Quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy. Giai đoạn 2010 – 2013

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 1 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN : Giấy chứng nhận
TNMT : Tài nguyên Môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân
HĐND : Hội đồng nhân dân
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 2 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong 4 loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế, xã hội gồm: Đất đai, lao
động, vốn và công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá mà con người
không thể tự tạo ra. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động đời sống, kinh tế, văn hóa,
xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu cấp thiết cho an cư lạc nghiệp và là địa bàn phân
bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng.Đất đai là cơ
sở phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hòa sự sống của con người và môi
trường. Đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của tất cả các quốc gia,
dân tộc.
Từ xưa, dân ta đã có câu:” Tấc đất, tấc vàng”, C.Mác cũng đã khẳng định:”
Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Mặt khác, đất đai là có
hạn, không thể tự sinh ra và phát triển thêm. Vì vậy quản lý và sử dụng hiệu quả đất
đai luôn là mục tiêu rất quan trọng trong chiến lược phát triển của mỗi quốc gia.
Nước ta hiện nay đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Kèm theo đó là quá trình
chuyển đổi cơ cấu đất đai diễn ra một cách mạnh mẽ và những phát sinh trong quá
trình quản lý diễn ra phức tạp và việc dân số ngày càng tăng nhanh dẫn đến nhu cầu
sử dụng đất ngày càng một nâng cao. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường
thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, diễn ra

thường xuyên và tất yếu. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác định 5 quyền của người
sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất thì hàng
loạt vấn đề về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp như :
cơ cấu đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép,
giao dịch đất không có giấy tờ hợp lệ… dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất
đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém.
Sự yếu kém thể hiện ở các điểm như sau:
•Tính cục bộ trong việc quản lý đất đai còn quá lớn. Việc không có sự thống
nhất trong cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 3 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Bộ TNMT, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ
trong mối quan hệ nói trên.
•Sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người
sử dụng đất phải có GCN quyền sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch nhưng
hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm.
Vì vậy công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhập được các
biến động về mặt chủ sở hữu để một mặt bảo vệ quyền lợi cho người chủ sử dụng,
đồng thời tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời và chính
xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn tình
trạng lợi dụng quyền tự do chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu
cơ, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt đông kinh doanh
buôn bán đất.
Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn
bản pháp luật nhằm thực hiện:” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý”. Để làm được điều đó đòi hỏi Nhà nước cần đầu tư đúng mức cho
công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến
người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng
đối tượng, ổn định lâu dài để người dân an tâm đầu tư cải tạo sử dụng đất góp phần
nâng cao hiệu quả lao động cho người dân và xã hội.

Xuất phát từ thực trạng trên cùng với kiến thức đã học, được sự phân công của
khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế quốc dân và sự
đồng ý của phòng Tài Nguyên Môi trường quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội em
tiến hành nghiên cứu đề tài:” Quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Cầu Giấy. Giai đoạn 2010 – 2013”
Mục tiêu nghiên cứu.
- Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hóa về mặt lý thuyết các quan điểm, văn bản
chính ,cho đề tài.
- Tìm hiểu thực trạng thủ tục hành chính trong hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất
- Trên cơ sở đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại và đưa ra các giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất.
2. Phạm vi nghiên cứu.
- Vấn đề nghiên cứu: Làm rõ cơ sở lý luận và thực trạng của hoạt động chuyển
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 4 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
quyền sử dụng đất
- Không gian nghiên cứu: Quận Cầu Giấy- Thành phố Hà Nội.
- Thời gian nghiên cứu : từ năm 2010 đến năm 2013.
3. Phương pháp nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp thu thập và phân tích thông tin.
- Phương pháp điều tra khảo sát thực tế.
- Phương pháp phân tích tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập được.
4. Kết cấu nội dung của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo đề tài gồm các
chương sau:
- Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và
quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.

- Chương II: Thực trạng hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và quản lý hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy.
- Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện việc quản lý
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy.
Do sự hiểu biết còn hạn hẹp nên bài làm không tránh khỏi những thiếu sót,
rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của cô giáo và các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s. Phạm Lan Hương giảng viên chuyên
ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế Quốc dân và Anh Bùi Tuấn Trưởng
phòng Tài Nguyên Môi trường quận Cầu Giấy đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời
gian hoàn thành chuyên đề thực tập. Em xin chân thành cảm ơn !
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 5 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ QUẢN LÝ VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1. Một số vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử
dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của pháp luật
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
1.2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự như mọi quan hệ pháp luật
khác, nó được hình thành bởi những điều kiện pháp lý. Những điều kiện pháp lý
này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật
dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều
668 Luật Dân sự như sau:
•Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
•Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

•Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng
được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định
của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
1.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và
chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử
dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật
dân sự và pháp luật về đất đai.
Điều 700 Bộ Luật dân sự quy định chuyển đổi quyền sử dụng đất : cá nhân, hộ
gia đình sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để ở, trồng rừng được chuyển đổi
quyền sử dụng đất cho nhau khi đủ các điều kiện:
- Thuận tiện cho sản xuất và đời sống:
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 6 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Người sử dụng đất vì lý do để thuận tiện cho sản xuất, đời sống có thể chuyển
đổi quyền sử dụng đấtn cho nhau.
- Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất cần sử dụng đất đúng mục đích và
đúng thời hạn trong phạm vi hạn mức đối với từng loại đất
Để mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất Bộ Luật dân sự đã cho phép
chuyển đổi quyền sử dụng đất khác mục đích. Mục đích sử dụng từng loại đất
không thay đổi, vẫn đúng với giá trị của nó. Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định nên nếu các bên tự thay đổi mục
đích có thể bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai
Người sử dụng đất cần sử dụng đất đúng thời hạn trong hạn mức đối với từng
loại đất sau khi chuyển đổi và phù hợp với quy định của pháp luật.
Khi chuyển đổi quyền sử dụng các loại đất có mục đích khác nhau, diện tích
khác nhau về giá trị sử dụng, các bên sẽ thỏa thuận thanh toán đền bù cho nhau.
Luật đất đai không khống chế phần trăm giá trị chênh lệch mà phần chênh lệch đó
có thể bao nhiêu cũng được nhưng các bên cần đền bù cho nhau bằng tiền mặt. Bản

chất đây là trường hợp kết hợp vừa chuyển đổi vừa chuyển nhượng quyền sử dụng
đất do đó không chống chế phần trăm giá trị chênh lệch. Việc cho phép chuyển đổi
quyền sử dụng đất ở các địa bàn khác nhau dù khác tỉnh, huyện cũng mở rộng
quyền và tạo điều kiện cho người dân sử dụng đất thuận tiện.
1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển
giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng còn người
được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng là hình thức
có bản chất pháp lý khác với các hình thức còn lại nhất, do đó được pháp luật quy định
chặt chẽ hơn. Giống như các hình thức chuyển quyền sử dụng khác, việc chuyển quyền
sử dụng đất chỉ được tiến hành trong các điều kiện pháp lý đã quy định. Tuy nhiên vẫn
còn nhiều điểm riêng biệt đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đối với bên chuyển nhượng quyền:
• Người sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển quyền
sử dụng đất của mình cho người khác khi không có nhu cầu sử đụng đất hoặc
chuyển đến nơi cú trú khác để sinh sống, sản xuất kinh doanh. (Theo Điểm a,
Khoản 1, Điều 706 –Luật dân sự). Khi họ chuyển đến nới cư trú khác để sinh sống
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 7 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
hoặc sản xuất kinh doanh thì việc sản xuất kinh doanh trên mảnh đất mà họ được
giao tại nơi cư trú cũ là rất khó khăn hoặc không thể thực hiện được. Để đảm bảo
được quyền tự do cư trú của công dân mà không bị thiệt hại trong quan hệ đất
đai,đảm bảo quyền sử dụng đất của họ, Nhà nước đã thông qua pháp luật đất đai
cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho họ
bằng số tiền do chuyển nhượng diện tích đất để làm ăn và sinh sống. Theo Điểm b
Khoản 1 Điều 706 Luật dân sự quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng nếu chuyển sang làm nghề khác thì được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có nhu cầu nhưng không còn hoặc không có
khả năng tiếp tục lao động (Tại điểm c Khoản 1 Điều 706 Luật dân sự) và được phép

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ( Điều 707, Khoản 1 điều 709 Luật dân sự).
• Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi
nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó nữa ( Theo khoản 2 Điều 706
Luật Dân sự).
- Đối với bên nhận quyền sử dụng đất:
Theo điều 711 Luật dân sự, hộ gia đình và cá nhân trở thành bên nhận quyền
sử dụng đất trong trường hợp:
•Có nhu cầu sử dụng đất
•Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức cho phép theo quy định
của pháp luật về đất đai. Người sử dụng đất đem thế chấp quyền sử dụng đất cho
ngân hàng, tổ chức tín dụng do Nhà nước cho phép thành lập, tổ chức kinh tế, cá
nhân tại Việt Nam nếu không thực hiện nghĩa vụ thì người nhận thế chấp có quyền
yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu gái quyền sử dụng đất để thu
hồi vốn, lãi. Việc đấu giá này chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác. Tổ chức đấu giá là người thay mặt người chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong trường hợp này, nhiều khi người chuyển nhượng không đủ điều
kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: không có nơi cư trú, không chuyển
sang làm nghề khác hoặc có khả năng lao động nhưng vẫn buộc phải chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, trường hợp này điều kiện chuyển
nhượng đối với người chuyển nhượng không cần đặt ra. Người được chuyển nhượng
vẫn phải đảm bảo đù điều kiện của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3.3. Cho thuê quyền sử dụng đất
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 8 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian, còn bên thuê phải sử
dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả đất khi hết thời hạn thuê.
Việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định rất chặt chẽ và cụ thể:
- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi
trổng thủy san được cho thuê quyền sử dụng đất nếu hoàn cảnh gia đình neo đơn,

khó khăn do thiếu lao động hoặc thiếu vốn. Quyền sử dụng các loại đất khác nhau
như đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì
người sử dụng đất không được cho thuê. Tuy nhiên, sẽ có những văn bản pháp luật
khác quy định về một số trường hợp này.
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng có thời hạn, vì vậy một
trong các điều khoản cơ bản là xác định thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất. thời
hạn này do các bên quy định, nhưng Luật dân sự quy định không được quá 3 năm
và trong trường hợp đặc biệt khó khăn có thể kéo dài hợp đồng cho thuê.
Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 715 Luật
dân sự, thể hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp và bảo vệ lợi ích của người sử
dụng đất cũng như không cho phép lấy đất làm phương tiện kiếm lời bất chính.
1.3.4. Thế chấp quyền sử dụng đất.
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp
đất dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường
việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở
nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
Đối với đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng, thế chấp mục đích vay vốn sản
xuất. Người nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng của
người sử dụng đất phải là Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước
cho phép thành lập
Đối với đất ở, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất ở được thế chấp quyền sử
dụng đất do nhu cầu về đời sống và sản xuất. Người thế chấp phải chịu mọi rủi ro
nhưng được sử dụng vốn vay cho mục đích sản xuất như: đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, mua sắm trang thiết bị tư liệu sinh hoạt miễn là đảm bảo được những nghĩa
vụ trả nợ. Người nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân
người Việt Nam ở trong nước. Đối với tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài hay
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 9 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
người Việt Nam ở nước ngoài không được thế chấp quyền sử dụng đất.

1.3.5. Thừa kế quyền sử dụng đất.
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di
chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai.
Cá nhân muốn được hưởng di sản thừa kế là người không thuộc trường hợp bị
tước quyền di sản ( Theo Điều 646 Luật dân sự ). Riêng đối với việc hưởng di sản
thừa kế quyền sử dụng đất có những quy định cụ thể sau:
- Cá nhân muốn được hưởng quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm, đất nuôi trổng thủy sản dù theo di chúc hay theo pháp luật
cũng phải đảm bảo:
•Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng với mục đích.
Nếu không có nhu cầu sử dụng đất hoặc có nhu cầu nhưng không có điều kiện để trực
tiếp sử dụng đất đúng mục đích thì không được thừa kế quyền sử dụng đất này.
•Người chưa có đất hoặc dang sử dụng đất dưới hạn mức cho phép theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Dù thừa kế theo di chúc hay theo quy định của pháp luật thì người thừa kế
quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản phải là
người thuộc diện thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Có ba hàng thừa kế:
•Hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi.
•Hàng thừa kế thứ hai: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, em
ruột, chị ruột.
•Hàng thừa kế thứ ba: cụ nội, cụ ngoại, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, rể
ruột, cháu ruột.
Ngoài ra, người thừa kế thế vị pháp luật quy định cũng được hưởng thừa kế
quyền sử dụng đất ( Theo Điều 680 Luật dân sự)
- Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp
để trồng rừng, đất ở
Theo điều 743 Luật dân sự quy định: cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao
đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đát ở sau khi chết có
quyền thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

2. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 10 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển
quyền giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời thực hiện các thủ tục cần thiết cho
phép việc chuyển quyền được chuyển giao trên thực tế. Nếu các điều kiện đặt ra
không được thỏa mãn thì không được phép chuyển quyền, trong trường hợp không
lưu ý đầy đủ các điều kiện mà vẫn chuyển quyền thì như vậy sẽ là hành vi vi phạm
pháp luật đất đai và được coi là chuyển quyền trái pháp luật. Các điều kiện này
được quy định cụ thể tại điều 106 Luật đất đai năm 2003
a. Người sử dụng đất phải có GCN quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
- GCN quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Đây là một trong những điều quan trọng được người sử dụng đặc biệt quan
tâm. Thông qua GCN quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình được Nhà nước giao đất sử dụng. GCN còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới
hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện.
Tại điều 3 Nghị định số 64 của Chính phủ ngày 27/9/1993 về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất nông
nghiệp có quy định: Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời
hạn được giao đất. Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân là giao hình thức và được cấp
GCN quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. UBND huyện, xã, thành phố thuộc tỉnh xét
và cấp GCN quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của UBND xã, phường, thị trấn.
Điều 17 khoản 2,3 Nghị định 163/1999.NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính
phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình được
sử dụng lâu dài vào mục đích lâm nghiệp quy định : tổ chức, cá nhân hộ gia đình đã

được Nhà nước giao đất và cho thuê đất nông nghiệp được cấp GCN quyền sử dụng
đất. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất lâm nghiệp chưa được giao
hoặc chưa được thuê trước ngày Nghị định này có hiệu lực, nếu không có tranh
chấp và sử dụng đất đúng mục đích thì được xem xét giao đất và cho thuê đất và
được cấp GCN quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất hợp pháp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN
quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp GCN cho người sử
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 11 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. Nhà nước tiến hành
cấp GCN quyền sử dụng đất cho người được hoàn tất thủ tục hợp thức hóa quyền sử
dụng đất.
Điều 3 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định:
- Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có GCN quyền sử
dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. GCN quyền sử dụng đất do
Tổng cụ quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục địa chính phát hành.
- Người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì được
làm thủ tục được cấp GCN quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo
quy định của Nghị định này:
•Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
•Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê,
cấp đất trong quá trình thực hiện chính sách đất đai theo từng thời kỳ của Nhà nước
Việt Nam mà người được giao đất và cho thuê đất đến nay vẫn tiếp tục sử dụng đất
đó mà không có tranh chấp.
•GCN quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp,
có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp
•Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất ở mà ngườ đó vẫn sử dụng đến nay, không phát sinh tranh chấp

•Giấy tờ thừa kế về nhà ở, tặng, cho đất được UBND cấp xã, phường, thị trấn
xác định đất đó không có tranh chấp.
•Bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực
pháp luật.
•Giấy tờ giao nhà tình nghĩa
•Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bàn nhà ở kèm theo chuyển nhượng sử
dụng đất được UBND cấp xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh
chấp và được UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả
thẩm tra là những giấy tờ có trước ngày 13/4/1999
•Đối với tổ chức kinh tế đã nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đát mà
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 12 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền
được quy định trong Nghị định này.
•Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất
phải cấp GCN quyền sử dụng đất trong thời hạn đói với đất ở tại nông thôn là 15
ngày và đối với đất đô thị là 30 ngày
- GCN quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở trung ương phát
hành.
Cơ quan quản lý Nhà nước nào có thẩm quyền ra quyết định giao đất thì có
thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất đó. Nếu Chính phủ thực hiện giao đất thì
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng
tổ chức thì GCN được cấp đến từng hộ gia đình, từng cá nhân. Theo luật đất đai
năm 2003
- Điều kiện được cấp GCN quyền sử dụng đất
Có giấy tờ hợp pháp là một trong các giấy tờ trước đây:
•Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà họ

vẫn đang tiếp tục sử dụng
•Những tờ giấy về giao đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Nhà
nước Việt Nam giao đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai và người
được giao hiện nay vẫn đang sử dụng đát
•Những giấy tờ chuyển nhượng đất đai của người sử dụng dất hợp pháp từ
tước năm 1980 mà đã được chính quyền địa phương xác nhận.
•GCN quyền sử dụng đất tạm thời do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định hoặc có tên trong sở địa chính nay vẫn đang tiếp tục sử dụng.
•Giấy tờ mua bán, tặng cho, chuyển nhượng nhà ở kèm theo quyền sử dụng
đất được chính quyền địa phương xác nhận.
•Giấy tờ hợp lệ ho cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp và hiện nay họ
vẫn đang sử dụng.
- Nếu chưa có giấy tờ nêu trên thì phải là người đang sử dụng đất ổn định,
được chính quyền địa phương xác nhận và đề nghị được đăng ký
•Có các giấy tờ nói trên nhưng bị thất lạc và còn chứng lý lưu trong hồ sơ của
cơ quan Nhà nước hoặc được hội đồng đăng ký đất đảm bảo.
•Người được thừa kế chưa tách quyền sử dụng đất gắn với nhà ở hoặc tài sản
trên đát từ người có giấy tờ hợp pháp hoặc có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp
nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 13 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
•Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về đến nay đang sử dụng đất phù
hợp với quy hoạch.
•Người được giao đất sử dụng đát trái thểm quyền, thực sự có nhu cầu và nay
đang tiếp tục sử dụng đúng với quy hoạch.
- Đăng ký biến động đất đai và bổ sung vào GCN quyền sử dụng đất đối với
các trường hợp:
•Được Nhà nước giao đất, cho thuê, thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sửa
dụng đều phải có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các chứng từ
thu tiền sử dụng đất

•Trường hợp mất đất do thiên tai, sụt lở, ngập lụt vĩnh viễn phải có biên bản
xác nhận của chính quyền cơ sở.
- Trên GCN quyền sử dụng đất phải có đăng ký thể hiện tình trạng quyền sử
dụng đất đang được thế chấp hoặc đang cho thuê hay thôi cho thuê.
Như vậy người sử dụng đất phải có GCN quyền sử dụng đất cũng như một
người có GCN một quyền tài sản. Có GCN quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết
để người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất. GCN quyền sử dụng đất
luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế. Trong một số quan hệ
chuyển dịch quyền sử dụng đất GCN có giá trị như một “ngân phiếu”.
b. Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình mới
được phép chuyển quyền sử dụng đất.
Mỗi một loại đất có một thời gian sử dụng nhất định:
- Thời hạn giao đất cho cá nhân, hộ gia đình để trồng cây hằng năm, nuôi
trổng thủy sản là 20 năm, trồng cây lâu năm là 50 năm
Đối với đất của cá nhân, hộ gia đình được giao từ ngày 15/10/1993 trở về
trước được thống nhất tình từ ngày 15/10/1993.
Đối với cá nhân, hộ gia đình được giao đất từ sau ngày 15/10/1993 tính từ
ngày được giao được quy định trong Điều 4 Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993
của Chính phủ về việc giao đát nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Cụ thể:
•Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng giao kết cho cá nhân, hộ gia
đình sản xuất nông nghiệp trừ giao đất cho tổ chức đất dùng cho công ích xã.
•Đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có
mặt nước nuôi trồng thủy sản. Các loại đất này gồm đất làm kinh tế gia đình trước
đây hợp tác xã giao đất vườn, đất thâm canh, đất trồng đồi núi trọc.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 14 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
•Đối với đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình và cá nhân thì
cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành giao đất cho các cá nhân và hộ
gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, giao đất trên cơ sở hiện trạng,
bảo đảm tình đoàn kết và ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển.
Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được
giao, phải bảo vệ, bồi bổ, cải tạo và sử dụng đất hợp lý, chấp hành đúng quy định
của pháp luật.
Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân là giao chính thức, người nhận đất được cấp
GCN quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài và được phép thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất trong thời hạn được giao đất.
UBND cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp GCN quyền sử dụng
đất trên cơ sở đề nghị của UBND xã, phường, thị trấn.
Nhà nước có trách nhiệm tiếp tục giao đất cho những người đang sử dụng đất
khi họ có nhu cầu sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật
về đất đai.
- Thời hạn giao đất lâm nghiệp
Đất lâm nghiệp được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm: đất
đang có rừng tự nhiên, đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng,
khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi môi trường tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu
rừng, nghiên cứu thí nghiệm về làm lâm nghiệp.
Thời hạn giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài là 50 năm.
Khi hết hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và trong quá
trình sử dụng đất lâm nghiệp chấp hành đúng pháp luật về đất đai, pháp luật bảo về
và phát triển rừng thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giao đất đó để
tiếp tục sử dụng. Nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kỳ trên 50 năm, thời hạn này vẫn
được Nhà nước giao để tiếp tục sử dụng.( Theo khoản 1 mục C điều 14 Nghị định
số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích
lâm nghiệp).
Cũng trong điều 14 Nghị định 163/1999/NĐ-CP của Chính phủ tại khoản 2
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 15 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
quy định thời hạn giao đất nông nghiệp:
• Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp từ ngày
15/10/1993 trở về trước thì được tính thống nhất từ ngày 15/10/1993.
• Tổ chức cá nhân và hộ gia đình được giao đất lâm nghiệp sau ngày
15/10/1993 thì được tình từ ngày được giao.
Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp được quy định tại Điều 38,
39, 40 Luật đất đai năm 2003. Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích sử dụng
khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất phải có thông báo cho người đang
sử dụng biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt
hại.
Theo điều 69 Luật đất đai năm 2003 quy định thời hạn sử dụng đất do nhận
chuyển nhượng:
•Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có
quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
chuyển quyền sử dụng đất.
• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định
lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Như vậy, việc Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng là có thời
hạn. Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm là 20 năm, đối với đất trông
cây lâu năm là 50 năm. Tuy nhiên không phải cứ hết thời gian đó thì người được
giao đất bị chấm dứt quyền sử dụng đất. Pháp luật đã quy định, nếu họ còn nhu cầu
sử dụng đất mà trong quá trình sử dụng đất họ không vi phạm pháp luật đất đai thì
được tiếp tục gia hạn sử dụng.
Do vậy cần căn cứ vào quy định tại điều 698 Bộ Luật dân sự để xác định khi
nào chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
•Thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê đã hết
•Thời hạn sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao
•Người sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế.

•Khi có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Diện tích đất không còn do thiên tai như sụt lở, động đất, núi lửa…
• Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình mới được
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 16 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở ít bị ràng buộc về mặt
thời hạn hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do thời gian ở không xác định.
Khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng không được quyền sử dụng nữa do vậy họ
không được phép chuyển quyền sử dụng đất. Điều kiện này là cần thiết, nhiều
trường hợp đã hết hạn sử dụng đất nhưng vẫn chuyển quyền sử dụng đất trái phép.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đất còn trong thời hạn được sử
dụng đất. người nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng đất trong thời hạn
còn lại. Khi đó, họ sẽ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
c. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không
có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân như: vi phạm quyền sử dụng
đất, thực hiện không đúng các quyền các nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật
đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng.
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền sử dụng đát và quyền quản lý một
loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc
quyền sỏ hữu Nhà nước.Với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền sử dụng liên quan đến
địa giới hành chính Nhà nước hoặc tranh chấp tài sản có liên quan đến quyền sử
dụng đất. Theo luật dân sự, các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể được pháp
luật bảo hộ, vì thế, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì người sử dụng không
thể thực hiện 5 quyền chuyển đổi đất của mình , nếu thực hiện một trong 5 quyền đó
sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của chủ thể khác.

Có nhiều hình thức tranh chấp như:
•Tranh chấp về ranh giới đất
•Tranh chấp về quyền sử dụng đất
•Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
•Tranh chấp về lối đi
•Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất
•Tranh chấp về bồi thường thiệt hại
•Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
•Tranh chấp về bồi hoàn thành quả lao động trên đất
•Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 17 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Các chủ thể có tranh chấp như:
•Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân
•Tranh chấp giữa các hộ gia đình với nhau
•Tranh chấp giữa hộ gia đình với cá nhân
•Tranh chấp giữa tổ chức với cá nhân hoặc hộ gia đình.
Luật đất đai năm 2003 trên cơ sở thừa kế và phát huy Luật đất đai năm 1993
đã quy định chi tiết và cụ thể từng loại tranh chấp gắn liền với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giải quyết nó. Về nguyên tắc, tranh chấp về quyền sử dụng đất đai mà
các chủ thể tham gia không có giấy tờ hợp pháp thì đều do hệ thống cơ quan quàn lý
từ trên xuống dưới giải quyết. Tranh chấp có liên quan đến nhà cửa, tài sản trên đất
và những tranh chấp mà tổ chức, cá nhân hộ gia đình có giấy tờ hợp pháp thì do Tòa
án nhân dân giải quyết
Khi chưa giải quyết triệt để tranh chấp có nghĩa là đất đó chưa được xác định
cụ thể và rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất
không được phép thực hiện. Điều đó có nghĩa là người sử dụng đất chỉ được chuyển
quyền sử dụng đất trong trường hợp không có tranh chấp, khi quyền sử dụng hoàn
toàn thuộc về người đó.
2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Để đảm bảo cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước,
hạn chế ở mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp và lâm nghiệp sử dụng
vào mục đích khác, cần có phương châm chỉ đạo việc thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất. Phương châm chỉ đạo được thể hiện ở các nguyên tắc cụ thể theo quy định
tại Điều 691 Bộ luật dân sự
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đất đai.
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện qua hợp đồng chuyển quyền
sử dụng, đây là một loại hợp đồng dân sự. Vì vậy, cần có sự biể lộ ý chỉ của các bên
để đi đến thỏa thận, thống nhất. Nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
được quy định cụ thể trong Luật dân sự năm 2005 từ Điều 632 đến Điều735
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 18 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
2.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy
định tại Điều 126 Luật đất đai năm 2003 như sau:
• Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:
 Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
 Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng
đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của

công chứng nhà nước.
• Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
• Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ
tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các
bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi
đã nộp hồ sơ.
2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 127
Luật đất đai năm 2003:
• Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 19 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng
nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho

cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ
tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các
bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định
tại Điều 128 Luật đất đai năm 2003
• Việc nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là
cho thuê quyền sử dụng đất) được quy định như sau:
 Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban
nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
 Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;
trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa
chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 20 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
• Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử
dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho

thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại
Điều 129 Luật đất đai năm 2003
• Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:
 Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ
ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
 Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế
hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của
Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn
đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng
tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng
nhà nước.
• Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ
đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 21 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại nơi đã nộp hồ sơ
2.4. Thuế, phí và lệ phí liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân
sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng
đất.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các
vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất
đai. Trong đó thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những nhà đầu cơ. Căn
cứ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử
dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó), khi chuyển quyền sử
dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
2.4.1. Đối tượng nộp thuế
•Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi được phép chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định củq pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
•Tổ chức bao gồm: cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị vũ
trang nhân dân, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần,
công ty trách nhiệm hữu hạn, các đơn vị kinh tế tập thể.
•Trường hợp chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá thì bên
nhận phần chênh lệch trị giá đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế chấp
để vay vốn, nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán nợ và bị cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu
hồi vốn cho chủ nợ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất đem thế

chấp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất
phải trích đủ số thuế chuyển quyền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước trước
khi thanh toán các khoản chi phí và thanh toán các khoản nợ cho chủ nợ.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 22 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
2.4.2. Đối tượng không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
•Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà nước
thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp
ly hôn; thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ con nuôi, ông nội, bà nội, ông
ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thuê; tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho các tổ
chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, cơ sở từ thiện
không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
• Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sư dụng đất trước đây) có
trách nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận của
chính quyền xã, địa phương thuộc diện hộ nghèo, hộ khó khăn về đời sống thì được
ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận chuyên quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa là 10 năm. Số thuế ghi
nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có thể nộp trả
ngân sách một lần hoặc làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi nộp đủ thuế
chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng mới.
2.4.3. Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Cách tính thuế :
Tiền nộp = Diện tích đất x giá đất x thuế suất

Trong đó:
diện tích đất tính bằng m2
giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định
thuế suất được quy định tại điều 7 Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng
đất quy định.
- Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định:
Trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất mà chưa nộp
tiền sử dụng đất hoặc không phải trả tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất
đai, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất:
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 23 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
•Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối, thuế suất là 10% (mười phần trăm);
•Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 20%
(hai mươi phần trăm)
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền
sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
từ lần thứ hai trở đi mà lần trước đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định tại khoản 1 của Điều này, khi được phép chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất
là 5% (năm phần trăm);
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất cho nhau mà có
chênh lệch về trị giá do khác nhau về diện tích đất, vị trí đất hoặc hạng đất, thuế
suất là 5% (năm phần trăm) trên phần chênh lệch về trị giá.
( Theo Điều 7 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất )
2.5. Hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất
Tại Điều 692 Luật Dân sự quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng
đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2.6. Thanh tra, kiểm tra các tranh chấp, khiếu nại ,tố cáo liên quan đến
chuyển quyền sử dụng đất.

Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét các
vấn đề có liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện định kì
theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo). Nội dung
của công tác thanh tra:
- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền
- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai,
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy
ra đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng, cho nhà, hợp đồng
thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng ủy quyền trong các giao
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 24 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
dịch về nhà.
- Tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong
ly hôn, thừa kế
- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về
đất thuộc UBND và tòa án nhân dân các cấp. UBND có thẩm quyền giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng
nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:
UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp
giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu
các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ
chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc
thẩm quyền quản lý của mình hoặc trung ương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp sử dụng đất của tòa án nhân dân:
Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng
đất có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài
sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về tài
sản đất đai được thực hện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.
3. Các nhân tố ảnh hưởng tới việc quản lý hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất
- Chính sách quản lý của Nhà nước
Các chính sách quản lý của Nhà nước về đất đai và bất động sản ảnh hưởng rất
lớn đến hoạt động quản lý chuyển quyền sử dụng đất. Thể hiện ở các văn bản pháp
luật, các Thông tư, Chỉ thị quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện cũng như các
bước cụ thể trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này càng rõ ràng,
minh bạch và thống nhất thì việc thực hiện cũng như quản lý công tác chuyển quyền
sử dụng đất càng dễ dàng và hạn chế phát sinh những mâu thuẫn gây tranh chấp,
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 25 GVHD: TS. PHẠM LAN HƯƠNG
khiêu kiện. Sự không đồng bộ và sơ hở của các luật là cơ hội để gây ra tình trạng
lách luật, nhũng nhiễu.
Chính sách quản lý của Nhà nước còn thể hiện ở công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất. Các kế hoạch trong việc sử dụng đất cần rõ ràng, thống nhất từ trước
đến sau, tránh tình trạng đất đã quy hoạch nhưng vẫn giao sử dụng hoặc lợi dụng để
chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép
- Thông tin từ phía thị trường
Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât, thông tin về tình trạng pháp
lý của từng thửa đât… ảnh hưởng đến tâm lý của người sử dụng đất đặc biệt là các
doanh nghiệp đầu tư
- Các cán bộ trực tiếp thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất
Các cán bộ, công viên chức trực tiếp tham gia công tác chuyển quyền sử dụng
đất cần có trình độ và năng lực nhất định, tránh những trường hợp cán bộ xử lý sai
do thiếu hiểu biết về luật pháp. Ngoài ra, trách nhiệm và ý thức của cán bộ phụ

trách cũng góp phần không nhỏ trong công tác chuyển quyền sử dụng đất nói
chung. Có những trường hợp, cán bộ lợi dụng chức quyền, nhũng nhiều, đòi hỏi
người dân trong quá trình xử lý dẫn đến tình trạng người dân bức xúc, thiếu lòng tin
vào bộ máy quản lý của Nhà nước.
- Sự hiểu biết pháp luật và ý thức của người dân
Người dân cần có những hiểu biết nhất định về pháp luật đối với việc chuyển
quyền sử dụng đất. Một mặt để phát hiện những sai phạm của cán bộ thực hiện, mặt
khác người dân cần hiểu biết để không nảy sinh những trường hợp cán bộ địa
phương đã giải quyết và xử lý thấu tình, đạt lý nhưng người dân vẫn không chấp
nhận và cho rằng cán bộ giải quyết sai dẫn đến tình trạng kéo dài gây kiếu kiện, tố
cáo không cần thiết. Ngoài ra, ý hức của người dân cũng góp phần không nhỏ trong
việc hỗ trợ cán bộ Nhà nước thực hiện công việc của mình. Người dân hợp tác và
tạo điều kiện cho cơ quan Nhà nước thực hiện theo đúng quy định sẽ giúp công việc
diễn ra dễ dàng hơn, mặt khác, nếu người dân chống đối hoặc có hành vi bất hợp tác
sẽ khiến công việc thực hiện khó khăn hơn.
SVTH: VŨ THỊ LAN LỚP: QTKD bất động sản K51