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đớch sử dụng đất trước
khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Chương II:
Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
1.1. Điều kiện tự nhiên
1.1.1. Vị trí địa lý và địa hình, địa mạo:
Thành phố Vinh có vị trí là 18
0

40
’
vĩ độ Bắc và 105
0
40
’
kinh độ Đông.
Phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc. Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân (tỉnh
Hà Tĩnh). Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên.
Vinh nằm ở hạ lưu sông Lam, cách bờ biển 12km, địa hình thành phố
Vinh tương đối bằng phẳng, phía Nam có núi Quyết cao hơn 100m. Vị trí của
thành phố có lợi thế để khai thác tiềm năng đất đai, tài nguyên và trí lực của tỉnh
trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá. Vị trí thuận lợi này nếu có hệ thống cấu trúc hạ tầng hấp dẫn sẽ thu hút đầu
tư trong và ngoài nước mạnh hơn, tốc độ phát triển nhanh hơn, hoà nhập vào
nhịp điệu và xu thế phát triển chung của cả nước.
1.1.2. Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Thành phố Vinh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của
2 loại gió chủ yếu: gió mùa Đông Bắc và gió phơn Tây Nam. Gió mùa Đông
Bắc thường xuất hiện vào mùa đông từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mang
theo không khí lạnh, khô làm cho nhiệt độ giảm xuống 5-10
0
C so với ngày
thường. Gió phơn Tây Nam là một loại hình thời tiết đặc trưng cho mùa hạ của
vùng Bắc Trung Bộ. Gió này hàng năm thường xuất hiện vào tháng 7, 8, bình
quân mỗi năm có khoảng 20-30 ngày, gây ra tình trạng khô, nóng và hạn hán;
ảnh hưởng nghiêm trọng cho sản xuất và đời sống sinh hoạt của nhân dân.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Với khí hậu, thời tiết có nhiều khắc nghiệt như thành phố Vinh thỡ đó gây

ra những hạn chế trong việc sử dụng đất của các đối tượng nói chung và của các
tổ chức kinh tế nói riêng. Tình trạng khụ, núng và hạn hán làm cho việc đầu tư
vào đất trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản
gặp nhiều khó khăn, gây ra những thiệt hại đáng kể cho những người sử dụng
đất. Bên cạnh đú, chớnh thời tiết, khí hậu này cũng làm giảm khả năng thu hút
đầu tư của các nhà đầu tư lớn vào thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
1.1.3. Tài nguyên các loại:
Không chỉ có quỹ đất tự nhiên rộng lớn màu mỡ, thuận lợi cho phát triển
cây lúa, rau màu, cói và xây dựng các khu đô thị hiện đại, văn minh, thành phố
Vinh còn có tài nguyên rừng với khu lâm viên Núi Quyết - sơn thuỷ hữu tình -
rộng 50 ha và rừng bần ngập mặn Hưng Hoà rộng hơn 68 ha, nơi cư trú của
hàng trăm loài chim đến từ nhiều vùng miền khác nhau. Hai khu rừng này cùng
với nhiều cảnh quan hấp dẫn, nhiều di tích lịch sử - văn hoá có giá trị là những
điều kiện quan trọng cho phát triển các loại hình du lịch, nhất là du lịch sinh
thái. Bên cạnh đó, thành phố Vinh cũng có khá nhiều khoáng sản. Trong đó,
nhiều nhất là đá xây dựng, đất sét làm gạch ngói, thích hợp cho phát triển công
nghiệp vật liệu xây dựng.
Hiện tại, dân số thành phố có 226 nghìn người, trong đó 54% đang trong
độ tuổi lao động. Số người đang làm việc trong các ngành kinh tế là 84 nghìn
người, đông nhất là các ngành dịch vụ với 52,4%, tiếp đến là công nghiệp – xây
dựng 33,3% và nông – lâm - thuỷ sản 14,3%. Số người có trình độ cao đẳng, đại
học và sau đại học là 26.498 người, chiếm 12,4% dân số (Nguồn: Uỷ ban nhân
dân thành phố).
1.1.4. Thực trạng cảnh quan, môi trường
Với cảnh quan phong phú, đa dạng có nhiều nét đặc sắc đã tô điểm thêm
vẻ đẹp thiên nhiên của thành phố Vinh.
Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân
Tuy nhiên, các hoạt động của con người cũng đã có những tác động đến

cảnh quan môi trường. Mặc dù mức độ ô nhiễm không khí có nhưng chưa đáng
kể do hoạt động công nghiệp của thành phố phát triển còn chậm, tỷ lệ đô thị hoá
vẫn còn thấp, song ở một số khu vực cục bộ như điểm nút giao thông, quanh các
cơ sở sản xuất khai thác khoáng sản, nhà máy gạch, cơ sở chế biến hải sản một
số chỉ tiêu về tiếng ồn, bụi, khí độc, nước thải đã có dấu hiệu vượt quá giới hạn
cho phép. Tại các địa điểm dân cư tập trung, các khu chợ, dịch vụ có lượng
chất thải nhiều nhưng lại chưa có hệ thống thu gom và xử lý nước, rác thải hoặc
chưa đầu tư xử lý đúng quy định phần nào làm ô nhiễm bầu không khí và nguồn
nước mạch nông. Mặt khác, quá trình bê tông hoá cao, mật độ cây xanh thấp,
nắng nóng và bụi làm ảnh hưởng đến sức khoẻ của người dân.
Từ những vấn đề nêu trên, trong những năm sắp tới, cùng với quá trình
khai thác các nguồn lợi một cách tối đa để phát triển kinh tế xã hội, nâng cao
chất lượng cuộc sống thì việc tái tạo cảnh quan, dự kiến trước các biện pháp để
kịp thời ngăn ngừa, hạn chế khắc phục ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững
các nguồn lực, tài nguyên thiờn nhiên môi trường sinh thái là vô cùng cần thiết.
1.2. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi
trường
1.2.1. Những thuận lợi, lợi thế
Thành phố Vinh nằm vào vị trí địa lý thuận lợi, có nguồn tài nguyên đa
dạng đảm bảo cho phát triển một nền kinh tế toàn diện. Trong những nguồn lực
tự nhiên đó thì đất đai là nguồn lực cơ bản. Tài nguyên khoáng sản đa dạng,
phong phú, tuy không có trữ lượng lớn nhưng có ý nghĩa quan trọng trong điều
kiện phát triển kinh tế, đặc biệt là vật liệu xây dựng. Cùng với tỉnh Nghệ An -
nơi có địa hình đa dạng bao gồm: biển, đồng bằng, trung du, miền núi với nhiều
cảnh quan và di tích văn hoá hấp dẫn như bãi biển Cửa Lò, Hòn Ngư, khu bảo
tồn di tích Kim Liên, khu bảo tồn rừng nguyên sinh PựMỏt…là một tiềm năng
đáng kể kết hợp với các điểm du lịch ở thành phố Vinh đã, đang và sẽ là chiến
lược phát triển du lịch, dịch vụ và phát triển các ngành kinh tế khác.