Thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc

i





NGUYỄN THỊ THU TRANG







THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC
KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC










LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

Hà Nội - 2012
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ





NGUYỄN THỊ THU TRANG







THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU
CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ












Hà Nội - 2012
ii
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ




NGUYỄN THỊ THU TRANG

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU
CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC








Chuyên ngành: Kinh tế chính trị
Mã số: 60 31 01




LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ





NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN ĐỨC HIỆP

Hà Nội - 2012
iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đề tài nghiên cứu này là do chính bản thân tôi
thực hiện, có sự hỗ trợ của thầy hướng dẫn khoa học. Các dữ liệu được thu
thập từ những nguồn hợp pháp; nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài
này là trung thực
Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2013
Tác giả


Nguyễn Thị Thu Trang


iv
LỜI CẢM ƠN
Là học viên thực hiện luận văn này, em xin chân thành cảm ơn quý
thầy cô trong trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, những người
đã trực tiếp trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành, tạo điều kiện học
tập và nghiên cứu tốt nhất cho em trong thời gian qua.
Học trò xin chân thành cảm ơn thầy giáo Tiến sĩ Trần Đức Hiệp là
người trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành luận văn.
Tuy có nhiều cố gắng song luận văn không thể tránh khỏi sai sót, mong
cas thầy cô và bạn đọc góp ý kiến quý báu thiết thực để có thể nghiên cứu tốt

hơn sau này.
Hà Nội tháng 12 năm 2012
Học viên


Nguyễn Thị Thu Trang


v
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU………………………………………… i
DANH MỤC BIỂU ĐỒ …………………………………………….

ii
PHẦN MỞ ĐẦU…………………………………………………… 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở………………………………………………….

9
1.1 Nhà ở cho thuê: khái niệm và đặc điểm ……………………… 9
1.1.1 Khái niệm nhà ở ………………………………………………

9
1.1.2 Khái niệm nhà ở cho thuê 11
1.1.3 Đặc điểm của nhà ở cho thuê 14
1.2 Đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở cho thuê ……………

17
1.2.1 Thi trường nhà ở cho thuê……………………………………

17
1.2.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở cho thuê …………………… 18
1.2.3 Vai trò của thị trường nhà ở cho thuê ……………………… 22
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến nhà ở cho thuê …………………… 24
1.3.1 Sự phát triển kinh tế …………………………………………

25
1.3.2 Những chính sách của chính phủ …………………………… 26
1.3.3 Quy hoạch phát triển và quá trình đô thị hóa …………………

27
1.3.4 Yếu tố dân số ………………………………………………… 27
1.4 Kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở cho thuê …………… 28
1.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới …………………

28
1.4.2 Kinh nghiệm của một số tỉnh ở Việt Nam …………………… 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN THUÊ
TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC ……………

35
2.1 Tổng quan về các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………… 35
2.1.1 Sự phát triển các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………… 35
2.1.2 Lao động tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………… 37
2.2 Thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu

vi
công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2000 đến nay ……………… 41
2.2.1 Cầu về nhà thuê của công nhân đang làm việc tại các khu
công nghiệp …………………………………………………………

41
2.2.2 Cung về nhà ở cho công nhân thuê ở địa bàn gần các khu
công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………………………………………

44
2.2.3 Giá cả nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 55
2.3 Những tồn tại, hạn chế về thị trường nhà ở cho công nhân tại
các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc

58
2.3.1 Những tồn tại và hạn chế 58
2.3.2 Nguyên nhân của nhưng tồn tại và hạn chế ………………… 59
CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN THUÊ
TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC …………….


65
3.1 Quan điểm và phương hướng phát triển thị trường nhà ở cho
công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………


65
3.1.1 Quan điểm cơ bản ……………………………………………. 65
3.1.2 Phương hướng phát triển …………………………………… 66
3.2 Giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở cho công
nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………………

67
3.2.1 Nhóm giải pháp tác động vào cung nhà ở cho công nhân thuê 67
3.2.2 Nhóm giải pháp tác động vào cầu thuê nhà của công nhân các
khu công nghiệp …………………………………………………….


74
3.2.3 Nhóm giải pháp tác động vào giá cả nhà ở cho thuê tại các
khu công nghiệp…………………………………………………….

76
3.2.4 Nhóm giải pháp tác động đến vai trò điều tiết thị trường nhà ở
cho công nhân thuê của các cơ quan chức năng ……………………

79
3.2.5 Một số giải pháp khác ……………………………………… 80
KẾT LUẬN …………………………………………………………

83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………………

85


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Danh mục các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc ………… 36

Bảng 2.2 Số lượng lao động trong một số khu công nghiệp tập
trung ở Vĩnh Phúc qua các năm trong giai đoạn 2002 –
2008……………………………………………………


39
Bảng 2.3 Nhu cầu về nhà ở của công nhân và người nước ngoài 43
Bảng 2.4 Một số dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp
ở Vĩnh Phúc ……………………………………………

47
Bảng 2.5 Diện tích nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp
Vĩnh Phúc ………………………………………………

49
Bảng 2.6 Điều kiện điện nước và xử lý nước thải của nhà ở cho
công nhân ………………………………………………

50
Bảng 2.7 Tỷ lệ công nhân sử dụng các nguồn nước khác nhau… 52
Bảng 2.8 Tỷ lệ công nhân sử dụng điện ………………………… 52
Bảng 2.9 Nhà ở do các hộ dân xây dựng ở một số khu công
nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc ………………………………

54
Bảng 2.10 Giá tiền thuê nhà của Vĩnh Phúc so với mộ số tỉnh thành
……………………………………………………

57

viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1

Tổng số lao động ở một số khu công nghiệp tỉnh Vĩnh
Phúc …………………………………………………

39
Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ theo độ tuổi lao động tại các khu công nghiệp Vĩnh
Phúc ………………………………………………

40
Biểu đồ 2.3 Trình độ lao động trong các khu công nghiệp …………. 41
Biểu đồ 2.4 Nhu cầu nhà ở tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc …… 44
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Vĩnh Phúc là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, gần Thủ
đô Hà Nội, có nhiều tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý,
thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp. Sau những
năm tái lập tỉnh (tách từ tỉnh Vĩnh Phú cũ), Vĩnh Phúc cùng với cả nước bước
vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá với quy mô ngày càng lớn và tốc
độ ngày càng tăng. Thực hiện chủ trương của tỉnh là chuyển dịch cơ cấu kinh
tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì hiện nay cơ cấu kinh tế của
Vĩnh Phúc đã đạt được tỷ lệ rất khả quan: công nghiệp 60%; dịch vụ 25,24%;
nông nghiệp chỉ đạt 14,76%. Trong đó, giá trị sản xuất công nghiệp đứng thứ
3 miền Bắc và thứ 7 trên cả nước. Hiện nay ở Vĩnh Phúc đã hình thành 12
khu, cụm công nghiệp thu hút hàng vạn lao động tại chỗ và một phần rất lớn
lao động nhập cư từ các tỉnh khác về làm việc trong các khu công nghiệp. Sự

gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công
nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở
cho công nhân lao động, một vấn đề khó khăn mà Ban Quản lý các khu công
nghiệp chưa giải quyết được. Phần lớn số công nhân làm việc trong các khu
công nghiệp phải thuê nhà trọ bên ngoài, vì vậy làm xuất hiện tồn tại và phát
triển thị trường nhà cho thê xung quanh các khu công nghiệp. Thị trường này
góp phần giải quyết vấn đề chỗ ở cho một bộ phận lớn công nhân từ đó cũng
góp phần ổn định nguồn nhân lực cho hoạt động các khu công nghiệp.
Tuy nhiên hoạt động của thị trường nhà cho thuê này vẫn còn có những
diễn biến phức tạp. Tình trạng tự phát, manh mún trong kinh doanh cho thuê,
vấn đề chất lượng sống của công nhân cũng như gây ảnh hưởng nhất định đến
hoạt động của chính quyền địa phương và hiệu quả sản xuất kinh doanh của
các khu công nghiệp.
2
Việc nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở tại các khu công nghiệp
vừa mang tính thời sự lại vừa mang tính thực tiễn sâu sắc không chỉ đối với
Vĩnh Phúc mà còn có ý nghĩa nhất định đối với các địa phương khác. Vì vậy,
vấn đề “Thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp Tỉnh
Vĩnh Phúc” được chọn làm đề tài luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc giải quyết nhà ở cho nhân là một trong những vấn đề đã được
Đảng và Nhà nước ta thực sự quan tâm trong suốt chặng đường dài phát triển
đất nước. Trong thời kỳ tập trung, bao cấp, Nhà nước đã thực hiện chính sách
tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở phân phối cho cán bộ, công nhân, viên
chức. Từ năm 1991, Nhà nước ban hành Pháp lệnh Nhà ở với chủ trương
chuyển chế độ bao cấp nhà ở sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ
chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, từ đó cán bộ, công nhân, viên chức tự
lo lấy việc xây dựng nhà ở cho mình.
Trải qua nhiều giai đoạn thay đổi về chính sách đất đai và nhà ở, đến
khi Luật Nhà ở năm 2006 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006

được Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở,
khái niệm nhà ở xã hội mới chính thức được đưa ra và các quy định xoay
quanh vấn đề quỹ nhà ở xã hội và quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội
cũng bắt đầu được quy định.
Nghị quyết số 21-NQ/TƯ ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ 6 Ban
chấp hành Trung Ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa đã nêu: “Nhà nước khuyến khích đầu tư
xây dựng quỹ đất phục vụ tái định cư, quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc bán
theo quy định của pháp luật. Có chính sách giải quyết vấn đề nhà ở ổn định
lâu dài cho lao động của các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế…”. Căn cứ
vào chỉ đạo đó, Bộ Xây dựng đã chủ trì nghiên cứu trình Thủ tướng Chính
Phủ “Đề án hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở” để giải quyết cho các đối tượng gặp
khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn và “Chương trình đầu tư xây dựng
3
nhà ở xã hội bằng nguồn vốn nhà nước để giải quyết cho các đối tượng là cán
bộ, công chức, viên chức và các hộ gia đình có khó khăn về nhà ở thê hoặc
thuê theo quy định của Luật nhà ở.
Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ
chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các
cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập
trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nghị quyết này đã thể hiện
được mục tiêu đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, nhà ở cho
công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp bằng các
giải pháp và cơ chế, chính sách cho từng loại nhà ở, trong đó quy định các
tiêu chuẩn về thiết kế và giá cho thuê của từng đối tượng, tiêu chuẩn diện tích
ở đối với từng loại nhà làm căn cứ rất quan trọng cho việc tạo quỹ đất cho các
dự án phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên một cơ chế chính sách về phân bổ, sử
dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội vẫn không được đề cập trong Nghị quyết
này.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 đượcChính phủ ban hành

dựa trên sự tham mưu của Bộ Xây dựng ban hành quy định tiếp chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày
01/9/2010 do Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện
mộtsố nội dung cuả Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Mặc dù Nghị định số
71 đã quy định rõ hơn so với Nghị định 90 về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã
hội, trong đó quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyện về việc xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã
hội khi lập, duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị… nhưng
quy định này khó có thể làm căn cứ để UBND các cấp dựa vào đó để bố trí
quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương mình khi chưa có hướng dẫn
cụ thể từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
4
Nghiên cứu về vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam trong những năm gần
đây tương đối đa dạng. Đầu tiên phải kể đến những nghiên cứu về nhà ở xã
hội cho người thu nhập thấp như đề tài cấp Nhà nước “Chính sách an sinh xã
hội Việt Nam” do GS.TS Mai Ngọc Cường làm chủ nhiệm năm 2007 và cuốn
sách “Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh
nghiệm Hà Nội” do TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS.TS. Nguyễn Khắc Thanh
làm chủ biên năm 2009 đã đưa ra những vấn đề lý luận xoay quanh tính cấp
thiết của nhà ở xã hội trong quá trình quá triển kinh tế - xã hội hiện nay và
nghiên cứu đưa ra cách giải quyết nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Về nhà ở xã hôi tại các khu đô thị và khu công nghiệp thì có nghiên cứu
đề tài khoa học cấp Bộ của Bộ Xây dựng về “Nghiên cứu mô hình phát triển
và quản lý nhà ở xã hội tại đô thị và khu công nghiệp tập trung” năm 2007 đã
nghiên cứu xây dựng được mô hình phát triển và mô hình quản lý nhà ở xã
hội tại đo thị và khu công nghiệp tập trung, xây dựng được đề án thí điểm về
thực hiện mô hình nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh
Bên cạnh đó thì còn có một số đề tài nghiên cứu của một số tác giả

như:
- Lê Thị Liên (2005),“Phân tích cơ sở đề xuất giải pháp phát triển thị
trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam”, luận văn thạc sỹ của trường Đại học
Kinh tế quốc dân. Luận văn đã đưa ra phần cơ sở lý luận khá đầy đủ về vấn đề
nhà ở cho thuê, trong đó cũng đã tập trung vào các loại hình nhà ở cho thuê.
Tuy nhiên phần đánh giá thực trạng về thị trường nhà ở cho thuê thì tác giả
phân tích còn khá sơ sài, mới chỉ dừng lại ở mức độ mô tả, đặc biệt chưa có
sự phân tích sâu sắc các yếu tố ảnh hưởng của những hạn chế và tồn tại của
thị trường nhà ở cho thuê. Chính vì thế giải pháp đưa ra chưa được trọng tâm
và giải quyết một cách triệt để và hạn chế và tồn tại về thị trường nhà ở cho
thuê ở Việt Nam.
5
- Nguyễn Minh Tâm (2006), “Thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp, thực trạng và giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế của Trường Đại học
kinh tế quốc dân, Tác giả đã đưa ra được các vấn đề lý luận về người thu nhập
thấp trong đó có đối tượng là công nhân, lý luận về thị trường nhà ở cho
người có thu nhâp thấp. Tác giả cũng đã phân tích thực trạng về thị trường
nhà ở cho người có thu nhập thấp, cụ thể cho các đối tượng như người lao
động ở các đô thị, công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất… Tuy
nhiên tác giả chưa đề cập rõ nét cũng như cụ thể về đối tượng là công nhân ở
các khu công nghiệp.
Nguyễn Mạnh Quân (2009) "Đầu tư vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và
một số giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế, đề tài này chỉ nhằm mục đích nêu
ra một số thực trạng có liên quan đến hoạt động đầu tư vào nhà ở Hà Nội và
đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cho những bất cấp còn đang tồn tại để nâng
cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội, góp phần xây dựng thủ đô tiến
lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá và thực hiện chỉ thị của thành phố về xây
dựng thủ đô "xanh, sạch, đẹp", xứng đáng là thành phố hoà bình, là thủ đô của
cả nước. Tuy nhiên đề tài chưa nêu ra được những vấn đề hạn chế về đầu tư
vào nhà ở Hà Nội

Có thể thấy rằng, tất cả các văn bản quy phạm pháp luật và công trình
nghiên cứu ở trên đều cơ bản giải quyết được các vấn đề về xây dựng và quản
lý, sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên chính sách về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều
quy định còn chưa thật sự rõ ràng cần được nghiên cứu giải quyết, trong đó
đặc biệt là vấn đề về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Hơn nữa, vấn
đề nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc đến thời điểm hiện nay
chưa có bất kỳ một đề tài nào được nghiên cứu chính thức. Chính vì vậy, việc
nghiên cứu đề tài này là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích
6
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng nhà ở cho công nhân thuê tại
các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, đề tài đưa ra những phương hướng và
giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà cho thuê, đảm bảo cải
thiện chỗ ở cho công nhân làm việc thường xuyên tại các khu công nghiệp
tỉnh Vĩnh Phúc.
* Nhiệm vụ
Để thực hiện những mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho
thuê
- Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh
các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc; bước đầu phát hiện, đưa ra những vấn
đề hạn chế sự phát triển ổn định của thị trường này.
- Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn
định thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu
Luận văn hướng vào nghiên cứu thị trường nhà cho thuê tại các khu công
nghiệp.
- Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ hướng vào nghiên cứu thị trường nhà tại các khu công nghiệp
cho công nhân của các khu công nghiệp thuê để ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc, không nghiên cứu đến các loại nhà cho thuê đối với mục đích khác; thời
gian nghiên cứu của đề tài: từ năm 2000 cho đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài được tiến hành trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nhằm đánh giá Thị trường
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc
7
- Phương pháp thu thập số liệu
Thông tin, số liệu đã công bốTiến hành thu thập thông tin đã công bố
thông qua các báo cáo tổng kết của các ban ngành, phòng thống kê tỉnh, báo
cáo tổng kết về thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh
Vĩnh Phúc
+ Lý thuyết về thị trường nhà ở
+ Các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã thông qua
các báo cáo của Tỉnh Vĩnh Phúc.
Thông tin, số liệu mới
Số liệu mới phục vụ cho đề tài được thu thập thông qua điều tra phỏng
vấn trực tiếp các công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc
- Nhu cầu về nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh
Vĩnh Phúc
- Thị trường nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh
Vĩnh Phúc
- Phương pháp xử lý số liệu
Số liệu sau khi được thu thập được tiến hành phân loại và xử lý, tổng
hợp bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp phân tích số liệu
Phương pháp phân tích thống kê

Thống kê mô tả: Nghiên cứu các hiện tượng kinh tế, xã hội bằng việc
mô tả sự phát triển trên địa bàn tỉnh thông qua các số liệu thu thập được: số
liệu về tình hình kinh tế, xã hội, địa phương, số liệu về thị trường nhà ở
6. Những đóng góp của luận văn
- Phân tích chỉ ra những vấn đề hạn chế sự phát triển của thị trường nhà
ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn
định thị trường nhà cho thuê để cải thiện đời sống của người lao động và đảm
bảo sự hoạt động có hiệu quả của các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc.
8
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 phần chính sau đây:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho thuê.
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công
nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc
Chương 3: Quan điểm và giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc.











9
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CHO THUÊ


1.1 Nhà ở cho thuê: khái niệm và đặc điểm
1.1.1 Khái niệm nhà ở
Có nhiều các định nghĩa khác nhau về nhà ở, tuỳ từng góc độ xem xét
theo thuộc tính của nó:
- Theo định nghĩa chung nhất: Nhà ở là tài sản lớn của mỗi gia đình, là
cơ sở vật chất to lớn của mỗi quốc gia và là sản phẩm của một ngành kinh tế
quan trọng.
- Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên trong
có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
- Nhà ở là một công trình kiến trúc được xây dựng trên một diện tích
đất nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu ở của con người.
Như vậy, Nhà ở là một phạm trù có hai thuộc tính giá trị kinh tế và giá
trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà nhằm đáp ứng về nhu cầu ở và tái sản
xuất sức lao động. Giá trị kinh tế (giá trị) của nhà ở là tài sản có giá trị lớn của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình, là cơ sở vật chất của xẫ hội và là sản phẩm mang
tính chất hàng hoá của nền kinh tế.
Trước đây nhà ở chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng, là nơi để tránh
thú dữ. Dần dần cuộc sống của người phát triển thì tầm quan trọng của ngôi
nhà cũng được nâng dần lên. Nhà ở đã trở thành nhu cầu thiết yếu của mỗi
người. Ở đó không chỉ là nơi để ở mà con là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, là nơi
tái tạo lại sức lao động và là tổ ấm thật sự của mỗi gia đình. Hiện nay, nhà ở
còn là một hàng hóa đặc biệt, có các đặc điểm khác biệt với các hàng hóa
khác.
Thứ nhất, do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao nên
giá nhà rất đắt.

10
Thứ hai, nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển
được, không thể mang đi mua bán như các loại hàng hóa khác.
Do đó, khi mua nhà cần phải xem xét kỹ vị trí của ngôi nhà, môi trường
tự nhiên và xã hội. Vì không thể di dời ngôi nhà của mình đến nơi khác được.
Khi lựa chọn xây dựng nhà ở cho những ngưừi có thu nhập thấp phải chú ý
đến vị trí. Không thể là những nơi trung tâm vì ở đây giá đất cao sẽ làm cho
giá nhà vì thế cũng rất cao, người thu nhập thấp không thể mua được. Hơn
nữa ở những nơi trung tâm như vây giá cả sinh hoạt cũng rất đắt, với thu nhập
tầm 1 triệu không thể sống được. Tuy nhiên, không thể xây ở những khu
ngoại thành vì họ cũng phải vào thành phố để đi làm, nếu ở quá xa thì chi phí
đi lại cao.
Thứ ba, Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Con người có thể sống cả đời
trong một ngôi nhà.
Việc chuyển chỗ ở rất phức tạp, chi phí lại rất cao và kéo theo nhiều
vấn đề do thay đổi môi trường không gian sống. Những người có thu nhập
thấp lại càng ít có khả năng thay đổi chỗ ở, đối với họ việc mua nhà là việc
quan trọng của cả cuộc đời, có thể không mua cho mình một ngôi nhà. Nếu
không có sự hỗ trợ của Nhà nước và các doanh nghiệp thì họ không thể thực
hiện mơ ước được sở hữu một ngôi nhà.
Thứ tư, Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết
cấu, mức thuận tiện.
Mức giá nhà được chia làm hai phần là mức giá xây dựng và mức giá
đất. Một giải pháp đưa ra nhằm giảm giá nhà cho người có thu nhập thấp là
giảm chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng. Nhà nước nên gánh một phần
chi phí đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống giao thông, điện và điện thoại … Mặt khác, nên giảm một số
đất đối với nhà thầu đang thực hiện chính sách xây dựng nhà ở cho người có
thu nhập thấp. Nếu giảm được chi phí đầu vào thì giá nhà sẽ giảm xuống.
Người có thu nhập thấp sẽ có cơ hội mua được nhà.

11
Thứ năm, khi được pháp luật cho phép mới được mua bán công khai.
Một trong những lý do làm cho việc mua bán nhà trở nên khó khăn là
do thủ tục hành chính quá phức tạp, rườm rà. Có nhiều dự án xây dựng nhà ở
cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành nhưng rất khó để người mua nhà
tiếp cận. Nguyên nhân là do đâu? Là do trong quá trình làm giấy tờ mua nhà
thì cơ quan hành chính thường mắc bệnh quan liêu, gây khó khăn cho người
mua nhà. Thiết nghĩ nên giảm bớt các thủ tục không cần thiết và tạo một cơ
chế thông thoáng hơn cho những người mua nhà.
1.1.2 Khái niệm nhà ở cho thuê
Nhà ở cho thuê hay còn gọi là nhà ở thương mại, theo Điều 3 của Nghị
định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
Điều 40 Luật nhà ở 2005 có qui định nhà ở thương mại trước hết cần
phải tuân thủ những tiêu chuẩn chung về nhà ở, đồng thời phải tuân thủ những
tiêu chuẩn sau: nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn
xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề
trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có
chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng
quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên
đất.
Cũng như tất cả các loại hàng hóa khác, nhà ở cho thuê cũng có hai
thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị
a. Giá trị sử dụng của hàng hóa nhà cho thuê:
Theo lý luận của Mác – Lênin, giá trị sử dụng của hàng hóa là công
dụng của hàng hóa nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Bất cứ một
loại hàng hóa nào cũng có một hoặc một vài công dụng nhất định có thể đáp
ứng được nhu cầu của con người.
12

Nhà cho thuê với tư cách là một hàng hóa, nó đã đáp ứng nhu cầu của
người đi thuê nhà. Nhà cho thuê có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau
như dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất Mức độ hữu
ích của nhà cho thuê còn phụ thuộc vào hai nhân tố cơ bản:
Thứ nhất nhân tố bên trong là chất lượng nhà cho thuê
Chất lượng của ngôi nhà cho thuê là các tiện nghi trong thiết kế của
ngôi nhà đưa lại. Để đánh giá chất lượng nhà cho thuê chỉ mang tính tương
đối vì nó còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của mỗi người, phụ thuộc vào
nhu cầu sử dụng, sở thích riêng của mỗi người ngôi nhà có thể phù hợp với
người này nhưng lại chưa phù hợp với người khác. Thông thường ngôi nhà
nào có kết cấu hợp lý sẽ đem lại sự thỏa mãn cho cả người đi thuê và người
cho thuê.
Thứ hai: các nhân tố bên ngoài như vị trí của nhà cho thuê, các dịch vụ
xung quanh nhà cho thuê
Ngôi nhà có vị trí thuận lợi như gần đường giao thông, gần khu làm
việc, gần các trung tâm hành chính thương mại, gần trường học cộng với
các dich vụ xung quanh ngôi nhà thuận lợi như siêu thị, chơ, dịch vụ ăn uống,
y tế người thuê nhà có thể thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu của mình thì
tính hữu ích của ngôi nhà đó sẽ tăng lên.
Vì vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà cho thuê phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố như chất lượng của ngôi nhà, vị trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu
tư ở bên ngoài của ngôi nhà cho thuê, khi tất cả các điều kiện này thuận lợi sẽ
làm tăng tính hữu ích của nhà cho thuê.
b. Giá trị của hàng hóa nhà cho thuê
Giá trị của hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết
tinh trong hàng hóa đó. Lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị của
hàng hóa.
Giá trị của nhà cho thuê cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời
gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nó.
13

Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hóa rất lớn
Để có được một nhà, người lao động phải tích lũy rất nhiều năm, thậm
chí cả cuộc đời. Vì vậy lượng lao động vật hóa là rất lớn.
Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê còn phụ thuộc vào giá trị của những
yếu tố cấu thành. Cụ thể là vật tư xây dựng nhà như: xi măng, sắt, thép, cát,
gạch
Dưới sự tác động của các yếu tố thị trường sẽ làm cho giá trị của các
vật tư xây dựng thường xuyên biến đổi, và chủ yếu biến đổi theo chiều hướng
tăng lên, điều đó sẽ làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà ngày càng cao,
điều đó cũng sẽ tác động đến giá thuê nhà.
Cái này cũng chỉ là lao động vật hóa được cụ thể ra mà thôi.
Ba là, giá cả của sức lao động
Để tạo ra sản phẩm phải có một lượng lao động kết tinh, bao gồm lao
động trực tiếp (người công nhân xây nhà) và lao động gián tiếp(lao động thiết
kế, tổ chức thi công).
Lao động thiết kế có vai trò vô cùng quan trọng đối với tính hữu dụng
của ngôi nhà. Tính hữu dụng này nhiều hay ít tùy thuộc vào trình độ tay nghề
của người thiết kế. Trong điều kiện ngày nay, yếu tố thiết kế được coi là linh
hôn của ngôi nhà, yếu tố thiết kế không thể thiếu được trong quá trình xây
nhà. Vì vậy, chi phí của lao động thiết kế cũng góp phần tác động đến giá
thành ngôi nhà, nếu chi phí thiết kế lớn cũng sẽ làm tăng giá thành ngôi nhà,
và ngược lại nếu chi phí thiết kế ít cũng sẽ làm cho giá thành ngôi nhà thấp
hơn. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến giá cả cho thuê nhà.
Tổ chức thi công: cũng là một yếu tố quan trọng trong xây nhà, nó đảm
bảo cho hoạt động của công trình xây dựng. Nếu tổ chức thi công tố, đảm bảo
đúng tiến độ của công trình sẽ tiết kiệm được thời gian và nguyên vật liệu.
Nếu tổ chức thi công không tốt ảnh hưởng đến chất lượng công trình,
chi phí lao động tăng lên đồng thời có thể giá cả của các yếu tố cầu thành ngôi
14
nhà cũng tăng lên do biến động của thị trường, chi phí dành cho ngôi nhà sẽ

tăng lên.
1.1.3 Đặc điểm của nhà ở cho thuê
a. Quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà cho thuê tách rời nhau
Nhà ở cho thuê là một loại hàng hóa nhưng không phải là hàng hóa
thông thường mà là một hàng hóa đặc biệt, tính đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ
quyền sở hữu tách rời quyền sử dụng.
Nhà cho thuê cũng giống như hàng hóa tiền tệ hay đất đai và các loại
bất động sản khác khi cho thuê. Người cho thuê là người có quyền sở hữu,
còn người đi thuê là người có quyền sử dụng. Trong hoạt động cho thuê đó,
người có quyền sở hữu nhà ở cho thuê có quyền sử dụng nhưng lại không sử
dụng do nhiều nguyên nhân chủ quan của họ. Nhà của họ tạm thời nhàn rỗi
được đem cho người khác thuê trong một khoảng thời gian nhất định để nhận
được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này.
Ngược lại, người đi thuê nhà ở là người không có nhà đề ở, không có
khả năng tài chính để sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà vì vậy để đảm bảo
nhu cầu của bản thân họ phải đi thuê nhà. Trong hoạt động thuê nhà , người đi
thuê nhà ở được quyền sử dụng nhà do anh ta đã phải trả tiền thuê nhà được
quyền sử dụng trong một khoảng thơì gian. Khoản tiền thuê nhà này được xác
định thông qua việc thỏa thuận giữa người này cho thuê và người đi thuê.
Người đi thuê không được quyền sở hữu vì vậy không có quyền định đoạt đối
với ngôi nhà.
Ở đây người thuê nhà không có quyền sở hữu nhà ở đi thuê mà chỉ có
quyền sử dụng nhà thuê đó theo hợp đồng thuê nhà. Còn người có nhà cho
thuê không bán quyền sở hữu mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó
trong một thời gian nhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê
mang lại.
Có thể thấy rằng việc thuê nhà thực chất là khách hàng mua quyền
hưởng thụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại chứ
15
không mua quyền sở hữu nhà ở đó. Bởi vậy, người có nhà ở cho thuê đó phải

đảm bảo các điều kiện chất lượng của nhà , căn phòng cho thuê theo hợp đồng
trong suốt thời gian người thuê nhà sử dụng.
Tuy nhiên để đảm bảo ngôi nhà cho thuê do tác động từ phía người đi
thuê thì người cho thuê luôn phải giám sát việc sử dụng ngôi nhà để điều
chỉnh hành vi của người sử dụng đúng với thỏa thuận hợp đồng mà hai bên đã
ký kết, cũng như bảo vệ căn nhà cho thuê của mình.
b. Nhà ở cho thuê là một loại bất động sản
Không giống như các loại hàng hóa thông thường khác, nhà ở cho thuê
được cố định về mặt vị trí, không di dời được. Nghĩa là không thể di chuyển
nhà cho thuê từ vị trí này sang vị trí khác theo ý muốn chủ quan của của chủ
sở hữu. Vì vậy mà khác hàng hóa thông thường, nhà ở cho thuê cũng không
mang đi xuất khẩu. Do tính cố định về vị trí nên có thể làm cho cung và cầu
về nhà ở cho thuê không ăn khớp với nhau góp phần làm cho thị trường bất
động sản không ổn định. Cung và cầu về nhà ở cho thuê thường xuyên chênh
lệch, chẳng hạn như gần các trường học và khu công nghiệp cầu về nhà ở cho
thuê luôn lớn hơn cung làm ảnh hưởng rất nhiều đến giá cho thuê nhà. Đồng
thời do tính cố định về vị trí nên người đi thuê và người cho thuê nhà không
phải lúc nào cũng dễ dàng tìm được nhau.
Có thể thấy rằng nhà ở cho thuê là một loại bất động sản với tính cố
định về vị trí làm cho nhà ở cho thuê trở thành một tài sản đặc biệt. Đây cũng
chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà ở cho
thuê cũng như giữa các nhà cho thuê ở các vị trí khác nhau.
c.Nhà ở cho thê là một hình thức kinh doanh dịch vụ
Dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động của người cung cấp và
khách hàng cũng như nhờ các hoạt động của người cung cấp để đáp ứng nhu
cầu của người tiêu dùng.
Cớ thể nói rằng, dịch vụ là một hoạt động kinh tế mà nó thường được
coi là ngành kinh tế tứ 3, là nhóm ngành sản xuất phi vật chất, hoạt động
16
riêng biệt độc lập với nhóm ngành công nghiệp, nông nghiệp của nền kinh tế.

Nó là những hoạt động mà kết quả không thể hiện bằng sản phẩm vật chất mà
bằng tính hữu ích của nền kinh tế.
Nhà ở đem cho thuê làm một hình thức kinh doanh thuộc kinh tế dịch
vụ. Nó là việc cung cấp nơi ở cho các cá nhân không có nhà ở trong xã hội.
Bởi vì cho thê nhà ở là một hoạt động tương tác giữa những người, những tổ
chức cưng ứng nhà cho thuê và những người có nhu cầu thuê nhà. Thông qua
hoạt động này người thuê nhà phải chi phí ra một lượng tiền nất định theo ký
kết trong hợp động giữa các bên. Người chủ cho thuê nhà thông qua hoạt
động cho thuê nhà này sẽ có thu nhập từ việc cho thuê.
Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ gồm hai đối tượng chính:
Một là: những tổ chức, cá nhân cung ứng dịch vụ nhà cho thuê là
những người có quỹ nhà không phải phục vụ nhu cầu sử dụng trực tiếp của
bản thân hoặc gia đình mình mà có thể bán quyền sử dụng cho người khác để
có thu nhập.
Hai là: Người thuê nhà là người có nhu cầu sử dụng nhà nhưng không
có khả năng sở hữu một ngôi nhà, họ phải trả cho chủ nhà cho thuê một khoản
tiền để được sử dụng ngôi nhà trong một khoảng thời gian nhất định.
Cho thuê nhà là một loại hình kinh doanh nhất định, nó xuất phát từ
thực tế giữa một bên có nhà nhưng không có nhu cầu sử dụng, còn một bên lại
không có nhà nhưng có nhu cầu sử dụng. Vì vậy, sự ra đời và phát triển loại
hình kinh tế dịch vụ cho thuê nhà trở thành tất yếu khách quan, là kết quả của
việc giải quyết thực tế hiện nay để đảm bảo trạng thái cân bằng của nó. Đó là
một hiện tượng có tính quy luật trong nền kinh tế thị trường, và vận động phát
triển theo kinh tế thị trường.
Ba là, Người môi giới trung gian
Môi giới bất động sản là làm trung gian trong giao dịch mua bán bất
động sản.
Hoạt động môi giới công khai trung thực và tuân thủ pháp luật
17
Nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng.
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản.
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Nhà môi giới bất động sản:
- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp
chủ đầu tư có thể chuyển các ý tượng của họ thành hiện thực công trình có giá
trị kinh tế cao hơn từ bất động sản.
- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán hoặc bán
các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các sự án lớn
và là người cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của
chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế
hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm,
các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các
thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.
1.2 Đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở cho thuê
1.2.1 Thị trường nhà ở cho thuê
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở cho thuê là một bộ phận cấu thành
của thị trường bất động sản. Nó bao gồm toàn bộ các mối quan hệ và cơ chế
kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sản phẩm nhà ở. Các mối quan
hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của các quy luật kinh tế của nền sản
xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, cạnh tranh
Thị trường nhà ở cho thuê, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh
tế, đó là mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê nhà để ở với các
yếu tố về cung – cầu, khả năng tài chính trong thực hiện chức năng thanh toán
liên quan tới mối quan hệ đó.