Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã minh tân huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2013

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND : Hội đồng nhân dân
TN & MT : Tài nguyên và môi trường
VT : Vị trí
NĐ-CP : Nghị định chính phủ
QĐ : Quyết định
VND : Việt nam đồng
QL4C : Quốc lộ 4C
MỤC LỤC
QL4C : Quốc lộ 4C 1
MỤC LỤC 2
MỤC LỤC 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 14
DANH MỤC BẢNG BIỂU 14
DANH MỤC HÌNH VẼ 15
DANH MỤC HÌNH VẼ 15
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết 1
1.1. Tính cấp thiết 1
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3
1.2.1. Mục đích của đề tài 3
1.2.1. Mục đích của đề tài 3
1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3
1.2.2. Yêu cầu của đề tài 3

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 4
1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 4
PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
2.1 Khái niệm về đất đai 5
2.1 Khái niệm về đất đai 5
2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 5
2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 5
2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946 5
2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946 5
2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 5
2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 5
2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993 5
2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993 5
2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 6
2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 6
2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 6
2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 6
2.3.1 Khái niệm 6
2.3.1 Khái niệm 6
2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 7
2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 7
2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8
2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8
2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 8
2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 8
2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13
2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13
2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13
2.5.1 Nhân tố thông thường 13
2.5.1 Nhân tố thông thường 13
2.5.2 Nhân tố khu vực 15
2.5.2 Nhân tố khu vực 15
2.5.3 Nhân tố cá biệ 16
2.5.3 Nhân tố cá biệ 16
2.6. Phương pháp xác định giá đất 16
2.6. Phương pháp xác định giá đất 16
2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16
2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16
2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18
2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18
2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23
2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23
2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24
2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24
26
PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
3.1.1 Đối tượng 27
3.1.1 Đối tượng 27
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27
3.2.1 Địa điểm 27
3.2.1 Địa điểm 27
3.2.2 Thời gian tiến hành 27
3.2.2 Thời gian tiến hành 27
3.3 Nội dung nghiên cứu 27
3.3 Nội dung nghiên cứu 27
3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27
3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27
3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 28
3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 28
3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28
3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28
3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-
2013 28
3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013
28
3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 28
3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 28
3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa
bàn xã Minh Tân 29
3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa
bàn xã Minh Tân 29
3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải
pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 29
3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải
pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 29
3.4 Phương pháp nghiên cứu 29
3.4 Phương pháp nghiên cứu 29
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 30
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30
3.4.5 Phương pháp chuyên gia 30
3.4.6 Phương pháp so sánh 30
3.4.6 Phương pháp so sánh 30
PHẦN IV 30
PHẦN IV 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 30
4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản 32
4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33
4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33
4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33
4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập 35
4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường 38
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường 38

4.1.3.1 Thuận lợi 38
4.1.3.2 Khó khăn 39
4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ TIỀM NĂNG ĐẤT
ĐAI 39
4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI
39
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39
4.2.1.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính : 39
4.2.1.2 Tình hình giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 40
4.2.1.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 40
4.2.1.7 Tình hình quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất 41
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 42
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 42
4.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 42
4.2.2.2 Tình hình biến động đất đai xã Minh Tân giai đoạn 2010 đến
2013 46
4.2.2.3 Tính hợp lý của cơ cấu sử dụng đất của xã 49
4.2.3 Đánh giá tiềm năng đất đai của xã 51
4.2.3 Đánh giá tiềm năng đất đai của xã 51
4.2.3.1 Tiềm năng để phát triển nông nghiệp 51
4.2.3.2 Tiềm năng đất đai để phát triển công nghiệp 51
4.2.3.3 Tiềm năng để phát triển dịch vụ - thương mại 51
4.2.3.4 Tiềm năng đất đai để pháp triển đô thị 52
4.3.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 52
4.3.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 52
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 52
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 52
4.3.1.1 Căn cứ xác định vị trí đất trên địa bàn xã Minh Tân 52

4.3.1.2 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 53
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54
4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 54
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010
-2013 56
4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010
-2013 56
4.3.3.1 Yếu tố vị trí thửa đất và khả năng sinh lời 56
4.3.3.2 Yếu tố đặc điểm của thửa đất 58
4.3.3.3 Yếu tố chính sách Nhà nước 59
a)Yếu tố quy hoạch : 60
b) Lãi suất ngân hàng 62
c) Chính sách tiền tệ 63
d) Yếu tố cơ sở hạ tầng 63
4.3.3.4 Vấn đề tăng trưởng kinh tế và thu nhập 64
4.3.3.5 Vấn đề gia tăng dân số 65
4.3.3.6 Các yếu tố khác 66
a) Yếu tố pháp lý của thửa đất 66
b) Yếu tố an ninh khu vực 67
c) Yếu tố tâm lý 67
d) Yếu tố Môi trường sống 68
e) Yếu tố đầu cơ 68
e) Yếu tố vốn đầu tư 68
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68
4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69
4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69
4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ

ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 70
4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH
GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 70
4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 70
4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 70
4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 71
4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 71
4.4.2.1 Nguyên nhân biến động giá đất trên thị trường BĐS 71
4.4.2.2Một số giải pháp đảm bảo việc xác định giá đất theo cơ chế thị
trường 75
PHẦN V
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
PHẦN V
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
5.1 KẾT LUẬN 79
5.1 KẾT LUẬN 79
5.2 KIẾN NGHỊ 79
5.2 KIẾN NGHỊ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 42
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-
2013 46
Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh tân năm 2013
54
Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013.
55
Bảng 4.5 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế
xã Minh Tân năm 2013 55

Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị
trường 57
Bảng 4.7. Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 59
Bảng 4.8. Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy
hoạch 62
Bảng 4.9. Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 63
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất 12
Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 43
Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 58
Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 61
Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất
64
Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 65
Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 66
Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 69
PHẦN I
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan
trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa
chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất
đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi
để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển
kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn

và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng
về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng.
“ Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điiều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là
công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật cũng như các loại hàng hóa khác
trong cơ chế thị trường. “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật
sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có
thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh
qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã
1
hội, giá đất do nhà nước quy định lại có sự chênh lệch rất lớn so với thị
trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất.
Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa
thuận được với người dân, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy,
những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các
yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải
quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và
giải phóng mặt bằng…
Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chức
Thương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta phát
triển nhanh và mạnh mẽ. Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tế
của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các
khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát

triển thành thị trấn hoặc thành phường. Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là
xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng
công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển
một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm
dừng chân cho khách du lịch. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và
cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các
hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát
triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.
Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác
nhau. Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có
2
các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác
cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.
Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường,ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân-
huyện Vị Xuyên-tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực
hiện nhằm mục tiêu sau :
• Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương
• Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ
sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương.
• Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang.
- Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013.

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã
Minh tân. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn xã.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang.
3
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả
đất đai.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công
tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.2.3 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng
kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó.
- Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá
đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với cả giá đất thực
tiễn và giá đất do nhà nước quy định.
4
PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Khái niệm về đất đai
Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự
nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh

vật và thời gian.(8)
2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.
2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946
Ở giai đoạn này các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra chủ
yếu giữa một bên là kẻ cai trị(kẻ áp bức bóc lột) và một bên là người bị
trị(người bị áp bức bóc lột). Quan hệ mua bán này là quan hệ mua bán không
bình đẳng và không tuân theo nguyên tắc của thị trường. Có thể nói là giá đất
đã được hình thành trong giai đoạn này.(9)
2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Giá đất đã được hình thành trước đó nhưng thị trường bất động sản thì ở
giai đoạn này mới được hình thành. Từ khi hiến pháp năm 1946 và sau này tại
điều 11 của hiến pháp năm 1959 thì Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn
tại các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Vì là giai đọan
mới hình thành và đang xảy ra chiến tranh nên thị trường BĐS ở nước ta chưa
có điều kiện để phát triển. Giá đất ở giai đoạn này vì nhà nước chưa ghi nhận
nên giá đất được hình thành mang tính chất tự phát.(9)
2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993
Năm 1980 đánh dấu sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai, điều 19 của
hiến pháp năm 1980 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Tại điều 5 và 17 của luật đất đai năm 1987 quy định :
“Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để
5
ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với
ngôi nhà đó”. Như vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước Việt Nam chưa
thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ thừa nhận thị trường BĐS
là nhà để ở(nhưng trên thực tế thì thì thị trường ngầm về đất đai đã tồn tại và
diễn ra rất sôi động ở các thành phố). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ
bản bị chia cắt thành : Thị trường nhà ở và các công trình khác gắn với đất là
thị trường hợp pháp, thứ hai là thị trường đất không được pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.(9)

2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và
phát hiển của nền kinh tế thị trường theonđịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một
số quan hệ pháp luật đất đai đã được thay đổi. Điều 12 luật đất đai năm 1993
quy định : “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hai khi thu hồi đất”(4). Đây là lần đầu tiên giá đất và việc
xác định giá đất được ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành
một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai(quy định tại khoản 1
điều 13 của luật đất đai 1993).(9)
2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất
2.3.1 Khái niệm
Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không
có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế,nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một
khoảng thời gian nào đó.
6
Ở các nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện bằng
tiền mặt giá của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực
hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá
trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước
quy định hoặc do hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(4). Giá
đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau :
1. Do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3. Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.(5)
2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất.
Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột
phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là
hàng hóa dù nó à một loại hàng hóa đặc biệt. Sự vận đọng của quan hệ đất đai
trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện
pháp hành chính. Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất,thu
lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất,thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của
doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sử
dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan
hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng
thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất
trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố.
7
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất
để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là
phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.(9)
2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất
Như đã nói ở trên giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá
trị, vì đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nó
không có giá trị. Do đó đối với đất đai , giá cả phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là
tư bản hóa địa tô. Như vậy ta thấy cơ sở thực tiễn hình thành giá đất gồm :
Địa tô, lãi xuất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

2.4.1.1 Địa tô
Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê
ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư
bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất
dưới hình thức địa tô. Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để
tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư
bản chiếm không.
Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá. Bởi ruộng đất đem lại địa
tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một
loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó. Do vậy giá cả
ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện
hành. Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi
vào ngân hàng.
8
C.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy
sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng.
Trong xã hội tư bản chủ nghĩa, trong lĩnh vực nông nghiệp khi quan hệ
sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập thì hình thành 3 giai cấp : Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp.Trong đó địa chủ là
người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ý
muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư
bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp
đồng, số tiền đó được gọi là địa tô. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền
sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người
sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô, C.Mác đã phân chia địa tô thành :
+ Địa tô chênh lệch
+ Địa tô tuyệt đối
- Địa tô chênh lệch : Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những

mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như : Ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Là
phần lợi nhuận dôi ra ngoai lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia
thành 2 loại : Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II
Địa tô chênh lệch I : Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động như nhau trên cùng một diện tích đất bằng nhau nhưng kết quả
đem lại thì khác nhau. Nói chung địa tô chênh lệch I phải thuộc về chủ sở hữu
đất đai vì lợi nhuận đó không phải do công lao động hay do đầu tư của nhà tư
bản mang lại mà do điều kiện tự nhiên của mảnh đất đó mang lại.
9
+ Địa tô chênh lệch II : Ngược lại với địa tô chênh lệch I thì địa tô chênh
lệch II có được là do sự đầu tư về máy móc, khoa học kĩ thuật của nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp đem lại.
Rõ ràng địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau như độ phì nhiều, màu mỡ, vị trí Nó thể hện mức sinh
lời khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố là tự nhiên và đầu tư.
- Địa tô tuyệt đối : Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó ũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá nông phẩm với giá
cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của nhà tư bản nông nghiệp.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất
là giá trị thặng dư siêu ngạch do công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền sở
hữu ruộng đất.(9)
2.4.1.2 Lãi xuất ngân hàng
Thông thường đối với những người giàu có họ sẽ không bao giờ để tiền
trong nhà,trừ những nhà kinh doanh thì nhiều người chọn cách gửi tiền vào
ngân hàng đó là cách đơn giản nhất để không bị mất tiền do lạm phát. Tuy
nhiên đối với những nhà kinh doanh nói chung và những nhà kinh doanh nhà
đất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quả

kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền lãi gửi vào ngân hàng. Vì
vậy ta sẽ xem xét lãi suất ngân hàng tác động thế nào đến việc hình thành giá
đất(lãi suất này được tính là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong
mộ thời gian tương đối dài).
Ta xét hai trường hợp sau :
Thứ nhất : Giả định lãi suất tiền gửi vào ngân hàng mà cao và có xu
hướng tăng thì người dân và cả nhà đầu tư đề có xu hướng đem tiền của mình
10
gửi vào ngân hàng để hưởng mức lãi xuất. Khi lãi xuất tiền gửi ngân hàng mà
thấp và có xu hướng giảm thì nhiều người dân và cả nhà đầu tư sẽ lựa chọn
đem tiền đầu tư vào nhà đất để thu được lợi nhuân cao hơn lợi nhuận mà lãi
xuất ngân hàng đem lại, lúc này vì cầu tăng lên nên giá đất sẽ tăng lên.
Thứ hai : Nếu mức lợi nhuận gửi ngân hàng mà cao hơn hoặc bằng mức
lợi thu được khi đầu tư vào nhà đất, lúc đó lượng tiền ‘‘ nghỉ ngơi ’’ ngoài xã
hội ít hơn nên các nhà đầu tư cũng ít đầu tư vào nhà đất kéo theo giá đất giảm
xuống.
Với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế thế giới thì lãi xuất tiền gửi có
xu hướng giảm, trong khi mỗi người dân đều có nhu cầu muốn sở hữu một
căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng,do đó giá đất có xu
hướng ngày càng tăng lên. Như vậy ta có thể thấy được lãi xuất ngân hàng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.
2.4.1.3 Quan hệ cung cầu
Từ khi hàng hóa được thông qua trao đổi mua bán trên thị trường thì đã
hình thành nên mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa người sản xuất
và người tiêu dùng. Trong đó người sản xuất(cung) thì muốn tối đa hóa lợi
nhuận còn người tiêu dùng(cầu) thì lại muốn tối đa hóa lợi ích. Thông qua
quan hệ cung cầu đã hình thành nên sự vận động của giá cả.
Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt : Số lượng có hạn, cố định vị trí,
có thể cải tạo được. Vì vậy mà quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai cũng
diễn biến có phần khác hơn so với quan hệ cung cầu trong thị trường của hàng

hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cung
của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Trong khi dân số thế giới ngày
càng tăng nhanh thì diện tích đất đai lại không thay đổi nên giá đất ngày càng
tăng cao theo nhu cầu của con người. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ
được xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng
11
kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, hệ
thống giao thông.
Để giải thích rõ cho việc cung – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau :

Giá đất(P)
G1’
G1
G0’ Cầu(C1)
G0
Cầu(C0)

0 Q1 Q0 Cung(Q)
Hình 2.1. Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất
Nhìn đồ thị trên ta thấy với lượng cầu C0 tương đương lượng cung là Q0
thì giá đất là G0 khi lượng cầu tăng từ C0 lên C1 mà lượng cung không đổi
thì giá đất tăng từ G0 lên G1=> lượng cầu mà tăng thì giá đất tăng. Nếu cùng
một lượng cầu là C0 mà lượng cung lại ít chỉ ở mức Q1 thì giá cả sẽ tăng lên
từ G0 lên G0’. Từ lập luận này ta thấy cả lượng cung và lượng cầu đều có tác
động trực tiếp đến giá đất(lượng cung thay đổi ở đây là vì ta xét trong một số
trường hợp cụ thể hay xét lượng cung của một loại đất cụ thể thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất hay cơ cấu các loại đất).
Để phù hợp với những quy luật của nền kinh tế thì trường, chúng ta phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung - cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì

cung - cầu được xem như hàm số của giá. Vì cung - cầu làm giá đất tăng lên
hay giảm đi nên quan hệ cung cầu chính là mọt trong ba cơ sở hình thành giá
đất.(9)
12
2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất
+ Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26 tháng 11 năm 2003;
+ Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
+ Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
+ Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004;
+ Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
+ Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08
tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính hướng
dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
+ Căn cứ Quyết định số Số: 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12
năm 2012 ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang(13)
2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.5.1 Nhân tố thông thường
Nói đến thông thường nghĩa là những gì chung nhất. Nhân tố thông
thường ảnh hưởng đến giá đất ở ở đây bao gồm các nhân tố như : nhân tố kinh
tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, nhân tố quốc tế…
- Nhân tố kinh tế : Ngày nay tất cả các quốc gia đều ưu tiên phát triển kinh
tế, sự diễn biến của nền kinh tế có tác dụng quan trọng đối với đời sống của con
người và ảnh hưởng đến vị thế của mỗi quốc gia trên trường quốc tế. Trong quá
trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững

13
thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của chính phủ.Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi xuất.
- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua :
+ Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đất
tăng dẫn đến giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Thông thường những khu vực mà người dân có trình
độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng.
- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới
giá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau :
+ Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước
+ An ninh xã hội : Một khu vực có trật tự an ninh tốt thì mội người sẽ
cảm thấy an toàn và chấp nhận mua đất ở khu vực đó với giá cao hơn.
+ Tình trạng đầu cơ vào nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
14
+ Tiến trình đô thị hóa : Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu cao
thì giá đất tăng cao.Ở các khu vực đang phát triển nếu có tỷ lệ nhân khẩu nhập

cư cao và tiến trình đô thi thị hóa diễn ra nhanh thì giá đất ở khu vực này cũng
tăng nhanh.
Nhân tố quốc tế : Giá đất ở từng thời điểm cụ thể đều bị ảnh hưởng bởi
hoàn cảnh quốc tê tại thời điểm đó. Ảnh hưởng của nhân tố này đên giá đất
thể hiện qua 2 mặt sau :
+ Tình hình kinh tế thế giới : Sự thịnh suy nền kinh tế của mỗi quốc gia
đều ảnh hưởng đến sự phát triển hay sự thoái trào của nền kinh tế thê giới,
nền kinh tế thế giới thay đổi kéo theo giá đất cũng thay đổi theo.
+ Tình hình chính trị quốc tế : Các nước có mối quan hệ tốt đẹp với nhau,
giao lưu buôn bán nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, không có chiến
tranh xảy gia giữa các nước trên thế giới thì có lợi cho nhà đầu tư cả trong nước
lẫn nước ngoài khiến cho nhu cầu về đất tăng dẫn đến giá đất tăng. (9)
2.5.2 Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng
hợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong đó yếu tố vị trí là yếu
tố quyết định đến giá đất ở.
Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế. Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất, những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay nằm tại trung tâm của một
khu vực nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm tại các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục giao thông chính lại có giá trị cao hơn các khu đất ở khu
vực khác(vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí
15