thị trường bất động sản hà nội từ khi mở rộng năm 2008

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ


PHẠM NGỌC HƯƠNG QUỲNH



THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ





Hà Nội – 2010

ii

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ


PHẠM NGỌC HƯƠNG QUỲNH

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008

Chuyên ngành: Kinh tế chính trị
Mã số: 60 31 01


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN
NGỌC THANH

Hà Nội – 2010


i
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG ii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iii
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 6
1.1. Bất động sản 6
1.1.1. Khái niệm về bất động sản 6
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 8
1.1.3. Phân loại bất động sản 10

1.2. Thị trƣờng bất động sản. 11
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản 11
1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản 13
1.2.3. Cấu thành của thị trƣờng bất động sản 17
1.2.4. Vai trò của thị trƣờng bất động sản đối với phát triển kinh tế, xã hội . 23
1.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản 26
1.3.1. Nhóm yếu tố tự nhiên 26
1.3.2. Nhóm yếu tố kinh tế 31
1.3.3. Nhóm các yếu tố chính trị, xã hội 33
1.4. Kinh nghiệm một số thành phố về quản lý thị trƣờng bất động sản 37
1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Luân Đôn 37
1.4.2. Kinh nghiệm xây dựng cơ chế chính sách phát triển nhà ở Bắc Kinh 40
1.4.3. Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản của một số thành phố ở
Châu Á .41
1.4.4. Một sô bài học kinh nghiệm rút ra cho phát triển thị trƣờng bất động
sản Hà Nội 43

ii
CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ
RỘNG QUY MÔ NĂM 2008 46
2.1. Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội Hà Nội 46
2.2. Thị trƣờng bất động sản Hà Nội trƣớc khi mở rộng quy mô năm 2008 50
2.2.1. Giai đoạn 1993 – 2003 51
2.2.2. Giai đoạn 2003 – 08/2008 52
2.3. Thị trƣờng BĐS Hà Nội từ tháng 08/2008 đến nay 56
2.3.1. Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ
khi mở rộng quy mô năm 2008. 56
2.3.2. Nguyên nhân dẫn đến sự biến động cầu, cung, giá cả bất động sản ở
Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận. 79
2.4. Đánh giá về thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm

2008 93
2.4.1. Đánh giá chung về sự biến động cầu, cung, giá cả. 93
2.4.2. Đánh giá sự phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 96
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 106
3.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội 106
3.1.1. Dự báo thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030 106
3.1.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2030
107
3.2. Những gợi ý chính sách tiếp tục phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
110
3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nƣớc 110
3.2.2. Nhóm giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội 119
KẾT LUẬN 132
TÀI LIỆU THAM KHẢO 133


iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT



Chữ viết tắt Chữ đƣợc viết tắt
BĐS Bất động sản
CTCP Công ty cổ phần
CT TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn
ĐTM Đô thị mới
GCN Giấy chứng nhận
HĐĐC Hoạt động đầu cơ
KCN Khu công nghiệp

KTXH Kinh tế xã hội
NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSHN Quyền sở hữu nhà
TW Trung ƣơng
UBND Ủy ban nhân dân











iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu bảng Tên bảng Trang
Bảng 2.1 Giá đất ở Hà Nội năm 2004. 53
Bảng 2.2 Mục đích mua BĐS của người tiêu dùng 2009 56
Bảng 2.3 Diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội. 58
Bảng 2.4 Thống kê dân số di cư đến Hà Nội qua các năm. 58
Bảng 2.5 Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng tới năm 2009.59
Bảng 2.6 Tình hình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 – 2010. 62
Bảng 2.7 Chỉ số giá đất nền tại Hà Nội. 69
Bảng 2.8 Chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội. 73
Bảng 2.9 Khung giá đất ở Hà Nội năm 2009. 96

Bảng 2.10 Kết quả thực hiện nguồn thu từ đất của thành phố Hà Nội. 98
















v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang
Biểu đồ 2.1 Biểu đồ giá đất qua các năm 54
Biểu đồ 2.2 Giá các loại hàng hóa năm 2008. 55

vi
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất của nền kinh tế.
Thị trƣờng BĐS Hà Nội đã hình thành và phát triển với những thành công đáng
kể, góp phần vào sự phát triển chung của thủ đô. Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Hà
Nội vẫn còn non trẻ, và còn tồn tại nhiều yếu tố bất ổn, rủi ro. Trong những năm
gần đây, đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng về quy mô, thị trƣờng BĐS Hà Nội có
nhiều biến động đƣợc thể hiện bằng sự thay đổi về giá BĐS. Để thị trƣờng BĐS
phát triển hiệu quả và ổn định, nhà nƣớc đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết
thị trƣờng BĐS; từ đó điều tiết và phân bổ đất đai, nhằm sử dụng hợp lý và khai
thác tối đa công năng của đất đai. Thực tế từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng

lân cận, Hà Nội có thêm nhiều chính sách mới để điều tiết thị trƣờng BĐS thích
ứng với tình hình mới, nhƣng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và hạn chế, là nguyên
nhân của những thay đổi đột biến trên thị trƣờng. Chính những bất cập này làm
hạn chế vao trò quản lý của nhà nƣớc, ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng BĐS và sự
phát triển chung của KTXH. Đã có rất nhiều giải pháp đƣa ra nhằm điều tiết thị
trƣờng BĐS nhƣng hiệu quả chƣa cao. Vì vậy đề tài đặt ra câu hỏi nghiên cứu là:
Nhà nƣớc và Thành phố Hà Nội cần làm gì để phát triển thị trƣờng BĐS Hà Nội
từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận. Từ đó đề tài đi khảo sát sự biến
động của cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ khi mở rộng phạm vi, tìm ra nguyên
nhân gây nên sự biến động này, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng điều chỉnh.
2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay có rất nhiều công trình nhƣ sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu
khoa học và bài tạp chí nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản Việt Nam nói
chung và Hà Nội nói riêng. Chẳng hạn nhƣ :
- Quản lý đất đai và BĐS đô thị, Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, NXB Xây dựng,
2005. Tác phẩm trình bày một số khái niệm cơ bản về quản lí đất đai và BĐS đô

vii
thị; pháp luật đất đai và BĐS đô thị; quy hoạch sử dụng đất; đăng kí đất đai và
BĐS đô thị; định giá BĐS và hệ thống thông tin đất đai. Tuy nhiên tác phẩm
chƣa gắn với vấn đề quản lý với thị trƣờng.
- Quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS ở Việt Nam, Trần Quang Huy (ch.b.),
Phạm Xuân Hoàng, NXB Tƣ pháp, 2004. Tác phẩm tìm hiểu về QSDĐ của Việt
Nam, các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, giá đất và bình ổn giá đất trên thị
trƣờng cùng với các biện pháp xây dựng thị trƣờng BĐS phát triển ổn định, lành
mạnh và hiệu quả. Các tác giả đã nghiên cứu sâu về giá đất, các quy định về giá
đất của nhà nƣớc và vai trò của giá đất đối với thị trƣờng BĐS nhƣng mới thấy
đƣợc nhân tố các nhân tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS và giá cả BĐS.
- Thị trƣờng BĐS, Hoàng Văn Cƣờng (chủ biên.), NXB Xây dựng, 2006. Tác
phẩm tóm tắt khái niệm, đặc điểm BĐS, thị trƣờng BĐS, vai trò của thị trƣờng

BĐS trong nền kinh tế quốc dân, quan hệ cung cầu BĐS, vai trò của quản lí nhà
nƣớc về thị trƣờng BĐS và kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới về phát
triển thị trƣờng BĐS cùng với định hƣớng và phát triển thị trƣờng BĐS ở nƣớc
ta. Mặc dù tác phẩm phân tích khá chi tiết về bức tranh tổng thể của thị trƣờng
nhƣng chƣa thấy đƣợc sự biến động giá cả BĐS trong sự phát triển của thị
trƣờng.
- Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trƣờng BĐS, Đàm Văn Huệ,
NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2006. Tác phẩm tóm tắt những vấn đề cơ bản
về BĐS và thị trƣờng BĐS, cùng với các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai
đối với việc quản lí và điều tiết thị trƣờng BĐS và sự hình thành và phát triển thị
trƣờng BĐS ở Việt Nam. Từ đó đƣa ra các chính sách thuế và giải pháp hoàn
thiện chính sách thuế trong lĩnh vực điều tiết thị trƣờng BĐS ở Việt Nam trong
thời gian qua. Tác phẩm chỉ nghiên cứu sâu về một công cụ điều tiết thị trƣờng
BĐS là thuế đất đai.
- Sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam, Lê Xuân Bá ch.b, NXB Khoa học và Kỹ thuật, 2003. Tác phẩm tóm

viii
tắt, giới thiệu về thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam,
thị trƣờng nhà ở và bƣớc phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong thời
gian tới. Tuy nhiên tác phẩm chƣa cập nhật tình hình thị trƣờng BĐS sau khi gia
nhập WTO.
- Thị trƣờng bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Thái
Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, 2003. Tác phẩm nêu một số vấn đề
cơ bản về thị trƣờng bất động sản; hoạt động của thị trƣờng bất động sản ở một
vài nƣớc và một số hoạt động của thị trƣờng bất động sản Việt Nam nhƣ: quá
trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hƣớng phát triển, các giải pháp tài chính
và những văn bản pháp luật. Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng
BĐS Hà Nội.
- Quản lý đất đai và thị thị trƣờng bất động sản, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình

Bồng, NXB Bản đồ, 2006. Tác phẩm giới thiệu những vấn đề cơ bản của thị
trƣờng bất động sản; thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam và những giải
pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thị trƣờng bất động sản phát
triển lành mạnh. Đây là một tham khảo tốt để nghiên cứu thị trƣờng BĐS Hà
Nội.
Ngoài ra có nhiều công trình khác nghiên cứu về thị trƣờng BĐS nói chung và
thị trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, nhƣng do mục đích của các tác giả là khác
nhau nên việc khảo sát sự biến động của cầu, cung, giá BĐS dựa trên các yếu tố
tác động sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính là chƣa có. Đề tài này hi
vọng sẽ là công trình nghiên cứu cập nhật và đầy đủ về biến động và nguyên
nhân những biến động trên thị trƣờng BĐS Hà Nội sau khi mở rộng quy mô
(tháng 08/2008).
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích:

ix
- Làm rõ nguyên nhân gây nên sự biến động về cầu, cung, giá cả BĐS Hà Nội từ
khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận, từ đó đề xuất những chính sách để
điều tiết và kiểm soát thị trƣờng BĐS.
3.2. Nhiệm vụ:
Để đạt đƣợc mục đích trên, đề tài đi thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về thị trƣờng BĐS.
- Khảo sát, phân tích tình hình biến động về cầu, cung, giá cả BĐS ở Hà Nội từ
khi mở rộng quy mô, tìm ra nhân tố tác động và nguyên nhân của sự biến động
này.
- Gợi ý một số chính sách nhằm điều tiết thị trƣờng BĐS Hà Nội trong thời gian
tới.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu:
- Thị trƣờng BĐS ở Hà Nội.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Thời gian: Từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận từ tháng 8/2008 đến
nay.
- Không gian: Thị trƣờng BĐS ở Hà Nội, chủ yếu là thị trƣờng đất ở, nhà ở.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Dựa trên phƣơng pháp luận duy vật biện chứng và cách tiếp cận kinh tế học, đề
tài sử dụng những phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
- Phân tích các yếu tố tác động đến cầu, cung, giá cả BĐS, từ đó tìm ra nguyên
nhân dẫn đến biến động lớn, đồng thời đánh giá thành công và hạn chế thị trƣờng
BĐS Hà Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận.
- Gợi ý những thay đổi chính sách nhằm kiểm soát và điều tiết thị trƣờng BĐS
Hà Nội trong tƣơng lai.


x

CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG

1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. BĐS bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai

và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa
gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động

xi
sản”. Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đƣa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đƣợc coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với
đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt
kê tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đƣa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá
trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì

đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Còn ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.
a. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan

xii
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trƣờng BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v.
b. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử

dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi
phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý
dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ
yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể
tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó, nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp BĐS thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có
thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” đƣợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các
nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính
chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà
hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà ở phổ thông

xiii
là trên 45 năm v.v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến.
d. Các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó,

đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại bất động sản.

xiv
Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS không đầu tƣ xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
- BĐS có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình
thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v. Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan
và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng
hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở
nƣớc ta cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
- BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v.

- BĐS đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS phù hợp với điều
kiện KTXH của nƣớc ta.
1.2. Thị trƣờng bất động sản.
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản.
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng nhƣ các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nƣớc cũng nhƣ quốc tế đã đƣa ra một số khái niệm sau
đây về thị trƣờng BĐS:
- Khái niệm 1: thị trƣờng BĐS là “nơi” hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận đƣợc BĐS và BĐS đó đƣợc sử dụng nhƣ thế nào và vì mục đích gì.

xv
- Khái niệm 2: thị trƣờng BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trƣờng BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan nhƣ môi giới, tƣ vấn…
giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà nƣớc đối với thị
trƣờng BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trƣờng BĐS.
- Khái niệm 4: thị trƣờng BĐS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, tƣ vấn…
Có thể nói hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS, có khái
niệm chi tiết hơn, có khái niệm sơ lƣợc hơn nhƣng đều giống nhau ở điểm miêu
tả thị trƣờng BĐS là một quá trình giao dịch BĐS giữa các chủ thể. Và hàng hóa
trên thị trƣờng BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có nhiều đặc trƣng khác với các
loại hàng hóa thông thƣờng. Vì vậy khái niệm về thị trƣờng BĐS đầy đủ nhất và
đƣợc sử dụng nhiều nhất đƣợc các nhà khoa học tổng kết lại nhƣ sau:

Thị trƣờng BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan đến BĐS nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn giữa các
chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà nƣớc có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng
BĐS.
 Với khái niệm thị trƣờng BĐS nhƣ trên, hàng hóa trên thị trƣờng là những
BĐS. Trong đó, BĐS đƣợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản
không di dời đƣợc bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

xvi
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đƣợc tham gia giao dịch trên thị
trƣờng, hàng hoá BĐS muốn đƣợc giao dịch trên thị trƣờng phải có đủ các điều
kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nƣớc. Chẳng hạn nhƣ, đất đai mà
ngƣời sử dụng đất phải có GCN QSDĐ và không có tranh chấp
Ở nƣớc ta hiện nay, quan niệm thị trƣờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trƣờng
Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đƣợc nhiều tầng lớp dân cƣ đang rất quan tâm. Mặt
khác, trong thị trƣờng BĐS thì thị trƣờng nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt
động rất sôi nổi. Thị trƣờng nhà đất đƣợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi
mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá QSDĐ) cũng nhƣ các dịch
vụ gắn liền với hàng hoá đó của ngƣời mua và ngƣời bán đƣợc thực hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý và Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, ngƣời sử
dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê,

quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác kinh doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng nhà đất là QSDĐ và QSHN ở.
Số lƣợng, chất lƣợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngƣời mua và ngƣời bán
thoả thuận đƣợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức
độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
1.2.2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản.
a. Tính không tập trung.
Thị trƣờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không thể di
dời đƣợc, do vậy mà thị trƣờng này mang tính chất không tập trung mà trải rộng
trên khắp các vùng của đất nƣớc. Ở mỗi địa phƣơng, mỗi vùng địa lý BĐS lại có
những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trƣờng BĐS lớn có hàng loạt thị trƣờng
nhỏ, mỗi thị trƣờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không
giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không

xvii
đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ
phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phƣơng) Ở
những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị trƣờng BĐS ở
đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình
độ.
Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều
kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trƣờng BĐS
là một thị trƣờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các
yếu tố cấu thành của thị trƣờng. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài
nhƣng nay mới tham gia vào thị trƣờng, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều
lần, có những BĐS đƣợc giao dịch trong trị trƣờng không chính thức, có BĐS
chƣa đƣợc đăng ký, có BĐS đã đƣợc đăng ký nhƣng thông tin không chính xác
dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của
BĐS là rất khó khăn.
Ngay trong một vùng, một địa phƣơng, ngƣời bán và ngƣời mua BĐS đều thiếu

những thông tin về các cuộc giao dịch trƣớc đó. Vì thông thƣờng chỉ khi ngƣời ta
cần thực hiện giao dịch ngƣời ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến
BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong
cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm đƣợc giá cả, do thiếu thông tin
nên ngƣời mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không.
Ngay cả đối với những BĐS tƣơng đồng trên phạm vi cả nƣớc thì không phải ai
cũng nắm đƣợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin
nên thị trƣờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngƣời mua BĐS muốn mua rẻ,
ngƣời bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua đƣợc
BĐS ngƣời mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lƣỡng trong việc xem xét tính
phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh
ta nữa rồi mới quyết định. Muốn thị trƣờng thông suốt thì thông tin cần phải rõ

xviii
ràng, các lực cản phải đƣợc loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và
khả năng thành công mới cao.
b. Thƣờng xuyên có sự mất cân bằng giữa cầu và cung bất động sản.
Trong thị trƣờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay
đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn cung
BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố nhƣ: việc mua đất, thời gian xin cấp phép
xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trƣớc… các yếu tố này sẽ quyết
định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS.
Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không bao giờ
cân bằng mà luôn luôn có xu hƣớng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tƣơng lai
thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trƣờng
BĐS chỉ hấp dẫn những ngƣời có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi
đồng vốn phát huy tác dụng.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích
sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: Ở nƣớc ta khi diễn ra sự kiện lớn nhƣ Seagames,
khi đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lƣợng phòng cho thuê hiện có

không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngƣời ta có thể
chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê
nhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không
phải là cho thuê nữa. Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ đƣợc thực
hiện khi các điều kiện để thực hiện đƣợc cho phép. Chẳng hạn nhƣ: BĐS dùng
cho ngƣời nƣớc ngoài thuê phải là BĐS thế nào. quyền và nghĩa vụ của mỗi bên
ra sao. Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép
không.

c. Chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc.
Thị trƣờng BĐS là một thị trƣờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc, xuất
phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở

xix
hữu bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để
bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS
phải tuân theo những quy định riêng vì các BĐS có thể là đất đai hoặc các tài sản
có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai và
các BĐS khác muốn đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS phải là những BĐS có
đủ các điều kiện đƣợc quy định trong luật.
Trong thị trƣờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định. Đối
với từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhƣng tổng cung
đất đai là cố định.
Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phƣơng là: 10.000
ha. Trong đó:
- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha
- Đất dành cho lâm nghiệp là: 1.000 ha
- Đất chuyên dùng là: 3.000 ha
- Đất khu dân cƣ nông thôn là: 2.000 ha

- Đất chƣa sử dụng là: 1.000 ha
Nhƣng do vùng này có nhu cầu mở rộng đƣờng giao thông nên lấy từ đất nông
nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng
tăng lên 4.000 ha. Nhƣng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là
10.000 ha.
Trong thị trƣờng nhà ở đất ở, hàng hoá đƣợc trao đổi, mua bán trên thị trƣờng
thực chất là mua bán, chuyển nhƣợng các quyền (QSDĐ và QSHN ở). Một đặc
điểm nữa của thị trƣờng BĐS là trong thị trƣờng này, tài sản BĐS chỉ tiêu hao
dần dần giá trị nhƣng nó vẫn giữ đƣợc hình dáng tự nhiên nhƣ: nhà cửa, xƣởng
máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai).
1.2.3. Cấu thành của thị trƣờng bất động sản.
1.2.3.1. Cầu bất động sản.

xx
 Khái niệm về cầu hàng hóa BĐS.
Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng
để mua khối lƣợng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định. Cụ thể
đối với thị trƣờng đất ở, nhà ở thì cầu về hàng hóa đất ở, nhà ở là toàn bộ nhu
cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lƣợng đất ở, nhà ở trong
một thời gian nhất định.
Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhƣng cầu về hàng hoá BĐS
thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tƣợng xuất hiện. Cầu
phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là ngƣời mua BĐS phải là ngƣời có
khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tƣợng có nhu cầu sử dụng nhƣng
không trở thành cầu trên thị trƣờng lại có những đối tƣợng không có nhu cầu
nhƣng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu
cầu đó có khả năng thanh toán.
Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:
- Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi ngƣời dân.

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
chuyển thành cầu trên thị trƣờng. Trình độ phát triển KTXH, thu nhập ngày càng
tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng cao.
- Phải có thị trƣờng BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu
xuất hiện trên thị trƣờng.
 Các khu vực cầu hàng hóa BĐS.
- Khu vực Nhà nƣớc.
Lƣợng cầu BĐS từ Nhà nƣớc hầu hết để xây dựng văn phòng, cơ quan hành
chính, phục vụ cho bộ máy quản lý Nhà nƣớc hoặc cho các công trình, dự án
phục vụ cho nhân dân. Tuy nhiên lƣợng cầu này không thay đổi nhiều qua các
năm và sẽ đƣợc quy hoạch tổng thể với tầm nhìn thƣờng là 10 năm trở lên. Có

xxi
thể nói, lƣợng cầu này hầu nhƣ không ảnh hƣởng đến thị trƣờng vì lƣợng cầu
BĐS của Nhà nƣớc không tham gia vào thị trƣờng mà sẽ đƣợc đáp ứng bởi hình
thức cấp phát.
- Khu vực các nhà đầu tƣ, đầu cơ kinh doanh BĐS.
Nhóm này chủ yếu là những nhà môi giới, công ty tƣ vấn, kinh doanh BĐS. Đây
là những chủ thể quan trọng, góp phần thay đổi sức cầu của thị trƣờng, kích thích
sự tăng trƣởng của thị trƣờng thông qua việc mua đi bán lại hàng hóa BĐS nhằm
kiếm lời. Đặc biệt trong những năm gần đây, lực lƣợng cầu này phát triển rất
mạnh, tạo thành lƣợng cầu ảo lớn trên thị trƣờng BĐS, đẩy giá bất động sản lên
cao nhiều lần so với giá trị thực.
- Khu vực dân cƣ.
Lƣợng cầu từ ngƣời dân đƣợc hình thành từ sự gia tăng dân số, sự thay đổi thu
nhập và nhu cầu sử dụng, sự tăng trƣởng kinh tế, và dịch chuyển dân số cơ học.
Khu vực dân cƣ này chiếm đa phần là tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp.
Hiện nay trên thị trƣờng BĐS lƣợng cầu này là rất lớn, tuy nhiên lƣợng cung cho
họ lại chƣa đƣợc quan tâm. Bên cạnh đó, lƣợng cầu ảo do những nhà đầu tƣ, đầu

cơ BĐS lại tăng rất nhanh làm giá BĐS tăng mạnh, vƣợt quá khả năng chi trả
của nhóm dân cƣ này. Vì vậy một lƣợng lớn cầu thực tế về nhà ở, đất ở chƣa
đƣợc đáp ứng.
1.2.3.2. Cung bất động sản.
 Khái niệm về cung hàng hoá bất động sản.
Cung hàng hóa BĐS là toàn bộ khối lƣợng hàng hoá BĐS đƣợc sẵn sàng đƣa ra
thị trƣờng BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất
định. Cụ thể đối với thị trƣờng đất ở, nhà ở, cung hàng hóa đất ở, nhà ở là toàn
bộ khối lƣợng đất ở, nhà ở đƣợc sẵn sàng đƣa ra thị trƣờng trong một thời gian
nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
Trong thị trƣờng BĐS, đất đai có số lƣợng bị giới hạn, con ngƣời không thể tăng
cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các

xxii
điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất
đai này thay đổi dẫn đến ảnh hƣởng đến nguồn cung về loại đất đai khác. Nhƣ
vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn. Tuy nhiên đất
đai có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, tùy theo chiến lƣợc phát triển của cả
nƣớc và của từng vùng. Do vậy nguồn cung đất ở có thể bị thu hẹp hay mở rộng
theo từng thời kì, phụ thuộc điều kiện cụ thể. Tuy nhiên nguồn cung nhà ở thì
không chịu những giới hạn này, có thể thu hẹp và mở rộng nhanh chóng. Ở các
nƣớc, cung nhà ở thƣờng tăng lên qua các năm, phụ thuộc vào quy hoạch, chính
sách phát triển nhà ở, năng lức tài chính và xây dựng của khu vực Nhà nƣớc và
tƣ nhân.
Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lƣợng BĐS có thể và sẵn
sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trƣờng. Cung đất đai với tƣ cách hàng
hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất đƣợc quy
định trong Luật đất đai hoặc Luật Kinh doanh BĐS và đƣợc sẵn sàng đƣa ra thị
trƣờng giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhƣng nói chung là có độ co giãn
tƣơng đối nhỏ.

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trƣờng BĐS cần có đủ các điều
kiện sau:
- Lƣợng BĐS hiện có phải đạt đƣợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trƣờng
hiện tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị
trƣờng chấp nhận.
- Ngƣời chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của
mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho ngƣời khác.
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trƣờng.
- Phải có thị trƣờng BĐS xuất hiện và lƣợng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị
trƣờng là đƣợc thừa nhận.
 Các khu vực cung bất động sản.

xxiii
- Khu vực chính thức gồm có: khu vực Nhà nƣớc và khu vực tƣ nhân. Cụ thể:
+ Khu vực do Nhà nƣớc hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nƣớc đầu tƣ xây
dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nƣớc,
vốn vay và tài trợ của nƣớc ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết
trực tiếp vào thị trƣờng thông qua điều tiết lƣợng cung, sự tồn tại của khu vực
này là hết sức cần thiết và cần đƣợc mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến
mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cƣ. Ở nhiều quốc gia,
vai trò của Nhà nƣớc trong việc cung ứng đất đai đƣợc thể hiện rất tốt, đặc biệt là
với những quốc gia có hệ thống an sinh xã hội tốt nhƣ các nƣớc châu Âu. Tuy
nhiên ở Việt Nam, hoạt động của khu vực Nhà nƣớc là kém hiệu quả cả về mặt
kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp
phát trong xây dựng.
+ Khu vực tƣ nhân với hoạt động phát triển không phải bằng vốn ngân sách mà
bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo
các quy tắc chính thức của Nhà nƣớc về quản lý xây dựng và phát triển BĐS. Ở
hầu hết các quốc gia, khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai

trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nƣớc không đáp ứng đƣợc.
Ở nƣớc ta, hiện nay khu vực Nhà nƣớc đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc
khuyến khích sự phát triển của khu vực tƣ nhân là rất cần thiết.
Mặc dù Nhà nƣớc không trực tiếp kiểm soát đƣợc sự phát triển BĐS của khu vực
tƣ nhân nhƣng Nhà nƣớc vẫn điều tiết đƣợc hoạt động của khu vực này thông
qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng
Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên
thông thƣờng khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hƣớng vào các đối tƣợng
có thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển
các khu nhà có diện tích lớn và chất lƣợng cao, đồng thời khuyến khích phát
triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những ngƣời có thu
nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng