chiến lược phát triển sản phẩm mới của heineken

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
Khoa Thương mại–Du lịch-Marketing
o0o
TIỂU LUẬN MARKETING CĂN BẢN
Đề tài:
CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM MỚI
CỦA HEINEKEN
Giảng viên bộ môn: Nguyễn Văn Trưng
Sinh viên : _ Phan Thị Tuyết Trinh
_ Lê Thị Minh Ngọc
Lớp : Marketing 03-K33
Thành phố Hồ Chí Minh – 2009
MỤC LỤC
1.Sản phẩm theo quan niệm Marketing Trang 1
1.1.Sản phẩm Trang 1
1.1.1.Khái niệm về sản phẩm Trang 1
1.1.2.Phân loại sản phẩm Trang 2
1.1.3.Đặc tính của sản phẩm Trang 3
1.2.Nhãn hiệu Trang 4
1.3.Bao bì- đóng gói Trang 5
1.4.Những dịch vụ gắn liền với sản phẩm Trang 5
2.Chiến lược phát triển sản phẩm mới Trang 6
2.1.Khái niệm về sản phẩm mới Trang 6
2.2.Các giai đoạn phát triển của sản phẩm mới Trang 6
2.2.1.Tìm ra những ý tưởng mới Trang 6
2.2.2.Chọn lọc và đáng giá ý tưởng mới Trang 6
2.2.3.Phát triển và thử nghiệm khái niệm Trang 7
2.2.4.Hoạch định chiến lược Marketing Trang 7
2.2.5.Phân tích về mặt kinh doanh Trang 7
2.2.6.Phát triển sản phẩm Trang 7
2.2.7.Thử nghiệm trên thị trường Trang 8

2.2.8.Thương mại hóa sản phẩm Trang 8
3.Sơ lược về bia Heineken Trang 8
3.1.Thị trường Trang 9
3.2.Thành tích đạt được Trang 10
3.3Lịch sử hình thành Trang 10
3.4.Sản phẩm Trang 11
3.5.Những cải tiến gần đây Trang 12
3.6.Khuyến thị Trang 13
3.7.Giá trị thuơng hiệu Trang 15
4.CHIẾN LƯỢC VỀ DÒNG SẢN PHẨM MỚI “HEINEKEN
LADIES” CỦA BIA HEINEKEN Trang 16
4.1.Sơ lược về dòng sản phẩm “Heineken Ladies” Trang 16
4.1.1.Nhãn hiệu mới: Trang 16
4.2.Giới thiệu chung về sản phẩm mới: “Heineken Ladies” Trang 17
4.4.Lựa chọn thị trường mục tiêu :…………… ……………Trang 17
4.5.Chiến lược giá: ……… Trang 19
4.6.Chiến lược phân phối…………………………………… Trang 21
4.7.Chiến lược chiêu thị………………………………………Trang 22
4.7.1.Quảng cáo trên TV, trên báo…………………… ……Trang 22
4.7.2.Quan hệ công chúng (PR)…………………………… Trang 24
Lời mở đầu
Heineken, một trong những loại bia cao cấp được phái mạnh yêu thích,
không chỉ vì hương vị, kiểu dáng mà còn vì chiến lược quảng cáo độc đáo
của nó đơn giản với slogan: “CHỈ CÓ THỂ LÀ HEINEKEN”. Nhắc đến bia
người nghĩ ngay đó là sản phẩm chỉ dành cho đàn ông. Nhưng với cuộc sống
năng động ngày nay, bia còn là thức uống yêu thích của “chị em phụ nữ”, và
với “nhu cầu bình quyền nam nữ”, nhu cầu đặt ra đó là một sản phẩm bia
dành riêng cho phái yếu với công thức riêng, kiểu dáng riêng và cả chiến
lược quảng bá riêng,…, để nhìn vào đó người ta nói ngay đó là sản phẩm
của phụ nữ. Vậy hãy thử làm một sự kết hợp thú vị giữa ý tưởng độc đáo này

với loại bia có giá cao nhất nhì Việt Nam, đó là sản phẩm “Heineken
Ladies”.
Bài tiểu luận sẽ đề cập đến chiến lược phát triển sản phẩm này, tuy nhiên với
kiến thức còn hạn chế bài làm vẫn còn nhiều thiếu sót, mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của thầy cô.
Xin chân thành cám ơn.

Nhận xét của giáo viên.



















Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Quản Trị Ngoại Thương
Lớp : Ngoại Thương 2

Khóa : 11
Hệ : Văn Bằng Hai Chính Quy
Môn học: Đầu Tư Quốc Tế
Dự án
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 06 năm 2009
GVHD: TS. Ngô Thị Ngọc Huyền
Thực hiện bởi: Nhóm SV
1. Lê Thị Hồng Ân
2. Đào Văn Đức
3. Lê Tuấn Hùng
4. Phan Thị Ngân Khánh
5. Huỳnh Hải Minh
6. Lê Thị Kim Nga
7. Trần Thị Sim
8. Phạm Ngọc Thảo
9. Lê Thị Huyền Trân
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ ABC

DỰ ÁN KINH DOANH:
XÂY DỰNG: KHU NHÀ HẠNH PHÚC
CHO SINH VIÊN &
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP THUÊ
Thời gian thực hiện dự án: 20 năm (1/1/2009 – 1/1/2029)
Thực hiện: Phòng Kế hoạch và Dự án – Công ty
MỤC LỤC
GIỚI THIỆU CHUNG 8
SỨ MỆNH 11
PHÂN TÍCH VĨ MÔ 11
Môi trường kinh tế 11
Đánh giá nhu cầu thị trường 13

PHÂN TÍCH NỘI BỘ 15
Cấu trúc công ty 15
Ban quản trị/ Nhân sự của Dự án 15
Sản phẩm và dịch vụ cung cấp 15
Marketing 15
CHIẾN LƯỢC 16
Dự đoán tần suất thuê nhà trong 5 năm đầu thực hiện dự án 17
GIỚI THIỆU CHUNG
Giới thiệu công ty
Công ty Xây dựng và Tư vấn đầu tư ABC được thành lập với mong muốn chia sẻ trách
nhiệm đối với xã hội trong việc hiện đại hóa cơ sở hạ tầng, góp phần giảm nhẹ gánh
nặng về nhà ở cho khách hàng của mình thông qua các dự án xây nhà giá rẻ cho sinh
viên và người có thu nhập thấp thuê.
Dự án này là một trong rất nhiều dự án của công ty nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở
ngày càng tăng lên của sinh viên và người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường mục tiêu
Khi thực hiện Dự án này, công ty tập trung vào thị trường nhóm người có thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh. Nhóm này bao gồm sinh viên các trường đại học cao đẳng tại
các quận nội ngoại thành của thành phố. Những sinh viên này đế từ các tỉnh miền Tây,
miền Đông Nam Bộ và một số tỉnh miền Trung. Đa số các sinh viên này đều có nhu cầu
rất cao về nhà ở trong khi Ký túc xá của các trường đại học, cao đẳng lại có hạn, không
đáp ứng được nhu cầu. Ngoài ra, Dự án còn tập trung vào đối tượng là công nhân tại các
khu công nghiệp, khu chế xuất ở các quận ngoại thành thành phố. Nhóm này cũng thường
là lao động từ các tỉnh khác tập trung về thành phố tìm việc làm. Tuy nhiên thu nhập của
họ thường rất thấp trong khi chi phí sinh hoạt, trong đó có chi phí nhà ở tại thành phố lại
rất cao. Tuy một số khu công nghiệp đã xây dựng khu lưu xá cho công nhân nhưng số
lượng vẫn còn rất hạn chế. Những nhóm khách hàng này thường là tập trung vào nhu cầu
cơ bản về nhà ở chứ không đòi hỏi cao về các tiện nghi và dịch vụ đi kèm. Chính vì vậy
mà công ty có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng này.
Sản phẩm/Dự án

Công ty dự tính xây 2 khu nhà (2 block) cao 6 tầng với tổng số phòng cho thuê là 50
phòng, có thể cung cấp chỗ ở cho tối đa khoảng 250 người. Hầu hết các phòng cho thuê
có diện tích 20m2, được thiết kế gọn gàng, tiết kiệm tối đa không gian với nhà vệ sinh
khép kín. Chi phí cho thuê tính trung bình khoảng 144,000 VND/m2.
Vốn đầu tư, Chi phí , Doanh thu và Lợi nhuận của Dự án
Trên cơ sở phân tích thông tin và phân tích tài chính, dự đoán đây là 1 dự án có tính khả
thi cao, mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội, đúng như sứ mạng của công ty đã đặt ra.
Vốn đầu tư
Vốn Thành Tiền ĐVT
Tổng vốn đầu tư (10)=(3)+(8) 19,429,200,000 VND
Cơ
cấu
vốn
Vốn CSH (11)=40%*(10)
7,771,680,000 VND
Vốn vay (12)=60%*(10) (Lãi suất:4%/năm)
11,657,520,000 VND
Tổng vốn vay
= vốn vay + vốn vay*4% =
12,123,820,800.00
Kế hoạch trả nợ vốn vay (Kì hạn vay 5 năm – không trả lãi năm 0 – năm xây dựng công
trình)
Năm Số dư nợ đầu kì (B)
Lãi vay phải trả trong
kì (C)
Vốn vay gốc phải
trả trong kì (D)
Số dư nợ cuối kì
(B) - (D)
Tổng số tiền phải

thanh toán trong kì
(F) = (C ) +(D)
1
12,123,820,800.00 466,300,800.00 $2,238,386,038.81
9,885,434,761.
19 $2,704,686,838.81
2
9,885,434,761
395417390.4 $2,327,921,480.36 $7,557,513,280.83 $2,723,338,870.81
3
7,557,513,281
302300531.2 $2,421,038,339.58 $5,136,474,941.25 $2,723,338,870.81
4
5,136,474,941
205458997.6 $2,517,879,873.16 $2,618,595,068.09 $2,723,338,870.81
5
2,618,595,068
104743802.7 $2,618,595,068.09 $0.00 $2,723,338,870.81
Chi phí - Doanh Thu - Lợi nhuận
Chi phí - Doanh Thu- Lợi nhuận được tính trong 5 năm đầu của Dự án
Năm Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Tổng Chi phí 1,643,140,000 1,876,831,100 2,041,087,700 2,245,151,000 2,362,271,000
Tổng Chi phí
3,623,934,000 3,822,222,000 4,020,510,000 4,020,510,000 4,020,510,000
Lợi nhuận
sau thuế
15,611,760 118,354,248 271,089,576 252,396,720 296,303,040
Quản lý Dự án
Dự án do phòng Kế Hoạch đề xuất và kết hợp triển khai thực hiện cùng Phòng Tài chính
– Kế toán, Phòng Marketing, Phòng Kỹ thuật. Giám đốc chịu trách nhiệm trước Sở Kế

hoạch và Đầu tư Thành phố

SỨ MỆNH
Chia sẻ trách nhiệm đối với xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần giảm nhẹ gánh nặng
vè nhà ở cho khách hàng của mình thông qua các dự án xây nhà giá rẻ cho sinh viên và người có thu
nhập thấp thuê.
GIỚI THIỆU CÔNG TY
Tên công ty:
Tên giao dịch:
Giám đốc:
Ngày thành lập:
Loại hình công ty:
Địa chỉ:
PHÂN TÍCH VĨ MÔ
Môi trường kinh tế
Là đầu tàu kinh tế của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh có tới hơn 4,3 triệu lao động (số liệu 2005),
thu nhập bình quân đầu người đạt 2100 USD/năm(số liệu 2007) cao hơn so với thu nhập bình quân của
cả nước. Tuy nhiên phần lớn cơ sở công nghiệp vẫn lạc hậu và là các ngành thâm dụng lao động. Như
vậy, hàng năm thành phố thu hút một lượng lớn lao động trên khắp ca3c nước. Mặc dù thu nhập bình
quân của người dân tại thành phố cao nhưng phân phối không đồng đều, tầng lớp công nhân chủ yếu
thu nhập chỉ khoảng dưới 3 triệu VND/tháng do đó gặp nhiều khó khăn với giá cả sinh hoạt. Nhà ở cho
người thu nhập thấp theo chương trình của bộ xây dựng tính toán cũng phải có giá từ 200 đến 300
triệu/ căn điều này cũng không phải là dễ tiếp cận cho những người có mức thu nhập như trên. Do đó
cơ hội thúc đẩy nhà cho thuê giá rẻ tỏ ra khả thi hơn và là bước đệm để các gia đình thu nhập thấp
có thể tích lũy được nguồn vốn cho mình.
Khách hàng mục tiêu
Nhóm khách hàng có thu nhập thấp – trung bình (thu nhập khoảng dưới 3 triệu VND/tháng) bao gồm:
- Sinh viên học sinh từ các tỉnh khác đến trọ học tại thành phố Hồ Chí Minh
- Công nhân làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp ở các quận ngoại thành thành phố
Tóm tắt đối thủ cạnh tranh

1. Công ty cp xây dựng và kinh doanh đia ốc Hòa Bình (hbc)
Địa chỉ: 235 Đường Võ Thị Sáu, Phường 7, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: (84.8) 3 9325 030Fax: (84.8) 3 9325 221
Website: www.hoabinhcooperation.com
Được thành lập từ năm 2000, sau gần 10 năm hoạt động, Hòa Bình Cooperation đã thực hiện thành
công nhiều dự án trong cả 2 lĩnh vực: xây dựng công nghiệp và xây dựng dân dụng. Với nguồn lực tài
chính dồi dào, trang thiết bị kỹ thuật hiện đại và kinh nghiệm hoạt động, Hòa Bình Cooperation là 1
đối thủ cạnh tranh lớn của công ty.
2. Công ty thương mại xây dựng Lê Thành
Tuy mới thành lập trong thời gian gần đây nhưng Công ty thương mại xây dựng Lê Thành đã có kinh
nghiệm thực hiện thành công 1 số dự án xây dựng khu chung cư cho người có thu nhập thấp ví dụ như
khu chung cư Lê Thành bao gồm 134 căn hộ ở quận Tân Bình…… Công ty vẫn đang tiếp tục mở rộng
đầu tư các dự án xây căn hộ bán cho người thu nhập thấp với giá 6-7 triệu đồng/m2
3. Công ty Nhà Vui
Cũng giống như công ty Lê Thành, Nhà vui cũng là một công ty mới thành lập và hoạt động trong lĩnh
vực đầu tư địa ốc. Nhắm đến đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình muốn sửa chữa và
xây mới nhà có diện tích nhỏ, Công ty Nhà Vui xây dựng và thực hiện gói giải pháp cải tạo và xây mới
nhà cá thể với phương châm tiết kiệm và giảm nhẹ chi phí.
Phân tích SWOT Dự án của công ty so với các đối thủ cạnh tranh
Điểm mạnh
1. Là dự án mới, ở vị trí thuận lợi .
2. Nhu cầu trong phân khúc nhà cho thuê giá rẻ lớn.
3. Cạnh tranh về giá so với các đối thủ.
4. Dễ tìm kiếm khách hàng do là bất động sản cho thuê.
5. Nhận được nhiều ưu đãi từ phía chính phủ và luật đầu tư, luật đất đai: Nghị quyết 18/NQ- CP,
Quyết định 65/2009/QD-TTg
Điểm yếu
1 Quy mô dự án nhỏ.
2. Thiếu kinh nghiệm trong xây dựng và quản lí bất động sản.
3. Nhân lực chất lượng cao am hiểu ngành còn ít.

4. Khả năng tài chính còn hạn chế.
5. Truyền thống, danh tiếng và năng lực chưa được biết đến và thừa nhận.
Cơ hội
1. Được lợi từ chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ của chính phủ.
2. Khai thác mảng nhà cho thuê giá rẻ có tiềm năng lớn mà chưa có nhiều đối thủ tham gia.
3. Do vị trí thuận lợi, có cơ hội thu hút được một lượng lớn đối tượng khách hàng đa dạng.
4. Tận dụng được thời điểm giá vật liệu xây dựng thấp do tình trạng giảm phát.
5. Đón đầu cơ hội khi thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong thời gian tới theo các chuyên gia.
Mối đe dọa
1. Đối mặt với các rủi ro về kinh tế, tài chính, kĩ thuật…
2. Cạnh tranh không lành mạnh từ các đối thủ và đối thủ tiềm năng.
3. Chậm thu hồi vốn nếu dự án bị thi công chậm trễ khi giá nguyên vật liệu tăng.
4. Đối mặt với các dịch vụ thay thế như sửa chữa, xây nhà giá rẻ.
5. Thiếu cơ chế thông thoáng.
Đánh giá nhu cầu thị trường
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 25 trường đại học và 6 trường cao đẳng. Trong số
học sinh, sinh viên đang theo học tại các trường đại học, cao đẳng của thành phố, 40% đến từ các
tỉnh khác. Hiện toàn thành phố có khoảng 320.000 sinh viên, trong đó có hơn 200.000 sinh viên
có nhu cầu thuê nhà ở. Ngoài ra, trong số 900.000 công nhân đang làm việc trong các doanh
nghiệp thì có khoảng 70% là công nhân ngoại tỉnh. Số lao động làm việc trong khu vực quản lý
nhà nước, lực lượng vũ trang là 130.000 người, trong đó khoảng 20.000 người (chiếm 15%) đang
gặp khó khăn về nhà ở và có nhu cầu về nhà ở.
Khách hàng mục tiêu Tổng số Số lượng có nhu
cầu về nhà ở
Sinh viên 320,000 200,000
Công nhân 900,000 630,000
Nhân viên nhà nước 130,000 20,000
Số liệu năm 2008
Biểu đồ về nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – năm 2008
PHÂN TÍCH NỘI BỘ

Cấu trúc công ty
Ban quản trị/ Nhân sự của Dự án
Chịu trách nhiệm chính: Trưởng phòng Kế hoạch và Dự án: Nguyễn Văn A
Các nhân viên tham gia Dự án, chịu sự phân công công việc của ông Nguyễn Văn A
Nhân viên phòng Tài chính – Kế toán:
Nhân viên phòng Kế hoạch và Dự án:
Nhân viên phòng Marketing:
Sản phẩm và dịch vụ cung cấp
Xây dựng khu nhà Hạnh Phúc tại đường Nơ Trang Long – quận Bình Thạnh – thành phố
Hồ Chí Minh
Mô tả sản phẩm:
Khu nhà Hạnh Phúc bao gồm hai block được xây dựng trên diện tích 450 m
2
- Mỗi block bao gồm: 1 tầng hầm để giữ xe
1 tầng trệt: cho thuê mở siêu thị
4 tầng lầu, 6 phòng/tầng, 4m*5m/phòng
Marketing
Nhằm thúc đẩy quá trình tiếp cận thông tin sản phẩm và thuyết phục khách hàng sử dụng dich vụ nhiều
hơn và nhanh hơn, doanh nghiệp sử dụng các hoạt động xúc tiến hốn hợp: quảng cáo, tuyên truyền,
bán hàng trực tiếp
Các phương pháp Marketing chủ yếu:
- Tổ chức 1 buổi giới thiệu Dự án hoàn chỉnh tại văn phòng công ty (trình chiếu hình ảnh dự án)
- Thông tin sản phẩm được đăng tải trên các trang báo : tuổi trẻ, dân trí, mua và bán , kinh doanh nhà
Giám đốc
P. Tài chính – Kế toán
(3 NV)
Phòng Kế hoạch –
Dự án (3NV)
Phòng Kỹ thuật
(3 NV)

Phòng Marketing &
Dịch Vụ (3NV)
đất…và trên một số trang web rao vặt như: www.muaban.net , www.raovat123.com ….
- Thiết kế brochure đưa đầy đủ thông tin cơ bản của dịch vụ, sản phẩm, với hình ảnh thực tế của sản
phẩm và trích dẫn bản đồ hướng dẫn đường đi đến vị trí của dự án. Ký gửi brochure tại các trung tâm
dịch vụ nhà đất, hoặc phân phát trực tiếp đến khách hàng tại khu vực trường học, hoặc tập trung các
doanh nghiệp.
CHIẾN LƯỢC
Vì nhu cầu xã hội về nhà ở là khá cao và vấn đề này đang được Chính phủ hết sức quan
tâm và có thể được trợ giúp từ phía Chính phủ thông qua chương trình Cho vay với lãi
suất ưu đãi và một số chính sách khác, Công ty đã xây dựng kế hoạch liên kết với nhà
thầu xây dựng sử dụng công nghệ mới nhằm tiết kiệm tối đa chi phí nhưng vẫn đảm bảo
chất lượng công trình.
Chiến lược giá
- Toàn bộ diện tích tầng trệt được cho thuê với mục đích kinh doanh thương mai, có thể mở siêu thị
mini, quán ăn, hoặc kinh doanh nước uống,…với giá cho thuê khoảng 355,000 VND/m
2
- Từ tầng 1 đến tầng 5 với cấu trúc xây dựng là các phòng riêng biệt với diện tích khoảng 20m
2
có thể
ở được 5 người/phòng, giá cho thuê khoảng 100,000 VND/m
2
.
- Tầng hầm được sử dụng làm nơi giữ xe (khách trọ và khách ra vào các cửa hàng siêu thị tại lầu trệt).
Chi phí thu được tính vào chi phí thuê nhà và mặt bằng.
Như vậy, ước tính đơn giá cho thuê trung bình là 142,000/m
2
.
Dự đoán tần suất thuê nhà trong 5 năm đầu thực hiện dự án
Biểu đồ tần suất cho thuê trong 5 năm đầu kinh doanh.

Dự toán doanh thu lợi nhuận trong 5 năm đầu của dự án
Dự trù lợi nhuận trong 5 năm
Danh
mục
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Tổng
doanh thu
(18)
3,623,934,00
0
3,822,222,0
00
4,020,510,0
00
4,020,510,00
0
4,020,510,0
00
Tổng Chi
phí (26)
1,643,140,00
0
1,876,831,1
00
2,041,087,7
00
2,245,151,00
0
2,362,271,0
00

Lợi nhuận
trước thuế
(27) =
(18) –
(26)
1,980,794,00
0
1,945,390,9
00
1,979,422,3
00
1,775,359,00
0
1,658,239,0
00
Thuế DT
(28)=
28%
554,622,320 544,709,45
2
554,238,24
4
497,100,520 464,306,92
0
*(27)
Lãi suất
1.1%*12
tháng (29)
1,410,559,92
0

1,282,327,2
00
1,154,094,4
80
1,025,861,76
0
897,629,04
0
Lợi
nhuận
sau thuế
(30) =
(28) –
(29)
15,611,760 118,354,24
8
271,089,57
6
252,396,720 296,303,04
0
(28) Thuế doanh thu = 28%* Lợi nhuận
(29) Lãi suất = (12)*(1.1%*12 tháng – cộng dồn khấu hao TSCD hàng năm)
Kế hoạch thự hiện dự án trong 5 năm đầu:
Nội dung thực
hiện
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Xây dựng Dự án
Thực hiện Dự án
Trả nợ vốn vay
Trong đó, kế hoạch cho năm 0: Năm xây dựng công trình

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Giải phóng mặt
bằng
Xây dựng tòa nhà
Thực hiện hoạt
động Marketing
Chi tiết thực hiện Dự án
Thời gian Chi phí Nội dung Ngày hoàn thành
Xây dựng công trình
Tháng 1 1,000,000,000 Đặt coc và làm các giấy tờ 31/1/2010
Tháng 2 7,640,000,000 Giải phóng mặt bằng 28/2/2010
Tháng 3
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/3/2010
Tháng 4
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 30/4/2010
Tháng 5
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/5/2010
Tháng 6
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 30/6/2010
Tháng 7
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/7/2010
Tháng 8
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/8/2010
Tháng 9

1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 30/9/2010
Tháng 10
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/10/2010
Tháng 11
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 30/11/2010
Tháng 12
1,078,920,000
Xây dựng toà nhà 31/12/2010
Thực hiện dự án
Năm 1
1,643,140,000
Vận hành toà nhà 31/12/2011
Năm 2
1,876,831,100
Vận hành toà nhà 31/12/2012
Năm 3
2,041,087,700
Vận hành toà nhà 31/12/2013
Năm 4
2,245,151,000
Vận hành toà nhà 31/12/2014
Năm 5
2,362,271,000
Vận hành toà nhà 31/12/2015
KẾ HOẠCH MARKETING
Biện pháp marketing Thời gian
Chi phí

(VND)
Các phương pháp Marketing chủ yếu:
- Tổ chức 1 buổi giới thiệu Dự án hoàn chỉnh tại văn phòng công ty
(trình chiếu hình ảnh dự án)
- Thông tin sản phẩm được đăng tải trên các trang báo : dân trí, mua và
bán , kinh doanh nhà đất…và trên một số trang web rao vặt như:
www.muaban.net , www.raovat123.com ….
- Thiết kế brochure đưa đầy đủ thông tin cơ bản của dịch vụ, sản phẩm,
với hình ảnh thực tế của sản phẩm và trích dẫn bản đồ hướng dẫn
đường đi đến vị trí của dự án. Ký gửi brochure tại các trung tâm dịch
vụ nhà đất, hoặc phân phát trực tiếp đến khách hàng tại khu vực trường
học, hoặc tập trung các doanh nghiệp.
- Truyền miệng
Tháng 02-12
năm 0- Năm
xây dựng Dự
án
2,000,000
4,000,000
4,000,000
0
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Bảng ước tính chi phí kinh doanh
ĐVT: VND
Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3
Tiền lương nhân viên (19)=(19.1)+ (19.2)+ (19.3)+ (19.4)+
(19.5)+ (19.6)
444,000,000 483,000,000 543,600,000
Giám đốc (19.1)=(19.1.1)* (19.1.2) 9,000,000 10,000,000 12,000,000
Số lượng (19.1.1) 1 1

Đơn giá (19.1.2) 9,000,000 10,000,000 12,000,000
Kế tóan (19.2)= (19.2.1)* (19.2.1) 8,000,000 8,250,000 8,300,000
Số lượng (19.2.1) 1 1
Đơn giá (19.2.1) 8,000,000 8,250,000 8,300,000
Nhân viên hành chính (19.3)= (19.3.1)* (19.3.2) 4,000,000 4,400,000 5,000,000
Số lượng (19.3) 2 2
Đơn giá (19.3) 2,000,000 2,200,000 2,500,000
Nhân viên phòng Kê hoạch & Dự án (19.4)= (19.4.1)*
(19.4.2)
4,000,000 4,400,000 5,000,000
Số lượng (19.4.1) 2 2
Đơn giá (19.4.2) 2,000,000 2,200,000 2,500,000
Nhân viên Marketing/dịch vụ (19.5)= (19.5.1)* (19.5.2) 6,000,000 6,600,000 7,500,000
Số lượng (19.5.1) 3 3
Đơn giá (19.5.2) 2,000,000 2,200,000 2,500,000
Nhân viên kỹ thuật bảo trì (19.6)= (19.6.1)* (19.6.2) 6,000,000 6,600,000 7,500,000
Số lượng (19.6.1) 3 3
Đơn giá (19.6.2) 2,000,000 2,200,000 2,500,000
BHXH (20)= 16%*(19) 71,040,000 77,280,000 86,976,000
BHYT (21)= 6% * (19) 26,640,000 28,980,000 32,616,000
Điện nước cung cấp cho tòa nhà (22) 120,000,000 120,000,000 120,000,000
Chi Phí bảo trì, sửa chữa(23) - 191,111,100 281,435,700
Khấu hao TSCD hàng năm (24)= (15) 971,460,000 971,460,000 971,460,000
Chi phí Marketing (25) 10,000,000 5,000,000 5,000,000
Tổng Chi phí (26)=sum(19:25) 1,643,140,000 1,876,831,100 2,041,087,700
- Cơ sở tính toán:
+ Chi phí bảo trì sửa chữa tăng dần theo từng năm
Năm 1: Không tính chi phí bảo trì vì tòa nhà mới xây
+ Điện nước cung cấp cho tòa nhà chỉ tính cho việc chiếu sáng những nơi công cộng
trong tòa nhà, mỗi phòng sẽ có đồng hồ tính điện nước riêng và do khách thuê phòng

trả theo đơn giá chung.
+ BHXH = 16% tổng lương nhân viên
+ BHYT = 6% tổng lương nhân viên
Bảng dự báo/ước tính doanh thu
Bảng dự trù Doanh Thu
Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3
Cho thuê (16)=(16.1)*(16.2)*(16.3)*12 tháng 3,569,184,000 3,767,472,000 3,965,760,000 3,965,760,000
Đơn giá/tháng/m2 (16.1) 144,000 144,000 144,000
Số lượng (16.2) 2,066 2,180 2,295
Tần suất cho thuê (16.3) 90% 95% 100%
Dịch vụ giữ xe (17)=(17.1)*(17.2)
54,750,000 54,750,000 54,750,000
Đơn giá (17.1) 3,000 3,000 3,000
Số lượng (17.2)
18,250 18,250 18,250
Tổng doanh thu (18)=(16)+(17)
3,623,934,000 3,822,222,000 4,020,510,000 4,020,510,000
- Cơ sở tính toán:
Tính trung bình 50 chiếc xe/ngày ra vào tòa nhà  1 năm = 50 chiếc *365
Năm 1: Tần suất cho thuê là 90% NFA
Năm 2: Tần suất cho thuê là 95% NFA
Năm 3: Tần suất cho thuê là 98% NFA
Năm 4: Tần suất cho thuê là 98% NFA
Năm 5: Tần suất cho thuê là 98% NFA
Dự trù lợi nhuận trong 5 năm
Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
Tổng doanh thu (18)
3,623,934,000 3,822,222,000 4,020,510,000 4,020,510,000
Tổng Chi phí (26)
1,643,140,000 1,876,831,100 2,041,087,700 2,245,151,000

Lợi nhuận trước thuế (27) = (18) – (26)
1,980,794,000
1,945,390,90
0 1,979,422,300 1,775,359,000
Thuế DT (28)= 28% *(27)
554,622,320 544,709,452 554,238,244 497,100,520
Lãi suất 1.1%*12 tháng (29)
1,410,559,920 1,282,327,200
1,154,094,48
0 1,025,861,760
Lợi nhuận sau thuế (30) = (28) – (29)
15,611,760 118,354,248 271,089,576 252,396,720
(28) Thuế doanh thu = 28%* Lợi nhuận
(29) Lãi suất = (12)*(1.1%*12 tháng – cộng dồn khấu hao TSCD hàng năm)
PHỤ LỤC
TỔNG QUAN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ
I. Môi trường chính trị - kinh tế
Với ước tính dân số năm 2008 vào khoảng 7 triệu dân, thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân
nhất đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, du lịch, văn hóa, giáo dục lớn nhất của Việt Nam. Được coi là
miền đất “hứa” với điều kiện cính trị khá ổn định và là nơi có nhiều cơ hội về việc làm, học hành, thăng
tiến cao hơn so với toàn vùng Trung và Nam bộ, hàng năm thành phố thu hút hàng triệu học sinh, sinh viên
và lao động từ các tỉnh về học tập, lao động và sinh sống khiến dân số của thành phố ngày càng tăng lên
chóng mặt. Ước tính mật độ dân số của thành phố hiện nay là 40,000 người/km2. Theo dự báo, trong những
năm tới, dân số thành phố Hồ Chí Minh sẽ vẫn tiếp tục tăng lên, chủ yếu là tăng cơ học. Nguyên nhân chủ
yếu là do các trường đại học và cao đẳng tiếp tục tăng về qui mô đào tạo theo kế hoạch hằng năm (số
trường không tăng nhưng số chỉ tiêu tăng nhanh). Hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 25 trường đại
học, 6 trường cao đẳng và một số lớn các trường trung cấp, dạy nghề trong đó khoảng 40% sinh viên theo
hoc tại các trường đại học, cao đẳng là đến từ các tỉnh thành khác Ngoài ra, với tốc độ tăng trưởng cao,
thành phố ngày càng có sức hút khá mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007, thành phố đứng
đầu cả nước về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với 2.530 dự án FDI với tổng vốn đầu tư lên tới 16,6 tỷ

USD. Điều này đã mở ra nhiều cơ hội việc làm khiến thị trường lao động của thành phố trở nên sôi nổi với
hàng triệu lao động nhập cư từ các tỉnh thành lân cận.
Tình trạng số lượng dân nhập cư ngày càng tăng lên đã kéo theo nhiều vấn đề xã hội.
Ngoài những vấn đề như cơ sở hạ tầng ngày càng xuống cấp trầm trọng, điều kiện chăm
sóc sức khỏe kém và luôn luôn trong tình trạng quá tải, những vấn đề về rác thải, ô nhiễm
môi trường…, vấn đề nhà ở cũng đang được chính quyền thành phố hết sức quan tâm.
Nằm trong kế hoạch xây dựng một thành phố kinh tế năng động, xây dựng nếp sống văn
minh đô thị cao, đầu năm 2009, chính phủ đã ban hành quyết định số 65/2009/QĐ-TTg
và quyết định số 67/2009/QĐ-TTg trong đó đề ra một số cơ chế, chính sách phát triển
nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, từ trung cấp dạy nghề chuyên nghiệp
thuê và đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực
nội thành thành phố. Với những chính sách hỗ trợ hấp dẫn như “Cho vay bù lãi suất”, các
chương trình hỗ trợ cho vay của “Quỹ phát triển Nhà đất”… cùng với tình trạng khủng
hoảng thừa của vật liệu xây dựng như hiện nay, Chính phủ đang khuyến khích nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập trung
bình, thấp.
Từ trước đến nay, hầu như các nhà đầu tư không mặn với việc đầu tư xây dựng các dự
án nhà ở cho người thu nhập thấp bởi vì vốn đầu tư cho dự án bất động sản rất lớn, trong
khi đó nhóm đối tượng thu nhập thấp lại không có khả năng thanh toán nhanh; thất bại là
điều thấy rõ. Nhà nước kêu gọi nhiều nhưng chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể và hiệu quả
khiến cho các nhà đầu tư vẫn đứng ngoài để chờ đợi. Tuy nhiên, với những chính sách và
ưu đãi mới của Chính phủ như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được điều chỉnh
tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất 1,5 lần; được miễn giảm tiền sử dụng đất 3 năm
đầu khi triển khai dự án; được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 0% đối với các hợp
đồng thuê nhà ở đã thúc đẩy các nhà đầu tư vào cuộc.
Hiện nay ở thành phố đã có khá nhiều công ty xây dựng và kinh doanh địa ốc đang
hoạt động. Tuy nhiên, hầu hết các công ty này lại tập trung vào nhóm khách hàng có thu
nhập cao với các dự án về khu căn hộ cao cấp hay các cao ốc cho thuê. Chính vì vậy mà
phân khúc nhà cho người thu nhập giá rẻ đang được bỏ ngỏ và là một thị trường đầy tiềm
năng.

II. Tác động của điều kiện vị trí - ở địa lý
Dự án Xây nhà cho sinh viên và người có thu nhập thấp được đặt tại quận Bình Thạnh
– 1 quận nội thành nằm ở hướng Đông của thành phố. Đây là một trong những quận có
diện tích khá lớn của thành phố, ước tính rộng 2,056 ha và nằm ở vị trí khá thuận tiện.
Bình Thạnh nằm giáp ranh với quận 1, quận 3 – các quận trung tâm của thành phố nên có
hệ thống giao thông khá phát triển với nhiều tuyến xe buýt dày đặc và hoạt động liên tục
nên việc di chuyển hết sức dễ dàng, tiện lợi. Ngoài ra, Bình Thạnh còn tiếp giáp với quận
Phú Nhuận, quận Gò Vấp – các quận thường tập trung các nhà máy sản xuất lớn của
thành phố. Chính điều kiện thuận lợi này khiến cho 1 bộ phận lớn học sinh sinh viên và
người lao động tập trung về quận Bình Thạnh sinh sống để thuận tiện cho việc đi học, đi
làm và sinh hoạt.
III. Tác động của môi trường văn hóa
Là quận nằm ở cửa ngõ thành phố, số lượng người nhập cư vào đây sinh sống ngày càng
tăng lên khiến cho Bình Thạnh trở thành nơi cư trú của nhiều tầng lớp dân cư đến từ các
vùng miền khác nhau. Do phần lớn đều là dân nhập cư trong độ tuổi lao động có thu nhập
thấp đến thành phố tìm việc nên hầu hết dân nhập cư tập trung tại quận Bình Thạnh đều
tập trung ở các khu nhà trọ nhỏ, xập xệ, điều kiện kém nhưng giá rẻ. Cuộc sống của họ
mang tính chất tạm bợ nhưng tất cả đều bám trụ tại thành phố nhằm cải thiện cuộc sống.
Tất cả đều mong muốn có một chỗ ở ổn định, phù hợp cới thu nhập với hy vọng “an cư
lạc nghiệp’.
IV. Những chính sách ưu đãi và quy định của Chính phủ
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 18/NQ-CP, Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ,
Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg , Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một số cơ
chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân, người
thu nhập thấp:
- cấp miễn phí cho chủ đầu tư thiết kế mẫu, thiết kế điển hình
- cấp miễn phí các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp
- hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như giao thông, cấp điện, cấp
thoát nước.
- đối với các dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp, chủ

đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án
- được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (0%)
- được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu
thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo (đối với dự án
nhà ở công nhân khu công nghiệp) hay 5 năm (đối với dự án nhà ở thu nhập thấp)
và
- được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt
động
- được hỗ trợ tín dụng đầu tư như cho vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo
quy định, vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương
Tất cả những ưu đãi trên giúp dự án co nhiều thuận lợi hơn, tăng tín khả thi của dự
án. Tuy nhiên, để được hưởng các ưu đãi của chính phủ doanh nghiệp phải tuân thủ
các quy định của nhà nước đối với loại dự án này:
- Giá cho thuê nhà ở sinh viên tại các dự án đầu tư bằng các nguồn vốn ngoài ngân
sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt căn cứ đề nghị của Chủ đầu