Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội

Lời mở đầu
I- Mục đích nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu
thành nên giang sơn đất nớc. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan
trọng đối với đời sống con ngời, là tài sản của Nhà nớc, gia đình. Nó phản ánh
trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc.
ở nớc ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng, một hệ thống các loại
thị trờng dần đợc hình thành và phát triển. Trong đó thị trờng nhà đất là thị tr-
ờng rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trờng này là hệ quả
tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trờng nhà đất đợc coi nh một bộ phận của thị trờng bất động sản và là
nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn
liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trờng nhà đất đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu đợc của hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân.
Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian
vừa qua.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội
1

chơng I:Khái quát chung về thị trờng bất động sản và
thị trờng nhà đất
I- Khái quát về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm về thị tr ờng bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nớc và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ
với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, các nhà đầu
t kinh doanh và ngời sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn
và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nớc ta đang trong quá

trình hình thành đồng bộ các loại thị trờng .
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu ngời ta chia tài sản làm hai loại :
Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử
dụng rộng rãi và đợc ghi nhận hầu hết trong các bộ luật .ở nhiều nớc trên thế
giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết các khái niệm về bất
động sản giữa các nớc đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy , khi xác định tài sản
cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ.
ở nớc ta trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp
luật cũng nh trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ
bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm
về tài sản cố định để tài sản lu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật
dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành
bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài
2

sản có di dời đợc bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều
181 bộ luật dân sự nớc ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản
là các loại tài sản không thể di rời đợc bao gồm:
+Đất đai
+Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;
Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung
Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý
và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và
các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.

2.Đặc điểm của bất động sản
a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển:
Đặc tính này có tính ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng
tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí
của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy ngời ta
nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát
triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trờng cảnh quan cũng nh hạ tầng kết cấu hạ
tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với
tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng
thái hoạt động bình thòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu đợc từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá.
3

c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính đợc sinh ra trong quá trình sử
dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại
nét đặc trng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu
t. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên
các nhà đầu t luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
d)Tính biến dị :Trên thị trờng bất động sản không tồn tại hai công trình
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các
căn nhà cũng có hớng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của
các nhà đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính
dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do
vậy trên thi trờng bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này
không hoàn giống nh bất động sản khác.

e)Tính chụi ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với
hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nớc đều quan
tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực
này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất
giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trờng này sang thị tr-
ờng khác thuận lợi hơn nên thị trờng BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hởng
của việc điểu chỉnh chính sách nh chính sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ.
f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi
phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn nh vào thị trờng chứng khoán hay vàng
bạc đá quí.Thế nhng muốn đầu t vào thị trờng bất động sản thì phải có năng
lực quản lí tơng xứng.
g )Tính ảnh hởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản đợc nâng
cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công
viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật nh công trình giao thông , quy
hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán đợc chính xác về
cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển bất động sản thì là thành công rất
lớn.
4

3 - Khái niệm về thị tr ờng bất động sản
a) Khái niệm vệ thị trờng bất động sản:
- Thị trờng BĐS là nơi giữa ngời mua và ngời bán tự tìm đến với nhau,
qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận đợc lời giải đáp điều mà mỗi bên cần
biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch.
- Nói một cách ngắn gọn thị trờng BĐS là :
+ Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa
lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;
+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS nhà đất;
- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trờng bất động sản ngày

càng đợc hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trờng bất động sản là loại
hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ
sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trờng BĐS gồm 3 thị trờng nhánh. Thị trờng mua bán, thị trờng cho
thuê, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trờng mà ngời ta phân thị
trờng làm 3 cấp:
- Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất ( còn gọi là thị trờng đất đai )
- Thị trờng thứ II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trờng III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đã đợc mua và
thuê
II- Khái quát chung về thị tr
II- Khái quát chung về thị tr
ờng nhà đất
ờng nhà đất
1- Định nghĩa về thị tr
1- Định nghĩa về thị tr
ờng nhà đất
ờng nhà đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các
khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng
5

(
Luật đất đai năm 1993
)
Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và

hoạt động của con ngời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu đ-
ợc cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết định
cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nếu không có đất đai thì sẽ nh
thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại của con
ngời cũng không xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm,
có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài
là vô cùng cần thiết.
Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian
bên trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở. Nhà ở
không chỉ là không gian c trú đơn thuần, mà còn là môi trờng sống, môi trờng
lao động và sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc
của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc
gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển,
tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng hiện đại, cuộc sống của ng-
ời dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế,
xã hội và cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh vực của đời
6

sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội.
Nh vây, thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những
loại hàng hoá chủ yếu của thị trờng nhà đất.
Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, v-
ờn tợc, khuôn viên gắn với nhà.
Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm cả đất ở, vờn tợc, khuôn viên
gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.

Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị
trờng. Sự phát triển các loại thị trờng là hệ quả tất yếu của phân công lao động
trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động
xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trờng nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hớng mở rộng ở nớc
ta. ở đâu có nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có
thể hình thành thị trờng nhà đất. Thị trờng nhà đất có liên quan đến một vùng,
một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nớc.
Thị trờng nhà đất còn đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng
hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua
và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao
dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trờng nhà đất ở
các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số lợng, quy
mô của những ngời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ng-
ời mua và ngời bán.
7

2-Vai trò của thị tr
2-Vai trò của thị tr
ờng nhà đất
ờng nhà đất
Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trờng thì nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào
việc xây dựng và phát triển đất nớc.
Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh
tế-xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Chính vì vậy, thị
trờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trờng của một quốc gia, bởi vậy
sự phát triển thị trờng nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị trờng trong
nền Kinh tế quốc dân.

Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh nhà
đất và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình, với vai trò là
một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và quyền
sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một
khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị trờng làm cho thị tr-
ờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn
từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định chu chuyển vốn, sự
tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh
nhà đất. Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả và đất đai đ-
ợc vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở các chu kỳ
tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái tiền. Việc xây
8

nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn nh thế đợc thực hiện thông qua thị
trờng. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc
độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng của thị trờng. Quá trình thực
hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng nhà đất không chỉ đơn thuần là
hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm
thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.

Thị trờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng,
mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản xuất
hàng hoá ngời sản xuất trớc hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu
tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm hàng
hoá đó đợc đem đi bán. Trong khi đó, ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần mua
những loại hàng hoá đó và nh vậy họ phải tìm mua những loaị hàng hoá đó.
Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị trờng. Thông
qua thị trờng, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để giải quyết mối

quan hệ của mình.

Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao
chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị tr-
ờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu sự tác động tơng hỗ lẫn nhau
giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và vận động của thị tr-
ờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau. Mỗi sự thay
đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố khác và ngợc lại.
Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và
công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu
9

nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản
phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao.

Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác.
Nhờ đó thị trờng nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi ích của
Nhà nớc, lợi ích của các chủ đầu t, lợi ích cộng đồng và lợi ích của ngời lao
động ). Thị trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây
dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt
động của thị trờng nhà đất , Nhà nớc tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật
và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trờng mở
rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham
nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động
kinh doanh nhà đất đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta. Thị trờng nhà đất
hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc
và ngời sử dụng đất bằng các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng
cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế
trong đầu t xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển nhà đất để đáp ứng nhu

cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc.

Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng
cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia vào thị tr-
ờng, các nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối
quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trờng và
các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác nh xây dựng, địa chính, ngân
10

hàng, môi trờng đô thị để mở rộng thị tr ờng.
Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh
nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Vì vậy thông qua kết quả kinh
doanh nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các
sản phẩm cần thiết khác đợc tạo ra gắn liền với đất đai.
3- Đặc điểm cơ bản của thị tr
3- Đặc điểm cơ bản của thị tr
ờng nhà đất
ờng nhà đất
Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng bất động sản. Thị
trờng nhà đất đợc hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng
hoá trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng nhà đất có những đặc điểm cơ bản sau
đây:
Thị trờng nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả
các vùng trên đất nớc. Thị trờng nhà đất bao gồm hàng loạt các thị trờng
nhỏ, mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ phát
triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cá miền do
điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội khác nhau
quy định. Vì vậy, ở đô thị thị trờng nhà đất có quy mô và trình độ phát triển
cao hơn thị trờng nhà đất ở nông thôn, miền núi,
Thị trờng nhà đất là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không

đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó. Điều này
xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng nh truyền thống và tập quán sử dụng nhà đất . Thậm chí
trong các thị trờng địa phơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn
hảo, ngời mua và ngời bán nhà thờng thiếu thông tin liên quan đến những
11

giao dịch trớc đó. Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập thông
tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm đến. Mặt khác, thị tr-
ờng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo là do tính chất không tái tạo đợc của
đất, nên thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trờng hàng
hoá, biến động của giá nhà đất thờng mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng
hoá. Tất cả các đặc tính nh đặc điểm của tài sản đất đai, phơng pháp tiến
hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu hiểu biết thông tin cần thiết cho các
giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị tr-
ờng tài sản đất đai.

Cung trong thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng tơng
ứng với sự thay đổi của cầu bởi tăng cung của một loại nhà đất với mục đích
cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thị tr-
ờng, nh mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Biến động trong thị trờng
nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng khác nên nhà
đất chỉ hấp dẫn những ngời có thể thanh toán những thứ cho thuê đợc thực
hiện chậm. Cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng việc
chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Chẳng hạn
nh, nếu số lợng văn phòng làm việc không đủ cho thuê, thì ngời cho thuê có
thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhng việc thay đổi mục đích sử
dụng đó chỉ có thể đợc thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngợc lại.

Tính không công khai của thị trờng làm cho các thông tin về giá cả rất

khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị
trờng.
12


Đặc điểm không thể tách rời thị trờng nhà đất là tổng cung đất đai cho
tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng
cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục
đích sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng
quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục
đích sử dụng cụ thể đó.
III- Cung, cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị tr
III- Cung, cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị tr
-
-
ờng nhà đất
ờng nhà đất
1- Cung nhà đất
1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức đợc xác định bằng tổng khối l-
ợng nhà đất sẵn sàng đa ra trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có đợc
ở một quốc gia, do có những thành phần không đợc tham gia vào giao dịch mua
bán trên thị trờng tuỳ theo pháp luật của mỗi nớc quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhng họ không muốn
bán, chuyển nhợng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những
nguồn nêu trên là không đợc tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các
nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trờng cần có sự hội tụ các

điều kiện sau:
Quỹ nhà đất hiện có phải đạt đợc các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị tr-
ờng hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng đợc yêu cầu nào đó và đợc thị
13

trờng chấp nhận về giá trị sử dụng.

Ngời chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu
cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà
đất cho ngời khác.

Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá
mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của
thị trờng .

Phải có thị trờng nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào
giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận.
Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc
biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lợng, tính không đồng nhất, tính
không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu.
1.2- Đặc điểm của cung nhà đất
Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lợng cung về đất cũng mang
những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác:
Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lợng giới hạn và con ngời
không thể tự tạo ra thêm đất đai mới đợc để làm tăng cung theo ý muốn chủ
quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về
cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.
Hơn nữa, lợng cung về đất không thể điều chỉnh trong lu thông theo không
gian cũng nh chủng loại hoặc chất lợng là do tính cố định về vị trí và tính không
đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu

nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phơng
14

hay từng vùng lãnh thổ. Không nh các hàng hoá thông thờng khác là có thể điều
chuyển đợc đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trờng cần từ địa phơng
này sang địa phơng khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu
từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý. Đây là
một đặc điểm không thể bỏ qua đợc trong khi xây dựng và hoạch định các chính
sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trờng nhà đất.
Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lợng giới hạn gần nh không đổi,
nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối đợc theo ý
muốn chủ quan nh đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thờng cho nên vấn đề
điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan
trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm
một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên cha sử dụng, song lại
giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh
doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho
khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tơng đối cho chính những ngời chủ sở
hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn
sàng bán ra thị trờng để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác
hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung-
cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vc miền núi là sự lu chuyển nhà đất giữa
những ngời chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ
nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà
đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục
15

vụ cho mục đích sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất
ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Nh vậy mức tăng cung nhà đất cho

nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác. Trên
thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhng có thể tăng tơng đối trong giới
hạn có cận trên, còn lợng cung về từng loại nhà đất thờng xuyên biến thiên tăng
giảm theo trạng thái cân bằng động so với lợng cầu nhà đất tơng đơng cùng loại
dới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế
phát triển kinhtế xã hội.
Hiện nay tại nớc ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã
nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các
nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trờng nhà đất ngầm
ngoài tầm kiểm soát của nhà nớc. Khi trình độ phát triển của lực lợng sản xuất
càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lợnh cung về nhà đất cho sản xuất
khu vực miền núi cũng giảm một cách tơng đối còn cung về nhà đất cho khu
vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con ngời là đất ở và nhà
ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lợng cầu ngày càng tăng ở nhóm này.
Trong số đó hiện nay ở nớc ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh hoạt
của con ngời là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các
đô thị lớn nh Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng l-
ợng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nớc,
khu vực t nhân và khu vực tự phát.

Khu vực Nhà nớc: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà
nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nớc đầu t xây dựng bằng nguồn
16

vốn ngân sách hoặc coi nh vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở
hữu Nhà nớc. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có
kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hớng chiến lợc phát triển của mỗi quốc
gia. Đây là khu vực mà Nhà nớc nắm đợc lợng cung để can thiệp và điều tiết
trực tiếp vào thị trờng. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một l-
ợng vốn ngân sách đầu t vào khu vực này nhng có thể ở nhiều dạng và hình

thức biểu hiện rất khác nhau.

Khu vực t nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị trờng. Lợng
cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu t phát triển từ nguồn vốn
không phải của ngân sách Nhà nớc mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân
thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà
Nhà nớc quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà nớc không thể
kiểm soát đợc toàn bộ lợng cung nhà đất ở khu vực này mà chỉ điều tiết
thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trớc hết cân đối
cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực này
hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và
kiến trúc nhà ở của Nhà nớc và cũng đựơc đầu t, phát triển từ nguồn vốn t
nhân.
Những nguồn nhà đất đợc hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng
tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp
độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ
thuật nào cả nhng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lợng cung về nhà đất
17

khá lớn và phong phú trên thị trờng. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở khu vực tự
phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân những ngời
tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và khách quan hơn
là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện cha nghiêm ngặt hoặc đặt
ngời dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó đợc đa vào khu vực nhà ở
chính thức.
Hiện nay ở nớc ta lợng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của con ngời tăng cha cao, cha đáp ứng đợc lợng cầu phát sinh hàng năm,
đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000, cả n-

ớc với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng 120
triệu m2 trên một lợng diện tích đất ở kiểm kê đợc theo Chỉ thị số 24/1999/CT-
TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm 2001 của Thủ t-
ớng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha và đất ở nông
thôn 371.020 ha, nh vậy là quá thấp.
Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hớng tới các tiêu chuẩn cao cấp
và vì vậy cung nhà ở khu vực t nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà ở
khu vực tự phát càng giảm dần.
1.3-Những nhân tố ảnh hởng đến cung nhà đất
a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thờng do tính năng tác dụng của
nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nớc quản lý và
định đoạt. Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho
các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu
18

nó đợc quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng
góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về
chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất
ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà đất trớc
hết phụ thuộc vào quỹ đất đợc quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. đây là
cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về
nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà
đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của
đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đợc nhiều yêu cầu
khác nhau của thị trờng. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng
có thể coi nh cung bằng không đối với thị trờng nhà ở và đất ở, song cũng vùng

đất đó, nếu đợc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng
thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trờng nhà đất.
Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu t phát triển kết cấu hạ tầng là một giải
pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phơng là ngời quyết
định.
c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lợng
cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng
và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên
19

vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà
ở với giá hạ sẽ đợc mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào
của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các
cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở
một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải đ-
ợc thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên
cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ
và kỹ thuật xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nớc
Khác với hàng hoá thông thờng, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu t cho phát triển nhà đất.
Trớc hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn
đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng
và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trờng nhà đất hợp pháp. Những
nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng
nhng không đợc hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham
gia vào nguồn cung của thị trờng nhà đất hợp pháp và không đợc tính vào

nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trờng
đen và do vậy nó cũng không đợc mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
c và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để
20

Nhà nớc có chủ trơng chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử
dụng đất đai không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu
hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện
của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung
hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn đợc chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc thừa
nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trờng nhà đất cũng là một nhân
tố tác động rất lớn đến lợng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động công khi hoá của
thị trờng cho phép mọi đối tợng đều có thể tham gia thị trờng, làm phong phú
thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trờng hoạt động
không công khai, không đợc thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nớc th-
ờng bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu đợc lợi nhuận, các thế lực
này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì
vậy, tính chất hoạt động của thị trờng nhà đất, thái độ cũng nh những can thiệp
của Nhà nớc đối với hoạt động của thị trờng nhà đất cũng là những tác động hết
sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu. Sự thừa nhận và chủ trơng
đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan trọng mở đờng
cho việc đa dạng hoá các hính thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số
lợng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở.
Chính sách đầu t phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát
triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu t phát
21

triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trớc và theo đó các hoạt động xây dựng và
cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thơng mại mới có thể phát triển
tiếp theo. Nếu việc đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nớc không đợc triển
khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trơng chính sách
khác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ
là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung nhà đất. Vì
vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối
với sự thay đổi về lợng cung nhà đất.
Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà đất
không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không
phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trờng
mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về
nhà đất đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về
nhà đất.
2- Cầu nhà đất
2- Cầu nhà đất
2.1- Khái niệm cầu nhà đất
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lợng quyết định sự hoạt
động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá,
dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trờng. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu đợc
biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu
sâu thêm về thị trờng nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất trên thị trờng.
Cầu về nhà đất trên thị trờng là số lợng cầu về nhà đất hay nói cách khác là
22

toàn bộ số lợng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các
thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua đợc tơng ứng với nguồn lực tài
chính có khă năng thanh toán.

Nh vậy, cầu về nhà đất là khối lợng nhà đất mà ngời tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng nhà đất đó trên thị
trờng. Ngời mua ở đây thờng là ngời tiêu dùng và có thể là ngời sử dụng nhà đất
để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con ngời.
Trên thực tế, không thể đồng nhất đợc hai khái niệm nhu cầu về nhà đất và
cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy
mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.
Nhu cầu về nhà đất thờng xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi
rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tợng, thành phần trong xã hội, song
cầu thực tế trên thị trờng lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lợng
và chất do có những nhu cầu phát sinh nhng lại không có khả năng thanh toán.
Bất cứ ở nớc nào cũng vậy đều có những nhóm đối tợng, thành phần trong xã
hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhng lại không trở thành cầu thực tế
trên thị trờng vì thiếu khả năng thanh toán, ngợc lại có những đối tợng, thành
phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhng lại có nhu cầu tích luỹ đầu cơ
để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán nên có cầu thực
tế xuất hiện trên thị trờng. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan
hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của
thị trờng.
2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất
23

Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu
về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:

Trên thị trờng nhà đất cầu thờng tăng nhanh hơn cung. Khác với các
loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của ngời dân bao giờ cũng ở tình trạng
thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố.

Giá nhà ở và đất ở thờng rất cao so với thu nhập của ngời dân , nhất là

ở các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thơng mại Bởi vì, nơi đây có
mật độ dân c lớn, bên cạnh lợng cung về nhà đất có hạn thì lợng cầu về nhà
đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với
các vùng khác là tất yếu.

Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của ngời sử dụng
thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn
nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở.

Hiện nay, ở nớc ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị tr-
ờng ngầm về nhà đất , không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nớc không
thể điều tiết đợc. Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động, đặc biệt ở các
đô thị lớn nh thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng
Lợng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trờng tự do xuất phát từ nhu cầu về
chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con
ngời đợc Nhà nớc công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo
điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập đợc chỗ ở phù hợp với nhu
cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh
có thể đợc phân tích bởi các nguyên nhân sau:
24

Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học.
Nhiều hộ gia đình, cá nhân cha có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc
đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà ổ chuột.
Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lợng vũ trang cha
có nhà hoặc mới chuyển đến.
Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật.
Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới
xây dựng.
Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch.

Nhu cầu chỗ ở cho ngời nớc ngoài đến sinh sống ở nớc ta làm việc
hoặc kinh doanh.
Các chơng trình phục vụ nhu cầu ở của con ngời
Những nhu cầu trên thờng là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho
cuộc sống sinh hoạt của con ngời, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính
của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phơng thức thanh toán
kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trờng.
ở nớc ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang
mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trờng nhà đất
càng sôi động trong những năm gần đây, cũng nh kinh doanh nhà đất trở thành
một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế .
2.3- Những nhân tố ảnh hởng đến cầu nhà đất
Trong những năm đổi mới, kinh tế nớc ta đã có những chuyển biến tích cực,
25