Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng TCB

Khoá luận tốt nghiệp 1
MỤC LỤC
Lời nói đầu
Chương 1: cơ sở lý luận về cho vay mua nhà của ngân hàng
thương mại
1.1. Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà
1.1.1. Vài nét chung về tín dụng tiêu dùng
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm
1.1.1.2. Phõn loại tín dụng tiêu dùng
1.1.2. Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà
1.1.2.1.Quá trình hình thành
1.1.2.2. Sự cần thiết của cho vay mua nhà
- Đối với khách hàng
- Đối với Ngõn hàng thương mại
- Đối với xã hội
1.1.3. Đặc điểm của cho vay mua nhà
1.1.4. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
1.2. Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng
1.2.1. Quan điểm về cho vay mua nhà
1.2.2. Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà
- Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay
- Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay
- Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình cho vay
1.2.3. Các nhõn tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà
1.2.3.1. Nhõn tố khách quan
1.2.3.1.1. Vĩ mô
- Kinh tế
- Chớnh trị- pháp luật
- Xã hội
-Công nghệ
1.2.3.1.2. Vi mô

Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 2
- Đối thủ cạnh tranh
- Khách hàng vay
1.2.3.2. Nhõn tố chủ quan
- Nguồn lực tài chính
- Chớnh sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà của NHTM
- Trình độ cán bộ tín dụng
- Nhõn tố khác
1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Chương 2: Thực trạng công tác mở rộng cho vay mua nhà tại
TCB
2.1. Khỏi quát chung hoạt động kinh doanh của TCB
2.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành, phát triển và định hướng chiến lược của TCB
2.1.2. Cơ cấu quản trị của TCB
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của TCB
2.1.3.1. Hoạt động huy động vốn
2.1.3.2. Hoạt động sử dụng vốn
2.1.3.3. Kết quả kinh doanh
2.2. Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB
2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện
nay
2.2.2. Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà
2.2.3. Quy chế cho vay mua nhà của TCB
2.2.4. Quy trình cấp tín dụng
2.2.5. Các sản phẩm cho vay mua nhà tại TCB
2.2.6. Chỉ tiêu phản ánh cho vay mua nhà của TCB:
- chỉ tiêu doanh số
- chỉ tiêu dư nợ
- chỉ tiêu nợ quá hạn

2.3. Đỏnh giá chung về việc mở rộng cho vay mua nhà của TCB
2.3.1. Những kết quả đạt được
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 3
2.3.2. Một số hạn chế, nguyên nhõn
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại
TCB
3.1. Triển vọng phát triển của hoạt động cho vay mua nhà tại Việt Nam và định
hướng chung của TCB trong thời gian tới
3.2. Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại TCB
3.2.1. Xõy dựng chiến lược kinh doanh cụ thể về cho vay mua nhà
3.2.2. Xõy dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà
3.2.3. Đa dạng hoá phương thức cho vay mua nhà
3.2.4. Đẩy mạnh công tác Marketing ngõn hàng
3.2.5. Tăng quy mô nguồn vốn của ngõn hàng
3.2.6. Xõy dựng các chớnh sách cho vay mua nhà phù hợp hơn
3.2.7. Nõng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức
nghề nghiệp của nhõn viên ngõn hàng
3.2.8. Hiện đại hoá công nghệ ngõn hàng
3.2.9. Giải pháp phòng ngừa rủi ro
3.2.10. Các giải pháp khác
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị đối với chớnh phủ
3.3.2. Kiến nghị đối với ngõn hàng nhà nước
3.3.3. Kiến nghị đối với TCB
Kết luận
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 4
LỜI MỞ ĐẦU:
1. Tính cấp thiết của đề tài:

Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay.
Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền
kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng
trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho
các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn
việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập
tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhu
cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Cõu núi đú chớnh là mong muốn bình dị của
người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên
mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập
trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp
đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ.
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dõn sụ cao, hiện nay dân số
Việt Nam đạt khoảng trên 85 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km
2
cao gấp 6-
7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập
không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh
chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn
về nhà ở.
Cả nước hiện tại có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công
nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn vè nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều
kiện để cải thiện nhà ở. Tại Hà Nội có một số dự án với tổng số 1564 căn hộ với mức vốn
đầu tư 50 tỷ đồng thì đến nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700 công nhân thuê.
Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết từ năm 2003 đến
nay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã hội trong khi đó
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 5

nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công
nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung
không đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có khoảng 11.000 cán bộ có nhu cầu bức xúc về
nhà ở. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn.
Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trờn, cỏc NHTM đã đưa ra gói sản phẩm cho vay
mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và
gia đình mình. Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là
lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho
các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro , xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân
VIệt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp
vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất
cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất.
Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm
định và phê duyệt tín dụng cá nhân _ngân hàng Techcombank, em chọn đề tài: “ Giải
pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ” làm
khóa luận tốt nghiệp.
2. mục đích của đề tài:
Đề tài đi sâu nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua
nhà, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của
Techcombank.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua nhà, phạm vi nghiên cứu là toàn
ngân hàng techcombank.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng,
phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp, phương pháp so
sánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp thống kê.
5. Những đóng góp của đề tài:
Khóa luận đã đề xuất một hệ thống các giải pháp đồng bộ đảm bảo tính khoa học,

toàn diện, khả thi và phù hợp với hoạt động của techcombank về công tác mở rộng hoạt
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 6
động cho vay mua nhà. Các giải pháp đó có thể được các NHTM khác tham khảo để xây
dựng nên hệ thống phương pháp riêng cho mình.
6. Kết cấu của khóa luận:
Chương 1: cơ sở lý luận về cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: thực trạng công tác cho vay mua nhà tại NH TCB.
Chương 3: giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại TCB.
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 7
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà
1.1.1. vài nét chung về tín dụng tiêu dùng
1.1.1.1. khái niệm và đặc điểm:
a./ Khái niệm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu của
người tiêu dùng, bao gồm cá nhõn và hộ gia đình. Đõy là một nguồn tài chớnh quan trọng
giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở, mua sắm đồ dùng gia đình, xe
cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác.
b./ Đặc điểm tín dụng tiêu dùng:
• Tín dụng tiêu dùng có tớnh nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế:
Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dõn có thu nhập cao, lạc quan hơn và có nhu cầu
tiêu dùng mua sắm nhiều hơn. Bên cạnh đó, ngõn hàng cũng tin vào khả năng hoàn
trả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng cho vay hơn.
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập người dõn bị giảm sút,
không cũn lạc quan như trước nữa, người dõn không dám mua sắm nhiều nên nhu cầu
vay từ đó cũng thấp hơn. Ngõn hàng cũng vậy, nền kinh tế suy thoái khiến cho rủi ro

tín dụng tăng lên do khách hàng không có khả năng trả nợ tăng, do đó ngõn hàng
cũng sẽ hạn chế cho vay.
• Lói suất cho tín dụng tiêu dùng lớn:
Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn. Do vậy chi phí
giao dịch bình quõn cao ( bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho vay và
giám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao. Do vậy lói suất cho vay tiêu dùng
thường cao.
• Nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co gión với lói suất:
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 8

Khi lói suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít. Chứng tỏ người đi vay tiêu dùng thì
lói suất không phải là yếu tố quan tõm hàng đầu của họ. Điều này là do quy mô
khoản vay nhỏ, trả theo kỳ ( thường là trùng với kỳ trả lương), hơn nữa mục đích
cao nhất của người dõn là thỏa món nhu cầu tiêu dùng của họ. Vì vậy ngõn hàng
nên đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng.
• Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngõn hàng thường không cao,
nhất là những thông tin về tài chớnh. Nguồn thu nhập để trả nợ của họ thường là
thu nhập các nhõn. Thông tin về thu nhập cá nhõn là do khách hàng tự cung cấp
cho khách hàng nên độ chớnh xác không cao.
• Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kền kinh tế,
cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng, sự cố của
khách hàng, tư cách cuả người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế thay đổi, ảnh
hưởng đến thu nhập của khách hàng-nguồn trả nợ chủ yếu, do đó sẽ ảnh hưởng
đến ngõn hàng. Hay nếu như Ngân hàng không thẩm định kỹ tư cách cuả người
đi vay, dẫn đến quyết định cho vay sai, gõy nên rủi ro mất vốn cho ngõn hàng.
• Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn hoá của
khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng và ngược lại.
Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua sắm những hàng hoá
cao cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên.

Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngõn hàng có thể dựa và đó để
đưa ra các chớnh sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp ứng tối đa nhu cầu
người dõn.
1.1.1.2. Phân loại tín dụng tiêu dùng:
a./ Căn cứ vào mục đích vay:
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Q
i
Khoá luận tốt nghiệp 9
 Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua
sắm, xõy dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhõn hoặc hộ gia đình. Đõy
là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường là
tài sản hình thành từ vốn vay.
 Cho vay tiêu dùng phi cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trang
trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành,
giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đõy là các khoản vay
mang tớnh nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành
từ vốn vay( như vay mua ô tô) hoặc không.
b./ Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
 Cho vay tiêu dùng trả góp: đõy là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó người
đi vay trả nợ ( gồm cả gốc và lói ) cho ngõn hàng nhiều lần theo những kỳ hạn
nhất định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường được áp dụng cho
các khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người dân không đủ khả
năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay mua nhà cũng là một hành
thức cho vay trả góp.
 Cho vay tiêu dùng phi trả góp: theo phương pháp này, tiền vay được khách
hàng thanh toán một lần khi đến hạn. thường thì các khoản vay tiêu dùng phi
trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn.
 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngõn hàng
cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được

phép thấu chi dựa trên tài khoản vóng lai. Theo phương pháp này, trong thời
hạn tín dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập
kiếm được ngõn hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một
cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng.
c./ Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:
 Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngõn
hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người
này.
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 10
 Cho vay tiêu dùng gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó ngõn hàng mua các
khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch vụ cho
người tiêu dùng.
1.1.2. Quỏ trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà:
1.1.2.1. Quỏ trình hình thành:
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửa
cũn rất thưa thớt, đất đai rộng rói, người dõn không phải lo lắng nhiều về xõy nhà
dựng cửa, phần vì hầu hết người dõn đều an cư lạc nghiệp ngay chớnh trên mảnh đất
quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà người thì
ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh
chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dõn cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và
sinh sống. Mặt khác, mật độ dõn số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số
lượng dõn cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên cạnh đó,
sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ
tầng được nõng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là các
toà nhà cao ốc, các công trình xõy dựng ngày càng mọc lên nhiều hơn trên những
mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điều
kiện cho thu nhập của người dõn tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống,
nõng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở. Nhưng nhu cầu
đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngày

càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dõn muốn tích góp đủ 700-800
triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ, 10 năm hay 20 năm.
Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dõn
về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay mua
nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu của
người dõn.

1.1.2.2. Sự cần thiết của cho vay mua nhà:
 Đối với người dân Việt Nam: từ xưa đến nay, người dõn Việt Nam luôn có
một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đõu thì họ
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 11
vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi.
Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn
để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động cho vay mua
nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dõn có thể mua nhà trong thời
gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dõn
có thể yên tõm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước.
 Đối với các NHTM: cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại
lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phõn đoạn thị trường khá mới, được
đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai
xõy dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dõn ngày một tăng cao. Hơn nữa
cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn
và mức lói suất là rất cao, là nguồn thu khổng lồ của NH. Bên cạnh đó, hoạt động
cho vay mua nhà cũn giúp ngõn hàng đa dạng hoá dạnh mục sản phẩm, góp phần
phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua
nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dõn, khiến cho người dõn tin
tưởng vào ngõn hàng, tạo cho người dõn thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích
sản phẩm của ngõn hàng. Đồng thời ngõn hàng cũng phát triển được nhiều sản
phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà mà ngõn

hàng Techcombank là một trong những ngõn hàng tiên phong. Phát triển cho vay
mua nhà giúp ngõn hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngõn hàng
có cơ hội tỡm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy
động vốn của ngõn hàng.
 Đối với toàn xã hội: mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định
thì xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà
cũn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những
đũn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu
tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát
triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà
đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nước.
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 12
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi
người dõn Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.1.3. Đặc điểm của cho vay mua nhà:
CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng
của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chớnh những đặc điểm riêng cuả đối tượng được tài trợ
mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác.
 Quy mô khoản vay: quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so
với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là
do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xõy dựng
nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay hạn
mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu (tham khảo từ
Techcombank). Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói
chung do số lượng mún vay nhiều và giá trị khoản vay lớn.
 Thời gian cho vay: cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ
hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm.
 Tài sản đảm bảo: khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng

chớnh ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác,
tuỳ theo quy định riêng của từng ngõn hàng.
 Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lói, hoặc cả gốc và lói
đúng hạn gõy tổn thất cho ngõn hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ
thu nhập thường xuyên, nên ngõn hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay
đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao
động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra
nên rủi ro mà ngõn hàng gặp phải là rất cao mà ngõn hàng không thể dự đoán
trước. Thị trường bất động sản mang tớnh chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng
hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm,
trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chớnh ngôi nhà mà khách hàng
vay mua nên trong trường hợp ngõn hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất
khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 13
yếu là do ngõn hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chính
xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
 Lãi suất khoản vay: thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi
phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo
những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
 Phương thức hoàn trả: cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức
cho vay trả góp, gốc và lói trả hàng tháng hoặc lói trả hàng tháng; gốc trả theo
định kì. Trong CVMN, ngõn hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một
phần giá trị ngôi nhà. Phần còn lại ngõn hàng sẽ cho vay. Việc làm này của
ngõn hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phần
vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chớnh họ và có ý thức giữ
gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngõn hàng thu hồi và
phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên giá

trị đã bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ một
phần nào giúp ngõn hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này.
1.1.4. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM:
CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, vì thế họ đua nhau
tung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tớnh năng khác nhau. Vậy nên hiện nay
có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn chung lại thì vẫn xoay quanh các sản
phẩm chớnh như cho vay trả góp mua nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, mua
nhà dự án, sửa chữa nhà…
1.2. Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng:
1.2.1. Quan điểm về mở rộng cho vay mua nhà
Trước hết, khi nói về mở rộng cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc mở rộng
theo cả hai chiều hướng. Thứ nhất là mở rộng cho vay mua nhà theo chiều rộng, nghĩa là
nõng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng cho vay, các phương thức cho vay sao
cho đa dạng, phong phú. Thứ hai là mở rộng theo chiều sõu, nghĩa là số lượng phải đi
kốm với chất lượng, ngõn hàng cần nõng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua
nhà. mỗi một sản phẩm phải thoả món tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù
hợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngõn hàng về quản lý cũng như trình độ
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 14
nhõn viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển
sản phẩm không hiệu quả, gõy lóng phí công sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngõn
hàng.
Mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM được thể hiện ở các khía cạnh như sau:
 Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả món được các nhu cầu
hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá phương thức cho
vay cũng như các dịch vụ kốm theo.
 Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong tổng
dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân hàng. Tuy nhiên
bên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất lượng của khoản vay,
sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nõng cao chất lượng.

 Đối với sự phát triển của toàn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch một
khối lượng lớn các nguồn tài chớnh, trợ giúp ngõn sách nhà nước cũng như tạo
điều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện đời sống dõn cư.
1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà:
1.2.2.1. Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà:
Doanh số CVMN: là tổng số tiền mà ngõn hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản
ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngõn hàng trong một thời kỳ
nhất định, thường tính theo năm tài chớnh.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối
=
tổng doanh số
CVMN năm (t)
-
tổng doanh số
CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị
tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngõn hàng cung cấp
cho khách hàng cũng tăng lên, thoả món tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng
thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối
=
gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%
tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 15

Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với
năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của
ngõn hàng đã tăng lên tương đối.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
tỉ trọng =
tổng doanh số CVMN x 100%
tổng dsố về hđ cho vay của NH
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngõn hàng. Khi tỉ trọng của CVMN
tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động cho vay đã tăng lên
và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
1.2.2.2. Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà:
Dư nợ CVMN: là số tiền mà khách hàng đang nợ ngõn hàng tại một thời điểm. Chỉ
tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN nhằm phản ánh tình
hình mở rộng CVMN của ngõn hàng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tuyệt đối
=
tổng dư nợ
CVMN năm (t)
-
tổng dư nợ CVMN
năm (t-1)
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt đối là
bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ ngõn hàng qua
các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư
nợ CVMN tương đối

=
gía trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%
tổng dư nợ CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so với năm
(t-1).
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 16
tỉ trọng =
tổng dư nợ CVMN x 100%
tổng dư nợ về hđ cvay của NH
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngõn hàng.
1.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình CVMN:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình CVMN mà ngõn hàng cung cấp
cho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ mua nhà trả góp
+ cho vay mua nền nhà
+ cho vay mua nhà dự án
+ cho vay xõy sửa nhà…
…
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như
phạm vi hoạt động CVMN của ngõn hàng. Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức mà
ngõn hàng cung cấp dịch vụ CVMN, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu
khách hàng của ngõn hàng. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả món
tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động
CVMN của ngõn hàng ngày càng được mở rộng.
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà:
Hoạt động CVMN nới riêng và hoạt động kinh doanh của ngõn hàng nói chung
chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhõn tố. Có thể chia các nhõn tố ảnh hưởng tới hoạt

động CVMN ra thành hai nhóm nhõn tố: các nhõn tố khách quan và các nhõn tố chủ
quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMN thì ngõn hàng cần tỡm hiểu
tới sự biến động của những nhõn tố này.
1.2.3.1. Nhân tố khách quan:
Đõy là nhóm nhõn tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngõn hàng
không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù hợp. Các
nhõn tố khách quan bao gồm các nhõn tố thuộc môi trường vĩ mô và các nhõn tố
thuộc môi trường vi mô.
a./ Môi trường vĩ mô:
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 17
 Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập,
thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dõn cư. Môi trường kinh tế là
một nhõn tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các
thành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
 Tốc độ tăng trưởng kinh tế: khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống
của người dõn được nõng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu
về tiêu dùng của dõn cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy
nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhõn và hộ gia đình sẽ tăng lên do
người dõn yên tõm và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều
kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái,
thu nhập của người dõn giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm,
người dõn trở nên bi quan hơn và có tõm lý ngại vay ngõn hàng hơn, do
đó, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo.
 Lói suất: khi lói suất trờn thị trường tăng thì lói suất CVMN của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của
khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngõn hàng.
 Lạm phát: nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá.
Lúc này người dõn không thích gửi tiền vào ngõn hàng. Hoạt động huy

động vốn của ngõn hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho
vay nói chung và CVMN nói riêng.
 Thị trường bất động sản: thị trường bất động sản càng phát triển thì
người dõn cũng dễ dàng mua nhà hơn. sự biến động của thị trường bất
động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. sự
bùng nổ của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007 đã làm
giàu lên một cách nhanh chóng các nhà đầu tư vào nó. Khi thị trường
chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị
trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng
giao dịch bất động sản và tạo tớnh thanh khoản cho thị trường này. Đõy là
điều kiện thuận lợi giúp ngõn hàng mở rộng quy mô CVMN.
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 18
 Thu nhập của dân cư: khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dõn cư tăng
cao, đời sống được nõng cao thì nhu cầu nhà ở của người dõn tăng cao,
nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động CVMN
phát triển mạnh và ngược lại.
 môi trường chớnh trị - pháp luật:
 Tình hình chớnh trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt
động CVMN của các NHTM . Sự ổn định chớnh trị là điều kiện đầu tiên
để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tõm đầu tư vốn vào thị trường
bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu
chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dõn cư tốt hơn. Từ đó tạo
điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngõn hàng có khả năng mở rộng và
phát triển nghiệp vụ CVMN.
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi
trường kinh doanh lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu
tư nước ngoài. Năm 2007 vốn ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết
tài trợ cho Việt Nam lên đến con số kỉ lục là 4.445 tỷ USD.
 Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành

phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn
khổ pháp luật. Hoạt động CVMN của NHTM cũng phải tuõn thủ các quy
định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dõn sự và đặc biệt là
luật về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất
động sản. Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riờng là lĩnh vực
hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạng không ổn định. Nếu như các
văn bản pháp luật quy định không rừ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hở
gõy rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng,
hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ CVMN. Ngược lại, sự chặt chẽ
đồng bộ, chớnh xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo
tớnh trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động CVMN cũng như các
hoạt động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
 Môi trường văn hoá xã hội:
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 19
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn
lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tõm lý, tục quán,
bản sắc dõn tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của
người dõn.
 Trình độ dân trí: trình độ dõn trí của người dõn Việt Nam cũn tương đối
thấp,. đõy cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng CVMN của các NHTM
Việt Nam. Hiện tại CVMN ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dõn có trình độ học vấn
tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ
hơn. Tương tư, nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.
 Thói quen: thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới CVMN.
Những thói quen của người dõn như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua
thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình CVMN cũng như hình thức thanh toán
tiền vay.

 Tâm lý: đối với người dõn Việt Nam thì yếu tố tõm lý rất quan trọng. Đó
là tõm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dõn càng
ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt
quan tõm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý,
đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…Người Việt Nam cũn có tõm lý e ngại vay mượn
nên ngõn hàng cần phải quan tõm đỳng mực tới vấn đề tõm lý khách hàng,
làm sao để khách hàng mạnh dạn tin tưởng và vay ở ngõn hàng.
 Dân số: yếu tố dõn số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ
tăng dõn số, kết cấu dõn số, xu hướng dịch chuyển dõn số…một khu vực có
cơ cấu dõn số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ
tăng lên đáng kể so với khu vực có dõn số già, tạo điều kiện cho sự phát triển
của hoạt động CVMN.
 Môi trường công nghệ
Môi trường công nghệ bao gồm các nhõn tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết
kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đõy được coi là yếu tố nõng cao khả năng
cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngõn hàng phải nhanh chúng nắm bắt và ứng
dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 20
thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngõn hàng giải quyết công việc một
cách hiệu quả, nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngõn hàng và khách
hàng.
b./ Môi trường vi mô:
 Đối thủ cạnh tranh:
 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: là những tổ chức tài chớnh hoạt động trong
cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngõn hàng như: các ngõn hàng khác,
các công ty tài chớnh, quỹ tín dụng nhõn dõn…Các tổ chức tài chớnh luôn
ganh đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xõm nhập thị phần
của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các
hình thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô

cùng khốc liệt.
 Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chớnh sắp hình thành,
hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngõn hàng, như các ngõn hàng liên doanh,
ngõn hàng nước ngoài hay các ngõn hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được
những sai lầm mà các ngõn hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần
làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
 Khách hàng:
 Tư cách đạo đức của khách hàng: thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng.
Khi khách hàng có khả năng tài chớnh tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì
ngõn hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà
hoạt động CVMN mang lại cho ngõn hàng sẽ rất cao, các ngõn hàng khó long
mở rộng CVMN.
 Khả năng tài chớnh của khách hàng : khả năng tài chớnh của khách hàng
quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngõn hàng. một khách hàng có
khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngõn hàng được an
toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Và vậy, trong CVMN, ngõn hàng luôn quan
tõm đến khả năng tài chớnh của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu
nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngõn hàng.
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 21
1.2.3.2. Các nhân tố chủ quan:
a./ Nguồn lực về tài chính:
 Vốn tự có: là những giá trị tiền tệ do ngõn hàng tạo lập được và thuộc
quyền sở hữu của ngõn hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng
nguồn vốn của ngõn hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được
xem như một cái đệm để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngõn
hàng, giúp ngõn hàng thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá
sản. Nó quyết định quy mô hoạt động của ngõn hàng cũng như góp phần
làm tăng long tin, hình ảnh, uy tín của ngõn hàng với khách hàng. Như

vậy, việc huy động vốn của ngõn hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn CVMN
nhiều hơn và ngược lại.
 Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngõn hàng có
khả năng cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngõn
hàng sẽ có điều kiện cho khách hàng vay với lói suất cạnh tranh. Điều này
tạo thuận lợi cho ngõn hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN nói
riêng.
Đối với khoản CVMN đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để phát
triển hoạt động này ngõn hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và
cả nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư
vấn, gặp gỡ, tỡm hiểu khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ
sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của loại sản phẩm CVMN của ngõn
hàng sẽ góp phần quan trọng trong việc quyết định khả năng thu hút lượng
lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạt động CVMN.
b./ Chớnh sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngõn hàng có một chớnh sách tín dụng riêng, nó bao gồm cácyếu tố
hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lói suất cho vay,
mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc
tính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngõn hàng, có thể tác động trực
tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt
động CVMN của ngõn hàng. Nếu ngõn hàng có chính sách tín dụng mở rộng,
tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 22
cho việc mở rộng CVMN. Tuy nhiên ngõn hàng cũng cần chú ý đến chất
lượng của hoạt động cho vay. Nêu ngõn hàng có chính sách tín dụng thắt chặt,
đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở rộng cho vay nói chung và
CVMN nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
c./ Trình độ của cán bộ tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định

khách hàng. Một ngõn hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có
tinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nõng cao chất
lượng cho vay nói chung và CVMN nói riêng, tạo được uy tín cho ngõn hàng,
giúp ngõn hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng
CVMN thuận lợi hơn.
d./ Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng
sõu sắc tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng CVMN.
Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời
các nhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch.
Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà,
xõy dựng một hệ thống thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại
hiệu quả cao cho hoạt động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngõn
hàng nõng cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn.
Như vậy, trong môi trường cạnh trạnh khốc liệt như hiện nay, mỗi một
ngõn hàng đều cần phải có một chiến lược cho riêng mình mới mong có chỗ
đứng vững vàng. Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển và hội nhập với nền
kinh tế thế giới. Hiện nay, cho vay mua nhà tại Việt Nam đang là lĩnh vực khá
mới mẻ, do vậy các NHTM Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội phát triển trên
mảnh đất tiềm năng này.
1.3. Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
• Kinh nghiệm quốc tế:
Trên thế giới, cho vay mua nhà là dịch vụ tài chớnh phổ biến nhất của các ngõn
hàng, trong khi đó, ở Việt Nam mới chỉ khởi sắc vào khoảng từ năm 2007. Mô hình
CVMN trả góp với thời hạn dài, lói suất hấp dẫn đã thành công ở nhiều nước trên thế
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 23
giới, đặc biệt là Singapore và hongkong. Đõy là 2 nước nổi tiếng ở chõu Á về việc phát
triển và giải quyết tốt các vấn đề về xã hội cho người dõn. Để có được kết quả này, từ
những năm 1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy

hoạch và phát triển nhà ở giá thấp. PGS.TS SIM Loo Lee, trưởng khoa BĐS, Đại học
Quốc Gia Singapore cho biết: “tại Singapore, từ năm 1960, chúng tôi đã thành lập Cơ
quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xõy dựng và trợ cấpcho
vay đối với người mua nhà giá thấp. Chúng tôi cũng đã thành lập quỹ tiết kiệm Trung
Ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao
động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lói suất
ngõn hàng để sử dụng mua nhà. Nhờ những chớnh sách đúng đắn và kịp thời như vậy, từ
một nước đại đa số người dõn sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch
nhác, đến nay 91% người dõn Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dõn
được sở hữu nhà ở giá thấp.
Tại Singapore các tổ chức tư nhõn tham gia vào xõy dựng nhà ở cho người thu
nhập thấp thường xuyên nhận được sự ủng hộ của nhà nước và các thủ tục hành chớnh rừ
ràng, được thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, tại việt nam hiện nay, một trong những
bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà trong việc đầu tư xõy dựng nhà
xã hội cho người có thu nhập thấp là tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xõy
dựng, đóng tiền sử dụng đất… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầu
vào.vấn đề quỹ đất cũng đang gõy khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore. Đôi khi vì
lợi nhuận khổng lồ người ta mạo hiểm bỏ đi những rủi ro. Cuộc khủng hoảng bất động
sản ở Hoa kỳ trong những năm 1931-1933 là một ví dụ điển hình. Bất động sản chớnh là
nguyên nhõn duy nhất gõy ra sự phá sản 4.800 ngõn hàng hoa kỳ. Với cấu trúc chi tiêu,
hàng trăm thành phố và chớnh quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào
năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh
bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Đến năm
2007, lịch sử dường như lặp lại với cuộc khủng hoảng tài chớnh mà nguyên nhõn trực
tiếp và rừ ràng nhất cũng bắt nguồn từ bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dõn
khi mua nhà là phải vay tiền ngõn hàng và trả lại lói lẫn vốn trong một thời gian dài sau
đó. Những mún nợ từ việc vay tiền từ ngõn hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 24

động sản là nguyên nhõn dẫn đến tình hình tài chớnh suy thoái hiện nay của Mỹ. Có ba
yếu tố chớnh đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ trong
thời gian này. Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục
Dự Trữ liên bang mỹ (FED) đã liên tục hạ thấp lói suất, dẫn đến việc các ngõn hàng cũng
hạ lói suất cho vay mua bất động sản. Vào giữa năm 2000 thì lói suất cơ bản của FED là
6% nhưng sau đólói suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ cũn
1%
Và lói suất đó liên tục được điều chỉnh vào các năm tiếp theo mà cao nhất chỉ lên đến
5,25% sau đó liên tiếp các đợt điều chỉnh giảm cho đến 2,25% vào tháng 3 năm 2008. Mà
tình hình lói suất và tình trạng của thị trường bất động sản có mối quan hệ rất chặt chẽ.
Khi lói suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao;
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8
Khoá luận tốt nghiệp 25
khi lói suất thì thị trường giẫm chõn, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống
thấp. Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chớnh sách chung của chớnh phủ lúc bấy
giờ là khuyến khớch và tạo điều kiện cho dõn nghèo và các nhúm da màu được vay tiền
dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn thực hiện thông qua hai công ty được tài trợ
bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường
bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của ngõn hàng thương mại, biến
chúng trở thành các loại chứng từ được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp
(mortgage-backed securities – MBS - chứng khoán bất động sản) , rồi bán lại cho các nhà
đầu tư ở phố Wall, đặc biệt là các ngõn hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill
Lynch. Thứ ba, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư như đã
trình bày ở trên, cho nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sản
không cũn là sõn chơi duy nhất cho các ngõn hàng thương mại hoặc các công ty chuyên
đêr cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sõn chơi mới cho các nhà đầu
tư có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc. Điểm
đặc biệt ở đõy là bởi vì việc hình thành, mua bán và bảo hiểm MBS là vô cùng phức tạp
cho nên nó diễn ra gần như ngoài tầm kiểm soát thông thường của chớnh phủ. Bởi vì
thiếu sự kiểm soát cho nên lòng tham và tớnh mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà

đầu tư. Bên cạnh đó, vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến
chúng thành MBS, các ngõn hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho
vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay. Qua các nguyên nhõn trên, thị trường bất
động sản trở nên rất nhộn nhịp, nhiều người có thu nhập thấp hoặc có không có tín dụng
tốt vẫn đổ xô đi mua nhà, và khoản tiền cho vay của các ngõn hàng dành cho khoản này
ngày càng tăng. Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất
động sản liên tục. Giá nhà bình quõn đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001
( năm bắt đầu cắt mạnh lói suất) đến năm 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và
ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Hệ qủa là người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất
kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ cho ngõn
hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản.
Tổng giá trị các khoản cho vay bất động sản thế chấp lên tới 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3
đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu của
khủng hoảng cho vay cầm cố nợ dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về nhà trong tương lai của Mỹ
Nguyễn Thị Thanh Hương – NHH K8