Hoàn thiện hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup

Chuyờn thc tp tt nghip GVHD: Ths. V Thnh Bao
trờng đại học kinh tế quốc dân
khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên

CHUYÊN Đề THựC TậP TốT NGHIệP
Đề tài:
HON THIN HOT NG MễI GII TI
SIấU TH D N BT NG SN CENGROUP
Sinh viên thực hiện : chu văn thấm
Mã sinh viên : cq523413
Lớp : kinh tế và quản lý địa chính
Giáo viên hớng dẫn : ths. vũ thành bao
SV: Chu Vn Thm Lp: Kinh t v Qun lý a chớnh
Hà Nội - 2013
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT 7
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN 4
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản 4
1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 10
Bất động sản cố định về vị trí, không di dời được và mang tinh cá biệt
trong khi nhu cầu về cầu bất động sản của khách hàng rất phong phú. Họ
không có thời gian và điều kiện để đi xem tất cả các bất động sản. Vì vậy,
phải có nhà môi giới thay họ làm việc này. Kinh doanh bất động sản là
công việc phức tạp đòi hỏi có nhà môi giới tư vấn, tìm hiểu các bất động
sản thích hợp. Thị trường bất động sản hình thành đòi hỏi phải có các
nghề mang tính chuyên nghiệp trong đó có môi giới bất động sản 10

Hiện nay ở nước ta có hàng trăm các trung tâm môi giới bất động sản
hoạt động tư phát gây thiệt hại quyền lợi cho người dân. Có một bộ phận
không nhỏ những người làm nghề môi giới nhưng không có đủ năng lực,
cũng như phẩm chất đạo đức đã làm méo mó, gây nên những cái nhìn
không mấy thiện cảm về nghề môi giới, vì vậy xã hội đòi hỏi phải có nghề
môi giới chuyên nghiệp 10
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất
động sản rất phức tạp, điều này được thể hiện ở đặc điểm bất động sản
luôn gắn liền với các quyền năng và giao dịch về bất động sản thực chất
là giao dịch về các quyền năng. Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có
một nhà môi giới vì họ là những người có kiến thức sâu rộng về thị trường
bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu cầu của khách hàng cũng như
những biến động về giá cả, am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có
liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Từ đó nhà môi
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
giới sẽ giúp những người mua và người bán gặp được nhau, tiến tới giao
dịch thành công 10
1.2.3. Vai trò của môi giới bất động sản 11
1.2.4. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 12
1.2.5. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà
môi giới bất động sản 12
1.2.5.2. Yêu cầu chuyên môn 13
1.2.6. Những yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới bất động
sản 13
1.2.6.1. Những yếu tố tác động tới cầu bất động sản 13
1.2.6.2. Sức cung bất động sản 14
1.2.6.3. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế 14
1.2.6.4. Thị trường tài chính 14

1.2.6.5. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường bất động sản 15
1.2.6.6. Công nghệ thông tin 15
1.2.7. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 15
1.2.8. Quy trình môi giới bất động sản 16
1.2.8.1. Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản 16
a, Thu thập thông tin về cung bất động sản 16
b, Thu thập thông tin về cầu bất động sản 17
1.2.8.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới 17
a, Xác định đối tượng tham gia môi giới 17
b, Xác định các bên tham gia môi giới 17
1.2.8.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới 18
1.2.8.4. Kí kết hợp đồng môi giới 18
1.2.8.5. Hỗ trợ khách hàng sau khi giao dịch thành công 19
1.2.9. Kỹ năng môi giới bất động sản 19
1.2.9.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 19
1.2.9.2. Kỹ năng thu thập thông tin 21
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
a, Thu thập thông tin về bất động sản 21
b, Thu thập thông tin khách hàng 22
1.2.9.3. Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin 22
a, Kỹ năng xử lý thông tin 22
b, Kỹ năng quản lý thông tin 23
1.2.9.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 23
a, Kỹ năng giao dịch trực tiếp 23
b, Kỹ năng giao dịch gián tiếp 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SIÊU THỊ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CENGROUP 28
2.1. Giới thiệu chung về siêu thị dự án bất động sản CenGroup 28

2.1.1. Giới thiệu chung về tập đoàn thế kỷ CenGroup 28
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 28
2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động 28
2.1.1.3. Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động của tập đoàn thế kỷ CenGroup.29
2.1.2 Giới thiệu về siêu thị dự án bất động sản CenGroup 29
2.1.2.1 Giới thiệu chung 29
2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức của siêu thị dự án CenGroup 30
2.1.2.3 Các dịch vụ của siêu thị dự án bất động sản CenGroup 31
2.2. Hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup 35
2.2.1. Thị trường hoạt động của siêu thị dự án 35
2.2.2. Những sản phẩm môi giới của siêu thị dự án CenGroup 35
2.2.2.1. Dự án hỗn hợp 35
2.2.2.2. Dự án nhà ở 35
2.2.2.3. Văn phòng và trung tâm thương mại 36
2.2.2.4. Bất động sản nghỉ dưỡng 36
2.2.2.5. Bất động sản công nghiệp 36
2.2.3. Quy trình môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 37
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
2.2.3.1. Tìm nguồn cung bất động sản 37
2.2.3.2. Lên kế hoạch bán hàng 38
2.2.3.3. Tìm kiếm khách hàng 40
2.2.3.4. Đàm phán, ký kết hợp đồng môi giới 43
2.2.3.5. Hỗ trợ khách hàng sau khi giao dịch thành công 44
2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh môi giới tại siêu thị dự án CenGroup 44
2.4. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 52
2.4.1. Những kết quả đạt được của siêu thị dự án bất động sản CenGroup 52

2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân 54
2.4.2.1.Hạn chế còn tồn tại 54
2.4.2.2. Nguyên nhân 55
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CENGROUP 57
3.1. Định hướng phát triển hoạt động của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup trong thời gian tới 57
3.1.1. Định hướng phát triển chung của siêu thị dự án bất động sản CenGroup
57
3.1.1.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực bất động sản 57
3.1.1.2. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức 57
3.1.2. Định hướng phát triển của hoạt động môi giới bất động sản 57
3.1.2.1. Mở rộng thị trường hoạt động 58
3.1.2.2. Phát triển mạnh thương hiệu của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 58
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án
bất động sản CenGroup 58
3.2.1. Đẩy mạnh hoạt động môi giới thuê, cho thuê bất động sản, bất động sản
công nghiệp 58
3.2.2. Xây dựng các chương trình khuyến mãi, tri ân khách hàng 59
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
3.2.3. Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất kỹ thuật 59
3.2.4. Xây dựng hệ thống đào tạo, tuyển chọn cộng tác viên kinh doanh bài
bản chuyên nghiệp hơn 60
3.2.5. Xây dựng hệ thống khách hàng thân thiết 60
3.3.6. Kết hợp chặt chẽ giữa hoạt động định giá và môi giới BĐS 61
3.3.7. Liên kết hoạt động với công ty môi giới khác 61
3.3.8. Quản lý, nâng cao năng lực tài chính của công ty 61

3.3.9. Tăng mức đãi ngộ cho nhân viên 62
3.3. Một số kiến nghị với nhà nước 62
KẾT LUẬN 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CMND : Chứng minh nhân dân
USD : Đô la Mỹ
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
NVKD : Nhân viên kinh doanh
BP : Bộ phận
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
DANH MỤC VIẾT TẮT 7
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN 4
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản 4
1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 10
Bất động sản cố định về vị trí, không di dời được và mang tinh cá biệt
trong khi nhu cầu về cầu bất động sản của khách hàng rất phong phú. Họ
không có thời gian và điều kiện để đi xem tất cả các bất động sản. Vì vậy,
phải có nhà môi giới thay họ làm việc này. Kinh doanh bất động sản là
công việc phức tạp đòi hỏi có nhà môi giới tư vấn, tìm hiểu các bất động
sản thích hợp. Thị trường bất động sản hình thành đòi hỏi phải có các

nghề mang tính chuyên nghiệp trong đó có môi giới bất động sản 10
Hiện nay ở nước ta có hàng trăm các trung tâm môi giới bất động sản
hoạt động tư phát gây thiệt hại quyền lợi cho người dân. Có một bộ phận
không nhỏ những người làm nghề môi giới nhưng không có đủ năng lực,
cũng như phẩm chất đạo đức đã làm méo mó, gây nên những cái nhìn
không mấy thiện cảm về nghề môi giới, vì vậy xã hội đòi hỏi phải có nghề
môi giới chuyên nghiệp 10
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất
động sản rất phức tạp, điều này được thể hiện ở đặc điểm bất động sản
luôn gắn liền với các quyền năng và giao dịch về bất động sản thực chất
là giao dịch về các quyền năng. Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có
một nhà môi giới vì họ là những người có kiến thức sâu rộng về thị trường
bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu cầu của khách hàng cũng như
những biến động về giá cả, am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Từ đó nhà môi
giới sẽ giúp những người mua và người bán gặp được nhau, tiến tới giao
dịch thành công 10
1.2.3. Vai trò của môi giới bất động sản 11
1.2.4. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 12
1.2.5. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà
môi giới bất động sản 12
1.2.5.2. Yêu cầu chuyên môn 13
1.2.6. Những yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới bất động
sản 13
1.2.6.1. Những yếu tố tác động tới cầu bất động sản 13
1.2.6.2. Sức cung bất động sản 14
1.2.6.3. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế 14
1.2.6.4. Thị trường tài chính 14

1.2.6.5. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường bất động sản 15
1.2.6.6. Công nghệ thông tin 15
1.2.7. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 15
1.2.8. Quy trình môi giới bất động sản 16
1.2.8.1. Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản 16
a, Thu thập thông tin về cung bất động sản 16
b, Thu thập thông tin về cầu bất động sản 17
1.2.8.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới 17
a, Xác định đối tượng tham gia môi giới 17
b, Xác định các bên tham gia môi giới 17
1.2.8.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới 18
1.2.8.4. Kí kết hợp đồng môi giới 18
1.2.8.5. Hỗ trợ khách hàng sau khi giao dịch thành công 19
1.2.9. Kỹ năng môi giới bất động sản 19
1.2.9.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 19
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
1.2.9.2. Kỹ năng thu thập thông tin 21
a, Thu thập thông tin về bất động sản 21
b, Thu thập thông tin khách hàng 22
1.2.9.3. Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin 22
a, Kỹ năng xử lý thông tin 22
b, Kỹ năng quản lý thông tin 23
1.2.9.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng 23
a, Kỹ năng giao dịch trực tiếp 23
b, Kỹ năng giao dịch gián tiếp 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SIÊU THỊ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CENGROUP 28
2.1. Giới thiệu chung về siêu thị dự án bất động sản CenGroup 28

2.1.1. Giới thiệu chung về tập đoàn thế kỷ CenGroup 28
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 28
2.1.1.2. Lĩnh vực hoạt động 28
2.1.1.3. Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động của tập đoàn thế kỷ CenGroup.29
2.1.2 Giới thiệu về siêu thị dự án bất động sản CenGroup 29
2.1.2.1 Giới thiệu chung 29
2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức của siêu thị dự án CenGroup 30
2.1.2.3 Các dịch vụ của siêu thị dự án bất động sản CenGroup 31
2.2. Hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup 35
2.2.1. Thị trường hoạt động của siêu thị dự án 35
2.2.2. Những sản phẩm môi giới của siêu thị dự án CenGroup 35
2.2.2.1. Dự án hỗn hợp 35
2.2.2.2. Dự án nhà ở 35
2.2.2.3. Văn phòng và trung tâm thương mại 36
2.2.2.4. Bất động sản nghỉ dưỡng 36
2.2.2.5. Bất động sản công nghiệp 36
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
2.2.3. Quy trình môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 37
2.2.3.1. Tìm nguồn cung bất động sản 37
2.2.3.2. Lên kế hoạch bán hàng 38
Bảng 2.2: Kế hoạch kinh doanh dự án Mulberry 40
2.2.3.3. Tìm kiếm khách hàng 40
2.2.3.4. Đàm phán, ký kết hợp đồng môi giới 43
2.2.3.5. Hỗ trợ khách hàng sau khi giao dịch thành công 44
2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh môi giới tại siêu thị dự án CenGroup 44
2.4. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 52

2.4.1. Những kết quả đạt được của siêu thị dự án bất động sản CenGroup 52
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân 54
2.4.2.1.Hạn chế còn tồn tại 54
2.4.2.2. Nguyên nhân 55
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CENGROUP 57
3.1. Định hướng phát triển hoạt động của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup trong thời gian tới 57
3.1.1. Định hướng phát triển chung của siêu thị dự án bất động sản CenGroup
57
3.1.1.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực bất động sản 57
3.1.1.2. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức 57
3.1.2. Định hướng phát triển của hoạt động môi giới bất động sản 57
3.1.2.1. Mở rộng thị trường hoạt động 58
3.1.2.2. Phát triển mạnh thương hiệu của siêu thị dự án bất động sản
CenGroup 58
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án
bất động sản CenGroup 58
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
3.2.1. Đẩy mạnh hoạt động môi giới thuê, cho thuê bất động sản, bất động sản
công nghiệp 58
3.2.2. Xây dựng các chương trình khuyến mãi, tri ân khách hàng 59
3.2.3. Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất kỹ thuật 59
3.2.4. Xây dựng hệ thống đào tạo, tuyển chọn cộng tác viên kinh doanh bài
bản chuyên nghiệp hơn 60
3.2.5. Xây dựng hệ thống khách hàng thân thiết 60
3.3.6. Kết hợp chặt chẽ giữa hoạt động định giá và môi giới BĐS 61
3.3.7. Liên kết hoạt động với công ty môi giới khác 61

3.3.8. Quản lý, nâng cao năng lực tài chính của công ty 61
3.3.9. Tăng mức đãi ngộ cho nhân viên 62
3.3. Một số kiến nghị với nhà nước 62
KẾT LUẬN 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
SV: Chu Văn Thấm Lớp: Kinh tế và Quản lý Địa chính
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
LỜI MỞ ĐẦU
1, Tính cấp thiết của đề tài
Khi luật đất đai năm 1993 có hiệu lực cũng là lúc đánh dấu sự ra đời của thị
trường bất động sản( BĐS) tại Việt Nam. Qua hai mươi năm, theo đà phát triển kinh
tế xã hội cùng với sự gia tăng dân số của đất nước và tốc độ đô thị hóa nhanh kéo
theo nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trở nên
cấp bách. Các hoạt động mua bán sang nhượng, cho thuê bất động sản diễn ra ở
khắp mọi nơi. Vào thời kì phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản, những
hoạt động này diễn ra và bị chi phối một cách mạnh mẽ bởi những đối tượng gọi là
“cò nhà đất”. “Cò nhà đất” đóng vai trò trung gian giữa người mua và người bán.
Các đối tượng này thường kê sai giá bất động sản, tung thông tin giả làm nhiễu thị
trường để trục lợi cho cá nhân. Tới cuối năm 2008, khi thị trường bất động sản bắt
đầu lâm vào khủng hoảng và bong bóng bất động sản vỡ cũng là lúc thị trường bắt
đầu thanh lọc, loại bỏ các đối tượng “cò nhà đất” trục lời bất chính ra khỏi thị
trường, thị trường sẽ còn lại những người hoạt động chuyên nghiệp, có trình độ
chuyên môn cũng như đạo đức nghề nghiệp tốt. Những người này được gọi là nhà
môi giới bất động sản. Để có thể hành nghề môi giới bất động sản ngoài việc tham
gia vào các lớp đào tạo kiến thức chuyên môn họ còn phải có giấy phép hành nghề
do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong bối cảnh hiện nay, vai trò của môi giới càng
trở nên quan trọng. Môi giới đóng vai trò không thể thiếu trong việc phục hồi thị
trường bất động sản bởi vì môi giới kết nối cung và cầu thúc đẩy các giao dịch trở
nên nhanh chóng thuận lợi hơn.

Thị trường bất động sản khủng hoảng trầm trọng đã đặt các nhà đầu tư vào thế
chân tường buộc họ cần có các chiến lược kinh doanh bền vững và mang tính đột
phá. Là một tập đoàn lớn, với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản, tập đoàn thế kỷ CenGroup đã đi đầu trong việc cải tiến cách thức kinh
doanh của mình. Siêu thị dự án bất động sản CenGroup- công ty con của tập đoàn
thế kỷ CenGroup ra đời chính là để tái cấu trúc phương thức bán hàng, đưa ra giải
pháp tiếp cận khách hàng mới cho các chủ đầu tư.
Qua thời gian thực tập tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup, được tiếp cận
với môi trường làm việc ở đây, em nhận thấy môi giới bất động sản là một trong
SV: Chu Văn Thấm
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
những lĩnh vực hoạt động chính của siêu thị. Siêu thị dự án bất động sản CenGroup
đã trở thành một trong những công ty có uy tín hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản nói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng. Sau khi tìm hiểu
thực tế hoạt động kinh doanh của siêu thị cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo
viên, em quyết định lựa chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động môi giới tại siêu thị dự
án bất động sản CenGroup” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về môi giới bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động
sản CenGroup.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới
tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
- Phạm vi: Tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup từ khi thành lập
(19/5/2012) đến nay (năm 2013).
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới bất động sản.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thực tế, khảo

cứu tài liệu, thống kê, phân tích đánh giá. Việc sử dụng nhiều phương pháp nghiên
cứu, đồng thời có sự kết hợp giữa các nghiên cứu với nhau sẽ đưa ra những thông
tin chính xác nhất, giúp cho người đọc có cái nhìn khách quan, chân thực nhất về
hoạt động môi giới tại siêu thị dự án BĐS CenGroup qua đó đề xuất một số giải
pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động môi giới tại siêu thị.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu và kết luận chuyên đề còn có ba chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản
CenGroup
Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại siêu thị
dự án bất động sản CenGroup
SV: Chu Văn Thấm
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn thầy Vũ Thành Bao đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành chuyên đề này, cảm ơn ban giám đốc siêu thị dự án bất động sản
CenGroup cũng như các anh chị nhân viên đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình
thực tập! Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô cũng như bạn đọc để
chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
SV: Chu Văn Thấm
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Anh, Canada, Úc,

Mỹ, ) mang ý nghĩa là đất đai và những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Đó
có thể là nhà cửa, cây lâu năm hay khoáng sản. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh
đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Tại Việt Nam theo Điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: "Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được". Như vậy BĐS là đất đai và những vật thể cố
định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất
và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể
mà khi dịch chuyển sẽ giảm, mất công năng sử dụng hoặc tốn nhiều công sức và chi
phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
1.1.1.2. Một số đặc điểm của bất động sản
a, Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm
Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản được xuất phát trên cơ sở tính cá
biệt và khan hiểm của đất đai. Đất đai được coi là khan hiếm bởi diện tích đất trên
trái đất là có hạn, mà mỗi quốc gia chỉ được sở hữu một phần diện tích trên trái đất.
Khi dân số thế giới không ngừng tăng lên thì tính khan hiếm của đất đai cũng như
bất động sản càng trở nên trầm trọng. Tính cá biệt của bất động sản có được là do
sự cố định của đất đai tạo nên. Không bao giờ tìm được hai bất động sản hoàn toàn
giống nhau trên thị trường. Có thể thấy được ngay sự khác biệt của chúng là do vị
trí. Ngoài ra, những yếu tố khác như thiết kế, hướng, chất liệu, cũng tạo nên sự cá
biệt cho từng bất đống sản. Các nhà đầu tư, thiết kế luôn tìm cách gia tăng tính cá
biệt cho các bất động sản của mình bởi chính tính cá biệt của từng bất động sản đã
tạo nên giá trị của nó. Bất động sản nào càng có tính cá biệt hay dị biệt cao so với
các bất động sản khác thì càng có giá trị.
SV: Chu Văn Thấm
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
b, Bất động sản có tính bền lâu:
Do đất đai là một loại vật chất tự nhiên, đất đai dường như là không thể bị phá
hủy và biến mất trừ các tác động của thiên tại như động đất, sóng thần, là một yếu
tố quan trọng tạo nên tính lâu bền của bất động sản. Ngoài ra các công trình trên đất

thường được xây dựng với tuổi thọ hàng chục năm, thậm chí là trăm năm hay nghìn
năm. Đất đai là không thể di chuyển hay thay đổi vì vậy mà tính lâu bền của bất
động sản được hiểu là tuổi thọ của các công trình trên đất.
c, Bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhau
Đây là một đặc điểm nổi bật của bất động sản. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của
bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá
trị của bất động sản kia. Các tác động ngoại ứng này có thể theo hướng tích cực
hoặc tiêu cực. Ví dụ, nhà nước mở một con đường quốc lộ chạy qua khu dân cư thì
chắc chắn giá đất khu vực xung quanh đó sẽ tăng lên đáng kể, hay là các bất động
sản gần trại giam tội phạm sẽ có giá trị thấp hơn giá trị thật của nó.
d, Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản bị các yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội chi phối
một cách mạnh mẽ. Ở mỗi quốc gia, mỗi vùng miền nhu cầu, thị hiếu về bất động
sản là rất khác nhau. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh v.v cũng chi phối nhu cầu và hình thức sự dụng bất động sản. Ví dụ
như các dân tộc thiểu số, họ có nhu cầu xây nhà sàn trên các cọc gỗ để tránh thú dữ.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản.
Bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu
tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy,
thị tường bất động sản tại Việt Nam chính thức được công nhận vào năm 1993 khi
luật đất đai ra đời. Hiện nay, có nhiều các khái niệm khác nhau về thị trường bất
động sản nhưng phổ biến nhất thì thị trường bất động sản được hiểu là nơi tổng hoà
các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và
người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất
động sản tại một không thời thời gian nhất định.
SV: Chu Văn Thấm
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao

Có thể mô tả thị trường BĐS qua sơ đồ sau:
Hình 1.1: Sơ đồ các mối qua hệ trong thị trường bất động sản
Nguồn: Internet
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt do hàng hóa bất động sản
là một dạng hàng hóa đặc biệt. Do đó, thị trường bất động sản có những đặc điểm
khác biệt so với các thị trường khác
- Về bản chất thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các quyền
và lợi ích của bất động sản. Điều này do đặc điểm của đất đai quy định. Đất đai
không bị hao mòn hay mất đi. Vì thế việc mua bán đất đai là không có ý nghĩa. Bản
chất ở đây là người ta sẽ dựa trên các quyền của đất đai như sở hữu, sử dụng hay
các lợi ích mà đất đai mang lại như để canh tác nông nghiệp, xây dựng công xưởng
sản xuất, để làm căn cứ tiến hành xác định giá cả để thực hiện giao dịch.
SV: Chu Văn Thấm
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
- Thị trường bất động sản có sự tách biệt giữa hàng hóa và thị trường. Đặc
điểm này được quyết định bởi đặc điểm cố định của bất động sản. Không thể bày
bán bất động sản như các hàng hóa thông thường khác. Các giao dịch bất động sản
được diễn ra trên các chợ bất động sản ảo như mạng internet hay các sàn giao dịch
bất động sản. Tại đây, diễn ra các hoạt động trao đổi giấy tờ, thanh toán tiền mặt.
Các giao dịch bất động sản không thể diễn ra trong một thời gian ngắn mà nó phải
trải quá nhiều giai đoạn như tìm hiểu, đàm phán, tiến hành thực hiện các thủ tục
theo quy định của nhà nước.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng miền và tính khu vực sâu sắc. Tại
mỗi vùng miền bất động sản thường có những đặc điểm khác nhau. Sự khác nhau
đó do nhu cầu, thị hiếu của người dân nơi đây là khác nhau. Mỗi vùng miền lại có
điều kiện tự nhiên cũng như kinh tế xã hội khác nhau nên bất động sản ở các vùng
miền là khác nhau. Cung bất động sản phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu
cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Trên thực tế, thị trường

BĐS ở vùng đô thị, các trung tâm kinh tế hay các địa điểm du lịch nổi tiếng sẽ phát
triển hơn các vùng khác do nhu cầu sử dụng và yêu cầu về bất đống sản là cao hơn.
Do đó khi nghiên cứu về thị trường bất động sản không thể lấy kết quả từ vùng này
để áo dụng vào thị trường vùng khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo khó để thâm nhập vào.
Các thông tin về bất động sản là không phổ biến như các loại hàng hóa khác. Các
bất động sản có tính dị biệt, không thể tìm thấy hai bất động sản hoàn toàn giống
nhau do đó không thể dùng thông tin của bất động sản này để áp đặt cho bất động
sản khác. Sự so sánh giữa các bất động sản luôn khập khiễng. Thị trường không
hoàn hảo là cho giá cả bất động sản cũng không hoàn toàn là giá cạnh tranh hoàn
hảo. Đặc biệt đối với những bất động sản có tính dị biệt cao, tính đơn chiếc của nó
tạo nên sự độc quyền cho chủ sở hữu, do đó, chủ sở hữu có thể áp bất cứ mức giá
nào mà không cần phải tuân theo thị trường. Những bất động sản dị biệt như thế có
thể đấy giá lên rất cao và có thể tạo nên cơn sốt giá.
- Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản. Đối với hầu hết các loại hàng hóa, khi cầu tăng sẽ làm tăng cung và tốc
độ gia tăng của cung sẽ ngang bằng với cầu. Như vậy, thị trường sẽ vẫn ở mức cân
bằng. Tuy nhiên, đối với bất động sản thì khác. Sự biến động của cung bao giờ cũng
SV: Chu Văn Thấm
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
chậm hơn sự biến động của cầu. Sở dĩ như vậy là do bất động sản là những tài sản có
giá trị lớn, thời gian xây dựng lâu có thể kéo dài một, hai thậm chí hàng chục năm.
- Sự chênh lệch trong biến động của cung và cầu tạo nên cơn sốt giá. Giá càng
cao thì các chủ đầu tư càng đầu tư nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Do bất động sản
xây dựng lâu nên khi khoàn thành và cung ra thị trường thì cơn sốt giá đã qua, chính
điều đó đã dẫn tới sự khủng hoảng của thị trường bất động sản tại Việt Nam trong
những năm vừa qua khi cung vượt quá cầu.
- Thị trường bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Xuất phát từ
đặc điểm bất động sản là các tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản thu hút

một lượng vốn khổng lồ trong nền kinh tế, sự phát triển của thij trường bất động sản
kéo theo sự phát triển của rất nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, ngân hàng, Do
đó, thị trường bất động sản luôn được nhà nước giám sát và quản lý chặt chẽ. Sự
nới lỏng quản lý của nhà nước là một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường bất
động sản Việt Nam rơi vào khủng hoảng như hiện nay.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường trong rất nhiều thị trường của nền
kinh tế. Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường khác.
Chúng tác động qua lại với nhau, sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ kéo
theo sự phát triển của thị trường khác và ngược lại. Dưới đây là vai trò cơ bản của
thị trường bất động sản:
- Thị trường BĐS là nơi tập trung một lượng tài sản khổng lồ trong nền kinh
tế. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỉ trọng của bất động sản thường chiếm
35% tới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia. Thị trường bất động sản phát
triển cũng kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ tài sản vật chất trong nước. Trên thế giới
cho thấy những nước có diện tích đất đai rộng lớn đều là những nước phát triển do
họ biết tận dụng đất đai cũng như bất động sản để phục vụ cho sự phát triển của
nước nhà như Trung Quốc, Mỹ, Canada, Úc,
- Thị trường bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy lưu thông một lượng vốn rất
lớn trong nền kinh tế. Theo một số nghiên cứu, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
SV: Chu Văn Thấm
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các
thị trường như thị trường tài chính, thị trường xây dựng, thị trường lao động Theo

một số nghiên cứu nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng
thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 2- 3 USD. Phát triển và điều hành tốt
thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp
kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Đó sẽ là sơ
sở cho sự chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế đất nước theo hướng tăng tỉ trọng công
nghiệp dịch vụ, giảm tỉ trọng nông nghiệp. Theo thống kê của Tổng cục thuế các
khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm
2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao
dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được đây hầu hết là các giao dịch ngầm và có kê
sai giá trị bất động sản nhằm giảm nghĩa vụ nộp thuế. Do đó nếu quản lý chặt chẽ
thị trường bất động sản thì ngân sách nhà nước hàng năm sẽ tăng lên đáng kể, có thể
trên 30.000 tỷ đồng mỗi năm. Ví dụ, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ
đất, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản
pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại góp phần
hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị
trường. Nhưng thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát
của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới công tác quản lý.
- Thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh
doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp
dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công
nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn
1.2. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản
1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Trong đời sống xã hội có rất nhiều loại môi giới khác nhau từ đơn giản tới
phức tạp như: Môi giới hàng hóa, môi giới việc làm, môi giới hôn nhân, Môi giới
chính là cầu nối giữa các bên với nhau. Thông qua môi giới các vấn đề giữa các bên
tham gia vào một sự kiện sẽ được giải quyết nhanh chóng, môi giới thúc đẩy quá
SV: Chu Văn Thấm
9

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
trình ra quyết định. Ngày nay, môi giới được coi là một nghề chính thống trong
xã hội.
Môi giới bất động sản cũng được coi là một dạng môi giới. Đây là loại môi
giới hàng hóa đặc biệt. Môi giới bất động sản không phải là môi giới công trình
BĐS mà là môi giới các quyền liên quan tới bất động sản đó. BĐS là cố định hoặc
di dời bị giảm công năng và chỉ có thể luân chuyển các quyền liên quan tới nó.
Nhưng không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển được. Do đó, nhà môi giới
phải phân biệt được các quyền hạn khác nhau.
Qua đó, chúng ta có thể hiểu môi giới BĐS là thực hiện công việc cho
những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau có liên quan đến
bất động sản. Kết quả của những hoạt động này chính là việc thực hiện những
yêu cầu của khách hàng như: hợp đồng bán, cho thuê và thuê, trao đổi với sự
giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này làm thay đổi khía cạnh pháp lý
và thực tế của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc này để nhận
thù lao cho những lần thay đổi đó thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó
là các quyền đồi với BĐS.
1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản cố định về vị trí, không di dời được và mang tinh cá biệt trong
khi nhu cầu về cầu bất động sản của khách hàng rất phong phú. Họ không có thời
gian và điều kiện để đi xem tất cả các bất động sản. Vì vậy, phải có nhà môi giới
thay họ làm việc này. Kinh doanh bất động sản là công việc phức tạp đòi hỏi có nhà
môi giới tư vấn, tìm hiểu các bất động sản thích hợp. Thị trường bất động sản hình
thành đòi hỏi phải có các nghề mang tính chuyên nghiệp trong đó có môi giới bất
động sản.
Hiện nay ở nước ta có hàng trăm các trung tâm môi giới bất động sản hoạt
động tư phát gây thiệt hại quyền lợi cho người dân. Có một bộ phận không nhỏ
những người làm nghề môi giới nhưng không có đủ năng lực, cũng như phẩm chất
đạo đức đã làm méo mó, gây nên những cái nhìn không mấy thiện cảm về nghề môi
giới, vì vậy xã hội đòi hỏi phải có nghề môi giới chuyên nghiệp.

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động
sản rất phức tạp, điều này được thể hiện ở đặc điểm bất động sản luôn gắn liền với
các quyền năng và giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền
SV: Chu Văn Thấm
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
năng. Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì họ là những
người có kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu
cầu của khách hàng cũng như những biến động về giá cả, am hiểu về pháp luật và
những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Từ
đó nhà môi giới sẽ giúp những người mua và người bán gặp được nhau, tiến tới giao
dịch thành công.
1.2.3. Vai trò của môi giới bất động sản
Vai trò của môi giới BĐS là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất
của môi giới, nó còn cho biết nhà môi giới cần thực hiện những gì để có thể thực
hiện thành công các thương vụ một cách tốt nhất chuyên nghiệp nhất. Vì vậy, vai
trò của người môi giới không chỉ dẫn dắt đến kí kết các hợp đồng mà còn làm sao
đảm bảo các quyền lợi của khách hàng. Vai trò của môi giới sẽ được thể hiện thông
qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này.
Chúng ta có thể nhìn thấy ngay vai trò của môi giới bất động sản là cầu nối
giữa bên cung và bên cầu. Môi giới đóng vai trò trung gian giúp cung và cầu hiểu
nhau, thúc đẩy quá trình ra quyết định của các bên nhanh hơn thông qua việc tìm ra
hướng giải quyết các quan hệ lợi ích như tài chính, giá cả, thời gian, tiền bạc để
mang lại lợi ích cao nhất cho các bên khách hàng. Khi quá trình mua bán diễn ra
trơn tru thuận lợi hơn sẽ làm cho một nguồn vốn lớn trong nền kinh tế được luân
chuyển qua các thị trường khác nhau. Điều đó sẽ thúc đẩy quá trình phát triển của
nền kinh tế. Môi giới đảm bảo cho sự ổn định của thị trường bất động sản. Khi
không có môi giới cung và cầu sẽ gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận và ra quyết
định với nhau. Qua đó tác động làm trì hoãn sự phát triển của trường BĐS nói riêng
và nền kinh tế nói chung

Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới bất
động sản sẽ góp phần to lớn làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới có thể phát
triển cao cần tạo ra một môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với
những dịch vụ có chất lượng cao.
Đối với người hành nghề môi giới BĐS thì nó mang lại cho họ một nguồn thu
nhập không nhỏ. Tại các nước phát triển thì môi giới là một nghề rất được ưa
chuộng. Những đòi hỏi khắt khe, sự chuyên nghiệp đã tạo một vị thế cho nghề. Điều
đó đồng nghĩa với việc thu nhập từ nghề môi giới mang lại là không hề nhỏ. Tại Việt
SV: Chu Văn Thấm
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
Nam, nghề môi giới chưa được nhìn nhận một cách đúng đắn thế nhưng chừng đó
cũng đã tạo nên một mức thu nhập đáng mơ ước so với mức thu nhập trung bình của
người dân Việt Nam. Ví dụ với giá trị bất động sản là 10 tỉ thì nhà môi giới có thể
nhận thù lao lên tới 10 triệu đồng( phụ thuộc vào quy định trong hợp đồng môi giới).
1.2.4. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới là một nghề được pháp luật và xã hội công nhận. Vì vậy
khi hành nghề này nhà môi giới phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây.
- Tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới
không được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định
hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và
nhà môi giới.
- Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ
đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Việc tuân thủ đúng các nguyên tắc trên sẽ giúp hoạt động môi giới trở nên
chuyên nghiệp hơn và những người hành nghề môi giới không còn mang dáng dấp

của các “cò nhà đất”.
1.2.5. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà
môi giới bất động sản
1.2.5.1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Là một lĩnh vực kinh doanh trong xã hội thế nên nhà nước đã ban hành các
quy định để điều chỉnh, kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản một cách chuyên
nghiệp. Để có thể kinh doanh dịch vụ này các cá nhân tổ chức cần phải đảm bảo
một số điều theo như điều 8 Luật kinh doanh BĐS đã quy định như sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
SV: Chu Văn Thấm
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Vũ Thành Bao
nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập pải đăng kí
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
1.2.5.2. Yêu cầu chuyên môn
Ngoài những yêu cầu mang tính pháp lý nêu trên, các cá nhân tổ chức còn phải
đảm bảo một số yêu cầu chuyên môn như sau:
- Ngay thẳng, trung thực, nghiệp vụ giỏi: Những thương vụ thực hiện trong thị
trường BĐS là các thương vụ thu hút một lượng tiền lớn thậm chí rất lớn. Người
mua thường đặt toàn bộ số tiền mình có vào thương vụ, hoặc một phần khoản tiết
kiệm của mình, và rất nhiều trong số các khách hàng đi vay tín dụng để thực hiện
thương vụ chính vì thế các nhà môi giới cần phải có các đức tính trên để đảm bảo sự
yên tâm cho khách hàng cũng như đủ năng lực xử lý các vấn đề liên quan
- Liên tục hoàn thiện năng lực của bản thân: Thị trường luôn luôn biến động,
luôn có những thách thức và cơ hội mới. Chính vì thế mà các nhà môi giới các tốt
chức kinh doanh luôn phải học hỏi để tồn tại thích nghi được với thị trường

- Cần đạt được một tiêu chuẩn nghề nghiệp theo quy định: Tầm quan trọng của
tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, nó mang tính chất quyết định. Tiêu chuẩn nghề
nghiệp được thiết lập là cơ sở hoạt động cho các nhà môi giới. Tiêu chuẩn nghề
nghiệp là căn cư để khách hàng lựa chọn nhà môi giới phù hợp với nhu cầu của
mình. Khách hàng sẽ biết trước được họ có thể được gì khi trả tiền mua dịch vụ.
- Nhà môi giới cần có một vốn kiến thức sâu rộng về nhiều lĩnh vực khác nhau
như xã hội khoa học, đặc biệt là các vấn đề liên quan tới kinh tế, BĐS như: Luật,
marketing, kĩ năng đàm phán, thị trường BĐS, Nhà môi giới không bắt buộc phải
học đại học nhưng họ cần có một vốn kiến thức đủ để thực hiện các hợp đồng một
cách trung thực, chuẩn mực và chuyên nghiệp nhất.
1.2.6. Những yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới bất động sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới BĐS thông qua
các tác động tới vòng quay của thị trường BĐS như:
1.2.6.1. Những yếu tố tác động tới cầu bất động sản
- Chu kì phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì
thế làm thay đổi lớn trong cung và cầu BĐS
- Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan tới sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức
SV: Chu Văn Thấm
13