Hoàn thiện công tác định giá tại Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội

Chuyên đề thực tập GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Bất động sản 4
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 4
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 5
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 7
1.1.3.1. Giá trị bất động sản 7
1.1.3.2. Giá cả Bất động sản 8
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 8
1.2. Định giá bất động sản 12
1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản 12
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản 12
1.2.1.2. Vai trò định giá bất động sản 13
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản 14
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất 14
1.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu 15
1.2.2.3. Nguyên tắc thay đổi 15
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp 16
1.2.2.5. Nguyên tắc cân đối 16
1.2.2.6. Nguyên tắc phù hợp 17
1.2.2.7. Nguyên tắc cạnh tranh 17
1.2.2.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 17
1.2.2.9. Nguyên tắc thay thế 17
1.2.2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 18
1.2.2.11. Nguyên tắc ngoại ứng 18
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản 18
1.2.3.1. Xác định vấn đề định giá 19
1.2.3.2. Lên kế hoạch định giá 19

1.2.3.3. Thu thập tài liệu 20
1.2.3.4. Lựa chọn phương pháp định giá 22
1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá 22
1.2.3.6. Báo cáo thẩm định giá 22
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản. 24
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 24
Các bước tiến hành định giá bằng hương pháp so sánh 30
1.2.4.2. Phương pháp chi phí 32
1.2.4.3. Phương pháp vốn hóa 36
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 39
1.3.1. Các nhân tố chủ quan 39
1.3.2. Các nhân tố khách quan: 40
1.4. Các quy định của nhà nước về hoạt động định giá bất động sản 42
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN MBAMC 45
2.1. Giới thiệu về công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản MBAMC 45
2.1.1. Lịch sử hình thành và mục tiêu phát triển 45
2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động 45
2.1.3. Cơ cấu tổ chức 46
2.1.3.1. Cơ cấu tổ chức công ty Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản
Ngân hàng Quân đội MBAMC 46
2.1.3.2. Cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản 47
2.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác
tài sản MBAMC 49
2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá tại công ty TNHH quản lý nợ và
khai thác tài sản MBAMC 49
2.2.2. Mục đích định giá 49
2.2.3. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty TNHH quản lý nợ và khai

thác tài sản MBAMC 50
2.2.4. Quy định của MBAMC với tài sản đảm bảo là bất động sản 50
2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty TNHH quản lý nợ và khai
thác tài sản MBAMC 53
2.2.6. Thực tế hoạt động định giá tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài
sản MBAMC 58
2.3. Đánh giá về hoạt động định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ
và khai thác tài sản MBAMC 72
2.3.1 Những kết quả đạt được 72
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân. 73
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
2.3.2.1. Hạn chế 73
2.3.2.2. Nguyên nhân 74
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH QUẢN
LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN MBAMC 77
3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của
Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội 77
3.1.1. Mục tiêu chung của toàn công ty 77
3.1.2. Mục tiêu của phòng định giá 77
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công
ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản MBAMC 80
3.2.1. Chính xác hóa thông tin so sánh 80
3.2.2. Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá, đơn giá công trình 81
3.2.3. Tổ chức khóa đào tạo ngắn hạn cho cán bộ thẩm định kiến thức về
nghành xây dựng, kiến trúc 81
3.2.4. Xây dựng quy định chung hướng dẫn về thẩm định giá 81
3.2.5. Đa dạng hóa phương pháp định giá 82
3.3. Một số kiến nghị 82

3.3.1. Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá: 82
3.3.2. Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị
trường: 82
KẾT LUẬN 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 1 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế nước ta đang ngày càng phát triển và mở cửa hội nhập. Nhu
cầu vốn sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đang ngày
càng tăng. Để có vốn tạo lập kinh doanh, đáp ứng nhu cầu vốn lưu động kịp thời và
phù hợp, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả trong suốt thời kỳ kinh doanh, lựa chọn
vay vốn tại các Ngân hàng thương mại là lựa chọn phổ biến của các doanh nghiệp,
tổ chức và cá nhân tại Việt Nam hiện nay.
Theo quy định tại nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006
của Chính phủ, việc vay vốn tại các Ngân hàng thương mại phải có tài sản đảm bảo.
Mục đích của quy định này một phần giúp các Ngân hàng giảm bớt rủi ro trong
trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ, một phần làm động lực thúc đẩy
khách hàng trả nợ và là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.
Tuy nhiên, xác định đúng giá trị tài sản bảo đảm là một bài toán không dễ. Việc tính
đúng, tính đủ giá trị tài sản bảo đảm không chỉ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng
mà còn mang lại lợi ích cho Ngân hàng. Trước kia, việc thẩm định giá tài sản bảo
đảm vẫn do cán bộ tín dụng Ngân hàng tự thực hiện và đa phần là dựa trên đơn giá
ủy ban đối với đất đai và nhà cửa, xác định một cách tương đối chất lượng còn lại
đối với máy móc thiết bị. Điều này làm cho giá trị tài sản không tính đúng, không
mang tính khách quan. Trong một số trường hợp, vì mục đích doanh số tín dụng,
cán bộ tín dụng sẽ thẩm định giá giá trị tài sản cao hơn so với thực tế, gây rủi ro cho
Ngân hàng. Đồng thời, khi giá trị tài sản lớn, tài sản phức tạp, cán bộ tín dụng
không tiến hành thẩm định được thì ngân hàng phải thuê các tổ chức thẩm định giá

bên ngoài thẩm định giá.
Ngày 7/11/2001 Ngân hàng nhà nước ra quyết định số 1389/2001/QĐ-
NHNN về việc thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc Ngân
hàng thương mại. Quyết định này là cơ sở để các Ngân hàng thương mại thành lập
các Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, hay gọi tắt là AMC (Assets
Management Company). Một trong những nhiệm vụ của các AMC của Ngân hàng
là thẩm định giá tài sản bảo đảm. Giá trị tài sản được xác định theo giá trị thị trường
là căn cứ chính xác để các Ngân hàng đưa ra các quyết định cấp tín dụng, cấp hạn
mức phù hợp, đồng thời, trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ,
việc thẩm định giá tài sản bảo đảm là cơ sở hữu ích để phát mại tài sản, xử lý nợ.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 2 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội là một trong những ngân hàng đầu
tiên thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, với tên giao dịch là MBAMC.
Công ty đã thành lập được 10 năm và đạt được nhiều thành công, có quy trình định
giá khá hoàn thiện. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty vẫn còn một số hạn chế
về cách thức áp dụng các phương pháp trong quá trình định giá . Xuất phát từ
những vấn đề thực tiễn và lý luận nêu trên, em xin lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện
công tác định giá tại Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng
Quân đội” để nghiên cứu và làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:
- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản
- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty
TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động
định giá bất động sản tại Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng
Quân đội
3. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty

TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội trong đó tập trung vào
phương pháp định giá ( chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh)
Đề tài được nghiên cứu tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản
Ngân hàng Quân đội thời gian từ tháng 2 năm 2013 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp nghiên cứu được sử dụng:
phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành
phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty TNHH Quản lý nợ và
khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội
5. Kết cấu
Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của
chuyên đề gồm 3 chương
• Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản.
• Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty
TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 3 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
• Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá
bất động sản tại công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến
Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên; Ban lãnh đạo và các anh chị Phòng Định
giá tài sản I Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội đã
tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 4 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn

mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật
và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất
động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định, bất động sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định.
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai;
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài
sản khác theo quy định của pháp luật”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản
khi có các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho
con người
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh
hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó
Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự
thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về
những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý
của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 5 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất
động sản ở trên.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà
đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố
vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không
phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được
đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công
trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng
tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất
động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất
định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng
và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;
tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố
vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác
động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa
bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban
tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa,
sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc
thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản
là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc
điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng
như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,

từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới
hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí
nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho
đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 6 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động
sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ
về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách
điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải
có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng
biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ
một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác
nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu
tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động
sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội
càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản
phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với
nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục
các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,
thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa
bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự
hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất

động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và
có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do
vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh
hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng
ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh
hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai
trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì
vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 7 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do
đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham
gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc
gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao
dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động
kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có
hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và
thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính
sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường
bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất
thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải
có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông

thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn
đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng
cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.3.1. Giá trị bất động sản
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong
hàng hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ
ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng
tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp; vậy giá đất phi nông
nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương
với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ta thấy quan điểm cổ
điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp
làm thước đo.
Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội kết
tinh trong Bất động sản.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 8 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng
Trong lĩnh vực nông nghiệp:
Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất.
Trong phi nông nghiệp:
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương
đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào luồng
thu nhập mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại
và luồng thu nhập kỳ vọng.
1.1.3.2. Giá cả Bất động sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường.

Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà người
mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là cơ sở để hình
thành giá cả trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn, ngang bằng hoặc cao
hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật chung thì đều xoay quanh giá
trị. Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với giá trị của nó khi tính phổ biến và
khả năng cạnh tranh trên thị trường của hàng hóa đó càng cao.
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết
tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có
những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào
việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp
điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng
việc bán đấu giá tài sản Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho
người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung
cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động
ảnh hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất động sản nói chung,
cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản:
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 9 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập
giá trị của Bất động sản. Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một

vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những Bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những Bất động
sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất
động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối
ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m – 15m.
Địa hình Bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản toạ lạc cao hay
thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất
động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị
hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao
hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động sản là
nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 Bất động sản có giá xây dựng
như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ
cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của Bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có
thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng
lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 10 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Mối quan hệ cung – cầu:
Thứ nhất, các yếu tố liên quan đến cầu :
Việc làm nếu mọi người đều có một công việc ổn định thì sẽ có cơ hội mua
trả góp bất động sản, hoặc sẽ cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh
hưởng đến mức giá.
Mức lương thể hiện khả năng tiêu dùng của người dân, và bất động sản sẽ là
cái mà nhiều người muốn để ổn định gia đình, nếu thu nhập đủ cao, ổn định sẽ kích
cầu, giá sẽ theo đó biến động
Sự mở rộng ngành nghề sẽ kéo theo cầu về địa bàn, nơi tổ chức sản xuất nơi
tiêu thị sản phẩm, do đó sẽ kéo theo giá biến động về giá bất động sản.
Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành cầu
thực tế, và sẽ làm giá bất động sản thay đổi trong loại bất động sản đó.
Khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Khi được các tổ chức tín dụng
bảo trợ, với uy tín, tiềm lực tài chính sẽ dễ dàng có thể mua, đầu tư vào lĩnh vực bất
động sản, sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Thứ hai, các yếu tố liên quan đến cung:
Sự sẵn có của các bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, bất động
sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ làm
tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại.
Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ
làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.

Giá của bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.
Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của bất động sản, là một
phần của giá bất động sản.
Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 11 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc
linh hoạt thay việc sử dụng bất động sản đó, khả năng tạo thu nhâp của bất động
sản.
Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả của
bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng
hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.
Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong
nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất động
sản đối với các địa điểm khác nhau.
Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị
hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với
loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:
Tình trạng pháp lý của Bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất động sản:
tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là
đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng. Cụ

thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá
Bất động sản gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua
Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu
thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng đối với những
người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…Chính sách tín dụng đối với hoạt động
đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất
động sản.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 12 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Các yếu tố vĩ mô như:
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm
của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng
khác.
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số
lượng các lô thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng;
tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động,
thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động
sản. Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những
người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Định giá bất động sản

1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của Bất
động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục đích của
định giá giá trị của Bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị Bất động sản là áp dụng
các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá Bất động sản thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá
trị của chúng”
Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 13 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lính vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn
người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các
sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả
các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của Bất động sản và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư
thay thế.

Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29
tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định
giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị
về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định.
Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước
tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định ,có
tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản.
Định giá bất động sản là khoa học là tính toán và phân tích dữ liệu va nghệ
thuật là kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình định giá, phân tích dữ
liệu, và hình thành nên quan điểm riêng của người định giá .
Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện
trong quá trình tính toán để xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định.
1.2.1.2. Vai trò định giá bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị
trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị
trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị
trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có
sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 14 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này
trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị
trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng
của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất
cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS. Các bên tham gia
thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán

có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua
quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá
trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị
trong công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả
tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn
là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai,
nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là
định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như
trong đời sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã
được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
• Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Từ
hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với
nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên
tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà
nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi
trung thực hơn.
• Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá
đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan. Cơ quan
thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
• Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và
quản lý thị trường BĐS nói riêng.
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròng
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 15 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến

trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốn
mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất
khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một
người cụ thể).
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.
1.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu, cụ thể
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường
sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽ
tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ
tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
1.2.2.3. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay

đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu thế của thị trường với loại bất động
sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động
sản
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 16 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc định
giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó
bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc thay đổi
luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá
đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc
đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá
mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong
quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời
gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất
động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất
động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố
tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai. lao
động, vốn và quản lý
1.2.2.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu
vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng một
thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt
tới trạng thái cân đối.

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cân bằng chi
ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 17 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.2.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên
một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình
trên đất). Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác
nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị
tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò
quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy khi định giá một bất động
sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không
được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích sử dụng đất
tiềm năng.
1.2.2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong
thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho
mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở
cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được
rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức
mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không
gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan
trọng trong xác định giá bất động sản. Các thửa đất có thể giống nhau nhưng
chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực
dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có
thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người
kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương

này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao
hơn.
1.2.2.8. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của
nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
1.2.2.9. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 18 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.2.2.10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó
có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Và nguyên tắc này cho rằng phần
thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là
thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị
trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá
trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.2.2.11. Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc
về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh
trong cùng vùng giá trị.
Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng

nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động
sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có
giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản
Quá trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những định
giá viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được
Quá trình định giá bao gồm các bước sau:
- Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch định giá
- Thu thập và phân tích số liệu
- Lựa chọn phương pháp định giá
- Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá
- Lập báo cáo thẩm định giá
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 19 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
1.2.3.1. Xác định vấn đề định giá
Đây là bước đầu tiên của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là xác
định các vấn đề sau:
+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công
trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch
tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)
+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.
Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.
Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh
viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền
chuyển nhượng v.v…
+ Xác định mục tiêu thẩm định giá
Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị

đầu tư hay giá trị phục hồi.
Xác định định rõ định giá cho mục đích gì
+ Xác định ngày có hiệu lực thẩm định giá: ngày ước lượng giá trị phải được
xác định cụ thể
+ Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì được làm, cái
gì không được làm
+ Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất,
không cung cấp lời khai trước tòa
1.2.3.2. Lên kế hoạch định giá
+ Lập lịch trình làm việc
+ Xác định nhu cầu về nhân lực: tùy theo quy mô của mỗi Bất động sản, nhu
cầu về nhân lực khác nhau
+ Xác định các yếu tố cần nhận biết:
Các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền của tài sản
được mua bán và các đặc điểm của thị trường
Các yếu tố liên quan đến vùng, khu vực có bất động sản
+ Xác định nguồn thông tin:
• Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh
• Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất
• Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 20 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
+ Xác định chương trình nghiên cứu
• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
• Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm
+ Xây dựng các biểu mẫu
1.2.3.3. Thu thập tài liệu
Các số liệu chung
Gồm các thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền, môi trường.
Phân tích xu hướng kinh tế băng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu hướng

kinh tế ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:
• Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế
• Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng
• Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến bất động sản
• Xem xét thị trường địa phương
• Phân tích các yếu tố thuộc về dân số học
• Phân tích cá quy định của chính phủ
• Phân tích sức mua bất động sản
• Xác định mức giá cả
• Xác định mức giao động trong xây dựng
• Xác định chi phí xây dựng
• Định mức thuế và các vấn đền tài chính
Các thông tin được thu thập từ các nguồn:
• Số liệu thống kê
• Các báo cáo kinh tế của chính phủ và chính quyền địa phương
• Số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
• Các chỉ số kinh tế được công bố trên các báo và tạp chí
• Số liệu điều tra
Số liệu cụ thể
Gồm các số liệu chi tiết về bất động sản cần định giá và các bất động sản đã
giao dịch trên thị trường có thể so sánh được, các đặc điểm của thị trường địa
phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể gồm:
• Số cuộc bán bất động sản
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập 21 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
• Khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán
• Sự sẵn có của bất động sản giao bán
• Tỷ lệ hấp thụ của thị trường
• Tỷ lệ vòng quay

• Các đặc điểm và động cơ của người mua và người bán
• Quá trình sử dụng bất động sản trước và sau khi bán
Các nguồn số liệu:
• Ghi chép tại các trung tâm giao dịch bất động sản
• Các nguồn tài liệu đã được ấn hành trên báo chí
• Số liệu của người định giá, người quản lý Bất động sản và môi giới
• Số liệu từ những người phát triển và xây dựng
Số liệu về cung - cầu cạnh tranh
+ Số liệu cung: kiểm kê cung cạnh tranh đang dược giao bán, đang xây dựng
và đã được phê duyệt. Lập bảng kê cung cạnh tranh
+ Số liệu về cầu: xác định nhu cầu cho từng loại bất động sản.
Nguồn số liệu:
• Sử dụng số liệu của các cơ quan nghiên cứu thị trường
• Số liệu cầu nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế của phòng
thương mại, lao động
Dựa trên các số liệu thu thập được, tiến hành phân tích số liệu
+ Phân tích thị trường
Xác định các lực lượng thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản mục
tiêu như phân tích các thông tin chung về vùng (thông tin kinh tế, xã hội, môi
trường và sự can thiệp của chính phủ)
Phân tích cung - cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu, kiểm kê các bất
động sản cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản còn bỏ trống, đang
được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường
+ Phân tích tài sản
Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản mục tiêu ảnh hưởng
đến giá trị của nó.
+ Phân tích thông tin cụ thể về bất động sản và các bất động sản so sánh được
Phân tích các đặc điểm của tài sản có thể so sánh được, bán , cho thuê…
+ Phân tích sự sử dụng
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề thực tập 22 GVHD: Ths.Nguyễn Thị Hải Yến
• Phân tích sự sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
• Các phân tích trên phải được kiểm chứng.
Tổ chức sắp xếp số liệu
+ Mạng số liệu cần được xây dựng dưới dạng bảng biểu để tổ chức và lưu giữ
+ Mạng theo dãy số liệu: các số liệu về bán bất động sản, về cá quyền đối với
bất động sản, các vấn đề tài chính…
+ Mạng điều chỉnh
+ Đơn vị so sánh
1.2.3.4. Lựa chọn phương pháp định giá
Sau khi phân tích các yếu tố liên quan đến bất động sản, xác định phương
pháp định giá. Ta có thể sử dụng một trong các phương pháp sau:
• Phương pháp so sánh
• Phương pháp vốn hóa
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp lợi nhuận
• Phương pháp thặng dư
1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích của bước
này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và
có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn
bản, đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng.
1.2.3.6. Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm
định giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
công việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sự
phân tích các dữ liệu thị trường.
Báo cáo thẩm định giá cần trình bày chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy

mô và ngày thẩm định, các chỉ dẫn của khách hàng và các thông tin có thể được sử
dụng đối với nhà thẩm định. Các báo cáo thẩm định không được có sự lừa dối. nếu
có mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định và chỉ dẫn của khách hang, người thẩm
định cần lưu ý người đọc mâu thuẫn đó và ưu tiên giải quyết các chỉ dẫn phù hợp
SVTH: Hoàng Trung Hiếu Lớp QTKD Bất động sản 51