tìm hiểu các qui định về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế

Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu khoá luận
Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được của sản xuất nông - lâm
nghiệp, là nền tảng để xây dựng các khu kinh tế, khu dân cư, văn hoá, an ninh,
quốc phòng. Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá; vấn đề
phát triển kinh tế được coi là một trong những mục tiêu quan trọng hàng đầu.
Đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO đã thu hút rất nhiều dự án đầu tư
trong và ngoài nước. Để triển khai được các dự án đầu tư phục vụ mục tiêu phát
triển kinh tế thì cần sử dụng một diện tích đất rất lớn. Vì vậy, không tránh khỏi
việc thu hồi hàng triệu m
2
đất đang sử dụng của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế. Trong thời gian qua, hàng trăm khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được hình thành trong phạm vi cả
nước với qui mô khác nhau đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hoá - hiện đại hoá, giải quyết việc làm cho người dân, tăng nguồn
thu cho đất nước…Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đó thì việc ra đời
của các khu kinh tế đã để lại một số hạn chế như: giảm sút đáng kể diện tích đất
nông nghiệp, người dân mất đất, mất việc làm, cuộc sống gặp nhiều khó khăn.
Đặc biệt là khi thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế còn gặp một số
khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, khó khăn trong vấn đề xác
định giá đất, bồi thường thiệt hại chưa hợp lý gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại
của người dân. Thực trạng này đã ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây
mất ổn định chính trị, an toàn xã hội. Thêm vào đó là các qui định của pháp luật
về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế còn nằm rải rác trong nhiều văn
bản khác nhau. Vì vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu các qui định về thu hồi đất cho
mục tiêu phát triển kinh tế là một việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Với suy nghĩ đó, em mạnh dạn chọn đề tài: “tìm hiểu các qui định về thu hồi đất
cho mục tiêu phát triển kinh tế” làm Khoá luận tốt nghiệp của mình. Khoá luận

tập trung nghiên cứu các qui định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan
Lê Quỳnh Trang – KT30G
1
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
đến thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế. Trên cơ sở đó tìm ra những thành
tựu và hạn chế trong quá trình áp dụng và đưa ra một số giải pháp khắc phục
những tồn tại đó.
2. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
2.1. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế là một đề tài có
phạm vi nghiên cứu rất rộng. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản
Khoá luận tốt nghiệp, em chỉ đi sâu nghiên cứu các qui định của Luật đất đai
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan trực tiếp đến việc thu hồi đất
cho mục tiêu phát triển kinh tế.
2.2. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Khóa luận là:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu hồi đất cho mục tiêu phát
triển kinh tế;
- Nghiên cứu các qui định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất cho
mục tiêu phát triển kinh tế;
- Thực trạng thi hành pháp luật về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển
kinh tế;
- Đi tìm một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thu hồi đất
cho mục tiêu phát triển kinh tế.
3. Mục đích nghiên cứu của khoá luận
Thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế đang là vấn đề được Nhà
nước, các cấp chính quyền và toàn xã hội quan tâm. Khoá luận này được nghiên
cứu với những mục đích cơ bản như sau:
- Giúp chúng ta tìm hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận và thực tiễn của việc
xây dựng các qui định về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế;

- Phân tích thực trạng pháp luật về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển
kinh tế, chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của những qui định đó;
Lê Quỳnh Trang – KT30G
2
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
- Từ những hạn chế đó, đề xuất một số giải pháp, phương hướng góp
phần hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu,
tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin;
- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích, bình luận,
đánh giá; phương pháp tổng hợp, diễn giải, quy nạp.
5. Bố cục của khoá luận
Ngoài lời nói đầu, lời kết, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, Khoá
luận được kết cấu thành 3 chương như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển
kinh tế
Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất cho mục
tiêu phát triển kinh tế
Chương 3: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về thu
hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế
Là sinh viên lần đầu tiên tiếp xúc với công tác nghiên cứu khoa học và
do sự hạn chế về khả năng của bản thân, hạn chế trong việc tiếp cận với các
thông tin, tài liệu; nên chắc chắn Khoá luận sẽ không tránh khỏi những thiếu sót,
hạn chế. Em rất mong muốn và vô cùng cảm ơn mọi sự góp ý của thầy giáo, cô
giáo, các bạn sinh viên và những ai quan tâm đến Khoá luận này để bản Khoá
luận ngày càng được hoàn thiện hơn.
Lê Quỳnh Trang – KT30G

3
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT CHO MỤC TIÊU
PHÁT TRIỂN KINH TẾ
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT
1.1.1. Khái niệm
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước nắm giữ
quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền năng duy nhất và
tuyệt đối của chủ sở hữu, nó bao trùm lên toàn bộ vốn đất trong phạm vi lãnh
thổ quốc gia, ngoài Nhà nước không ai được phép định đoạt. Thu hồi đất là một
trong những hành vi pháp lý thể hiện quyền định đoạt đó. Nhà nước không trực
tiếp sử dụng đất mà giao cho hàng triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Nếu giao đất, cho thuê đất làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất
để lại hậu quả là làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai.
Để hiểu khái niệm thu hồi đất thì trước tiên nên hiểu thế nào là thu hồi?
theo từ điển Tiếng Việt định nghĩa thu hồi là việc “thu về lại, lấy lại cái trước
đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác”
1
. Từ đó ta có thể hiểu
thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho thuê vì một lý do nào đó.
Thu hồi đất thể hiện quyền lực của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai. Thu hồi đất có thể xảy ra trong ba trường hợp cơ bản sau:
Thứ nhất: thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước: Trong trường hợp
này, thu hồi đất được xem như là một biện pháp quản lý Nhà nước về đất đai.
Trong nền kinh tế ngày càng phát triển, đất nước ngày càng công nghiệp hoá -
hiện đại hoá, việc nâng cấp cơ sở hạ tầng là điều tất yếu, nhiều dự án lớn được
phê duyệt. Vì lợi ích của xã hội mà những người đang sử dụng đất phải chấp
hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước, các trường hợp đó là:

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia;
Lê Quỳnh Trang – KT30G
4
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
- Nhà nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển kinh tế để xây dựng
các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Thứ hai: thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: xét theo phương
diện này thì thu hồi đất được xem như là một chế tài áp dụng với những
người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm tước đi quyền sử dụng đất của
họ như: người sử dụng đất không sử dụng đúng mục đích. Người sử dụng đất cố
ý huỷ hoại đất. Đất trồng cây hàng năm không sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám
tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai bốn tháng liền;
đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai
bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất đó cho phép (khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 điều 38 Luật đất đai
2003). Trường hợp thu hồi này không chỉ xảy ra khi có hành vi vi phạm của
người sử dụng đất mà cả trong trường hợp người có quyền quản lý đất đai có
hành vi vi phạm (như: giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền)
Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi.
Thứ ba: thu hồi đất vì lý do đương nhiên: trường hợp này, Nhà nước
thu hồi đất không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không phải do lỗi
của người sử dụng đất mà đơn thuần chỉ là vì lý do đương nhiên như: tổ chức
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà bị giải thể, phá sản. Cá
nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Người sử dụng đất tự nguyện
trả lại đất. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết hạn. (khoản 2, 7, 8, 10 điều 38 Luật đất đai 2003)

Tóm lại: Xét theo ba phương diện trên ta có thể hiểu một cách tổng quát
về khái niệm thu hồi đất như sau: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại đất hoặc và quyền sử dụng đất đã trao cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội, hoặc là
Lê Quỳnh Trang – KT30G
5
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
các chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai (có
thể của người sử dụng đất hoặc của người quản lý đất đai). Qua khái niệm này ta
thấy thu hồi đất có ba đặc điểm cơ bản sau:
- Thu hồi đất là một trong những nội dung cơ bản của quản lý nhà
nước về đất đai cùng với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất.
Việc thu hồi đất do cơ quan quản lý hành chính Nhà nước tiến hành theo một
thủ tục, trình tự nhất định. Thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm
quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu
hồi đối với loại đất đó. Cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành (sở, phòng, ban)
có chức năng giúp việc cho cơ quan có thẩm quyền chung.
- Thu hồi đất được thực hiện bởi quyết định thu hồi đất của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi,
diện tích thu hồi, mục đích thu hồi. Đây là căn cứ làm chấm dứt quan hệ pháp
luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất
- Phương pháp mệnh lệnh là phương pháp được dùng chính trong
mọi trường hợp thu hồi đất. Vì đây là quan hệ giữa một bên là người sử dụng
đất với một bên là Nhà nước, hai chủ thể này không có sự bình đẳng về mặt
pháp lý. Tuy nhiên, bên cạnh phương pháp mệnh lệnh hành chính là phương
pháp giáo dục, thuyết phục, đặc biệt là trong khi thu hồi đất để phục vụ mục tiêu
an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng.
Bên cạnh việc ra quyết định thu hồi đất thì trong một số trường hợp Nhà
nước còn ra quyết định trưng dụng đất. Về mặt hậu quả pháp lý thì thu hồi đất
và trưng dụng đất đều chấm dứt quyền năng của người sử dụng đất. Tuy nhiên,

thu hồi đất và trưng dụng đất lại xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau.
Theo điều 45 Luật đất đai 2003, điều 37 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai có qui định: trưng dụng đất là khi mà có nhu
cầu khẩn cấp của chiến tranh, tai hoạ, hoả hoạn hoặc các trường hợp khẩn cấp
khác đe dọa nghiêm trọng đến tài sản của Nhà nước, của tổ chức, tài sản, tính
mạng của nhân dân mà cần sử dụng đất thì Chính Phủ; Uỷ ban nhân dân tỉnh,
Lê Quỳnh Trang – KT30G
6
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
thành phố trực thuộc trung ương; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh có thẩm quyền trưng dụng đất. Hết thời hạn trưng dụng đất mà
chưa thực hiện xong mục đích trưng dụng đất thì cơ quan Nhà nước đã trưng
dụng đất ra quyết định kéo dài thời hạn trưng dụng đất (thời hạn kéo dài trưng
dụng đất không vượt quá thời hạn đã trưng dụng đất). Cơ quan Nhà nước đã
trưng dụng đất có trách nhiệm phải trả lại đất và bồi thường thiệt hại do việc
trưng dụng gây ra cho người có đất bị trưng dụng khi đã thực hiện xong mục
đích trưng dụng đất hoặc đã hết thời hạn trưng dụng đất; việc bồi thường thiệt
hại được thực hiện trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày hết thời hạn
trưng dụng đất.
1.1.2. Cơ sở của việc thu hồi đất
a. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người, đất đai không do
bất cứ ai tạo ra, mọi người đều có quyền sử dụng, không ai được phép biến tài
sản chung của nhân loại thành tài sản riêng của mình. C.Mác đã khẳng định:
“Quyền tư hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý, nói đến quyền tư hữu ruộng đất
chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với người đồng loại của mình.
Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu ruộng đất là vô lý
nhất”
2
. Kế thừa luận điểm khoa học của C.Mác và Ph. Ănghen về quốc hữu hoá

đất đai, Lênin đã phát triển học thuyết này trong điều kiện chủ nghĩa tư bản
chuyển sang giai đoạn chủ nghĩa đế quốc. Người cho rằng một trong những
nhiệm vụ chủ yếu của chính quyền công nông là phải sáng lập chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai trong phạm vi toànquốc nhằm đem lại ruộng đất cho người
nông dân “ruộng đất phải là sở hữu của toàn dân và một chính quyền có tính
chất toàn quốc qui định điều đó”
3.
Ở nước ta ngay từ khi mới ra đời Đảng cộng sản Việt Nam đã xác định:
“vấn đề thổ địa là cái cốt của cuộc cách mạng tư sản dân quyền”. Cách mạng
tháng 8 thành công đã mở ra trang sử mới cho dân tộc ta, chính quyền cách
mạng đã đánh đổ đế quốc, dành ruộng đất cho dân cày, xác lập quyền sở hữu đất
Lê Quỳnh Trang – KT30G
7
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
đai cho người nông dân. Sau đó Đảng đã phát động phong trào “hợp tác hoá”,
ruộng đất được chuyển từ hình thức sở hữu tư nhân của người nông dân thành
hình thức sở hữu tập thể của hợp tác xã.
Trên thế giới hiện nay, việc tư nhân hoá đất đai rất phổ biến, đặc biệt là
ở các nước tư bản. Tuy nhiên, Việt Nam lại là một trong số ít các nước có chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu này đã được ghi nhận từ Hiến
pháp 1980 (điều 19: “Đất đai, rừng núi, song hồ, hầm mỏ, tài nguyên trong lòng
đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân”),tiếp đó được ghi
nhận trong Hiến pháp 1992 (điều 17), Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993 và
Luật đất đai 2003.
Ở nước ta hiện nay có quan điểm cho rằng đồng nhất giữa sở hữu nhà
nước và sở hữu toàn dân về đất đai bởi lẽ: Nhà nước là “của dân, do dân, vì
dân”, Nhà nước là do nhân dân thiết lập nên, đại diện cho ý chí và nguyện vọng
của nhân dân. Tuy nhiên ta không nên đi theo quan điểm này, không nên đồng
nhất sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước về đất đai vì: Trong Hiến pháp 1980,
Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 chỉ đưa

ra khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai mà không hề ghi nhận khái niệm sở hữu
nhà nước về đất đai. Như vậy, về mặt pháp lý chỉ tồn tại khái niệm sở hữu toàn
dân về đất đai. Ta không thể đồng nhất hai khái niệm đó với nhau nhưng có thể
hiểu: toàn dân là chủ sở hữu nhưng cần phải tập trung quyền năng vào một
người đại diện, đứng ra thực hiện quyền sở hữu – Nhà nước là người xứng đáng
thực hiện quyền năng đó, đồng thời có quyền định đoạt số phận pháp lý của đất
đai. Thu hồi đất là một trong các hành vi pháp lý thể hiện quyền định đoạt đó.
Tại khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2003 có qui định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Chế độ sở hữu về đất đai là cơ sở
cho việc quản lý, sử dụng đất, trong đó thu hồi đất cũng là một trong những nội
dung về quản lý đất đai của Nhà nước. Vấn đề thu hồi đất chỉ đặt ra khi có
quyền sở hữu hợp pháp về đất đai, và quyền này thuộc về Nhà nước.
Lê Quỳnh Trang – KT30G
8
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
Tóm lại: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng
để Nhà nước tiến hành biện pháp thu hồi đất.
b. Xuất phát từ chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai không những là tư liệu sản xuất quan trọng mà nó còn là nguồn
tài nguyên vô cùng quý giá. Vì vậy, xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý sẽ tạo điều kiện
thuận lợi để Nhà nước có thể điều tiết vốn đất. Quy hoạch những khu đất chưa
sử dụng vào sử dụng với những mục đích khác nhau, hay quyết định thu hồi đất
để phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nội dung quản lý về đất đai được qui định rất cụ thể tại Điều 6 Luật đất
đai 2003 đó là:
- Ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ qui hoạch sử dụng đất
- Quản lý qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất…
Việc qui hoạch đất đai là cơ sở pháp lý cho việc phân phối lại đất đai,
hay nói cách khác là tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. Tài nguyên đất thì có hạn mà nhu cầu sử
dụng đất thì ngày càng tăng lên, đặc biệt là trong công cuộc đổi mới đất nước
ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất cho các dự án xây dựng đặt ra rất cấp
thiết. Diện tích đất chưa sử dụng ở nước ta còn tương đối nhiều (trên 5tr ha),
song đa phần lại phân bố ở những nơi không thuận lợi cả về điều kiện tự nhiên
và điều kiện kinh tế xã hội nên rất khó đưa vào sử dụng một cách có hiệu quả.
Lê Quỳnh Trang – KT30G
9
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
Vì vậy Nhà nước buộc phải điều tiết, phân phối lại để sử dụng đất đai hợp lý và
có hiệu quả.
Việc quản lý đất đai của Nhà nước giúp phát hiện kịp thời những vi
phạm liên quan đến đất đai để từ đó có những biện pháp giải quyết nhanh chóng,
triệt để và kịp thời
Hiện nay, nước ta đã có 5528/10750 xã, 663/663 huyện và 64 tỉnh đã có
bản đồ hiện trạng sử dụng đất dạng số. Đây chính là cơ sở dữ liệu kiểm kê đất
đai đầu tiên theo Luật đất đai 2003
Có thể nói: chức năng quản lý Nhà nước về đất đai là một trong các cơ
sở cho việc thu hồi đất.
c. Thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
Đặc biệt khi nền kinh tế ngày càng phát triển, đất nước đang từng bước
công nghiệp hoá - hiện đại hoá, việc xây dựng và nâng cấp cơ sở hạ tầng là một

điều tất yếu, đã có rất nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước được phê duyệt.
Điều không tránh khỏi là phải có mặt bằng xây dựng và nhiều trường hợp phải
thu hồi đất để phân phối lại đất đai theo qui hoạch. Trong khi đó, những diện
tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đang có quyền sử dụng do được giao đất, thuê đất, do nhận chuyển quyền sử
dụng đất…Do vậy, Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô
thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, phục vụ nhu cầu công cộng và lợi
ích quốc gia là một vấn để rất được chú trọng và được tiến hành mạnh mẽ từ khi
chúng ta thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung, bao cấp, sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quá
trình này được thúc đẩy nhanh hơn từ những năm 1990, khi nền kinh tế bước
vào giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Và đặc biệt là sau khi
Việt Nam chính thức ra nhập WTO thì nhu cầu thu hồi đất cho mục tiêu phát
triển kinh tế càng lớn
Lê Quỳnh Trang – KT30G
10
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
1.1.3. Nguyên tắc thu hồi đất
Thu hồi đất phải thể hiện dưới một quyết định thu hồi đất của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Đây là căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của
người bị thu hồi đất.
Thu hồi đất phải có lý do rõ ràng, chính đáng. Đặc biệt, thu hồi đất vì lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế thì phải đúng qui
hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng theo qui định của
pháp luật, không được phép tuỳ tiện. Trước khi thu hồi đất, cơ quan thu hồi đất
phải thông báo cho người có đất bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian thu hồi…
Cơ quan thu hồi đất phải đúng thẩm quyền và không được phép uỷ quyền.
1.1.4. Mục đích thu hồi đất
Cùng với các biện pháp thực hiện chức năng quản lý đất đai như: điều

tra, đo đạc, lập bản đồ địa chính; qui hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất; ban
hành các văn bản qui phạm pháp luật về đất đai, tổ chức thực hiện các văn bản
này; thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất…thì thu hồi đất cũng là một trong
những biện pháp quan trọng nhằm tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với
đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng một cách hợp lý và tiết kiệm.
Thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm
pháp luật đất đai như: lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất
sử dụng không đúng mục đích, người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa
vụ đối với Nhà nước
Thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục tiêu phát triển kinh tế
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vì vậy Nhà nước có
quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Trong khi đó,
thu hồi đất lại là một trong những hoạt động thể hiện quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước. Nó là quyền tuyệt đối và chỉ duy nhất thuộc về Nhà nước. Do đó,
Lê Quỳnh Trang – KT30G
11
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
thu hồi đất là một biện pháp để bảo vệ quyền sở hữu về đất đai mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu.
Tóm lại, thu hồi đất nhằm ngăn chặn và xử lý kịp thời những hành vi vi
phạm pháp luật đất đai và hơn thế nữa nó là biện pháp tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa, đồng thời đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý, đạt hiệu quả
kinh tế cao, đảm bảo được hài hoà lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
1.2 THU HỒI ĐẤT CHO MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ
1.2.1. Khái niệm
Thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế là Nhà nước thực hiện “việc
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư

xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư
lớn theo qui định của Chính phủ” (khoản 1 điều 40 Luật đất đai 2003)
Tại khoản 2 điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về
thi hành Luật đất đai, có qui định Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
phát triển kinh tế bao gồm các trường hợp sau:
- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp qui định tại
điều 90 Luật đất đai, khu công nghệ cao qui định tại điều 91 Luật đất đai, khu
kinh tế qui định tại điều 92 Luật đất đai
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đâu tư có nguồn vốn hỗ trợ
phát triển chính thức (ODA)
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư
mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
Khoản 3 điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP đã bổ sung điểm đ và
điểm e vào khoản 2 điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đó là:
Lê Quỳnh Trang – KT30G
12
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, thăm dò, khai thác
khoáng sản theo qui định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử
dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu
cầu bảo vệ môi trường hoặc theo qui hoạch mà không thể bố trí vào khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục
vụ công cộng bao gồm: các công trình giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước,
thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu,
đường ống dẫn khí, giáo dục, văn hoá, y tế, thể dục thể thao, chợ.
Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế trong khu dân cư
(bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại,

khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây (qui định tại điều 34 Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP qui định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
và giải quyết khiếu nại về đất đai, và được hướng dẫn cụ thể tại mục X Thông tư
số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn một số điều Nghị định số
84/2007/NĐ-CP):
- Các dự án trong khu đô thị hiện có (gồm dự án xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh
doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở xã hội, dự án xây dựng nhà ở phục vụ
tái định cư, dự án xây dựng nhà ở công vụ, dự án xây dựng trung tâm thương
mại, trung tâm hội chợ triển lãm; dự án xây dựng khách sạn cao cấp đạt tiêu
chuẩn từ hạng 3 sao trở lên) được thể hiện trong qui hoạch sử dụng đất hoặc qui
hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt và được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối
với từng dự án;
- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu
đô thị mới được thể hiện trong qui hoạch sử dụng đất hoặc qui hoạch chung xây
Lê Quỳnh Trang – KT30G
13
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
dựng khu đô thị hoặc kế hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông
thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong qui
hoạch sử dụng đất hoặc qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử
dụng đất tại khoản 1 điều 40 và khoản 1 điều 90 Luật đất đai 2003 (có nghĩa là
có cùng chế độ sử dụng đất với đất để xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế), tại điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP qui

định “Các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất” như sau:
- Khu thương mại - dịch vụ tổng hợp với nhiều loại hình mua bán,
dịch vụ và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;
- Khu du lịch có mối liên kết về kết cấu hạ tầng, về loại hình kinh
doanh và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh
thái)
- Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng
thuộc mọi lứa tuổi với nhiều loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia
và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh;
- Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn
nuôi công nghiệp, có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi.
Các khu kinh doanh tập trung đó khi có đủ các điều kiện: đã thể hiện
trong qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt, đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết
định đầu tư của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thể hiện trong qui
hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà
ở.  thì sẽ được thu hồi đất để giao hoặc cho nhà đầu tư thê đất theo qui định
của pháp luật về đất đai
Lê Quỳnh Trang – KT30G
14
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
Quy trình của thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế tương tự như
việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, vì mục đích an ninh quốc phòng
Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý đó là đối với dự án kinh doanh, sản xuất
phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư
không nhất thiết phải thực hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác

4
. Việc qui định như vậy
đã tạo điều kiện rất lớn cho nhà đầu tư, nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn
hình thức phù hợp để có được quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ
đợi từ Nhà nước. Vì Nhà nước mà thu hồi đất sau đó mới giao cho nhà đầu tư thì
sẽ phải qua nhiều thủ tục và tốn thời gian, như vậy sẽ bất lợi cho nhà đầu tư.
Việc thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế là điều tất yếu,
không phủ nhận. Tuy nhiên, khi nền kinh tế đã vận hành theo cơ chế mở, thiết
nghĩ những hoạt động khác cũng nên theo đó để điều chỉnh. Vấn đề thu hồi đất
cũng vậy, không chỉ có duy nhất một biện pháp là thu hồi đất, mà các nhà đầu tư
đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân có thể tự mình thương lượng với người
dân. Qui định như vậy sẽ tạo điều kiện cho người có đất có quyền được thương
lượng, chuyển nhượng, góp vốn vào dự án…Tóm lại là được quyền định đoạt tài
sản của mình chứ không chỉ nộp cho Nhà nước và phải chấp nhận cái giá do
Nhà nước trả. Vì vậy, qui định thoáng hơn là cho phép nhà đầu tư tự thoả thuận
với người sử dụng đất để có được quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng
nhất và thuận tiện nhất. Đây là một điểm mới và đặc biệt của thu hồi đất cho
mục tiêu phát triển kinh tế, và qui định này đã được ghi nhận tại khoản 2 điều 40
Luật đất đai 2003.
1.2.2. Sự cần thiết phải thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế
“Đất là mẹ, sức lao động là cha đã sản sinh ra mọi của cải vật chất” Mác
đã khẳng định như vậy. Đúng là như thế, cha ông ta đã từng nói “tấc đất, tấc
vàng” . Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của dân tộc ta, không
Lê Quỳnh Trang – KT30G
15
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
những thế nó còn là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong sản xuất
nông nghiệp.
Diện tích đất cả nước hiện nay là trên 33tr (ha), trong đó diện tích đất
nông nghiệp là trên 24tr (ha), diện tích đất phi nông nghiệp là trên 3tr (ha), diện

tích đất chưa sử dụng là trên 5tr (ha). Qua đó ta thấy diện tích đất chưa sử dụng
còn khá nhiều mà chỉ tập trung vào khu vực có điều kiện khó khăn. Mặt khác,
dân số với khoảng 84 triệu người, là nước đông dân thứ 13 trên thế giới. Nhưng
dân cư phân bố không đều, phần lớn là tập trung vào các khu đô thị, các thành
phố lớn: đặc biệt là Hà Nội (3490người/km
2,
, gấp gần 100 lần mật độ chuẩn
5
),
thành phố Hồ Chí Minh (2909người/km
2
). Dân cư thì cứ tập trung đông ở những
nơi có nền kinh tế phát triển, những nơi có điều kiện tự nhiên và kinh tế thuận
lợi. Trong khi những khu vực điều kiện khó khăn thì dân cư ít sinh sống, đó là
những vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, đây cũng là những vùng mà có diện tích
đất bỏ hoang chưa đưa vào sử dụng lớn. Ngược lại, ở những thành phố lớn thì
tình trạng “đất chật, người đông” mà người dân thì chưa thích ứng với việc ở
nhà chung cư đã gây trở ngại rất lớn cho quá trình công nghiệp hoá - hiện đại
hoá đất nước.
Một thực tế là hiện nay là có rất nhiều dự án đã được qui hoạch nhưng
chưa thi công được do gặp khó khăn trong vấn đề giải phóng mặt bằng. Ta có
thể thấy được điều này qua số liệu thống kê của thành phố Hà Nội như sau: Tính
từ năm 2001 đến nay, Hà Nội có khoảng hơn 300 “đơn đặt hàng” giải phóng mặt
bằng từ các dự án, với tổng nhu cầu diện tích đất cần thu hồi khoảng 1500 –
2000 ha/năm. Giai đoạn 2001 - 2006, thành phố chỉ bàn giao mặt bằng cho
1048/1830 dự án, với số diện tích đất giải toả là 5699/14526 (ha). Điều này có
nghĩa trong giai đoạn này, mỗi năm thành phố chỉ đáp ứng được 57% nhu cầu về
số dự án và 39% nhu cầu về diện tích đất cần giải phóng mặt bằng. Từ năm 2007
xu hướng các dự án trong nước ngày càng gia tăng về số lượng và giá trị vì vậy
nhu cầu mặt bằng cho các dự án triển khai đầu tư ngày càng cấp bách. Nhưng

tiến độ giải phóng mặt bằng lại rất chậm. thành phố có 354 dự án “xếp hàng”
Lê Quỳnh Trang – KT30G
16
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
chờ thu hồi 1527 (ha) đất, nhưng chỉ hoàn thành công tác bồi thường đối với 103
dự án, bàn giao mặt bằng cho gần 63 dự án với diện tích đất là 402 (ha), bằng
26% nhu cầu. Sang năm 2008, kết quả giải phóng mặt bằng cũng chỉ dừng lại ở
con số 77,42 (ha) đất bàn giao so với 1.699 (ha) đất nhu cầu, tức chỉ đạt gần 5%,
tình hình này đã gây tác động tâm lý không ít đến các nhà đầu tư.
Đặc biệt, ta có thể thấy sau khi gia nhập WTO Việt Nam đã đạt được
những thành tựu lớn về kinh tế - xã hội, đã và đang tạo ra môi trường kinh
doanh thuận lợi, tạo ra những cơ hội đầu tư mới cho nhà đầu tư trong và ngoài
nước. Điều đó được thể hiện ở chỗ: ngay từ năm 2006, khi nắm được thông tin
Việt Nam sẽ gia nhập WTO, nhiều nhà đầu tư đã “đón đầu” sự kiện nên đã tích
cực đầu tư vào Việt Nam. Chính vì thế, ngay từ năm 2006 nguồn vốn FDI vào
Việt Nam đã tăng mạnh. Tác động cụ thể của dòng vốn FDI là đã tạo ra các khu
công nghiệp tập trung. Hiện nay, cả nước có trên 150 khu công nghiệp - khu chế
xuất, dự kiến đến năm 2015 sẽ thành lập mới thêm 115 khu công nghiệp và mở
rộng 27 khu công nghiệp. Trong hai tháng đầu năm 2009, các địa phương có báo
cáo đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã cấp phép cho 67 dự án với tổng vốn đầu tư
đăng ký 1.513 tỷ USD. Vì vậy, nhu cầu về đất đai cho các dự án đầu tư trong và
ngoài nước là một vấn đề rất quan trọng và cần thiết.
Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, triển khai các dự án lớn của nền kinh tế diễn ra mang
tính quy luật. Do đó, Nhà nước cần lấy đi một phần đất nông nghiệp để xây
dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ
cho phát triển kinh tế chung của đất nước. Đó là một yêu cầu khách quan và còn
có xu hướng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, lấy đất nông nghiệp đã giao
cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài để chuyển thành đất xây dựng là một vấn
đề hết sức nhạy cảm. Vì đất nông nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong

xã hội nông thôn, là sự liên kết cuộc sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
đòi hỏi có sự giải quyết thấu tình, đạt lý của các cấp lãnh đạo.
Lê Quỳnh Trang – KT30G
17
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
CHƯƠNG II
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THU HỒI ĐẤT
CHO MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ
2.1. Thẩm quyền thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế
Trên cơ sở qui định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất tại điều 37, điều
44 Luật đất đai 2003 qui định thẩm quyền thu hồi đất như sau:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết
định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài (trừ trường hợp qui định tại khoản 2 điều này)
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết
định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài mà trên khu đất bị thu hồi đất có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu toàn bộ diện tích đất. Căn cứ
vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng cá nhân. (khoản 2 điều
31 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai)
Giống như thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thì thẩm quyền thu hồi đất
không được phép uỷ quyền (khoản 3 điều 44 Luật đất đai 2003). Như vậy, các

thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và
có sự nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất với thu hồi đất.
Tuy nhiên, Nhà nước sẽ không tiến hành thu hồi đất vào mục tiêu phát
triển kinh tế đối với các dự án không thuộc qui định tại khoản 2 (trừ điểm b đã
Lê Quỳnh Trang – KT30G
18
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
bị bãi bỏ) điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật đất đai: đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công
nghệ cao…Hoặc trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất
(khoản 6 điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật đất đai). Việc Nhà nước để cho các nhà đầu tư tự thương lượng, thoả thuận
với người sử dụng đất sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư rút ngắn được thời
gian để giải phóng mặt bằng, nhanh chóng thực hiện được dự án đầu tư của
mình. Đồng thời tạo cho người sử dụng đất có những thuận lợi hơn: họ có quyền
được thoả thuận với nhà đầu tư về giá trị quyền sử dụng đất mà không phải chịu
giá do Nhà nước đưa ra như trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất…
Theo qui định của Luật đất đai 1993 trước đây, thì thẩm quyền thu hồi
đất có sự tham gia của Chính phủ (điều 23, điều 28 Luật đất đai 1993). Hiện nay
theo qui định của Luật đất đai 2003 thì thẩm quyền của Chính phủ đã được
chuyển giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Chính phủ chỉ tập trung quản lý đất
đai ở tầm vĩ mô, mặt khác nâng cao trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân trong lĩnh
vực quản lý đất đai.
2.2. Trình tự, thủ tục thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế
Trình tự, thủ tục thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế được tiến
hành giống như trình tự, thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được qui định tại điều 39
Luật đất đai 2003.

2.2.1. Trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho mục tiêu phát triển
kinh tế
Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế thì
thực hiện theo các bước sau:
a. Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất
Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất được qui định tại điều 49
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP: xác định chủ trương thu hồi đất (đối với trường
Lê Quỳnh Trang – KT30G
19
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
hợp thu hồi đất theo qui hoạch) hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (đối
với trường hợp thu hồi đất theo dự án) được thực hiện dựa vào các căn cứ sau
đây:
- Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc qui hoạch xây dựng khu đô
thị hoặc qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo qui
định về pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng: đối với dự án đầu tư sử
dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định
theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đối với
dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước thì nhu cầu sử dụng
đất được xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài
nguyên và Môi trường theo qui định tại điểm b khoản 1 điều 30 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP,
- Các trường hợp thu hồi đất tại khoản 2 (trừ điểm b) điều 36 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP, điều 34, 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP như: thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
công nghệ cao; sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ
phát triển chính thức (ODA)…
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành

văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư
Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo,
phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các qui định về thu hồi đất, về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hồi đất tại trụ sở Uỷ
ban nhân dân xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi,
thông báo rộng rãi trên hệ thống đài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ
thống truyền thanh)
b. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi
Lê Quỳnh Trang – KT30G
20
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
Căn cứ vào văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận
địa điểm đầu tư của Uỷ ban nhân dân thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉ
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp
thực hiện (đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) việc
chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo qui định sau: (điều 50 Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP)
- Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích
lục bản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính qui hoặc
trích đo địa chính đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính chính qui.
- Hoàn thành và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho
tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng
- Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ
bản đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có
cùng mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất
Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện
nơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khu
vực phải thu hồi đất về việc đo địa chính. Người sử dụng đất có trách nhiệm
chấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện

trạng thửa đất.
Kinh phí cho việc chỉnh lý bản đồ, trích lục bản đồ địa chính, trích đo
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả đối với trường
hợp thu hồi đất theo dự án, do Tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với trường
hợp thu hồi đất theo qui hoạch. Vấn đề này được qui định cụ thể hơn tại mục
VIII Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn một số điều
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
c. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án
tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (gọi chung là phương án tổng thể)
Lê Quỳnh Trang – KT30G
21
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
trên cơ sở số liệu và tài liệu hiện có của cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung
cấp và nộp 01 bản tại Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan
Tài chính) để thẩm định.
Nội dung của phương án tổng thể gồm (qui định tại điều 51 Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP, mục IX Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT
hướng dẫn một số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP:
- Các căn cứ để lập phương án;
- Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất
nông nghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ước tính của tài sản hiện có trên đất;
- Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu
vực thu hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp, số hộ
phải tái định cư;
- Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ và dự kiến địa điểm, diện tích đất
khu vực tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, phương thức tái định cư;
- Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào
tạo chuyển đổi ngành nghề;

- Danh mục các công trình và qui mô các công trình của Nhà nước,
của tổ chức, cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địa
điểm di dời;
- Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm di dời;
- Dự toán kinh phí thực hiện phương án;
- Nguồn kinh phí thực hiện phương án;
- Tiến độ thực hiện phương án.
Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được phương án
tổng thể, cơ quan Tài chính phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường,
các cơ quan có lien quan tiến hành thẩm định phương án và trình Uỷ ban nhân
dân cùng cấp xét duyệt
Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ
quan Tài chính, Uỷ ban nhân dân đã có chủ trương thu hồi đất hoặc chấp thuận
Lê Quỳnh Trang – KT30G
22
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
về địa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét và ký quyết định xét duyệt phương
án tổng thể
d. Thông báo về việc thu hồi đất
Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất
biết (chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi
nông nghiệp) lý do thu hồi đất; dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biện
pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn
giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể
Người sử dụng đất có quyền nhận xét, đề đạt hoặc yêu cầu Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng giải thích về những nội dung đã được
thông báo (điều 52 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP)
e. Quyết định thu hồi đất
Sau 20 ngày, kể từ ngày thông báo về việc thu hồi đất, cơ quan Tài

nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết
định thu hồi đất. Trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày nhận được tờ
trình của cơ quan Tài nguyên và môi trường cùng cấp, Uỷ ban nhân dân có trách
nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất.
Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi
của Uỷ ban nhân dân tỉnh, vừa có thẩm quyền thu hồi của Uỷ ban nhân dân
huyện thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ
các thửa đất trên khu đất và ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc
thẩm quyền thu hồi của mình. Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi
từng thửa đất thuộc thẩm quyền của mình trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày
nhận được quyết định thu hồi chung của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (điều 53
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP)
f. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
Lê Quỳnh Trang – KT30G
23
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện theo qui định tại điều 138 Luật
đất đai 2003, điều 63, điều 64 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, và qui định giải
quyết khiếu nại tại Nghị định số 136/2006/NĐ-CP.
g. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai
Sau khi có quyết định thu hồi đất, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài
sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau:
- Người bị thu hồi đất kê khai theo mẫu tờ khai do Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phát và hướng dẫn, tờ khai có các nội
dung chủ yếu: diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng, loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có; Số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, thời gian
đã sử dụng và các công trình khác xây dựng trên đất. Số lượng, loại cây, tuổi cây
đối với cây lâu năm; diện tích, loại cây, năng suất, sản lượng đối với cây hàng
năm. Diện tích, năng suất, sản lượng nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Số nhân

khẩu, số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra (đối với khu vực
nông nghiệp là những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối trên thửa đất bị thu hồi; đối với khu vực phi nông
nghiệp là những người có hợp đồng lao động mà những người thuê lao động có
đăng ký kinh doanh); nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu có).
Số lượng mồ mả phải di dời.
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng kiểm
tra, xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với
đất, xác định nguồn gốc đất đai theo trình tự sau: kiểm tra tại hiện trường về
diện tích đất đối với trường hợp có mâu thuẫn, khiếu nại về số liệu diện tích;
kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội dung người sử dụng đất đã kê
khai. việc kiểm tra tại hiện trường phải có sự đại diện của Uỷ ban nhân dân cấp
xã nơi có đất và người có đất bị thu hồi. Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của
người trực tiếp kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất (hoặc người được
uỷ quyền theo qui định của pháp luật), người bị thiệt hại tài sản (hoặc người
Lê Quỳnh Trang – KT30G
24
Luận văn tốt nghiệp Luật đất đai
được uỷ quyền), cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của phòng tài nguyên và môi
trường, đại diện của lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng; làm việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Uỷ ban nhân dân
cấp xã nơi có đất để xác định nguồn gốc sử dụng đất, xác định các trường hợp
được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư (điều 55 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP)
h. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia
của đại diện chủ đầu tư và đại diện những người có đất bị thu hồi) có trách
nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (gọi tắt
là phương án bồi thường) theo qui định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, qui định tại điều 56 Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP, mục IX Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn một
số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau:
- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: trong thời hạn
không quá 60 ngày kể từ ngày hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi
thường: tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất; diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc
của đất bị thu hồi, căn cứ tính toán số tiền bồi thường, số tiền bồi thường, hỗ trợ,
bố trí tái định cư…
- Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: niêm
yết công khai phương án bồi thường tại Uỷ ban nhân dân cấp xã và tại các điểm
sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi và những người có
liên quan tham gia ý kiến; thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít
nhất là 20 ngày kể từ ngày đưa ra niêm yết.
- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Hết thời
hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp thành văn bản, hoàn chỉnh và
Lê Quỳnh Trang – KT30G
25