Nghiên cứu thực trạng và đề xuất sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



LÊ TRUNG THÀNH
(Màu m58, 4 quyen, 80 trang)







“ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN YÊN VIÊN,
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”









LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số : 60 44 80

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN






Hà Nội – Năm 2013
4

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT











1 DS-KHHGĐ Dân số-kế hoạch hóa gia đình
2 TDTT Thể dục thể thao
3 THCS Trung học cơ sở
4 THPT Trung học phổ thông
5 HĐND Hội đồng nhân dân

6 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
7 UBND Uỷ ban nhân dân.
8 DNTN Doanh nghiệp tư nhân
KT-XH Kinhh tế - xã hội
QHĐT Quy hoạch đô thị
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
TNXP Thanh niên xung phong

5

DANH MỤC BẢNG


Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng 25
Bảng 2: Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng 25
Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 26
Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị 26
Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp 27
Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 27
Bảng 7: Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Yên Viên 38
giai đoạn 2005 - 2009 38
Bảng 8. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 40
Bảng 9. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 45
Bảng phân vùng quy hoạch huyện Gia Lâm 2008 67
Bảng 10. So sánh cơ cấu sử dụng đấttheo hiện trạng và sau khi quy hoạch mở rộng
thị trấn 79


6

DANH MỤC HÌNH

Hình 1. Trụ sở Đảng ủy – HĐND – UBND thị trấn Yên Viên từ năm 1998 - 2009 29
Hình 2. Trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND Thị trấn Yên Viên hiện nay 32
Hình 3. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 40
Hình 4. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 45
Hình 5. Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm đến năm 2020 65
Hình 6. Quy hoạch thị trấn Yên Viên đã được điều chỉnh năm 2008 67
Hình7. Sơ đồ phân bố các khu đô thị trung tâm của Hà Nội 70
Hình 8. Không gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị N9 71
Hình 9. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị N9 71
Hình 10. Định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên giai đoạn 2011- 2030 72
Hình 11: Cơ cấu sử dụng đất theo hiện trạng 2012 80
Hình 12: Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sau khi mở rộng 81
Hình 13: Biểu cơ cấu các loại đất sau định hướng quy hoạch đến năm 2030 81

7

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Ý nghĩa của luận văn 3
6. Cấu trúc của luận văn 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 4
1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị 4
1.1.1 Khái niệm về đô thị 4
1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị 6

1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị 6
1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng
đất đô thị 7
1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị 8
1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa 11
1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị 11
1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị 12
1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức
sử dụng hợp lý đất đô thị 14
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung 14
1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai 14
1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất 16
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 16
1.3.2.1 Khái niệm. 16
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị. 17
1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 17
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị. 18
1.3.2.5. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô
thị. 20
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN
VIÊN 28
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Yên Viên. 28
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28
2.1.3 Lịch sử hình thành và quá trình đô thị hóa của Thị trấn 29
2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Yên Viên 33
2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và biến động sử dụng đất đai giai đoạn
2005 - 2012 39
2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 39
2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai năm 2012 và cơ cấu đất đai : 44

2.3.3 Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2005- 2012 48

8

2.4 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên so với yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012. 49
2.5. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên 53
Chương 3:ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI VÀ
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN 57
3.1 Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn
2010 - 2015 57
3.1.1 Mục tiêu tổng quát 57
3.1.2 Phương hướng chung 57
3.1.3 Một số chỉ tiêu chính đến năm 2015 57
3.1.3.1 Về phát triển kinh tế 57
3.1.3.2 Về xã hội 58
3.1.4 Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu 58
3.1.4.1 Phát triển kinh tế 58
3.1.4.2 Xây dựng cơ bản 59
3.1.4.3 Lĩnh vực văn hóa - xã hội 60
3.1.4.4 Công tác chính sách xã hội 61
3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2011 - 2030. 62
3.2.1. Vài nét về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, cơ cấu tổ chức của Huyện Lâm 62
3.2.2 Sự ảnh hưởng của vị trí địa lý đối với thị trấn Yên Viên trong Quy hoạch
sử dụng đất huyện Gia Lâm 64
3.2.3 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2030 66
3.2.3.1 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2020 66

3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 68
3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên. 73
3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp
ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương. 75
3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mô dự án 75
3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý 76
3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng 79
3.4.4 Ý nghĩa thực tiễn: 83
3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất 84
KẾT LUẬN 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là
nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách
khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất đai tại nhiều địa
phương ở nước ta ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên tại nhiều khu vực, nhất là
các khu vực đô thị, thực trạng sử dụng đất đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết
đồng thời định hướng sử dụng, phát triển quỹ đất như thế nào để đảm bảo cho các
mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phát triển bền vững của địa phương đang là

nhiệm vụ cấp thiết.
Thị trấn Yên Viên nằm ở Phía đông bắc của Thủ đô Hà Nội, với nhiều đầu
mối giao thông quan trọng như: đường sông, đường sắt, đường bộ. Thị trấn có quỹ
đất tự nhiên không lớn - 101,6456 ha bao gồm đất chuyên dùng có 64,3018 ha
chiếm 63% tổng diện tích tự nhiên, đất ở đô thị 28,6264 ha, đất chưa sử dụng
1,2174 ha. Phần lớn đất chuyên dùng là diện tích đất do các tổ chức kinh tế sử dụng
và vẫn có tình trạng sử dụng đất chưa hợp lý, để hoang hóa lãng phí, hoặc cho thuê
lại, sử dụng sai mục đích được giao, trong khi diện tích các công trình công cộng
(giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, công viên cây xanh…) còn rất thiếu so với nhu
cầu thực tế của nhân dân thị trấn. Mặt khác hiện trạng sử dụng đất còn có một số
khu vực đất của xã Yên Viên nằm xen lọt vào trong lòng của thị trấn gây ra khó
khăn trong việc định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai
cũng như quản lý hành chính tại địa phương.
2

Đã hơn 50 năm từ khi thị trấn Yên Viên được Chính phủ quyết định thành
lập, nhưng bộ mặt thị trấn gần như không thay đổi, điều kiện kinh tế - xã hội bị kìm
hãm, kém phát triển, trong khi các đơn vị lân cận như Phường Đông Ngàn- Từ Sơn
thuộc tỉnh Bắc Ninh được thành lập cùng quyết định của Chính Phủ, Phường Đức
Giang - quận Long Biên- Hà Nội được thành lập sau thị trấn Yên Viên hơn 10 năm.
Nay các đơn vị này đã “ thay da đổi thịt”, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển vượt
bậc, đời sống nhân dân được không ngừng được nâng cao. Thị trấn Yên Viên đứng
trước nguy cơ tụt hậu về nhiều mặt so với các đơn vị xã, phường trong khu vực.
Từ thực trạng những bất cập trên, là người con lớn lên trên mảnh đất Yên
Viên giàu truyền thống, học viên chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Làm rõ thực trạng sử dụng đất và đánh giá sự hợp lý của hiện trạng sử dụng
đất đai thị trấn Yên Viên đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Đề xuất một số định hướng sử dụng hợp lý đất đai và phát triển quỹ đất của

thị trấn Yên Viên.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Yên
Viên năm 2012 và biến động sử dụng đất đai của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của địa phương.
- Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai của thị trấn và định hướng
mở rộng, phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên.


3

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu: Đây là phương
pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội, các số liệu thống kê về diện tích các loại đất để phục vụ cho việc đánh giá hiện
trạng và biến động sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên.

-
Phương pháp thống kê, so sánh: Để phân tích đưa ra kết luận, đề tài có tiến
hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về
cơ cấu các loại đất.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được và hiện
trạng sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ những tồn tại, những điểm chưa hợp lý
trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên.

-

Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên môn,
cán bộ địa phương về các giải pháp sử dụng hợp lý đất đô thị và định hướng phát
triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên.
5. Ý NGHĨA CỦA LUẬN VĂN
+ Ý nghĩa khoa học: góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học đề xuất sử dụng
hợp lý đất cấp phường, xã.
+ Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho việc quy
hoạch và định hướng sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên.
6. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị.
Chương 2: Đánh giá thực trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai và định hướng
phát triển quỹ đất thị trấn Yên Viên.



4

CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách lại đưa ra những nhận
định khác nhau về đô thị. Dưới đây là một số định nghĩa về đô thị:
Một đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ gia tăng các công trình
kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực xung quanh nó. Các đô thị có
thể là thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông đúc, nhưng thuật từ này thông
thường không mở rộng đến các khu định cư nông thôn như làng, xã, ấp.
Các đô thị được thành lập và phát triển thêm qua quá trình đô thị hóa. Đo đạt

tầm rộng của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng
đô thị, và biết được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị.
Không như một đô thị, một vùng đô thị không chỉ bao gồm đô thị mà còn
bao gồm các thành phố vệ tinh cộng vùng đất nông thôn nằm xung quanh có liên hệ
về kinh tế xã hội với thành phố đô thị cốt lõi, tiêu biểu là mối quan hệ từ công ăn
việc làm đến việc di chuyển hàng ngày ra vào mà trong đó thành phố đô thị cốt lõi
là thị trường lao động chính. Thật vậy, các đô thị thường kết hợp và phát triển như
trung tâm hoạt động kinh tế/dân số trong một vùng đô thị lớn hơn.
Các vùng đô thị thường thường được định nghĩa bằng việc sử dụng các quận
(như ở Hoa Kỳ) hoặc các đơn vị chính trị cấp quận làm đơn vị nền tảng. Quận có
chiều hướng hình thành các ranh giới chính trị bất di bất dịch. Các kinh tế gia
thường thích làm việc với các thống kê xã hội và kinh tế dựa vào các vùng đô thị.
Các đô thị được dùng để thống kê thích hợp hơn trong việc tính toán việc sử dụng tỉ
lệ đất quân bình trên đầu người và mật độ dân cư (theo Dumlao & Felizmenio
1976).
Nguồn: Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia
( )

5

- Theo Luật Quy hoạch đô thị được Quốc hội thông qua năm 2009: Đô thị
là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá
hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia
hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành
phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
- Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, một đơn vị hành chính để được phân
loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:
1. Có chức năng đô thị.
2. Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4 nghìn người trở lên.

3. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, riêng đối với thị trấn thì
căn cứ theo các khu phố xây dựng tập trung.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội
thị, khu vực xây dựng tập trung) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao
động.
5. Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã
hội và hạ tầng kỹ thuật).
6. Đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Tại Việt Nam hiện có 6 loại đô thị: loại đặc biệt và loại I, loại II đến loại V.

Khái niệm về khu đô thị và hạ tầng kỹ thuật, xã hội đô thị:
+ Khu đô thị: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng
của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các
đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho
bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung cho toàn đô thị hoặc
cấp vùng.
Cấu trúc của khu đô thị và đô thị là gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã
hội đô thị.
+ Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm các công trình sau:
6

- Hệ thống giao thông;
- Hệ thống cung cấp năng lượng;
- Hệ thống chiếu sáng công cộng;
- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;
- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;
- Hệ thống nghĩa trang;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
+ Hạ tầng xã hội đô thị gồm các mục sau:

- Các công trình nhà ở;
- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục thể
thao,thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;
- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;
- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;
- Các công trình hạ tầng xã hội khác.
Tức là phải đủ các công trình và hạng mục công trình như vậy mới được gọi
là đô thị. Tuy nhiên đối chiếu với thực tế hiện nay các khu đô thị của chúng ta hầu
như không được coi là đô thị hay khu đô thị thực sự.
1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị
1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị là đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch
sử dụng làm nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các
cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác
của xã hội. Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy
hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng
được tính vào đất đô thị.



7

1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng
đất đô thị
- Vị trí địa lý: đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
đô thị. Nơi có vị trí thuận tiện thì việc đầu tư và tận dung những nguồn lực đất đai,
lao động cũng như khai thác tiềm năng đất đai sẽ có ưu thế hơn.
- Địa hình: Là một trong những yếu tố quyết định đến việc sử dụng đất, đặc
biệt đối với mục đích nông, lâm nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp thì địa hình
phức tạp sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho việc xây dựng công trình và thi công.

- Điều kiện khí hậu, thủy văn: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng trực tiếp đến việc
sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh và điều kiện sinh hoạt của con
người. Sự khác nhau về nhiệt độ giữa các vùng ảnh hưởng đến sự phân bố thực vật,
cây trồng. Lượng mưa nhiều hay ít cũng ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh
doanh và các nhu cầu sinh hoạt.
Hệ thống sông suối, ao hồ có vai trò nhất định trong việc tổ chức sử dụng đất
đai đô thị. Chúng vừa là nguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới vừa là nơi tiêu
thụ nước khi có úng ngập.
Thảm thực vật tự nhiên: Thảm thực vật tự nhiên là một yếu tố môi trường có
vai trò rất quan trọng. Thảm thực vật bao gồm các vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu
nguồn, rừng sản xuất, đồng cỏ Thảm thực vật tự nhiên là yếu tố điều tiết khí hậu,
chế độ nước của sông suối, chế độ nhiệt, độ ẩm trong đất, chế độ nước ngầm. Thảm
thực vật tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, làm nơi du lịch, nghỉ mát. Thảm thực
vật có ý nghĩa quan trọng trong việc quy hoạch vùng đô thị.
- Yếu tố không gian: Mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đất
đai cũng như điều kiện không gian để hoạt động. Mặt bằng không gian và vị trí của
đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong việc sử dụng đất các công trình công nghiệp,
thương mại, dịch vụ và phục vụ cho mục đích ở. Mặt bằng đất đai còn là yếu tố
quan trọng cho việc quy hoạch, phát triển các khu đô thị mới.
- Các yếu tố kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như dân số và lao động; cơ
cấu các ngành kinh tế; mức độ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển từng ngành; hiện
8

trạng cơ sở hạ tầng; trình độ khoa học công nghệ; trình độ quản lý và tổ chức sản
xuất của nông dân và chế độ chính trị xã hội ( các chính sách về đất đai, chính sách
môi trường, các yêu cầu về an ninh quốc phòng )
Yếu tố kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất.
Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định tiềm năng và mức độ thích hợp
của đất đai đối với các mục đích sử dụng. Còn việc sử dụng đất như thế nào được
quyết định bởi con người và các điều kiện kinh tế xã hội hiện có.

1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị
Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã hội
song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, tập
trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi nông nghiệp
không ngừng hội tụ trên không gian thích hợp dần dần chuyển hoá thành yếu tố đô
thị. Theo Brain Berry (1976) “ Đô thị hoá được coi như sự tập trung có tính không
gian của con người và các hoạt động kinh tế. Nhưng đô thị hoá có hai mặt ý nghĩa,
ý nghĩa thứ nhất liên quan đến quá trình tập trung dân cư - khi dân số chuyển từ
vùng thưa dân đến vùng đông dân hơn; ý nghĩa thứ hai liên quan đến văn hoá và lối
sống của người dân - lối sống thành thị, văn hoá hiện đại và dấu hiệu của sự văn
minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi lan toả ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí
là vùng nông thôn ’’[ 17].
Theo Đàm Trung Phường (1995) “ Đô thị hoá là một quá trình diễn thế kinh tế
- xã hội - văn hoá- không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong
đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự
phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành
đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự ” [10]. Theo quan
điểm này thì quá trình đô thị hoá cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ
cấu kinh tế, dân cư, lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động…
Như vậy đô thị hoá thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
xã hội với các đặc trưng sau :
9

- Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật
dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công
nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân cư khu vực, dẫn đến thay
đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập trung
(mật độ dân cư cao).

- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng xã
sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp.
Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dưới góc độ nhìn nhận
về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao
động trong dân cư. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự
thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực lượng sản xuất, thể hiện qua sự
biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác.
Quá trình đô thị hoá không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lượng, nâng cao
vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần
tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế, xã hội của đô thị
trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và
các hoạt động dịch vụ công cộng, Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và
mục đích sử dụng đất.
Quá trình đô thị hoá ở nước ta hiện nay có những đặc điểm chủ yếu sau :
- Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn với công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Công nghiệp hoá là động lực của đô thị hoá, đô thị hoá là
điều kiện để gia tăng nhịp độ và hiệu quả của đô thị hoá. Tại các đô thị, nhất là các
đô thị lớn, hàng loạt các khu công nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao
tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều. Quá
trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông
nghiệp được đẩy mạnh.
10
- Đô thị hoá dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang các
mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông nghiệp
giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của các nghề phi
nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá trình đô thị
hoá là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Công tác quản lý đô thị, nhất là trong lĩnh vực quản lý - sử dụng đất đô thị
còn nhiều bất cập, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp, việc sử dụng đất đô thị ở
nhiều nơi còn thiếu quy hoạch chi tiết.

- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có
nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong
khu vực.
Đất đô thị với vai trò địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các
hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển kinh tế
- xã hội đô thị. Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc
khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng
đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị [7] :
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy
chứng nhận. Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê
đất. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa
phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô
thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý
11
của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách
nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển kinh tế - xã hội phù
hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách
hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các
phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình
quản lý đất đai.

- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung :
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử
dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển của đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh.
1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa
1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị
Do đặc điểm của quá trình đô thị hoá ở nước ta nói riêng và các nước đang
phát triển nói chung là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự
phát triển công nghiệp nên quá trình đô thị hoá và quá trình công nghiệp hoá ở nước
ta mất cân đối. Sự chênh lệch về đời sống giữa nông thôn và thành thị đã thúc đẩy
việc di chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị một cách ồ ạt. Hiện tượng bùng nổ
dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp đã đặt ra cho đô thị hàng
loạt các vấn đề cần phải đối mặt: việc làm, nhà ở, giao thông, môi trường đặc biệt là
vấn đề sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị hữu hạn cho một khối lượng nhu cầu sử dụng
đất rất lớn hiện nay. Làm sao để với nguồn lực hiện có về đất được sử dụng một
cách có hiệu quả nhất. Mức độ đô thị hoá nước ta năm 2000 là 23,5% nhưng diện
12
tích đất đô thị chỉ chiếm 0,3% vì thế nhu cầu về đất đô thị vượt xa so với lượng
cung về đất. Thị trường đất đô thị ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây là thị
trường sôi động nhất, vì vậy giá nhà đất ngày càng tăng và nằm ngoài tầm kiểm soát
của chính quyền đô thị.
Trong quá trình đô thị hoá hiện nay tình trạng lấn chiếm đất công, đất nông
nghiệp trái phép cho các mục đích xây dựng nhà ở hoặc để sản xuất công nghiệp
đang còn là vấn đề phổ biến, mỗi năm hàng vạn ha đất nông nghiệp bị lấn chiếm.
Những năm gần đây bình quân đất cho nhu cầu ở mỗi năm tăng 15.000 ha hầu hết

lấy từ đất nông nghiệp.
Ngoài ra trong các đô thị tình trạng lấn chiếm vỉa hè, đất hành lang an toàn
bảo vệ các công trình công cộng (đê điều, đường điện, giao thông, công sở vào mục
đích kinh doanh, buôn bán nhỏ hay xây dựng nhà ở cũng còn phổ biến, làm ảnh
hưởng đến mỹ quan, trật tự và an toàn giao thông đô thị).
Sở dĩ còn nhiều tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị là do trình
độ quản lý của chúng ta còn nhiều yếu kém, đồng thời cũng thiếu một đội ngũ cán
bộ có chuyên môn cao về công tác quy hoạch và sử dụng đất.
Do yếu tố lịch sử, chính trị, kinh tế việc xây dựng của chúng ta vốn đã tự do
không theo một quy hoạch nào mặc dù hiện nay chúng ta bắt đầu quan tâm đến
công tác quy hoạch và phát triển đô thị nhưng hệ thống các quy hoạch tổng thể và
chi tiết cho tất cả các đô thị hầu như chưa hoàn thiện và chưa công bố rộng rãi vì
vậy việc xây dựng hiện nay vẫn chưa được kiểm soát theo đúng quy hoạch. Mặt
khác, cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu nhà đất của
chúng ta còn đan xen, các thủ tục hành chính còn nhiều điểm rườm rà, không cần
thiết, cán bộ còn nhũng nhiễu làm cho việc thực hiện cấp chứng chỉ quy hoạch và
cấp phép xây dựng còn chậm do đó đã làm ảnh hưởng đến công tác kiểm soát việc
xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất.
1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị
Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là
vấn đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 41 năm, Hội nghị
13
chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí
và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên
Hợp Quốc tổ chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách
hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự
cần thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết
quả có thể đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài;
e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt
động khác của dân cư. Để sử dụng hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều

cần phải có sự phối hợp toàn diện các mặt kinh tế, xã hội, chính trị, và phụ thuộc
trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn đề đó một cách cụ thể [11]. Một số nhà
nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý
đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh tế trong tổng thể, đạt hiệu quả
nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận với môi trường
xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình khai thác sử dụng
[18].
Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn
chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của
con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi
trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột.
Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra
phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi
trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng
mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp,
dịch vụ.
- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời
sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội đô thị.
14
- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường
hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị.
1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ
chức sử dụng hợp lý đất đô thị
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch đất đai là: “ Việc sắp xếp và sử dụng các loại đất đai một cách hợp
lý để sản xuất ra nhiều nông sản chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn. Quy hoạch
đất đai chia làm hai loại: Quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành, và quy hoạch

đất đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy hoạch đất đai giữa các vùng, các ngành tuỳ
thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với
phân cùng của cả nước. Việt nam đã và đang thực hiện lại quy hoạch đất đai trong
nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế hàng
hoá, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây” (Nguồn: Từ điển Bách
Khoa Việt Nam)
Theo nhu cầu phát triển hiện nay, khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể hiểu
là: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện
đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.
Như vậy về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử đụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích tăng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh
15
thổ, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập
sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để
tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực,
phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
Từ đó thấy rằng quy hoạch sử dụng đất là “ công cụ” quan trọng của người
quản lý và cả người sử dụng đất.
Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định rằng: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật…”.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức,

quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất, với các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân
bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các
đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước. Quy hoạch sử dụng đất trước tiên
liên quan đến việc sử dụng đất trong tương lai với 3 hướng tiếp cận khai thác tiềm
năng sử dụng đất.
Hướng 1: cung cấp khuôn khổ cho việc sử dụng đất, tạo tiền đề để xác định
chức năng sử dụng đất cho nông nghiệp, lâm nghiệp, khai thác mỏ, phát triển đô
thị Mỗi chức năng đều dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên, địa hình, địa chất, thổ
nhưỡng thủy văn, khí hậu để hình thành một cách bền vững;
Hướng 2: khai thác tiềm năng sử dụng đất phục vụ cho các chức năng sử
dụng khác nhau cần cho sự tồn tại và phát triển của con người. Đối với đô thị là nhà
ở, dịch vụ công cộng, công nghiệp;
Hướng 3: đưa đất trực tiếp tham gia vào quá trình tạo ra lợi nhuận bằng các
hoạt động phát triển. Đất được thay đổi chức năng để tăng thêm giá trị sử dụng theo
nhu cầu của xã hội [4].
Hiện nay, các nhà quy hoạch có nhiều quan điểm về phương pháp thực hiện
các ý tưởng quy hoạch sử dụng đất như: Cách tiếp cận ý tưởng hợp lý; xác định các
mục đích cần đạt được, từ đó định hướng quy hoạch hợp lý các công cụ mà Nhà
nước đang có để xác định các nhiệm vụ quy hoạch trên cơ sở tận dụng khai thác các
16
công cụ đó, đặc biệt là tài chính; Cách tiếp cận dần dần: coi công tác quy hoạch là
kết quả của 3 quá trình đan xen chặt chẽ với nhau: (1) Xác định vấn đề, mục tiêu,
thiết kế, thực hiện và rút kinh nghiệm; (2) Chuyển từ những mục đích chính sách
chung đến những mục tiêu và hành động cụ thể hơn; (3) Xác định ảnh hưởng trực
tiếp của các bước trong quy trình quy hoạch tới bước hành động. Ba khuôn khổ tạo
điều kiện cho các hoạt động quy hoạch có hiệu quả là: (1) hệ thống tiêu chuẩn quy
phạm; (2) công cụ định hướng; (3) thể chế.
1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là quỹ đất đai của các cấp lãnh thổ (cả

nước, tỉnh, huyện, xã) hoặc của một khu vực. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa
phương, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm xác định cơ cấu đất đai hợp
lý, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng, các ngành kinh tế, xác định sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở đẻ tiến
hành giao đất và đầu tư và phát triển sản xuất, đảm bảo an toàn lương thực, phục vụ
các nhu cầu dân sinh, văn hóa, xã hội và bảo vệ môi trường.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính là:
phân bổ hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống
sử dụng đất đai và cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm
năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp
không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích: kinh tế, xã
hội, môi trường.
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1 Khái niệm.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả
và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích (khu chức
năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trường
sinh thái.
17
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị được thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà
nước quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy hoạch sử dụng đất đô
thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các loại đất được sử dụng, xác
định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá, giáo dục của một quốc gia. Đất đô thị
là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.

- Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế, sinh thái làm tiền đề để
tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất. Nói cách khác cần lập quy hoạch sử dụng đất đô
thị nhằm điều hoà và giải quyết mâu thuẫn giữa các lợi ích KT - XH và môi trường
trong sử dụng đất.
- Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hưởng to lớn đối
với sự phát triển kinh tế đô thị. Ngược lại sự phát triển không ngừng của KT - XH
đô thị sẽ nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị. Điều đó cần
có một quy hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với sự
phát triển KT - XH đô thị.
Ở nước ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là
người đại diện cho lợi ích của toàn thể nhân dân lao động, điều tiết ở tầm vĩ mô đối
với việc sử dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị
nhằm xác định phương hướng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm.
1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh
hưởng tất yếu đối với mức độ và hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy
nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô
thị với các nội dung sau:
18
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, KT - XH, hiện
trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ để tiến hành phân phối
và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải lưu ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra hậu quả cho môi trường sinh thái.
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô

đất đai cho từng chức năng sử dụng đất đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu
cầu cụ thể đối với từng chức năng như sau [3]:
a. Khu đất công nghiệp.
Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị. Quy mô khu đất công
nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển của đô thị đó. Thông
thường các khu đất công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu
cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo
thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến
điều kiện tự nhiên môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu
công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp
quốc gia .
b. Khu đất kho tàng.
Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho
tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh
hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ
Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho
tàng khác ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô
thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công
nghiệp.
19
c. Khu đất giao thông đối ngoại.
Mạng lưới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và
hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận.
Quy hoạch giao thông cần:
+ Đáp ứng nhu cầu vận tải hành khách, hàng hóa phục vụ cho phát triển KT -
XH, quá trình đô thị hóa và hội nhập với quốc tế.
+ Mạng lưới giao thông phải được phân cấp rõ ràng.
+ Hệ thống giao thông đối ngoại khi đi qua đô thị phải phù hợp với quy
hoạch đô thị.
d. Khu đất dân dụng đô thị.

- Đất xây dựng các khu ở: bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ
trong thành phố thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô
thị, phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của cư dân đô thị. Trong đó bộ phận đất
đai xây dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, trên
đó giải quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và các yêu cầu khác
liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
- Khu trung tâm các công trình công cộng: bao gồm khu vực trung tâm chính
trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn
như quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa
học… phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị. Đất trung tâm thường
được bố trí ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm
của thành phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường.
- Khu đất giao thông đối nội: bao gồm đất xây dựng mạng lưới đường phố kể
cả các quảng trường lớn của đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị.
- Khu cây xanh đô thị:
Cây xanh đô thị bao gồm:
+ Cây xanh sử dụng công cộng là tất cả các loại cây xanh được trồng trên
đường phố và ở khu vực sở hữu công cộng.