chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh kiên giang đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG




MAI XUÂN HÒA



CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG
ĐẾN NĂM 2020





LUẬN VĂN THẠC SĨ





Khánh Hòa – 2013
i


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

MAI XUÂN HÒA



CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG
ĐẾN NĂM 2020

Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số : 60.34.01.02


LUẬN VĂN THẠC SĨ


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Phạm Xuân Thủy
ThS. Võ Hải Thủy


Khánh Hòa – 2013


i


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Chiến lược phát triển nhà ở trên đia bàn tỉnh
Kiên Giang đến năm 2020” là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, thông tin được sử dụng trong luận văn này là trung thực.
Khánh Hòa, tháng 11 năm 2013
Tác giả


Mai Xuân Hòa


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ rất lớn từ Thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tôi xin cảm ơn Ban Giám hiệu, quý thầy cô Trường Đại học Nha Trang
đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và hỗ trợ cho tôi trong suốt thời gian tôi
theo học tại trường.
Xin cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang đã tạo điều kiện để tôi có
thể thực hiện công việc thu thập dữ liệu cho đề tài.
Xin cảm ơn các chuyên gia đã bỏ thời gian quý báu của mình để hoàn thành bảng
câu hỏi phỏng vấn.
Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể học viên lớp Cao học Quản trị kinh doanh khóa
2009 và gia đình đã góp ý và động viên tôi trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy TS. Phạm Xuân Thủy, Cô ThS. Võ Hải
Thủy, người hướng dẫn trực tiếp và hỗ trợ tôi rất nhiều trong thời gian tôi thực hiện đề
tài. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả!
Luận văn hẳn còn nhiều sai sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
chân thành của Quý thầy cô và các bạn.

Khánh Hòa, tháng 11 năm 2013
Tác giả


Mai Xuân Hòa
iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở 5
1.1. Lý luận về phát triển nhà ở: 5
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về nhà ở: 5
1.1.2. Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở : 8
1.2. Lý luận về xây dựng chiến lược : 11
1.2.1. Khái niệm chiến lược : 11
1.2.2. Vai trò của quản trị chiến lược: 12
1.2.3. Quy trình xây dựng chiến lược: 13
1.2.4. Các công cụ dùng để xây dựng chiến lược: 15
1.3. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 20
1.3.1. Mục tiêu chiến lược 20
1.3.2. Các chính sách để thực hiện mục tiêu 21
1.4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước trên thế giới 22

1.4.1. Nhà nước cần chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản
mà thị trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để
chủ động bình ổn thị trường 22
1.4.2. Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ
tín thác BĐS để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở 23
1.4.3. Thực hiện điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật mà có để cân bằng lợi ích trên thị trường nhà ở, đồng thời kết hợp phát triển hạ
tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố". 24
1.4.4. Cần có giải pháp để chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh
những biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân. 25
iv

1.4.5. Cần kiểm soát về đầu tư nước ngoài vào khu vực phát triển nhà ở 26
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 26
CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH KIÊN GIANG ĐẾN NĂM 2020 27
2.1. Tổng quan về tỉnh Kiên Giang: 27
2.1.1. Vị trí địa lý : 27
2.1.2. Địa hình 28
2.1.3. Khí hậu: 28
2.1.4. Thuỷ văn 29
2.1.5. Lũ, úng, ngập: 29
2.1.6. Các nguồn tài nguyên 30
2.1.7. Thực trạng môi trường 33
2.1.8. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 34
2.2. Thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang: 35
2.2.1. Đánh giá chung tình hình nhà ở tại tỉnh Kiên Giang: 35
2.2.2. Đánh giá tình hình nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội: 41
2.2.3. Đánh giá tổng quát, hiện trạng phát triển nhà ở tại tỉnh Kiên Giang 44
2.3. Dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 : 46

2.3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị đến năm 2020 46
2.3.2. Dự báo nhu cầu nhà ở tại khu vực nông thôn đến năm 2020 51
2.3.3. Tóm tắt dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020 53
2.4. Phân tích cơ sở xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang
đến năm 2020: 54
2.4.1. Những vấn đề chung về chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang
đến năm 2020 54
2.4.2. Phân tích môi trường quốc tế, khu vực và trong nước để xây dựng ma trận các
yếu tố bên ngoài EFE: 61
2.4.3. Xây dựng ma trận các yếu tố bên ngoài (EFE): 68
2.4.4. Phân tích tiềm năng và thực trạng phát triển của tỉnh Kiên Giang để xây dựng ma
trận các yếu tố bên trong IFE: 77
2.4.5. Xây dựng ma trận các yếu tố bên trong (IFE): 81
2.4.6 Xây dựng chiến lược qua phân tích ma trận SWOT và đề xuất các phương án
chiến lược 88
v

2.4.7. Phân tích các phương án chiến lược đề xuất 92
2.5. Thảo luận và lựa chọn các phương án chiến lược 93
Tóm tắt chương 2 94
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM THỰC THI CHIẾN LƯỢC
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG ĐẾN NĂM 2020 95
3.1. Căn cứ đề xuất giải pháp 95
3.2. Các giải pháp thực hiện chiến lược 95
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách 95
3.2.2. Nhóm giải pháp về đất ở 96
3.2.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch 96
3.2.4. Nhóm giải pháp về kiến trúc 97
3.2.5. Nhóm giải pháp về hạ tầng kỹ thuật 97
3.2.6. Nhóm giải pháp về tài chính, thu hút đầu tư 98

3.2.7. Nhóm giải pháp về phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhà ở 98
3.2.8. Nhóm giải pháp về nhà ở cho các đối tượng xã hội 99
Tóm tắt chương 3 101
KẾT LUẬN 102
KIẾN NGHỊ 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO i
PHỤ LỤC ii






vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
*Tiếng Việt:
BĐS: Bất động sản
CN: Công nhân
CCN: Cụm công nghiệp
CCVC: Công chức viên chức
DT: Diện tích
DS: Dân số
ĐH, CĐ, TC: Đại học, Cao đẳng, Trung cấp
HĐND: Hội đồng nhân dân.
HSSV: Học sinh, sinh viên
KTX: Ký túc xá
KCN: Khu công nghiệp
KTXH: Kinh tế Xã hội
LLVT: Lực lượng vũ trang

PACL: Phương án chiến lược
TĐTDS&NO:Tổng điều tra dân số và nhà ở
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
*Tiếng Anh:
AS: Attractive Strikes (Điểm hấp dẫn)
EFE: Exterior Factors Evaluation(Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài).
GDP: Gross Domestic Products (Tổng sản lượng quốc nội).
GHLC: Government Houses Loaning Company (Công ty cho vay vốn
nhà ở của Chính phủ).
IFE: Internal Factors Evaluation (Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong).
ODA: Official Development Assistance (Hỗ trợ phát triển chính thức).
QSPM : Quantitative Strategic Planning Matrix (Ma trận hoạch định
chiến lược có thể định lượng).
SWOT: Strength, Weakness, Opportunity, Threat (điểm mạnh, yếu, cơ
hội, nguy cơ).
TAS: Total Attractive Strikes (Tổng số điểm hấp dẫn).
WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới).

vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Ma trận SWOT
18
Bảng 1.2: Ma trận QSPM
19
Bảng 2.1 Phân tích tình hình nhà ở theo các khu vực tại tỉnh Kiên Giang thời điểm
1/4/2009
35
Bảng 2.2: Phân tích tình hình nhà ở theo quyền sở hữu nhà ở tại tỉnh Kiên Giang thời
điểm 1/4/2009

37
Bảng 2.3: Phân tích tình hình nhà ở theo đối tượng năm 2012
38
Bảng 2.4: Phân tích tình hình chất lượng nhà ở tại tỉnh Kiên Giang thời điểm 1/4/2009
39
Bảng 2.5: Phân tích tình hình nhà ở của công nhân đang làm việc các KCN tại thời
điểm 1/4/2009
41
Bảng 2.6: Phân tích tình hình nhà ở của HSSV giai đoạn 2005-2009
42
Bảng 2.7: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở đô thị tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 47
Bảng 2.8: Tổng hợp nhu cầu nhà ở công nhân tại các Khu công nghiệp của tỉnh Kiên
Giang, Năm 2009-2020
48
Bảng 2.9: Tổng hợp nhu cầu nhà ở Học sinh, Sinh viên tại tỉnh Kiên Giang, Năm
2009-2020
49
Bảng 2.10: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Kiên Giang,
năm 2009-2020
50
Bảng 2.11: Tổng hợp chỉ tiêu về nhà ở nông thôn tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020
52
Bảng 2.12: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giai đoạn 2006 – 2012
62
Bảng 2.13: Tốc độ tăng trưởng GDP của Kiên Giang giai đoạn 2008 – 2012
63
Bảng 2.14: Danh sách chuyên gia
70
Bảng 2.15. Phân tích mức độ quan trọng của địa phương với các yếu tố bên ngoài
71

Bảng 2.16. Phân tích mức độ phản ứng địa phương với các yếu tố bên ngoài
73
Bảng 2.17. Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE) 75
Bảng 2.18. Phân tích mức độ quan trọng của địa phương với các yếu tố bên trong
82
Bảng 2.19. Phân tích điểm mạnh, yếu của địa phương với các yếu tố bên trong
84
Bảng 2.20. Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE)
86
Bảng 2.21. Ma trận SWOT của Tỉnh Kiên Giang
89



viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Vị trí địa lý của tỉnh Kiên Giang 27



DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ dân số và nhà ở năm 2009 36
Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ sở hữu nhà ở năm 2009 37
Biểu đồ 2.3: Số lượng nhà ở theo đối tượng năm 2012 39
Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2009 40
Biểu đồ 2.5: Tỷ lệ phân loại nhà ở CN năm 2009 41
Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ phân loại nhà ở HSSV năm 2009 42
Biểu đồ 2.7: Nhu cầu về DT nhà ở đô thị trên địa bàn tỉnh Kiên Giang, năm 2009-2020 47

Biểu đồ 2.8: Nhu cầu về DT nhà ở CN trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 48
Biểu đồ 2.9: Nhu cầu về DT nhà ở HSSV trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 50
Biểu đồ 2.10: Nhu cầu về DT nhà ở người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 51
Biểu đồ 2.11: Nhu cầu về DT nhà ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 52
Biểu đồ 2.12: Tổng nhu cầu DT nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 54
1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người. Nhà ở đóng
vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã hội. Nhà ở
không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong
những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh mức sống dân cư của mỗi dân tộc và trình độ
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng để
phát triển kinh tế - xã hội bền vững, giúp mọi người dân có nhà ở phù hợp với khả
năng tài chính của mình và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong
từng thời kỳ; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công
nghiệp hóa hiện đại hóa. [
11
]
Trong những năm qua Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến phát triển nhà ở, nhất là
khi đất nước bước vào giai đoạn phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hoá gia tăng, vấn đề
nhà ở trở thành một trong những nhu cầu hết sức cấp bách mang tính kinh tế - xã hội
cao trên bình diện quốc gia. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020
đã ra đời với mục tiêu tổng quát là “Đáp ứng cơ bản nhu cầu có chỗ ở phù hợp của
nhân dân; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; tạo động lực phát triển đô thị và nông
thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá „.[
7
]
Kiên Giang, dải đất tận cùng ở phía Tây Nam của tổ quốc, có nhiều lợi thế để phát

triển nhà ở như: Nguồn diện tích đất ở nhiều, địa phương có nhiều nhà máy sản xuất
một số vật liệu xây dựng chủ yếu (xi măng, đá, gạch .v.v ) [
12
]. Tuy nhiên bên cạnh
đó, thông qua kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở (TĐTDS&NO) tỉnh Kiên Giang
năm 2009 cho thấy vẫn còn rất nhiều khó khăn và thách thức đặt ra như: dân số khá
đông, thu nhập người dân còn thấp, khí hậu khắc nghiệt, thiên tai bão lũ thường xuyên
xảy ra, số hộ thuộc đối tượng chính sách xã hội rất lớn; tỷ lệ nhà ở kiên cố hoá thấp,
nhiều người dân đang phải sống trong những ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo điều
kiện sinh hoạt [
8
]
Rõ ràng từ thực trạng nhà ở tại Kiên Giang đang đặt ra một yêu cầu hết sức cấp
bách là phải nhận diện rõ những thuận lợi và khó khăn, những cơ hội và thách thức đối
với phát triển nhà ở, trên cơ sở đó xây dựng mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở của
tỉnh đến năm 2020 và đề xuất các giải pháp để thực hiện mục tiêu, bằng cách phát huy
mọi nguồn lực để huy động vào các dự án, chương trình cốt lõi, giúp nhà ở trên địa
bàn tỉnh Kiên Giang phát triển nhanh đáp ứng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
2

Xuất phát từ những lý do nêu trên, tôi quyết định chọn đề tài “Chiến lược phát triển
nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020” cho luận văn thạc sĩ của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung : Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở của tỉnh Kiên Giang đến
năm 2020.
Mục tiêu cụ thể:
-Hệ thống hoá toàn bộ lý luận liên quan đến xây dựng chiến lược phát triển nhà ở
-Phân tích và đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang
-Phân tích các yếu tố bên ngoài và các yếu tố bên trong để làm cơ sở xây dựng
chiến lược phát triển nhà ở.

-Xây dựng mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của tỉnh Kiên Giang.
-Đề xuất các giải pháp nhằm thực thi chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh
Kiên Giang đến năm 2020.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
-Đối tượng nghiên cứu: Là nhà ở và các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở trên
địa bàn tỉnh Kiên Giang.
-Phạm vi nghiên cứu:
+Phạm vi nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến xây
dựng chiến lược phát triển nhà ở.
+Phạm vi không gian: Nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
+Phạm vi thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên
giang dựa trên kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở tại thời điểm 1/4/2009. Luận văn
nghiên cứu một số vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang
từ tháng 5/2012 đến tháng 2/2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập dữ liệu
Số liệu sơ cấp: Thu thập số liệu từ quan sát trực tiếp về các vấn đề cần nghiên cứu.
Thu thập ý kiến chuyên gia thông qua bảng câu hỏi hoặc thông qua trao đổi và phỏng
vấn trực tiếp. Các chuyên gia là các Phó Giám đốc Sở Xây dựng phụ trách về nhà ở,
Trưởng phòng quản lý nhà Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang. Các Giám đốc và Phó Giám
đốc các Công ty, đơn vị có liên quan. Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn
một số người dân.
3

Số liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo tổng kết và tài liệu hội thảo về phát triển
nhà ở của địa bàn nghiên cứu. Thu thập từ tài liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở tỉnh
Kiên Giang tại thời điểm 1/4/2009. Thu thập từ các số liệu niên giám thống kê tỉnh
Kiên giang, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang cùng với nguồn số liệu
phong phú trên internet.
Phương pháp nghiên cứu, phân tích

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng gồm: phương pháp lịch sử, phương
pháp thống kê mô tả, phương pháp nghiên cứu tương quan kết hợp với các kỹ thuật so
sánh, thống kê, dự báo nhằm xem xét và phân tích sự vật, hiện tượng trong mối quan
hệ tác động qua lại lẫn nhau một cách biện chứng và có hệ thống.
Các công cụ sử dụng
-Dùng công cụ ma trận EFE để phân tích các yếu tố bên ngoài, đó là các yếu tố
thuộc môi trường vĩ mô và môi trường ngành
-Dùng công cụ ma trận IFE để phân tích các yếu tố bên trong, đó là các yếu tố nội
tại của thực trạng phát triển nhà ở tỉnh Kiên Giang
-Dùng công cụ ma trận SWOT để đề xuất các phương án chiến lược phát triển nhà ở
-Dùng công cụ ma trận QSPM để chọn lựa chiến lược phù hợp nhất.
5.Ý nghĩa của đề tài
5.1 Ý nghĩa khoa học
Đề tài hệ thống hóa những vấn đề lý luận liên quan đến xây dựng chiến lược phát
triển nhà ở trên địa bàn Tỉnh Kiên Giang.
Mặc dù Chính phủ đã có chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030, nhưng thực sự, tác giả đã không tìm được tài liệu tham khảo nào chuẩn
mực liên quan đến xây dựng chiến lược phát triển nhà ở cấp Tỉnh. Do vậy, với sự hiểu
biết của mình, có thể nói đây là một công trình đầu tiên nghiên cứu một cách bài bản
về chiến lược phát triển nhà ở cấp Tỉnh, đây cũng là một vấn đề mới mẻ với các lãnh
đạo chính quyền cấp Tỉnh.
5.2 Ý nghĩa thực tiễn:
Đề tài chỉ ra các yếu tố quan trọng cốt lõi làm cơ sở xây dựng chiến lược phát triển
nhà ở của tỉnh Kiên Giang đến năm 2020. Đề tài cũng đưa ra mục tiêu chiến lược phát
triển nhà ở của Tỉnh đến năm 2020 và giải pháp cần triển khai để thực thi mục tiêu
chiến lược đó. Đây sẽ là tài liệu quan trọng giúp Tỉnh rà soát lại Kế hoạch phát triển
nhà ở đến năm 2015, nhằm tập trung các nguồn lực có thể huy động vào các dự án,
4

chương trình cốt lõi, giúp nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang phát triển nhanh, đáp ứng

nhu cầu về nhà ở cho người dân, góp phần thực hiện thắng lợi chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia.
6. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nôi dung của luận văn gồm các chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chiến lược phát triển nhà ở.
Chương 2: Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đến
năm 2020.
Chương 3: Đề xuất các giải pháp nhằm thực thi chiến lược phát triển nhà ở trên địa
bàn tỉnh Kiên Giang đến năm 2020.
7. Tổng quan về tài liệu nghiên cứu
- Nghiên cứu này hoàn toàn không có sự trùng lắp với nghiên cứu nào trước đây.
- Nghiên cứu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
2030 để xác định mục tiêu nghiên cứu chiến lược phát triển nhà ở trên địa bàn
tỉnh Kiên Giang đến năm 2020.
- Nghiên cứu Tổng điều tra dân số và nhà ở tỉnh Kiên Giang năm 2009 để đánh
giá thực trạng và dự báo phát triển.


5

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHIẾN LƯỢC
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở.
1.1. Lý luận về phát triển nhà ở:
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về nhà ở:
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở:
Nhà ở là công trình xây dựng bao gồm ba bộ phận chính: tường, mái, sàn với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. [
9
]

1.1.1.2. Bản chất và vai trò của nhà ở:
- Dưới góc độ xã hội: Các công trình nhà ở góp phần thể hiện bộ mặt của đô thị,
các khu dân cư nông thôn đồng thời còn chứng tỏ được những thành tựu về kinh tế
trong quá trình phát triển đất nước; thể hiện được mức sống của từng địa phương, của
mỗi huyện, thị mà trong đó thấy rõ nhất là điều kiện sống của từng hộ gia đình. Trong
đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm nâng
cao đời sống của nhân dân.
- Dưới góc độ kinh tế: Nhà ở không chỉ là tài sản lớn, có giá trị của mỗi hộ gia
đình, cá nhân mà còn là yếu tố quan trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi quốc gia cũng như nền văn hoá, phong tục, tập quán của mỗi dân tộc, của từng
vùng miền.
Trong một nghiên cứu mới đây của Chương trình Định cư con người thuộc Liên
Hợp Quốc cho thấy lĩnh vực phát triển nhà ở luôn chiếm vai trò trung tâm của nền
kinh tế của các quốc gia trên thế giới, cả các nước phát triển và đang phát triển. Hầu
hết các nước mới phát triển đều ghi nhận lĩnh vực nhà ở là nền tảng cho tăng trưởng
kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng xã hội thịnh vượng và là công cụ hữu
hiệu để ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn suy thoái kinh tế. Ngoài ra phát triển nhà
ở còn tạo ra nhiều việc làm mới.
- Dưới góc độ pháp lý: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con
người, là nhu cầu chính đáng của mỗi hộ gia đình và là điều kiện cần thiết để phát triển
nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
1.1.1.3. Phân loại nhà ở:
a - Căn cứ vào khu vực địa lý: Chia nhà ở thành 03 khu vực:
- Nhà ở của khu vực đô thị
6

- Nhà ở của khu vực nông thôn
- Nhà ở của khu vực miền núi
b - Căn cứ vào chất lượng nhà ở: Chia nhà ở thành 04 loại:
- Nhà kiên cố

- Nhà bán kiên cố
- Nhà thiếu kiên cố
- Nhà đơn sơ
c - Căn cứ vào quyền sở hữu nhà ở: Chia nhà ở thành 03 hình thức:
- Nhà ở thuộc sở hữu của tư nhân
- Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước
- Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế.
d - Căn cứ vào đối tượng và mục đích sử dụng nhà ở: Chia nhà ở thành 04 loại:
- Nhà ở xã hội gồm: Nhà ở chính sách và CCVC (LLVT); nhà ở cho công nhân tại
các khu CN; nhà ở cho học sinh, sinh viên đang học tại các trường ĐH, CĐ, TC nghề;
nhà ở cho hộ có thu nhập thấp tại đô thị.
- Nhà ở công vụ gồm: Nhà ở công vụ cho giáo viên; nhà ở công vụ cho cán bộ.
- Nhà ở thương mại gồm: Chung cư căn hộ khép kín; nhà biệt thự; nhà ở riêng lẻ
xây liền kề.
- Nhà ở khác gồm: Nhà ở cho hộ dân vùng ngập lũ; nhà ở cho hộ nghèo; nhà ở
nâng cấp sửa chữa, cải tạo
1.1.1.4. Đánh giá thực trạng nhà ở:
a- Đánh giá quy mô nhà ở:Thường dùng các chỉ tiêu sau:
- Tổng số nhà ở:
+ Khái niệm: Tổng số nhà ở là toàn bộ những ngôi nhà dùng cho mục đích để ở, có
đủ điều kiện sinh sống bình thường, không phân biệt loại nhà, chủ sở hữu hoặc chất
lượng nhà, thực tế đang tồn tại ở một thời điểm nhất định (đầu năm hoặc cuối năm).
+ Phương pháp tính: Chỉ tính những ngôi nhà thực tế hiện có và đang sử dụng hoặc
sẵn sàng cho mục đích để ở, không phân biệt thời gian sử dụng, loại nhà, hiện trạng
mới cũ và hình thức sở hữu. Cách tính là cộng toàn bộ những ngôi nhà hiện có tại thời
điểm báo cáo của các loại nhà chung cư, nhà ở tập thể không phải chung cư, nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân dân cư. [
6
]

7

- Tổng diện tích nhà ở:
+ Khái niệm: Tổng diện tích nhà ở là tổng diện tích sàn xây dựng của tổng số nhà ở
được sử dụng cho mục đích ở và sinh hoạt của hộ gia đình hoặc cá nhân dân cư, hiện
đang được sử dụng tính đến thời điểm báo cáo.
+ Phương pháp tính: Nguyên tắc tính tổng diện tích nhà ở là tính theo diện tích sàn
xây dựng được sử dụng để ngủ và sinh hoạt của hộ gia đình. [
6
]
- Diện tích nhà ở bình quân đầu người:
+ Khái niệm: Diện tích nhà ở bình quân đầu người là diện tích sử dụng để ở tính
bình quân cho một thành viên của hộ. Bao gồm: diện tích các phòng để ăn, ngủ, tiếp
khách, học tập, vui chơi và diện tích cải tạo mở rộng đủ điều kiện để ở; không tính diện
tích khu phụ (nhà tắm, nhà vệ sinh, bếp), kho chứa, diện tích dùng cho kinh doanh. [
6
]
+Phương pháp tính:
Tổng số diện tích ở của hộ (m
2
)
Diện tích nhà ở bình quân
đầu người (m
2
)
=
Tổng số nhân khẩu của hộ
b- Đánh giá chất lượng nhà ở:
- Về nhà ở có diện tích trên 60 m
2

: Cơ cấu nhà ở có diện tích trên 60 m
2
là tỷ
trọng loại nhà này trong tổng số nhà ở hiện có của các hộ dân cư. Công thức như sau:
Số lượng loại nhà ở trên 60m
2

Cơ cấu loại nhà
ở trên 60m
2

=
Tổng số các loại nhà ở
x 100%
- Về kết cấu vật liệu: Theo tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở năm 2009 được chia
làm 4 loại: [
10
]
+ Nhà kiên cố : là nhà phải có cả 3 bộ phận kết cấu chính : cột trụ, tường và mái đều
làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà bán kiên cố : là nhà phải có 2 trong 3 bộ phận kết cấu chính làm bằng vật liệu
bền chắc.
+ Nhà thiếu kiên cố : là nhà có 1 trong 3 bộ phận kết cấu chính làm bằng vật liệu bền chắc.
+ Nhà đơn sơ : là nhà ở có cả 3 bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc.
Cơ cấu các loại nhà ở là tỷ trọng từng loại nhà trong tổng số nhà ở hiện có của các
hộ dân cư. Công thức như sau:

Số lượng từng loại nhà ở
Cơ cấu từng
loại nhà ở

=
Tổng số các loại nhà ở
x 100%
8

- Về hệ thống kỹ thuật của nhà ở: bao gồm hệ thống cấp thoát nước, hệ thống
điện chiếu sáng, hệ thống vệ sinh.
+ Cấp nước: Tỷ lệ dân số được sử dụng nước sạch là phần trăm dân số được sử
dụng nguồn nước sạch trong tổng dân số. Công thức tính:
Dân số được sử dụng nguồn nước sạch
Tỷ lệ dân số được
sử dụng nước sạch

=

Tổng dân số
x 100%
+ Hệ thống vệ sinh: Tỷ lệ hộ dân cư dùng hố xí hợp vệ sinh là số phần trăm hộ dân
cư được sử dụng hố xí hợp vệ sinh trong tổng số hộ hiện có trong năm xác định.
Công thức tính:
Số hộ dân cư dùng hố xí hợp vệ sinh
Tỷ lệ hộ dân cư dùng
hố xí hợp vệ sinh
=

Tổng số hộ dân cư
x 100%
+ Cấp điện: Tỷ lệ hộ dân cư dùng điện sinh hoạt là số phần trăm hộ gia đình sử
dụng điện cho sinh hoạt trong tổng số hộ dân cư hiện có trong năm xác định.
Công thức tính:

Số hộ dân cư sử dụng điện cho sinh hoạt
Tỷ lệ hộ dân cư
dùng điện sinh hoạt
=

Tổng số hộ dân cư
x 100%
c - Đánh giá kiến trúc nhà ở:
- Đối với nhà ở đô thị:
+ Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.
+ Kiểu dáng kiến trúc, công năng, diện tích, kích thước, màu sắc.
+ Phù hợp với lối kiến trúc đô thị của từng dân tộc, từng vùng, miền.
+ Ứng dụng khoa học công nghệ trong xây dựng và vật liệu xây dựng.
- Đối với nhà ở nông thôn:
+ Kiến trúc, mẫu nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán, lối sống, điều kiện sản
xuất của từng dân tộc, từng vùng, miền.
+ Phù hợp với các loại vật liệu xây dựng mang bản sắc nông thôn.
1.1.2. Những vấn đề cơ bản về phát triển nhà ở :
1.1.2.1. Khái niệm về phát triển nhà ở :
Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng
diện tích nhà ở; từng bước nâng cao chất lượng nhà ở và mức độ tiện nghi của nhà ở;
đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở và phù hợp
với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân; hướng tới trình độ quản lý, kỹ thuật xây dựng
và chất lượng nhà ở đạt mức tiên tiến trong khu vực.
9

1.1.2.2. Vai trò của phát triển nhà ở :
Phát triển nhà ở đóng vai trò quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội bền vững,
giúp mọi người dân có nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình và phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ; tạo động lực phát triển đô

thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa.
Phát triển nhà ở hướng tới góp phần xây dựng không gian đô thị và nông thôn hiện
đại, giàu bản sắc; kiến trúc nhà ở phù hợp với phong tục, tập quán, bảo đảm thích ứng
với điều kiện tự nhiên và sự biến đổi khí hậu của các vùng miền; coi trọng bảo tồn và
phát huy các giá trị văn hóa truyền thống.
1.1.2.3 Yêu cầu của phát triển nhà ở :
a.Yêu cầu chung:
Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu
nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng
địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và
phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo
hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc.
Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xoá bao cấp, thực hiện xã hội hoá nhà ở
dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp;
xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Uỷ ban nhân dân các
cấp, của cộng đồng dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở.
b. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:
- Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây
dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh
quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
- Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
+ Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;
+ Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;
+ Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
- Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà
ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để
đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.
10

- Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo
quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp
thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.
c. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn:
- Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn,
tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình
thành và phát triển nông thôn bền vững.
- Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.
d. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi:
- Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán
của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế
việc du canh, du cư.
- Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá - xã hội
của nhân dân khu vực miền núi.
1.1.2.4. Hình thức phát triển nhà ở:
a. Phát triển nhà ở theo dự án:
Các hình thức phát triển nhà ở bao gồm:
- Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế;
- Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại
các khu nhà ở cũ;
- Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư.
b. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:
Các hình thức phát triển nhà ở bao gồm:
- Tự xây dựng nhà ở;
- Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;
- Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.

1.1.2.5. Quy hoạch phát triển nhà ở:
a. Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu
kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng,
11

trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu
về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.
b. Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm
quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.
c. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở,
các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở.
1.1.2.6. Kiến trúc nhà ở :
a. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền
thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các
dân tộc từng vùng, miền.
b. Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện
kinh tế - xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có
hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.
c. Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng,
bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch
chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
d. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng
vùng, miền.
1.1.2.7 Các phương thức phát triển nhà ở :
a. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị
trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại).
b. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ).
c. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng
được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên

nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội).
d. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ,
công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ). [
9
]
1.2. Lý luận về xây dựng chiến lược :
1.2.1. Khái niệm chiến lược :
“Chiến lược” là thuật ngữ bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp “Strategos” dùng trong quân sự.
Nhà lý luận quân sự thời cận đại Clawzevit cho rằng: Chiến lược quân sự là nghệ
12

thuật chỉ huy ở vị trí ưu thế.
Theo từ điển Larous: Chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để giành
chiến thắng. [
1,5
]
Theo Fred R. David: Chiến lược là những phương tiện đạt tới những mục tiêu dài
hạn. Chiến lược kinh doanh có thể bao gồm: sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt
động, hình thức sở hữu, phát triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu,
thanh lý, liên doanh [
3
]
Theo Michael E. Porter: Chiến lược là sự tạo ra vị thế độc đáo và có giá trị bao
gồm sự khác biệt hóa, sự lựa chọn mang tính đánh đổi nhằm tập trung nhất các nguồn
lực để từ đó tạo ra ưu thế cho tổ chức. [
5
]
Jonhson và Scholes định nghĩa lại chiến lược trong điều kiện môi trường có rất

nhiều những thay đổi nhanh chóng: “Chiến lược là định hướng và phạm vi của một tổ
chức về dài hạn nhằm giành lợi thế cạnh tranh cho tổ chức thông qua việc định dạng
các nguồn lực của nó trong môi trường thay đổi, để đáp ứng nhu cầu thị trường và thỏa
mãn mong đợi của các bên hữu quan”. [
4
]
Mặc dù có sự khác biệt về cách diễn đạt, nhưng có thể nói định nghĩa về chiến lược
bao gồm những nội dung chính sau:
- Xác định các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn của tổ chức.
- Đề ra và chọn lựa các giải pháp hỗ trợ để đạt mục tiêu.
- Triển khai và phân bố các nguồn lực để thực hiện mục tiêu đó. [
1
]
1.2.2. Vai trò của quản trị chiến lược:
Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay, quản trị chiến lược đóng vai trò rất
lớn đối với sự nghiệp phát triển của doanh nghiệp, công ty nào có vận dụng quản trị
chiến lược đều đạt được kết quả tốt hơn nhiều so với kết quả mà họ đạt được trước đó
và so với các công ty không vận dụng quản trị chiến lược. Theo Gary D Smith và các
tác giả, vai trò của quản trị chiến lược được thể hiện ở những điểm sau:
- Thứ nhất là giúp các tổ chức thấy rõ hơn mục đích và hướng đi của mình, từ đó
lôi kéo hết tất cả các nhà quản trị các cấp cũng như toàn bộ tổ chức thấy được mục tiêu
chung và hành động nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức.
- Thứ hai là giúp nhà quản trị thấy rõ được điều kiện của môi trường tương lai, từ
đó có khả năng nắm bắt và tận dụng tốt hơn các cơ hội và hạn chế tối đa được nguy cơ
từ môi trường kinh doanh.
13

- Thứ ba là giúp nhà quản trị có thể đưa ra các quyết định gắn liền với điều kiện
của môi trường liên quan, từ đó có thể chiếm được vị thế chủ động hoặc thụ động tấn
công, nâng cao khả năng thích ứng của doanh nghiệp với sự thay đổi của môi trường.

- Thứ tư là giúp địa phương quan tâm tới cả hiệu suất và hiệu quả, để địa phương
có thể đạt được các mục tiêu với hiệu suất cao nhất. [
4
]
1.2.3. Quy trình xây dựng chiến lược:
1.2.3.1. Xác định tầm nhìn chiến lược:
Xác định tầm nhìn, tức là phác họa bức tranh chụp nhanh viễn cảnh tương lai mà
địa phương muốn đạt được. Tầm nhìn không phải là mục tiêu mà là ý tưởng mục tiêu
của địa phương, là trạng thái có thể đạt được trong điều kiện thuận lợi nhất. Tầm nhìn
hướng về tương lai để biến hiện tại giống viễn cảnh mong đợi. Xác định tầm nhìn
chính là định dạng tương lai phát triển mà địa phương có khả năng tiếp cận được. Xác
định tầm nhìn là cơ sở cho xác định hướng đi đúng cho quá trình phát triển của địa
phương. Xác định tầm nhìn đúng sẽ hỗ trợ cho việc xây dựng mục tiêu, nhiệm vụ cũng
như các quyết định chiến lược một cách chính xác hơn. [
12
]
Việc xây dựng tầm nhìn có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác sức mạnh của trí
tuệ, phát huy sự sáng tạo của người dân và chính quyền địa phương trong việc tìm cách
khắc phục những trở ngại hiện tại để phấn đấu đạt được tương lai tươi sáng đã đặt ra.
Nó cổ vũ và hỗ trợ cho các sáng kiến về phát triển nhà ở của mọi thành phần kinh tế tại
địa phương.
Tầm nhìn là một dấu mốc quan trọng định hướng cho mọi hoạt động của tất cả các
thành phần kinh tế, các bên hữu quan trong cộng đồng địa phương vì một mục tiêu
chung. Nó không những định hướng cho các quyết định của lãnh đạo địa phương mà
còn là căn cứ để người dân địa phương theo dõi, kiểm chứng các quyết định của lãnh
đạo có phù hợp với Tầm nhìn chung đã được địa phương nhất trí hay không.
Tầm nhìn được sự đồng thuận của người dân địa phương sẽ là công cụ để củng cố
sự đoàn kết và niềm tự hào của địa phương, gắn kết mọi người và các tổ chức ở địa
phương trong việc lập kế hoạch trong tương lai, giúp họ hiểu được và tôn trọng các giá
trị và các ưu tiên của nhau.

1.2.3.2. Xác định mục tiêu chiến lược:
Xác định mục tiêu chính là một bước cụ thể hơn để trả lời câu hỏi “Chúng ta muốn
đi đến đâu?” Thực chất, đây là việc xác định điểm mốc cần đạt được trong từng
14

khoảng thời gian nhất định để từng bước biến Tầm nhìn thành hiện thực. So với Tầm
nhìn, nó sát với thực trạng hơn và trực tiếp nhằm giải quyết những vấn đề bức xúc nổi
cộm tại địa phương. [
12,13
]
Mục tiêu phát triển của địa phương có thể được chia thành ba loại: mục tiêu chung,
mục tiêu kinh tế và mục tiêu phi kinh tế: Mục tiêu chung là đặt định hướng đi chung
cho địa phương và xác định đích mà địa phương có thể đạt tới trong một thời kỳ nhất
định; mục tiêu phi kinh tế có thể là mục tiêu về xã hội hay về môi trường; mục tiêu
kinh tế phản ánh định hướng trong việc đạt được những vấn đề về tăng trưởng và
chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương. Mục tiêu xã hội thường là mục tiêu cuối
cùng mà địa phương cần đạt được, còn mục tiêu kinh tế là các mục tiêu trung gian cho
việc đạt được các mục tiêu xã hội. Các mục tiêu thường được phân loại theo thời gian
thực hiện hoặc định ra các điểm mốc thực hiện trong lộ trình đi của địa phương. Mục
tiêu thường được chia thành mục tiêu dài hạn, trung hạn và ngắn hạn. Thông thường
các mục tiêu dài hạn (còn gọi là mục tiêu chiến lược) không có tính định lượng rõ
ràng, nó thường gắn với và đặt ra nhiệm vụ của địa phương; các mục tiêu trung hạn và
ngắn hạn thường có tính định lượng cụ thể hơn.
1.2.3.3. Đánh giá các yếu tố bên ngoài:
Triển vọng phát triển của địa phương có thể được nhìn nhận từ phía các yếu tố tác
động từ bên ngoài. Nhận biết môi trường kinh tế chính trị xã hội trong nước và quốc
tế sẽ cho phép làm rõ những cơ hội tương lai cũng như những thách thức đối với sự
phát triển.
Cơ hội là những yếu tố chính bên ngoài địa phương hiện nay và tương lai, có ảnh
hưởng tích cực đến các hoạt động trong địa phương. Thách thức là các yếu tố ngoài

địa phương đe doạ các nguồn lực, các cơ hội hoặc các giá trị của địa phương.
Việc xác định cơ hội và thách thức nhằm xác định bản chất của sự thay đổi, để địa
phương có thể tranh thủ lợi ích từ sự thay đổi trong khi có thể giảm thiểu các tác động
xấu có khả năng xảy ra. Các cơ hội và thách thức xuất phát từ các yếu tố xã hội, chính
trị hoặc công nghệ và có thể bao gồm cả sự thay đổi sở thích của thị trường. Chúng
có thể xuất phát từ những thay đổi trong các quy định, chính sách của chính quyền
cấp trên của địa phương. Các cơ hội, thách thức và các vấn đề bên ngoài khác cần
được xem xét đánh giá. Nội dung cụ thể bao gồm:
15

- Bối cảnh quốc tế và khu vực: Xu hướng đầu tư nước ngoài, chiến lược hỗ trợ
quốc gia của các nhà tài trợ, sự biến động tình hình chính trị, an ninh thế giới có ảnh
hưởng như thế nào đến dòng đầu tư, khả năng thu hút ODA đến Việt Nam và địa
phương? Những cam kết quốc tế khi gia nhập WTO có thể đặt địa phương trước một
môi trường cạnh tranh gay gắt hơn như thế nào? Chúng buộc chính quyền địa phương
phải dỡ bỏ các ưu đãi không mang tính cạnh tranh ra sao v.v
- Bối cảnh trong nước: Những thay đổi có thể diễn ra trong hệ thống luật pháp,
chính sách của các bộ ngành trung ương, các địa phương khác trong vùng có thể ảnh
hưởng như thế nào đến môi trường phát triển của địa phương đang xét? Các điều kiện
địa lý, tự nhiên, văn hóa, xã hội, khoa học công nghệ trong tương lai có thể ảnh
hưởng tốt hay xấu và như thế nào đến địa phương?
1.2.3.4. Đánh giá các yếu tố bên trong:
Tất cả các tổ chức đều có những điểm mạnh và yếu trong các lĩnh vực phát triển.
Những điểm mạnh và yếu bên trong cùng với những cơ hội nguy cơ bên ngoài và
nhiệm vụ rõ ràng là những điểm cơ bản cần quan tâm khi thiết lập các mục tiêu và
chiến lược. Các mục tiêu và chiến lược được xây dựng nhằm lợi dụng những điểm
mạnh và khắc phục những điểm yếu bên trong – những yếu tố mà nhà quản trị có thể
kiểm soát được.
Trong một địa phương bao gồm tất cả các yếu tố và hệ thống bên trong của nó,
phải cố gắng phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố nội bộ đó nhằm xác định rõ các

ưu điểm và nhược điểm của mình. Trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp nhằm giảm bớt
nhược điểm và phát huy ưu điểm để đạt được lợi thế tối đa.
1.2.4. Các công cụ dùng để xây dựng chiến lược:
1.2.4.1. Công cụ ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE)
Ma trận EFE tóm tắt và đánh giá những cơ hội, nguy cơ chủ yếu của môi trường bên
ngoài ảnh hưởng đến sự phát triển của địa phương. Ma trận EFE giúp các nhà lãnh đạo
của địa phương đánh giá được mức độ phản ứng của địa phương đối với những cơ hội
và nguy cơ, đưa ra những nhận định môi trường bên ngoài tạo thuận lợi hay gây khó
khăn cho địa phương.
Xây dựng ma trận EFE gồm có 5 bước:
Bước 1: Lập một danh mục từ 10-20 yếu tố cơ hội và nguy cơ chủ yếu, có ảnh
hưởng lớn đến sự phát triển của địa phương