HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
“HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG
LONG”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: PGS.TS LÊ THỊ ANH VÂN
HỌ TÊN: VŨ DUY KHÁNH
LỚP: QUẢN LÝ KINH TẾ K52A
MSV: CQ521857
MỤC LỤC
BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT…………………………………………………
LỜI MỞ ĐẦU.………………………………………………………………….
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản……………………………………………….1
1.1.1. Khái niệm bất động sản………………………………………………… 1
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản……………………………………………….1
1.1.3. Phân loại bất động sản……………………………………………………5
1.2. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản……………………………….6
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản……………………………………6
1.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản…………………………………….8
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản………………………………… 8
1.2.4. Căn cứ thẩm định giá bất động sản…………………………………… 10
1.2.5. Yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản…………………… 11
1.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản………………………………… 14
Chương II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
THĂNG LONG
2.1. Giới thiệu về công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty…………………………15
2.1.2. Đặc điểm cơ cấu tổ chức doanh nghiệp…………………………………21

2.1.3. Đặc điểm về nguồn lực của công ty…………………………………… 24
2.2. Kết quả thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và
thẩm định giá Thăng Long………………………………………………… 26
2.3. Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
giám định và thẩm định giá Thăng Long……………………………………27
2.3.1. Các phương pháp thẩm định giá BĐS được công ty sử dụng……… 27
2.3.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản……………………………… 28
2.4. Đánh giá quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
giám định và thẩm định giá Thăng Long……………………………………30
2.4.1. Điểm mạnh trong quy trình thẩm định giá bất động sản……………… 30
2.4.2. Điểm yếu trong quy trình thẩm định giá bất động sản………………….30
2.4.3. Nguyên nhân của điểm yếu trong quy trình thẩm định giá BĐS……….31
Chương III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ THĂNG LONG
3.1. Phương hướng quản lý hoạt động thẩm định giá của Nhà nước trong
giai đoạn hiện nay…………………………………………………………… 33
3.2. Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty
cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long………………………….35
3.2.1. Đảm bảo thu thập đầy đủ và chính xác thông tin bất động sản…………35
3.2.2. Cần xác định rõ cơ sở giá trị của bất động sản cần thẩm định………… 36
3.2.3. Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản………………………………36
3.2.4. Kết hợp và sử dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản…….37
3.2.5. Nâng cao kỹ năng phân tích thông tin trong thẩm định……….……… 37
3.2.6. Nâng cao kỹ năng trình bày báo cáo, chứng thư thẩm định giá BĐS… 38
3.2.7. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quy trình thẩm định giá BĐS……39
3.3. Kiến nghị điều kiện thực hiện giải pháp……………………………… 39
3.1.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước…………………………………….…39
3.1.2. Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam………………………….….41
KẾT LUẬN……………………………………………………………………

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………
BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TĐG: Thẩm định giá
DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước
DVFC: Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định giá Thăng Long
TĐV: Thẩm định viên
LỜI MỞ ĐẦU
Trên thế giới nghề thẩm định giá không còn là mới lạ, được ra đời từ khoảng
những năm 1940, nghề thẩm định giá là công việc định giá cho một tài sản, có
thể là động sản, bất động sản, thương hiệu, một doanh nghiệp, một dự án đầu
tư Bất kì một tài sản nào cũng mang trong mình một giá trị và nhiệm vụ của
một nhà thẩm định giá là tìm ra giá trị đích thực của nó, phục vụ cho các nhu
cầu khác nhau của con người.
Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ
chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngày nay, cùng với sự tăng
trưởng của nền kinh tế, sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường
ngày càng có nhiều các công ty thẩm định giá hình thành ở Việt Nam. Các công
ty không chỉ gia tăng về số lượng mà chất lượng dịch vụ cung cấp cũng ngày
càng đa dạng.
Là một sinh viên trường Đại học Kinh tế quốc dân, em đã được trang bị tương
đối đầy đủ lý thuyết cơ bản về kinh tế vĩ mô, vi mô và lý thuyết chuyên ngành
về quản lý kinh tế. Tuy nhiên để nâng cao hơn nữa về nghiệp vụ chuyên môn thì
cần có quá trình thực hành thực tế. Qua một thời gian thực tập tại công ty cổ
phần giám định và thẩm định giá Thăng Long đã giúp em trau dồi thêm được
nhiều kinh nghiệm quý báu đồng thời củng cố thêm kiến thực được học trong
trường,
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng nhưng bản chuyên đề thực tập này không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo, sự góp ý của

các bạn sinh viên để chuyên đề thực tập của em được hoàn thiện hơn.
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở các nước trên thế giới. Ở
nước Anh, bất động sản có nghĩa là Real estate(tài sản bất động); ở Pháp, bất
động sản là Immobilie(bất động sản); còn ở Trung Quốc lại dùng thuật ngữ là
Địa sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tại điều 174 Bộ luật dân sự 2005 nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
quy định bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, công trình xây dựng
gắn liền với nhà
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
1.1.2.1. Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý
Do đặc tính của BĐS là gắn liền với đất và không thể di dời nên mỗi BĐS đều
có vị trí riêng, cố định. Tuy không trực tiếp tạo nên giá trị của BĐS nhưng vị trí
của BĐS có sự tác động rất lớn đến giá trị thị trường của BĐS. Một BĐS được
hình thành trong khu trung tâm đông đúc, gần các siêu thị, các chợ, trường học,
trung tâm thương mại chắc chắn sẽ có giá cao hơn là một BĐS khác cùng loại
nhưng nằm xa khu trung tâm. Mặc khác, do nằm cố định và không thể di dời nên
muốn trao đổi mua bán trên thị trường thì người mua phải tìm đến nó, không
giống như những hàng hóa thông thường khác có thể mang đi trao đổi.
SV: Vũ Duy Khánh Page 1
1.1.2.2. Tính dị biệt và khan hiếm

Tính cá biệt và tính khan hiếm của bất động sản là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn và chắc chắn sẽ còn giảm dần theo thời gian. Chính tính khan hiếm, cố
định và không di dời được của bất động sản làm nên tính cá biệt của nó. Trong
thực tế không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, cho dù hai bất
động sản đó được thiết kế giống hệt nhau, nhưng sẽ khác nhau về vị trí địa lý, về
hướng. Kể cả trong một công trình, các căn hộ trong một tòa cao ốc được thiết
kế với nhiều loại diện tích khác nhau, hướng khác nhau. Tính cá biệt sẽ là một
yếu tố tác động rất lớn đến giá của bất động sản, một bất động sản có thiết kế
đẹp mắt, vị trí thuận lợi chắc chắn sẽ có giá cao hơn một bất động sản có thiết kế
lộn xộn, cẩu thả và ở vị trí xấu.
1.1.2.3. Bất động sản có tính lâu bền
Mỗi bất động sản, đặc biệt là những bất động sản có quy mô lớn như nhà cửa,
các công trình xây dựng: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơ
quan…cần rất nhiều thời gian từ khâu thi công đến lúc hoàn thành. Tuổi thọ của
một bất động sản từ khi xây dựng đến lúc xuống cấp, sụp đổ có thể kéo dài hàng
chục năm, thậm chí hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tuổi thọ của bất động sản
được chia thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế của bất động
sản phụ thuộc vào điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động của bất động sản,
tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với mức
lợi ích mà bất động sản đó đem lại. Tuổi thọ vật lý của bất động sản lại phụ
thuộc vào kết cấu vật liệu xây dựng lên bất động sản, tuổi thọ vật lý thường có
thời gian lâu hơn tuổi thọ kinh tế.
Công thức để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)
Trong đó:
r – lãi suất tiền vay;
I – luồng thu nhập;
SV: Vũ Duy Khánh Page 2
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại.

1.1.2.4. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Giá trị của một bất động sản sẽ chịu sự tác động của bất động sản khác đặt bên
cạnh nó. Tác động về giá có thể là tăng hay giảm tùy thuộc vào giá trị của bất
động sản bên cạnh nó. Ví dụ khi Nhà nước xây dựng mới một con đường cao
tốc, những gia đình trước kia nằm trong ngõ giờ đây được ra mặt đường sẽ tăng
giá so với trước kia, giá trị của những ngôi nhà nhờ đó được tăng lên nhờ có sự
xuất hiện của con đường. Hoặc khi hai ngôi nhà được xây dựng cạnh nhau, có
thiết kế tương tự nhau, khi một ngôi nhà bên cạnh có dấu hiệu lún hoặc nghiêng
sẽ ảnh hưởng tới giá trị của ngôi nhà bên cạnh nó, làm giảm giá trị của ngôi nhà
đó.
1.1.2.5. Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao
Để xây dựng được một BĐS cần sự đầu tư rất lớn về tài chính. Do đặc tính gắn
liền với đất mà giá đất lại cao, chi phí nguyên vật liệu đầu vào cao cùng với đó
là các chi phí xây dựng khác nên BĐS luôn có giá trị cao. Thực tê thị trường
BĐS ở Việt Nam cho thấy giá trị của BĐS đã bị thổi phồng lên quá mức, giá của
BĐS vẫn còn quá cao khiến những người có nhu cầu về BĐS, đặt biệt là BĐS
nhà ở, nhà chung cư không thể mua được. Nguyên nhân dẫn đến tính trạng này
chính là do sự phát triển quá nóng của thị trường, hiện tượng đầu cơ gom hàng
và một hiện tượng thường thấy tại mỗi dựa án BĐS là việc chủ đầu tư phải bỏ ra
một khoản tiền không nhỏ cho chi phí bôi trơn.
1.1.2.6. Bất động sản có khả năng thích ứng với những điều kiện kinh tế
Mỗi BĐS được sinh ra đều chứa đựng những công năng sử dụng riêng, chủ sở
hữu của BĐS có thể thay đổi công năng của BĐS để thích ứng với sự biến đổi
của thị trường mà vẫn giữ được những đặc trưng vốn có của BĐS đó. Ví dụ, khi
thị trường BĐS đóng băng như hiện nay, rất nhiều căn hộ chung cư không bán
được đã phải chuyển sang hình thức cho thuê. Hoặc với một BĐS trước kia chỉ
SV: Vũ Duy Khánh Page 3
được dùng làm văn phòng, thì nay có thể được cải tạo để sử dụng làm nhà ở, chủ
nhân của BĐS chỉ cần thay đổi những nội thất trước kia làm văn phòng bằng
những nội thất phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người mà không cần thay

đổi kết cấu BĐS. Tính thích ứng của BĐS là yếu tố quan trọng giúp BĐS có thể
sinh lời trong những hoàn cảnh, điều kiện kinh tế khác nhau.
1.1.2.7. Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Để tạo ra một BĐS cần một thời gian dài và sự đầu tư rất lớn về mặt tài chính,
do vậy việc quản lý BĐS là rất cần thiết. Đối với các công trình BĐS công cộng
sử dụng vốn NSNN thì Nhà nước chính là chủ thể quản lý BĐS đó, do nguồn
vốn NSNN là có hạn và nó không thuộc về một chủ thể nhất định nào nên nếu
không được quản lý chặt chẽ sẽ rất dễ gây ra tham nhũng, lãng phí nguồn vốn sử
dụng mà chất lượng công trình lại không đảm bảo. Thực tế ở Việt Nam cho thấy
hiệu quả sử dụng vốn NSNN để đầu tư xây dựng các công trình công cộng rất
thấp, gây thất thoát lãng phí lớn, chất lượng công trình không đạt tiêu chuẩn.
Nguyên nhân chính là do sự quản lý của Nhà nước còn rất lỏng lẻo, mang tính
hình thức, công tác thanh kiểm tra chưa sâu sát.
1.1.2.8. BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Thực tế cho thấy ở mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi khu vực thì kết cấu của BĐS có
sự khác nhau. Sự khác nhau đó là do BĐS chịu sự chi phối của tập quán, thị hiếu
và tâm lý xã hội ở mỗi khu vực có sự khác biệt. Nhà cửa ở khu vực miền núi
chắc chắn sẽ khác với nhà ở khu vực thành thị, nhà ở miền núi thì vật liệu chủ
yếu để tạo ra ngôi nhà là gỗ, còn ở khu vực thành thị là sắt thép, bê tông. Nhà ở
khu vực hay xảy ra bão lũ sẽ không kiên cố bằng nhà tại khu vực không có bão
lũ… Bất động sản còn phụ thuộc vào tập quán, điều này thể hiện rất rõ ở khu
vực có đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống, họ quen sống trên nhà sàn, nhà
Rông, tập quán này đã có từ lâu đời nên rất khó có thể thay đổi.
SV: Vũ Duy Khánh Page 4
1.1.3. Phân loại bất động sản
Từ định nghĩa bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, có
thể phân chia bất động sản như sau:
Bất động sản là đất đai:
Phân loại theo bản chất giá trị gồm có
 Giá trị quyền sử dụng đất(có thời hạn hoặc vô hạn)

 Giá trị quyền sử dụng đất thuê
 Giá trị lợi thế vị trí của đất
 Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định
 Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất
Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có
 Đất mua bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho…
 Đất được giao có thu tiền sử dụng đất
 Đất được giao không thu tiền sử dụng đất
 Đất được thuê trả tiền một lần
 Đất được thuê trả tiền hàng năm
Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có
 Đất ở, thổ cư, thổ vườn
 Đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dụng
 Đất nông nghiệp
 Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản…
Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có
 Đất sử dụng ổn định, lâu dài
 Đất sử dụng có thời hạn(10 năm, 20 năm, 50 năm)
Bất động sản là công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản khác gắn
liền với đất
SV: Vũ Duy Khánh Page 5
Bất động sản là công trình xây dựng, vật kiến trúc
 Nhà ở: Nhà phố, biệt thự, nhà chung cư, nhà đơn lẻ…
 Các công trình kinh doanh thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm thương
mại, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí.
 Các công trình công nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, nhà máy sản
xuất công nghiệp, đập thủy điện
 Các công trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan
 Các công trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, thông
tin liên lạc, hệ thống chiếu sáng

 Các công trình khác: Chùa chiền, nhà thờ, am tự, các vật kiến trúc khác
Bất động sản là tài sản gắn liền với đất
 Các khu vườn cây công nghiệp, cao su, cà phê, điều, tiêu…
 Các vườn cây ăn trái
 Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ
 Các mỏ tài nguyên khoáng sản: đá, than bùn…
 Các tài sản khác.
1.2. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Nước ta từ khi tiến hành đổi mới năm 1986 cho đến nay đã đạt được rất nhiều
những thành quả, sự ra đời của những thành phần kinh tế mới cùng với đó là quá
trình cổ phần hóa và tái cấu trúc các DNNN dẫn đến một khối lượng khổng lồ về
nhu cầu đánh giá và thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá không còn là hoạt
động mới mẻ trên thế giới nhưng nó mới xâm nhập vào thị trường nước ta không
bao lâu và đã dần khẳng định được vai trò cần thiết của mình. Nghiên cứu về
thẩm định giá là hết sức cần thiết, chỉ khi đã hiểu về nó, chúng ta mới có thể vận
dụng được nó vào thực tiễn một cách chính xác và hiệu quả. Các chuyên gia
SV: Vũ Duy Khánh Page 6
kinh tế trong và ngoài nước đã đưa ra một số khái niệm về thẩm định giá như
sau:
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan- một nhà nghiên cứu lâu năm trong lĩnh vực xây
dựng và bất động sản tại trường Đại học Quốc gia Singapore thì: “Thẩm định
giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
- Tại điều 4 Pháp lệnh của UBTVQH số 40/2002/PL-UBTVQH ngày
10/05/2002 về giá nêu rõ: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Từ những khái niệm trên, ta có thể thấy thẩm định giá có một số đặc điểm như
sau:
Thứ nhất, thẩm định giá chỉ là sự “ước tính” bằng tiền của một vật, một tài sản
cho nên giá trị ước tính sẽ khác với giá trị thực.
Thứ hai, thẩm định giá chỉ diễn ra tại một địa điểm, thời điểm nhất định và giá
trị của thẩm định giá chỉ được áp dụng cho địa điểm và thời điểm ấy.
Thứ ba, giá trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ
Thứ tư, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn và phương pháp
nhất định
Thứ năm, việc thẩm định giá được thực hiện nhằm những mục đích, yêu cầu
nhất định
Từ khái niệm thẩm định giá, ta có thể định nghĩa thẩm định giá bất động sản như
sau:
Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị bất động
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định với những
phương pháp phù hợp.
SV: Vũ Duy Khánh Page 7
1.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản nhằm những mục tiêu sau:
- Xác định giá trị tài sản cho việc giải quyết tranh chấp.
- Xác định giá trị để cho vay.
- Xác định giá trị để trao đổi, chuyển nhượng.
- Xác định giá trị để góp vốn đầu tư.
- Xác định giá trị để tính thuế, nộp tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa.
- Xác định giá trị để bảo toàn nguồn vốn.
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1. Nguyên tắc cung- cầu
Giá thị trường được xác định tại vị trí cung cầu gặp nhau. Khi lượng cung tăng
lên mà lượng cầu không thay đổi thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm
mà lượng cầu không thay đổi thì giá trị trường sẽ tăng. Thực tế hiện nay cho

thấy giá nhà đất tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn Hà Nội nói riêng là quá
cao so với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Sự đi xuống của thị
trường bất động sản kéo theo vô vàn khó khăn cho các doanh nghiệp, nhưng
chính nó cũng đưa giá nhà đất trở lại giá trị thực ban đầu của nó.
1.2.3.2. Nguyên tắc phù hợp
Việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối
với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều
loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch
vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải
căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được
lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
1.2.3.3. Nguyên tắc thay đổi
SV: Vũ Duy Khánh Page 8
Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các
lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác
động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động
sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về
quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản
1.2.3.4. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định
giá của bất động sản. Người mua bất động sản có thể thích một ngôi nhà này
nhưng người đó cũng có thể thay bằng một loại nhà ở khác(ví dụ như chung cư)
nếu chất lượng vẫn như vậy nhưng giá rẻ hơn. Những người kinh doanh bất
động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị
trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
1.2.3.5. Nguyên tắc giá trị của bất động sản bị tác động bởi bất động sản
khác

Trong cùng một khu vực địa lý, giá của bất động sản này có thể bị ảnh hưởng
bởi sự xuất hiện của một bất động sản khác. Giá trị thị trường của những bất
động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất
động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao
hơn nhiều lần. Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một
khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị
thực của nó.
1.2.3.6. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mỗi bất động sản được sử dụng vào những mục đích khác nhau với những nhu
cầu khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa vào điều kiện nó
được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
SV: Vũ Duy Khánh Page 9
nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh
kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, pháp lý, tài chính và
đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
1.2.3.7. Nguyên tắc dự tính các khoản thu nhập trong tương lai
Trong quá trình định giá bất động sản, cần đặc biệt lưu ý tới những bất động sản
có khả năng sinh lời trong tương lai. Việc ước tính giá trị của những tài sản đó
luôn phải dựa trên các triển vọng trong tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ
quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.2.3.8. Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc cân bằng trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư
hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các
bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của bất động sản, cần phân tích xem liệu bất động sản đó đã đạt đến sự
cân bằng như vậy hay chưa.
1.2.3.9. Nguyên tắc tăng giảm thu nhập
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất

diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân
tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
1.2.4. Căn cứ thẩm định giá bất động sản
Các văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá:
 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBNTVQH10 ngày 26/4/2002 của Ủy Ban
thường vụ quốc hội khóa X.
 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ về việc
quy định chi tiết thi hành mốt số điều của pháp lệnh giá.
SV: Vũ Duy Khánh Page 10
 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm
định giá.
 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướng
dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của bộ Tài Chính về việc
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của
chính phủ về thẩm định giá.
 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/205 của Bộ tài Chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ Tài Chính về
việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính về
việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)
Các văn bản pháp lý liên quan khác:
 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005

 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản
1.2.5.1. Cơ sở thẩm định giá
Việc thẩm định giá chủ yếu dựa trên hai cơ sở là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường, tùy vào từng trường hợp mà thẩm định viên sử dụng phương pháp
thích hợp. Đa số các giao dịch trên thị trường diễn ra độc lập, khách quan trong
SV: Vũ Duy Khánh Page 11
điều kiện thương mại bình thường sẽ sử dụng giá thị trường. Một số giao dịch
đặc biệt như xác định giá trị đầu tư, giá trị thanh lý, bảo hiểm, giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng sẽ sử dụng…sẽ sử dụng giá trị phi thị trường. Việc
xác định sai cơ sơ thẩm định giá sẽ sẽ đem đến kết quả sai
1.2.5.2. Tiêu chuẩn thẩm định giá
Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật mà Nhà nước đưa
ra bắt buộc các tổ chức, cá nhân khi tiến hành thẩm định giá phải tuân theo. Mỗi
nước sẽ đưa ra những tiêu chuẩn riêng tùy thuộc vào tình hình kinh tế, chính trị
nước mình nhưng phải phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế. Nếu hoạt động thẩm định
giá mang tính quốc tế cần dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hành
hoặc dựa trên sự thỏa thuận đôi bên. Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần bảm
đảm tính khách quan, trung thực trong thẩm định giá, nâng cao tính chuyên
nghiệp của thẩm định viên và hạn chế rủi ro trong quá trình thẩm định.
1.2.5.3. Phương pháp thẩm định giá
Có 5 phương pháp thẩm định giá chủ yếu là: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư và phương
pháp lợi nhuận. Khi lựa chọn phương pháp thẩm định giá cần lưu ý một số yếu
tố sau:
- Loại tài sản thẩm định giá: là bất động sản, động sản, máy móc thiết bị, tài sản
vô hình, hữu hình…
- Mục đích của việc thẩm định giá: để đầu tư, mua bán, tính thuế, vay vốn ngân
hàng…

- Thông tin về tài sản có đầy đủ, chính xác và kiểm chứng được hay không, các
tài liệu liên quan đến tài sản trên thị trường có sẵn có hay không
Mỗi phương pháp thẩm định đều có những ưu nhược điểm riêng, tùy vào từng
trường hợp và trình độ của thẩm định viên mà thẩm định viên sẽ lựa chọn
phương pháp thẩm định tốt nhất. Thẩm định viên có thể sử dụng nhiều phương
pháp cùng lúc sao cho có hiệu quả nhất.
SV: Vũ Duy Khánh Page 12
1.2.5.4. Quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá là một hệ thống các hoạt động mang tính logic cao mà
thẩm định viên cần áp dụng trong suốt quá trình thẩm định. Quy trình chung sẽ
là thẩm định viên tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, lên kế hoạch phân tích,
điều tra, thực hiện điều tra, kết thúc điều tra và phát chứng thư cho khách hàng.
Chỉ cần một khâu trong quy trình thẩm định bị bỏ qua hoặc mắc sai sót sẽ dẫn
đến kết quả thẩm định bị sai. Ví dụ trong khâu đầu tiên khi tiếp nhận yêu cầu và
phân tích sơ bộ, nếu thẩm định viên không nắm bắt được thông tin về tài sản
một cách đầy đủ: về vị trí, loại tài sản hoặc các giấy tờ liên quan thì rất có thể
trong khâu lựa chọn phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên sẽ không sử
dụng phương pháp đem lại hiệu quả tối ưu nhất
1.2.5.5. Quản lý Nhà nước về thẩm định giá
Quản lý Nhà nước về thẩm định giá là một hoạt động mang tính tất yếu, khách
quan trong nền kinh tế thị trường vẫn còn nhiều khuyết tật. Quản lý Nhà nước về
thẩm định giá là việc Nhà nước ban hành các văn bản pháp lý về thẩm định giá,
về xây dựng, quy hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam. Nhà nước
ban hành những văn bản quy định tiêu chuẩn thẩm định giá, hành lang pháp lý
cho hoạt động thẩm định giá; tổ chức nghiên cứu, hợp tác quốc tế về thẩm định
giá; kiểm tra những sai phạm trong thẩm định giá
Thực tế hiện nay, thẩm định giá nước ta vẫn còn nhiều bất cập, mặc dù đã có sự
can thiệp của Nhà nước nhưng vẫn còn nhiều kẽ hở cho kẻ xấu lợi dụng. Một
thực trạng đáng nói là hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi kèn” trong thẩm định
giá, khi Nhà nước vừa là người mua, vừa là người bán lớn nhất trong xã hội.

Nếu hoạt động quản lý thẩm định giá của Nhà nước bị buông lỏng, rất dễ phát
sinh tiêu cực và dĩ nhiên kết quả thẩm định giá sẽ không còn chính xác.
1.2.5.6. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên
Thẩm định viên là người trực tiếp tham gia vào quá trình thẩm định giá, là nhân
tố tác động mạnh nhất đến tính chính xác trong quá trình thẩm định giá. Nếu
SV: Vũ Duy Khánh Page 13
thẩm định viên được đào tạo bài bản, có năng lực chuyên môn tốt, có kinh
nghiệm lâu năm và tư cách đạo đức tốt thì quá trình thẩm định giá sẽ diễn ra
khách quan, minh bạch đem lại kết quả chính xác. Ngược lại nếu thẩm định viên
thiếu năng lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm sẽ thẩm định sai giá trị tài sản,
hơn nữa nếu thẩm định viên có tư cách đạo đức không tốt, còn dễ bị mua chuộc
gây phương hại đến lợi ích các bên.
1.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình chung trong thẩm định giá bất động sản gồm 6 bước:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu, xác định bất động sản cần thẩm định giá và mục
đích thẩm định giá
Bước 2: Lập phương án thẩm định giá bất động sản
Bước 3: Khảo sát, thu thập thông tin thị trường có liên quan tới bất động sản
cần thẩm định giá
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Chương II:
SV: Vũ Duy Khánh Page 14
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ THĂNG
LONG
2.1. Giới thiệu về công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
2.1.1.1. Tên, quy mô và địa chỉ của công ty

Công ty cổ phần giám định và thẩm định giá Thăng Long(DVFC) ra đời năm
2011
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0106060577
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
THĂNG LONG
Tên viết tắt: DVFC., JSC
Tên bằng tiếng nước ngoài: THANG LONG CONTROL AND VALUATION
JOINT STOCK COMPANY
Vốn điều lệ: 1.000.000.000 VNĐ
Trụ sở chính: Số 2 - Ngõ 40 - Ngụy Như Kon Tum - Thanh Xuân - Hà Nội
Điện Thoại: 04.32.65.66.88
Fax: 04.38.58.28.28
Email:
Website:
Người đại diện theo pháp luật của công ty
- Chức danh: Chủ tịch Hội đồng quản trị
- Họ tên: Nguyễn Việt Dũng
2.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển
Ngành nghề kinh doanh:
- Dịch vụ thẩm định giá
SV: Vũ Duy Khánh Page 15
- Dịch vụ giám định giá
- Dịch vụ đấu giá tài sản
- Dịch vụ tư vấn đầu tư tài chính
- Dịch vụ tài chính khác: Cho thuê tài chính, chứng minh tài chính, lập hồ sơ vay
ngân hàng, tái cơ cấu doanh nghiệp
Văn phòng đại diện:
Hiện tại công ty đang có 3 văn phòng đại diện đặt tại Bắc Giang, Hà Tĩnh và
Phú Thọ
- Văn phòng đại diện tại Bắc Giang

+ Địa chỉ: Số nhà 105 đường Trần Quốc Toản, phường Ngô Quyền, thành phố
Bắc Giang
+ Người ĐDPL: Hà Minh Phú
+ Điện thoại: 0240.385.9605
- Văn phòng đại diện tại Hà Tĩnh
+ Địa chỉ: Số 1, đường Nguyễn Tất Thành, phường Tân Giang, thành phố Hà
Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
+ Người ĐDPL: Nguyễn Thị Hòa
+ Điện thoại: 0393.881.263
- Văn phòng đại diện tại Phú Thọ
+ Địa chỉ: Số 25/B27 khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Phương, phường
Minh Phương, Việt Trì, Phú Thọ
+ Người ĐDPL: Tạ Thị Hảo
+ Điện thoại: 0210.381.3585
2.1.1.3. Lĩnh vực hoạt động
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt các công ty nói chung và các
công ty thẩm định giá nói riêng luôn phải tìm những giải pháp hữu hiệu nhất để
SV: Vũ Duy Khánh Page 16
vừa thu được lợi nhuận cao vừa tuân thủ những quy định pháp luật hiện hành
của Nhà nước.
Với đội ngũ cán bộ nhân viên có chất lượng tốt và kinh nghiệm thực tiễn sâu
sắc, công ty đã đa dạng nhiều loại hình dịch vụ được khách hàng đánh giá cao.
Hiện nay công ty đang cung cấp những dịch vụ chủ yếu sau:
Một là dịch vụ thẩm định giá: Thẩm định giá bất động sản, động sản, thẩm định
giá máy móc thiết bị, thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định dựa án đầu tư,
xác định giá trị doanh nghiệp cho các tổ chức và cá nhân nhằm mục đích sau:
- Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn Ngân sách Nhà nước
- Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình
- Thế chấp vay vốn ngân hàng
- Mua, bán, xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng

- Bán đấu giá tài sản
- Xét thầu các dự án
- Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp
- Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án
- Hạch toán kế toán tính thuế
- Xác định giá trị được bảo hiểm
- Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế
- Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất
- Cổ phần hóa doanh nghiệp
Hai là dịch vụ giám định: Giám định hàng hóa, kiểm định chất lượng hàng hóa,
phân tích mẫu hàng hóa, giám sát xếp hàng và giấy chứng nhận.
Ba là dịch vụ đấu giá: Tổ chức bán đấu giá tài sản do các tổ chức, cá nhân gửi
đến là động sản, bất động sản và các quyền tài sản.
Bốn là dịch vụ tài chính khác:
SV: Vũ Duy Khánh Page 17
- Cung cấp thông tin về giá: Với cơ sở dữ liệu giá được xây dựng và lưu trữ đầy
đủ bằng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, công ty luôn đáp ứng được yêu
cầu về cung cấp thông tin về giá của tài sản cho khách hàng nhanh chóng và
hiệu quả cho nhiều mục đích như làm cơ sở để quyết định giá mua, bán tài sản,
lập dự toán, kiểm tra số liệu quyết toán
- Tư vấn tài chính doanh nghiệp: Công ty cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính
doanh nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực: Soát xét hoạt động và soát
xét tài chính, tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp, tư vấn
tái cấu trúc doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa.
- Tư vấn đầu tư: Đánh giá môi trường đầu tư, nghiên cứu khả thi, lập dự án đầu
tư, đăng kí kế hoạch đầu tư, thiết lập quan hệ kinh doanh
2.1.1.4. Định hướng, chiến lược phát triển
Sứ mệnh:
- Trở thành đối tác về giám định, thẩm định giá, đấu giá được lựa chọn và đáng
tin cậy nhất của khách hàng nhờ khả năng cung cấp các dịch vụ tài chính đa

dạng và dựa trên cơ sở luôn coi khách hàng là trọng tâm
- Tạo dựng cho cán bộ nhân viên một môi trường làm việc tốt nhất với nhiều cơ
hội để phát triển năng lực, đóng góp giá trị và tạo dựng sự nghiệp thành đạt
- Mang lại cho cổ đông những lợi ích hấp dẫn, lâu dài thông qua việc triển khai
một chiến lược phát triển kinh doanh nhanh mạnh song song với việc áp dụng
các thông lệ quản trị doanh nghiệp và quản lý rủi ro chặt chẽ theo tiêu chuẩn
quốc tế
- Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho xã hội trong đó tập trung vào trẻ em, gia đình
của họ, các vấn đề quan trọng mà họ phải đối mặt. Cung cấp hỗ trợ cho các cơ
sở giáo dục, các cơ quan dịch vụ xã hội, các hiệp hội, cơ quan y tế và các tổ
chức văn hóa
- Hoàn thành nghĩa vụ thuế cho Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội,
sự thịnh vượng của người dân
SV: Vũ Duy Khánh Page 18
Tầm nhìn:
DVFC là một công ty đa dạng hóa dịch vụ về thẩm định giá, giám định, đấu
giá Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiệt thành, kết hợp cùng các cộng
tác viên, cố vấn giàu kinh nghiệm, công ty luôn hướng tới mục tiêu xử lý chính
xác mối quan hệ lợi ích giữa các bên, đảm bảo nguyên tắc công bằng đáp ứng sự
tin tưởng của khách hàng.
DVFC hướng tới tầm nhìn trở thành: “Một tập đoàn chuyên nghiệp hàng đầu
về thẩm định giá, giám định, đấu giá cho các tổ chức cá nhân trên toàn cầu”
Giá trị cốt lõi:
- Đoàn kết và phát triển: Công ty luôn chú trọng tạo dựng và phát triển một đột
ngũ nhân sự chuyên nghiệp và nhiệt thành, bởi lẽ yếu tố con người luôn là yếu
tố quyết định đến sự phát triển bền vững của một doanh nghiệp.
- Tư duy và đổi mới: Không ngừng tư duy, thu nhận tri thức nhân loại, công ty
cũng áp dụng các chiến lược đã được chứng minh trong những cách mới lạ tạo
ra các giải pháp để giải quyết những thách thức phức tạp ngày nay.
- Uy tín và niềm tin: Với hệ thống sản phẩm dịch vụ chất lượng cao, bằng uy tín

trách nhiệm là yếu tố giúp công ty chinh phục được lòng tin của khách hàng
- Quan hệ lâu dài: Công ty xây dựng mối quan hệ lâu dài, ổn định với các khách
hàng và đối tác của mình dựa trên sự tin cậy và minh bạch
- Trách nhiệm xã hội: Cùng với sự phát triển lớn mạnh của công ty, sẽ có nhiều
hơn sự hỗ trợ cộng đồng vì một hành tinh lành mạnh.
Về quy mô tổ chức: DVFC là một công ty còn non trẻ, còn thiếu nhiều kinh
nghiệm và các nguồn lực. Tuy nhiên để đáp ứng quy mô hoạt động và yêu cầu
phát triển các lĩnh vực mới, Ban lãnh đạo công ty nhận định cần phải mở thêm
các chi nhánh tại các tỉnh thành phố trong cả nước, cụ thể công ty đã mở thêm 3
chi nhánh mới tại Bắc Giang, Phú Thọ và Hà Tĩnh góp phần tiếp thị, marketing
hình ảnh của công ty đến với khách hàng một cách thuận tiện và hiệu quả nhất.
SV: Vũ Duy Khánh Page 19