Kinh doanh bất động sản tại công ty CP địa ốc Sài Gòn

LỜI NÓI ĐẦU
Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyết định đến sự phát triển và
khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực
hiện các dự án đầu tư. Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạn cho
doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt và đáp ứng được sự thay đổi
khốc liệt của thị trường.
Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điều này phụ thuộc nhiều vào
vào các yếu tố. Thứ nhất là yếu tố chính sách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các chính sách
kinh tế nhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp. Thứ hai là các yếu
tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và phát triển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh
nghiệp phải đáp ứng được những nhu cầu của thị trường. Thứ ba là các yếu tố chi phí tài
chính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến cơ cấu vốn và dự tính
vốn của doanh nghiệp. Một yếu tố khác có tác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa
học-kỹ thuật. Yếu tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu
hao tài sản cố định...Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khả năng tài chính của doanh nghiệp
và hiệu quả tài chính của dự án. Yếu tố thứ năm là phân tích tài chính dự án được xem như
là quan trọng nhất có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư.
Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Thì các dự án
đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạo dựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu
chế suất, khu đô thị hiện đại... Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi
vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó là rất quan trọng.
Mục đích em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng nhằm phân
tích được thực trạng của phân tích tài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp
nhằm hoàn thiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dự báo được
để góp phần giúp chủ đầu tư đưa ra được một quyết định đầu tư hợp lý hơn.
Phương pháp nghiên cứu trước tiên là dựa vào những lý luận chung về phân tích tài
chính dự án nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng. Nghiên cứu quy trình của tác
nghiệp phân tích tài chính dự án tại Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SACOMREAL) kết
hợp với các số liệu sẵn có để tổng hợp phân tích và đưa ra những kết luận về thực trạng
phân tích tài chính dự án tại công ty hiện nay từ đó đưa ra một số những kiến nghị để giải
quyết những tồn tại của phân tích tài chính dự án.

Đề tài được bố cục làm ba phần chính như sau:
Theo đà phát triển của đất nước thì chúng ta sẽ luôn có dự án đầu tư và thường thì đi kèm là có
phân tích dự án đề từ đó biết được doanh thu của dự án, chi phí của dự án, dự trù lỗ lãi của dự án, ->
việc làm về tài chính dự án đầu tư.
Phải chăng việc phân tích dự án đầu tư rất phức tạp và chỉ nên ứng dụng cho các dự án đầu tư có
giá trị lớn? Thực tế những quyết định kinh doanh như mua hay thay thế máy móc thiết bị, mở một
điểm phân phối mới v.v... chính là những dự án đầu tư mà chủ doanh nghiệp nhỏ và vừa mong muốn
xác định rõ hiệu quả của chúng. Làm thế nào đánh giá, dự kiến được khả năng sinh lợi, hay nói nôm
na là nắm chắc “phần cán” của những dự án này một cách có cơ sở trước khi ra quyết định đầu tư?
Khi chạm tới ngưỡng tăng trưởng chín muồi, để tiếp tục phát triển, doanh nghiệp thường tiến
hành các hoạt động đầu tư chiến lược mở rộng đáng kể năng lực sản xuất hoặc bước sang lĩnh vực
hoạt động mới. Kế hoạch triển khai, bao gồm cả phương án tài chính dự án, cho hoạt động đầu tư
này thường được tiến hành cẩn trọng.
Vận hành tài chính dự án có thể tạo ra tác động đòn bẩy tới tài chính của doanh nghiệp. Ví dụ:
do phát sinh một hạng mục mới hoặc một nhà đồng tài trợ từ bỏ dự án, doanh nghiệp phải tập trung
nguồn lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, điều này khiến doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lực
cho các hoạt động khác như mua sắm nguyên vật liệu sản xuất, hoạt động marketing... và nhiều tác
động kinh doanh tiêu cực khác.
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG
1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)
Tên giao dịch : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
Thương hiệu : SACOMREAL
Địa chỉ : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM, VIỆT NAM
Điện thoại : (084) 08 3824 9988 - 38249966 Fax: (084) 08 38249977
Website : www.sacomreal.com Email:
Ngày thành lập : 29/ 03/ 2004
Số GPĐKKD : 4103002210
Vốn điều lệ : 1.000 tỷ đồng
Vốn chủ sở hữu : 2.300 tỷ đồng
1.1 Quá trình hình thành của công ty

- Quá trình phát triển
Ngày 29/ 03/ 2004, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal ra đời trên cơ sở
hợp nhất các Trung tâm Giao dịch Bất động sản của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín –
Sacombank. Với số vốn điều lệ khi thành lập là 11 tỷ đồng, sau hơn 6 năm hoạt động, đến nay vốn
điều lệ đã lên đến 1.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu hơn 2.300 tỷ đồng.
Với chiến lược ban đầu là tập trung mở rộng và chuyên nghiệp hoá các hoạt động thương mại -
dịch vụ Bất động sản, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đã không ngừng lớn mạnh và
trở thành một trong những Công ty hàng đầu trong lĩnh vực Tư vấn tiếp thị - Phân phối độc quyền
các dự án Bất động sản
Các dự án tiếp thị thành công : Căn hộ cao cấp An Phú – An Khánh – Q.2, Căn hộ cao cấp Bình
Phú – Q.6, Biệt thự trong sân golf Sealinks – Phan Thiết, New Sai Gon – Q.7, Hoang Anh
Reverview – Q.2, Orient Apartment – Q.4, Dự án H2 – Q.4, Dự án căn hộ Chánh Hưng – Q.8, Khu
dân cư The Boat Club Resident – Q.9, Lakeside – Vũng Tàu, …
- Mục tiêu phát triển
Với mục tiêu trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, trong thời gian tới
Sacomreal sẽ tiếp tục triển khai các dự án bất động sản với chất lượng môi trường sống cao cùng
những tiện ích công cộng như : công viên, trường học, khu trung tâm thương mại, …
Để chuẩn bị cho bước phát triển của mình, Sacomreal đã xây dựng một bộ máy nhân sự hoạt
động hiệu quả trên những quy trình đầu tư – xây dựng – quản lý khép kín và chuyên nghiệp.
Hiện nay, với tiềm lực tài chính, công nghệ và con người, Sacomreal đã chính thức trở thành
chủ đầu tư nhiều dự án lớn với quy mô hàng ngàn và hàng chục ngàn tỷ đồng. Trong năm 2008 và
2009, Sacomreal đã triển khai đầu tư xây dựng các dự án như : Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình –
Q.Tân Phú, Dự án Phú Lợi 1 – Q.8, Dự án cao ốc văn phòng Sacomreal - Generalimex - Q.1, Dự án
Belleza – Q.7, Dự án Khu đô thị Tân Thắng – Q.Tân Phú.
1.2 Chức năng, lĩnh vực hoạt động và nhiệm vụ của công ty
- Chức năng
Sacomreal - Công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh và dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực
Đông Nam Á.
- Lĩnh vực hoạt động
 Đầu tư – kinh doanh bất động sản.

 Đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư.
 Đầu tư ngành năng lượng.
 Tư vấn và tiếp thị bất động sản.
 Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu.
 Quản lý bất động sản và dự án đầu tư.
 Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản.
 Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất.
 Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng.
 Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá.
- Nhiệm vụ
Mang lại chất lượng, giá trị của từng sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng; sự thịnh vượng cho
nhân viên, tối đa hóa giá trị đầu tư cho cổ đông;
Nâng cao giá trị sống qua từng sản phẩm, dự án; kiến tạo những cộng đồng dân cư mang tính
nhân văn.
1.3 Cơ cấu tổ chức
1.4 Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh BĐS tại công ty trong những năm gần đây
1.4.1 Cao ốc căn hộ Sacomreal Hòa Bình - Hạnh phúc từ chính tổ ấm của bạn
- Giới thiệu
Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới
Hòa, Quận Tân Phú, TP. HCM.
Dự án có tổng diện tích khu đất là 1.078,58 m2, trong đó mật độ xây dựng chiếm 44,65 %, diện
tích còn lại xây dựng các tiện ích khác như : đường giao thông, cây xanh, … Dự án được xây dựng
với quy mô 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, tầng lửng, 11 lầu, 1 sân thượng và mái với tổng diện tích sàn xây
dựng là 9.912 m2. Trong đó, tầng trệt, tầng 1 và tầng lửng được sử dụng làm văn phòng giao dịch
Sacombank, tầng 2 được sử dụng làm khu sinh hoạt cộng đồng và từ tầng 3 đến tầng 11
là khu căn hộ.

Với lối kiến trúc hiện đại, mỗi phòng trong căn hộ đều được bố trí hợp lý để có thể đón lấy ánh
sáng thiên nhiên. Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình được thiết kế với 5 loại căn hộ có diện tích từ
59,3 m2 – 119,9 m2 đáp ứng nhu cầu của từng hộ gia đình.

Ngoài ra, vị trí của dự án có thể xem là thuận tiện cho việc giao thông đi lại và dễ dàng kết nối
giao thông với các quận 1, 3, 11, 10 và quận Tân Bình.
Dự án còn thừa hưởng những lợi thế lớn nhờ tọa lạc gần các tiện ích đô thị hiện hữu xung quanh
khu vực như : Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.op Mart Đầm Sen, Sân vận động Con Lai, bệnh viện,
trường học, ...
Dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng trong tháng 04/2010.
- Sơ đồ vị trí
Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa Bình
tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới
Hòa, Quận Tân Phú, TP. HCM. Dự án tọa lạc
tại mặt tiền đường Hòa Bình, kết nối với nhiều
tiện ích khu vực như :
Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.opMart
Phú Thọ, siêu thị Lotte Mart quận 11, sân vận động Con Lai, bệnh viện, trường học, ...

- Thông số dự án
Vị trí : Quận Tân Phú, TP.HCM, Việt Nam
Diện tích dự án : 1.078,58 m2
Hình thức sở hữu : Lâu dài
Tổng diện tích sàn : 9.912 m2
Mật độ xây dựng trung bình : 44,56 %
Tầng cao tối đa : 15 tầng
Tổng số căn hộ : 43 căn
Tổng doanh thu : 95,8 tỷ đồng
Tổng vốn đầu tư : 76,5 tỷ đồng
Lợi nhuận : 19,3 tỷ đồng
1.4.2 Căn Hộ Phú Lợi 1CĂN HỘ PHÚ LỢI 1
- Giới thiệu
Hạnh phúc không hẳn là điều gì đó lớn lao, xa vời trong cuộc sống, hạnh phúc đôi khi bắt nguồn
từ chính những điều thật giản dị. Xúc cảm thiêng liêng khi đón nhận đứa con mới chào đời, niềm vui

khi trở về nhà vào mỗi buổi chiều trong vòng tay yêu thương và những câu chuyện dí dỏm của con
trẻ hay sự thanh thản và gần gũi giữa không gian đầm ấm của bữa cơm gia đình … chính là một
phần của hạnh phúc.
-
- Phối cảnh tổng thể
Hãy nuôi dưỡng hạnh phúc từ chính mái ấm của bạn, bởi mái ấm gia đình là nơi đong đầy hơi
ấm của những con tim biết yêu, là sự ân cần, là tình yêu thương, là nơi chia sẻ niềm vui và xoa dịu
buồn phiền. Căn hộ Phú Lợi 1 sẽ mang đến cho bạn một mái ấm trọn vẹn, đầy tiện ích để nuôi
dưỡng niềm hạnh phúc đó.
Căn hộ Phú Lợi 1 với 6 block, mỗi block cao 12 tầng, được thiết kế theo phong cách hiện đại kết
hợp với việc sử dụng chất liệu phong phú (đá granit tự nhiên, sơn màu sắc tương phản, kính màu,
nhôm, …) tạo nên một công trình đẹp và bền vững.
- Mặt bằng tổng thể
Phòng khách, phòng ăn, ban công, nơi phơi đồ, … được xếp đặt một cách hài hòa, khoa học tạo
cảm giác rộng rãi, gọn gàng cho căn phòng. Đặc biệt, do có sự vận dụng sáng tạo thuật phong thủy
trong thiết kế cửa, ban công, giếng trời nên mỗi căn hộ đều đón nhận được nắng, gió từ thiên nhiên