BẠCH THỊ THANH HOA báo cáo KHÓA LUẬN tốt nghiệp đại học quản ly đất đai

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẠCH THỊ THANH HOA

Tên đề tài:
“ ÐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ÐẤT TRÊN
ÐỊA BÀN THỊ TRẤN CHÙA HANG, HUYỆN ÐỒNG HỶ, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ÐOẠN 2011- 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học:

: 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lương Văn Hinh

ii

Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa
Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2013”. Trong
suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các
bạn lớp 42_QLĐĐ B, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS.
Lương Văn Hinh người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt
nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại
địa phương.
Do kinh nghiệm cịn thiếu, trình độ cịn hạn chế và thời gian nghiên cứu
còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các
thầy cơ giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Sinh viên


iii

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

ND SXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

ND SXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Bảng dân số và lao động của thị trấn Chùa Hang............................24
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chùa Hang năm 2013...................26
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai
đoạn từ 2011 – 2013........................................................................................30
Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức chuyển nhượng
QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013......................30
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang..............31
giai đoạn 2011 - 2013......................................................................................31
Bảng 4.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức tặng cho
QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013......................32
Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa Hang................33
giai đoạn 2011 - 2013......................................................................................33
Bảng 4.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo hình thức thừa kế QSDĐ
trên địa bàn thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 - 2013..................................33
Bảng 4.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Chùa
Hang giai đoạn 2011 - 2013............................................................................34
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ..................36
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ............38
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển nhượng QSDĐ.....40
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, thuê lại QSDĐ...41
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ................43
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế QSDĐ..................45
Bảng 4.16: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp QSDĐ.................47
Bảng 4.17: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
.........................................................................................................................48

Bảng 4.18: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ
.........................................................................................................................49


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU...........................................................................................1
1. Đặt vấn đề....................................................................................................1
1.2 Mục đích của đề tài.....................................................................................2
1.3 Yêu cầu của đề tài.......................................................................................2
1.4 Ý nghĩa của đề tài........................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài............................................................................4
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài...........................................................................4
2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài............................................................................5
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.........................................................................6
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất......................................................7
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.................................................7
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất...........................12
2.2.3 Những quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất............................15
2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ......18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................................19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................19
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu.............................................................................19
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu................................................................................19
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành................................................................19
3.3 Nội dung nghiên cứu.................................................................................19
3.3.1 Điều kiện cơ bản của thị trấn..................................................................19

3.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của toàn thị trấn Chùa Hang............19
3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển
quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003................................................19
3.3.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn về chuyển quyền sử dụng
đất theo số liệu điều tra và đề xuất giải pháp..................................................20
3.4 Phương pháp nghiên cứu...........................................................................20
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu.................................................................20
3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu.....................................20
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................21
4.1 Tình hình cơ bản của thị trấn Chùa Hang.................................................21


vi

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thị trấn Chùa Hang............................................21
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Chùa Hang...................................22
4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Chùa Hang.....25
4.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Chùa Hang.......................................................................................................29
4.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang
giai đoạn 2011 -2013.......................................................................................29
4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trấn Chùa
Hang giai đoạn 2011 -2013.............................................................................30
4.2.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Chùa
Hang giai đoạn 2011 – 2013...........................................................................31
4.2.5 Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Chùa Hang
giai đoạn 2011 -2013.......................................................................................32
4.2.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thị trấn
Chùa Hang giai đoạn 2011 – 2013..................................................................34
4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại; bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị

QSDĐ tại thị trấn Chùa Hang giai đoạn 2011 -2013......................................35
4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về chuyển quyền
sử dụng đất......................................................................................................35
4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về những quy
định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra.................35
4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất.......................................................................37
4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân thị trấn Chùa Hang về cá hình thức
chuyển quyền sử dụng đất...............................................................................50
4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển quyền sử dụng đất.................................................................52
4.4.1 Thuận lợi................................................................................................52
4.4.2 Khó khăn................................................................................................53
4.4.3 Giải pháp................................................................................................53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................54
5.1 Kết luận.....................................................................................................54
5.2 Kiến nghị...................................................................................................54


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một tư liệu
sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn dân
cư phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh –
quốc phịng.
Khơng chỉ ngày nay chúng ta mới nhận thấy tầm quan trọng của đất đai
mà lịch sử đã chứng minh bao thế hệ ông cha ta đã bỏ bao công sức, xương

máu mới giữ gìn tạo lập vốn đất nhưng ngày hơm nay cũng chính vì vậy ơng
cha ta đã hiểu rõ tầm quan trọng của đất đai là “ Tấc đất, tấc vàng”.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh cơng cuộc cơng
nghiệp hóa hiện đại hố đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ
phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh.
Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải có biện pháp
quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng
như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát
từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan
tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế,
chuyển QSDĐ là hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình
thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển QSDĐ mới
được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như
trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử
dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là :
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai năm
1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số
hình thức và chuyển quyền ( thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là


2

tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển
quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thị trấn Chùa Hang là khu trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của
huyện Đồng Hỷ. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc

thự hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng
đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều thành tích đáng kể song
vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do
đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà
nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa
vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta
cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút
ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Lương Văn Hinh, em tiến hành
thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị trấn Chùa Hang, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011
– 2013”.
1.2 Mục đích của đề tài.
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn
Chùa Hang trong giai đoạn từ năm 2011 – 2013, đưa ra được những thành
tựu, hạn chế trong công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất và đề xuất hướng
giải quyết đó.
1.3 Yêu cầu của đề tài
Thu thập số liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách
khoa học và khách quan.
Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển
quyền sử dụng đất.
Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất. Các
giải pháp đưa ra phù hợp và mang tính khả thi cao.


3

Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển quyền sử dụng đất.
1.4 Ý nghĩa của đề tài.
Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học
vào thực tế.
Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh
viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại phương, nhận ra
được những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải
pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2003;
- Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến
735) của Bộ Luật Dân sự 2005;
- Luật thuế nhà, đất 2010;
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
- Thơng tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính

- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.


5

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định
cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên.
- Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài

nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ
chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh.
2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển QSDĐ đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đốn.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sơi động và trốn tránh sự quản lý của
Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm
thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn


6

nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời
kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất
đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,
tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thơng qua Luật Đất đai 2003.

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định khơng được chuyển
quyền sử dụng
+ Đất đang có tranh chấp
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
cơng tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thị trấn Chùa Hang là một thị trấn trung tâm của huyện Đồng Hỷ, là
nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển nhất huyện. Thị trấn cách trung
tâm thành phố Thái Nguyên 3 km, có QL 1B chạy qua, có đường tỉnh 269, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì
vậy, đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho
các mục đích về an ninh quốc phịng, cho phát triển các ngành cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian

7

qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND thị trấn Chùa Hang cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tại

điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong


8

trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn

Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


9

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất khơng có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì khơng cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sủ dụng đất được
quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người

sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chia những phần khơng hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng có người này ở hàng trước thì
người đứng hàng sau mới được hưởng:


10

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
- Hàng 2 gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cơ ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cơ ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy
định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ

tình cảm mà chủ sử dụng khơng thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn
ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngồi quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế
thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ
với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với
cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau”
được miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.


11

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8 Quyền góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.


12

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.2.1 Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ
2. Đất khơng có tranh chấp
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc khơng được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;


13

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7]
2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:


14

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nơng nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thơng qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thơng qua góp
vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận QSDĐ thơng qua việc Nhà
nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi được nhận QSDĐ thơng
qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền cơng nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,