đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh thái nguyên giai đoạn 2008 – 2012 và đề xuất giải phát quản lý hiệu quả

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGÔ THU THẢO


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC
HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 - 2012
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT HIỆU QUẢ


Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn



THÁI NGUYÊN - 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Ngô Thu Thảo


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ
nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thành bản Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn - Giảng
viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo
Nguyên và Môi trường và Khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Thái
Nguyên, UBND thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường

thành phố Thái Nguyên và các doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn



Ngô Thu Thảo


iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.2.1. Mục đích tổng quát 2
1.2.2. Mục đích cụ thể 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn 5
1.2. Tổng quan về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước. 22
1.2.1. Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 22

1.2.2. Thực trạng quỹ đất đai của các tổ chức đã được Nhà nước cho thuê đất 23
1.2.3. Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay
trên cả nước 25
1.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên 27
1.4. Tổng quan về công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 28
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu 31
2.2. Địa điểm nghiên cứu 31
2.3. Thời gian nghiên cứu 31
2.4. Nội dung nghiên cứu 31
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên. . 31
2.4.2. Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên. 31
2.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các
dự án đầu tư 32
2.4.4. Đánh giá tính tích cực của các dự án mang lại 32

iv
2.4.5. Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 32
2.5. Phương pháp nghiên cứu 32
2.5.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 32
2.5.2. Phương pháp kế thừa 33
2.5.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 33
2.5.4. Phương pháp so sánh, đánh giá 33
2.5.5. Phương pháp chuyên gia 34
2.5.6. Phương pháp xử lý số liệu 34
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất 35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 42
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 43
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 44
3.2. Thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên 46
3.2.1. Quy trình cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 46
3.2.2. Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay
47
3.3. Đánh giá công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007 - 2012 50
3.3.1. Tình hình cho thuê đất 50
3.3.2. Một số kết quả đạt được 56
3.3.3. Những tồn tại và nguyên nhân 58
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 59
3.5. Đánh giá hiệu quả các dự án mang lại 66
3.5.1. Hiệu quả kinh tế 66
3.5.2. Hiệu quả xã hội 67

v
3.6. Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 68
3.6.1. Quan điểm, mục tiêu của Nhà nước đối với công tác cho thuê đất 68
3.6.2. Những giải pháp nhằm tăng cường quản lý công tác cho thuê đất,
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74
1. Kết luận 74

2. Đề nghị 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO 76













vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CP
:
Cổ phần
DT
:
Diện tích
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
GDP
:
Tổng sản phẩm nội địa (Gross Domestic Product)

GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
MTV
:
Một thành viên
P
:
Phường
PAM
:
Chương trình lương thực thế giới (Programme Alimentaire
Mondial)
SD
:
Sử dụng
SIDA
:
Tổ chức hợp tác phát triển quốc tế Thụy Điển (Swedish
International Development Cooperation Agency)
TNHH
:
Trách nhiệm Hữu hạn
TNMT
:
Tài nguyên Môi trường
UBND
:
Ủy ban nhân dân
WTO

:
Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization)










vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 36
Bảng 3.2: Cơ cấu GDP các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) 42
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả cho thuê đất 48
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính 51
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất 52
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất theo năm 52
Bảng 3.7. Tỷ lệ số địa điểm đất được thuê giữa thành phố Thái Nguyên
và tỉnh Thái Nguyên từ năm 2007 đến năm 2012 53
Bảng 3.8. Tỷ lệ số tổ chức được thuê đất giữa thành phố Thái Nguyên
và tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 54
Bảng 3.9. Nguyên nhân doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình xin
thuê đất 55
Bảng 3.10. Đánh giá của doanh nghiệp về chính sách cho thuê đất 56
hiện tại của tỉnh 56
Bảng 3.11. Các tổ chức sử dụng đất được thuê chậm tiến độ trên địa bàn

Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 60
Bảng 3.12. Các tổ chức sử dụng đất được thuê sai mục đích trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 62
Bảng 3.13. Các tổ chức tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và các vi
phạm khác trong sử dụng đất được thuê trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 63
Bảng 3.14. Kết quả xử lý vi phạm về sử dụng đất của các tổ chức thuê
đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 64
Bảng 3.15. Đóng góp cho ngân sách Nhà nước của các tổ chức thuê đất
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 66
Bảng 3.16. Số lao động và thu nhập bình quân của các lao động trong
một số doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2012 67


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 35




1
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên,
tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia
nào. Tuy nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế

của đất đai vì đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Khi
xem xét đất đai như là nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng,
vai trò của nó trong nền kinh tế được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp
hơn. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng
hiệu quả. Đối với đất đai yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là
nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải
được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất.
Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO,
các dự án đầu tư trong và ngoài nước ngày càng nhiều. Do đó nhu cầu sử
dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tăng. Đầu tư là
chìa khóa của tăng trưởng kinh tế. Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiện
các chiến lược và chính sách đầu tư. Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụng
đến các nguồn lực, trong đó có nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đất
chính là một trong những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư.
Giữa dự án đầu tư và đất đai có một mối quan hệ mật thiết. Hiểu đúng mối
quan hệ này sẽ giúp chúng ta phát huy được hết các thế mạnh và lợi thế so
sánh của mình trong quá trình phát triển kinh tế.
Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tài
nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi
các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích
đã được quy hoạch. Tuy nhiên thực tế hiện nay có nhiều tổ chức được cho

2
thuê đất nhưng vì một lý do nào đó không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc
thực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục
đích được thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây
khó khăn cho công tác quản lý đất đai.
Cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư có đặc điểm
là cho thuê đất với quy mô, diện tích lớn. Vì vậy, nếu sử dụng không hiệu quả
thì đó là một sự lãng phí lớn. Do đó, việc đánh giá công tác cho thuê đất để

thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết để tìm ra những giải pháp
tăng cường quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
trong tình hình mới đó là: Việc quản lý và sử dụng đất đai phải chú ý đầy đủ
tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước,
người đầu tư và người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của
mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; khai thác, sử
dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng,
nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Qua đây có thể thấy được vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư đang là vấn đề được quan tâm và cần nghiên cứu, vì vậy tôi chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2012 và đề xuất giải
pháp quản lý, sử dụng đất hiệu quả”.
1.2. Mục đích của đề tài
1.2.1. Mục đích tổng quát
- Đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
1.2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các dự án.

3
- Đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong công
tác cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Nguyên ảnh hưởng đến sử dụng đất.
- Đánh giá được thực trạng của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

- Đánh giá được kết quả thực hiện sử dụng đất đã được cho thuê của các
dự án đầu tư.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Những giải pháp và kiến nghị để tăng cường công tác quản lý cho thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.















4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục
vụ mục tiêu phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu của hiện tại nhưng không
làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và

Nhà nước ta đã từng bước tháo gỡ những khó khăn bằng cách xây dựng hệ
thống pháp luật về đất đai, đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm
1998, năm 2001) sau đó được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003 đã được
Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được
ban hành, như Luật Bảo vệ môi trường; Luật Bảo vệ và phát triển rừng; và
các Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các
bộ, ngành, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý
được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) (sau đây gọi là
Luật Đất đai 2003);
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy
định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư;

5
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, Quy định bổ sung về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
Luật Đất đai được Quốc hội Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 10/12/2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Các
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành và

có hiệu lực thi hành. Luật Đất đai năm 2003 là đạo luật rất quan trọng, có ý
nghĩa to lớn trong việc nâng cao hiệu lực quản lý, khuyến khích việc sử dụng
hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần tích cực cho việc phát triển
mọi mặt đời sống, kinh tế , xã hội.
Trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói riêng, Sau nhiều năm triển khai
thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong
đó công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vực
đất đai. Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huy
hết; hiệu quả sử dụng đất đai chưa cao. Việc nghiên cứu triển khai thực hiện
tốt Luật đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong
công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự
nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà.
1.1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn
1.1.2.1. Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển
- Khái niệm dự án đầu tư và phân loại dự án đầu tư
+ Khái niệm

6
Luật Đầu tư 2005 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về dự án đầu tư.
Điều 3 của Luật giải thích:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành
các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [7].
+ Phân loại dự án đầu tư
* Phân loại theo quy mô và tính chất dự án: theo quy mô và tính chất
quan trọng có Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C [7].
* Phân loại dự án theo nguồn vốn đầu tư: theo nguồn vốn đầu tư, các dự
án được phân loại như phân loại đầu tư theo nguồn vốn đầu tư. Trong đó có

điểm cần chú ý là đối với các dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư
nhân, chủ đầu tư tự quyết định hình thức và nội dung quản lý dự án [7].
- Vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển
Vai trò của dự án đầu tư được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau:
+ Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ
vốn đầu tư. Dự án đầu tư được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ
sở nghiên cứu đầy đủ về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án
vì có khả năng mang lại lợi nhuận và ít rủi ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một
dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần vốn tự có các nhà đầu tư còn
cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương tiện rất quan trọng
giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng xem xét tài
trợ cho vay vốn. Dự án đầu tư cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch
đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này
là những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế
hoạch sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều
chỉnh kịp thời những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư,
khai thác công trình.

7
+ Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước
xem xét, phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước
sử dụng để đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công
trình, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà
nước, các dự án đầu tư quan trọng của quốc gia trong từng thời kỳ. Dự án sẽ
được phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với
đường lối, chính sách phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, khi hoạt động
của dự án không gây ảnh hưỏng đến môi trường và mang lại hiệu quả kinh tế
- xã hội. Dự án được phê duyệt thì các bên liên quan đến dự án phải tuân theo
nội dung, yêu cầu của dự án. Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các

bên liên quan thì dự án là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết.
+ Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư
thì họ sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài
chính, để đi đến quyết định có đầu tư hay không. Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu
có tính khả thi theo quan điểm của nhà tài trợ. Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì
dự án là cơ sở để các tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức
độ hoàn thành kế hoạch đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn.
1.1.2.2. Đất đai và vai trò của đất đai.
* Đất đai và đặc điểm của đất đai
- Các quan niệm về đất đai
+ Đất (soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng. Thổ nhưỡng
phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thủy
quyển), sinh vật (Sinh quyển) và đá mẹ (Thạch quyển) qua thời gian lâu dài.
+ Đất (land): Khái niệm đất có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau:
• Đất như là không gian
• Đất như là cộng đồng lãnh thổ
• Đất như là vị trí địa lý

8
• Đất như là nguồn vốn
• Đất như là môi trường
• Đất như là tài sản
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam theo 02 cách:
+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất): Mục đích để xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Có 3 trường phái chủ yếu:
• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
• Phân loại đất theo FAO - UNESCO
+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:
• Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước
có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên
dùng (đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du
lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất
ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…
• Đối với Việt nam: từ 1/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất
đai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa
sử dụng.
- Đặc điểm của đất đai
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của
bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất

9
đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động
của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
+ Dưới góc độ là tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống
của các sinh vật trên trái đất trong đó có con người và là tư liệu sản xuất chủ
yếu của ngành nông nghiệp.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất
đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích
nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi
cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để
làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
+ Dưới góc độ là hàng hoá bất động sản
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị
trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của

các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa
khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó, đất đai là có hạn. Tuy
nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai
ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những
nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có
giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí
đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh
nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. [3]
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai
luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. [3]
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con
người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu
cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay
đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc

10
là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến
đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều
kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các
quan hệ kinh tế - xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội
phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan
hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân [3]
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất
nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình
thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá
và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị
trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền
kinh tế và đời sống dân cư. [3]
* Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá

trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài
nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật
và con người trên trái đất. [4]
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công
nghiệp, xây dựng như: gạch ngói, xi, măng, gốm sứ… [4]
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là
thước đo sự giầu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc
sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ
và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. [4]

11
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất,
chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. [4]
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới
xáo ) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi ). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất. [4]
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, các

thành tựu kỹ thuật vật chất và văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền
tảng cơ bản là sử dụng đất. [4]
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật
chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển
ở mức cao, công năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai
cũng phức tạp hơn, đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh
tồn và phát triển, cũng cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng
nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được
biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển. [4]
Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm
cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng. Những sai
lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại

12
môi trường đất, một số công năng nào đó của đất bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất
đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu. [4]
1.1.2.3. Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
- Khái niệm và bản chất của cho thuê đất
+ Khái niệm
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác cho thuê
đất, tại Điều 4 quy định [8]:
“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Khái niệm này đã khái quát được một mối quan hệ giữa người sử dụng
đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước
giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được cho thuê đất Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GCNQSDĐ). Nó
được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của

người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
+ Bản chất
Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền của Nhà
nước đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng
đất đai. Tuy nhiên, Nhà nước chỉ trao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
quyền sử dụng đất thông qua hai hình thức là giao đất và cho thuê đất. [8]
Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất.
Người được cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được
cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các
nguồn lợi từ mảnh đất được cho thuê.
- Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất.

13
+ Đối với nhà nước.
Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,
vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai
cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối
với đất đai.
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý
này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa
người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải
tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định
của pháp luật.
Thông qua cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích
chung của toàn xã hội vì cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho
những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, cho thuê đất cũng góp

phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình
trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất
đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ
sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội.
Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần
thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
+ Đối với người sử dụng đất.
Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn
có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra
quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng
có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.
Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể

14
yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được cho thuê và có các quyền năng
đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được
bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…
+ Đối với các dự án đầu tư.
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư
phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này
không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù
con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải
thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự
án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Cho thuê đất chính là
bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án.
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu
tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các

nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp
cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của cho thuê đất là
GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân
hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các
nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành
đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.2.4. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
* Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 31 Luật Đất đai 2003 quy định căn cứ để cho thuê đối với các dự án
đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất [8].
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định cho thuê đất gồm:

15
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên
và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
* Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai

hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư được quy định như sau [8]:
- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một
lần cho cả thời gian thuê .
* Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Điều 67 của Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn thuê đất đối với các dự
án đầu tư. [8]
Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu
tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất
nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu

16
hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn
dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên
tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi
lại đất khi đã hết thời hạn cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên,
Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời
gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu có
nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời
hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các
nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyến
khích họ đầu tư thêm vào đất.

* Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư
Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 1 điều
122 Luật Đất đai 2003 như sau [8]:
– Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật
về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin thuê đất làm dự án đầu tư
nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi có đất.
* Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư