THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ tài sản vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá một bất động sản cụ thể

Lời mở đầu
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu
ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời
sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối
với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở Việt Nam
thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền
kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90 và phát triển rất nhanh chóng
với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định
ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên kết quả thẩm định giá vẫn mang tính chưa thống nhất ở
một số nơi. Việc định giá chính xác, sử dụng phương pháp hợp lý sẽ làm
giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá
nhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng còn là
một nghề khá mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là phát triển sau nên được
kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực
tế Việt Nam nên việc áp dụng các phương pháp thẩm định vẫn còn nhiều
khó khăn. Hiện nay phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ
biến nhất, vì có ưu điểm đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để
công nhận vì dựa vào chứng cớ thị trường. Để tìm hiểu rõ hơn về
phương pháp này nhóm 13 chọn đề tài “ Vận dụng phương pháp so sánh
trực tiếp để thẩm định giá một bất động sản cụ thể “.
1.Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu các vấn đề lý luận về định giá bất động sản bằng phương
pháp so sánh trực tiếp từ đó áp dụng vào một bất động sản cụ thể nhằm
có cái nhìn thiết thực hơn về công tác thẩm định bất động sản.
2.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nội dung của phương pháp so sánh trong hệ thống các phương pháp
định giá bất động sản và vận dụng phương pháp để định giá bất động sản
là nhà ở.
1

3.Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập, xử lý thông tin
- Phương pháp phân tích
- Phương pháp thống kê, tổng hợp
4. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm
2 phần sau:
Phần I : Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
trực tiếp
Phần II: Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá BĐS –
nhà ở
2
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1.1. Những vấn đề chung về định giá bất động sản
1.1.1. Các khái niệm cơ bản:
- Bất động sản (BĐS) là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý
nhất định. Gồm những đặc điểm:
+Cố định về vị trí.
+Tính bền vững.
+Tính khác biệt.
+Tính khan hiếm.
+ Có giá trị lớn.
+Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
- Hiện nay đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về định giá bất động
sản, kèm theo đó là các khái niệm khác nhau tùy theo quan điểm, nhưng
hầu hết đều theo khái niệm:
Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái
tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị
trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.

Đồng thời theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
3
1.1.2.Cơ sở giá trị khi tiến hành định giá BĐS
1.1.1.1.Cơ sở giá trị thị trường
Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường”.
Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị
trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn
định. Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị
thị trường bị phá vỡ.
1.1.1.2.Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao
dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường.
Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây:
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị tính thuế
- Giá trị đầu tư
- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế
- Giá trị doanh nghiệp
- Giá trị tài sản chuyên dùng
- Giá trị thanh lý
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
- Giá trị đặc biệt

4
1.1.3.Mục đích của định giá bất động sản
Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:
-Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng
đất).
-Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập, đầu tư, giải thể, thanh lý,
tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán,
chứng minh tài sản…
-Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử
dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nước.
1.1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
1.1.4.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Vị trí của bất động sản:
+ Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực
kì quan trọng, đặc biệt là đối với xác định giá đất. Ngoài ra còn chú ý
xem xét đến khả năng tiếp cận của BĐS và môi trường xung quanh. Nếu
BĐS ở gần cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viên, chợ, khu vui chơi
giải trí… thì giá trị của BĐS sẽ tăng lên. Ngược lại, khả năng tiếp cận
của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
+ Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận cũng có tác động tới giá trị BĐS. Tuy nhiên, sự tác
động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của
vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, nông nghiệp, công nghiệp hay thương
mại - dịch vụ… Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào
mùa mưa, hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược
lại thì giá của BĐS sẽ cao hơn.
5

- Kích thước, hình thể, diên tích của lô đất: một kích thước và diên
tích thừa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Lô đất có hình dáng méo mó, không phù hợp với
kiến trúc của BĐS thì sẽ làm giảm giá trị của BĐS và ngược lại.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (Đối với BĐS là nhà ở
hoặc các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh
hưởng trực tiếp với giá trị BĐS. Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng,
BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
- Tình trạng môi trường và tự nhiên: môi trường trong lành hay ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS.
Những BĐS nằm ở vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt,
động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS giảm sút và ngược
lại.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS (mức thu nhập hàng năm từ
BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS thế chấp),
những tiện nghi gắn liền với BĐS (hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng), chế độ bảo dưỡng và sửa
chữa BĐS, những chi phí cần thiết phải bỏ ran gay sau khi mua BĐS để
sửa chữa…
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường, điều kiên bán và thanh toán.
1.1.4.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS:
+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn với BĐS
(tình trạng cho thuê, thế chấp…)
6
1.1.4.3.Các yếu tố bên ngoài

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính
quyền địa phương có thể có những tác động tới hoạt động của thị trường
BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.
- Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn tới giá trị BĐS. Cụ thể như
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán, lối sống của những người dân trong khu vực, những yếu tố thuộc
về tâm linh, phong thủy…
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
- Yếu tố chủ quan do năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề
nghiêp của người đinh giá cũng ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng
định giá BĐS. Định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác
động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đế sự
trung thực, khách quan của việc định giá.
1.2.Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản
1.2.1.Khái niệm
Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị dựa trên
phân tích giá của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản
thành công hoặc đang mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thời
gian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường của tài sản thuộc quyền
định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều
nước trên thế giới. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố
định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị
trường.
1.2.2.Cơ sở lý luận
- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên
việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ
không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có
được tài sản tương đương để thay thế.
7

- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên
cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương
đương có thể so sánh được trên thị trường.
1.2.3.Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được
sử dụng trong các trường hợp sau đây:
+ Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư,
các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng
biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và
các nhóm của các cửa hàng.
+ Các mảnh đất trống …
Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng
rãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp,
định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu
(hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằng
phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua
và cho thuê có thể được sử dụng, chất lượng thông tin phải đáng tin cậy,
phù hợp, thị trường phải ổn định.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho
phương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và
phương pháp thặng dư. Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện
nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …
1.2.4.Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua,
cho thuê tài sản có thể so sánh được trên thị trường. Trên thực tế không
có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của BĐS lại thường
thay đổi theo thời gian. Vì vậy, phải thu thập các giao dịch trên thị
trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS
mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích giá trị giao
dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS

mục tiêu.
Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so sánh trực tiếp
phải thực hiện theo các bước sau:
8
Bước 1: Tìm thông tin về tài sản “tương tự” giao dịch trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản
tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử
dụng tương tự … bao gồm:
+Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng,
kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …
+Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoàn
thành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do đó, việc định giá,
cần được xem xét trên các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ
tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất động
sản …
+ Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kích
thước, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý.
+ Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi
gần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình
khác. Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có
thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất.
+ Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan
đến hình dạng và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng,
trang bị và thiết kế cơ sở …
+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến
giá giao dịch của thị trường bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh
toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán gián tiếp, ép
buộc / tự nguyện …
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập được từ các

giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các
giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất
các giao dịch.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm ra
những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự quyền và người mua
tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu càng tốt.
9
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp
với nhu cầu định giá tài sản. Trong thực tế, các thẩm định viên thường
lấy từ 3- 6 BĐS tương tự để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định
giá BĐS mục tiêu.
Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và
BĐS chứng cứ. Đồng thời, dựa trên những yếu tố khác nhau, tiến hành
điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS
mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ.
Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá tốt hơn hơn BĐS mục
tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và
ngược lại.
Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS
chứng cứ đã điều chỉnh.
(Lấy trung bình cộng của các BĐS chứng cứ đã được điều chỉnh)
1.2.5.Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở hay còn gọi la đầu vào của các phương pháp khác
• Nhược điểm:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh được.

- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh
nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một
cách thích hợp.
10
PHẦN II: VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
ĐỂ ĐỊNH GIÁ BĐS- NHÀ Ở
2.1.Mô tả đặc điểm về BĐS mục tiêu:
BĐS mục tiêu A là số nhà 35A thuộc khu phố Minh Khai, Hai
Bà Trưng.
Đặc điểm:
- Diện tích: 80 m
2
(
)165 mm
×
, có mặt tiền rộng 5m và sân nhỏ trước
nhà thuận lợi cho việc kinh doanh (thời trang, café, văn phòng, bán hàng
tạp hóa…), để xe.
-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng được xây dựng năm 2000, nội thất
tiện nghi, điện, nước máy đầy đủ. Gồm 1 phòng ăn, 1 phòng khách, 3
phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh.
-Tình trạng pháp lý: Sổ đỏ- chính chủ
-Hướng nhà : Đông bắc thoáng mát.
-Loại BĐS: Nhà để ở
-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, gần chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 25m.
-Đường trước nhà: đường lớn rộng 15m, thuận tiện cho ôtô ra vào.
2.2.Tìm kiếm thông tin, kiểm tra, phân tích và lựa chọn 3 BĐS
chứng cứ đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh

được với BĐS mục tiêu.
BĐS chứng cứ 1: số nhà36A thuộc khu phố Minh Khai, Hai Bà
Trưng.
Đã bán với giá: 120trđ/m
2
Đặc điểm:
11
- Diện tích: 80 m
2
(
)165 mm×
, có 2 mặt tiền rộng, sân nhỏ trước nhà
và gara ôtô thuận lợi cho việc kinh doanh (thời trang, café, văn phòng,
bán hàng tạp hóa…), để xe thoải mái.
-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng xây dựng năm 2000, nội thất tiện
nghi, điện, nước máy đầy đủ.
-Tình trạng pháp lý: Sổ đỏ- chính chủ.
-Hướng nhà : Đông bắc thoáng mát.
-Loại BĐS: Nhà để ở.
-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, gần chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 25m.
-Đường trước nhà: đường lớn rộng 15m, thuận tiện cho ôtô ra vào.
BĐS chứng cứ 2: số nhà 79, ngõ 169 thuộc khu phố Minh Khai,
Hai Bà Trưng.
Đã bán với giá: 98trđ/
2
m
Đặc điểm:
- Diện tích: 80 m
2

(
)165 mm×
, có 1 mặt tiền rộng 5m, thuận lợi cho
việc kinh doanh hàng tạp hóa…
Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 4 tầng, nội thất kém do đã xây dựng từ
năm 1997, điện, nước máy đầy đủ.
-Tình trạng pháp lý: Sổ đỏ- chính chủ.
-Hướng nhà : Tây bắc kém thoáng mát hơn do nắng chiếu vào
nhiều, gió nóng hơn hướng nhà Đông Bắc.
-Loại BĐS: Nhà để ở
-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, xa chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 60m.
-Đường trước nhà: đường rộng 5m, thuận tiện cho ôtô ra vào.
BĐS chứng cứ 3: số nhà 82 trong ngõ 169, thuộc khu phố Minh
Khai, Hai Bà Trưng.
Đã bán với giá: 94 trđ/
2
m
Đặc điểm:
- Diện tích: 80 m
2
(
)165 mm×
, có mặt tiền rộng 5m
12
-Cấu trúc ngôi nhà: Nhà 3 tầng được xây dựng năm 2000, nội thất
tiện nghi, điện, nước máy đầy đủ.
-Tình trạng pháp lý: Sổ đỏ- chính chủ
-Hướng nhà : Đông bắc thoáng mát.
-Loại BĐS: Nhà để ở

-Đặc điểm môi trường xung quanh: Hàng xóm là công chức thân
thiện, xa chợ Mơ, trung tâm thương mại, trường học cách khoảng 100m.
-Đường trước nhà: đường hẹp 3m, không thuận tiện cho phương
tiện ra vào.

Sơ đồ BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ
13
Xa chợ, trường học
khoảng 25 m
Trường
học
20m
5m
3m
2.3.Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cứ
BĐS chứng cứ có các đặc điểm khác với BĐS mục tiêu ở chỗ:
- BĐS chứng cứ 1: có 2 mặt tiền và có thêm gara ôtô.
- BĐS chứng cứ 2: không có sân trước nhà, nội thất kém hơn so
với BĐS mục tiêu A và hướng nhà Tây bắc nóng hơn hướng Đông bắc,
đường trước nhà hẹp và cách xa chợ, trường học hơn so với BĐS mục
tiêu A.
- BĐS chứng cứ 3: nhà có 3 tầng và không có sân trước, đường
trước nhà hẹp, phương tiện khó đi lại, vị trí trong ngõ cụt, cách xa chợ,
trường học, trung tâm thương mại hơn so với BĐS A.
14
Chợ
BĐS chứng cứ 1
Sân trước nhà, 2
mặt tiền, xây

dựng năm 2000
Gara ôtô, 4 tầng
Hướng Đông bắc
BĐS mục tiêu A
Sân trước nhà
4 tầng, xây dựng
năm 2000
Hướng Đông bắc
BĐS chứng cứ 2
Nhà 4 tầng, 1 mặt
tiền, xây dựng
năm 1997
Không có sân
trước nhà
Hướng Tây bắc
Xa chợ, trường học
khoảng 60m
Xa chợ, trường
học khoảng
100m
BĐS chứng cứ 3
Nhà 3 tầng, 1 mặt
tiền, xây dựng
năm 2000
Không có sân
trước nhà, hướng
Đông bắc, trong
ngõ cụt
2.4.Tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS chứng cứ
-Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 1:

BĐS chứng cứ 1 có diện tích và vị trí tương tự bất động sản A
nhưng có thêm gara ôtô trị giá 500tr , có 2 mặt tiền thuận lợi cho việc
kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê văn phòng có giá trị 20 triệu .
Do BĐS chứng cứ 1 đã được bán với giá 120trđ/ m2 .Vậy giá trị
của BĐS chứng cứ 1 là:
120
×
80 = 9600 trđ
Giá của BĐS chứng cứ được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác
biệt so với BĐS mục tiêu A là:
9600 – 500 – 20 = 9080 trđ
Vậy tính ra đơn giá 1m
2
là: 9080/80 =113,5 trđ/m
2
-Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 2:
BĐS chứng cứ 2 có diện tích và cấu trúc ngôi nhà tương tự BĐS A
nhưng nội thất kém hơn so với A ước tính có giá trị 200trđ.
Hướng nhà Tây bắc, không được thoáng mát, nóng, đường trước
nhà ngõ hẹp hơn so với BĐS A, cách chợ, trường học 60m cũng thuận
lợi cho việc kinh doanh nhưng so với BĐS A thì cách xa hơn 45m.
Những đặc điểm trên ước tính giá trị giảm 100trd
Không có sân nhỏ trước nhà, ước tính giá trị của sân là 700tr.
BĐS chứng cứ 2 được bán với giá:
98
×
80 =7840 trđ
Giá của được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác biệt so với bất
động sản chứng cứ 2 là :
7840+ 200 + 100 + 700 =8840 trđ

15
Vậy tính ra đơn giá 1m
2
là : 8840/80 =110,5 trđ
-Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 3:
BĐS chứng cứ 3 có diện tích tương tự nhưng có một số điểm khác
là:
Nhà có 3 tầng và không có sân ước tính giá trị giảm 1200 trđ
Xa chợ, xa trường học 100m, vị trí mặt đường không thuận lợi cho
việc kinh doanh, buôn bán, đường trước nhà ngõ hẹp, không thông
thoáng. Những đặc điểm trên ước tính giá trị giảm 120tr
Do nhà trong ngõ cụt nên được bán với giá 94tr/m
2
=> giá trị của
BĐS chứng cứ 3 là : 94
×
80 = 7360 trd
Giá của BĐS chứng cứ 3 được điều chỉnh lại theo những yếu tố
khác biệt so với BĐS A là : 7360+ 1200 + 120 = 8680 trđ
Vậy tính ra đơn giá 1m
2
là : 8680/80 = 108,5 trđ/m
2
2.5.Uớc tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS chứng cứ đã
được điều chỉnh.
Đơn giá của bất động sản A được xác định là:
( 113,5 + 110,5 + 108,5)/3 = 110,83 trđ/m
2

16

Kết luận
Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành không lâu và đang
trong giai đoạn phát triển. Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập: điều kiện
thị trường không ổn định, thông tin thiếu chính xác khiến người định giá
gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin… đòi hỏi Nhà nước ta
phải nhanh chóng đưa ra các biện pháp nhằm đưa thị trường đi vào ổn
định và phát triển. Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan
trọng trong thị trường bất động sản. Và có nhiều phương pháp khác nhau
để định giá bất động sản, tuy nhiên phương pháp so sánh trực tiếp được
đánh giá là phương pháp phổ biến và dễ sử dụng nhất.
Danh mục tài liệu tham khảo
-Bài giảng môn “Định giá tài sản”, PGS.TS. Lê Thị Kim Nhung
-Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
-Luật đất đai 2003.
17
Mục lục
BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM 13
ST
T
Họ và tên Mã sinh
viên
Phân công công việc Điểm
đánh
giá
1 Phùng Văn Tốt 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS
2 Đỗ Thị Trang 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS
3 Hoàng Thị Trang 11D18022

4
Phân công + Tổng hợp
18
4 Hoàng Thị Huyền
Trang
11D Phần 1.2
5 Lý Thị Thu Trang 11D Phần 1.1
6 Ngô Thị Ngọc Trang 11D Lời mở đầu + kết luận
7 Trần Thị Trang 11D Định giá BĐS mục
tiêu
8 Hoàng Minh Tuấn 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS
9 Nguyễn Minh Tùng 11D Tìm kiếm thông tin
BĐS + slide
Nhóm
trưởng
Hoàng Thị
Trang
19