Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng phụ thuộc và bị tác
động bởi rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài. Nhưng nói chung một nền kinh tế
muốn tồn tại và phát triển thì không thể thiếu các hoạt động trao đổi, buôn bán Tất
cả các hoạt động trên đều cần tài chính. Người ta ví” Ngân hàng như mạch máu của
nền kinh tế”. Ngân hàng cung cấp nguồn vốn cho các cá nhân, tổ chức hoạt động
kinh doanh, đồng thời là mắt xích quan trọng trong hoạt động lưu thông tiền tệ,
thanh toán trong và ngoài nước… Bởi vậy Ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng
đối với nền kinh tế. Sự phồn vinh hay lụi bại của hệ thống Ngân hàng có tác động to
lớn tới tất cả các ngành nghề khác trong toàn xã hội. Tuy nhiên, do tính chất phức
tạp và tiềm ẩn rủi ro cao của các hoạt động nhiệp vụ nên Ngân hàng là một tổ chức
dễ bị “tổn thương”, chấn động. Một trong những nguyên nhân quan trọng của sự
suy yếu của Ngân hàng chính là tình trạng nợ xấu tồn đọng quá cao, thời gian tồn
tại lâu dài và khó xử lý. Đặc biệt là nợ xấu liên quan tới bất động sản, thường là các
khoản nợ lớn, có nhiều khoản nợ cho vay dự án trong quá trình xây dựng mà tới khi
nợ quá hạn dự án vẫn chưa hoàn thành hoặc không thể bán do thị trường khó khăn
chung dẫn tới việc phát mãi tài sản cũng không hề dễ dàng. Điều này khiến tình
hình tài chính của Ngân hàng rơi vào khó khăn, nhiều Ngân hàng mất khả năng
thanh toán phải sát nhập thậm chí đi đến chỗ phá sản. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn
tới tình trạng nợ đọng cao ở nước ta, một vài trong số những nguyên nhân đó là tính
bất ổn của nền kinh tế, tính minh bạch không cao của thị trường bất động sản…Vậy
để hạn chế tình trạng nợ xấu ngày càng tăng đòi hỏi các Ngân hàng phải hoạt động
trên nguyên tắc an toàn. Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có tài sản
thế chấp và cần tỷ mỉ, cẩn thận, chuyên nghiệp trong định giá tài sản thế chấp để
xác định mức cho vay an toàn đối với từng yêu cầu của các khách hàng khác nhau.
Việc làm này tránh được rủi ro cao cho Ngân hàng nên công tác định giá tài sản
trước khi cho vay là nghiệp vụ không thể thiếu đối với mỗi Ngân hàng.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Với một nền kinh tế đầy biến động như hiện nay thì định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Nó là cơ
sở quan trọng trong việc quyết định lượng vốn cho vay an toàn.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam,
thậm chí ở các Ngân hàng lớn hoạt động định giá tuy đã được đưa vào thực hiện
nhưng còn khá là mới mẻ và vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Định giá còn mang nhiều
tính chất chủ quan, thiếu chính xác cần được hoàn thiện bổ sung. Trong quá trình
thực tập công tác định giá tại phòng kế hoạch- kinh doanh ở Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai em nhận thấy công tác định
giá ở Ngân hàng còn chưa thực sự được chú trọng, đầu tư đúng mức. Mặc dù Ngân
hàng vẫn hoạt động tốt và là một trong những Ngân hàng lớn mạnh nhất của nền
kinh tế nhưng em tin nếu công tác định giá tài sản nói chung và bất động sản cho
vay ở đây nói chung được quan tâm nhiều hơn chắc chắn sẽ đưa Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn nói chung và chi nhánh Hoàng Mai nói riêng có
những bước tiến vượt bậc hơn nữa. Thực tập cũng đem lại cho em có cơ hội học hỏi
các nghiệp vụ định giá cùng với khảo sát thực tế. Qua đó tìm được phương hướng
cho bài khóa luận tốt nghiệp của mình.
“Tên đề tài: “ Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín
dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng
Mai“.
Đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong
hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
Chương II: Thực trạng định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt
động tín dụng của các Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông

thôn chi nhánh Hoàng Mai.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Thứ nhất, đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá, phân tích, hệ thống hóa về mặt lý
luận các vấn đề liên quan tới tín dụng, vai trò của tín dụng, định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại từ đó đánh giá
chính xác vai trò, tầm quan trọng của công tác định giá và các nội dung cơ bản của
định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng thương
Thứ hai, có thể nắm bắt được khái quát về công tác định giá tại Ngân hàng,
các công việc cần làm khi tiến hành định giá. Phân tích, đánh giá thực trạng định giá
tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai. Những hạn chế, khó khăn
vướng mắc trong hoạt động định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại NHNN&PTNN chi
nhánh Hoàng Mai từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp, kiến nghị khả thi nhằm hoàn thiên công tác
định giá tại Việt Nam nói chung và tại NHNN&PTNN chi nhánh Hoàng Mai nói
riêng.
3. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng thương
mại.
Phạm vi nghiên cứu: NHNN&PTNN chi nhánh Hoàng Mai.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp khảo sát, phân tích, tổng hợp dựa trên các tài liệu thu thập được
về hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
Phương pháp thống kê
Phương pháp so sánh
Em hi vọng có thể đóng góp phần nào đó vào công tác định giá tài sản đảm
bảo là bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng

cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng và sự phát triển bền vững của chi
nhánh Hoàng Mai nói riêng và Ngân hàng nói chung.
Em xin trân thành cảm ơn cô Ts. Ngô Thị Phương Thảo đã tận tâm hướng dẫn
em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. Cảm ơn các anh chị trong phòng kế hoạch
kinh doanh đã tạo điều kiện và cung cấp số liệu cho em trong quá trình thực tập.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1 Tổng quan về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng thương mại.
1.1.1 Tín dụng và vai trò của hoạt động tín dụng đối với nền kinh tế.
1.1.1.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động tín dụng .
Khái niệm:
Tín dụng hay còn gọi là cho vay, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp
nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài
chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất.
Do hoạt động này làm phát sinh một khoản nợ nên bên cho vay còn gọi là chủ nợ,
bên đi vay gọi là con nợ. Do đó, Tín dụng phản ánh mối quan hệ giữa hai bên - Một
bên là người cho vay, và một bên là người đi vay. Quan hệ giữa hai bên ràng buộc
bởi cơ chế tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả,
Theo khoản 8 và khoản 10 điều 20, Luật các tổ chứ tín dụng, hoạt động tín
dụng là việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để thỏa
thuận cấp tín dụng cho khách hàng với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ

cho vay, cho thuê tài chính, chiết khấu, bảo lãnh Ngân hàng và các nghiệp vụ khác.
Qua đó ta thấy:
Tín dụng là sự cung cấp một lượng giá trị dựa trên cơ sở lòng tin-bên cho vay
tin tưởng bên vay sẽ sử dụng vốn vay có hiệu quả sau một thời gian nhất định và
sau đó có khả năng trả được nợ. Với Ngân hàng, để đánh giá xem có thể tin được
vào khách hàng hay không, Ngân hàng luôn thẩm định định giá khách hàng trước
khi cho vay. Khâu này nếu được thực hiện một cách khách quan, chính xác thì việc
cho vay của Ngân hàng gặp ít rủi ro và ngược lại.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Tín dụng là sự chuyển nhượng một lượng giá trị có thời hạn. Đặc trưng này
của tín dụng xuất phát từ tính chuyển nhượng tạm thời. Ngân hàng xác định thời
hạn cho vay dựa vào quá trình luân chuyển vốn của khách hàng và tính chất vốn của
Ngân hàng để đảm bảo thu hồi nợ đúng hạn. Nếu Ngân hàng quy định kỳ hạn nợ
đối với mỗi loại khách hàng một cách phù hợp thì khả năng trả nợ đúng hạn cao và
ngược lại.
Tín dụng dựa trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Bởi vì vốn hoạt động của
Ngân hàng chủ yếu là huy động từ bên ngoài, vốn chủ sở hữu ít khi được sử dụng
để sản xuất kinh doanh mà được sử dụng chủ yếu để đầu tư vào tài sản cố định.
Chính vì vậy, sau một thời gian nhất định Ngân hàng phải trả lại cho người gửi. Và
Ngân hàng cần phải có nguồn tiền để bù đắp chi phí như trả lương, khấu hao, lợi
nhuận… Do đó, người đi vay ngoài việc trả gốc còn phải trả cho Ngân hàng một
khoản lãi. Đó là nguồn thu nhập chính của Ngân hàng, là cơ sở để Ngân hàng tồn tại
và phát triển.
Khi cho vay, lợi nhuận là cái mà Ngân hàng thu được sau khi đã trừ đi tất cả
các khoản phí. Lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro. Rủi ro tín dụng sẽ xảy ra khi khách
hàng không thực hiện đầy đủ những cam kết trong hợp đồng tín dụng (Không trả
đúng hạn hoặc không trả). Ngân hàng luôn phải xem xét mối quan hệ giữa lợi nhuận
và rủi ro để định ra một mức lãi suất phù hợp. bởi vậy, với một dự án có độ rủi ro

cao hơn thì chi phí nợ của doanh nghiệp đó phải cao hơn và ngược lại.
Vai trò của hoạt động tín dụng
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động theo các quy luật
khách quan như: Quy luật giá trị, quy luật cung- cầu, quy luật cạnh tranh Các
doanh nghiệp luôn có nhu cầu sản xuất, kinh doanh để phát triển, đứng vững trên
thương trường nên cần phải có vốn để đầu tư. Tín dụng Ngân hàng là một trong
những nguồn vốn không thể thiếu đối với các doanh nghiệp. Mà các doanh nghiệp
phát triển cũng có nghĩa là nền kinh tế phát triển. Như vậy, tín dụng Ngân hàng là
đòn bẩy mạnh mẽ thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, góp phần điều hành nền kinh tế
thị trường. Vai trò của tín dụng Ngân hàng được thể hiện trên các khía cạnh sau:
Thứ nhất: Tín dụng Ngân hàng làm tăng hiệu quả kinh tế.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh trên 2 nguồn vốn là vốn chủ
sở hữu và vốn vay.Vay từ Ngân hàng là một trong những nguồn vốn để vay, đó là
nguồn vốn hiệu quả bởi đáp ứng cả nhu cầu vốn về số lượng và thời hạn. Mặt khác,
để có thể vay vốn được từ Ngân hàng thì các doanh nghiệp cần phải không ngừng
nâng cao uy tín của mình đối với Ngân hàng, đảm bảo thảo mãn được các nguyên
tắc tín dụng. Muốn vậy, trong các dự án kinh doanh của mình, doanh nghiệp phải
chọn các dự án có mức sinh lãi cao nhất. Và doanh nghiệp phải tìm hiểu thị trường
khai thác thông tin để điều hướng hoạt động kinh doanh của mình sao cho có hiệu
quả nhất. Điều đó làm tăng hiệu quả kinh tế của dự án, phương án.
Ngoài ra, một trong những quy định tín dụng của Ngân hàng là vốn vay cần
được giám sát sử dụng. Việc giám sát này của Ngân hàng bắt buộc doanh nghiệp
phải sử dụng vốn vay đúng mục đích, phải nhạy bén trước những thay đổi của thị
trường, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế. Bên cạnh đó, vai trò tư vấn của
cán bộ tín dụng sẽ giúp cho doanh nghiệp lường trước, vượt qua được những khó
khăn để đứng vững, điều này cũng góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế.
Thứ hai: Tín dụng Ngân hàng góp phần vào quá trình vận động liên tục của

nguồn vốn, làm tăng tốc độ chu chuyển tiền tệ trong nền kinh tế tạo cơ chế phân
phối vốn một cách có hiệu quả.
trong quá trình sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp luôn có sự không ăn
khớp về thời gian và khối lượng giữa lượng tiền cần thiết để dự trữ vật tư hàng hoá
cho quá trình sản xuất kinh doanh trước đó do đặc điểm tuần hoàn vốn. Vì vậy,
Ngân hàng là trung gian luân chuyển tiền tệ của doanh nghiệp. Nguồn vốn doanh
nghiệp tạm thời nhàn rỗi cùng với các nguồn tiết kiệm từ dân cư, nguồn kết dư từ
ngân sách được Ngân hàng thương mại huy động và sử dụng để đầu tư cho các
doanh nghiệp đang tạm thời đang thiếu vốn, cho nhu cầu tiêu dùng tạm thời vượt
quá thu nhập của nhân dân, cũng như cho nhu cầu chi của ngân sách nhà nước khi
chưa có nguồn thu.
Trong nền kinh tế, tại một thời điểm tất yếu tồn tại hai loại nhu cầu là người
thừa vốn cho vay để hưởng lãi từ nguồn vốn và người thiếu vốn đi vay để đáp ứng
nhu cầu vốn. Hai loại nhu cầu này trái ngược nhau nhưng cũng chung một đối
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
tượng đó là tiền, chung nhau về tính tạm thời và cả hai bên khi thoả mãn nhu cầu thì
đều có lợi. Ngân hàng ra đời với vai trò là nơi hiểu biết rõ nhất về tình hình cân đối
giữa cung và cầu vốn trên thị trường như thế nào.Và với hoạt động tín dụng, Ngân
hàng đã cân đối được nguồn vốn thừa,thiếu này cách huy động mọi nguồn tiền nhàn
rỗi để phân phối lại vốn trên nguyên tắc có hoàn trả phục vụ kịp thời cho nhu cầu
sản xuất, kinh doanh
Thông qua cơ chế đánh giá, sàng lọc, giám sát Ngân hàng thương mại sẽ chỉ
cho vay các dự án có tính khả thi cao, khả năng thu hồi vốn lớn. Điều này tạo nên
một cơ chế phân phối vốn hiệu quả.
Thứ ba: Tín dụng Ngân hàng góp phần hỗ trợ các chiến lược kinh tế và các
chính sách tiền tệ.
Một trong những đặc điểm quan trọng của Ngân hàng thương mại là khả năng
tạo tiền thông qua hoạt động tín dụng và thanh toán. Tùy theo chính sách tiền tệ của

nhà nước mà Ngân hàng cần có những động thái khác nhau. Ví dụ khi nhà nước
muốn tăng khối lượng tiền cung ứng thì Ngân hàng nhà nước có thể tăng hạn mức
tín dụng của các Ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế và ngược lại. Do vậy
thông qua hình thức tín dụng Ngân hàng nhà nước có thể kiểm soát được khối
lượng tiền cung ứng trong lưu thông.
Thứ tư:Tín dụng Ngân hàng góp phần thúc đẩy quá trình mở rộng mốiquan hệ
giao lưu kinh tế quốc tế.
Trước xu thế toàn cầu hoá, sự giao lưu kinh tế giữa các nước luôn được đặt ra.
Trong nền kinh tế mở thì các doanh nghiệp không chỉ có quan hệ mua bán với các
thành phần khác trong nền kinh tế quốc dân mà còn có những quan hệ xuất nhập
khẩu với các doanh nghiệp nước ngoài. Ngân hàng thương mại có thể thúc đẩy mối
quan hệ này thông qua hình thức bảo lãnh, cho vay đối với các doanh nghiệp để từ
đó nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên trường quốc tế. Tín dụng Ngân hàng trở
thành một trong những phương tiện nối liền kinh tế các nước với nhau bằng các
hoạt động tín dụng quốc tế như các hình thức tín dụng giữa các chính phủ, giữa các
tổ chức cá nhân với chính phủ, giữa các cá nhân với cá nhân Việc tạo điều kiện
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
thuận lợi về tài chính là một công cụ cạnh tranh có hiệu quả bên cạnh các yếu tố
cạnh tranh khác như giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ, thương mại
Như vậy, tín dụng Ngân hàng có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế xã hội của một đất nước, nó thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và phát triển, hội
nhập.
Để đánh giá hoạt động tín dụng của một Ngân hàng thương mại có tốt hay
không, cần xem xét chất lượng tín dụng.
1.1.1.2 Phân loại tín dụng.
Phân loại tín dụng được hiểu là việc sắp xếp các khoản vay theo nhóm dựa
trên một số tiêu thức nhất định. Phân loại tín dụng một cách khoa học sẽ giúp cho
nhà quản trị lập một quy trình tín dụng thích hợp, giảm thiểu rủi ro tín dụng. Trong

quá trình phân loại có thể dùng các tiêu thức khác nhau để phân loại, song thực tế
các nhà kinh tế học thường phân loại tín dụng theo các tiêu thức sau đây:
Theo mục đích sử dụng tiền vay và của người vay
Căn cứ vào tiêu thức này, người ta chia tín dụng ra làm hai loại:
- Tín dụng đối với người sản xuất và lưu thông hàng hoá: Là loại cấp tín dụng
cho các tổ chức kinh doanh để tiến hành sản xuất, lưu thông hàng hoá trong thị
trường. Nguồn trả nợ của hoạt động này dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp. Vì vậy Ngân hàng cần phải thu thập, cân nhắc, xem xét các thông tin
cần thiết về khách hàng của mình, về phương án sản xuất kinh doanh của họ trước
khi tiến hành cho vay.
- Tín dụng tiêu dùng: Là loại tín dụng cho các cá nhân nhắm đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng như mua sắm nhà, xe, tiêu dùng cá nhân Nguồn trả nợ được đảm bảo
bởi thu nhập trong tương lai của người vay.
Với cách phân loại này, Ngân hàng sẽ có quy trình nghiệp vụ cụ thể để đảm
bảo Ngân hàng có đủ tiền để cho vay và thu hồi nợ theo đánh giá mức độ rủi ro và
mức lãi xuất được đặt ra cho từng loại.
Theo thời hạn sử dụng tiền vay của người vay
Căn cứ vào tiêu thức này, người ta chia tín dụng ra làm hai loại:
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Tín dụng có thời hạn: Là loại tín dụng mà thời điểm trả nợ được xác định cụ
thể. Có thể là 1 tháng, 2 tháng hay 1 vài năm…
+ Tín dụng ngắn hạn: Là loại tín dụng có thời hạn cho vay dưới một năm và
chủ yếu được sử dụng để bổ sung sự thiếu hụt tạm thời về vốn lưu động của doanh
nghiệp và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân. Với loại tín dụng này, rủi
ro thấp vì trong thời gian ngắn ít có biến động xảy ra và nếu có xảy ra thì Ngân
hàng có thể dự đoán được.
+ Tín dụng trung hạn: Là loại tín dụng có thời hạn từ một năm đến năm năm
và được sử dụng để mua sắm tài sản cố định, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây các

công trình nhỏ, cải tiến và đổi mới kỹ thuật…có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Loại
tín dụng này rủi ro của Ngân hàng là không cao vì Ngân hàng có khả năng dự tính
được những biến động có thể xảy ra.
+ Tín dụng dài hạn: Là loại tín dụng có thời hạn trên năm năm, được sử dụng
cho xây dựng cơ bản, đầu tư xây dựng các xí nghiệp mới, các công trình thuộc cơ
sở hạ tầng( đường xá, bến cảng, sân bay, ), cải tiến, mở rộng sản xuất với quy mô
lớn. Loại tín dụng này có mức độ rủi ro rất lớn vì trong thời gian dài thì nền kinh tế
có rất nhiều biến động xảy ra không lường trước được.
- Tín dụng không thời hạn: Là loại tín dụng mà thời hạn hoàn trả tiền vay
không được xác định khi ký hợp đồng vay mà thay vào đó là điều kiện về việc thu
hồi khoản tiền cho vay của Ngân hàng hoặc việc trả nợ của người vay.
Theo điều kiện đảm bảo
Căn cứ vào tiêu thức này, tín dụng được chia làm hai loại:
- Tín dụng có bảo đảm: Là loại tín dụng có các bảo đảm như tài sản thế chấp,
cầm cố, hoặc có sự bảo lãnh của người thứ ba. Ngân hàng sẽ nắm giữ tài sản của
người vay để xử lý việc thu hồi nợ khi người vay không thực hiện được các cam kết
trong hợp đồng tín dụng. Hình thức cho vay này áp dụng đối với những khách hàng
không có uy tín cao với Ngân hàng. Tuy là có tài sản đảm bảo nhưng hình thức tín
dụng này vẫn có độ rủi ro cao vì tài sản có thể bị mất giá, khó phát mãi hay người
bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ của mình.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Tín dụng không có bảo đảm: Là loại tín dụng không có tài sản thế chấp, cầm
cố, hoặc không có sự bảo lãnh của người thứ ba. Việc cho vay chỉ dựa vào uy tín
của bản thân khách hàng. Như vậy, Ngân hàng phải đánh giá hiệu quả sử dụng tiền
vay của người vay và khách hàng không được phép giao dịch với bất kỳ Ngân hàng
nào khác. Mặc dù không có tài sản đảm bảo nhưng đây là một loại tín dụng ít rủi ro
cho Ngân hàng vì khách hàng phải có uy tín rất lớn đồng thời có khả năng trả nợ rất
cao thì mới được cấp tín dụng mà không cần đảm bảo.

Theo đồng tiền được sử dụng trong cho vay
Căn cứ vào tiêu thức này, tín dụng được chia làm hai loại:
- Cho vay bằng đồng nội tệ : Là loại tín dụng mà Ngân hàng cho khách hàng
vay bằng VNĐ. Nhà nước ta quy định, cho vay để thanh toán trong nước thì chỉ
được vay bằng VNĐ.
- Cho vay bằng ngoại tệ: Là loại tín dụng mà Ngân hàng cho khách hàng vay
bằng đồng ngoại tệ. Nhà nước ta quy định, cho vay bằng ngoại tệ chỉ phục vụ cho
nhập khẩu; đối với khách hàng thu mua hàng xuất khẩu thì Ngân hàng cho vay bằng
ngoại tệ nhưng phải bán luôn cho Ngân hàng và dùng VNĐ để mua hàng xuất khẩu.
Theo đối tượng tín dụng
Căn cứ vào tiêu thức này, người ta chia tín dụng ra làm hai loại:
- Cho vay để đáp ứng yêu cầu về tài sản lưu động: Loại tín dụng này được sử
dụng để bù đắp vốn lưu động thiếu hụt tạm thời. Đây là loại tín dụng có mức độ rủi
ro thấp vì nó là vốn luân chuyển trong chu kỳ sản xuất kinh doanh nên Ngân hàng
có thể theo dõi thường xuyên nên sẽ kịp thời thu hồi vốn khi có biến động xảy ra.
- Cho vay để đáp ứng yêu cầu về tài sản cố định: Là loại tín dụng chủ yếu
dùng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng sản
xuất kinh doanh hay xây dựng các xí nghiệp và các công trình mới. Hình thức tín
dụng này thường có mức độ rủi ro cao vì khả năng thu hồi vốn chậm hơn.
Ngoài ra, tín dụng còn được phân chia theo các cách sau:
Theo đối tượng được cho vay có:
- Tín dụng cho người tiêu dùng vay.
- Tín dụng cho doanh nghiệp, tổ chức tài chính khác vay.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Tín dụng cho nhà nước vay.
Theo xuất xứ của tín dụng có:
- Tín dụng trực tiếp.
- Tín dụng gián tiếp.

Dựa vào các cách phân loại trên, các nhà phân tích, nhà quản trị sẽ biết được
kết cấu tín dụng của từng loại tín dụng (là tỷ trọng của từng loaị tín dụng trên tổng
dư nợ). Từ kết cấu tín dụng đó, so sánh với kết cấu nguồn huy động, so với nhu cầu
của nền kinh tế, sẽ giúp cho các nhà phân tích, nhà quản trị đánh giá, xem xét kết
cấu tín dụng đã phù hợp với Ngân hàng chưa. Từ đó đưa ra các giải pháp thích hợp.
1.1.2 Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín dụng của
Ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Thế chấp bất động sản và các yêu cầu về tài sản đảm bảo là bất động sản
trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại.
Định nghĩa:
Thế chấp bất động sản để vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn hay còn
gọi là bên thế chấp dùng bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn đối với bên cho vay còn
gọi là bên nhận thế chấp.
Các yêu cầu về tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín dụng của
Ngân hàng thương mại.
Tài sản đảm bảo là các bất động sản hợp pháp, có thể mua bán, chuyển
nhượng 1 cách dễ dàng bao gồm:
-
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng.
-
Giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng là một loại tài sản thế chấp đối với bất động
sản có tham gia bảo hiểm.
-
Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: khách sạn, sân bay, nhà hàng, bến bãi
và các máy móc, thiết bị, công cụ sản xuất gắn liền với máy bay, tàu biển, nhà
máy
-
Các tài sản khác theo quy định của nhà nước.

SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Trong quá trình bất động sản đang được thế chấp thì hoa lợi, lợi tức, các
quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có thuộc tài sản thế chấp hay không
là do thoả thuận của các bên tham gia hoặc pháp luật có quy định.
Bất động sản không được dùng là tài sản đảm bảo gồm:
- Các bất động sản mà Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển
nhượng.
- Bất động sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp.
- Bất động sản đang xảy ra tranh chấp.
- Bất động sản đi thuê, đi mượn.
- Bất động sản đang bị cơ quan chức năng phong tỏa, niêm phong hay tạm
giữ ,các bát động sản đang trong quá trình làm thủ tục giải thể doanh nghiệp.
- Bất động sản đã được cầm cố, thế chấp cho các hoạt động khác
- Bất động sản khó trong việc bảo quản, cất giữ, khó đánh giá, định giá được
giá trị của chúng.
Xét riêng với tài sản đảm bảo là bất động sản là đất.
Đất được là tài sản đảm bảo :
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất có khả năng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng theo quy định của pháp
luật về đất đai.
- Đất phải không tồn tại tranh chấp.
- Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chính là thời hạn được giao đất
hoặc được thuê đất còn lại.
Các loại đất và tài sản gắn liền trên đất không được dùng là tài sản đảm bảo:
- Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia không mang mục

đích kinh doanh ví dụ như: trạm, trường, đường xá, công viên, công trình
thủy lợi…Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và những trường
hợp đặc biệt khác theo quy định của Chính phủ.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Đất chưa sử dụng theo quy định của Nhà nước về đất đai.
- Đất trong quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
- Đất đang tồn tại tranh chấp.
1.1.2.2 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản .
Khái niệm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản:
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định có tính đến
đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị trường bất động
sản. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp
luật.”
Định giá bất động sản là hoạt động “ ước tính” nên mức độ chính xác về mặt
giá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào các nhân tố chủ quan và khách quan trong quá
trình định giá.
Định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Ví dụ như để mua, bán,
cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò của định giá BĐS không chỉ quan
trọng trong việc ước tính giá trị BĐS của các cá nhân, tổ chức mà còn giúp Ngân
hàng đảm bảo sự an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng. Thuật ngữ định giá tài sản đảm
bảo là BĐS là việc ước tính giá trị tài sản đảm bảo là BĐS tại một thời điểm xác
định có tính đến đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiền ẩn trong thị

trường bất động sản trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản
vay tại Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng khác.
Sự cần thiết phải định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
Đối với họat động tín dụng của Ngân hàng thì định giá tài sản đảm bảo là
BĐS không thể thiếu. Tất cả các khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có tài sản
đảm bảo. Việc định giá cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho vay an
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
toàn đối với từng yêu cầu của các khách hàng khác nhau. Việc làm này tránh được
rủi ro cao cho Ngân hàng. Trong trường hợp người vay không thể trả được khoản
nợ đã vay từ Ngân hàng thì Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp của khách
hàng nhằm thu hồi lại vốn. Định giá càng chính xác bao nhiêu thì việc thu hồi nợ sẽ
dễ dàng bấy nhiêu tránh thua lỗ cho Ngân hàng.
1.1.2.3 Đặc điểm và yêu cầu của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong
hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại.
1.1.2.3.1 Đặc điểm của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng thương mại.
Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt. Nó mang những đặc trưng mà không
tồn tại ở các loại hàng hóa thông thường khác, nên việc định giá tài sản đảm bảo là
bất động sản trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng cũng có những đặc điểm khác
định giá tài sản thông thường. Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản có những
đặc trưng sau đây:
Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phải gắn liền với qui định của Nhà
nước về chế độ quản lý, sử dụng đối với từng loại đất, từng vùng miền… đồng thời
nội dung định giá đất phải gắn với các quyền, các nghĩa vụ đặc biệt, nghĩa vụ tài
chính ( thế đất, thuế chuyển nhượng…) đối với người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Thoát ly khỏi đặc điểm này thì các định giá trở nên vô nghĩa và không có
giá trị.
Khi định giá BĐS cần phải đặc biệt coi trọng việc xem xét, đánh giá các tác

động tích cực và tiêu cực trong tương lai nhằm đưa ra các dự báo chính xác về khả
năng đảm bảo của tài sản đảm bảo là BĐS đối với các khoản vay, đặc biệt là vay
trong dài hạn , giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng.
Định giá tài sản đảm bảo là BĐS có những đặc trưng riêng khác biệt do định
giá tài sản đảm bảo là BĐS là việc ước lượng giá trị BĐS dùng để đảm bảo cho các
khoản vay từ Ngân hàng. Bởi vậy việc định giá thế chấp không chỉ đơn thuần là
việc xác định giá trị của BĐS mà khách hàng đem thế chấp mà quan trọng hơn,
công tác định giá tài sản đảm bảo là BĐS nhằm đảm bảo và hạn chế rủi ro tín dụng
cho Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Việc định giá tài sản đảm bảo là BĐS cũng
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
như các định giá khác đều được định giá trong điều kiện thị trường nhưng để giảm
thiểu tủi ro tín dụng thì giá trị tài sản đảm bảo là BĐS xét trong điều kiện thị trường
tồi tệ nhất dự báo có thể xảy ra trong thời hạn vay được đảm bảo bằng BĐS mà
không được định giá theo giá thị trường hiện tại (mốc thời gian tiến hành định giá)
như định giá cho mua, bán BĐS theo nhu cầu của chủ sở hữa. Thông thường giá trị
BĐS được định giá thế chấp chỉ chiếm 70-90% giá trị của chính BĐS đó khi định
giá mua, bán tùy thuộc vào mức độ biến động của thị trường trong thời gian tài sản
đảm bảo là BĐS được định giá và khi cho vay Ngân hàng cũng chỉ cho vay tối đa
75% giá trị BĐS được định giá thế chấp. Việc định giá và cho vay như vậy đảm bảo
cho Ngân hàng giảm thiểu rủi ro nếu giá trị BĐS biến động theo mức độ lên xuống
của thị trường. Đây là những đặc điểm khác biệt nhất giữa định giá tài sản đảm bảo
là BĐS và định giá BĐS cho các mục đích khác mà bất cứ chuyên viên định giá nào
cũng cần nắm bắt được.S
1.1.2.3.2 Yêu cầu về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín
dụng của Ngân hàng thương mại.
Vì định giá tài sản đảm bảo là BĐS có những đặc trưng riêng biệt, bởi vậy,
tương ứng với nó là các yêu cầu nhằm phục vụ mục đích định giá tài sản đảm bảo là
BĐS. Yêu cầu về việc thu thập các thông tin liên quan tới BĐS và phân tích, đánh

giá thị trường nhằm đưa ra một tỷ lệ định giá nhất định đối với mỗi tài sản đảm bảo
là BĐS tại một điều kiện thị trường cụ thể là rất cần thiết. Chuyên viên định giá
không chỉ là người hiểu biết các thông tin về BĐS mà còn phải nắm bắt được quy
luật và dự đoán được khả năng biến động của thị trường nói chung và thị trường
BĐS nói riêng để có thể xử lý các thông tin thu thập được một cách chính xác nhất
phục vụ công tác định giá và đưa ra kết luận về giá trị của tài sản đảm bảo là BĐS
đảm bảo 2 yếu tố là tính cạnh tranh và tính an toàn. Nếu công tác định giá BĐS của
Ngân hàng yếu kém có thể dẫn tới một trong hai hậu quả sau:
- Thứ nhất, nếu tài sản đảm bảo của của khách hàng là BĐS có giá trị cao mà
định giá quá thấp, ảnh hưởng tới nhu cầu về vốn vay của khách hàng sẽ kiến cho
sức cạnh tranh của Ngân hàng giảm, khách hàng rất có thể chuyển sang vay vốn từ
một Ngân hàng khác.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Thứ hai, nếu chuyên viên định giá thiếu kinh nghiệm và hiểu biết định giá
tài sản đảm bảo là BĐS với một mức giá cao quá sẽ gây hậu quả nghiêm trọng khi
khách hàng không có khả năng thanh toán buộc Ngân hàng phải thu hồi khoản vay
của khách hàng bằng tài sản đảm bảo. Chuyện gì sẽ xảy ra khi tại thời điểm phát
mãi BĐS thì giá trị của BĐS nhỏ hơn nhiều so với giá trị khoản vay mà khách hàng
vay từ Ngân hàng. Ví dụ trong điều kiện thị trường BĐS hiện nay không ít chủ BĐS
còn mong Ngân hàng xiết nợ vì khoản vay của họ từ Ngân hàng có BĐS đảm bảo
còn lớn hơn giá trị hiện tại của BĐS. Nếu Ngân hàng xiết nợ, họ bớt đi áp lực cho
việc trả lãi quá hạn cũng như áp lực thanh khoản của chính BĐS mà họ đem thế
chấp.
Như vậy khi định giá tài sản đảm bảo là BĐS nhất định cần xem xét, dự báo
về sự biến động của thị trường đối với từng loại BĐS đem thế chấp. Tránh trường
hợp dập khuôn máy móc gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động tín dụng của
Ngân hàng. Giá trị định giá tài sản đảm bảo là BĐS luôn thấp hơn 10% - 30% giá trị
mua bán BĐS trên thị trường, đây là căn cứ, cơ sở quan trọng để xem xét kết quả

định giá tài sản đảm bảo là BĐS. Định giá tài sản đảm bảo là BĐS cần thực hiện
nhanh chóng nhưng hiệu quả nhằm đảm bảo 2 mục tiêu cơ bản của công tác định
giá thế chấp trong hoạt động tín dụng của tại Ngân hàng thương mại.
1.2 Quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong
hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại.
1.2.1 Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín
dụng của ngân hàng thương mại.
Quy trình định giá bất động sản là một quy trình mang tính logic và khoa
học. Sử dụng quy trình vào định giá BĐS tạo sự thống nhất cơ bản giữa các chuyên
viên định giá, là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá của các Ngân hàng thương
mại. Mỗi Ngân hàng có thể áp dụng một quy trình định giá khác nhau nhưng nhìn
chung quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động tín dụng
của Ngân hàng gồm 5 bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm của khách hàng.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ tài sản đảm bảo là
BĐS từ khách hàng. Hồ sơ hợp lệ phải đầy đủ các giấy tờ theo quy định của NHTM
nơi khách hàng nộp hồ sơ. Chuyên viên sẽ điền vào phiếu yêu cầu định giá theo
mẫu của Ngân hàng và có xác nhận của Lãnh đạo đơn vị kinh doanh rồi giử hồ sơ
tài sản đảm bảo là BĐS cho phòng định giá tài sản, hoặc trực tiếp định giá nếu
không có phòng định giá riêng.
Bước 2: Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm
Việc xác định phân cấp định giá tài sản đảm bảo (trong đó bao gồm cả BĐS)
nhằm bảo đảm sự chuyên môn hoá, tính khách quan trong việc định giá tài sản đảm
bảo là BĐS và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng.
Bước 3: Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm
 Với các Ngân hàng có bộ phận định giá riêng
Hồ sơ yêu cầu định giá phải được Lãnh đạo phòng định giá tài sản xem xét và

phân công việc định giá cho chuyên viên định giá Khi nhận hồ sơ định giá chuyên
viên định giá cần phải xem xét các thông tin sau:
- Tình trạng pháp lý, hiện trạng của BĐS cần định giá.
- Kế hoạch về mặt thời gian của công tác định giá.
- Tính hiệu quả của việc định giá.
- Đối với những BĐS đặc thù, diện tích lớn… mà phương pháp so sánh trực
tiếp không áp dụng được hoặc có áp dụng cũng chưa đảm bảo độ chính xác cao thì
phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên ngoài để
định giá.
 Với các Ngân hàng chưa có bộ phận định giá riêng thì việc phân công định
giá do trưởng phòng tín dụng phân công cho các chuyên viên tín dụng hoặc thuê
dịnh giá bên ngoài đối với các BĐS có tính chuyên biệt và phức tạp trong công tác
định giá. Kết quả định giá được đưa vào hồ sơ xin vay vốn để ban lãnh đạo xem xét
trước khi phê duyệt.
Bước 4: Định giá tài sản bảo đảm
Khi tiếp nhận hồ sơ thì chuyên viên định giá cần tiến hành nghiên cứu kỹ hồ
sơ và chủ động bổ sung các thông tin cần thiết phù hợp với yêu cầu của Ngân hàng
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
và yêu cầu của công tác định giá. Sau đó họ sẽ kiểm tra hiện trạng BĐS thực hiện
định giá BĐS một cách khách quan và độc lập
Bước 5: Kiểm soát
Khi định giá xong chuyên viên định giá sẽ trình phiếu định giá tài sản đảm
bảo là BĐS lên Lãnh đạo phòng định giá tài sản, họ sẽ tiến hành kiểm tra tình trạng
pháp lý, hồ sơ, các giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo là BĐS và mức giá do
chuyên viên định giá đề xuất. Xem xét phê duyệt hoặc yêu cầu định giá lại.
Bước 6: Hoàn thiện quá trình định giá tài sản đảm bảo là BĐS
- Đưa ra các quy định về thời gian tối đa cho định giá đối với BĐS thông
thường và các BĐS đặc biệt.

- Quy định rõ ràng về số bản sao lưu “Biên bản kiểm tra, định giá tài sản bảo
đảm” và lưu phiếu định giá BĐS gốc có chữ kỹ của Lãnh đạo phòng định giá tài sản
hoặc phòng tín dụng ( đối với các Ngân hàng không có bộ phận định giá riêng),
cùng một “Biên bản kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm”.
1.2.2 Các phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động
tín dụng của Ngân hàng thương mại.
Dựa trên lạo BĐS và hệ thống thông tin thu thập được mà định giá viên cần
lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của
BĐS. Cần nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS.
Định giá viên cần xem xét mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp
trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản đảm bảo là
BĐS.
Có rất nhiều phương pháp định giá BĐS song các phương pháp định giá chủ
yếu được áp dụng trong hoạt động tín dụng của các NHTM là: phương pháp so
sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Dưới đây là sự phân tích cụ thể
các phương pháp.
1.2.2.1 Phương pháp so sánh.
 Khái niệm.
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá bằng cách so sánh một
cách trực tiếp BĐS mục tiêu với cacc BĐS tương tự đã đưuọc bán trên thị trường
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
nhằm xác định giá của BĐS mục tiêu. Phương pháp này dựa trên lý luận: Giá trị thị
trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có
thể so sánh được đã được mua bán hoặc cho thuê trên thị trường.
 Cơ sở của phương pháp định giá.
Các nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc thay thế.

- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc ngoại ứng.
 Các yêu cầu cầu của phương pháp
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS cùng một thị trường.
- Chỉ tiến hành so sánh với các giao dịch được thực hiện trong thời gian gần
đây.
- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường dể định
giá thích hợp.
- Thị trường ổn định
- Chất lượng thông tin cao.
 Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trong thời gian
gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về diện tích, kiểu
dáng, về điều kiện, về vị trí…cụ thể là phải tìm hiểu:
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS.
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của
chúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bất động sản so sánh phải thỏa mãn các yêu cầu nêu trên. Thực tế quan sát, để
có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
dạng ( toàn cảnh, chi tiết và theo các hướng khác nhau).
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để
tiến hành phân tích.
Khi tìm kiếm các BĐS so sánh chúng ta có thể tìm thấy một hay nhiều BĐS.

Bởi vậy chuyên viên định giá cần lựa chọn các bất động sản phù hợp nhất dựa trên
các tiêu chí như: trong cùng một khu vực thị trường, thời gian giao dịch gần nhất,
điều kiện giao dịch …Nếu khác thị trường yếu tố vĩ mô bên ngoài sẽ tác động khác,
hay thời gian điều kiện giao dịch ảnh hưởng tới giá cả , lãi suất…do sự biến đổi của
thị trường. Để giảm thiểu những định kiến chủ quan và tăng tính khách quan cho
kết quả định giá, người định giá sử dụng một số phương pháp thống kê, phân tích,
phương pháp xác suất để tiến hành phân tích số liệu. Lựa chọn đơn vị so sánh cho
phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất động sản
Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơn của
mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Việc phân tích sự sai khác giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh giúp cho
chuyên viên định giá xác định được những yếu tố là nguyên ngân của sự sai khác,
phục vụ cho việc sẽ điều chỉnh các yếu tố sai khác về phù hợp với BĐs mục tiêu.
Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so
sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu. Thực hiên hòa
hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh. Ước tính giá trị của bất
động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất động sản so sánh sau khi đã
điều chỉnh .
Trình tự điều chỉnh giữa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh như sau:
+
Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần
định giá.
+
So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Sau đó
ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh với
BĐS mục tiêu.
+
Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng nó
cho mỗi giá bán hoặc giá bán của các BĐS so sánh để có được khoảng giá
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.
+
So sánh tất cả các BĐS so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo
thứ tự tốt hơn, tương tự và kém hơn đối với BĐS mục tiêu.
+
Thể hiện phân tích định tính để hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu
và đưa ra kết giá của BĐS mục tiêu.
 Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh
- Ưu điểm:
+
Là phương pháp cơ sở hay là đầu vào của các phương pháp khác. Kết quả
này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc là dựa trên
thị trường.
+
Đây là phương pháp định giá khá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật do không phải tính toán nhiều.
+
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất động
sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao dịch
trên thị trường
- Nhược điểm:
+
Đối lập với mặt tích cực phương pháp chứa đựng nhiều cạm bẫy, nếu
người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng
đã quên mất nhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị
trường.
+
Khi thị trường yếu, bằng chứng thu thập được quá ít thì việc áp dụng

phương pháp này rất hạn chế.
+
Khi phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó.
+
Phụ thuộc lớn vào điều kiện kinh tế và pháp lý. Khi những điều kiện này
thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp.
+
Không khả dụng đối với các bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu
vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể vì sẽkhông có số liệu để so
sánh do chưa có bất cứ giao dịch nào trên thị trường.
+
Cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ
liệu trước khi đưa ra kết luận để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
+
Độ chính xác của kết quả phụ thuộc nhiều vào các thông tin thu thập
được từ các BĐS so sánh. Bởi vậy người định giá cần tỉnh táo trong việc xác
định và phân tích điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng
trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải
được đưa ra trong báo cáo định giá.
+
Có sự ảnh hưởng giá trị BĐS của thị trường trong quá khứ tới thị trường
hiện tại do chúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá
khứ .
+
Khó áp dụng với các bất động sản tạo thu nhập.

Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.

Đối với Ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán trao
đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai, nhà xưởng, nhà kho…Hầu hết những tài sản này
đều có thông tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương pháp
so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng rộng rãi trong định giá tại Ngân
hàng. Thông qua phương pháp so sánh, chuyên viên định giá sẽ tiến hành thu thập
thông tin về các bất động sản tương đồng với tài sản đảm bảo là bất động sảnđược
giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp
cho tài sản đảm bảo là bất động sảnsau khi đã tiến hành những điều chỉnh cần thiết.
1.2.2.2. Phương pháp chi phí

Khái niệm
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng chi phí làm ra một bất
động sản tương tự với bất động sản thay thế
Phương pháp này dùng để định giá các bất động sản ít có cầu trên thị trường,
hiếm khi được mua bán trên thị trường ( bất động sản công cộng như: trường học,
thư viện, bệnh viện, … định giá cho đền bù giải phóng mặt bằng hoặc đánh thuế
…).

Cơ sở của phương pháp.
- Nguyên tăc thay thế .
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc cân bằng.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
- Nguyên tắc ngoại ứng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
 Các yêu cầu của phương pháp
Nguyên lý cơ bản của phương pháp là chi phí của địa điểm cộng với chi phí
xây dựng sẽ cho giá trị của BĐS.


Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh
đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Lý do coi việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất để đảm bảo
cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị
còn lại.
Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của công trình vào ngày định
giá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tích thị trường.
Việc ước lượng này chính là bước đưa ra chi phí xây dựng mới một công trình
tương tự như công trình cần định giá tại thời điểm định giá.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng
hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài. Việc ước lượng sự giảm giá tích lũy này là một bước quan
trọng để loại trừ khỏi giá trị BĐS cần định giá.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện
tại của công trình
Giá trị công trình = Chi phí thay thế( chi phí tái tạo) - tổng giảm giá tích lũy
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ, các chi phí của các
công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm như hàng rào, tường bao, phong cảnh…
Bước 6: Cộng gộp giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá để ước
tính giá trị bất động sản đã giảm giá.
Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế (tái tạo công trình) đã giảm
giá – chi phí công trình phụ đã giảm giá.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương
Thảo
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị

của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cần thiết

Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí
- Ưu điểm:
+
Phương pháp này có thể áp dụng mà không cần các bằng chứng thị
trường về các giao dịch trước đó để so sánh trược tiếp mà có thể định giá đơn
lẻ.
+
Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt.
- Nhược điểm:
+
Do phương pháp chi phí vẫn phải dựa vào các thông tin thị trường cho
các ước lượng giá trị cho nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so
sánh trực tiếp
+
Trong việc áp dụng phương pháp chi phí, giả định cho rằng chi phí bằng
với giá trị điều này thì không đúng trên thực tế. Chi phí thực chất không thể
bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Mặc khác tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+
Hiện nay, chưa có một phương pháp thống nhất nào để tính phần giảm
giá tích luỹ này. Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan
của người định giá, tính chính xác phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của
người định giá.
+
Việc áp dụng phương pháp chi phí không những đòi hỏi kinh nghiệm thị
trường mà còn đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng.
Đây là phương pháp không phải định giá viên nào cũng có thể áp dụng được.

+
Phương pháp định giá này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự
báo phù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá
trị.
+
Phương pháp này chỉ đua ra giá trị của các bất động sản toàn quyền sở
hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi
người định giá phải điều chỉnh.
SV: Lê Thị Thơ Lớp: QTKD Bất động sản 51