chuyên đề quản lý dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn xã khu vực đồng bằng

143




Chuyên đề 3

QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KHU VỰC ĐỒNG BẰNG

Phần I
GIỚI THIỆU NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH

I. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:
1.1. Dự án đầu tư xây dựng công trình là gì?
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình
bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Dự án đầu tư xây dựng công trình khác với các dự án khác là dự án đầu tư
bắt buộc có liên quan đến xây dựng, dù tỷ trọng trong tổng vốn đầu tư của phần
xây dựng có rất nhỏ.
1.2. Báo cáo kinh tế kỹ thuật là gì?
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình là dự án đầu tư xây dựng
công trình rút gọn trong đó chỉ đặt ra các yêu cầu cơ bản theo quy định.
Đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng
trở xuống không tính tiền sử dụng đất; công trình nhà ở riêng lẻ thể không bắt
buộc lập dự án mà chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng công

trình.
2. Mục đích và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng:
2.1. Khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng các cơ sở sản
xuất kinh doanh phù hợp với chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội
144

của đất nước trong từng thời kỳ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá, đẩy nhanh tiến độ tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân.
2.2. Sử dụng các nguồn vốn cho đầu tư xây dựng công trình do Nhà nước
quản lý đạt hiệu quả cao nhất, chống thất thoát, lãng phí.
2.3. Bảo đảm đầu tư xây dựng được thực hiện theo đúng quy hoạch, kiến
trúc, đáp ứng yêu cầu bền vững, mỹ quan, bảo vệ môi trường sinh thái, tạo môi
trường cạnh tranh lành mạnh trong xây dựng, áp dụng công nghệ tiên tiến, bảo
đảm chất lượng và thời gian xây dựng với chi phí hợp lý, bảo đảm tiết kiệm,
thực hiện bảo hành công trình. Dự án đạt hiệu quả kinh tế - xã hội.
3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng:
3.1. Tiêu chí phân loại, phân nhóm dự án:
a) Tuỳ theo tính chất và quy mô đầu tư, dự án đầu tư xây dựng công trình
được phân thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý và được thể hiện tại Phụ
lục số 1.
b) Dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua chủ
trương đầu tư.
3.2. Mục đích phân loại, phân nhóm dự án:
a) Mục đích của việc phân loại, phân nhóm dự án là để phân cấp quản lư;
b) UBND xã được quyết định đầu tư các dự án thuộc nguồn vốn ngân
sách của xã và được quyết định đầu tư đối với các dự án do cấp trên hỗ trợ vốn
theo phân cấp của địa phương, căn cứ vào năng lực thực tế quản lư của từng xã.

II. NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

1. Đối với các dự án sử dụng mọi nguồn vốn
Việc đầu tư xây dựng công trình phải được cơ quan quản lý Nhà nước có
thẩm quyền cho phép đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy
hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, hoạch xây dựng
được duyệt và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
145

Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ
trương đầu tư, lập dự án, quyết định đầu tư, thiết kế, dự toán, lựa chọn nhà thầu,
thi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác
sử dụng.
3. Đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước
3.1 Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước
bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển
của doanh nghiệp Nhà nước thì Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương và quy mô
đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý
dự án theo các quy định.
3.2 Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà
nước, Nhà nước chỉ quản lý về chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp có dự án tự
chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định của pháp luật.

III. CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
1. Đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước:
Việc sử dụng vốn ngân sách của xã hoặc vốn hỗ trợ của trung ương, của
UBND tỉnh, UBND huyện hoặc của tổ chức trong và ngoài nước được coi là dự
án sử dụng vốn ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho lợi ích cộng đồng không v́ mục đích kinh
doanh
2. Đầu tư bằng vốn góp từ vốn ngân sách + vốn đóng góp của nhân

dân + vốn viện trợ:
Trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn hợp bao gồm vốn ngân sách, vốn góp
của nhân dân, vốn viên trợ, thì phải tuân thủ các quy định sau:
2.1. Công bố công khai các mức huy động đóng góp, mục đích đóng góp;
2.2. Thành lập ban giám sát công trình để giám sát quá trình huy động,
quản lư và sử dụng các khoản góp của nhân dân theo đúng quy định;
2.3. Sau khi quyết toán công trình, UBXD xã lập báo cáo t́nh h́nh thu,
quản lư sử dụng các khoản đóng góp của nhân dân để công khai cho nhân dân
biết, đồng thời gửi báo cáo cho UBND huyện biết.
146

3. Liên doanh, liên kết
4. BOT, BTO, BT

IV. ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
1. Điều kiện năng lực đối với tổ chức tư vấn, cá nhân hoạt động xây
dựng
1.1. Điều kiện năng lực hành nghề đối với cá nhân:
a) Cá nhân là chủ nhiệm lập dự án, chủ nhiệm khảo sát xây dựng, chủ
nhiệm thiết kế, chủ trì thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình phải có đủ
điều kiện năng lực theo quy định. Năng lực được phân thành 2 hạng, phạm vi
hoạt động của mỗi hạng phải phù hợp với loại dự án, loại và cấp công trình.
b) Cá nhân hành nghề độc lập khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công
trình, giám sát thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định,
và phải được cấp chứng chỉ hành nghề. Cá nhân hành nghề độc lập được thực
hiện các công việc tư vấn về khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình
trong phạm vi nhất định theo quy định.,
c) Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa, cá nhân là tư vấn giám sát chỉ yêu
cầu có trình độ chuyên môn là cao đẳng hoặc trung cấp thuộc chuyên ngành phù
hợp với công việc giám sát nếu đủ thời gian và kinh nghiệm theo quy định thì

được cấp chứng chỉ hành nghề tư vấn giám sát để thực hiện giám sát thi công
xây dựng đối với công trình cấp IV
1.2. Điều kiện năng lực đối với tổ chức:
a) Tổ chức tư vấn thực hiện các công việc lập dự án đầu tư xây dựng công
trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây
dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định. Năng lực của tổ chức tư vấn
được phân thành 2 hạng, phạm vi hoạt động của mỗi hạng phải phù hợp với loại
dự án, loại và cấp công trình.
b) Đối với nhà riêng lẻ từ 3 tầng trở xuống hoặc có diện tích từ 250 m2 trở
xuống, thì hộ gia đình tự tổ chức thiết kế, nhưng vẫn phải do cá nhân có trình độ
chuyên môn phù hợp thực hiện thiết kế (có thể là cao đẳng, trung cấp) mà không
yêu cầu cá nhân đó phải có chứng chỉ hành nghề.
147

c) Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện tương đương với các hạng theo quy
định thì được thực hiện lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thiết kế các công trình
cấp IV. Những cá nhân tham gia lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc thiết kế yêu
cầu phải có trình độ chuyên môn phù hợp với công việc đảm nhận.
2. Điều kiện năng lực đối với tổ chức thi công
2.1. Đối với cá nhân:
Năng lực Chỉ huy trưởng công trình được phân thành 2 hạng, phạm vi
hoạt động của mỗi hạng phù hợp với loại và cấp công trình theo quy định.
2.2. Đối với tổ chức:
a) Năng lực của nhà thầu thi công xây dựng công trình được phân thành 2
hạng theo quy định căn cứ theo năng lực của chỉ huy trưởng công trường, những
cá nhân tham gia thực hiện gói thầu; máy móc thiết bị thi công huy động cho gói
thầu; khả năng đáp ứng về tài chính và kinh nghiệm đă thực hiện các công trình
tương tự hoặc thấp hơn liền kề.
b) Phạm vi hoạt động của mỗi hạng phù hợp với loại và cấp công trình.
Trường hợp tổ chức chưa đủ điều kiện tương đương với hạng 2 thì được thi công

các công trình cấp IV. Đối với nhà ở riêng lẻ, thì hộ gia đình tự tổ chức thi công;
tuy nhiên những người tham gia thi công phải có chuyên môn phù hợp với công
việc thực đảm nhận; máy móc thiết bị thi công phải đảm bảo an toàn và phải
tuân thủ các quy định khác theo quy định của pháp luật.

V. CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được
giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
1. Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước theo chủ đầu tư xây
dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư
xây dựng công trình phự hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước.
1.1. Đối với dự án do UBND huyện quyết định đầu tư, Chủ tịch UBND
huyện giao cho UBND xã làm chủ đầu tư
1.2. Đối với dự án do UBND xã quyết định đầu tư, UBND xã giao đơn vị
quản lý, sử dụng công trình làm chủ đầu tư.
148

Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc
đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo
UBND xã có thể giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư. Trong trường
hợp này, đơn vị quản lý, sử dụng có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư
trong việc tổ chức lập dự án, thiết kế, theo dừi, quản lý, nghiệm thu và tiếp nhận
đưa công trình vào khai thác, sử dụng;
1.3. Trường hợp không xác định được chủ đầu tư theo quy định tại điểm
1.2, thì UBND xã có thể uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư
hoặc UBND xã trực tiếp làm chủ đầu tư.
2. Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư.
3. Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc
là người đại diện theo quy định của pháp luật.

VI. THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư các dự án nhóm A,
B, C trong phạm vi và khả năng cân đối ngân sách của địa phương sau khi thông
qua Hội đồng nhân dân cùng cấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện
được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C
cho cơ quan cấp dưới trực tiếp;
2. Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã
được quyết định đầu tư các dự án có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách cấp
trên.
3. Các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu
tư và chịu trách nhiệm.
4. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi
đó có kết quả thẩm định dự án. Riêng đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ
chức cho vay vốn thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ để chấp
thuận cho vay hoặc không cho vay trước khi người có thẩm quyền quyết định đầu
tư.

149

VII. QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA HOẠT ĐỘNG
XÂY DỰNG
1. Quyền hạn và nghĩa vụ của chủ đầu tư:
1.1. Quyền:
Chủ đầu tư có các quyền sau:
a) Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình và thực hiện các thủ tục
để trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng theo
quy định.
b) Yêu cầu các tổ chức có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ
cho các công việc của chủ đầu tư.

c) Tổ chức thực hiện đầu tư bao gồm: Lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng
và thực hiện hợp đồng đã ký kết với nhà thầu đối với các công việc khảo sát,
thiết kế, thi công xây dựng, giám sát chất lượng xây dựng.
d) Điều chỉnh hoặc đề nghị cấp có thẩm quyền điều chỉnh những nội dung
liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công trình khi thấy cần thiết.
đ) Được tự thực hiện các công việc của dự án khi có đủ điều kiện năng lực
theo quy định.
e) Đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng khi các nhà thầu vi phạm
hợp đồng.
1.2. Nghĩa vụ:
a) Lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để lập, thực hiện và
quản lý dự án khi không có đủ điều kiện năng lực theo quy định.
b) Xác định nội dung nhiệm vụ của dự án, nhiệm vụ khảo sát, nhiệm vụ
thiết kế và những nhiệm vụ khác liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công trình
để làm cơ sở cho việc đưa ra các nội dung khi đàm phán ký kết hợp đồng với
nhà thầu thực hiện các công việc của dự án.
c) Cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến dự án đầu tư xây dựng công
trình cho các nhà thầu lập, thực hiện và quản lý dự án.
d) Tổ chức giám sát, nghiệm thu, tổ chức thẩm định, phê duyệt hoặc trình
cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt những công việc của dự án theo quy
định của pháp luật.
150

đ) Thực hiện đúng những nội dung đã ký kết trong hợp đồng với các nhà
thầu.
e) Quản lý chi phí liên quan đến các công việc của dự án, thực hiện thanh
toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình theo đúng quy định của pháp
luật.
g) Bồi thường thiệt hại do thực hiện không đúng những quy định của pháp
luật hoặc không thực hiện đúng những nội dung của hợp đồng đã ký kết với các

nhà thầu.
2. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu tư vấn xây dựng:
2.1. Quyền:
Nhà thầu tư vấn đầu tư xây dựng có các quyền:
a) Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến các công
việc của dự án theo hợp đồng đã ký kết.
b) Từ chối thực hiện các yêu cầu trái pháp luật hoặc ngoài phạm vi hợp
đồng khi chưa được chấp thuận của hai bên.
c) Các quyền khác theo quy định của pháp luật như quyền tác giả,
2.2. Nghĩa vụ:
Nhà thầu tư vấn đầu tư xây dựng có nghĩa vụ:
a) Chỉ được thực hiện các công việc phù hợp với năng lực hoạt động xây
dựng của mình.
b) Thực hiện đúng các công việc được giao hoặc theo hợp đồng đã ký kết.
c) Chịu trách nhiệm về chất lượng công việc do mình thực hiện.
d) Đề xuất điều chỉnh các nội dung công việc với chủ đầu tư khi phát hiện
những yếu tố ảnh hưởng có hại hoặc có lợi đối với dự án do mình thực hiện.
đ) Không được tiết lộ thông tin, tài liệu có liên quan đến các công việc
của dự án do mình đảm nhận khi chưa được phép của bên thuê hoặc người có
thẩm quyền.
e) Bồi thường thiệt hại khi sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu
chuẩn không đúng, không phù hợp hoặc thực hiện không đúng những nội dung
151

đã ký kết trong hợp đồng hoặc các hành vi khác gây thiệt hại cho bên thuê hoặc
bên thứ ba do lỗi của mình gây ra.
g) Các nghĩa vụ khác như bảo hiểm nghề nghiệp, bảo vệ môi trường trong
khu vực thực hiện công việc đối với nhà thầu khảo sát; giám sát tác giả, không
được chỉ định nhà sản xuất vật liệu, vật tư thiết bị xây dựng công trình đối với
nhà thầu thiết kế,

3. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng:
3.2. Quyền:
Nhà thầu thi công xây dựng công trình có các quyền:
a) Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật hoặc những công việc
ngoài phạm vi hợp đồng mà chưa được chấp thuận.
b) Đề xuất điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với thực tế để đảm bảo chất
lượng, tiến độ và hiệu quả công trình.
c) Các quyền khác như yêu cầu thanh toán giá trị khối lượng hoàn thành
theo hợp đồng; dừng thi công, yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê không
thực hiện đúng hợp đồng hoặc do lỗi của bên thuê gây ra; các quyền khác theo
quy định của pháp luật.
3.2. Nghĩa vụ:
Nhà thầu thi công xây dựng công trình có các nghĩa vụ:
a) Chỉ được thi công các công việc, công trình phù hợp với năng lực hoạt
động xây dựng của mình.
b) Thực hiện đúng công việc được giao theo hợp đồng đã ký kết.
c) Chịu trách nhiệm về chất lượng xây dựng công trình do mình thực hiện.
d) Đề xuất điều chỉnh các công việc với chủ đầu tư khi phát hiện những
yếu tố có ảnh hưởng có hại hoặc có lợi cho dự án trong quá trình thi công xây
dựng công trình.
đ) Các nghĩa vụ khác như phải có nhật ký thi công xây dựng tại công
trường; kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; bảo đảm an toàn, vệ sinh môi
trường khi thi công xây dựng; mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp
luật.
152

e) Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình.
g) Bảo hành công trình.
h) Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng hoặc gây thiệt hại cho bên
thứ ba do lỗi của mình gây ra.

VIII. CÁC HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN
Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, chủ đầu tư căn cứ quy mô,
tính chất của dự án và điều kiện hoàn cảnh thực tế của cơ quan, đơn vị mình để
lựa chọn hình thức, mô hình tổ chức quản lý thực hiện dự án sau đây cho phù hợp.
Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác thì chỉ khuyến khích tham khảo,
áp dụng.
1. Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án:
1.1. Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án là hình thức chủ đầu tư sử dụng bộ
máy của cơ quan, đơn vị mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án hoặc
giao cho Ban quản lý dự án do mình thành lập ra để tổ chức quản lý thực hiện
dự án cụ thể như sau:
a) Mô hình 1: Chủ đầu tư không thành lập Ban quản lý dự án mà sử dụng
bộ máy hiện có của mình để trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án. Mô hình
này được áp dụng đối với dự án quy mô nhỏ có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng,
khi bộ máy của chủ đầu tư kiêm nhiệm được việc quản lý thực hiện dự án.
b) Mô hình 2: Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án để giúp mình trực
tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án, cụ thể như sau:
- Chủ đầu tư giao cho Ban quản lý dự án hiện có để quản lý thêm dự án
mới.
- Trường hợp Ban quản lý dự án hiện có không đủ điều kiện để quản lý
thêm dự án mới thì Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án mới để quản lý thực
hiện dự án.
1.2. Trường hợp áp dụng mô hình 1 thì chủ đầu tư sử dụng pháp nhân của
mình để trực tiếp quản lý thực hiện dự án. Chủ đầu tư phải có quyết định cử
người tham gia quản lý dự án và phân công nhiệm vụ cụ thể, trong đó phải có
153

người trực tiếp phụ trách công việc quản lý dự án. Những người được cử tham
gia quản lý dự án làm việc theo chế độ kiêm nhiệm hoặc chuyên trách.

1.3. Trường hợp áp dụng mô hình 2 thì phải bảo đảm các nguyên tắc sau
đây:
a) Ban quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập, là đơn vị trực thuộc chủ
đầu tư. Quyền hạn, nhiệm vụ của Ban quản lý dự án do chủ đầu tư giao.
b) Ban quản lý dự án có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng pháp nhân của
chủ đầu tư để tổ chức quản lý thực hiện dự án.
c) Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án bao gồm giám đốc (hoặc Trưởng
ban), các phó giám đốc (hoặc Phó trưởng ban) và lực lượng chuyên môn, nghiệp
vụ. Cơ cấu bộ máy của Ban quản lý dự án phải phù hợp với nhiệm vụ được giao
và bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và tiết kiệm chi phí.
Các thành viên của Ban quản lý dự án làm việc theo chế độ chuyên trách hoặc
kiêm nhiệm.
d) Một Ban quản lý dự án có thể được giao đồng thời quản lý thực hiện
nhiều dự án nhưng phải bảo đảm từng dự án được theo dõi, ghi chép riêng và
quyết toán kịp thời theo đúng quy định của pháp luật.
đ) Ban quản lý dự án hoạt động theo Quy chế do chủ đầu tư ban hành,
chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo nhiệm vụ, quyền hạn được
giao.
e) Chủ đầu tư phải cử người có trách nhiệm để chỉ đạo, đôn đốc, kiểm tra
Ban quản lý dự án thực hiện quyền hạn, nhiệm vụ để bảo đảm dự án được thực
hiện đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt. Chủ đầu tư phải chịu trách
nhiệm toàn diện về những công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của mình theo
quy định của pháp luật, kể cả những công việc đã giao cho Ban quản lý dự án
thực hiện.
1.4. Chủ đầu tư (trong trường hợp áp dụng mô hình 1), Ban quản lý dự án
(trong trường hợp áp dụng mô hình 2) nếu có đủ điều kiện năng lực theo quy
định tại Nghị định số 12/CP và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì
được tự thực hiện những công việc thuộc dự án như: lập, thẩm định thiết kế, dự
toán; lựa chọn nhà thầu; giám sát thi công xây dựng; kiểm định chất lượng công
154

trình xây dựng, Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án được thuê các tổ chức, cá nhân
tư vấn để thực hiện những công việc thuộc phạm vi quản lý thực hiện dự án.

1.5. Trường hợp Ban quản lý dự án có tư cách pháp nhân và năng lực
chuyên môn thì có thể được giao nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án của chủ đầu
tư khác khi cơ quan thành lập ra Ban quản lý dự án chính là cấp quyết định đầu
tư của dự án đó. Trong trường hợp này cấp quyết định đầu tư phải có quyết định
phân giao nhiệm vụ cụ thể và ban hành cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư và Ban
quản lý dự án để bảo đảm dự án được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và hiệu
quả. Sau khi công tác xây dựng hoàn thành, Ban quản lý dự án bàn giao công
trình cho chủ đầu tư khai thác, sử dụng. Ban quản lý dự án loại này có thể được
nhận thầu làm tư vấn quản lý dự án cho chủ đầu tư khác nếu có đủ các điều kiện
theo quy định của pháp luật và được cơ quan quyết định thành lập ra Ban quản
lý dự án cho phép.
2. Hình thức chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án:
2.1. Chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án là hình thức chủ đầu tư ký hợp
đồng thuê một pháp nhân khác làm Tư vấn quản lý dự án. Trong trường hợp
này, Chủ đầu tư phải cử cán bộ phụ trách, đồng thời phân giao nhiệm vụ cho các
đơn vị thuộc bộ máy của mình thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ đầu
tư và quản lý việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án.
2.2. Tư vấn quản lý dự án phải có đủ năng lực phù hợp với công việc đảm
nhận theo quy định tại Nghị định số 12/CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
2.3. Tư vấn quản lý dự án thực hiện các nội dung quản lý thực hiện dự án
theo hợp đồng ký với Chủ đầu tư. Hợp đồng thuê tư vấn quản lý dự án phải nêu
rõ phạm vi công việc và nội dung quản lý; quyền hạn, trách nhiệm của tư vấn và
của chủ đầu tư.
2.4. Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm tổ chức bộ máy và cử người phụ
trách để trực tiếp thực hiện nhiệm vụ quản lý thực hiện dự án theo hợp đồng đã ký

với chủ đầu tư. Tư vấn quản lý dự án phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ,
quyền hạn của người phụ trách và bộ máy của tư vấn trực tiếp thực hiện quản lý
dự án cho chủ đầu tư biết và thông báo tới các nhà thầu khác và tổ chức, cá nhân
có liên quan.
155

2.5. Tư vấn quản lý dự án được thuê thêm tổ chức, cá nhân khác tham gia
thực hiện một số phần việc quản lý thực hiện dự án, nhưng phải được chủ đầu tư
chấp thuận.

IX. TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm cả công trình chỉ yêu cầu lập
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật được thực hiện qua các giai đoạn sau:
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng;
2. Thực hiện đầu tư xây dựng;
3. Kết thúc đầu tư đưa dự án vào sử dụng.

Phần II
GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ

I. KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Căn cứ lập kế hoạch đầu tư xây dựng:
1.1. Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm hoặc hàng năm;
quy hoạch xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND xã lập kế hoạch
đầu tư cho từng thời kỳ 5 năm và hàng năm, trong đó có kế hoạch đầu tư xây
dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng thời kỳ.
1.2. Trong kế hoạch đầu tư phải có danh mục các công trình đầu tư xây
dựng trong từng thời kỳ và từng năm.
2. Nội dung kế hoạch đầu tư xây dựng:

2.1. Chi phí chuẩn bị đầu tư bao gồm vốn đầu tư để thực hiện việc điều tra
khảo sát, lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thẩm định dự án và quyết
định đầu tư. Kế hoạch chuẩn bị đầu tư bao gồm danh mục dự án và vốn cho
chuẩn bị đầu tư của từng dự án.
2.3. Kế hoạch chuẩn bị thực hiện dự án bao gồm vốn để thực hiện công
tác khảo sát, thiết kế, các công việc chuẩn bị thực hiện xây dựng và các chi phí
khác có liên quan đến công tác chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư.
156

2.4. Kế hoạch thực hiện đầu tư bao gồm vốn đầu tư để thực hiện việc mua
sắm vật tư thiết bị, xây dựng và các chi phí có liên quan đến đấu thầu và đưa dự
án vào khai thác sử dụng.
3. Trình Hội đồng nhân dân xã thông qua
4. Trình Hội đồng nhân dân huyện chấp thuận
5. Uỷ ban nhân dân xã phê duyệt kế hoạch đầu tư

II. LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập căn cứ vào các cơ sở sau:
1.1. Quy hoạch hoặc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương;
1.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quy hoạch xây dựng;
1.3. Kế hoạch đầu tư đã được phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu
tư của UBND cấp trên.
2. Nội dung dự án đầu tư xây dựng:
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm hai phần: Phần
thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
2.1. Nội dung phần thuyết minh của dự án:
a) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử
dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.

b) Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích
lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
c) Các giải pháp thực hiện bao gồm:
- Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc;
157

- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
d) Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và
các vấn đề liên quan tới an ninh, quốc phòng.
đ) Tổng mức đầu tư của dự án; nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến
độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; phân tích đánh
giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
2.2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
a) Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp
thiết kế chủ yếu, có thể làm căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế tiếp theo. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm thuyết minh và các bản
vẽ.
b) Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các
bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt quan hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và
tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
- Giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục
thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây
dựng.

- Thuyết minh xây dựng:
+ Khái quát về tổng mặt bằng: Giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng,
cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện
tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác.
+ Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm
tuyến công trình, cao độ và toạ độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại
vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công
trình nếu có;
+ Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: Giới thiệu tóm tắt quan hệ của
công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý
158

tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết
kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây
dựng;
+ Phần kỹ thuật: Giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương
án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ
thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng
trong thiết kế;
+ Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi
trường;
+ Dự tính khối lượng các công tác xây lắp, thiết bị để lập tổng mức đầu tư
và thời gian xây dựng công trình.
c) Các bản vẽ thiết kế cơ sở:
- Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số
kỹ thuật chủ yếu;
- Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết
cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối
lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

- Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
d) Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối
thiểu là 4 bộ.
3. Nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật:
3.1. Sự cần thiết đầu tư, mục tiêu đầu tư:
a) Phân tích các kết quả điều tra dẫn tới nhu cầu phải đầu tư xây dựng
b) Căn cứ các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, các
chính sách ưu tiên của Nhà nước
c) Phân tích nhu cầu hiện tại và dự báo nhu cầu tương lai
d) Nếu là dự án sản xuất kinh doanh, phải phân tích được khả năng cạnh
tranh và hướng lựa chọn thi trường
3.2. Địa điểm xây dựng
159

a) Phân tích điều kiện tự nhiên, khí hậu; điều kiện xã hội; phong tục tập
quán; các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; các đặc điểm về quy hoạch,
kế hoạch phát triển vùng; nhu cầu sử dụng đất
b) Phân tích hiện trạng và phương án giải phóng mặt bằng; những ảnh
hưởng đến môi trường, đời sống dân cư, an ninh, quốc phòng, bảo vệ tài nguyên,
di tích lịch sử, văn hoá,
c) Nêu các biện pháp xử lý cần thiết
3.3. Quy mô, công suất
3.4. Cấp công trình;
3.5. Nguồn kinh phí xây dựng công trình: tự đầu tư, huy động vốn bằng
các biện pháp vay, đóng góp của dân,
3.6. Thời hạn xây dựng: thời gian khởi công xây dựng, thời hạn hoàn
thành
3.7. Hiệu quả công trình;
3.8. Phương án phòng, chống cháy, nổ;
3.9. Bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình:

a) Chi tiết mặt bằng, mặt cắt các hạng mục công trình, thể hiện đầy đủ vị
trí, kích thước của các chi tiết kết cấu, thiết bị công nghệ
b) Biểu liệt kê khối lượng xây lắp và thiết bị của các hạng mục công trình,
chất lượng, quy cách của từng loại vật liệu, cấu kiện có thuyết minh, hướng dẫn
về trình tự thi công, các yêu cầu kỹ thuật an toàn lao động trong thi công
c) Chi tiết về lắp đặt thiết bị và hệ thống kỹ thuật công nghệ
d) Chi tiết về trang trí nội thất và ngoại thất
đ) Các căn cứ và cơ sở để lập dự toán, có diễn giải tiên lượng và các phụ
lục cần thiết
e) Bản tiên lượng -dự toán của từng hạng mục công trình và dự toán của
tất cả các hạng mục công trình

III. THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
HOẶC BÁO CÁO KINH TẾ - KỸ THUẬT
160

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình tới
người quyết định đầu tư để thẩm định, phê duyệt.
1. Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng công trình trình thẩm định bao gồm:
1.1. Tờ trình thõ̉m định, phê duyệt dự án theo mẫu tại;
1.2. Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở, văn bản thẩm
định của Bộ, ngành liên quan (nếu có).
1.3. Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với các dự án
quan trọng quốc gia, dự án nhóm A.
2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
2.1. Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần
thiết đầu tư; các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời
gian, tiến độ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh
tế - xã hội của dự án.
2.2. Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù

hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải
phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh
nghiệm quản lý của chủ đầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phũng
cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phũng, an ninh, mụi
trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2.3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc
tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án
tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp
của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đó được
chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết
xây dựng được phê duyệt;
b) Sự phự hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với
công trình có yờu cầu công nghệ;
d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường,
phũng cháy, chữa cháy;
161

đ) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực
hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định.
g) Điều kiện năng lực hoạt động của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề
của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định.
Nội dung quyết định đầu tư xây dựng công trình theo mẫu.
3. Thẩm định báo cáo kinh tế -kỹ thuật:
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm thẩm định báo cáo
kinh tế -kỹ thuật và quyết định đầu tư.
3.1. Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước:
a) Chủ đầu tư tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán công
trình để trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt. Trường hợp cần

thiết thì chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra để làm cơ sở cho việc thẩm định
thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình. Các nội dung quản lý
nhà nước về xây dựng được thực hiện thông qua việc cấp giấy phép xây dựng.
Kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán được lập theo mẫu
tại Phụ lục số 4 của Thông tư này.
b) Hồ sơ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (dưới đây viết tắt là
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật) do chủ đầu tư trình thẩm định, bao gồm:
- Tờ trình thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo mẫu t
- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
- Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán theo mẫu ;
c) Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật trước khi phê duyệt. Đơn vị đầu mối thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật là đơn vị chuyên môn (bụ̣ phận địa chính - nông nghiệp - xây dựng - môi
trường) trực thuộc người quyết định đầu tư.
d) Thời gian thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật không quá 15 ngày làm
việc.
đ) Nội dung thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật:
- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, bao gồm: sự cần thiết đầu tư;
quy mô; thời gian thực hiện; tổng mức đầu tư, hiệu quả về kinh tế - xã hội.
162

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi, bao gồm: nhu cầu sử dụng đất,
khả năng giải phóng mặt bằng; các yếu tố ảnh hưởng đến công trình như quốc
phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Xem xét kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán.
e) Phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật:
- Đơn vị đầu mối thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật có trách nhiệm gửi
hồ sơ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật tới người quyết định đầu tư để phê duyệt.
Hồ sơ trình phê duyệt Báo cáo kinh tế- kỹ thuật bao gồm: Tờ trình phê
duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

- Quyết định phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo mẫu
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đã được phê duyệt có nghĩa là người có thẩm
quyền quyết định đầu tư đã phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công và dự toán; chủ
đầu tư không phải phê duyệt lại mà chỉ cần ký xác nhận và đóng dấu đã phê
duyệt vào thiết kế bản vẽ thi công trước khi đưa ra thi công.
3.2. Đối với công trình sử dụng các nguồn vốn khác:
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và chịu trách nhiệm về những nội dung phê duyệt của
mình. Các nội dung quản lý nhà nước về xây dựng sẽ được thực hiện thông qua
việc cấp giấy phép xây dựng.

Phần III
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Các nội dung chủ yếu trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình
bao gồm:
1. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
2. Khảo sát xây dựng,
3. Lọ̃p, thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng công trình
4. Lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình
5. Ký kết hợp đồng xây dựng
163

6. Quản lư thi công xây dựng công trình
7. Quản lư chi phí đầu tư xây dựng
8. Kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác, sử dụng

I. CHUẨN BỊ MẶT BẰNG XÂY DỰNG
1. Xin giao đất hoặc thuê đất:
Đối với những công trình xây dựng có nhu cầu sử dụng đất, trước khi giải

phóng mặt bằng phải tiến hành làm các thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất theo
các quy định của pháp luật về đất đai
2. Bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có):
2.1. Yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:
Việc giải phóng mặt bằng xây dựng công trình phải bảo đảm các yêu cầu
sau:
2.1.1. Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.
Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây
dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng công trình
2.1.2. Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án tái định
cư và phải thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng.
2.1.3. Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch
chi tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt
2.1.4. Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo yêu cầu
tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định đầu tư của người có
thẩm quyền
2.2 Nguyên tắc đền bù để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:
2.2.1. Việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối
với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện
chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho
164

người phải di chuyển, trõ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên có liên
quan
2.2.2. Việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện thông
qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật
2.2.3. Không đền bù đối với các trường hợp sau:

a) Đất lấn chiếm
b) Công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và tài
sản khác xuất hiện hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng
sau thời điểm công bố quy hoạch xây dựng
2.3. Tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình:
2.3.1. Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng
đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng.
2.3.2. Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây
dựng được phê duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền
bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:
a) Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt
bằng thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành
lập hoặc giao cho doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;
b) Kinh phí giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được
thu hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trìnhcó dự án
trên mặt bằng đã được giải phóng;
c) Thời gian giải phóng mặt bằng được thực hiện theo yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền;
2.3.3. Trường hợp giải phóng mặt bằng theo dự án đầu tư xây dựng công
trình thì việc giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:
a) Đối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội dồng đền bù giải
phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp
với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với
dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho
cộng đồng thì giải phóng mặt bằng xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
165

quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng
mặt bằng;
b) Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây

dựng công trình;
c) Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện
của dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
2.3.4. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đền bù của địa phương mình
trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù do Chính phủ quy định.
2.3.5. Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng đã
được giải quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế
và chịu hoàn toàn chi phí cho việc cưỡng chế.
2.3.6. Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng
mặt bằng xây dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá
nhân thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của pháp luật.
2.4. Thu hồi đất; bồi thường; tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây
dựng công trình
2.4.1 Các trường hợp thu hồi đất
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi
ớch quốc gia, lợi ớch công cộng trong các trường hợp: sử dụng đất cho mục đích
quốc phũng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan công trình sự
nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để xây
dựng chủ sở của tổ chức nước ngũai có chức năng ngoại giao; sử dụng đất để
xây dựng các công trình công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh; sử dụng
đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử dụng đất
cho các cơ sở tôn giáo.
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong
các trường hợp: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của Pháp luật về đầu tư đó
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án
đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử
dụng đất để sử dụng các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
166

(ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đó được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó
không thể đầu trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất
không được chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật về đất đai nghiêm
cấm không được chuyển mục đích sử dụng đối với đất đó giao để sử dụng vào
mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch công cộng, xây dựng
khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục
đích xây dựng kinh doanh nhà ở.
2.4.2 Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư
a. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh
thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công
trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phúng mặt
bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh,
phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do
UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình
tổ chức giải phúng mặt bằng.
b. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng một địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối
với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường
hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì
người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

c. Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây
dựng công trình; thời gian giải phúng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ
thực hiện của Dự án đầu tư xây dựng công trình đó được phê duyệt.
d. Khi dự án đầu tư đó được chấp thuận, xét duyệt theo quy định của
167

pháp luật về đầu tư, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được vào khu
vực dự án để thực hiện các công việc liên quan đến lập phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho dự án. Phương án này sẽ được chuẩn xác lại sau khi
thiết kế kỹ thuật của dự án được duyệt để làm căn cứ trình UBND cấp tỉnh ra
quyết định thu hồi đất. Trình tự, thủ tục liên quan đến lập phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cho dự án đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo các
hướng dẫn do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành. Chủ đầu tư dự án được
tạm ứng tiền chi cho bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đề nghị của hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trình tự, thủ tục và mức tạm ứng cho chủ đầu
tư dự án để thực thiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng do Bộ Tài Chính
hướng dẫn. Theo quy định về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình,
chi phớ đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là một khoản mục chi phí
trong tổng mức đầu tư của dự án.
3. Giấy phép xây dựng
Cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng
được cấp là một trong những hoạt động quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về xây dựng. Thông qua hoạt động cấp giấy phép xây dựng, các cơ quan
quản lý nhà nước về xây dựng sẽ kiểm soát được các hoạt động xây dựng, đảm
bảo các công trình xây dựng phù hợp với đồ án quy hoạch xây dựng đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt, chất lượng công trình xây dựng và xem xét đến các
yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận… hay nói cách khác: Giấy
phép xây dựng là công cụ pháp lý cần thiết để quản lý việc xây dựng theo quy
hoạch, kiểm tra sự an toàn, phù hợp của công trình xây dựng với quy hoạch xây
dựng, đảm bảo sự kết hợp hài hòa với công trình xây dựng lân cận và cảnh quan.

3.1 Thực trạng công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng
theo giấy phép xây dựng được cấp
Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về xây
dựng thông qua Giấy phép xây dựng, từ trước khi có sự ra đời của Luật Xây
dựng năm 2004 Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan đã ban
hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh vấn đề này và bước đầu
đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trước sự vận động và biến đổi
không ngừng của xã hội, sự đòi hỏi mang tính khách quan là ngành xây dựng
cần có một Bộ luật để điều chỉnh một cách toàn diện và hiệu quả các vấn đề