Thực trạng và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





PHẠM MẠNH DUYỆT







THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI
DIỆN TÍCH ĐẤT ĐÃ GIAO CHO CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG







LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, Năm 2012

2
Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ bấ t kỳ một học vị nào .
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn





Phạm Mạnh Duyệt

3
Lời cảm ơn
Để hoàn thành bản Luận văn này, tôi đã nhậ n đƣợ c sƣ̣ giú p đỡ tậ n tình củ a:
- GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, Khoa Tà i nguyên và Môi trƣờng, Trƣờng Đại học
Nông lâm - Đại học Thái Nguyên, ngƣờ i đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng và Khoa Sau Đại học
- Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên và đồ ng nghiệ p.
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Tuyên Quang; Cục Thống kê tỉnh Tuyên
Quang; Cục Thuế tỉnh Tuyên Quang, Ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang; Chi cục Thuế thành phố Tuyên Quang và các cơ quan liên quan.
Tôi xin chân thành cảm ơn tớ i cá c cá nhân, tậ p thể và cơ quan nêu trên đã tận tình

giúp đỡ và tạo nhng điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện Đề tài này.
Một lần na tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả Luận văn




Phạm Mạnh Duyệt















4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢN ĐỒ ix
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài 6
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của
Thế giới và của Việt Nam 10
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới 10
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc 11
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp 14
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ 15
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam 15
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nƣớc 18
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới 18
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước 18
1.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam 20
1.4.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức. 23
1.4.2. Tình hình thuê đất của các tổ chức 24
1.5. Tình hình sử dụng đất của tỉnh Tuyên Quang 25
1.5.1. Diện tích đất phân theo các nhóm đất 25
1.5.2. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính 27

5
1.5.3. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức trên địa
bàn tỉnh Tuyên Quang 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tƣợng nghiên cứu 32
2.2. Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên
Quang ảnh hưởng đến sử dụng đất 32
2.2.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 32
2.2.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 32
2.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 32
2.2.5. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 33
2.2.6. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 33
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu 33
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp 33
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 34
2.3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá 35
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu 35
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên
Quang ảnh hƣởng đến sử dụng đất 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 37
3.1.1.1. Vị trí địa lý 37
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 39
3.1.1.3. Khí hậu 39
3.1.1.4. Thủy văn 39
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 40

6
3.1.1.6. Thực trạng môi trường của thành phố Tuyên Quang 44
3.1.2. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 45
3.1.2.1. Về tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 46
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 47

3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 48
3.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 49
3.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 49
3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 51
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 55
3.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 55
3.3.2. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức 56
3.3.3. Tình hình thuê đất của các tổ chức 57
3.3.4. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức 57
3.3.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang từ năm 2008 đến năm 2011 58
3.3.6. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 61
3.4. Đánh giá tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các tổ
chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang… 68
3.4.1. Đánh giá tình hình thu tiền sử dụng đất 68
3.4.2. Đánh giá tình hình thu tiền thuê đất 68
3.5. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 70
3.6. Một số giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho thuê đất
cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 71
3.6.1. Giải pháp thể chế chính sách 71
3.6.2. Giải pháp kinh tế - xã hội 72

7
3.6.3. Giải pháp kỹ thuật 75
3.6.4. Giải pháp đề xuất xây dựng tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất cho
các tổ chức kinh tế 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận 81
2. Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO















8
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2011 19
Bảng 1.2. Diện tích đất của các tổ chức phân theo các vùng địa lý kinh tế 21
Bảng 1.3. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng 22
Bảng 1.4. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình tổ
chức 24
Bảng 1.5. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Tuyên Quang năm 2011 26
Bảng 1.6. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính 27
Bảng 1.7. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn tỉnh Tuyên
Quang 29

Bảng 1.8. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình tổ
chức trên địa bàn tỉnh Tuyên 30
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm 2011 40
Bảng 3.2. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính của thành phố Tuyên Quang
năm 2011 46
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2008 - 2011 thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 46
Bảng 3.4. Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 47
Bảng 3.5. Thực trạng sử dụng đất năm 2011 và biến động so với số liệu thống kê
đất đai năm 2010 và năm 2009 52
Bảng 3.6. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang 56
Bảng 3.7. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các loại hình tổ
chức trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 57
Bảng 3.8. Kết quả giao đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 59

9
Bảng 3.9. Kết quả cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 60
Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2008 - 2011 62
Bảng 3.11. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 64
Bảng 3.12. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang 65
Bảng 3.13. Tình hình vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường 66
Bảng 3.14. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường 67
Bảng 3.15. Tổng hợp tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các tổ chức
kinh tế giai đoạn 2008-2011 trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 69

Bảng 3.16. Đề xuất hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế 76














10




DANH MỤC HÌNH VÀ BẢN ĐỒ
Hình 1.1. Cơ cấu các nhóm đất chính toàn quốc năm 2011 20
Hình 1.2. Cơ cấu diện tích đất của các tổ chức phân theo vùng 22
Hình 1.3. Cơ cấu các nhóm đất chính tỉnh Tuyên Quang năm 2011 25
Hình 1.4. Cơ cấu diện tích đất của các đơn vi hành chính 27
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Tuyên Quang 38
Hình 3.2. Cơ cấu các nhóm đất chính thành phố Tuyên Quang năm 2011 41

11
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, việc khai thác và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên đất là vô cùng quan trọng, bởi nó không chỉ quyết định trực tiếp
đến sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định
chính trị của quốc gia và khu vực đó.
Tài nguyên đất đai đƣợc con ngƣời khai thác và sử dụng từ rất sớm gắn liền
với nền sản xuất nông, lâm nghiệp và các hoạt động kinh tế khác. Mỗi loại đất khác

nhau sẽ có nhng định hƣớng phát triển riêng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất
trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Thực tế cho thấy, với quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất của con
ngƣời ngày càng tăng đã làm cho mối quan hệ gia ngƣời và đất ngày càng căng
thẳng. Nhng sai lầm của con ngƣời trong quá trình sử dụng đất (có ý thức hoặc
vô ý thức) dẫn đến sự cạnh tranh, xung đột về đất đai, các mâu thuẫn gia phát
triển và môi trƣờng ngày càng gay gắt, đôi khi làm hủy hoại tài nguyên nói
chung, đặc biệt là tài nguyên đất.
Nƣớc ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực và
thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, một trong các nguồn lực
để phát triển kinh tế xã hội đó là đất đai. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: Đất đai
thuộc sở hu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Thành phố Tuyên Quang là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh
Tuyên Quang, trong nhng nằm gần đây tỉnh Tuyên Quang đã tập trung đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đáp ứng tiến trình đô thị hoá trên địa bàn tỉnh mà
đăc biệt là thành phố Tuyên Quang. Thực hiện chủ trƣơng chính sách của tỉnh về
hợp tác đầu tƣ, với lợi thế có hệ thống giao thông phát triển, Quốc lộ 2, Quốc lộ 2C,
Quốc lộ 37 chạy qua địa bàn, nhng năm gần đây tỉnh Tuyên Quang đã chấp thuận
chủ trƣơng cho thực hiện một số dự án đầu tƣ tại Khu công nghiệp Long Bình An,
tại cụm công nghiệp của các huyện, thành phố, ngoài ra còn thu hút nhiều dự án
ngoài khu công nghiệp và đã chiếm một số diện tích đất tƣơng đối lớn.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang trong
nhng năm gần đây cũng nhƣ dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tƣơng lai, dƣới

12
tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự gia tăng dân số thì
nhu cầu sử dụng đất của thành phố ngày càng tăng, trong khi quỹ đất có hạn. Công
tác quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Tuyên Quang nói chung, của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác

quản lý nhà nƣớc về đất đai. Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả
về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phƣơng, ở các xã, phƣờng đặc biệt là
của các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án
đầu tƣ. Hiện tƣợng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai
dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chƣa đƣợc ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định, cần phải đánh giá
đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử dụng đất hợp lý với các
giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vng.
Trƣớc nhng vấn đề trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Thực trạng
và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang”.
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đã giao cho các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, phân ra các ngành nghề
đầu tƣ nhƣ nông lâm nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… việc đánh giá hiệu quả qua các
mặt: kinh tế, xã hội, môi trƣờng.
Định hƣớng một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc và
hiệu quả khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế thông qua các cơ chế, chính
sách của Nhà nƣớc.
3. Yêu cầu của đề tài
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang ảnh
hƣởng đến sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng sử dụng đất và diện tích đất đã giao cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Tuyên Quang; nghiên cứu đánh giá về công tác giao đất, cho thuê
đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, nghiên cứu quy
trình thực hiện, thủ tục hành chính; cơ chế vận hành việc quản lý đất đai của các tổ chức
kinh tế bảo đảm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc;
từng bƣớc góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng nhanh, bền vng.

13
Nghiên cứu đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất.
Các yếu tố khiến ngƣời sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả thông qua các
chính sách ƣu đãi đầu tƣ, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu
dự án, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…để điều tiết có hiệu quả nhiệm
vụ quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai.
Thông qua kết quả nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, nhƣ: cải cách thủ tục hành chính, cơ chế tài
chính hóa trong quản lý đất đai của các tổ chức kinh tế, xây dựng kế hoạch cụ thể để
chủ động điều hành trong quản lý đất đai (chủ động giải phóng mặt bằng, thu hút
đầu tƣ hay hạn chế đầu tƣ ở nhng khu vực không khuyến khích …).
4. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và giải
pháp sử dụng hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của thành phố Tuyên Quang. Là
tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các huyện có
điều kiện tƣơng đồng trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.


14
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đƣờng lối của Đảng và Nhà nƣớc ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong
lực lƣợng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”.
Do đất đai gi một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội nhƣ vậy nên theo quan
điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và chính trị

to lớn trong quá trình phát triển của xã hội.
Toàn bộ đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản
lý là một định hƣớng chính trị cơ bản đã đƣợc ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác
lập mối quan hệ sở hu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách
mạng hiện nay ở nƣớc ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hu toàn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sở hu” (khoản 1 Điều 5) [2].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nƣớc ta đã thƣờng xuyên quan tâm đến vấn
đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành nhng chủ trƣơng, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện đối với đất
đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này đƣợc quản lý, sử
dụng có hiệu quả” [1].
Cƣơng lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia” [1].
Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trƣờng, gắn nhiệm vụ, mục
tiêu bảo vệ môi trƣờng với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài

15
nguyên và bảo vệ môi trƣờng. Đƣa nội dung bảo vệ môi trƣờng vào chiến lƣợc,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chƣơng trình, dự án.
Các dự án đầu tƣ xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trƣờng. Thực hiện
nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trƣờng. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ môi trƣờng; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,
xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trƣờng và cân bằng

sinh thái, nâng cao chất lƣợng môi trƣờng. Thực hiện tốt chƣơng trình trồng
rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo
tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nƣớc,
khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [1].
Trong Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng bộ tỉnh Tuyên Quang lần thứ XV cũng
đã nêu: "Tăng cƣờng quản lý và sử dụng có hiệu quả tài nguyên, tích cực và chủ
động bảo vệ môi trƣờng, bảo đảm phát triển bền vng [8].
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trƣờng, tài nguyên
nƣớc. Tăng cƣờng giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo
đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trƣờng.
Đẩy mạnh tuyên truyền, nâng cao nhận thức về phát triển bền vng cho cộng
đồng. Tăng cƣờng thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành
vi vi phạm pháp luật về tài nguyên và môi trƣờng. Kiện toàn tổ chức bộ máy, bổ
sung cán bộ quản lý tài nguyên và môi trƣờng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ" [9].
Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Tuyên Quang lần thứ XV, nhiệm kỳ
2010-2015 đã ghi: “Quản lý và sử dụng có hiệu quả tài nguyên, tích cực và chủ
động bảo vệ môi trƣờng, bảo đảm phát triển bền vng” [9].
Và cũng tại Điều 15 Luật Đất đai 2003 quy định:
"Nhà nƣớc nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất
không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc công bố;
huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền
của ngƣời sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ,
trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Nhà nƣớc nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vƣợt quá quyền
hạn hoặc thiếu trách nhiệm của ngƣời có thẩm quyền để làm trái các quy định về
quản lý đất đai".


16
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ môi trƣờng ngày 29/11/2005;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nƣớc;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số
điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính

17
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, môi trƣờng;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày 04/6/2010 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ vào nông nghiệp, nông thôn;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về
kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
tăng cƣờng kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức đƣợc nhà nƣớc
giao đất cho thuê đất;
- Thông tƣ số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;

18
- Thông tƣ số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
- Thông tƣ số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng; Thông tƣ liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trƣờng, hƣớng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;
- Thông tƣ số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hƣớng
dẫn Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, môi trƣờng;
- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên
Quang ban hành:
- Quyết định số 66/2005/QĐ-UBND ngày 04/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 67/2005/QĐ-UBND ngày 04/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc cho hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 68/2005/QĐ-UBND ngày 04/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định hạn mức công nhận đất ở đối với trƣờng hợp thửa đất ở có
vƣờn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cƣ trên địa bàn tỉnh Tuyên
Quang hình thành từ ngày 18/12/1980 đến ngày 30/6/2004 mà giấy tờ quyền sử
dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở;
- Quyết định số 74/2005/QĐ-UBND ngày 16/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định về trình tự thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

19
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 75/2005/QĐ-UBND ngày 16/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định về chính sách hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích
phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 76/2005/QĐ-UBND ngày 16/8/2005 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định đơn giá bồi thƣờng thiệt hại về tài sản (vật kiến trúc, cây
trồng, vật nuôi) gắn liền với đất bị thu hồi khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát
triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 13/2006/QĐ-UBND ngày 15/6/2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang ban hành đơn giá thuê đất và khung giá thuê mặt nƣớc áp dụng trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND ngày 17/12/2008 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang về diện tích tối thiểu đƣợc phép tách thửa đối với từng loại đất
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất làm mặt bằng
sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp hoặc đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nƣớc thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 16/2009/QĐ-UBND ngày 13/8/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang quy định về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29/10/2009 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định chính sách hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích
phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

20
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 06/01/2010 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tuyên Quang quy định về trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan chuyên môn
cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã, cán bộ địa chính cấp xã và ngƣời sử
dụng đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 08/2010/QĐ-UBND ngày 06/5/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang ban hành đơn giá thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Quyết định số 14/2011/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tuyên Quang bổ sung một số quy định về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
của Thế giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hu đất đai. Mô hình phổ biến

nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô hình
chỉ thừa nhận hình thức sở hu nhà nƣớc về đất đai là hình thức sở hu duy nhất.
Mô hình đầu đƣợc áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính
đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nƣớc nhƣ Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nƣớc đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thƣờng áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc
gia thuộc sở hu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nƣớc và vị
trí, vai trò của nhà vua ở nƣớc đó mà quyền sở hu của nhà vua đối với đất đai có
khác nhau. Ở một số nƣớc khu vực Trung Đông, quyền sở hu đất đai của nhà vua
còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nƣớc khác thì quyền sở hu đất
đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở
hu của N hoàng nhƣng quyền sở hu của N hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay
ở Anh, 69% đất đai đƣợc sở hu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả
cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hu tuyệt đối đối với
đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai đƣợc xác lập thông qua việc thuê mƣớn của
N hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà ngƣời có quyền đối với đất đai hiện nay
đƣợc đối xử nhƣ chủ sở hu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này
rất giống với quyền sở hu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên
thực tế, Anh là nƣớc theo mô hình đa sở hu đối với đất đai.

21
Ngƣợc lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hu đất đai là sở hu
nhà nƣớc và sở hu tập thể, nhƣng thực chất có thể coi nó nhƣ hình thức sở hu nhà
nƣớc. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hu tƣ nhân đối với đất đai nhƣng đã có
sự thay đổi cơ bản về phƣơng thức thực hiện quyền sở hu đất đai theo hƣớng tƣ
nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nƣớc này đã thừa
nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trƣờng, đất đai đƣợc coi là một loại
hàng hóa, quyền tài sản của ngƣời sử dụng đất đƣợc ghi nhận và bảo vệ nhƣ một
loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hu đất đai căn cứ vào hình thức
sở hu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua nhng yếu tố quan trọng

nhƣ tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hu và đặc biệt là
vấn đề cấu trúc của quyền sở hu.
1.2.1.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tƣ hu đối với đất đai. Dƣới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các
phƣơng tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản
Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hu hóa toàn bộ
đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 đƣợc ban
hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nƣớc và đƣợc quản lý bởi nhà nƣớc Trung Quốc -
ngƣời chịu trách nhiệm trƣớc toàn xã hội. Đất nông thôn thuộc Sở hu tập thể.
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào đƣợc
phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhƣợng đất đai dƣới bất kỳ hình
thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Ngƣời
sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Chính
vì vậy, thị trƣờng đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” nhƣng năng
động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén
lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nƣớc này.
Việc đƣa đất đai vào quan hệ thị trƣờng khởi nguồn từ nhng cải cách trong hệ
thống sử dụng đất cuối nhng năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thƣợng Hải dƣới
sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống
phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt. Luật
Quản lý nhà nƣớc về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua
việc giao và cho thuê có đền bù.

22
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m
2
với thời hạn

50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và
ngƣời chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Nhƣ vậy, tại Thẩm Quyến, quyền
sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng nhƣ các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử
Trung Quốc và đã khởi xƣớng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc
bằng phƣơng thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung
Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa
đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nƣớc Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc
giao và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc tại đô thị, trong đó quy định
rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhƣợng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Nhƣ vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không
giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất.
Năm 2001, Hội đồng Nhà nƣớc đã ban hành Thông tƣ về việc tăng cƣờng quản
lý nhà nƣớc đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra nhng yêu cầu về
việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện
nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hu nhà nƣớc có trả tiền, khuyến khích đấu
giá đất công khai, tăng cƣờng quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng cƣờng
quản lý đất đai dƣới góc độ là quản lý tài sản. Một hệ thống các biện pháp mới
trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cƣờng quản lý tài sản
đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc
sở hu Nhà nƣớc đã đƣợc nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn của
thị trƣờng. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phƣơng
và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống
kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích
xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thƣờng xuyên điều chỉnh
giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thuộc một
trong nhng trƣờng hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài
của Trung Quốc về hình thức đầu tƣ liên doanh gia bên nƣớc ngoài và Trung Quốc

ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tƣ của phía Trung Quốc đƣợc
thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là
phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả

23
cho Nhà nƣớc khoản phí về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy định về việc thực
hiện Luật Đầu tƣ về liên doanh với nƣớc ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất đƣợc sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể đƣợc chuyển giao thông
qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, trong đó xác định rõ
mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Nhƣ vậy, với nhng cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, nhng văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài có thể đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho
việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý nhà nƣớc về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh gia
bên Trung Quốc và nƣớc ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh gia bên Trung Quốc
và nƣớc ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tƣ của nƣớc ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài có đƣợc quyền sử dụng đất thông qua hình
thức chuyển nhƣợng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 đƣợc ban hành bởi Hội đồng
Nhà nƣớc đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đã đƣợc
cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất. Theo Nghị
định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
sẽ đƣợc giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù. Nhƣ vậy, trƣớc khi ban hành
Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài
có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đƣờng ký hợp đồng và trả phí cho việc sử
dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể
có đƣợc quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhƣợng. Bản Kiến nghị về
Tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát triển
doanh nghiệp nhà nƣớc (theo Thông tƣ số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài

nguyên) đƣợc ban hành vào tháng 11/1999 chính thức khẳng định rằng, doanh
nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh khác đƣợc thành lập bởi
doanh nghiệp nhà nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, nếu tuân thủ các quy định của
Danh mục các Thửa đất đƣợc giao có thể đƣợc giao đất để sử dụng nếu đƣợc chấp
thuận. Danh mục các Thửa đất đƣợc giao đƣợc ban hành năm 2001 (theo Quyết
định số 09 của Bộ Trƣởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không
phân biệt đối xử gia các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng phù
hợp với Danh mục các Thửa đất đƣợc giao, nếu đƣợc chấp thuận, sẽ đƣợc phân phối
theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài và các chủ thể sử dụng đất
khác đã và đang đƣợc đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất. Chính

24
sách ƣu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (nhƣ doanh nghiệp nhà
nƣớc) đã dần dần bị loại bỏ.
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hu cơ bản: sở hu tƣ nhân về đất đai
và sở hu nhà nƣớc (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản
công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không đƣợc mua và bán.
Trong trƣờng hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nƣớc có quyền
yêu cầu sở hu đất đai tƣ nhân nhƣờng quyền sở hu thông qua chính sách bồi
thƣờng thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ
sở hu tƣ nhân về đất đai, nhƣng công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai của Pháp đƣợc
thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó đƣợc thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa
đất đƣợc mô tả đầy đủ về kích thƣớc, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của

ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hu tƣ nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị đƣợc quan tâm chú ý từ rất sớm và
thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế
hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977,
Nhà nƣớc đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở
để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới
rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nƣớc về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến
nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hu
tƣ nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của nhà nƣớc, cũng nhƣ của các cộng
đồng địa phƣơng vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý
nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ gia các ngành khác nhau
nhƣ bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…



25
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có
khả năng điều chỉnh đƣợc các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật Đất đai
của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hu tƣ nhân về đất đai, các
quyền này đƣợc pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ nhƣ là một quyền cơ bản của công dân.
Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát
triển kinh tế đất nƣớc, vì nó phát huy đƣợc hiệu quả đầu tƣ để nâng cao giá trị của đất
đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hu tƣ nhân, nhƣng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nƣớc trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nƣớc bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh

chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hu tƣ nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở
đền bù công bằng cho ngƣời bị thu hồi… bản chất quyền sở hu tƣ nhân về đất đai
ở Mỹ tƣơng đƣơng với quyền bất động sản ở Việt Nam.
* Nhƣ vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hƣớng ngày càng tăng cƣờng vai trò quản lý
của Nhà nƣớc đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng
của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hƣớng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của
mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nƣớc, tăng cƣờng khả
năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có nhng
quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tƣ gia các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thƣờng, cởi mở nhƣng vẫn
gi đƣợc ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992). Đây là cơ sở pháp lý
cao nhất xác định rõ Nhà nƣớc ta là đại diện chủ sở hu đối với toàn bộ quỹ đất
quốc gia. Nhà nƣớc thực hiện các quyền của ngƣời sở hu nhƣ sau: