Định giá đất phục vụ cho mục đích tthu tiền sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn, dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC ( DCSC)

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 5
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC
ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Định giá đất: 4
1.1.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất: 4
1.1.1.1. Khái niệm: 4
1.1.1.2. Sự cần thiết của định giá đất 5
Đất đai là không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mà
còn là nguồn tài sản lưu giữ giá trị lớn của nền kinh tế. Nó không chỉ là
tư liệu sản xuất mà còn là phương tiện sản xuất liên quan đến mọi hoạt
động chính trị, kinh tế, xã hội của con người. Xét riêng vai trò kinh tế
của đất đai thì nó là kênh đầu tư chắc chắn mang lại hiệu quả trong dài
hạn, là hình thức đầu tư hạn chế được lạm phát, tăng thu nhập cho nền
kinh tế và nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất v.vv…). Đặc biệt từ sau
khi nước ta thực hiện nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế liên
quan đến đất đai không ngừng tăng lên không chỉ về mặt số lượng mà
còn ngày càng đa dạng về mặt hình thức như: mua bán, cho thuê, cho
thuê mua, chuyển nhượng, góp vốn v.vv Cũng chính từ đó, yêu cầu bức
thiết về định giá đất được nhiều chủ thể hữu quan tham gia nền kinh tế
ngày càng quan tâm. Ngày nay, báo cáo định giá đất đã là căn cứ cốt
lõi đánh giá giá trị hợp đồng kinh tế liên quan đến đất đai nói riêng và
bất động sản nói chung, đồng thời là cơ sở để nhà nước thể hiện quyền
sở hữu, quản lý đất đai của mình đối với các chủ thể khác trong nền
kinh tế. Đặc biệt, việc định giá đất đã và đang góp phần làm cho thị
trường bất động sản ngày càng công bằng, minh bạch hơn 5
1.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất: 5
1.1.2.1. Căn cứ định giá đất: 5

Căn cứ vào đặc điểm mảnh đất 5
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
- quy mô, hình thể 5
1.1.2.2. Nguyên tắc định giá đất: 5
1.1.3. Quy trình định giá đất: 8
1.1.3.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá. .8
1.1.3.2. Lập kế hoạch định giá 8
1.1.3.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 9
1.1.3.4. Phân tích thông tin 9
1.1.3.5. Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh
đất 10
Lựa chọn phương pháp định giá đất 10
Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu 10
1.1.3.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá 11
1.1.4. Các phương pháp định giá đất 11
1.1.4.1. Phương pháp so sánh 11
1.1.4.2. Phương pháp chiết trừ: 14
1.1.4.3. Phương pháp thặng dư 16
1.2. Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất 19
1.2.1. Khái niệm và mục đích của thu tiền sử dụng đất: 19
1.2.1.1. Khái niệm: 19
1.2.1.2. Mục đích thu tiền sử dụng đất: 19
1.2.2. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH21
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN –
DỊCH VỤ 21
VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC (DCSC) 21
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất
động sản DATC (DCSC): 21

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty: 21
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
2.1.1.1.Giới thiệu về công ty: 21
2.1.1.2. Hoạt động kinh doanh chính của công ty: 22
2.1.1.3. Phương châm hoạt động và chiến lược phát triển của công ty:
24
2.1.1.4. Năng lực nghiệp vụ của công ty 25
2.1.2. Cơ cấu tổ chức 25
2.1.2.1. Sơ đồ tổ chức của công ty: 26
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ từng bộ phận: 28
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty: 29
2.2. Thực trạng định giá đất tại công ty cổ phẩn tư vấn- dịch vụ tài sản-
bất động sản DATC (DCSC) 33
2.2.1. Quy trình định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản-
bất động sản DATC (DCSC) 33
2.2.2. Phương pháp định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài
sản- bất động sản DATC ( DCSC) thông qua dự án 379 Liễu Giai, quận
Ba Đình thành phố Hà Nội 36
2.2.2.1. Giới thiệu về dự án 36
2.2.2.2.Phương pháp định giá đất 37
2.3. Đánh giá chung về tình hình định giá của công ty cổ phần tư vấn-
dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) 51
2.3.1. Kết quả đạt được 51
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác định giá đát phục
vụ thu tiền sử dụng đất 56
3.1. Phương hướng hoạt động định giá đất tại công ty 56
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng
đất tại công ty 57
3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá 57

3.2.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá 59
3.3. Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá tại Việt Nam 60
3.3.1. Xác định rõ vai trò của định giá trong thị trường bất động sản 60
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
3.3.2. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá 60
3.3.3. Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo định giá 61
3.3.4. Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu
phục vụ hoạt động định giá 61
3.3.5. Liên kết hoạt động định giá giữa các doanh nghiệp định giá và với
các cá nhân tổ chức khác có liên quan 62
3.3.6. Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực định giá 63
KẾT LUẬN 64
Tài liệu tham khảo 66
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức công ty 27
Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá đất 33
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tăng trưởng doanh số của Công ty Cổ phần Tư vấn –
Dịch vụ 29
về Tài sản – Bất động sản DATC từ năm 2004 đến nay 29
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản so sánh và bất động sản
mục tiêu 38
Bảng 2.5: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh tính đơn giá bán căn hộ . .40
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản nhà thấp tầng 41
Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh so sánh tính giá đất nhà thấp tầng 43
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản cho thuê sàn thương mại
44
Bảng 2.9: Bảng điều chỉnh so sánh tính giá cho thuê sàn thương mại 47

SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GV: Th.S Vũ Thị Thảo
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do lựa chọn đề tài
So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, định giá là lĩnh vực mới
được hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX ở một số quốc gia phát triển như
Mỹ, Anh. Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, định giá mới thực sự
hoạt động một cách chuyên nghiệp và phát triển mạnh mẽ trên phạm vi quốc tế.
Ngày nay, định giá ngày càng phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực
tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giao dịch trên thị trường.
Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động định giá theo
đúng nghĩa. Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta từ kế hoạch hóa tập trung
sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm phát sinh nhu cầu thực
tiễn về việc đánh giá giá trị các loại tài sản. Nhu cầunày ngày một tăng lên nhằm
phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác định giá trị tài sản mua sắm từ
nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn; cổ phần hóa
doanh nghiệp; mua bán, thế chấp, chuyển nhượng tài sản trong việc thi hành án…
của các bên liên quan. Việc xác định đúng đắn giá trị của từng nguồn lực được coi
là hết sức quan trọng và có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinh
tế.
Trong lĩnh vực định giá thì định giá bất động sản nói chung và định giá đất
nói riêng được coi là hoạt động quan trọng nhất được nhiều các quốc gia phát triển
đầu tư nghiên cứu. Ví dụ tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc. Từ đó, định giá đất và bất động sản đã
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất,
các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong
hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động
sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra

thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa là một công cụ của quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế
thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước. Với nước ta, mục đích chính của
việc định giá đất thường là tính tiền thu nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực trạng dịch vụ định giá
đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất ở nước ta còn khá yếu kém, chưa
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
đáp ứng được nhu cầu thực tiễn. Chính vì vậy, qua thời gian thực tập tại công ty cổ
phần tư vấn- dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC (DCSC) em chọn đề tài: “Định
giá đất phục vụ cho mục đích tthu tiền sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn,
dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC ( DCSC)” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất.
- Phạm vi nghiên cứu: Tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động
sản DATC (DCSC).
- Thời gian: Từ năm 2009 đến nay.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động định giá đất và thu tiền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất.
tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC).
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định đất tại Công ty
Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC).
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp tổng hợp, phân tích thông tin; so sánh; quy nạp.
- Nguồn thông tin của chuyên đề được thu thập từ một số tài liệu trong lĩnh vực định
giá, thẩm định giá và một số tài liệu của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài
sản – Bất động sản DATC (DCSC).
5. Kết cấu đề tài:

Chuyên đề nghiên cứu có kết cấu như sau:
Ngoài lời mở đầu và kết luận, chuyên đề được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất tại
Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC).
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ mục đích thu
tiền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động
sản DATC (DCSC).
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp em hoàn
thành chuyên đề này.
Đồng thời, em cũng xin gửi lời cảm ơn các anh chị tại Ban Đầu Tư đã giúp
đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập tại Ban đầu tư Công ty
Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC).
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Em xin chân thành cảm ơn!
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Định giá đất:
1.1.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất:
1.1.1.1. Khái niệm:
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên
thế giới. Định giá là hoạt động khách quan, tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của
mọi nền kinh tế hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế
thị trường.
Cho tới nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, tuy nhiên các định
nghĩa này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất
định. Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau: “ Định giá tài sản là

sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ, phù hợp
với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất
định”. Theo nghiên cứu của giáo sư viện đại học Postmouth, Vương quốc Anh: “
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích xác định”.
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời
gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. vì vậy, định
giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị không thể tính đúng, tính đủ như định
giá các tài sản thông thường khác. Cụ thể:
- Không gian là quá trình sử dụng đất theo chiều sâu, chiều rộng của thửa
đất đó.
- Thời gian là quá trình sử dụng đất ( có hạn hayvô hạn về thời gian sử
dụng).
- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó.
- Pháp lý (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, ).
- Yếu tố tâm lý,xă hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất, đặc biệt
là tại Việt Nam (thửa đất đó nó nở hậu hay không, người sống trên mảnh đất đó có
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
làm ăn phát đạt hay không,v.v ). Bản thân mảnh đất là sản phẩm tự nhiên do đó chỉ
có các quyền khai thác, sử dụng đất mới được giao dịch.
Từ những lập luận đó có thể hiểu: định giá đất là sự ước tính về giá trị của
các quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác
định, tại một thời điểm xác định.
1.1.1.2. Sự cần thiết của định giá đất
Đất đai là không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mà còn là nguồn
tài sản lưu giữ giá trị lớn của nền kinh tế. Nó không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là
phương tiện sản xuất liên quan đến mọi hoạt động chính trị, kinh tế, xã hội của con
người. Xét riêng vai trò kinh tế của đất đai thì nó là kênh đầu tư chắc chắn mang lại
hiệu quả trong dài hạn, là hình thức đầu tư hạn chế được lạm phát, tăng thu nhập

cho nền kinh tế và nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất v.vv…). Đặc biệt từ sau khi nước ta
thực hiện nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế liên quan đến đất đai không
ngừng tăng lên không chỉ về mặt số lượng mà còn ngày càng đa dạng về mặt hình
thức như: mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng, góp vốn v.vv Cũng
chính từ đó, yêu cầu bức thiết về định giá đất được nhiều chủ thể hữu quan tham gia
nền kinh tế ngày càng quan tâm. Ngày nay, báo cáo định giá đất đã là căn cứ cốt lõi
đánh giá giá trị hợp đồng kinh tế liên quan đến đất đai nói riêng và bất động sản nói
chung, đồng thời là cơ sở để nhà nước thể hiện quyền sở hữu, quản lý đất đai của
mình đối với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Đặc biệt, việc định giá đất đã và
đang góp phần làm cho thị trường bất động sản ngày càng công bằng, minh bạch
hơn.
1.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất:
1.1.2.1. Căn cứ định giá đất:
 Căn cứ vào đặc điểm mảnh đất
- quy mô, hình thể
1.1.2.2. Nguyên tắc định giá đất:
Do đất đai là bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản nên nó cũng có
những nguyên tắc định giá giống như nguyên tắc định giá của bất động sản.
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sử
dụng cả về vật chất và pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc này đòi
hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm định giá
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
có khả năng tạo ra thu nhập và hiệu quả lớn nhất chứ không căn cứ vào sử
dụng hiện tại nếu như sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất, tốt nhất.
Để có thể đánh giá việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản cần xem
xét các điểm sau:
- Quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất tại khu vực có bất động sản tọa lạc.

- Quy định của Nhà nước về xây dựng tại khu vực này: tỷ lệ xây dựng, chiều cao.
- Quy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinh doanh tại
khu vực này, cũng như các hạn chế trong hoạt động kinh doanh.
- Thực trạng sử dụng đất tại khu vực này, cũng như cung cầu về các loại hình bất
động sản, đặc biệt là tình hình đầu tư bất động sản tại khu vực này.
 Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi
tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Giá cả của bất động sản tại thời
điểm cân bằng cung cầu sẽ phản ánh giá trị thị trường của nó.
 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp với
cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phù hợp với quy
định của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môi trường (làm cho
giá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất).
 Nguyên tắc thay thế
Giá trị của bất động sản có thể được xác định từ giá trị của các bất động sản
thay thế cho nó. Nó mô tả được giao dịch trên thị trường.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị
trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Do đó giá trị của bất động sản chỉ có
hiệu lực pháp lý vào một thời điểm cụ thể.
 Nguyên tắc cân bằng
Giá cả của bất động sản được tạo ra và duy trì bền vững khi các yếu tố tạo ra
nó đạt ở mức cân bằng.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GV: Th.S Vũ Thị Thảo

Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời
kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất.
 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ bất động sản.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh và sẽ thu hút nhiều người tham gia
vào thị trường làm giảm lợi nhuận.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương
lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị
trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết
được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện,
dự định có thay đổi hay không.
 Nguyên tắc nhất quán
- Khi định giá viên thực hiện định giá bất động sản phải có sự nhất quán trong
đánh giá, phân tích và xử lí số liệu.
+ Thống nhất sử dụng giữa các bộ phận của công trình, đất với công
trình.
+ thống nhất về giá, số liệu, thu thập thông tin. Nhất quán về đơn vị tính
toán.
+ Nhất quán trong cách đánh giá các yếu tố bên ngoài bất động sản, về
môi trường, xu hướng kinh tế xã hội.
 Nguyên tắc thực tế
Định giá bất động sản phải dựa vào khả năng của bất động sản, có dự báo
nhưng không suy diễn, dựa vào kết quả thực tế được thị trường thừa
nhận, dựa vào thực tiễn, quan niệm trao đổi mua bán bất động sản, dựa
vào phong tục tập quán sử dụng bất động sản.
 Nguyên tắc ngoại ứng:
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Giá trị bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài và ngược lại, có thể
ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực.
Khi định giá đất phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc của định giá bất động
sản nói trên, trong đó đặc biệt chú trọng đến các nguyên tắc: dự báo, nguyên tắc
thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng.
1.1.3. Quy trình định giá đất:
1.1.3.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá
- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản
cần định giá:
- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xác
định rõ mục đích định giá.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết
quả định giá.
- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối
tượng định giá. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người định
giá phải dựa trên cơ sở:
● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức đầy
đủ, rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định
giá.
● Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có
liên quan.
Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạn
chế và ràng buộc không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông báo
ngay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng.
- Xác định thời điểm định giá: Đó là ngày mà giá trị của bất động sản được
xác định.
- Xác định nguồn dữ liệu: Nguồn thông tin, dữ liệu có từ đâu, có đảm bảo
độ tin cậy, chính xác không.
- Xác định cơ sở giá trị của mảnh đất: Bao gồm xác định cả hai giá trị thị

trường và phi thị trường.
1.1.3.2. Lập kế hoạch định giá
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Việc lập kế hoạch một nghiệp vụ định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn
bộ thực hiện nghiệp vụ định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp v ới những chức năng, các đặc
tính và các quyền gắn với mảnh đất, lô đất mục tiêu và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về mảnh đất, lô đất mục
tiêu, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.1.3.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
 Khảo sát hiện trường
- Xem xét vị trí thực tế của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả
pháp lý của nó.
- Xem xét đặc điểm của mảnh đất, lô đất mục tiêu như quy mô, hình thể, bề
mặt, cảnh quan v.v
- Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người
định giá cần chụp hình mảnh đất, lô đất mục tiêu theo các dạng, các hướng khác
nhau.
 Thu thập thông tin
- Thu thập thông tin liên quan các mảnh đất có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động
thái của người mua, người bán tiềm năng.

- Thu thập thông tin về khu vực thị trường nơi có bất động sản tọa lạc như:
số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường và tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin
về các đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận;
các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử
dụng của bất động sản.
1.1.3.4. Phân tích thông tin
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Sau khi thu thập được thông tin, định giá viên cần tiến hành phân tích các
thông tin đó để tìm ra ý nghĩa kinh tế phục vụ mục đích định giá của khách hàng.
- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, lô đất mục tiêu.
Chọn ra các mảnh đất, lô đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này xác định
phương pháp định giá phù hợp.
- Phân tích thông tin thị trường: Phân tích hành vi ứng xử của những người
tham gia thị trường; phân tích xu hướng cung - cầu, đánh giá ảnh hưởng của xu
hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm
năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán.
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất, lô đất mục tiêu.
1.1.3.5. Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh đất
 Lựa chọn phương pháp định giá đất
Dựa trên loại đất và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọn
phương pháp định giá phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất. Cần
nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của mảnh đất cần
định giá.
Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương
pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất và với
mục đích định giá.
Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào
được sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đất để kiểm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.

 Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu
Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ra
giá trị của mảnh đất cần định giá. Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương
pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó cần thực hiện
hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của mảnh
đất mục tiêu. Khi so sánh chỉ số giá rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích sự
khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của mảnh đất mục tiêu được xác định có thể là con số cụ
thể, có thể nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra
giá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
1.1.3.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phân tích,
các phương pháp được áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị
cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực
tế được trình và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định
giá. Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết dưới dạng
đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng thư định giá có mẫu quy
định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng kết quả định
giá.
1.1.4. Các phương pháp định giá đất
1.1.4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng giá bán của những mảnh đất,
thửa đất tương tự đã được thực hiện giao dịch thành công trên thị trường làm căn cứ
để xác định giá mảnh đất, thửa đất mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các mảnh
đất, thửa đất khác nhau.
Khả năng áp dụng:
- Đối với loại đất được mua bán phổ biến trên thị trường thì có thể căn cứ
vào giá giao dịch trên thị trường để rút ra giá trị của mảnh đất mục tiêu.

Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:
- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tính chất
tương đồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng, vị trí v.v
- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ra trong
thời gian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn định của thị
trường.
- Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minh chứng
cho các dấu hiệu so sánh. Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảo
kết quả thu được có độ tin cậy cao.
Các bước tiến hành:
 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất
cần định giá để thu thập thông tin.
- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diện tích đất,
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đất cần định giá.
Thời gian thu thập thông tin:
● Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất nếu thị trường ổn
định.
- Những thông tin cần thu thập:
● Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô
thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản
trên đất).
● Môi trường (bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơ bản

như cảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái
hóa của đất, v.v. Môi trường kinh tế- xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết
cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương
mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,…).
● Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,
● Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công.
● Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất.
● Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ
kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và
người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất,
khu đất mà mình tham gia giao dịch. Nhựng cuộc giao dịch mua bán này không có
tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa
các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan
khác gây tác động sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
 Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phân tích,
so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định
giá.
 Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá
Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khu đất mục
tiêu.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất mục tiêu
=
Giá chuyển
nhượng QSDĐ của
từng thửa đất, khu
đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt về giá của từng thửa
đất, khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất mục tiêu
Nguyên tắc điều chỉnh:
- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điều chỉnh
giá của bất động sản xuống và ngược lại. Lưu ý: các điều chỉnh không nên làm
quá chi tiết, vụn vặt. Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường.
- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu tố liên
quan đến mảnh đất sau.
- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau.
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh
và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ
những sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô
nhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửa đất, khu đất so sánh và
thửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các
chuyên gia và cơ quan định giá đất.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định
giá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang
mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện
việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
 Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của 3
đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
- Mặt ưu điểm của phương pháp:
● Được áp dụng phổ biến, rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực
tiễn vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
● Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để
định giá, so sánh.
- Mặt hạn chế
● Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất
nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị
trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trong quá khứ.
● Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số
lượng giao dịch.
● Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng
làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.
1.1.4.2. Phương pháp chiết trừ:
 Khái niệm:
Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của đất bằng cách lấy giá bán bất
động sản trừ đi gái trị còn lại của công trình.
 Đối tượng áp dụng:

Được áp dụng để định để định giá những mảnh đất ít hoặc không có giao
dịch trên thị trường, bất động sản ít có khả năng tạo thu nhập như: bất động sản
công.
 Phạm vi áp dụng:
Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị bất động sản nhỏ hoặc dễ xác
định và có các cuộc mua bán bất động sản loại này.
 Kỹ thuật áp dụng:
Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của công trình
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
 Yêu cầu:
Phương pháp chiết trừ chỉ được áp dụng khi xác định được đầy đủ và tương
đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình, xác định được tổng
giảm giá tích lũy của công trình.
 Các bước thực hiện:
- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh.
Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịch cảu bất
động sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh.
- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế
công trình hiện có của bất động sản bằng viêc:
● Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá
vào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi
nguyên nhân để giảm giá. Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên,
lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài.
- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại để
xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trị hiện tại
của công trình.
- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình phụ, các chi phí của các
công trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu.

- Bước 6: Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí công trình
đã giảm giá, công trình phụ đã giảm giá và các công trình cải tạo khác nằm trên
mảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất.
 Mặt ưu điểm của phương pháp:
- Dễ dàng thực hiện
- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích
chuyên biệt. việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào
chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá
 Các mặt hạn chế
- Phương pháp này cũng dựa trên những dữ liệu của thị trường nên có hạn
chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện
được sử dụng tốt nhất.
- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận
cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ.
- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng
và có kinh nghiệm.
1.1.4.3. Phương pháp thặng dư
 Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
 Đối tượng áp dụng
Phương pháp này sử dụng để định giá các BĐS ccos sự phát triển hoặc tiềm
năng pháp triển.
 Các bước thực hiện

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần định
giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn
thành nó bằng sử dụng phương pháp so sánh trực tiệp hay phương pháp định giá
vốn hóa.
B ước 3 : Ước tỉnh tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi
nhuận của nhà đầu tư pháp triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí
liên quan khác.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trư đi tổng chi phí phát triển để có được
tổng giá trị còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lí, thuế, chi phí
tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ ra giá trị còn lại của đất.
Công thức tính
V = DT - CP
Trong đó:
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
V: là giá trị mảnh đất cần định giá
DT: là tổng doanh thu từ việc bán bất động sản
CP: là tổng chi phí đầu tư phát triển bất động sản
 Nhược điểm của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản
đang tồn tại.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị
trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính
các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính
đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng

một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực.
1.1.4.3. Phương pháp vốn hóa
a. Vốn hóa trực tiếp giá trị còn lại của đất
 Phạm vi
 Các bước thực hiện
- Xác định công trình thực tế hoặc lí thuyết thể hiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất của mảnh đất
- Ước lượng thu nhập hoạt động ròng của bất động sản dựa trên mức tiền thuê trên
trị trường và chi phí hoạt động của bất động sản vào ngày định giá.
- Ước tính phần thu nhập có thể quy cho công trình từ tổng thu nhập ròng của bất
động sản. Phần thu nhập ròng còn lại chính là phần đóng góp của đất.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
- Vốn hóa phần thu nhập còn lại ở tỉ lệ vốn hóa được rút ra từ thị trường để ước
lượng giá trị của đất.
b. Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất
 Phạm vi: Giá trị thị trường
 Kỹ thuật
- Mức tiền thuê trên thị trường
- Nếu không phải mức tiền thuê đất trên thị trường thì thực hiện điều chỉnh.
- Mức tiền thuê cụ thể, không phải thị trường tìm ra giá trị đầu tư.
- Tỷ lệ vốn hóa phải được rút ra từ thị trường.
- Nếu hoạt động thuê có thời hạn thì phải xác định khi nào thu hồi đất trong trường
hợp đó phải sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền.
c. Phương pháp phát triển chia nhỏ
 Phạm vi: Định giá những mảnh đất trống có khả năng phát triển, chia nhỏ để
sử dụng hiệu quả nhất.
 Kĩ thuật
Người định giá phải có khả năng phân tích số liệu cho phát triển chi phí chia nhỏ,
giá bán của các mảnh đất nhỏ.

 Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định số lượng, kích thước của các lô đất được tạo ra từ địa điểm cần
định giá một cách hợp pháp, thực tiễn trong kinh tế (định giá viên phải hiểu các quy
định của nhà nước liên quan đến mảnh đất).
Bước 2: Lập kế hoạch phát triển sơ bộ cho việc phân chia lý thuyết mảnh đất cần
định giá (dựa vào quy định xuất vốn đầu tư v.vv ).
Bước 3: Tiền phân tích khả năng thị trường để đánh giá cung cầu và khả năng tiêu
thụ các giai đoạn (để tính giá bán, bao lâu bán hết dự án v.vv ).
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 GV: Th.S Vũ Thị Thảo
Bước 4: Ước lượng số lượng lợi nhuận mà người đầu tư phát triển điển hình đòi hỏi
để phát triển đất hoặc phát triển và bán các lô đất.
Bước 5: Dự tính các luồng tiền thu nhập, các chi phí trong các giai đoạn mà chúng
xuất hiện để tính giai đoạn thời gian cần thiết cho phát triển và việc bán các lô đất.
Trên cơ sở đó xuất hiện luồng tiền ròng ở mọi giai đoạn thời gian.
Bước 6: Áp dụng tỉ lệ chiết khấu được rút ra từ thị trường để chuyển các dòng tiền
ròng về hiện tại.
1.2. Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và mục đích của thu tiền sử dụng đất:
1.2.1.1. Khái niệm:
Theo khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: “Tiền sử dụng đất là số tiền
mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”.
Thu tiền sử dụng đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền tiến hành thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.2.1.2. Mục đích thu tiền sử dụng đất:
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Mọi hoạt động
kinh tế, xã hội của con người đều gắn liền với đất đai.
Theo khoản 1 điều 5 Luật Đất Đai 2003 thì “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Trong quá trình đại diện sở hữu của mình, Nhà

nước có vài trò vô cùng quan trọng trong việc hoạch địch chính sách quy hoạch và
phát triển, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai v.v và thu tiền sử dụng đất là một trong
các nội dung thể hiện quyền định đoạn của nhà nước về đất đai của mình. Điểu đó
được quy định cụ thể tại khoản 3 điều 5 Luật Đất Đai 2003.
Dựa trên các nội dung chủ yếu của Luật Đất Đai 2003, ta có thể thấy rằng,
mục đích của việc thu tiền sử dụng đất nhằm:
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế
đối với việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Đồng thời, thu tiến sử dụng đất là căn cứ pháp lý thể hiện sự bảo hộ của
Nhà nước đối với quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đối với mảnh
đất, khu đất.
SV: Nguyễn Thị Phương Dung CQ514151 Lớp: Bất động sản K51