nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện cao lãnh, đồng tháp trên cơ sở luật đất đai 2003

Trần Minh Khỏe
Huỳnh Thị Ý Nhi




Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận
QSD ñất tại huyện Cao Lãnh năm 2008

iii

MỤC LỤC

Trang
Lời cảm ơn i
Nhận xét của giáo viên ii
Mục lục iii
Danh sách bảng vi
Danh sách hình vi
MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 3
1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 3

1.1.1 Vị trí ñịa lý 3
1.1.2 Diện tích và dân số 3
1.1.3 ðiều kiện kinh tế 4
1.2 Sơ lược về cơ quan 5
1.2.1 Cơ cấu nhân sự 5
1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ 7
1.3 Quá trình hình thành Luật ðất ñai 8
1.4 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 13
1.5 Các quy ñịnh chung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 13
1.5.1 Mục ñích yêu cầu 13
1.5.2 ðối tượng 14
1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư 14
1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 16
1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận 16
1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ñất 18
1.5.7 ðính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 19
1.6 ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng ñất trước pháp luật 19
1.6.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất 19
16.2 Quyền chung của người sử dụng ñất 20
1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng ñất 21

iv

1.6.4 Người chịu trách nhiệm ñăng ký quyền sử dụng ñất 21
1.7 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 21
1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân
trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao 21
1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho

hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất 23
1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñã chuyển quyền sử dụng ñất
nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy ñịnh 24
1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp cá nhân sử dụng ñất chết
trước khi trao Giấy chứng nhận 25
1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện
tích
ño ñạc thực tế với số liệu diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất 25
1.7.6 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa
ñối với thửa ñất 26
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1 Phương pháp 29
2.2 Các bước tiến hành 29
2.3 Phương tiện 30
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Tình hình quản lý sử dụng ñất 32
3.2 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 32
3.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn 34
3.2.2 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện
tích
thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính 36
3.2.3 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp
trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất 38
3.2.4 Trình tự thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 40
3.3 So sánh giữa quy trình mới và quy trình cũ 42

v

3.3.1 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình
và cá nhân theo quy trình cũ 42
3.3.2 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia ñình,
cá nhân theo quy trình mới 43
3.3.3 Những thay ñổi giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
theo Luật ðất ñai 2003 so với Luật ðấi ñai 1993 46
3.4 Nhận xét về những quy ñịnh mới trong cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất của Luật ðất ñai 2003 47
3.5 Cụ thể tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 48
3.5.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 49
3.5.2 Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 50
3.6 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất 50
3.6.1 Thuận lợi 51
3.6.2 Khó khăn 51


vi

DANH SÁCH BẢNG

Tên bảng Trang

Bảng 1: Diện tích và dân số huyện Cao Lãnh 4

Bảng 2: Diện tích các loại ñất 32

Bảng 3: Thống kê kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất năm 2008 49

DANH SÁCH HÌNH

Tên hình Trang
Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh 6
Hình 2: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu
cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại xã, thị trấn 33
Hình 3: Sơ ñồ thể hiện trình tự ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên,
giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền và nghĩa vụ tài
chính 36
Hình 4: Sơ ñồ thể hiện trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất 38
Hình 5: Sơ ñồ thể hiện trình tự, thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất 40
Hình 6: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ
gia ñình, cá nhân theo quy trình cũ 42
Hình 7: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ
gia ñình, cá nhân theo quy trình mới 44





1

MỞ ðẦU
Ngày nay, ñất ñai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã
hội của ñất nước. ðất ñai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm -
ngư nghiệp là ñịa bàn ñể phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu
cần thiết cho sinh hoạt của con người. Hệ thống quản lý ñất ñai chặt chẻ và chính
sách ñất ñai phù hợp sẽ tác ñộng tích cực trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất
ñai. Vì thế Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật ñể quản
lý sử dụng ñất ñai một cách có hiệu quả.

Hiện nay, với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai ñối với người sử
dụng ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành cho
nên ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân
phối ñất ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính
phủ. Trong ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong
7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 1993) và 13 nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 2003).
Chính tầm quan trọng này, Luật ðất ñai 2003 và Nghị ñịnh 181/2004/Nð-
CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai ñã quy
ñịnh cụ thể vai trò và trách nhiệm của các cấp hành chính trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất .
Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh sẽ
giải quyết ñược những vấn ñề nhạy cảm của xã hội về việc tranh chấp ñất ñai,
tình trạng không ổn ñịnh về quản lý và sử dụng ñất ñai.
Xuất phát từ những vấn ñề trên và ñược sự ñồng ý của Văn phòng ðăng ký
Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh, cũng như theo sự phân công của Ban Giám
hiệu Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh Long, Khoa Nông nghiệp ( Ngành Quản
lý ðất ñai) và thầy cô bộ môn ñã cho chúng tôi tìm hiểu thực tế và thực hiện ñề
tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Văn phòng
ðăng ký Quyền sử dụng ñất năm 2008” vừa qua.
Do ñó ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất của huyện Cao Lãnh trên cơ sở Luật ðất ñai 2003” ñược thực hiện nhằm
mục ñích:

2

- Nắm ñược tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Cao Lãnh hiện tại.
- Tìm hiểu sự khác biệt giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất trước và sau khi áp dụng Luật ðất ñai 2003.
- Nghiên cứu những quy ñịnh mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,

từ những quy ñịnh mới này trên cơ sở kế thừa những quy ñịnh cũ hiện có ñánh
giá sự thay ñổi về hình thức ứng dụng trên thực tế và rút ra kết luận về sự thay
ñổi ñó
- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng
nhận.
- ðề xuất ý kiến giải quyết những khó khăn.
Kết quả ñề tài ñược ghi nhận như sau:
- Nghiên cứu những văn bản liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất ñược quy ñịnh trong Luật ðất ñai 2003, rút ra những nét mới của quy trình
theo Luật ðất ñai năm 2003 so với Luật ðất ñai năm 1993 và ñánh giá những
thay ñổi này.
- ðánh giá ñược kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
theo Luật ðất ñai 2003. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Cao Lãnh kế thừa quy trình cũ và ñược xây dựng trên những quy
ñịnh mới của Luật ðất ñai 2003, bên cạnh ñó còn chỉ ra một số mặt thuận lợi và
khó khăn cũng như những hạn chế của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mới
khi áp dụng từ ñó ñề xuất hướng giải quyết.

3

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN

1.1 ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
1.1.1 Vị trí ñịa lý
Huyện Cao Lãnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc của tỉnh, Phạm vi ñịa lý:
từ 10
0
19

’
00
’’
ñến 10
0
40’ 40” ñộ vĩ Bắc, từ 105
0
33’ 25” ñến 105
0
49’ 00” ñộ
kinh ðông. Huyện Cao Lãnh có hệ thống ñường thủy dài 170 km gồm sông Tiền,
sông Cần Lố, các kênh ñào Nguyễn Văn Tiếp, An Phong - Mỹ Hoà, An Long và
nhiều sông rạch nhỏ; ñường bộ dài 464 km, ñặc biệt có 36 km ñường Quốc lộ 30
là cửa ngõ quan trọng của tỉnh ñi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu
vực. Nằm ở phía Bắc sông Tiền, phía ðông giáp huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang)
và huyện Tháp Mười, phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh, huyện Thanh Bình và
Tam Nông, phía Bắc giáp huyện Tháp Mười, phía Nam giáp sông Tiền (thị xã Sa
ðéc và huyện Lấp Vò).
1.1.2 Diện tích và dân số
Huyện Cao Lãnh có diện tích là 491 km
2
và

dân số khoảng 206.200 người

gồm 18 ñơn vị hành chính (17 xã và 1 thị trấn):

Tên xã, thị trấn Dân Số (Người) Diện Tích (Km
2
)

TT Mỹ Thọ 13.749 8,8
Mỹ Thọ 8.398 25,4
An Bình 8.718 8,6
Nhị Mỹ 11.716 28,2
Mỹ Xương 8.432 11,1
Bình Hàng Tây 10.204 15,3
Bình Hàng Trung 13.122 20,4
Tân Hội Trung 8.689 43,1
Ba Sao 13.616 66,0
Phương Thịnh 10.178 45,7

4

Gáo Giồng 8.309 55,4
Bình Thạnh 20.345 31,4
Phong Mỹ 19.146 29,4
Tân Nghĩa 10.421 23,9
Mỹ Long 11.143 22,1
Mỹ Hội 10.999 16,9
Phương Trà 8.406 15,1
Mỹ Hiệp 12.153 23,4

Bảng 1: Diện tích và dân số tỉnh ðồng Tháp
( Nguồn Niên giám Thống kê huyện Cao Lãnh năm 2008)
1.1.3 ðiều kiện kinh tế
Huyện Cao Lãnh có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp toàn diện. Ngoài cây
lúa với diện tích 66.300 ha, sản lượng năm 2006 ñạt 347.000 tấn, còn có 4.950 ha
vườn cây ăn trái, chủ yếu là xoài, nhãn, cây có múi, sản lượng 21.700 tấn; hơn
4.000 ha cây công nghiệp ngắn ngày; 1.600 ha rừng; diện tích mặt nước nuôi
thuỷ sản 1.082 ha (cá tra, ñiêu hồng, cá lóc, tôm càng xanh…), sản lượng 22.200

tấn; ñàn gia súc 35.000 con (báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh năm
2008). Diện tích vườn cây ăn trái và phần lớn diện tích lúa ñược bờ bao bảo vệ
khi lũ về.
Về công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, huyện có các làng nghề
truyền thống (dệt chiếu, thảm lục bình, làm bột, bánh tráng), các cơ sở chế biến
lương thực, giá trị sản xuất năm 2006 ñạt 248.239 triệu ñồng; cụm công nghiệp
Cần Lố và Phong Mỹ ñã bàn giao mặt bằng cho các doanh nghiệp, dự án khu
công nghiệp xã Ba Sao cũng ñang ñược tỉnh thông qua và tiến hành thành lập;
cầu Sông Cái Nhỏ (Bình Thạnh) ñang gấp rút hoàn thành; mặt ñường giao thông
nông thôn hầu hết ñã ñược trãi nhựa hoặc làm bằng bê tông cốt thép, xe 4 bánh
về ñến trung tâm các xã, xe 2 bánh về ñến các ấp.
Lĩnh vực thương mại - dịch vụ - du lịch phát triển nhanh và ña dạng. Hệ
thống chợ từ huyện ñến xã ñược ñầu tư, nâng cấp. Chợ ñầu mối trái cây tỉnh
ðồng Tháp ñặt tại xã Mỹ Hiệp ñang mở rộng, thu hút lượng trái cây bình quân

5

150 tấn/ngày từ các nơi trong và ngoài tỉnh. Cơ sở giết mổ gia súc, gia cầm tập
trung tại xã An Bình bảo ñảm ñáp ứng nhu cầu của chợ Cao Lãnh và các chợ lân
cận.
1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN
Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất ñược quyết ñịnh thành lập vào ngày
28 tháng 07 năm 2005 trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Quyết
ñịnh số 2875/Qð-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh.
Ngày ñầu thành lập Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao
Lãnh có 06 biên chế. Gồm Giám ñốc, 04 chuyên viên và 01 kế toán. Hiện nay cơ
quan hiện có 16 biên chế trong ñó: Giám ñốc, 01 phó Giám ñốc, 06 chuyên viên,
07 cán sự, 01 kế toán phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai cũng như
nguồn tài nguyên và môi trường trên ñịa bàn của huyện.
ðược sự quan tâm lãnh ñạo của Ủy ban nhân dân huyện nên Văn phòng

ðăng ký Quyền sử dụng ñất cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Cao Lãnh là một trong những cơ quan hoạt ñộng rất có hịệu quả trong công tác
quản lý và tạo ñược lòng tin trong nhân dân.
1.2.1 Cơ cấu nhân sự
Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường ñược chia thành các tổ và bộ phận như sau:
- Tổ Thẩm ñịnh và Chỉnh lý biến ñộng.
- Tổ Tiếp nhận và Trả kết quả.
- Bộ phận Kế toán và Văn thư.
- Tổ Kỷ thuật.
- Tổ ðo ñạc
- Tổ Dịch vụ
Các Tổ và Bộ phận trên ñược sắp xếp và bố trí theo sơ ñồ như sau:







6

Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh



HUỲNH VĂN CHÂU
Giám ðốc
Ph
ụ trách chung


NGUYỄN HOÀNG HƯNG
Phó Giám ðốc
Phụ trách chuyên Môn

TỔ THẨM ðỊNH
VÀ CHỈNH LÝ
BIẾN ðỘNG
PHẠM. TH. DŨNG
Tổ Trưởng phụ trách
Thẩm ñịnh hồ sơ và
chỉnh biến ñộng
Hh.V.MINH CẢNH
Cung cấp thông tin
làm nghĩa vụ tài chính

và tham gia CT kê
biên, ñịnh giá
TRẦN CHÍ CÔNG
Chỉnh lý Bð trên sổ
bộ ñịa chính, bản ñồ,
thẩm ñịnh hồ sơ thu
hồi ñất, Cung cấp
thông tin


TỔ TIẾP NHẬN VÀ
TRẢ KẾT QUẢ
NGUYỄN KIM
THANH
Vào sổ trình ký và trả
kết quả (hồ sơ)

LÊ HỒNG NHI
Kiểm tra, tiếp nhận hồ
sơ


LÝ THỊ NGỌC
THANH
Tiếp nhận hồ sơ
thế chấp

BỘ PHẬN KẾ TOÁN
VĂN THƯ

HUỲNH THỊ ÂU
Phụ trách kế toán kiêm
văn thư
LÊ.T.H.PHƯỢNG
vào sổ theo dõi HS
chuyển

nhượng… kiêm
thủ quỹ, Phụ trách hồ sơ
dịch vụ

HUỲNH ANH ðÀO
Xã NHỊ MỸ

NGUYỄN VĂN TÀI
Xã T. H. TRUNG


NGUYỄN VĂN HIỀN
Xã B. H. TRUNG

NGUYỄN TẤN SANG
Xã GÁO GIỒNG

NGUYỄN VĂN TRẮNG
Xã PHONG MỸ


TRẦN THANH HỮU
Xã BÌNH THẠNH

TỔ DỊCH VỤ 6 XÃ

NG. THÁI HƯNG
Phụ trách ño ñạc, phục vụ
công tác thu hồi ñất, giải
quyết và cung cấp thông
tin về thửa ñất cho người
s
ử dụng


NGUYỄN ANH QUỐC
ðo ñạc


ðO ðẠC

KỸ THUẬT
TRẦN MINH KHOA
Tổ Trưởng phụ trách
Kiểm tra hồ sơ kỹ thuật,
cấp giấy CNQSDð
VÕ PHẠM DUY
Vẽ sơ ñồ ñất vào GCN
quản lý, theo dõi cập nhật
chỉnh lý biến ñộng trên
phần mềm HTTT ñất ñai
ViLis

NGUYỄN THANH
THÙY
Kiểm tra nhập ñơn ñăng
ký ñổi giấy CN, in sổ bộ
ñịa chính

BỘ PHẬN KỸ THUẬT
ðO ðẠC

7

1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ
 Chức Năng.
- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh là cơ quan dịch
vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý thống
nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và
Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai
theo quy ñịnh của pháp luật. ðồng thời thực hiện việc tiếp nhận các thủ tục yêu
cầu, hồ sơ và trả kết quả về ñăng ký quyền sử dụng ñất theo quy chế “một cửa”
ngày 04 tháng 09 năm 2003 do Thủ Tướng chính phủ ban hành.
- Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện trực thuộc và chịu sự chỉ
ñạo quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Ủy
ban nhân dân huyện. Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện hoạt ñộng
theo loại hình sự nghiệp có thu, có trụ sở, có con dấu riêng và ñược mở tài khoản
theo quy ñịnh hiện hành.
 Nhiệm vụ và quyền hạn
- Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục
hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện ñối với
hộ gia ñình, cá nhân.

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính thuộc phạm
vi ñịa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh lý
do Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cấp tỉnh gởi tới, hướng dẫn và kiểm
tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của Ủy ban
nhân dân các xã, thị trấn.
- Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền
sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñối với người sử
dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư.
- Lưu trữ, quản lý bản sao hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và
các giấy tờ khác về thủ tục hành chính trong công tác quản lý Nhà nước về ñất
ñai.

8

- Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản
ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy ñịnh của pháp luật thực hiện các
dịch vụ có thu phí về cung cấp thông tin, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ
sơ ñịa chính.
- Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng
theo quy ñịnh của pháp luật
- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành
- Thực hiện các nhiệm vụ do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao
1.3 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH LUẬT ðẤT ðAI.
ðất ñai luôn ñược coi là tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các khu kinh tế, văn hóa, xã hội và củng cố an ninh quốc phòng. ðất
ñai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền
quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có ñất ñai, tôn trọng chủ

quyền quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ quốc gia.
Rõ ràng ñất ñai có vai trò hết sức quan trọng, chính vì vậy các cuộc cách
mạng trong lịch sử ñiều lấy ñất ñai là ñối tượng, coi ñó là nhiệm vụ cần giải
quyết hàng ñầu.
Ngay từ khi ra ñời vào ngày 03 tháng 02 năm 1930, trong cương lĩnh của
ðảng cộng sản Việt Nam ñã ghi: “Cách mạng là giải quyết hai nhiệm vụ chiến
lược: ñánh ñổ ðế quốc xâm lược giành ñộc lập dân tộc và xóa bỏ chế ñộ phong
kiến giành lại ruộng ñất cho nông dân”.
Sau cách mạng tháng 8 thành công, bên cạnh lập Hiến pháp năm 1946, Nhà
nước ta ñã ban hành cả sắc lệnh, ñạo luật ñể quản lý ñất ñai và ngay từ khi cuộc
kháng chiến chống thực dân Pháp chưa hoàn thành. Nhà nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hòa ñã ban hành “Luật cải cách ruộng ñất“, ngày 04 tháng12 năm
1953 nhằm từng bước xóa bỏ sự bốc lột của phong kiến và ðế quốc do sự chiếm
hữu về ñất ñai mang lại. Từ 6 hình thức về sở hữu ñất ñai là: sở hữu của thực dân
Pháp, sở hữu của ñịa chủ, sở hữu nhà chung, sở hữu của tầng lớp phú nông, của
tầng lớp tư sản và sở hữu của người nông dân, Nhà nước chỉ thừa nhận 3 hình

9

thức sở hữu chủ yếu về ñất ñai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể hợp tác xã và
sở hữu ruộng ñất của người nông dân.
Do những hoàn cảnh lịch sử nhất ñịnh, Nhà nước ta từ chổ cho phép sự tồn
tại của sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai ñã dần dần ñộng viên người dân vào làm ăn
trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hóa ñối với ñất ñai. Từ chỗ công nhận
trong 2 Hiến pháp 1946 và 1959 có ba (03) hình thức sở hữu, ñến Hiến pháp
1980 chỉ còn một (01) hình thức sở hữu là sở hữu toàn dân.
Tại ðiều 19 Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ñất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, ở vùng ven biển thềm lục ñịa… mà pháp
luật quy ñịnh là của Nhà nước ñiều thuộc sở hữu toàn dân”.
ðiều 20 “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch chung nhằm

ñảm bảo ñất ñai ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân ñang
sử dụng ñất ñai ñược tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao ñộng của mình theo
quy ñịnh của pháp luật… ðất dành cho nông nghiệp và lâm nghiệp không ñược
dùng vào việc khác, nếu không ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép”
Như vậy, Hiến pháp năm 1980 ñã xác lập sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai từ
ñó quan hệ pháp luật ñất ñai ở Việt Nam ñược hình thành trên cơ sở Nhà nước là
chủ thể ñặc biệt của quyền sở hữu Nhà nước ñối với ñất ñai.
Từ ñây, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt ñối với ñất ñai, có ñầy ñủ
3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt số phận pháp
lý của ñất ñai. Các tổ chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng ñất của Nhà
nước, thực hiện một cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng ñất ñai.
Mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản
lý toàn bộ ñất ñai trong cả nước, người thực hiện các ý ñồ quy hoạch và kế hoạch
của Nhà nước. Các mối quan hệ ñó làm hình thành, làm thay ñổi hay làm chấm
dứt quan hệ pháp luật ñất ñai mà chủ sở hữu Nhà nước vẫn không thay ñổi.
ðể cụ thể hoá các ðiều 19 và ðiều 20 Hiến pháp 1980 ngày 29 tháng 12
năm 1987 Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua
toàn văn Luật ðất ñai và ñược Chủ tịch Hội ñồng Nhà nước ký sắc lệnh công bố
ngày 08 tháng 01 năm 1988 (còn gọi là Luật ðất ðai 1988). ðây là Luật ðất ñai

10

ñầu tiên của nước ta, tiếp tục phát huy thành quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất cách mạng mà ðảng và Nhà nước ta ñã ñạt ñược, phù hợp với cơ chế
kinh tế của Nhà nước ta trong giai ñoạn này – cơ chế Nhà nước bao cấp. chính vì
vậy Luật ðất ñai 1988 không quy ñịnh giá ñất, không quy ñịnh 6 quyền như Luật
ðất ñai hiện hành .
ðiều 49 Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh người sử dụng ñất có quyền “ñược
hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược quyền chuyển

nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng ñất có
ñược một cách hợp pháp trên ñất ñược giao”
Tuy nhiên, Luật phải phù hợp với từng giai ñoạn lịch sử và từng thời kỳ
phát triển kinh tế của ñất nước. ðầu những năm 1990, nền kinh tế bao cấp không
còn phù hợp với nước ta, vì vậy Quốc hội quyết ñịnh sữa ñổi Hiến pháp năm
1980 ñể ñáp ứng yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới. Ngày 15 tháng 04 năm
1992, Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ñã thông qua Hiến
pháp. ðiều 15 Hiến pháp 1992 quy ñịnh: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức
tổ chức sản xuất kinh doanh ña dạng dựa trên chế ñộ sở hữu toàn dân, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân, trong ñó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là nền tảng” .
Tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, ðiều 17 quy ñịnh:”ñất
ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi vùng
biển, thềm lục ñịa và vùng trời …ñiều thuộc sở hữu toàn dân”.
Từ tình hình nêu trên, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội nước Cộng hoà
Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khoá IX thông qua toàn văn Luật ðất ñai và ñược
Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày 24 tháng07 năm 1993. Luật có hiệu lực thi
hành ngày 15tháng 10 năm 1993.
Luật ðất ñai năm 1993 ñã thay ñổi hẳn Luật ðất ñai năm 1988, là chuyển
ñổi một bước ngoặc trong công tác quản lý ñất ñai. Luật ðất ñai năm 1993 có sự
thay ñổi rất cơ bản: Một là Nhà nước giao ñất cho các chủ sử dụng ñất ổn ñịnh
lâu dài và ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…); hai là việc xác ñịnh giá các loại ñất ñể

11

tính thuế, lệ phí, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi
ñất.
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá IX

thông qua ngày 02 tháng 12 năm 1998 làm rõ thêm về thực hiện các quyền và
sửa ñổi, bổ sung ñể làm rõ quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế ñược Nhà
nước giao ñất và cho thuê ñất
Luật sữa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ñược Quốc hội khoá X
thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2001 tiếp tục làm rõ và hoàn thiện thêm những
vấn ñề trên nhưng quan trọng là vấn ñề phân cấp và tăng cường quản lý Nhà
nước của chính quyền các cấp trong việc quản lý ñất ñai. Trong ñó có một số
ñiểm mới như về xác ñịnh giá ñất, vấn ñề người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
ñược mua nhà gắn liền quyền sử dụng ñất (trước ñây họ chỉ ñược phép mua nhà
còn ñất thì Nhà nước cho thuê).
Ngày 26 tháng11 năm 2003 tại kỳ hợp thứ 4 Quốc hội khoá XI ñã thông
qua toàn văn Luật ðất ñai năm 2003. Luật này thay thế Luật ðất ñai năm 1993;
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998; Luật sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 và Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu
lực thi hành ngày 01 tháng 07 năm 2004 .
 Phân loại ñất:
Dựa vào mục ñích sử dụng chủ yếu, ñất ñai ñược phân loại như sau:
a) Nhóm ñất nông nghiệp bao gồm các loại ñất:
- ðất trồng lúa.
- ðất cỏ dùng vào chăn nuôi.
- ðất trồng cây hàng năm khác.
- ðất trồng cây lâu năm.
- ðất rừng sản xuất.
- ðất rừng phòng hộ.
- ðất rừng ñặc dụng.
- ðất nuôi trồng thủy sản
- ðất làm muối.
- ðất nông nghiệp khác

12

b)Nhóm ñất phi nông nghiệp bao gồm các loại ñất:
- ðất ở tại nông thôn.
- ðất ở tại ñô thi.
- ðất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước.
- ðất trụ sở khác.
- ðất quốc phòng.
- ðất an ninh.
- ðất khu công nghiệp.
- ðất sản xuất, kinh doanh .
- ðất sử dụng cho hoạt ñộng khoáng sản.
- ðất sản xuất vật liệu, gốm sứ
- ðất giao thông.
- ðất thủy lợi.
- ðất công trình năng lượng.
- ðất công trình bưu chính viễn thông.
- ðất cơ sở văn hóa.
- ðất cơ sở y tế.
- ðất cơ sở giáo dục và ñào tạo.
- ðất cơ sở thể dục thể thao.
- ðất cơ sở nghiên cứu khoa học.
- ðất cơ sở dịch vụ về xã hội.
- ðất chợ.
- ðất có di tích, danh thắng.
- ðất bãi thải, xử lý chất thải.
- ðất tôn giáo.
- ðất tín ngưỡng
- ðất nghĩa trang, nghĩa ñịa.
- ðất có mặt nước chuyên dùng.
- ðất phi nông nghiệp khác.

c) Nhóm ñất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục
ñích sử dụng.

13

1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là dấu hiệu kết thúc quá trình
ñăng ký quyền sử dụng ñất hợp pháp ñồng thời ñạt ñược hai mục tiêu cơ bản:
- Xây dựng hệ thống hồ sơ ñầy ñủ các mặt tự nhiên kinh tế, xã hội,…của
ñất ñai làm cơ sở ñể Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả
bảo vệ lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất nắm chắc nguồn tài nguyên ñất
ñai.
- Người sử dụng ñất yên tâm khai thác tài nguyên ñất theo pháp luật ñược
hưởng quyền và thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật.
 Do ñó nó có ý nghĩa sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước
và người sử dụng ñất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người
sử dụng ñất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là hoạt ñộng Nhà nước ñối với
ñất ñai.
1.5 CÁC QUY ðỊNH CHUNG VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.5.1 Mục ñích yêu cầu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng ñất ñể bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng ñất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñạt ñược mục ñích và
yêu cầu sau ñây:

- Xác lập căn cứ pháp lý ñầy ñủ
- Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai.
Người sử dụng ñất an tâm sử dụng tối ña mọi tiềm năng của ñất ñai.
- Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể Nhà nước nắm
chắc tài nguyên ñất ñai và sử dụng ñất hiệu quả và chấp hành ñúng pháp luật ñất
ñai

14

- Việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ñảm bảo các yêu cầu cơ
bản sau:
+ Thể hiện ñầy ñủ, ñúng quy cách các nội dung của giấy chứng nhận.
+ Các nội dung viết giấy phải chính xác, thống nhất với ñơn ñăng ký ñã
ñược duyệt và quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận, sổ ñịa chính.
+ Trên trang 2 của giấy chứng nhận chỉ viết một kiểu chữ, một loại mực
theo ngôn ngữ tiếng việt, chữ viết rõ ràng, không sửa chữa .
1.5.2 ðối tượng
Mọi người sử dụng ñất ñều ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
trừ các trường hợp sau:
- ðất do Nhà nước giao ñể quản lý quy ñịnh tại ðiều 3 của Nghị ñịnh
181/2004/Nð-CP
- ðất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích do Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý sử dụng
- Người sử dụng ñất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là ñất
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp
- Người ñang sử dụng ñất mà không ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 50 và ðiều 51 của Luật ðất ñai
- Người nhận khoán ñất trong các nông trường, lâm trường.
1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá
nhân, cộng ñồng dân cư.

- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân xã, thị
trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại
khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
và không phải nộp tiền sử dụng ñất:
+ Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản
gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất

15

+ Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là ñã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của
pháp luật
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử
dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy
ñịnh tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Ủy ban nhân
dân xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, nay

ñược Ủy ban nhân dân xã nơi có ñất xác nhận là người sử dụng ñất ổn ñịnh,
không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không
phải nộp tiền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh
tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai nhưng ñất ñã ñược sử dụng ổn ñịnh từ trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là
ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt
ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của
Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành thì ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của
pháp luật.

16

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất không có các loại giấy tờ quy ñịnh
tại khoản 1 ðiều 50 Luật ðất ñai nhưng ñất ñã ñược sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành, nay ñược Ủy ban nhân dân
xã, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất và phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của
Chính phủ.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà
chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật.
- Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình, ñền, am, từ

ñường, nhà thờ họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi có các ñiều
kiện sau:
+ Có ñơn ñề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
+ ðược Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất xác nhận là ñất sử dụng
chung cho cộng ñồng và không có tranh chấp.
1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại
ðiều 52 Luật ðất ñai 2003)
Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận
Theo quyết ñịnh số 08/2006/Qð-BTNMT ngày 27 tháng 07 năm 2006 Ban
hành Quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và ñược áp dụng trong phạm vi cả nước ñối
với mọi loại ñất .Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một (01) tờ có bốn (04)

17

trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các ñặc ñiểm và nội
dung sau ñây :
a) Trang 1 là trang bìa ñối với bản cấp cho người sử dụng ñất thì trang
bìa màu ñỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”
màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu ñen, dấu nổi của Bộ Tài
nguyên và Môi trường; ñối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và
dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” màu ñen, số phát hành của giấy
chứng nhận màu ñen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Trang 2 và trang 3 có các ñặc ñiểm và nội dung sau:
- Nền ñược in hoa văn trống ñồng màu vàng tơ ram 35%.

- Trang 2 ñược in chữ màu ñen gồm Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử
dụng ñất, thửa ñất ñược quyền sử dụng, tài sản gắn liền với ñất, ghi chú.
- Trang 3 ñược in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu ñen gồm sơ
ñồ thửa ñất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và chức vụ,
họ tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và
dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận
c) Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu ñen ñể ghi
những thay ñổi về sử dụng ñất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hết chỗ
ghi thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có
kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa ñất, số phát hành
giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang
bổ sung phải ñược ñánh số thứ tự và ñóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng
nhận;
d) Nội dung quy ñịnh tại các ñiểm a, b và c ñược thể hiện cụ thể trên
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ban hành kèm theo Quyết ñịnh này.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp theo từng thửa ñất gồm hai bản,
một bản cấp cho người sử dụng ñất và một bản lưu tại Văn phòng ðăng ký
Quyền sử dụng ñất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

18

1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ñất.
- Tên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược
ghi phía dưới dòng chữ ỦY BAN NHÂN DÂN cấp trên trực tiếp.
- Tên người sử dụng ñất.
+ Tên người sử dụng ñất là cá nhân thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau ñó
ghi họ, tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày và nơi cấp giấy chứng minh

nhân dân, ñịa chỉ nơi thường trú của người sử dụng ñất.
+ Trường hợp quyền sử dụng ñất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi
họ, tên, năm sinh và số, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng minh nhân dân, ñịa chỉ nơi
thường trú của vợ và chồng.
+ Người sử dụng ñất là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua
nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở thì ghi “ Ông “ (hoặc “Bà”), sau ñó ghi họ,
tên, năm sinh, số hộ chiếu, quốc tịch, ñịa chỉ tạm trú của người ñó ở Việt Nam.
- Các thông tin về thửa ñất ñược ghi vào mục Thửa ñất ñược quyền sử
dụng.
+ Thửa ñất số.
+ Tờ bản ñồ số.
+ ðịa chỉ thửa ñất.
+ Diện tích.
+ Hình thức sử dụng.
+ Mục ñích sử dụng.
+ Thời hạn sử dụng.
+ Nguồn gốc sử dụng.
- Tài sản gắn liền với ñất.
- Ghi chú.
- Sơ ñồ thửa ñất.
- Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ghi rõ ngày, tháng, năm ký giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất của cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền.

19

1.5.7 ðính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có sai
sót thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ñính chính ñối với giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh cấp.
- Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp ñược thực hiện
theo quy ñịnh sau:
+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp cấp ñổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; sạt lở tự nhiên ñối với cả thửa ñất; có thay
ñổi ranh giới thửa ñất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
+ Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp thu hồi
ñất theo quy ñịnh tại ðiều 38 của Luật ðất ñai
+ Trường hợp không thu hồi ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
thì thông báo cho Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất và Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có ñất
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Uỷ ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ñối với trường hợp quy ñịnh tại ñiểm a và ñiểm
b khoản 2 ðiều 42 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP
- Trường hợp ñã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người ñang sử
dụng ñất ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất thì việc thu hồi
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chỉ ñược thực hiện khi có bản án hoặc quyết
ñịnh của Toà án nhân dân ñã ñược thi hành trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 2
ðiều 42 Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP
1.6 ðĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT,
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRƯỚC PHÁP
LUẬT
1.6.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất
- ðăng ký quyền sử dụng ñất gồm ñăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.
- ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:

20

+ ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;
+ Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
- ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng
thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc
sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
+ Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên.
+ Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất.
+ Chuyển mục ñích sử dụng ñất.
+ Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất.
+ Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà
nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất.
+ Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất.
+ Nhà nước thu hồi ñất.
1.6.2 Quyền chung của người sử dụng ñất
- ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông
nghiệp
- ðược nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất nông
nghiệp
- ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền sử dụng
ñất hợp pháp của mình
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng ñất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai.
Ngoài ra người sử dụng ñất còn có các quyền sau: Quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất;