Vận dụng kiến thức đã học về cung - cầu phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp chủ yếu để phát triển thị trưa.doc

Bài t p nhóm tháng – Kinh t h c ậ ế ọ đ i cạ ương
A – ĐẶT VẤN ĐỀ :
Việt Nam đang trên đà phát triển với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống các đô
thị. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng, đó là một tiến trình tất yếu
trong quá trình phát triển kinh tế, ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của xã hội càng nhiều vấn
đề được đặt ra cần phải giải quyết. Một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay đó là
thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản với hàng hóa chủ yếu là nhà ở các loại có diễn
biến phức tạp với những bước thăng trầm, với mức cung-cầu tương ứng của chủ đầu tư với
người có nhu cầu về nhà ở ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế và cơ cấu tổ chức đô thị.
Trong đó, một vấn đề đáng lưu ý đó là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp của nước ta
và chính tạo đây mức cung – cầu có sự dịch chuyển rõ rệt. Nghiên cứu vấn đề này, nhóm
chúng em quyết định lựa chọn đề tài : “Vận dụng kiến thức đã học về cung - cầu hãy
phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam: thực trạng,
nguyên nhân và những giải pháp chủ yếu để phát triển thị trường này ”.
B – GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ :
I. Cở sở lý luận về cung, cầu :
Cầu là nhu cầu cộng với khả năng thanh toán cho nhu cầu đó; là sự cần thiết của
một cá thể về một hàng hóa hay dịch vụ nào đó mà cá thể sẵn sàng có khả năng thanh toán
cho hàng hóa hay dịch vụ đó. Khi cầu của toàn thể các cá thể đối với một mặt hàng trong
một nền kinh tế gộp lại, ta có cầu thị trường. Khi cầu của toàn thể các cá thể đối với tất cả
các mặt hàng gộp lại, ta có tổng cầu. Thực chất, cầu là một thuật ngữ dùng để diễn đạt thái
độ của người mua và khả năng mua về một loại hàng hóa. Cầu xoay quanh hai yếu tố: ý
muốn sẵn sàng mua và khả năng tài chính mà ta có. Lưu ý rằng số lượng cầu hàng hóa tùy
thuộc vào hai yếu tố kể trên mà còn tùy thuộc vào thời giá nữa, vì nếu giá cả thay đổi thì
khối lượng hàng hóa cầu cũng sẽ thay đổi.
1 Bài t p nhóm tháng – Kinh t h cậ ế ọ
đ i cạ ương
Bài t p nhóm tháng – Kinh t h c ậ ế ọ đ i cạ ương
Số Lượng cầu
Số lượng cầu về hàng hóa là số lượng mà người mua sẵn sàng mua trong một thời kỳ nào
đó. Sẵn sàng mua có nghĩa là người mua sẽ thực sự sẵn sàng trả tiền cho số lượng cầu nếu

nó là có sẵn. Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cầu và số lượng thực sự
mua. Lượng một mặt hàng nào đó mà một cá thể có nhu cầu, khi có đủ ngân sách để mua tại
một thời điểm nhất định với mức giá cả xác định của nó và mức giá cả xác định của các
hàng hóa khác gọi là lượng cầu. Như vậy, có thể thấy số lượng cầu một mặt hàng phụ thuộc
vào giá cả thị trường của chính nó, mức thu nhập của mỗi cá thể, và vào giá cả của các mặt
hàng khác (nhất là các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung cho nó), thậm chí vào cả thời điểm,
thị hiếu của khách hàng, kỳ vọng giá trong tương lai, quy mô dân số và thời tiết.
Số lượng cung
Số lượng cung là số lượng hàng hóa mà người bán sẵn sàng bán trong một thời kỳ nhất
định. Sẵn sàng bán ở đây nghĩa là người bán sẽ sẵn sàng cung cấp số lượng cung nếu có đủ
người mua hết số hàng đó. Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cung và số
lượng thực sự bán. Cung ứng, trong kinh tế học, chỉ việc chào bán hàng hóa hay dịch vụ nào
đó. Lượng của một mặt hàng được chào bán với một mức giá cả thị trường hiện hành, ở
mức giá nhất định của các yếu tố sản xuất và trình độ kỹ thuật nhất định, với những quy chế
nhất định của chính phủ, kì vọng về giá, thời tiết gọi là lượng cung ứng, hay lượng cung.
Tổng tất cả các lượng cung về một mặt hàng bởi tất cả những người bán trong một nền kinh
tế gọi là cung thị trường. Tổng tất cả những lượng cung của các hàng hóa và dịch vụ bởi tất
cả các nhà sản xuất trong một nền kinh tế gọi là tổng cung.
Nguyên lý cung cầu
2 Bài t p nhóm tháng – Kinh t h cậ ế ọ
đ i cạ ương
Bài t p nhóm tháng – Kinh t h c ậ ế ọ đ i cạ ương
Nguyên lý cung - cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị
trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng
cân bằng sẽ được xác định. Mức giá và lượng hàng đó tương ứng với giao điểm của đường
cung và đường cầu. Trạng thái cân bằng của một mặt hàng như thế gọi là cân bằng bộ phận.
Khi đạt trạng thái cân bằng của cùng lúc tất cả các mặt hàng, kinh tế học gọi đó là cân bằng
tổng thể hay cân bằng chung. Ở trạng thái cân bằng, sẽ không có dư cung (lượng cung lớn
hơn lượng cầu) hay dư cầu (lượng cầu lớn hơn lượng cung). Vậy cung và cầu tác động như
thế nào đến thị trường nhà đất nói chung và thì trường nhà ở cho những người có thu nhập

thấp ở Việt Nam nói riêng. Trên cở sở này nhóm chúng em sẽ đi nghiên cứu và phân tích thị
trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam.
II. Phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam:
1. Thực trạng thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt
Nam:
Trong cuộc sống với việc chạy đua với bão giá trên thị trường, vấn đề nhà ở
cũng là mối quan tâm hết sức đối với người dân , nhất là những người có thu nhập thấp của
cả nước. Để xem xét thực trạng thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở nước
ta hiện nay, nhóm chúng em tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường nhà ở cho những
người có thu nhập thấp tại Hà Nội vì đây là nơi có thể nói tập trung đông dân với đủ các
tầng lớp cư dân sinh sống : giàu, nghèo…và đây cũng là trung tâm thể hiện các biểu hiện
kinh tế của cả nước.
Theo số liệu của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu năm 2002 tổng quỹ nhà
ở toàn Thành phố chỉ có 348.743 căn nhà (trong đó 153.000 căn thuộc sở hữu nhà nước và
195.743 căn thuộc sở hữu tư nhân), tức chỉ bằng non một nửa số nhà cần thiết để đáp ứng
nhu cầu mỗi hộ gia đình được sống riêng trong 1 căn nhà. Nói cách khác, hiện tại ở Hà Nội,
mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình
3 Bài t p nhóm tháng – Kinh t h cậ ế ọ
đ i cạ ương
Bài t p nhóm tháng – Kinh t h c ậ ế ọ đ i cạ ương
đang sinh sống. Theo số liệu của Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay
bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m
2
/người, trong đó có tới 30% dân số nội
thành ở dưới 4m
2
/người; về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả
ngôi nhà và tiện nghi…
Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thu nhập trung
bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu m

2
nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho
các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên
môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ
quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được
khoảng 5.000 căn. Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành
phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn
hộ. Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của
các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở
cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%.
Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại, ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số tuyệt đối
là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10
triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội
ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng đối
với khu vực thành thị và 270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm
2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là
4,3% và nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là
7/8).
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số
trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ
công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của
mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về
con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới
4 Bài t p nhóm tháng – Kinh t h cậ ế ọ
đ i cạ ương
Bài t p nhóm tháng – Kinh t h c ậ ế ọ đ i cạ ương
10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố cũng chỉ mới có
giải pháp cho khoảng 30% số này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị
trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và
mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy

chồng, cũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và
phát triển kinh tế, và do sự xuống cấp của Quỹ nhà hiện có (nhất là nhà do nhà nước sở hữu,
nhà chung cư) v.v… thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân
Thủ đô.
Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân
Đỉnh thì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay. Đối
tượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương ban đầu
mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sông Hồng và
phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy mục đích cho xây dựng nhà cho người
thu nhập thấp vẫn chưa thực hiện được.
Hơn nữa, giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa được quy định và ban hành.
Các giá bán hiện nay là quá cao so với thu nhập của người dân nói chung và người thu nhập
thấp nói riêng, chưa có chính sách hỗ trợ khi người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà.
2. Nguyên nhân của sự bất cập trong vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
ở Việt nam
Nguyên nhân chính chủ đạo dẫn tới tình trạng việc xây dựng nhà cho người thu nhập
thấp chính là sự hạn chế về các nguồn lực đặc biệt là vốn và nguồn đất .
Hiện cả nước đang có hơn 40 dự án nhà thu nhập thấp với tổng mức đầu tư gần 7.000 tỉ
đồng. Tuy nhiên, số lượng dự án đăng ký nhiều song một số dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa
có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn.Thời gian tới, việc triển khai các dự án sẽ có
nhiều khó khăn hơn. Vấn đề lớn nhất đó là quỹ đất. Gần một năm qua các dự án đều được
5 Bài t p nhóm tháng – Kinh t h cậ ế ọ
đ i cạ ương