Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC





Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ
LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014







Thái Nguyên - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





ĐẶNG ĐÌNH ĐỨC





Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ

ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN ĐU - HUYỆN PHÚ
LƯƠNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2010 - 2013


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên

Khóa học : 2010-2014
Lớp : 42A – QLĐĐ
Giảng viên hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng





Thái Nguyên - 2014

Lêi c¶m ¬n
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý tài nguyên, em đã về thực tập tại phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Phú Lương – Thái Nguyên. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực
tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài
nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Phú Lương đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp
đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của
cô giáo hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng đã giúp đỡ em trong quá trình
thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày2 5 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Đặng Đình Đức




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QL Quốc lộ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

VT Vị trí





MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. Cơ sở khoa học 3
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 3
2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định
giá đất 6
2.2. Cơ sở pháp lý 8
2.3. Cơ sở thực tiễn 9
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 9
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 14

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19
3.1.1. Đối tượng 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 19
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 19
3.3. Nội dung nghiên cứu 19
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Thị trấn Đu 19
3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của Thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 19
3.3.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 19
3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị
trấn Đu 19
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định
giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 20

3.4. Phương pháp nghiên cứu 20

3.4.1. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 20

3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu 21

3.4.4. Phương pháp chuyên gia 21
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 25
4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Đu giai đoạn 2010 - 2013 28
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 28
4.2.2. Tình hình giao đất, cấp GCNQSD đất tại thị trấn Đu 32
4.3. Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Đu 35
4.3.1. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Đu 35
4.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá
đất ở của thị trấn giai đoạn 2010 – 1013 36
4.3.3. Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất ở của thị trấn Đu từ năm
2010 - 2013 37
4.3.4. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá
đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng 37
4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn
Đu giai đoạn 2010 – 2013 40
4.4.1. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất 40
4.4.2. Cở sở hạ tầng 42
4.4.3. Điều kiện sinh lợi 44
4.4.4. Hình thể lô đất 44

4.4.5. Các yếu tố khác 45
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá
đất ở trên địa bàn Thị trấn Đu 47
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49
5.1. Kết luận 49
5.2. Kiến nghị 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO 51

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Dân số thị trấn Đu qua các năm 2010 – 2013 25
Bảng 4.2: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 – 2013 30
Bảng 4.3: Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2013 33

Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 36

Bảng 4.5: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất
thị trường ở thị trấn Đu năm 2013 38 38

Bảng 4.6: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất giữa các năm 2010 – 2013 41
Bảng 4.7: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2013 43
Bảng 4.8: Bảng giá cho thuê đất trên thị trường năm 2013 44
Bảng 4.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 45



DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Đu 32

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loaị nói chung và

của mỗi quốc gia, dân tộc nói riêng.Tất cả các hoạt động của con người đều
gắn liền với đất . Nhưng đất là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của
một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi thì cũng là rất ít. Vì vậy con
người cần có biện pháp sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao.
Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất .v.v. Tất cả
mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát
triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá khác bởi
những đặc trưng của nó đã làm cho đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà
đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải
thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không
phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc. Những bất hợp lý về
giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy
xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng
sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như thu thuế tiền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi
thường và giải phóng mặt bằng
Thị Trấn Đu là địa bàn trung tâm của huyện Phú Lương, đây là địa bàn có
điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của huyện. tốc độ đô thị hoá ngày càng
diễn ra nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai còn nhiều bất cập. Giá đất
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hối đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất

2

đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài
Nguyên Thiên Nhiên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự
hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, em tiến hành thực
hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn Thị Trấn Đu - Huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010
– 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên
toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng như tại Thị trấn Đu - huyện
Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
+ Tìm hiểu về giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị Trấn Đu – Phú Lương – Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2013
+ Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng, tác động đến giá đất ở nhằm xây
dựng các tiêu chuẩn xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và
mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá
đất.
+ Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
+ Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường … Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
+ Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
+ Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
+ Giúp cho sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà
trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương
để áp dụng thực tế sau này.
+ Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và sử lý thông tin của sinh

viên trong quá trình làm đề tài

3

+ Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra các chính sách
của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003) [17].
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế

tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co
dãn trong cung nhỏ, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu
tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi
nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho
giá đất có trạng thái tăng .

5

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định
về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành thống nhất, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì
giá đất cũng khác nhau.
2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.1.3.1. Yếu tố nhân khẩu
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Khu vực có tố chất nhân
khẩu cao thường là xã hội trậ tự ổn định môi trường tốt đẹo, do đó tạo được
ấn tượng tốt cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với lọai này nên
thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá,
kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình sẽ
làm thay đổi nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Nhu cầu về căn hộ
khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để
xây nhà ở tăng lên rõ ràng.
2.1.1.3.2. Yếu tố xã hội
- Trạng thái ổn định chính trị: Là trạng thái ổn định của cục diên chính
trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ

được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dùng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận.
- Tiến trình đô thị hoá: Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất được biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở vực thành phố có mật độ nhân

6

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; Hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hoá có tốc độ nhanh làm cho giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
2.1.1.3.3.Yếu tố kinh tế
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn xinh, tăng cơ hội có việc
làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến
giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Dự trữ và đầu tư có mối tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. khi tỷ lệ
dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp đó là thời kỳ nóng bỏng về
tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là
biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia
tăng là biệu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, dẫn đến tình trạng tranh
mua số ít hàng hoá, đặc biệt là việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất
tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên .
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Sau khi giải quyết vấn đề ăn

no mặc ấm con người sẽ có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu
cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai.
- Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng
càng cao.
- Mức lãi xuất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi tiêu ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay.
2.1.1.3.4 Yếu tố khu vực
- Vị trí: là vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp hoặc
các trung tâm tập trung dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

7

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: điện, trường học, công
viên, bệnh viện… Ngoài ta còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng
bộ và khoảng cách xa gần.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế
sử dụng đất.
2.1.1.3.5 Yếu tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá dều không dễ dang trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính cuả người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹph ảnh hưởng
đến hiệu quả trương bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng

cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hường
đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chứ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm
tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại
hình sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5].
2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một

8

nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.
2.1.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các
thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo
độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6].
2.1.2.3. Nguyên tắc định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Thông thường một thửa đất bao
giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhậph ròng lớn
nhất và trong khoản thời gian xác định, loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi
là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong các
nguyên tắc quan trọng nhất của đinh giá đất.
- Nguyên tắc biến động: Nó là kết qủa tác đông lẫn nhau giữa các nhân
tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thảnh trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng
2.1.2.4. Phương pháp định giá đất
* Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất
thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất
đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của
thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là tắt

9

là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan
trọng nhất.
* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là
do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường họp sau
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường
học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường.
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra
đấu thầu.
* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị
trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản
để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.

10
- Quyết định 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của Ủy ban nhân tỉnh
Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của Ủy ban nhân tỉnh

Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của Ủy ban nhân tỉnh
Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của Ủy ban nhân tỉnh
Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của Ủy ban nhân tỉnh
Thái Nguyên về Quy định bảng giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
a) Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động
sản. Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch đất đai.
b) Đặc điểm của thị trường đất đai:
* Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn
theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị
trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông
tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị
trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện
trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
* Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

11
Đất đai là nguồn tài ngyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm đó làm
cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày

càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu
tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
* Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng”
khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế
suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn
hóa, xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng…đều có tác động đến hành vi
mua bán trên thị trường. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5].
2.3.1.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp
người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Mới
đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã ảnh hưởng
đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn ra cả thế giới.
(Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo

12
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng
những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước
thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm
1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác
cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
2.3.1.3. Thị trường đất đai Việt Nam
Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước
ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã
hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài
hầu như không tồn tại. Người dân ít nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp
gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy
đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động
giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã
xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền
thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với
nhau.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và

chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.

13
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá. Theo kịp đòi hỏi của
thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua
bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất)
gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho

nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
Đây cũng là thời điểm nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng
trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho

14
nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư
mua bán đất đai – BĐS, thêm vào là đó nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài
chuyển về. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền
sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã
tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi
đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được
bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan
rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-
CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế

được tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, mở mang đô thị. Đó là động lực thúc

15
đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón
trước quy hoạch, là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn
sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn. Cơn sốt thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai đã quy định nội
dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền đã trao
cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Các tổ chức kinh tế
trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất
từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường; xử
lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà
nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai
2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định
181/NĐ-CP, thị trường BĐS vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một
thời gian .(Lê Phương Thảo, 2007) [8].
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.Sau đây chúng ta cùng xem công tác định giá đất ở
một số nước điển hình trên thế giới.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc,định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế
kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với
nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh,
vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên

16
giao dịch quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản
mang thế chấp; tính thuế…
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển. Giá trị định giá mà
tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được
BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ
quyết định việc đóng thuế. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì
không cần định giá. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
2.3.2.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam

Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà
nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003. Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến
động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác
quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều
56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất
của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

17
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định
phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo
từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch
giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này,

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định,
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa
phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển quyền, tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi giao đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh
được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm
không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. (Quốc
hội, 2003) [17].

18
Công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương,
pháp luật nước ta quy định rõ hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc
định giá: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên
- Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài
chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-
BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP.
2.3.2.3. Tình hình biến động giá đất tại tỉnh Thái Nguyên và thị trấn Đu huyện
Phú Lương
* Tình hình biến động

Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nói chung và
Thị trấn Đu nói riêng cũng tăng không ngừng. Đặc biệt Thành phố Thái Nguyên
ngoài việc là trung tâm của tỉnh còn là trung tâm vùng trung du và miền núi phía bắc,
là nơi giao lưu, buôn bán, trao đổi hàng hoá, dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng đã được
đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng ngày càng có hiệu quả
Kể từ khi Thành Phố được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái
Nguyên, các hoạt động trên địa bàn diễn ra ngày càng sôi động, các dự án quy
hoạch, cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng đồng bộ, đời sống người dân được cải
thiện, thu nhập tăng lên, kinh tế phát triển, kéo theo giá đất ở cũng đồng loạt tăng lên
nhanh chóng. Sau đó phải nói đến là các thị trấn của các huyện trong tỉnh, tuy nhiên
tình hình biến động giá đất tại những thị trấn này không diễn ra mạnh mẽ như ở trung
tâm Thành phố
Ví dụ ở Thị trấn Đu, sự chênh lệch giá đất ở năm 2010 và 2013 tại một số
đoạn đường tiêu biểu, các vị trí như sau: Trên tuyến QL 3 đoạn từ Km 90 đến Km 90
+200 Vị trí 1 chênh lệch 900.000 (đồng/m
2
) tăng gấp 1,26 lần; vị trí 2 chênh lệch
700.000 (đồng/m
2
) tăng 1,21 lần; vị trí 3 chênh lệch 500.000 (đồng/m
2
) tăng 1,2 lần.
* Nguyên nhân biến động