204 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai





báo cáo tổng kết đề tài nhánh
báo cáo tổng hợp chính sách đất đai
của nớc ngoài liên quan đến thị trờng
bất động sản


thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam



Chủ nhiệm đề tài nhánh: Tôn gia huyên

5839-5


hà nội 6/2005



1
Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nớc ngoài
liên quan đến thị trờng bất động sản

Lời nói đầu

I. Báo cáo này đợc tổng hợp theo yêu cầu của đề tài từ những tài liệu
tiếng Việt, tiếng Anh, tiếng Trung sau đây:
1. Bán! Hớng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin và
Thomas E.Battle III - 1991 - Nguyễn Dũng Tiến tóm tắt.
2. Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy hiện hành về tài sản nhà nớc
Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất bản Trung
Quốc Đại địa - 11.2000. Tôn Gia Huyên dịch.
3. Bách khoa toàn th về kinh tế học và khoa học quản lý. A.Silem. Nhà xuất
bản Lao động xã hội - 2002.
4. Đại từ điển kinh tế thị trờng - Viện Nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách
khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo).
5. Từ điển Luật học - Nhà xuất bản Từ điển bách khoa - 1999.
6. Lịch sử các học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ
Văn Nghinh - Nhà xuất bản Thống kê - 1997.
7. Sự bí ẩn của t bản - Hernando de Soto - Nguyễn Quang A dịch - 2003.

8. Thể chế kinh tế thị trờng xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn
Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002.
9. Những cấu trúc sinh hoạt thờng ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế
giới - 1998.
10. Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999.
11. Bốn mơi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên -
Mai Quốc Liên và 5 ngời khác dịch - Hà Nội - 1992.

2
12. T liệu về kinh tế trang trại - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất bản thành phố
Hồ Chí Minh - 2000.
13.
Lý luận địa chính hiện đại - Ngan ái Tĩnh và 13 ngời khác - Công ty xuất
bản Ngũ Nam Đồ Th (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch.
14.
Định giá và đền bù thiệt hại về đất ở ôxtraylia. R.O.Rost và H.G.Collins -
Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch.
15. Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens
(Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch.
16. Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch
giả: Vũ Cơng và 3 ngời khác. Nhà xuất bản Thống kê - 2002.
17. So sánh các yếu tố luật pháp của thị trờng bất động sản - GS. ULF. Jensen -
Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản - 19.11.2002 -
Tổng cục Địa chính.
18. Land Reform in Developing Countries. R. Brown and Seilin Taipei - 1967.
19. Real Estate Finance Law - Grant S. Nelson, Dale A. Whitman - West
Publishing Co. 1994.
20. The Law of Property - Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz
- West Publishing Co. 1991.
21. Sale and Management of Flats in Singapore - RD. Gangatharan - Singapore

National printer Ltd - 1990.
22. A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect...
23. Land Law - Petter Butt - University of Sydney. The Law Book company
Limited - 1998.
24. Public Auction.
25. Urban Economic and Real Estate Markets - Denise Dispasquale, William C.
Wheaton - Prentice Hall.
26. Land Transfer and Finance - Ferger, Johnstone - Little, Brown and Company -
1993.

3
27. Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co. 1988
28. Secured Tranxactions - Henry J. Bailey III, Richard. B. Hagedorn - West
Publishing. Co. 1988.
29. Real Estates Transactions - D. Barlow Burke, JR - Little Brown and Company
-1993
30. Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport
and Tourism - 1995.
31. Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore -
1994.
32. Residential Property Act. Government printer Singapore 1986.
33. Land Titles Act. Government printer - Singapore - 1994
34. NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version. Translated by L. J.
Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing
Building and Planning - 1997
35. Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United
Nation -New York and Geneva - 1996
36. Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng d phát triển Tô Chi Siêu. Trung Quốc
Địa chính nghiên cứu sở ấn hành - 2000
37. Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa chính sở ấn hành-1998.

38. Bất động sản cố giá lý luận d phơng pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ
th xuất bản công ty ấn hành - 2000.
39. Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần
hữu hạn công ty - 2000.
40. Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần -
Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
41. Bất động sản giao dịch d quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên -
Chính Trung Th cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
42. Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp
quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000.

4
43. Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn
hoá xuất bản cổ phần hũ hạn công ty - 2000.
44. Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn
hoá xuất bản cổ phần hũ hạn công ty - 2000
45. Bất động sản cố giá lý luận d thực vụ. Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất
bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001.
46. Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã
- 1998.
47. Thổ địa cố giá lý luận d phơng pháp. Mã Khắc Vỹ... Cải cách xuất bản xã -
1995
48. Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997.
49. Đài Loan tỉnh thổ địa trng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính
phủ địa chính xử biên ấn - 1992.
50. Thợng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thợng
Hải thị phòng ốc thổ địa t nguyên quản lý cục - 2001.
51. Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách
lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng.
52. Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - Vơng Cảnh

Tân - Trung Quốc kinh tế xuất bản xã - 2001.
53. Thổ địa cố giá lý luận d phơng pháp-Mã Khắc Vỹ-Cải cách xuất bản xã -
1995.
II. Nguồn tài liệu để tìm hiểu chi tiết những nội dung nêu ra trong báo cáo tổng
hợp đợc ghi theo ký hiệu số thứ tự của tài liệu và số trang trong ngoặc vuông "[ ]"
- Ví dụ: [7. 86] là để gợi ý rằng, nội dung đợc để cập có thể truy khảo đầy đủ tại
trang 86 của tài liệu số 7 (Sự bí ẩn của t bản) nêu trong mục "I".
III. Do cha có điều kiện để khai thác tài liệu dịch và kết quả chuyến đi khảo
sát nớc ngoài của đề tài chung nên báo cáo tổng hợp này là cha thật đầy đủ theo
dự kiến.

5
Chơng I
Những vấn đề chung
I. Nhà nớc và thị trờng
Trong 20 năm lại đây, thế giới chứng kiến ngày càng rõ nét sự phát triển ồ ạt
của kinh tế thị trờng, nhất là sau khi hệ thống kinh tế chỉ huy theo kế hoạch tập
trung của chính phủ ở Liên Xô và các nớc Xã hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ.
Những nớc này, bằng những biện pháp khác nhau, phải bắt đầu một thời kỳ
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng một cách khó khăn và không phải lúc nào
cũng thành công nhng quyết tâm của họ là không thay đổi, tuy màu sắc chính trị
không còn nh trớc! ở Trung Quốc thì vẫn do Đảng Cộng sản lãnh đạo để xây
dựng một nền kinh tế thị trờng và đã thu đợc những thành tựu rực rỡ về kinh tế
vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990. Các nớc đang phát triển khác
nh Mexico, Chile, Thái Lan... đã có mức tăng trởng nhanh chóng về thu nhập nhờ
chấp nhận cơ chế thị trờng và điều chỉnh vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế
của họ nh trớc đó. Và ngay cả các nớc phát triển công nghiệp phơng Tây cũng
không tránh khỏi làn sóng của lực lợng thị trờng đang dâng lên khắp toàn cầu.
Trong nhiều quốc gia, các cử tri đã bầu cho những nhà lãnh đạo nh Ronald
Reagan, ngời đã cam kết đảo ngợc xu hớng bấy lâu nay về một chính phủ ngày

càng bành trớng, nghĩa là chủ trơng cắt giảm thuế khoá và chi tiêu, giảm bớt sự
điều tiết trong các ngành, và bán bớt các doanh nghiệp do nhà nớc điều hành cho
khu vực t nhân [16. 66].
... Dẫu vậy sau khi rời Nhà trắng, ông Reagan vẫn dành đợc tỷ lệ ủng hộ cao
nhất của quần chúng so với bất kỳ một Tổng thống hồi hu nào trong lịch sử n
ớc
Mỹ.
. . . . . .
Là một thành viên đảng Dân chủ, song trong suốt thời kỳ hoạt động chính trị
của mình, ông Reagan luôn giành đợc cảm tình của hầu khắp các chính trị gia.
Những ngời ủng hộ còn cho rằng ông có công lớn trong các nỗ lực đa nền kinh tế
Mỹ thức tỉnh sau giấc ngủ triền miên bao trùm phần lớn thập niên 1970, để tiến tới
đợc mở rộng và phát triển vững chắc trong thời kỳ cuối năm 1982 tới tháng
7.1990; tạo thêm gần 20 triệu việc làm và khởi sự đà tăng vọt trên các thị trờng

6
chứng khoán và duy trì sự tăng tốc này cho tới tận năm 2000.
L.L.Q (Theo AP. Reuteurs)
[Báo Lao động (05.6.2004) đa tin khi cựu Tổng thống Mỹ Ronald Reagan từ trần ở
tuổi 93].
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trờng trở thành một động lực mạnh
mẽ của sự tăng trởng, trong đó, chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra
một môi trờng an toàn để thị trờng phát triển và hạn hế sự d thừa của thị trờng
thiếu kiểm soát, ở các nớc đang phát triển, nhà nớc còn đóng vai trò điều tiết trực
tiếp một số yếu tố thị trờng để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị
trờng nội địa.
Không có ai thiết kế ra thị trờng, không có một bộ não hay hệ thống tính toán
trung tâm, nhng nó vẫn giải quyết đợc những vấn đề sản xuất và phân phối gồm
hàng triệu ẩn số và mối tơng quan mà không thể một mình ai biết đợc... Đó là vì
nó đã trở thành một phơng tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng

triệu cá nhân khác nhau. Hoạt động của nhà nớc đặc biệt có tác dụng trong việc
vạch ra và bảo hiểm cho con đờng đa ngời mua và ngời bán đến với nhau để
xác định giá cả và sản lợng.
Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị
trờng để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế
nào và (sản xuất) cho ai.
Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất đợc xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà
ngời tiêu dùng chi ra hàng ngày.
Các hàng hoá đợc sản xuất nh thế nào đợc xác định bằng sự cạnh tranh giữa
những nhà sản xuất.
Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là ngời tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ
thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trờng: lao động, đất đai,
vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân đợc xác định bằng lợng các yếu tố
sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có đợc...) và giá cả của các yếu tố đó.
Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế đợc thể hiện trong hình 1 - ở đó có hai
loại thị trờng, phía trên là thị trờng hàng hoá đầu ra nh giầy dép, nhà cửa, chè...

7
phía dới là thị trờng hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất nh lao động,
đất đai, vốn.
Các thị trờng sản phẩm
Các thị trờng yếu tố
Hình 1 - Hệ thống thị trờng dựa vào quy luật cung - cầu
để giải quyết 3 vấn đề của kinh tế [16. 75].


Giá cả trên
thị trờng
hàng hoá
Lá phiếu bằng cầu

của ngời tiêu dùng

Hộ gia đình
Sở hữu đầu vào
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cầu
Cái gì

Thế nào

Cho ai
Sản xuất ra tiền
của ngời tiêu dùng

Doanh nghiệp

Tiền lơng, tiền thuế...
Giày dép
Nhà cửa
Chè
Cung
Lao động
Đất đai
Vốn
Lao động
Đất đai
Vốn
Cung

Cầu

8
Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán
hàng hoá và mua yếu tố sản xuất. Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao
động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh. Nhu cầu tiêu
dùng của hộ gia dình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần
sản xuất hàng hoá gì. Phía dới là sự tơng tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của
các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá
đầu vào khác trên thị trờng để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do
vậy, thu nhập sẽ ảnh hởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai. Cạnh tranh của các
công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng
hoá nh thế nào.
Trong kinh tế thị trờng, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập
do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng th hay giấy tờ
về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xởng đều thuộc về cá nhân hay các
công ty. Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi,
sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở
hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa t bản. Tuy
vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ớc và quy chế nh về thừa
kế, thuế má, bảo vệ môi trờng, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để
làm đờng...
Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống các điều
luật cho phép nền kinh tế hoạt động. Khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận
đợc đối với kinh tế thị trờng bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp
đồng, và hệ thống các quy định giải quyết tranh chấp. Không thể có đợc nền kinh
tế thị trờng khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho
các công ty đợc sở hữu lợi nhuận của họ. Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì
mọi ngời sẽ sợ hãi và không còn ý định đầu t lâu dài cho tơng lai, nền kinh tế bị
đình trệ và chất lợng cuộc sống bị giảm sút.

II. Cơ chế thị trờng
Cơ chế thị trờng chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị tr
ờng hiệu
quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể
không chấp nhận đợc [16. 90].

9
Kinh tế thị trờng về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá
địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị
trờng việc làm trở thanh nỗi sợ hãi của những ngời tốt nghiệp đại học đến tận
năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau
năm 1990...
Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích đợc bằng lý thuyết về cung và cầu - đó
là sự tơng tác qua lại giữa cầu - là ngời tiêu dùng phân phối thu nhập của mình
cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có - với cung - là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá
và dịch vụ với số lợng và chất lợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi
phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về
đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lợng hàng hoá
đầu ra và về giá cả.
1. Quy luật đờng cầu xuống dốc
Trong cơ chế thị trờng, lợng hàng hoá đợc mua là phụ thuộc vào giá bán
của nó. Nếu những điều kiện khác không thay đổi, thì khi giá một mặt hàng nào đó
càng cao thì số lợng hàng hoá mà khách hàng muốn mua càng ít đi, và ngợc lại,
giá càng thấp thì khách hàng càng nhiều - Hiệu ứng thay thế
và hiệu ứng thu nhập
là lý do của hiện tợng này

Giá
cả
bán
ra
Lợng hàng hoá đợc mua
Đờng cầu

10
Các nhân tố chủ yếu ảnh hởng đến đờng cầu là:
- Thu nhập trung bình của ngời tiêu dùng.
- Quy mô của thị trờng (xác định bằng dân số).
- Giá cả và tính sẵn có của các hàng hoá liên quan ảnh hởng đến cầu của một
loại hàng hoá.
- Thị hiếu khách hàng.
- Các nhân tố cá biệt nh thời tiết, biến động kinh tế, xã hội...
Do đó, đờng cầu
không bao giờ nằm yên mà thay đổi liên tục theo đời sống
kinh tế. Tác động tổng hợp của các nhân tố ảnh hởng nói trên tạo nên hiệu ứng
tăng cầu
, đờng cầu có xu hớng dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá
nhng số hàng hoá đợc mua nhiều hơn.
2. Đờng cung có xu hớng đi lên
Lợng cung thờng có mối quan hệ cùng chiều với giá cả hàng hoá, cho nên,

đờng cung có chiều đi lên và theo hớng sang phải. Có nghĩa là dới một mức giá
nhất định thì hàng hoá sẽ không đợc sản xuất và giá cả càng cao thì lợng hàng
hoá sản xuất ra càng nhiều.



Giá
cả
Lợng hàng hoá
Đờng cung

11
Các nhân tố ảnh hởng đến đờng cung là:
- Công nghệ (giúp hạ thấp chi phí sản xuất).
- Giá đầu vào (trong nhiều trờng hợp, giá đất tham gia chủ yếu vào nhân tố
này).
- Giá cung hàng hoá liên quan.
- Chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi trờng, chính sách thơng
mại...).
- Các ảnh hởng cá biệt nh thời tiết, tiêu chuẩn địa phơng, cơ cấu thị
trờng...
Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đờng cầu có xu hớng chuyển dịch về
bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nhng lợng hàng hoá có thể tăng lên.
3. Cân bằng cung cầu
Cung và cầu gặp nhau tại một điểm cân bằng về giá cả và sản lợng, gọi là
điểm cân bằng thị trờng
, ở đó khả năng cung bằng khả năng cầu, có nghĩa là tại
mức giá cân bằng lợng cầu đúng bằng với lợng cung. Trên đồ thị, đó là giao điểm
của hai đờng cung và cầu

D thừa
Giá
cả
Thiếu hụt
Lợng hàng hoá

12
Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng d thừa và ngợc lại, mức giá thấp sẽ
sinh ra thiếu hụt làm cho ngời sản xuất và ngời tiêu dùng đều thúc đẩy để có
đợc điểm cân bằng.
Sự dịch chuyển của đờng cung và cầu (do ảnh hởng của các nhân tố đã nêu)
làm thay đổi điểm cân bằng. Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đờng cầu sang phải, sẽ
làm tăng giá cả và lợng cân bằng. Tăng cung làm đờng cung dịch chuyển sang
phải, làm giảm giá và gia tăng lợng cầu.
4. Phân phối hàng hoá qua giá
Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lợng hàng
hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị
trờng không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông
qua sự tơng tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết
định hàng hoá nào đợc sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất nh thế

nào?! Giá cả đợc xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lợng cung hàng hoá
có hạn cho những ngời có nhu cầu.
III. Các vấn đề của thị trờng
1. Quyền sở hữu trong kinh tế thị trờng
Quyền sở hữu không phải là một đại lợng cơ bản của
các tài sản mà là sự phát
biểu pháp lý của sự đồng thuận có ý nghĩa kinh tế về
các tài sản, nghĩa là sự đồng
thuận về những ngời dân về cách thức mà các tài sản ấy phải đợc nắm giữ, sử
dụng và chuyển nhợng thế nào - Nh vậy, bất kể tài sản nào mà các khía cạnh kinh
tế và xã hội của nó không đợc cố định trong một hệ thống quyền sở hữu chính thức
thì cực kỳ khó di chuyển trên thị trờng [7. 47]. Hệ thống quyền sở hữu và các luật
và thể chế liên quan, chính là môi trờng sống của t bản (vốn), là các cơ chế, các
quá trình biến tài sản thành t bản, duy trì cuộc sống của t bản và tăng cờng năng
lực của nó để làm ra của cải ngày càng nhiều hơn. Không có các hệ thống pháp luật
nh vậy thì không có nền kinh tế thị trờng hiện đại và hiệu quả. Chỉ khi quyền sở
hữu đợc xác định, ngời dân sẽ tự chủ tuân thủ một luật bởi vì họ sẽ nhận ra rằng
không có luật ấy thì họ sẽ không phát đạt - Chỉ khi đó thì chính phủ mới có thể bắt
đầu quản lý đợc sự phát triển thay cho việc đổ xô đi bng bít từng kẽ hở một cách
anh dũng!

13
Một chính phủ hiện đại và một nền kinh tế thị trờng không thể sống đợc mà
không có một hệ thống quyền sở hữu chính thức đợc tích hợp [7. 72].
ở các nớc đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc gia,
nhng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các miếng đất ở nông
thôn đợc nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo t bản, chỉ có 7% đất
trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng [7. 34, 51]. Cái ngăn cản hầu hết dân
chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng đợc quyền sở hữu chính thức
hiện đại để tạo t bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi

nhà đợc xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài
sản này không thể sẵn sàng chuyển thành t bản đợc, không thể buôn bán đợc,
không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không đợc dùng nh cổ phần
đối với một khoản đầu t. Các nỗ lực để cải cách các quyền sở hữu thất bại bởi vì
các quan chức chịu trách nhiệm soạn thảo các quy tắc pháp luật mới không nhận ra
rằng hầu hết các công dân có các quy tắc riêng đợc thiết lập một cách vững chắc
của họ bởi các khế ớc xã hội [7. 172].
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nớc tiên tiến -
Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phơng Tây tạo ra 6 tác động cho phép công
dân của họ tạo ra t bản:
Cố định tiềm năng kinh tế của tài sản.
Tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống.
Làm cho dân chúng có trách nhiệm.
Làm cho các tài sản có thể thay thế nhau.
Kết nối dân chúng.
Bảo vệ các giao dịch. [7. 49].
Điều có thể thấy rõ là tình trạng sở hữu không tuyệt đối ở khắp mọi nơi, chỉ
khác nhau ở mức độ nhiều hay ít và cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dờng nh
có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất động sản [17. 2].
2. Quy ớc xã hội và pháp luật
Khi hầu hết mọi ngời tuân thủ luật, chính phủ có thể thực thi luật một cách
hữu hiệu và t
ơng đối rẻ chống lại một ít cá nhân vi phạm luật - Nhng khi sự tuân

14
thủ luật bị vi phạm ở mức độ đủ lớn thì không nhà chức trách nào là đủ mạnh để
kiểm soát tất cả mọi ngời... Tình hình "sống ngoài pháp luật" ở các nớc đang phát
triển và các nớc "sau cộng sản" rất giống những gì xảy ra ở các nớc t bản phát
triển đã trải qua khoảng hơn 200 năm trớc đây - Xây dựng tràn lan không đợc
kiểm soát, lộn xộn ở bất cứ đâu. Hệ thống thoát nớc không có khả năng tiêu nớc

ma và ngày nào cũng bị tắc nghẹt. Dân c tập trung trong những khu vực không có
hạ tầng cơ sở vệ sinh... các vỉa hè trên đại lộ bị các tiểu thơng chiếm sạch theo
đúng nghĩa đen của từ [7. 18]. Năm 1995, Business Week tờng thuật rằng 4 năm
sau sự chấm dứt của chủ nghĩa cộng sản chỉ có "khoảng 280.000 trong số 10 triệu
dân sở hữu đất của họ ở nớc Nga..." các quyền t nhân về chiếm hữu, sử dụng và
chuyển nhợng đất đợc xác định một cách không thoả đáng và không đợc luật
bảo vệ một cách rõ ràng... Các cơ chế đợc sử dụng trong các nền kinh tế thị trờng
để bảo vệ các quyền về đất đai vẫn còn ở thời kỳ phôi thai... Bản thân nhà nớc vẫn
tiếp tục hạn chế các quyền sử dụng trên đất mà nó không sở hữu [7. 29]. Các cơ chế
để bảo vệ quyền đất đai là còn sơ khai ở Nga... Trong nhiều vùng đất phải đợc
đăng ký ở một cơ quan khác với cơ quan đăng ký nhà. Hơn thế nữa, những sự bảo
vệ pháp lý mà việc đăng ký cung cấp đã không rõ ràng... Các thủ tục và tập quán
cho bảo vệ và sử dụng các quyền đất đai phải thiết lập từ con số không. Đất có lẽ là
nguồn lực có giá trị nhất của Nga, một nguồn lực mà trên đó toàn bộ một nền kinh
tế và một xã hội có thể lấy làm cơ sở [7.82].
Một khi các quyền đối với đất đã đợc tạo ra một cách ngoài pháp luật, những
ngời liên quan tạo ra các định chế để quản lý khế ớc xã hội mà họ đã xây dựng
[7. 178]. Vấn đề là phải tìm đợc các khế ớc xã hội thực tế về quyền sở hữu, tích
hợp chúng vào luật chính thức và vạch ra một chiến lợc chính trị làm cho cải cách
có thể thực hiện đợc [7. 150]. Luật phải tơng tích với cách mà ngời dân thực sự
dàn xếp cuộc sống của họ [7. 101] và chính luật là cái kết nối các tài sản với các
mạng lới tài chính và đầu t. Cho nên cái mà các nớc đang phát triển phải làm là
tìm hiểu những dấu hiệu của các quy ớc xã hội ở các cộng đồng riêng của họ và
thiết kế ra cái mà luật của họ phải tuyên bố. Chỉ khi đó, ngời dân sẽ mới chấm dứt
sống ngoài pháp luật [7. 169].
Bằng cách khảo sát "luật của dân" này và hiểu logic của chúng, các nhà cải
cách có thể có cảm giác về cái mà họ cần làm để tạo ra một hệ thống pháp luật tự -
thực - thi [7. 187].

15

Hãy quan sát tình hình này ở Mỹ đã diễn ra nh thế nào?
Sau khi đã thắng nhiều trận, những ngời Mỹ chiếm đất, tuy vậy còn xa mới
thắng chiến tranh. Tính nớc đôi đối với ngoài pháp luật vẫn còn dai dẳng trong
một thế kỷ đầu của Hoa Kỳ, và chẳng đâu lại rõ hơn là trong Chính phủ liên bang
mới, đột nhiên kiểm soát những mảng đất công bao la. Từ khoảng 1784 đến 1850,
Hoa Kỳ đã kiếm gần 900 triệu mẫu đất thông qua xâm chiếm và mua: Mua
Louisiana (1803) 500 triệu mẫu; mua Florida (1819) 43 triệu mẫu; mua Gadsen
(1853) 19 triệu mẫu; chiến tranh với Mexico (1848) chiếm 334 triệu mẫu. Ngoài ra,
cho đến 1802 Chính phủ liên bang đã dành đợc tất cả các lãnh thổ phía Tây của
các bang miền Đông sát biển.
Bắt đầu trong năm 1784 Quốc hội của các Bang mới đợc liên hiệp (mặc dầu
cha thống nhất về mặt Hiến pháp) đã bắt đầu lập các kế hoạch để hạn chế tiếp cận
và các quyền đối với đất đai của quốc gia. Năm 1785 Quốc hội đã mở rộng sắc lệnh
của năm trớc bằng cách đa ra hệ thống đo đạc và bán đất công. Theo mô hình
đợc dùng ở các thuộc địa New England, hệ thống đo đã chia đất thành các quận
hay hạt hình vuông có cạnh 6 dặm, trong đó các hạt lại đợc chia thành 36 khu có
diện tích 1 dặm vuông hoặc 640 mẫu. Một khi vùng đã đợc đo đạc, các khu 640
mẫu này đợc bán với giá 1 USD một mẫu [7. 121].
Ngay khi Tổng thống George Washinton phàn nàn về "bọn kẻ cớp hớt váng và
chiếm đoạt phần tinh hoa của đất nớc làm tổn hại đến phần lớn mọi ngời", thì ở
nơi khác trong bang Virginia quê hơng của ông, các nhà chính trị khác đang
khuyến khích những ngời chiếm đất bằng cách bảo vệ các quyền sở hữu ngoài
pháp luật của họ. ở Massachusetts đã thâu nạp những dàn xếp ngoài pháp luật địa
phơng nh vậy vào luật, đó không chỉ là một sự công nhận về một số tiền đền bù
cho những ngời định c đầu tiên vì chi phí và rủi ro mà họ đã chịu, mà còn là một
sự bày tỏ pháp lý của tình cảm phổ biến rằng ngời chiếm đất thực ra là ngời mang
lợi cho đất nớc chứ không phải là một kẻ xâm chiếm [7. 120]. Kể từ 1785, trong
100 năm sau đó họ đã chiến đấu về quyền hợp pháp cho đất của họ... Việc thực thi
các quyền sở hữu đã tạo ra bãi lầy bất ổn xã hội và đối kháng... Để thiết lập một hệ
thống pháp lý toàn diện có thể thực thi trên toàn quốc gia, họ phải bắt kịp cách mà

ngời dân đã định nghĩa, sử dụng, và phân phối các quyền sở hữu. Giữa năm 1785
và 1890 Quốc hội Hoa Kỳ đã thông qua hơn 500 luật khác nhau để cải cách quyền
sở hữu. Các nhóm ngoài pháp luật đã đóng một vai trò quan trọng trong xác định

16
các quyền sở hữu ở Hoa Kỳ và trong việc làm tăng giá trị cho đất [7. 136]. Vậy là
bằng cách cuối cùng chấp nhận theo nhiều dàn xếp ngoài pháp luật của những
ngời định c, luật chính thức đã hợp pháp hoá chính mình trở thành quy tắc của
đại đa số nhân dân Hoa Kỳ chứ không phải là quy tắc ngoại lệ.
Cả hai loại khế ớc xã hội của phơng Tây và của phần còn lại đều có chiều
hớng chứa đựng một số quy tắc rõ ràng hoặc ngầm định về: ai có quyền đối với cái
gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch... Và, từ việc thông qua đạo
luật, Quốc hội đã đi xa hơn để ca ngợi thiên tài Mỹ đã tạo ra những dàn xếp ngoài
pháp luật [7. 146], các quan chức Mỹ đã để cho các quyền sở hữu của những ngời
định c và những ngời khai mỏ Mỹ đợc chỉ vẽ để chuyển thành t bản [7.108].
3. Đất đai và thị trờng bất động sản
Đất đai còn đợc xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trờng phát
triển. Những hệ thống đủ để đất đai đợc sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở
cho một thị trờng bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế
đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay đợc bảo đảm
bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trờng tín dụng trong hầu
hết các nền kinh tế thị trờng. Do đó, thị trờng bất động sản cũng là một bộ phận
quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu t gia đình.
Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu
quả để có một thị trờng bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội
nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vợng của cá nhân ngời chủ bất động sản.
Thị trờng bất động sản đợc hiểu không chỉ về vai trò tài chính mà còn bao
gồm cả những quá trình nh: kế hoạch (quy hoạch), xây dựng v.v... mà những quyết
định kinh tế không thể bỏ qua. Thị trờng bất động sản thể hiện nhiều điểm tơng
tự với thị trờng chứng khoán, vì đầu t

vào chứng khoán hay đầu t vào bất động
sản, cuối cùng đều cùng chung một mục đích. Những phát triển hiện nay ở những
nớc chuyển đổi gợi ý rằng thị trờng chứng khoán đã đợc hình thành khá nhanh
chóng, trong khi thị trờng bất động sản lạc hậu phía sau rất xa. Đó là do đầu t
trong nớc thờng không đợc triển khai, còn đầu t nớc ngoài thì đợc bàn đến
nhiều hơn. Những ngời hớng tới thị trờng chứng khoán thờng là vì thiếu thông
tin về bất động sản nh báo cáo hàng năm của cơ quan địa chính hoặc cơ quan đăng
ký, trái lại thông tin về trao đổi chứng khoán thì lại rất sẵn sàng... Nhiệm vụ của
quản lý công cộng là phải tránh đợc sự không hoàn hảo của thị trờng, phân phối

17
lại tài nguyên, và dùng khung pháp luật để quy định các hành vi thị trờng theo
những chuẩn mực đạo đức mong muốn. Đối với cả hai thị trờng chứng khoán và
bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với
những yêu cầu khác nhau để bảo vệ các "nhân tố nhỏ" nh nhà đầu t ngắn hạn
hoặc ngời chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị trờng bằng những con đờng khác nhau để
khuyến khích tăng trởng kinh tế... Tất cả những điều này đợc thể hiện dới dạng
quy định việc phân phát báo cáo hàng năm về thơng mại nội địa, thông tin bất
động sản, thế chấp bất động sản, cho phép phát triển, thanh toán bất động sản v.v...
Một hợp thành quan trọng khác là trách nhiệm của những ngời tham gia khác
nhau trên thị trờng. Đó là, hoặc chính là trách nhiệm của các "thơng nhân" khác
nhau một cách rõ ràng và phân biệt đợc và cần phải có một số chức năng dịch vụ.
Gần nh trong tất cả các lĩnh vực thì thị trờng chứng khoán đều phát triển hơn thị
trờng đất đai, có thể là do chịu ảnh hởng quốc tế nhiều hơn, số ngời tham gia là
rất rộng rãi và số lợng mua bán tơng đối nhiều trên thị trờng.
Thị trờng bất động sản cần có sự tiếp cận đến cộng đồng về thông tin cơ bản,
đó là vô cùng quan trọng trong tơng lai. Khủng hoảng thị trờng bất động sản mà
các nớc Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều ngời còn nhớ với mặt trái
của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn.
Các hoạt động quản lý đất đai nh quy hoạch, cấp giấy phép làm nhà và xây

dựng, và đăng ký đất đai... là những chức năng dịch vụ tác động đến thị trờng đất
đai và kinh tế nói chung.
4. Tách biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng
Nguyên tắc tách rời quyền sở hữu và quyền kinh doanh của xí nghiệp quốc hữu
xã hội chủ nghĩa chính là bảo lu quyền sở hữu trong tay nhà nớc, quyền kinh
doanh giao cho xí nghiệp. Nh
vậy có thể khắc phục hàng loạt tệ nạn do nhà nớc
thay thế ngời sở hữu trực tiếp kinh doanh gây ra, huy động tới mức tối đa tính tích
cực của 3 bên: ngời sở hữu, ngời kinh doanh và ngời sản xuất của xí nghiệp
công hữu. Tách rời hai quyền đó ra là phù hợp với quy luật chung của đại sản xuất
xã hội hoá và nền kinh tế hàng hoá, khiến cho xí nghiệp công hữu tràn đầy sức sống
và cơ hội sống còn. Trong xí nghiệp thực hành nhiều chế độ trách nhiệm kinh
doanh nh bao khoán, tô trái, cổ phần v.v... là hình thức có lợi cho việc thực hành

18
hớng quyền phân ly. Đối với quyền sản xuất của xí nghiệp thuộc chế độ toàn dân
loại nhỏ còn có thể chuyển nhợng cho tập thể hoặc cá nhân để lấy tiền [4.91].
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, quyền sử dụng đất là một quyền lợi
độc lập của con ngời trong một thời gian tơng đối dài, đối với một khu đất cụ thể
tiến hành việc chiếm hữu, sử dụng, thu lợi và định đoạt theo pháp luật. Nh vậy, nội
hàm của quyền lợi đó không chỉ có "sử dụng" về mặt vật lý, nên đây là một trờng
hợp "danh bất phù thực" (tên gọi không phù hợp với thực chất), có ngời gọi đó là
"quyền trên đất" (địa thợng quyền), "quyền tá canh lâu dài" (vĩnh điền quyền),
"quyền đất đai" (land right), "quyền hởng dụng đất" (land tenure)... Trong các
sách giáo khoa kinh tế của Trung Quốc cũ, có quyển "Nguyên lý kinh tế học đất
đai" của giáo s Nili và các cộng tác viên - 1854 - 1943 - ngời đầu tiên đề xuất
kinh tế học đất đai tại Mỹ, mô tả rằng "khi anh lấy vỏ mặt đất đem cho thuê, nghĩa
là anh đã tạm thời - trong thời hạn giao ớc cho thuê - từ bỏ quyền cá nhân sử dụng
đối với nó". Ngay sau khi thành lập nớc - tháng 11.1950 Quốc vụ viện Trung Quốc
đã công bố "Điều lệ cải cách đất đai ngoại ô", trong đó có ghi rằng "sau khi hoàn

thành Điều 17 về cải cách đất đai vùng ngoại ô, Chính phủ nhân dân thành phố cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quốc hữu cho những nông dân đợc chia đất
quốc hữu, bảo đảm quyền sử dụng của nông dân đối với khu đất đó". Theo ngôn
ngữ của Trung Quốc, đem đất đi cho thuê, cho mợn và cơ chế giao đất đợc giải
thích là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất
, cho rằng quyền sở hữu đất đai gồm có
4 quyền năng nội tại, đó là chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; khi cho mợn
cho thuê đất đai, thì quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ đi sang ngời mợn,
ngời thuê theo biểu đồ sau:
Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ
Chiếm hữu

Không tồn tại Không tồn tại
Sử dụng

Không tồn tại Không tồn tại
Thu lợi

Không tồn tại
Định đoạt Không tồn tại

Từ đó có thể phân biệt đợc quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc quyền sử
dụng; việc cho thuê, cho mợn đất đợc hiểu đơn giản là mình không dùng thì
nhờng cho ngời khác sử dụng mà không nên giải thích rằng mình không chiếm

19
hữu mà để cho ngời khác chiếm hữu nh là có sự thay đổi về sở hữu! Trong mọi
trờng hợp đất đai thuộc sở hữu nhà nớc chỉ đợc đem cho thuê để đợc sử dụng
trên thực tế, mọi trờng hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không đợc

xem xét. Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mợn) cần phải có sự
phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng. Cũng có ý kiến cho rằng khi giao
đất là đã giao "một bộ phận của quyền sở hữu", gây lúng túng cho việc cấp giấy
chứng nhận "quyền sử dụng đất" (!). Điều này cho thấy rằng vấn đề "sở hữu" và "sử
dụng" vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu cả về lý luận và cả về phơng pháp luận
để có thể liên kết đợc cả hai mặt truyền thống và phát triển! Các nhà nghiên cứu và
hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản
về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc
hữu sẽ có mấy loại hình thức? và từ đó sẽ xuất hiện mấy loại quyền sử dụng đất đai
tơng ứng? cần phải thiết chế loại quyền nào về quyền địa sản?... để hoàn thiện thể
chế thị trờng.
5. Đề tài sản chuyển thành t bản
Trong một thời gian dài, nhất là trong nền kinh tế chỉ huy tập trung ở các nớc
Châu Âu, bất động sản là một nguồn tài nguyên bị bỏ quên;
một biểu hiện rõ nhất
là tiền gửi tiết kiệm bị tồn đọng vì không có ai vay do không có gì để bảo đảm. Vì
đã có việc làm ổn định, thậm chí bảo đảm suốt đời, làm cho tác dụng của tài sản bị
lu mờ!... Đó là một dạng tổ chức kinh tế mà các chức năng kinh tế then chốt - cái
gì, thế nào và cho ai - về nguyên tắc đều là do sự hớng dẫn của chính phủ quyết
định. Còn hệ thống kinh tế của chủ nghĩa t bản mà hầu hết các tài sản (đất đai và
vốn) thuộc về sở hữu t nhân, thì thị trờng t nhân là phơng tiện chủ yếu đợc sử
dụng để phân bổ nguồn lực và tạo ra thu nhập [16. 744 - 747].
T bản, giống nh năng lợng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đa nó vào
cuộc sống đòi hỏi vợt qua việc nhìn các tài sản nh chúng đang là
, sang suy nghĩ
một cách năng động về chúng nh chúng có thể là
. Nó đòi hỏi một quá trình để cố
định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự
sản xuất thêm [7. 45].
Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho tằng t bản là động

cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trờng; và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng

20
t bản tích tụ đợc càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng
suất của xã hội sẽ càng cao hơn.
Để các tài sản đợc tích tụ trở lại thành t bản năng động và khởi động thêm
sản xuất, chúng phải đợc cố định lại và thể hiện trong một đối tợng nào đó. Cái
tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc. Nó là, nh
nó đã là, một lợng lao động đợc tồn trữ và đợc dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong
một dịp khác. Lao động đợc dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu
vết nào nếu không đợc cố định
một cách thích hợp. T bản không phải là sự tồn
trữ của các tài sản đợc tích tụ mà là khả năng
nó nắm giữ để triển khai sản xuất
mới. T bản trớc tiên là một khái niệm trừu tợng và phải đợc cho một dạng cố
định, hữu hình để trở nên hữu ích. Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ
thế kỷ 19) đã viết rằng t bản là "một giá trị vĩnh cửu, cái đợc nhân lên và không
tàn lụi"... Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại
lợng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó
tạo ra nó, đối với ngời ấy giá trị này có thể [đợc cố định] ở một dạng khác. Marx
tán thành với nhà kinh tế học ngời Pháp Jean Baptiste Say khi cho rằng "T bản
luôn luôn là phi vật chất do bản chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo ra t bản mà
là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có cái hữu hình về nó.
ý nghĩa quan trọng này của t bản đã bị thất lạc đối với lịch sử. T bản bây giờ
bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ là một dạng di chuyển của t bản, là một trong những thể
hiện hữu hình của nó... nhng không phải là cái cuối cùng cố định t bản. Adam
Smith đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nhng nó không phải
là t bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy". Tiền không thể
ấn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu tợng của một tài sản cụ thể nào đó để
chuyển đổi nó thành t bản. "Các quốc gia thế giới thứ ba và nguyên cộng sản bị tai

tiếng vì việc làm lạm phát nền kinh tế của họ bằng tiền - trong khi không có khả
năng tạo ra nhiều t bản" [7. 44].
Không thể kiểm soát nổi lợng tài sản khổng lồ đợc đổi chủ trong một nền
kinh tế thị trờng hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính
thức - khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những
căn cứ của giao dịch: có thật ngời bán là chủ của bất động sản và có quyền bán
nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu ngời chủ mới có đợc những ngời thực thi
quyền sở hữu chấp nhận là nh vậy không? các phơng tiện hữu hiệu để loại trừ

21
những ngời khác đòi quyền là gì?... Những câu hỏi này là khó trả lời ở các nớc
đang phát triển và các nớc đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà
có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng
xóm..., và các giao dịch bất động sản chỉ đợc giới hạn giữa những ngời trong
cùng một địa phơng!...
Chuyển một tài sản vật lý để tạo t bản - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm
tài trợ cho một doanh nghiệp - đòi hỏi một quá trình rất phức tạp - không có cái đại
diện, cái biểu diễn, những tài sản này là t bản chết. Các nớc phơng Tây có quá
trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình - Hàng ngàn tỷ
đô la là có thể sẵn sàng đa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các
tài sản thành t bản sống có thể đợc làm sáng tỏ.
Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm
trung gian, cái thâu tóm và lu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền
kinh tế vận hành [7. 48 - 63].
IV. Vai trò của Chính phủ
Cả thị trờng và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành
mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác
gì vỗ tay bằng một bàn tay [16. 94]. Sự phân chia một cách thích hợp trách nhiệm
giữa thị trờng và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vợng của một nền kinh tế.
Mặc dù kinh tế thị trờng là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng

hoá, nhng những khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế
kém hiệu quả. Chính phủ có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách
đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến
khích phát triển và ổn định kinh tế.
Thị trờng không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện
cạnh tranh không hoàn hảo và các ảnh hởng ngoại sinh. Để khắc phục, Chính phủ
điều tiết các doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền. Chính phủ
có thể can thiệp để điều chỉnh các tác động ngoại sinh nh ô nhiễm môi trờng hay
cung cấp các hàng hoá công cộng nh cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh, quốc phòng.
Thị trờng không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra
cơn xốc bất bình đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận đ
ợc.

22
Để khắc phục, Chính phủ có thể lựa chọn những loại hình thu nhập (cho ai) về tiền
công trên thị trờng, tiền cho thuê, lãi suất, cổ tức v.v... Chính phủ còn có thể sử
dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các chơng trình hỗ trợ thu nhập nhằm
taọ ra mạng lới tài chính an toàn cho những đối tợng xác định.
Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đã sử dụng quyền lực về
tài khoá (thu thuế và chi tiêu ngân sách) và tiền tệ (tác động tới tín dụng và lãi suất)
để khuyến khích tăng trởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực
đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh.
Hình thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong các nền kinh tế công nghiệp hiện
đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trờng quyết định hầu hết các giá cả và sản
lợng, còn Chính phủ kiểm soát tổng thể nền kinh tế với các chơng trình về thuế,
chi tiêu ngân sách, và quy định về tiền tệ.

23
Chơng II
Hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

I. Quá trình hình thành - Lấy nớc Mỹ làm ví dụ [52. 321 - 403]
Từ tháng 7 năm 1776, nớc Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập
hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua
bán đất đai. Năm 1785, trớc khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789),
Quốc hội Liên bang nớc Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo
đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đờng chuẩn cơ bản từ cực điểm phía
tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đờng vạch
này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36
mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự
nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán. Theo quy định lúc đó, một nửa
khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá
bán mỗi mẫu Anh là 1 USD. Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm
quy định nêu trên. Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đờng cho việc đo đạc và
mua bán đất công, thu hút mọi ngời đến khai thác vùng đất phía Tây.
Có hai lý do buộc nhà nớc Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là:
- Nớc Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu nh không
có sở hữu gì. Trớc đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong
sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính
phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô,
và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ.
- Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự
chủ về kinh tế - Trong hoàn cảnh công nghiệp cha phát triển bằng Anh, thì con
đờng lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trớc tiên là chế
độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nớc Mỹ đứng trớc 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nớc cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành

24
trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng
một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đờng thứ ba
khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho t nhân sở hữu.
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nớc
Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nớc đến thập niên 30 của
thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử
dụng tài nguyên đất phong phú của mình. Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế
kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất
công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai.
Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nớc đến trớc thập niên 30 của
thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên
bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trớc
1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau
thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn
phí đối với ngời khai hoang (xem biểu)
Biểu tóm tắt nội dung chủ yếu của pháp luật đất đai thời kỳ đầu của nớc Mỹ
Luật
Giá bán thấp
nhất
Quy mô đất bán Phơng thức thanh toán
Pháp lệnh
đất đai năm
1785
Mỗi mẫu Anh
1 USD. Đối
với công ty thì
chiết khấu 1/3
Một nửa khoảnh thì bán
toàn bộ, nửa còn lại chia

ra từng miếng 640 mẫu
Anh làm đơn vị để bán
Trớc 1787 trả bằng tiền
mặt, sau 1787 trả 1/3
triền mặt, số còn lại thanh
toán hết trong 3 tháng.
Luật đất
đai năm
1796
Mỗi mẫu Anh
2 USD, thu
trái phiếu trực
tiếp theo giá
trị ghi trên
phiếu
Một nửa của 5760 mẫu
Anh (9 dặm Anh vuông)
thì bán cả khoảnh, nửa
còn lại chia ra từng
miếng 640 mẫu Anh làm
đơn vị để bán
Trớc tiên trả 1/20 tiền
mặt, số còn lại trả 1/2
trong 20 ngày, nửa kia trả
trong 1 năm
Luật đất
đai Harison
năm 1800
Mỗi mẫu Anh
2 USD

Lấy 640 và 320 mẫu Anh
làm đơn vị
Ngời trả bằng tiền đợc
giảm 8%. 40 ngày đầu trả
1/4, 2 năm tiếp trả 1/4,
ảế