Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ






PHẠM MINH TUẤN





VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM


Chuyên ngành : Kinh tế Chính trị
Mã số : 60 31 01




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội – Năm 2012


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
i
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
v
PHẦN MỞ ĐẦU
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
9
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN 9
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 9

1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12
1.1.4. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17
1.1.5. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22
1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28
1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế 28
1.2.2. Định hướng phát triển 30
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30
1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra 33
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
43
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 67
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67
iv

2.2.2. Định hướng phát triển thị trường 69
2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN. 78
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu 78
2.3.2. Hạn chế 80
2.3.3. Nguyên nhân 85

CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
87
3.1. BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 87
3.1.1. Nhân tố quốc tế 87
3.1.2. Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam 90
3.1.3. Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời
gian tới 91
3.2. QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94
3.3. ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95
3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95
3.3.2. Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường 98
3.3.3. Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99
3.3.4. Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát 100
KẾT LUẬN
103
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
105

v

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

STT

Nội dung Nguyên nghĩa
1 BĐS Bất động sản

2 CPH Cổ phần hóa
3 DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
4 DNTN Doanh nghiệp Tư nhân
5 GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
6 HCSN Hành chính sự nghiệp
7 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ
8 NTNT Nhà thu nhập thấp
9 PGS Phó Giáo sư
10 QSDĐ Quyền sử dụng đất
11 TS Tiến sỹ
12 UBND Ủy ban nhân dân
13 VN Việt Nam











1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng
định vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng
cao hiệu quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc

cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng
một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Tuy nhiên, cho
đến nay, thị trường này vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa
thể hiện hết được tiềm năng to lớn của mình. Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn
chưa đánh giá đúng tiềm năng của thị trường và vai trò quản lý Nhà nước đối
với thị trường BĐS, mà đôi khi đó là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho
thị trường này. Những bất cập này thể hiện ở một số điểm chính như sau:
Thứ nhất, chính sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp. Chính sách
thuế luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế
một thị trường hàng hóa nào đó phát triển. Chính sách thuế thường có 2 mục
tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách. Thị trường BĐS có ý nghĩa hết
sức quan trọng cả về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra
nhiều sản phẩm. Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích
sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu ngân
sách trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã
được hình thành đưa vào sử dụng. Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi
ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban
hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh
nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền
bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở.
Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu
2

thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực
chất đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào.
Khái niệm về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong
cách hiểu về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình.
Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp
tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành. Quy định phi thực tế
khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi

phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành
phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà
nước thất thu và sản xuất đình đốn.
Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển. Trong
rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá
nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên
nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín
dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn
ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi
suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng
đều khiến thị trường chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao. Thông
tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng
thương mại là loại hình tín dụng có hệ số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng
thông thường. Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã
phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do
tính kém thanh khoản của nó. Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt
rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công
cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu
tư vào thị trường này.
3

Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập. Bất động
sản là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở
hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có
nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc
mua nhà ở. Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ
thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ
thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối
với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn

chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu quả của các dự án
có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông nghiệp.
Thống kê cho thấy, các khiếu kiện về đất đai đang chiếm một tỷ trọng lớn
trong các vụ khiếu kiện, tranh chấp trong xã hội. Điều đó cho thấy, chính sách
pháp luật và quản lý về đất đai của chúng ta có rất nhiều bất cập, mâu thuẫn.
Việc có quá nhiều bộ ngành và các cấp chính quyền có thẩm quyền ban hành
văn bản pháp quy về đất đai mà không có sự phối hợp, thống nhất chính là
nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.
Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng. Do
quan hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà
nước, hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam
những năm vừa qua. Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và
mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát
triển bình thường của thị trường.
Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt
Nam trong thời gian qua. Hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây
tác động tiêu cực đến xã hội như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó
4

khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Đặc biệt, các đợt sốt đất đã
đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế. Người dân lao động khó có cơ hội mua
được đất, nhà. Ngoài ra, biến động thị trường này còn gây nên nhiều hệ lụy
cho các doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với
mọi quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội. Sử dụng hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về
nhà ở cho người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền. Vai trò
quản lý của Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất
động sản để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân,
nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội. Nhà nước vừa là người tạo dựng môi

trường pháp lý và cũng là người hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong
một số trường hợp, Nhà nước còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị
trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho
người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại. Việc nâng
cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết
giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và thuế, chứ không quản
lý mặt hành chính. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư bất
động sản lớn nhất.
Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong suốt thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu lý luận và
hoạt động thực tiễn được triển khai như:
- “Thị trường Bất động sản và các Chính sách tài chính khai thông thị
trường bất động sản Việt Nam”.
5

- “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) của Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế Trung ương do ThS. Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài.
- “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt Nam: Thực trạng và Giải pháp”
của Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS. Trần Kim Chung làm chủ
nghiệm đề tài.
- "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần
quan tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và
Công nghiệp Việt Nam - VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp
phối hợp với Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất
động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội.
- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và
lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày
28/11/2010 tại Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành

Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung
ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản;
- “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam - triển vọng 2010” tháng
5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ - Xây dựng
Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện.
- “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo
quốc tế với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường
đại học và viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên
cứu, kinh doanh bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và
phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh
thái Ecopark, Hưng Yên.
- Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn
ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tài chính, 2003;
6

- Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh
nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Trung tâm hội
nghị quốc gia, Hà Nội, tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công
thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì
của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản,
- TS. Trần Quang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về
kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội.
- Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực
trạng và giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008.
Và nhiều bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành khác. Hầu
hết các công trình nghiên cứu khoa học, những hoạt động thực tiễn trên hoặc
là tiếp cận đối tượng bất động sản và thị trường BĐS dưới giác độ của kinh tế
ngành. Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS được phân tích ở góc độ kinh
tế chính trị; phân tích vai trò, ảnh hưởng quản lý Nhà nước về BĐS. Đồng thời
mạnh dạn đề xuất quan điểm và một số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị

trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước
với thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước
đối với thị trường BĐS Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan
điểm và các giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong
thời gian tới.
Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối
với thị trường này.
7

- Phân tích thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt
Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị
trường BĐS ở Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần
thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản
không không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện
phát triển, định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường.
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003
đến nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc
biệt coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp,
kết hợp lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…
6. Những đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận
văn xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam.

- Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút
ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở
Việt Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà
nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
8

7. Bố cục của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường bất
động sản
Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở
Việt Nam
Chương 3: Quan điểm và giải pháp thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam
.

9

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét
đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái
gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây
được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân
sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật
dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai
10

hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở
hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định” [14]
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Nhìn chung, BĐS là đất và các
công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó.
1.1.1.2 Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự hình thành, phát triển
của thị trường BĐS là tất yếu.
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường bất động sản là
tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định
trong thời điểm nhất định [4]
11

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi
lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc
lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua
bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự
giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:
- Thị trường BĐS
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành:
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc
cho
thuê quyền sử dụng đất.
12

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công
trình đã được mua hoặc thuê.

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
- Thị trường nhà ở và đất ở.
- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.
- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất.
Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát
triển thị trường B
ĐS
là hàng hoá BĐS. Hàng hoá BĐS có những đặc điểm
riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: nó chỉ tiêu hao dần dần giá
trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá
trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng
máy Riêng với đất
đ
ai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu
vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, nói
đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị
trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
13

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn,
một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh

nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các
doanh nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không
phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao
và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài
trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối
với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm
giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình.
Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ
quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định.
1.1.2.2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời
và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc .
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến
14

quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi
động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi.
1.1.2.3. Thị trường BĐS không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm

lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị
trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người
mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện mục tiêu phát triển chung.
Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị
trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội
liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường
BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
1.1.2.4. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
thị trường tài chính.
BĐS là tài sản đầu tư bao gồm giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Mà đầu
tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Khi BĐS tham gia lưu thông trên
thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,
mua bán, kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và
mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS
là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
15

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(theo thống kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bẳng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có liên hệ trực tiếp tới thị trường vật liệu
xây dựng, đồ nội thất và thị trường lao động.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
1.1.3.1. Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế

quốc dân, thể hiện ở các điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển
đổi, đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS
còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường
thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn thông qua hoạt động thế chấp[25].
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ
điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính xác sẽ tạo cho
nền kinh tế quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn, để từ đó phát triển
kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài
sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội,
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
16

Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước
Như vậy, có thể thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối
với mỗi quốc gia.

1.1.3.2. Sự khác nhau giữa vai trò Nhà nước với thị trường bất động sản
và thị trường khác:
Thị trường BĐS là một thị trường không hòan hảo và có nhiều đặc trưng
riêng biệt (tính chất vùng miền, không thể dịch chuyển…). Thị trường này
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp
luật. Đồng thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ
từ người khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Thị trường bất
động sản là thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” và các tài sản gắn liền
với đất, “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”. Thị trường này có ý nghĩa
hết sức quan trọng cả về mặt kinh tế và xã hội. Nó là một bộ phận không thể
tách rời của cả hệ thống thị trường nói chung. Thị trường tồn tại và phát triển
theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác
và của nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì
nhà cửa, đất đai càng có vai trò quan trọng. Việc sử dụng hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng được nhu cầu về nhà ở
17

cho người dân luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi chính quyền, mọi
quốc gia. Mặt khác, thị trường BĐS lại có mối quan hệ mật thiết đến thị
trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, đồ nội thất… và
đặc biệt là thị trường lao động. Nhà nước quản lý và phát triển tốt được thị
trường BĐS sẽ điều kiện quan trọng để kích thích nhiều ngành sản xuất phát
triển, tạo nguồn thu, tạo công ăn việc làm, ổn định xã hội.

1.1.4. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản
1.1.4.1. Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất

yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở
kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao
động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau
về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống, ổn định chỗ ở là
công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự
định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu
cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại
có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu
phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán
cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi
cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình
giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong
muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên.
Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên.
Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại
18

lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng
cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành
thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản
xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị
trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu
không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ
tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu
động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có

nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo
quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của
nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà, đất càng có
vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một
bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc
tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều
thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng
định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là
trước mắt mà còn là lâu dài.
1.1.4.2. Quyền về BĐS
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 quyền về bất động sản gồm có: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt [14].
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản.
19

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ
bỏ quyền sở hữu đó.
(Tài sản được hiểu là bất động sản)
Ngoài ra theo quy định tại chương XVI, Bộ luật dân sư 2005 thì Bất động
sản còn có 1 số quyền sau đây [14]:
- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản.
- Theo điều 266: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột
mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột
mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn
cách giữa các bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của
những người đó.

- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền
kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí, hoặc đục tường để đặt kết cấu xây
dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
- Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì
chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn
cách tường của mình.
- Quyền yêu cầu sữa chữa, phá dở bất động sản liền kề.
- Theo điều 272: Trong trường hợp cây cối, công trình xây dựng có
nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì
chủ sở hữu phải chặt cây, sữa chữa hoặc phá dỡ công trình xây dựng đó.
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 273)
- Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.(Điều 275)
- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề( Điều 276)
- Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277)
20

Những quy định pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất có tác động quan trong đến thị trường bất động sản.
Do vậy để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước cũng
cần phải có những quy định phù hợp về điều kiện thực hiện quyền chuyển
quyền, trình tự thủ tục thực hiện quyền chuyển quyền. Khi người sử dụng đất
có quyền chuyển quyền không có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ
lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện thực hiện. Một trong những điều
kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Song do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của chúng ta chưa được thực hiện tốt nên có rất nhiều trường hợp có
quyền chuyển quyền mà không thể thực hiện được. Tồn tại này đã được khắc
phục phần nào tại Nghị định 79/2001/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất, nhưng theo tôi vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của việc
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đây cũng chính là một
trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái
phép. Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất hiện nay là rất lớn và mang tính tất
yếu. Khi pháp luật không phù hợp với tính tất yếu khách quan đó thì nó sẽ tự
vạch đường đi cho mình dưới dạng các kênh ngầm.
1.1.4.3. Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực
hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt
động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản
quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó
có kinh doanh BĐS.
21

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai
loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do
việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý [Điều 19 Hiến pháp 1980], nên pháp luật “đóng
khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền
sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng,
các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm
1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu
tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất
không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục
đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức
sở hữu chủ yếu: sở hữu Nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ
này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc
chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hay các giao dịch về mua bán
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh
doanh BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà
nước đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào”
của quá trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức
lao động, thị trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà
nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường
(trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định
hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây
dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định
rất mới như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao
đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh