Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Đại giai đoạn 2005-2008 ppt

Lê Văn Hiền
Võ Thị Kim Phượng




ðánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Bình ðại từ 2005 - 2008

vii

MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa ii
Phiếu ñánh giá iii
Nhận xét của giáo viên iv
Lời cảm ơn v
Danh sách các kí hiệu, chữ viết tắt vi
Mục lục vii
Danh sách bảng ix
Danh sách hình x
Tóm tắt xi

Mở ñầu xii
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN 1
1.1. Khái quát về ñịa ñiểm nghiên cứu. 1
1.1.1. Sơ lược về cơ quan. 1
1.1.2. Chức năng và nhiệm vụ ñối với Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 2
1.2. Khái quát về ñịa bàn nghiên cứu 4
1.2.1. ðiều kiện tự nhiên 4

1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 7
1.2.3. ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường. 8
1.3. Một số khái niệm cơ bản 9
1.3.1. Các khái niệm chung 9
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất 10
1.3.3. Khái niệm chuyển quyền sử dụng ñất 12
1.4. Sơ lược vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất qua các giai ñoạn 12
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17
2.1.Thời gian và ñịa ñiểm nghiên cứu 17
2.1.1. Thời gian nghiên cứu 17

2.1.2. ðịa ñiểm nghiên cứu 17


viii

2.2. Phương pháp nghiên cứu 17
2.3. Quy trình thực hiện ñề tài. 17
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 19
3.1. Chính sách pháp luật và các quy ñịnh chung có liên quan ñến công tác
chuyển quyền sử dụng ñất của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19

3.1.1. Các văn bản pháp luật ñất ñai 19
3.1.2. Các quy ñịnh chung về việc chuyền quyền sử dụng ñất của Bộ Tài nguyên
và Môi trường 20
3.2. Những ñiểm mới giữa Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP và Nghị ñịnh
181/2004/Nð-CP 28
3.2.1. Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh
17/1999Nð-CP 28
3.2.2. Trình tự thực hiện việc chuyền quyền sử dụng ñất theo ñiều 148 Nghị ñịnh
181/2004/ND-CP 29
3.3. Trình tự, thủ tục trong việc chuyển quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện Bình ðại 32
3.3.1. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDð. 33
3.3.2. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng ñất . 36
3.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2005 – 2008 39

3.4.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng ñất năm 2005. 39
3.4.2. Kết quả chuyển quyền sử dụng ñất năm 2006. 42
3.4.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng ñất năm 2007. 44
3.4.4. Kết quả chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008. 46
3.5. ðánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2005 – 2008 48

3.5.1. ðánh giá và so sánh tình hình chuyển quyền sử dụng ñất trong các xã. 50
3.5.2. ðánh giá công tác chuyển quyền sử dụng ñất trong ñịa bàn huyện 52
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO
5


ix

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Trang
Bảng 1.1: Diện tích ñất của huyện Bình ðại phân theo ñơn vị hành chính
năm 2003 5
Bảng 3.2: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2005 40
Bảng 3.3: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2006 42
Bảng 3.4: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2007 45
Bảng 3.5: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008 47
Bảng 3.6: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất qua các năm 49
Bảng 3.7: Thống kê chuyển quyền sử dụng ñất theo các xã - thị trấn từ năm
2005- 2008 50
















x
DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 1.1: Sơ ñồ cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Bình ðại 2
Hình 2.2: Sơ ñồ quy trình thực hiện ñề tài 18
Hình 3.3: Sơ ñồ trình tự chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân
theo Nghị ñịnh 17/ 1999/Nð-CP 29
Hình 3.4: Sơ ñồ trình tự chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân
theo Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP 30
Hình 3.5: Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia
ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Bình ðại 33
Hình 3.6: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2005 41
Hình 3.7: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2006 43
Hình 3.8: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2007 46
Hình 3.9: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008 48
Hình 3.10: Biểu ñồ tình hình chuyển quyền sử dụng ñất qua các năm 49
Hình 3
.11
: Biểu ñồ thể hiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng ñất theo ñơn vị hành
chính 51
Hình 3.12: Biểu ñồ thể hiện diện tích chuyển quyền sử dụng ñất theo ñơn vị hành
chính 52

xi

DANH SÁCH CÁC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT


Kí hiệu Ý nghĩa
CQSDð : Chuyển quyền sử dụng ñất
DT : Diện tích
ðBSCð : ðồng bằng sông cửu long
GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HðND : Hội ñồng nhân dân
KH – UBND : Kế hoạch - Ủy ban nhân dân
Nð – CP : Nghị ñịnh – Chính phủ
Qð – UBND : Quyết ñịnh - Ủy ban nhân dân
QSDð : Quyền sử dụng ñất
QH : Quốc hội
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TT – BTC : Thông tư - Bộ Tài chính
TT – BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường
TT – TCðC : Thông tư - Tổng cục ðịa chính

xii

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Văn Hiền và Võ Thị Kim Phượng - Lớp Cao ñẳng
Quản lý ñất ñai 2006 - Khoa Nông nghiệp - Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh
Long.

Thời gian: 2 tháng từ ngày 27/04/2009 ñến 19/06/2009.
ðịa ñiểm thực tập: Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại.
ðề tài: “ðánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2005 –
2008 trên ñịa bàn huyện Bình ðại”.
Giáo viên hướng dẩn: Thầy Nguyễn Quốc Hậu.
Bình ðại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre. Phía ðông giáp
biển, 3 phía còn lại nằm giữa các sông huyết mạch của hệ thống sông rạch tỉnh
Bến Tre như sông Tiền, Ba Lai. ðịa hình thấp xen kẽ nhiều cửa sông, kênh rạch,
tốc ñộ bồi lắng trên các con sông lớn nên hàng năm lượng phù sa bồi ñắp ñã tạo
ra ñược một vùng ñất ñai trù phú có khả năng thích nghi với nhiều chủng loại cây
trồng. ðây là một trong những lợi thế ñể Bình ðại có khả năng khai thác tốt
trong sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản.
Huyện Bình ðại có tiềm năng phát triển lớn, có vị trí vô cùng thuận lợi. Do
ñó khi nền kinh tế ñược mở cửa cùng với chính sách ñất ñai thông thoáng thì
tiềm năng ñó trở thành hiện thực. Nền công nghiệp phát triển kéo theo sự biến
ñộng lớn về nhu cầu sử dụng ñất, biến ñộng về cơ cấu lao ñộng ở ñô thị và nông
thôn. Nhu cầu sử dụng ñất thay ñổi lớn, tình trạng CQSDð tăng ñều theo từng
năm.
Vấn ñề quan tâm của người dân ñối với việc CQSDð là hồ sơ, trình tự và
mức thuế phải nộp. ðiều này ảnh hưởng trực tiếp ñến thời gian hoàn tất hồ sơ
CQSDð và tránh tình trạng chuyển bằng giấy tay.
ðề tài thực hiện dựa trên các phương pháp: phương pháp so sánh, phương
pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp kế thừa và thực hiện một số
nội dung như: khái quát ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, ñánh giá hiện trạng sử

xiii

dụng ñất , công tác quản lý nhà nước về ñất ñai và tình hình chuyển quyền qua
các năm.
Tình hình CQSDð trên ñịa bàn huy

ện
có xu hướng tăng dần theo các năm.
Mà nguyên nhân là do việc ban hành Luật ðất ñai 2003, Nghị ñịnh 181, tổng số
hồ sơ chuyển quyền qua các năm là 7.840 hồ sơ với tổng diện tích là 107.783,479
ha.
Từ ñó ñưa ra những kết luận và kiến nghị, những giải pháp hoàn thiện vấn
ñề ñể công tác quản lý nhà nước về ñất ñai ngày càng tốt hơn.




















xiv

MỞ ðẦU

ðất ñai là một tài sản cố ñịnh, là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá, ñóng
vai trò quan trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế -
xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp, với ñặc tính cố ñịnh về vị trí, giới hạn về
không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng, ñất ñai ñược xem là một tư liệu
sản xuất ñặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, là nền
tảng và nguồn vốn ban ñầu quan trọng ñể phát triển kinh tế - xã hội của một quốc
gia.
Quản lý ñất ñai một cách ñầy ñủ và hợp lý là mục tiêu quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. Luật ðất ñai ñược Quốc
hội thông qua ngày 14 tháng 07 năm 1993 và có hiệu luật thi hành ngày 15 tháng
10 năm 1993 ñã quy ñịnh chế ñộ quản lý, sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất.
Trong tình hình nền kinh tế thị trường và tốc ñộ ñô thị hóa hiện nay, thì việc
CQSDð là một hình thức ñiều phối ñất ñai, làm cho ruộng ñất ñược tích tụ, tập
trung vào người kinh doanh nông nghiệp giỏi, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hóa
cho xã hội, phân bố lao ñộng lại ở nông thôn, tạo ñiều kiện rút bớt lại lao ñộng
nông nghiệp sang ngành công nghiệp, dịch vụ. Bên cạnh những mặt tích cực mà
hình thức này mang lại thì vẫn còn nhiều bất cập tạo nên cơn sốt giá ñất, tình
trạng ñầu cơ tích lũy ñất ñai, dẫn ñến nông dân không có ñất sản xuất, do tự ý
chuyển mục ñích sử dụng ñất. ðây là thực trạng chung của các ñịa phương trên
toàn cả nước nói chung và huyện Bình ðại nói riêng.
Trước tình hình ñó, ñể tìm hiểu thực tế tình hình CQSDð và các chính sách
pháp luật về ñất ñai trong việc quản lý tình hình chuyển quyền trên ñịa bàn huyện
Bình ðại. ðược sự phân công của Khoa Nông nghiệp Trường Cao ñẳng cộng
ñồng Vĩnh Long chúng em thực hiện ñề tài: “ðánh giá tình hình chuyển quyền
sử dụng ñất giai ñoạn 2005 - 2008 trên ñịa bàn huyện Bình ðại”. ðể có
những kết luận ñúng hơn nhằm ñưa ra những giải pháp thiết thực ñể hoàn thiện
công tác CQSDð là một việc hết sức cần thiết.

xv

 Mục ñích:
- Tìm hiểu quy trình CQSDð trên ñịa bàn huyện Bình ðại và công tác làm
thủ tục CQSDð.
- Tìm hiểu một số văn bản pháp luật có liên quan ñến tình hình CQSDð.
- ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội dẫn ñến tình trạng CQSDð ảnh
hưởng ñến tình hình quản lý ñất ñai.
- Nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ ñối với
nhà nuớc theo tinh thần Luật ðất ñai 2003. Và rút ra những vướng mắt khó khăn
còn tồn ñộng và phát huy những ñiểm vốn có từ ñó ñưa ra những hướng giải
quyết phù hợp trong việc triển khai công tác CQSDð.
 Yêu cầu:
- Nắm chắc Luật ðất ñai và các văn bản pháp luật có liên quan ñến tình
hình CQSDð.
- Thu thập thông tin - số liệu - tài liệu một cách có khoa học về công tác
CQSDð.
- Phân tích, ñánh giá, nêu lên vấn ñề khó khăn và thuận lợi trong công tác
CQSDð.
- Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cán bộ kiểm tra và cán bộ liên ngành
nhằm phát hiện những nguyên nhân sai sót chuyên môn và ñiều chỉnh một cách
ñầy ñủ và hợp lý nhất.
- ðánh giá khách quan, trung thực và phải dựa trên cơ sở pháp luật, các
trình tự, thủ tục CQSDð của Nhà nước.
 ðối tượng nghiên cứu:
- ðối tượng tham gia chuyển quyền gồm hộ gia ñình, cá nhân.
- Văn bản liên quan ñến công tác CQSDð.
 Phạm vi nghiên cứu:
- ðề tài chỉ tập trung ñánh giá tình hình CQSDð từ giai ñoạn năm 2005-

2008 trên ñịa bàn huyện Bình ðại.


1

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN

1.1. KHÁI QUÁT VỀ ðỊA ðIỂM NGHIÊN CỨU.
1.1.1. Sơ lược về cơ quan.
ðược sự chấp thuận của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình
ðại trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và sự cho phép của Trường Cao
ñẳng cộng ñồng Vĩnh Long. Chúng em ñược thực tập tại Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại.
 Quá trình thành lập.
Ngày 1-1-1995 tên là Phòng ðịa chính trụ sở ñặt trong khuôn viên của
UBND huyện.
Tháng 7- 2005 ñổi tên thành Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tháng 2-2006 dời về trụ sở mới ( thuộc Kho bạc cũ) nằm trên ñường Huỳnh
Tấn Phát - khu phố 2 - Thị trấn Bình ðại - huyện Bình ðại - tỉnh Bến Tre.
Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường ñược thành lập theo quyết ñịnh 881/Qð-UBND ngày 12-9-2005 của
UBND huyện, chính thức ñưa vào hoạt ñộng từ ngày 1-12-2005.
 Cơ cấu tổ chức nhân sự.
Hiện nay cơ quan có 23 nhân viên trong ñó có 5 cán bộ thuộc biên chế và
còn lại là hợp ñồng.
Ngoài ra, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất còn có một phòng một
cửa ñược ñặt trong trụ sở Uỷ ban nhân dân huyện. ðây là bộ phận giao trả, tiếp
nhận hồ sơ ñất ñai của Uỷ ban nhân dân huyện và nhân viên thuộc Văn phòng

ðăng ký quyền sử dụng ñất.






2











Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Bình ðại.

1.1.2. Chức năng và nhiệm vụ ñối với Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất.
 Chức năng và vị trí.
Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại trực thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện do UBND huyện Bình ðại thành lập theo ñề
nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng phòng Nội vụ - Lao
ñộng - Thương binh và Xã hội huyện.
Chịu sự chỉ ñạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường về mọi mặt:

tổ chức, biên chế, công tác và tài chính.
Là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng
ñất chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính, giúp
Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản
lý sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật.
 Nhiệm vụ và quyền hạn.
Giúp Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp GCNQSDð trên ñịa bàn tỉnh ñối với hộ gia nhân,
người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở,
cộng ñồng dân cư.
Chỉnh
lý biến
ñộng
ðăng
ký thế
chấp
Giám ñốc
Phó Giám ðốc
Cấp
GCNQ
SDð
Quản
lý tài
chình
ðăng
ký biến
ñộng
Quản
lý
chung

3

ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của
pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân,
người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với QSDð ở, cộng ñồng
dân cư.
Lưu trữ, quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất
thuộc phạm vi hành chính của huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh
lý do VPðKQSDð cấp tỉnh gởi tới; Hướng dẫn, kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và
chỉnh lý tòan bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của UBND các xã, thị trấn.
Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền
sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử
dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư nước ngoài mua nhà ở
gắn với QSDð ở, cộng ñồng dân cư.
Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy tờ khác hình
thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về cấp GCNQSDð trên ñịa
bàn huyện ñối với các ñối tượng thuộc thẩm quyền giải quyết.
Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản
ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã.
Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính, các thông tin khác về
ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu cộng ñồng.
Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của
pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin ñất ñai, trích lục
bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính.
Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ trong lĩnh vực công tác do Phòng Tài nguyên và Môi trường giao cho.
Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng
theo quy ñịnh của pháp luật.
Thực hiện việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp,

bên bảo lãnh là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngòai mua
nhà ở gắn liền với ñất ở.
Thực hiện các dịch vụ về thủ tục hành chính trong lĩnh vực ñăng ký QSDð.


4

1.2. KHÁI QUÁT VỀ ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU.
1.2.1. ðiều kiện tự nhiên.
 Vị trí ñịa lí.
Huyện Bình ðại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre, nằm trên
dãy cù lao An Hoá, ñược bao bọc bởi 2 con sông lớn: Cửa ðại, Ba Lai và tiếp
giáp biển ðông.
Về giao thông ñường bộ, ñược hình thành khá ña dạng, phân bổ ñều trên
toàn huyện, mật ñộ 0,8 km/km
2
. Về ñường thuỷ, với 27 km bờ biển cùng 2 con
sông lớn là sông Tiền (sông Cửa ðại) và sông Ba Lai là huyết mạch quan trọng
chảy qua ñịa phận huyện, còn phải kể ñến hệ thống sông rạch chằng chịt tạo
nhiều thuận lợi cho việc lưu thông ñi lại của nhân dân trong huyện.
Với vị trí thuận lợi như trên kết hợp với các ñiều kiện thiên nhiên ña dạng
và dân số ñông, huyện Bình ðại có nhiều lợi thế trong việc sử dụng tài nguyên
thiên nhiên theo hướng thông dụng hoá.
Ranh giới hành chính:
- Phía ðông giáp biển ðông với bờ biển dài 27 km.
- Phía Tây giáp huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.
- Phía Bắc giáp tỉnh Tiền Giang với ranh giới là sông Cửa ðại.
- Phía Nam giáp huyện Giồng Trôm và huyện Ba Tri với ranh giới tự nhiên
là sông Ba Lai.
Toạ ñộ ñịa lí:

- Kinh ñộ ðông: 106
0
26’31” ñến 106
0
49’31”.
- Vĩ ñộ Bắc: 10
0
01’32” ñến 10
0
18’20”.
Chiều dài nhất phần ñất liền 42,5 km, nơi hẹp nhất là 3,3 km (từ Long ðịnh
ñến Long Hòa, nơi rộng nhất 17,5 km (từ Thừa ðức ñến Thới Thụân).
Diện tích tự nhiên: Diện tích tự nhiên của huyện là 40.077,76 ha. Trong
ñó phần ñất nông nghiệp và có khả năng nông nghiệp chiếm khoảng 78,72% diện
tích tự nhiên. Dân số trung bình năm 2003 là 131.476 người, mật ñộ dân số là
328 người/km
2
. Về hành chính, huyện Bình ðại gồm có 1 thị trấn và 19 xã (với
tổng số 89 khu phố, ấp), có 1 cù lao Tam Hiệp. Thị trấn Bình ðại là trung tâm
hành chính, kinh tế văn hoá của huyện, nằm cách TP.HCM 119 km.

5

Bảng 1.1: Diện tích ñất huyện Bình ðại phân theo ñơn vị hành chính năm
2003.
ðơn vị tính: Ha
CHIA RA CÁC NHÓM ðẤT
STT

Tên ñơn vị

Tổng số
Nhóm ñất
nông
nghiệp
Nhóm ñất
phi nông
nghiệp
Nhóm ñất
chưa sử
dụng
1 TT. Bình ðại 950,7782 820,3562 130,2713 1507
2 Xã Long ðịnh 695,6884 478,8325 216,8559 0
3 Xã Long Hoà 797,3126 552,4476 244,8650 0
4 Xã Phú Thuận 755,6894 535,1605 220,5445 0
5 Xã Tam Hiệp 1.365,4000 556,8086 775,9022 2,7092
6 Xã Châu Hưng 1.106,0894 948,8664 156,2546 9684
7 Xã Vang Quới ðông 1.028,4438 707,9339 320,5099 0
8 Xã Vang Quới Tây 1.073,0380 746,3095 326,7285 0
9 Xã Thới Lai 1.504,6962 1.249,7258 215,1360 3,8344
10 Xã Phú Vang 997,4476 684,4107 313,0369 0
11 Xã Lộc Thuận 1.070,3069 849,8599 220,4470 0
12 Xã ðịnh Trung 2.558.6928 1.875,6255 447,4867 235,5706
13 Xã Phú Long 1.945,1210 1.675,2924 269,8286 0
14 Xã Bình Thới 2.132,7069 1.376,3960 590,1121 166,1988
15 Xã Bình Thắng 1.301,9213 813,6305 488,2908 0
16 Xã ðại Hòa Lộc 2.363,3911 2.036,7106 314,9037 11,7868
17 Xã Thạnh Trị 2.216,3049 1.960,4650 225,3052 30,5347
18 Xã Thạnh Phước 5104,5100 4.604,1446 500,3654 0
19 Xã Thừa ðức 5654,8981 4.639,0912 831,6874 184,1195
20 Xã Thới Thuận 5455,3226 4.405,7518 523,0510 526,5298

Tổng Số 40.077,9692 31.547,816 7.367,5485 1.162,3988
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình ðại)



6

 ðịa hình, ñịa mạo.
ðịa hình của huyện nhìn chung tương ñối bằng phẳng, có xu hướng giảm
dần từ hướng Tây sang hướng ðông, từ hướng Bắc xuống hướng Nam. Về cơ
bản có thể phân biệt thành 4 dạng ñịa hình:
- Vùng 1, có ñịa hình cao tập trung ở các xã Long Hòa, Long ðịnh, Châu
Hưng, Phú Thuận, do phần lớn ñã ñược lên líp ñể trồng dừa và cây ăn trái.
- Vùng 2, có ñịa hình tương ñối cao phan bố dọc theo bờ sông Ba Lai và
Cửa ðại có cao trình bình quân từ 1- 1,2 m.
- Vùng 3, là vùng có ñịa hình trung bình và chiếm phần lớn diện tích toàn
huyện, có ñộ cao trung bình từ 0,7 – 1 m bao gồm các xã: Vang Quới ðông,
Vang Quới Tây, Thới Lai, Lộc Thuận, ðịnh Trung, Phú Long, Thạnh Phước,
Bình Thắng.
- Vùng 4, là vùng có ñịa hình thấp gồm các xã ở phía ðông Nam huyện
như: ðại Hòa Lộc, Lộc Thuận, Thạnh Trị, và các phần phía Bắc xã Thạnh Phước
có cao trình bình quân từ 0,5 – 0,6 m, ñặc biệt 2 xã ðại Hòa Lộc, Thạnh Trị có
một số vùng rất thấp với cao trình bình quân 0,5 m.
 Khí hậu.
Bến Tre có khí hậu nhiệt ñới gió mùa và chịu ảnh hưởng của biển ðông.
Nhiệt ñộ: Ở Bình ðại nhiệt ñộ trung bình 26,7
0
C, cao nhất vào tháng 5 là
28,7
0

C, thấp nhất là 25,5
0
C vào tháng 12.
ðộ ẩm: Do gần biển, ñộ ẩm tương ñối của huyện nhìn chung khá cao (81 –
83%), vào mùa mưa có nơi vùng ven biển có khi ñạt 90 – 91%.
Gió: Bình ðại chịu ảnh hưởng cũa hai hướng chính gồm gió chướng là gió
thổi theo hướng thịnh hành ðông – ðông Bắc từ biển vào, xảy ra từ tháng 10 ñến
tháng 4 năm sau và gió Tây – Tây Nam từ tháng 5 ñến tháng 9.
Mưa: Cũng như các khu vực khác của ðBSCL, ở Bình ðại hàng năm có
một lượng mưa từ tháng 5 ñến tháng 11và một mùa khô từ tháng 12 ñến tháng 4
năm sau. Tổng lượng mưa trung bình năm của huyện Bình ðại khoảng 1.264 m,
thuộc vào loại thấp của tỉnh Bến Tre.

7

Bão: Do có 27 km ñường bờ biển nên hàng năm huyện Bình ðại bị ảnh
hưởng bão và lốc xoáy ñến từ biển ðông, gây thiệt hại nghiệm trọng ñến người
và của.
 Thủy văn.
ðặc ñiểm sông rạch: Các sông rạch chính có liên quan ñến khu vực bao
gồm sông Ba Lai và sông Cửa ðại.
Chế ñộ thủy văn mặt nước: Do ở hạ lưu 2 con sông lớn : sông Cửa ðại và
sông Ba Lai thông ra biển ðông nên chịu tác ñộng của bán nhật triều không ñều
của biển ðông, thuận lợi cho việc cấp, thoát nước, nuôi trồng thuỷ sản tự chảy
nhờ thủy triều.
Chế ñộ thủy văn nước ngầm: Theo kết quà khảo sát thăm dò ñịa chất thủy
văn về nước giồng cát, nước ngầm tầng nông, nước ngầm tầng sâu cho thấy: ðặc
ñiểm nổi bật của thủy văn nước ngầm trong khu vực huyện phần lớn các tầng
chứa nước ngầm ñều bị nhiễm mặn. Hiện nay nước sinh hoạt của dân hầu hết là
nước mưa và nước sông rạch.

Chất lượng nước và quá trình xâm nhập mặn : Bình ðại ñược thừa
hưởng nguồn nước dồi dào nhưng do nằm ở cuối hạ nguồn nên mặt nước dể bị ô
nhiễm, gây nên tình trạng thiếu nước ngọt trầm trọng, ảnh huởng tiêu cực ñến sản
xuất nông nghiệp nhất là lúa và cây ăn trái nhưng lại tác ñộng tích cực ñối với
nuôi trồng thủy sản nước mặn lợ.
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
Nền kinh tế huyện trong những năm qua ñặt trọng tâm phát triển và khu vực
I, ñồng thời cũng từng bước hình thành nền tảng cho phát triển công nghiệp và
ñô thị trong những năm sắp tới. Tổng sản phẩm cả nước (GDP) của huyện tăng
bình quân 14,8% (tính theo giá so sánh năm 1994), cao hơn hẳn so với tốc ñộ
phát triển bình quân của toàn tỉnh Bến Tre và toàn vùng ðBSCL, do xuất phát
ñiểm thấp.
Những năm gần ñây, kinh tế khu vực I tăng trưởng rất nhanh với sự phát
triển của ngành nuôi tôm, bình quân tăng 16,4%/năm, luôn chiếm tỷ trọng cao
trong GDP. Khu vực II chỉ ñạt bình quân 9,6%/năm. Khu vực III tăng trưởng khá
nhanh do thu nhập người dân ñược nâng lên. Thực trạng trên cho thấy, nền kinh

8

tế của huyện ñã có những chuyển dịch về cơ cấu nông - công nghiệp và dịch vụ,
trong ñó nông ngư nghiệp chiếm vai trò chủ yếu, trong khi công nghiệp còn nhỏ
bé và dịch vụ ñang có tiềm năng phát triển nhanh.
GDP bình quân ñầu người theo giá so sánh năm 1994 gia tăng từ 2,5 triệu
ñồng năm 1995 lên 5,1 triệu ñồng năm 2003 (tương ñương 460 USD). So với
bình quân cả tỉnh năm 2003 là 480 USD, chỉ tiêu trên của huyện thấp hơn so với
bình quân chung của cả tỉnh. Mặc dù vậy, nhìn chung ñời sống người dân trong
huyện ngày càng ñược cải thiện do sự phát triển mạnh của kinh tế thuỷ sản.
Trong hướng hiện ñại hóa, công nghiệp hóa nền kinh tế của huyện, cơ cấu
kinh tế sẽ chuyển dịch sang hướng gia tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ,
tất yếu ñòi hỏi phải mở rộng thêm ñất công xây dựng (trong ñó phần lớn lấy từ

quỹ ñất nông nghiệp, ñây là ñiều không thể tránh khỏi).
Ngoài ra, quá trình cải thiện ñời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ñi
ñôi với tiến ñộ ñô thị hóa cũng yêu cầu một quỹ ñất nhất ñịnh cho việc mở rộng
ñất ở, ñất chuyên dùng phục vụ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phúc lợi.
Một số chính sách phát triển kinh tế xã hội cũng góp phần thúc ñẩy quá
trình chuyển dịch từ ñất nông nghiệp sang các loại ñất khác.
1.2.3. ðánh giá chung ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi
trường.
Bình ðại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre. Phía ðông giáp
biển, 3 phía còn lại nằm giữa các sông huyết mạch của hệ thống sông rạch tỉnh
Bến Tre như : Sông Tiền, Ba Lai. ðịa hình thấp xen kẽ nhiều cửa sông, kênh
rạch, tốc ñộ bồi lắng trên các con sông lớn nên hàng năm lượng phù sa bồi ñắp ñã
tạo ra ñược một vùng ñất ñai trù phú có khả năng thích nghi với nhiều chủng loại
cây trồng. ðây là một trong những lợi thế ñể Bình ðại có khả năng khai thác tốt
trong sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản.
Về ñịa chất công trình huyện là vùng ñất yếu không thuận lợi cho việc xây
dụng nhà cao tầng.
Về ñất ñai: Mặc dù vẫn còn nhiều diện tích ñất phèn và ñất bị nhiễm mặn
nhưng không ảnh hưởng lớn ñến sản xuất nông nghiệp do ñang ñược khai thích
hợp lí và có hiệu quả, ñiều kiện tự nhiên ñã ưu ñãi cho huyện có phần lớn diện

9

tích ñất chủ ñộng trong việc tưới tiêu ñể sản xuất nông nghiệp, hệ thống sông
rạch chằng chịt ñã góp phần thoát phèn tốt cũng như cung cấp phù sa cho ñồng
ruộng.
Về nguồn nước: Phải chịu những tác ñộng xấu về môi trường về bên ngoài
ñã dễ bị xâm lấn mặn do việc xây dựng các công trình thuỷ lợi, thuỷ ñiện và sử
dụng nước phía thượng nguồn, hay dễ bị ô nhiễm từ bên ngoài do khai thác và
vận chuyển dầu khí. Do vậy cần phải ñược quan tâm những biện pháp hữu hiệu

trong tương lai.
Tóm lại: Về ñặc ñiểm tự nhiên của huyện Bình ðại rất thuận lợi phát triển
sản xuất nông nghiệp, ñặc biệt là phát triển kinh tế thuỷ sản. Tuy nhiên, bên cạnh
những lợi thế này, quá trình phát triển kinh tế ñã làm cho môi trường thay ñổi
theo chiều hướng xấu. Nguyên nhân chủ yếu do chưa có quy hoạch ñồng bộ
trong quá trình sản xuất và ñời sống sinh hoạt của cư dân, cũng như việc sử dụng
hoá chất bảo vệ thực vật trong sản xuất nông nghiệp ñã làm tăng sự ô nhiễm môi
trường, ñặc biệt ñối với tầng ñất và tầng mặt nước. Vì vậy cần phải có những giải
pháp ñầu tư cơ sở hạ tàng tích cực, ñầu tư khắc phục các nguồn ô nhiễm do công
nghiệp, nông nghiệp, sinh hoạt, giao thông, các cơ sở y tế, bệnh viện… ñể bảo vệ
sự phát triển bền vững trong tương lai.
1.3. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN.
1.3.1. Các khái niệm chung.
 ðất trong thuật ngữ chung là các vật chất nằm trên bề mặt trái ñất, có
khả năng hổ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sinh
sống của các dạng sự sống ñộng vật từ các sinh vật tới các loại ñộng vật nhỏ.
Theo Brinkman và Smyth (1973), về mặt ñịa lý ñất ñai “là một vùng ñất
riêng biệt trên bề mặt của trái ñất có những ñặc tính mang tính ổn ñịnh, hay
có chu kỳ dự ñoán ñược trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ
dưới lên trong ñó bao gồm: không khí, ñất và lớp ñịa chất, nước, quần thể
sinh vật và kết quả của những hoạt ñộng bởi con người trong việc sử dụng
ñất ñai trong quá khứ, hiện tại và tương lai”.
Theo Lê Quang Trí (2002), hiện nay ở Việt Nam chưa có một ñịnh nghĩa
chuẩn (mặt pháp lý) về ñất ñai. Theo cách hiểu thông thường, ñất ñai là phần nổi

10

của bề mặt ñịa cầu mà trên ñó con người và vạn vật sinh sống. Tuy nhiên, dựa
theo cách quy ñịnh của pháp luật hiện hành, ta có thể hiểu thuật ngữ ñất ñai như
sau:

 ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh
quốc phòng.
ðất ñai là bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ
quyền quốc gia.
Theo Phan Văn Tự (2005): “ðất ñai là một vùng không gian ñặc trưng
ñược xác ñịnh trong ñó bao gồm: thổ quyển, sinh quyển, thủy quyển, thạch
quyển và khí quyển trong vùng ñặc trưng ñó. Trong ñó bao gồm hoạt ñộng
quản trị của con người từ quá khứ ñến hiện tại và triển vọng ở tương lai.
Khi nghiên cứu về ñất ñai cần phải nghiên cứu ñầy ñủ các hợp phần của ñất
ñai. Trong ñó ñất là một phần chủ yếu quan trọng không thể thiếu ñược khi
nghiên cứu về ñất ñai”.
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
Người sử dụng ñất là người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất hoặc
công nhận QSDð, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
Người sử dụng ñất có thể là hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức, cộng ñồng dân
cư, cơ sở tôn giáo.
 Quyền của người sử dụng ñất.
- Quyền sử dụng ñất: là quyền lợi của người dân khi sử dụng ñất cụ thể
ñược Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh tại ñiều 105 và 106 của cụ thể như sau:
+ ðược cấp GCNQSDð.
+ Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất
nông nghiệp.

11

+ ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất
nông nghiệp.

+ ðược Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm ñến QSDð hợp
pháp của mình.
+ Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm ñến QSDð
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai.
Bên cạnh ñó người sử dụng ñất còn ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; thế chấp, bảo
lãnh góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
 Nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
- Nghĩa vụ của người sử dụng ñất: Là bổn phận, trách nhiệm của người dân
khi sử dụng ñất ñược Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tại ðiều 107 của cụ thể như
sau:
+ Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh
về sử dụng ñộ sâu trong lòng ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng ñất và tuân theo các quy ñịnh khác của pháp luật.
+ ðăng ký QSDð, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng
QSDð theo quy ñịnh của pháp luật.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật.
+ Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường không làm tổn hại tới
lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất có liên quan.
+ Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
ñất.
+ Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc hết thời
hạn sử dụng ñất.



12

1.3.3. Khái niệm chuyển quyền sử dụng ñất.

Chuyển quyền sử dụng ñất là việc người có quyền sử dụng ñất hợp pháp
chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho người khác thể hiện qua các hình thức
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với
QSDð ở tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự và luật ñất ñai hiện hành.
Trong ñó:
 Chuyển nhượng, tặng cho QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong ñó
người sử dụng ñất (bên chuyển nhượng, tặng cho) chuyển giao ñất cho người
ñược chuyển nhượng, tặng cho (gọi là bên nhận chuyển nhượng, tặng cho), còn
người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
Hiện nay chuyển nhượng, tặng cho do những nguyên nhân khác nhau mà
người sử dụng ñất không còn nhu cầu sử dụng ñất nữa, họ chuyển nhượng, tặng
cho cho người thật sự có nhu cầu sử dụng ñất, ở ñây sẽ có một bên chấm dứt
quan hệ ñất ñai (bên chuyển nhượng, tặng cho) và một bên thiết lập mối quan hệ
pháp luật ñất ñai mới (bên nhận chuyển nhượng, tặng cho).
 Thừa kế QSDð ñược hiểu là người sống trong gia ñình có mối quan hệ
huyết thống như: con, cháu,… ñược nhận lại quyền sử dụng ñất của người ñã qua
ñời.
1.4. Sơ lược vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất qua các giai ñoạn.
 Thủ tục CQSDð trước năm 1975.
Dưới thời chế ñộ cũ ñất ñai thuộc sở hữu cá nhân và ñược xem là bất ñộng
sản cho nên ñược “mua bán” như mọi hàng hóa khác. Thủ tục mua bán, tặng cho
ñất ñai thường ñược thể hiện dưới hình thức “Tờ bán ñứt ñất” hay “Tờ bán ñất
chọn sổ” và cũng chỉ thực hiện khi người chủ ñất có bằng khoán ñất tức là có
ñăng bộ, có Sổ ðịa bộ, Số Bản ñồ, số hiệu bằng khoán ở Ty ñiền ñịa. Tuy nhiên
cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai khan rồi làm giấy tay sang
nhượng lại cho người khác. Thủ tục ñầu tiên ñược Ủy ban xã sở tại chứng rồi
ñược chuyển ñến Ty ñiền ñịa cấp tỉnh ñể lập thủ tục và sang bộ.

13

 Giai ñoạn từ 1975 ñến trước khi có Luật ðất ñai năm 1993.
Sau 1975, Nhà nước bắt ñầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất
trong cả nước. ðảng và Nhà Nước cùng Nhân dân cả nước bước vào công cuộc
xây dựng ñất nước sau chiến tranh, trong ñó vấn ñề ñất ñai ñược ñặt lên hàng
ñầu.
Với những quy ñịnh của Hiến pháp và Luật ðất ñai quyền sở hữu ñất ñai
cao nhất và duy nhất ñó là: “Nhà Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam”
ñây là quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước, các chủ thể khác chỉ có quyền sử
dụng mà thôi. Từ tính chất sở hữu ñó, ñất ñai bắt ñầu không phải là ñối tượng ñổi
chác mua bán không phải là ñối tượng trong hợp ñồng dân sự.
Hiến pháp 1980 ñược Quốc hội thông qua ngày 18/12/1987 và Hiến pháp
năm 1992 ñã khẳng ñịnh:“ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống
nhất quản lý”. Ngoài ra quyết ñịnh 201/CP ngày 01/7/1980 cuả Hội ñồng Chính
Phủ có quy ñịnh về trách nhiệm chung của người sử dụng ñất: “không ñược phát
canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng dưới bất cứ hình thức nào, không
ñược dùng ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có, trừ trường hợp ñặc
biệt do chính sách Nhà nước quy ñịnh”.
Trong suốt một thời gian dài từ khi ban hành Hiến pháp năm 1980 việc khai
thác quản lý ñất ñai còn yếu kém. Xuất phát theo yêu cầu ñổi mới nền kinh tế cũ
sang nền kinh tế thị trường của ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986,
ngày 29/12/1987 Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai gồm 6 chương 57 ñiều.
ðây là sự kiện rất quan trọng mở ñầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về
ñất ñai trên nền tảng của Hiến pháp và là văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất ñể
quản lý ñất ñai.
Vì vậy, ñể ñáp ứng những nhu cầu về chuyển dịch ñất ñai trong cuộc sống
thì việc quy ñịnh CQSDð là ñiều cần thiết phải có. Tại ðiều 16 Luật ðất ñai năm
1988 ñã quy ñịnh việc chuyển quyền sử dụng ñất nhưng chỉ thực hiện trong 3
trường hợp hạn hẹp như sau:

1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.

14

2. Khi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận ñổi
ñất cho nhau tổ chức lại sản xuất.
3. Khi người ñược giao ñất chuyển ñi nơi khác hoặc ñã chết mà thành viên
trong hộ của người ñó vẫn còn tiếp tục sử dụng ñất ñó.
ðiều 16 Luật ðất ñai chỉ cho phép CQSDð trong 3 trường hợp hạn hẹp
trên, Nhà nước vẫn chưa công nhận việc chuyển nhượng ñất và cũng chưa nhận
thức ñược ñất ñai cũng như hàng hoá khác, không thể áp ñặt một cách chủ quan
ñược. Nhưng trong thực tế việc chuyển nhượng vẫn diễn ra tràn lan việc mua bán
tràn lan, sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không cần giấy phép.
Với sự nghiệp ñổi mới của ñất nước chính sách ruộng ñất cũng có nhiều
thay ñổi, thay ñổi trước hết là ở Hiến pháp năm 1992. Cùng với việc xác ñịnh
“Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo qui hoạch và pháp luật ñảm bảo sử
dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”. Trong ñó, quan trọng nhất là việc xác ñịnh
ñối tượng nào ñược giao ñất ñể sử dụng ổn ñịnh, lâu dài có thời hạn hoặc tạm
thời. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ bồi bổ, khai thác hợp lý và sử
dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao theo
quy ñịnh.
Việc giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, người
giao ñất ñược chuyển quyền là chủ trương rất cơ bản trong việc quản lý và sử
dụng ñất ñai. Sau khi những quy ñịnh mới về ñất ñai ñược ghi trong Hiến Pháp
và với những yêu cầu cấp bách của cuộc sống thì việc ban hành luật ñất ñai mới
là cần thiết trong công tác lập pháp ñể thi hành theo Hiến pháp mới.
 Giai ñoạn từ sau Luật ðất ðai năm 1993 ñến trước khi có Nghị ñịnh
17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999.
Ngày 14/09/1993, Quốc hội ñã thông qua luật ñất ñai và có hiệu lực từ ngày

15/10/1993. Luật ðất ñai năm 1993 có những qui ñịnh mới như sau:
+ Thừa nhận ñất có giá trị.
+ Quy ñịnh các quyền của người sử dụng: chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð.
+ Nhà nước trực tiếp giao ñất cho người sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài.

15

+ Quy ñịnh hệ thống ngành ñịa chính xuống tận cấp xã, phường.
+ Quy ñịnh hạn mức sử dụng ñất nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần ñầu tiên luật cho phép người sử dụng ñất có quyền chuyển
nhượng QSDð. ðây là quy ñịnh mang tính ñột phá, phù hợp tình hình thực tế,
ñáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người dân, thúc ñẩy sự phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, sau năm năm thực hiện, việc chuyển nhượng trong Luật ðất ñai
năm 1993 lộ ra nhiều cấp bậc:
Những quy ñịnh rất chung chung nên phải ñưa ra nhiều hướng dẫn chi tiết
và chồng chéo.
Chính phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ
tục chuyển nhượng QSDð, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức
viết tay, chưa có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển
nhượng rối ren, dẫn ñến nhiều vụ tranh chấp ñất ñai.
Luật thuế CQSDð quá cao: Nghị ñịnh 144/Nð-CP của Chính phủ ngày
05/09/1994 quy ñịnh người chuyển nhượng phải ñóng thuế chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất là 10% giá trị ñất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước
bạ là 2% giá trị tài sản tính thuế. Do ñó, người sử dụng ñất tự CQSDð cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước.
Những quy ñịnh về việc CQSDð cũng ñược quy ñịnh cụ thể trong Bộ Luật
dân sự ñược Quốc hội thông qua ngày 28/101995 và có hiệu lực từ ngày
01/07/1996. Theo Bộ luật Dân sự thì việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất ñược thông qua hợp ñồng và hợp ñồng này

phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên,
vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, trình tự thực hiện các
quyền nêu trên.
 Giai ñoạn từ khi có Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ñến nay.
ðể ñáp ứng những nhu cầu cần thiết của người dân về nhà, ñất thông qua
công tác CQSDð mà nhất là nhu cầu chuyển nhượng QSDð, ngày 29/03/1999
chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 17/1999/ND-CP về thủ tục chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng QSDð.