Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất đông sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Dương

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TMCP : Thuơng mại Cổ phần
NH TMCP : Ngân hng Thương mại Cổ phần
NHNN : Ngân hng Nh nưc
Ocean Bank : Ngân hng Thương mại cổ phần Đại Dương

SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
MỤC LỤC



 !"#$ !
%&'()*'+,-./0&10.&230.45(67&805(9230.:;<=>0?>0@A
B*'+CD0&&D0&+&10&,17&'++C(E0<F>./0&10.#5(9230.:;<=>0?>0@A
3<G*+6<&H<<F>./0&10.#5(9230.:;<=>0?>0@AI
D0&&D0&&J5+KL0.<F>./0&10.#5($230.:;<=>0?>0@AM
&N<+C50.<O0.+'<<&J,>PK8*+29N'0QG+KL0.RS0<F>./0&10.#5($230.
&N<+C50.<O0.+'<+&T4KU0&+1(<&V0&<F>./0&10.#5($230.
2.1.1. Quy trình thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản 11
2.1.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng
TMCP Đại dương 12
WV9X,-9N'0<&J,>PK8*+2QG+KL0.RS0<F>./0&10.#5(9230.
2.2.1. Tổng quan về dự án 13
2.2.2. Tổng mức vốn đầu tư của dự án 15
2.2.3. Thẩm định cơ cấu vốn của dự án 17
2.2.4. Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án 19
2.2.5. Thẩm định lợi nhuận của dự án 24
2.2.6. Thẩm định các chỉ >êu tài chính của dự án 25
2.2.7. Thẩm định khả năng trả nợ của chủ đầu tư 26
'0&.(',-<O0.+'<+&T4KU0&+1(<&V0&9N'0<&J,>PK8*+2QG+KL0.RS0<F>./0&10.
#5($230.M

L+RY@Z+)*SK5+K2[<<F><O0.+'<+&T4KU0&+1(<&V0&9N'0<&J,>PK8*+2QG+KL0.
RS0<F>./0&10.#5($230.M
L+RY&50<&Z<F><O0.+'<+&T4KU0&+1(<&V0&9N'0<&J,>PK8*+2QG+KL0.RS0<F>
./0&10.#5($230.\
3.3. Nguyên nhân của những hạn chế trên 31
 !
]##;^
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
 !"#
$ !:;_?%A
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế nưc ta hiện nay đã v đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế thế
gii vì vậy ngy cng nhiều dự án đầu tư bất động sản được xây dựng. Nhu cầu đầu
tư vốn theo dự án ngy cng gia tăng đã v đang đặt ra cho các ngân hng thương
mại (NHTM) nhiều cơ hội v thách thức trong hoạt động đầu tư trung v di hạn.
Tuy nhiên, một dự án đầu tư có thực sự mang lại hiệu quả v đảm bảo an ton vốn
cho ngân hng hay không lại phụ thuộc vo khả năng thẩm định v đánh giá của
NHTM. Trong đó, thẩm định ti chính dự án l nội dung rất quan trọng. Hiện nay
chất lượng thẩm định ti chính dự án ở các ngân hng thương mại còn chưa cao,
nhiều dự án không phát huy được hiệu quả khi vo hoạt động, ảnh hưởng đến thu
nhập của ngân hng v sự phát triển kinh tế của đất nưc.
Đối vi Ngân hng TMCP Đại Dương nói riêng, thời gian gian qua ngân
hng đã thu được nhiều thnh công trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt l hoạt
động tín dụng, vi doanh thu tăng trưởng đều đặn v chất lượng tín dụng luôn được
đảm bảo, tỷ lệ nợ xấu được giữ ở mức thấp so vi các NHTM Việt Nam. Thnh
công ny có một phần đóng góp không nhỏ của hoạt động thẩm định dự án, trong
đó có hoạt động thẩm định ti chính dự án.

Mặc dù vậy, Ngân hng TMCP Đại Dương vẫn l một ngân hng trẻ, đang
trong quá trình phát triển mở rộng. Để hoạt động vi một quy mô ln hơn đòi hỏi
Ngân hng TMCP Đại Dương phải không ngừng hon thiện về mọi mặt; kế thừa v
phát huy những thế mạnh hiện tại, đồng thời chuẩn hóa các quy trình trong hoạt
động. Đặc biệt trong hoạt động tín dụng, việc chuẩn hóa quy trình thẩm định v
nâng cao chất lượng thẩm định ti chính dự án l yếu tố then chốt giúp cho Ngân
hng TMCP Đại Dương có thể tiếp tục phát triển bền vững, giữ vững được các chỉ
tiêu an ton trong hoạt động.
Nhận thức được vấn đề trên v qua quá trình thực tập tại Ngân hng TMCP
Đại Dương, em quyết định chọn đề ti: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính
dự án cho vay đầu tư bất đông sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại
Dương”.
Đề ti gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định ti chính của Ngân hng Thương
mại cổ phần Đại Dương
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Chương 2: Giải pháp hon thiện công tác thẩm định ti chính của Ngân hng
Thương mại cổ phần Đại Dương
Do hạn chế về thời gian thực hiện đề ti cũng như về kiến thức, đề ti không
tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được những ý kiến đóng góp của các
thầy cô để có thể hon thiện tốt hơn đề ti ny.
Em xin chân thnh cảm ơn sự hưng dẫn của cô giáo thạc sĩ Nguyễn Thị
Tùng Phương cùng ton thể cán bộ, nhân viên tại Ngân hng TMCP Đại Dương –
Hội sở đã giúp đỡ em hon thiện chuyên đề thực tập ny.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
CHƯƠNG 1

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI DƯƠNG
1. Khái quát về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại dương (Ocean Bank)
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại dương
(Ocean Bank)
Ngân hng TMCP Đại Dương tiền thân l Ngân hng TMCP Nông thôn Hải
Hưng được thnh lập vo năm 1993 theo Quyết định số 257/QĐ – NH ngy
30/12/1993, giấy phép số 0048/QĐ – NH ngy 30/12/1993 của Thống đốc Ngân
hng Nh nưc Việt Nam.
Năm 2007 l năm đầu tiên Ocean Bank hoạt động theo mô hình ngân hng
TMCP đô thị theo Quyết định số 104/QĐ – NHNN ngy 09/01/2007 của Thống đốc
Ngân hng Nh nưc Việt Nam.
Vi những nỗ lực không ngừng của HĐQT, Ban Điều hnh v tập thể CBNV,
Ocean Bank đã ngy cng khẳng định được vị thế của mình trên thị trường ti chính
ngân hng, xây dựng niềm tin vững bền đối vi đối tác, khách hng v cổ đông. Năm
2011, từ một ngân hng vi vốn điều lệ 300 triệu đồng, Ocean Bank có vốn điều lệ lên
4000 tỷ đồng v năm 2012 ngân hng sẽ tăng vốn lên mức 5,000 tỷ đồng.
Đến năm 2013, Ocean Bank sẽ trở thnh một ngân hng hiện đại, đa năng có
tầm vóc tương xứng vi một ngân hng TMCP ln trong nưc, có năng lực ti chính, ,
nguồn nhân lực v công nghệ…đủ mạnh để tạo điều kiện tốt nhất cho việc chuyển
hưng hnh một ngân hng hng đầu trong giai đoạn 2013-2020.
Các mốc lịch sử của Ocean Bank theo website chính thức của ngân hng ny
www.oceanbank.vn như sau:
“- Năm 2007
+ Ngy 9/1/2007: được chuyển đổi mô hình hoạt động v đổi tên từ Ngân
hng TMCP Nông thôn Hải Hưng thnh Ngân hng TMCP Đại Dương theo Quyết
định số 104/QĐ-NHNN.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương

+ Ngy 17/4/2007: được chấp thuận tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng v
hon thnh việc tăng vốn lên 1.000 tỷ đồng vo ngy 5/6/2007.
+ Thnh lập 4 Chi nhánh: Chi nhánh H Nội – H Nội, Chi nhánh Si Gòn –
Tp Hồ Chí Minh, Chi nhánh Đ Nẵng – Đ Nẵng, Chi nhánh Quảng Ninh tỉnh
Quảng Ninh; 18 Phòng giao dịch (PGD).
- Năm 2008
+ Ocean Bank phát hnh kỳ phiếu đợt I năm 2008 vi giá trị 2.000 tỷ VND
v 10 triệu USD, Bắt đầu Golive phần mền mi FlexCube vo sử dụng tại Ocean
Bank v tiến hnh việc tăng vốn điều lệ lên 2000 tỷ đồng
+ Thnh lập 27 Phòng giao dịch (PGD), 2 quĩ tiết kiệm
- Năm 2009
+ Thnh lập thêm 5 Chi nhánh bao gồm: Chi nhánh Thăng Long tại H Nội,
Chi nhánh Vũng Tu tại tỉnh B Rịa - Vũng Tu; Chi nhánh Vinh tại tỉnh Nghệ An v
Chi nhánh C Mau tại tỉnh C Mau; chi nhánh Quảng Ngãi – tỉnh Quảng Ngãi; v 12
PGD. Tháng 1/2009: Ocean Bank tổ chức sự kiện kỷ niệm 15 năm thnh lập v công
bố cổ đông chiến lược - Ký kết thỏa thuận hợp tác tòan diện vi Tập đon Dầu khí
Quốc gia Việt Nam, đưa Tập đon thnh cổ đông chiến lược của Ngân hng.
+ Ngy 28/11/2008: được chấp thuận tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng
hon thnh việc tăng vốn lên 2.000 tỷ vo tháng 5/2009.
- Năm 2010
Mở thêm 5 Chi nhánh trên địa bn cả nưc: chi nhánh Hải Phòng, chi nhánh
Bắc Giang, Chi nhánh Hồ Chí Minh, chi nhánh H Tĩnh, chi nhánh Cần Thơ v 7
PGD - Tháng 10/2010: Hon thnh việc tăng vốn lên 3.500 tỷ đồng; Phát hnh thẻ
thanh toán quốc tế Visa.
- Năm 2011
Ocean Bank thnh lập 6 Chi nhánh Thanh Hóa, Nha Trang, Đồng Nai, Thái
Bình, Quy Nhơn v Bình Dương, nâng tổng số chi nhánh của Ocean Bank trên địa
bn cả nưc l 21 chi nhánh, số PGD v quỹ tiết kiệm đạt trên 100 điểm giao dịch.
Ocean Bank ra mắt chính thức Trung tâm hỗ trợ v chăm sóc khách hng 24/7
(1800 58 88 15) - mở ra một kênh tiếp cận sản phẩm, dịch vụ mi cho khách hng

của Ngân hng.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
- Năm 2012
Đối tác nưc ngoi Hermes Capital sẽ tham gia góp vốn tại Ocean Bank v
hỗ trợ ngân hng trong việc nâng cao năng lực quản trị, đổi mi hình ảnh thương
hiệu, nâng cao chất lượng dịch vụ v phối hợp kinh doanh vi ngân hng.”
1.2. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại dương (Ocean Bank)
Xác định nguồn nhân lực l yếu tố quan trọng số một, Ocean Bank thu hút
nhiều nhân lực có trình độ quản lý giỏi, chuyên viên ti chính cao cấp, các chuyên
gia nưc ngoi, đặc biệt l những nhân sự biết kết hợp trình độ quản lý chuyên môn
sâu, năng lực xây dựng văn hoá tổ chức hiện đại vi hiệu quả tổng thể.
Phương châm của Ocean Bank l: Nguyên tắc linh hoạt, tự chủ công việc,
thượng tôn trách nhiệm v kỷ luật chặt chẽ. Đến nay, tổng số cán bộ nhân viên của
Ocean Bank đạt gần 2.000 người.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng Phương
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
*PHÒNG TỔ CHỨC KINH DOANH
-Tổ khách hng cá nhân
-Tổ khách hng doanh nghiệp
*PHÒNG KẾ TOÁN
*PHÒNG DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG
-Thanh toán trong nưc
-Thanh toán quốc tế
*PHÒNG HÀNH CHÍNH
*TỔ KIỂM TRA KIỂM SOÁT NỘI BỘ
ỦY BAN CHÍNH SÁCH HĐQT (TÍN DỤNG, ĐẦU TƯ, TÀI
CHÍNH, NHÂN LỰC

BAN KẾ HOẠCH
TỔNG HỌP
BAN KẾ
TOÁN
BAN KHÁCH
HÀNG DN
BAN DKNL &
ĐỐI TÁC
CHIẾN`
KHỐI QUẢN
RỊ RỦI RO
KHỐI NGÂN
HÀNG BÁN
LẺ
KHỐI ĐẦU
TƯ
KHỐI CNTT KHỐI HỖ
TRỢ DN
KHỐI THANH
TOÁN
KHỐI NGUỒN
VỐN
BAN ĐIỀU HÀNH
ALCO
VĂN PHÒNG HĐQT
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT
PHÒNG KIỂM TOÁN
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ

#a%Ế;Ạ
ỒWỐ
#aBỆ
Ạ
#a%
$;;Ạ
Ố
#abỘ
WỐ
#aB
Ủ;
%;Ả
#abỂ
Ề; Ớ
#abỂ
ỀBỐẾ
#aỢ
 !Ạ
#a
ỖỢ
#aBẢc
Ứ$Ụ#Ể
#ẦỀ
#aBẢ
ỆỐ
#aBẢ
Ế?Ị Ờ$d
Ố
#aeỨ
#Ể

ỆỬ
#aBẢ
Ấ Ợ$ỊWỤ
PHÒNG CÔNG NGHỆ
NGÂN HÀNG ĐIỆN TỬ
#a$Ự
#a 

#a$fWf

#a#
ỂgẢ#Ẩ
#a%$;
?Ẻc#ỂỊ
 Ờ
Ẻ
h#&i0.@(0&
9J>0&,17&'++C(ể0
Rả07&ẩ4+&ẻ
h#&i0.9ị<&,ụ
@&'<&&10.
h#&i0.j09ụ0.
c+&*0ợ
h#&i0.)*ả0kVCủ(
CJc<&ố0..(>0kậ0
h#&i0.@ế+J'0
+&>0&+J'0
#aẨ
ỊỘẬ#
#a##Ế

#a%Ể
%Ểg;Ộ?Ộ
#aB
Ủ;
#aBẢ
Ấ Ợ$ỊWỤ
#aỰỆg
ỖỢlgẤc?Ả;
l$Ụ
#aBỆ
%
#aBẢ
$Ụ
#aỔỢ#c
#Ể%
$%
#aBỆ
%
#aBẢ
$Ụ
#a
g$Ụ
#a%Ế;
ỔỢ#
#a%Ế;
Ộ?Ộ
#a%Ế;Ạ
#a
BẢ
#aỢ#

Ế Ợ
?#Ể
Ạ Ớ
#aBỆ
m
Wn#aỘ
gỞ
?gỰ
h#&i0.+ổ<&ứ<0&/0
Rự
h#&i0.+*Pể09ụ0.,1
K1J+ạJ
h7&i0.oề0k2ợ0.c
<&V0&R'<&<&ế9ộ

PHÒNG GIAO DỊCH
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Nhìn vo sơ đồ tổ chức, ta có thể thấy, đứng đầu trong cơ cấu tổ chức l đại
hội đồng cổ đông. Đại hội đồng cổ đông bầu ra hội đồng quản trị để đại diện thực
hiện các quyền v nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
- Hội đồng quản trị l cơ quan quản lý ngân hng, có ton quyền nhân danh
ngân hng để quyết định, thực hiện các quyền v nghĩa vụ của ngân hng không
thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.
- Ban kiếm soát giúp các cổ đông kiểm soát hoạt động quản trị v quản lý
điều hnh ngân hng có nhiệm vụ giống như các cơ quan tư pháp trong mô hình tam
quyền phân lập.
- Ban điều hnh có nhiệm vụ điều hnh các hoạt động của ngân hng nhằm
đạt được các mục tiêu đề ra.
- Dưi ban điều hnh l các khối, ban, chi nhánh thực hiện các hoạt động

khác nhau của ngân hng.
1.3. Tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Đại Dương (Ocean Bank)
Dù mi chuyển đổi từ năm 2007 nhưng trong những năm qua, Ocean Bank
đã cho thấy hình ảnh của một ngân hng trẻ, năng động vi tốc độ tăng trưởng
nhanh, mạnh v vững chắc.
Năm 2011, Ocean Bank thuộc nhóm các ngân hng có khả năng thanh khoản
tốt, được xếp hạng trong Top 500 Ngân hng Ln nhất Khu vực Châu Á Thái Bình
Dương v Top 100 Ngân hng có Bảng cân đối kế toán mạnh nhất (an ton nhất)
Khu vực Châu Á Thái Bình Dương do tạp chí The Asian Banker bình chọn.
Năm 2012, Ocean Bank được trao giải thưởng “Ngân hng bán lẻ có tốc độ
tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam 2012 - Fastest Growing Retail Bank Vietnam
2012” do Tạp chí Global Banking & Finance Review, một trong những tạp chí uy
tín về lĩnh vực ti chính – ngân hng trao tặng. Ngoi ra Ocean Bank còn nhận được
giải Straight – Through – Processing Award cho ngân hng thanh toán đạt chuẩn
cao do Ngân hng Mỹ Wells Fargo trao tặng, lọt top 500 Doanh nghiệp ln nhất
Việt Nam 2012. Năm 2012, Ocean Bank cũng vinh dự được NHNN xếp nhóm I
trong hệ thống ngân hng.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bảng 1. Một số chỉ tiêu tài chính của Ocean Bank trong những năm gần đây
2009 2010 2011
Tổng ti sản 33.784.958.222.544 55.138.903.221.015 62.639.316.887.051
Vốn chủ sở hữu 2.252.378.868.234 4.087.343.965.413 4.644.050.596.895
Vốn điều lệ 2.000.000.000.000 3.500.000.000.000 4.000.000.000.000
Nguồn vốn huy động 31.180.469.760.599 50.427.115.648.434 57.377.665.223.615
Dư nợ cho vay 10.188.901.041.473 17.630.960.647.261 19.187.065.606.171
Tổng doanh thu 1.962.365.473.572 4.499.063.309.038 6.153.539.011.616
Tổng chi phí 1.661.057.511.681 3.808.109.472.178 6.153.539.011.616
Lợi nhuận trưc thuế 301.307.961.891 690.953.836.860 643.393.959.302

Lợi nhuận sau thuế 227.322.766.764 520.421.808.375 487.931.115.362
Tỷ lệ an ton vốn (CAR) 9,59 9,48 11,74
Dư nợ cho vay/Tổng ti sản
(%)
30,16 31,98 30,63
Dư nợ cho vay/Nguồn vốn
huy động (%)
33,11 35,72 34,01
Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ
(%)
0,016 1,67 2,08
Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ
sở hữu bình quân (ROE)
(%)
11,33 20,61 14,16
Lợi nhuận sau thuế/Tổng ti
sản bình quân (ROA) (%)
1,09 1,17 1,12
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2012
Nhìn vo bảng trên, ta có thể thấy, trong 3 năm từ 2009-2011, tổng ti sản
của Ocean Bank đã tăng lên gấp 2 lần từ 33.000 tỷ đồng năm 2009 lên 62.000 tỷ
đồng năm 2011. Các chỉ tiêu về vốn chủ sở hữu, vốn điều lệ, nguồn vốn huy động
được cũng tăng gần 100%. Lợi nhuận trưc thuế cũng tăng gấp 2 lần sau 3 năm. Tỷ
lệ an ton vốn ở mức ổn định. Lợi nhuận sau thuế/ vốn chủ sở hữu bình quân (ROE)
đạt ngưỡng 20.61 trong năm 2010 v giảm xuống 14.16 trong 2011, tuy nhiên vẫn ở
ngưỡng cao. Đặc biệt, doanh thu của ngân hng sau 3 năm đã tăng hơn 3 lần, từ
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
1.962 tỷ đồng lên 6.796 tỷ đồng. Cùng xu thế chung trong giai đoạn ny, tỷ lệ nợ

xấu của Ocean Bank cũng tăng dần v chiếm 2.48% tổng dư nợ.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bảng 2. Một số chỉ tiêu chủ yếu năm 2012 so với 2011
STT Chỉ tiêu 2012 2011
1 Thu nhập lãi v các khoản thu nhập tương tự 6.404.273.557.690 6.428.069.375.641
2 Chi phí lãi v các chi phí tương tự 4.783.911.029.098 4.833.514.862.029
I Thu nhập lãi thuần 1.620.362.528.592 1.594.554.513.612
3 Thu nhập từ hoạt động dịch vụ 43.401.907.143 46.048.215.063
4 Chi phí hoạt động dịch vụ 27.554.530.957 30.633.448.416
II (Lỗ)/Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 15.847.376.186 15.414.766.647
III
Lãi/(Lỗ) thuần từ hoạt động kinh doanh
ngoại hối và đánh giá tỷ giá ngoại tệ
30.142.995.938 (48.487.740.531)
IV
Lãi/(Lỗ) thuần từ mua bán chứng khoán
kinh doanh
36.338.111.001 (73.740.294.199)
V
(Lỗ) thuần từ mua bán chứng khoán đầu
tư
(18.289.775.588) (50.717.788.110)
5 Thu nhập từ hoạt động khác 70.565.768.945 77.664.228.009
6 Chi phí hoạt động khác 331.139.187.315 91.587.284.085
VL (Lỗ) thuần từ góp vốn, mua cổ phần (260.573.418.370) (13.923.056.076)
VII Thu nhập từ góp vốn, mua cổ phần 48.582.382.980 22.991.435.769
VIII Chi phí hoạt động 694.346.637.740 614.699.977.392
IX

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng
778.063.562.999 831.291.859.720
X Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 467.852.919.358 187.997.900.418
XL Tổng lợi nhuận trước thuế 310.210.643.641 643.292.99.302
7 Chi phí thuế TNDN hiện hnh 66.996.334.762 155.462.843.940
XII Chi phí thuế TNDN hiện hành 66.996.334.762 155.462.843.940
XIII Lợi nhuận sau thuế TNDN 243.214.308.879 487.931.115.36
XIV Lãi cơ bản trên cổ phiếu 608 1.286
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh ngân hàng Ocean Bank năm 2012
Năm 2012, kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn nhưng Ocean Bank vẫn đạt
được kết quả kinh doanh khá ấn tưởng. Tổng ti sản tăng từ 62.000 tỷ đồng lên
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
68.000 tỷ đồng (tăng 8%), tổng huy động ở mức cao 61.300 tỷ đồng. Lợi nhuận
trưc thuế đạt 750 tỷ đồng, tăng 100 tỷ đồng so vi năm 2011. Tỷ lệ nợ xấu thấp,
dưi 3% so vi mặt bằng chung 8,5% trong ton hệ thống ngân hng do NHNN
công bố.
Ngoi ra, Ocean Bank luôn chủ động xúc tiến hợp tác vi các đối tác chiến
lược có tiềm lực mạnh như:
- Hermes Capital
- Tập đon Dầu khí Quốc gia Việt Nam
Trong năm 2013, ban lãnh đạo Ocean Bank vẫn tiếp tục theo đuổi mục tiêu
đổi mi v tái cấu trúc ngân hng. Hoạt động an ton, khoa học, tiết kiệm v hiệu
quả l tiêu chí m Ocean Bank cần chú trọng. Ngoi ra cần tiếp tục mục tiêu xây
dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh v tạo môi trường lm việc chuyên nghiệp
để trở thnh nơi m người lao động muốn lựa chọn v mong muốn lm việc.
2. Thực trạng công tác cho vay đầu tư dự án bất động sản của Ngân hàng
TMCP Đại Dương

2.1. Thực trạng công tác thẩm định tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Dương
2.1.1. Quy trình thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản
Quy trình thẩm định ti chính dự án cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân
hng TMCP Đại Dương gồm các bưc sau:
Bưc 1: Cán bộ khách hng tại chi nhánh tiếp nhận hồ sơ vay vốn của chủ
đầu tư, tư vấn cho chủ đầu tư việc sử dụng tín dụng tại Ocean Bank
Bưc 2: Cán bộ khách hng tại chi nhánh thực hiện việc đánh giá sơ bộ v
đưa ra ý kiến đồng ý hay không đồng ý khoản vay đầu tư vo dự án của chủ đầu tư.
Nếu đồng ý cho vay, cán bộ khách hng tại chi nhánh hon thiện hồ sơ của khách
hng v gửi lên phòng thẩm định ti sản của Hội sở
Bưc 3: Cán bộ thẩm định tại phòng thẩm định của Hội sở tiến hnh thẩm
định vấn đề liên quan đến chủ đầu tư v dự án đầu tư. Trong quá trình thẩm định
cán bộ thẩm định thường xuyên cập nhật thêm thông tin cần thiết về chủ đầu tư v
dự án đầu tư từ các nguồn.
Cán bộ thẩm định cho ý kiến đồng ý hay không đồng ý ti trợ cho dự án đầu
tư v đưa ra các điều kiện đối vi chủ đầu tư rồi gửi lại cho cán bộ khách hng tại
chi nhánh.
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bưc 4: Cán bộ khách hng chi nhánh nhận lại hồ sơ. Trong trường hợp hồ
sơ dự án được phòng thẩm định của Hội sở đồng ý ti trợ, cán bộ khách hng hon
thiện nốt các giấy tờ có liên quan, v chuyển hồ sơ của khách hng lên trên Trung
tâm tái thẩm định của ngân hng.
Bưc 5: Trung tâm tái thẩm định của ngân hng thẩm định lại một lần nữa
đầy đủ v chi tiết các nội dung của dự án. Sau đó, trung tâm tái thẩm định sẽ trình
kết quá thẩm định lên cho ủy ban tín dụng của ngân hng v giải thích đầy đủ, rõ
rng lí do đồng ý hoặc không đồng ý ti trợ cho dự án.
Bưc 6: Ủy ban tín dụng của ngân hng xem xét hồ sơ của trung tâm tái
thẩm định v ra quyết định cuối cùng có đồng ý ti trợ cho dự án hay không v trả

hồ sơ dự án về cho cán bộ khách hng tại chi nhánh.
2.1.2. Phương pháp sử dụng trong thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất
động sản của Ngân hàng TMCP Đại Dương
Hiện nay, phương pháp sử dụng trong thẩm định ti chính dự án cho vay đầu
tư bất động sản của Ngân hng TMCP Đại Dương chủ yếu l phương pháp so sánh
đối chiếu các chỉ tiêu kết hợp vi phương pháp thẩm định dựa trên việc phân tích độ
nhạy của dự án.
Các cán bộ thẩm định ngân hng thường so sánh các chỉ tiêu về mặt kinh tế -
kĩ thuật của dự án vi các dự án đã v đang xây dựng nhằm đánh giá các thông số
cơ bản của dự án m phía chủ đầu tư cung cấp, xem xét các thông số đó có sát vi
tình hình thực tế hay không, cần điều chỉnh ở mức độ no để đảm bảo tính khả thi
của dự án. Bên cạnh đó, các cán bộ thẩm định cũng phân tích độ nhạy của dự án
nhằm đánh giá hiệu quả ti chính của dự án trong một số tình huống bất trắc có thể
xảy ra trong tương lai, xem xét mức độ biến động của dự án đối vi sự biến động
của các yếu tố có liên quan, giúp cho ngân hng xác định được yếu tố no gây nên
sự thay đổi nhiều nhất đến chỉ tiêu hiệu quả để đánh giá chính xác hơn về hiệu quả
ti chính của dự án.
2.1.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân
hàng TMCP Đại dương
Nội dung thẩm định ti chính dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân
hng TMCP Đại Dương gồm những nội dung cơ bản sau:
- Thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
- Thẩm định cơ cấu vốn của dự án
- Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án
- Thẩm định lợi nhuận của dự án
- Thẩm định các chỉ tiêu ti chính của dự án
- Thẩm định khả năng trả nợ của chủ đầu tư

2.2. Ví dụ về dự án cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại
dương
2.2.1. Tổng quan về dự án
• Tên dự án: Tổ hợp căn hộ v dịch vụ công cộng CT15 – Việt Hưng – Long
Biên – H Nội
• Địa điểm: Lô CT15 – Khu đô thị mi Việt Hưng – Giang Biên – Long Biên
– H Nội.
• Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Kinh doanh Dịch vụ Cao cấp Dầu khí Việt
Nam (PVCR) v Công ty cổ phần Đầu tư NNP (NNP) (thời điểm dự án trình
vay, chủ đầu tư duy nhất l PVCR)
• Các chỉ tiêu quy hoạch
-
Diện tích khu đất xây dựng dự án: 29405 m
2
-
Diện tích đất xây dựng: 10477 m
2
+ Chung cư 18 tầng: 3190 m
2
+ Nh thấp tầng 4 tầng: 1860 m
2
+ Nh vườn: 3324 m
2
+ Sân tennis: 1296 m
2
+ Bể bơi: 607 m
2
+ Công trình hạ tầng kĩ thuật khác: 200 m
2
-

Diện tích cây xanh, sân đường: 18321 m
2
-
Mật độ xây dựng: 35,6%
-
Số tầng cao: 1, 3, 4 18 tầng
-
Tổng diện tích sn xây dựng tầng hầm: 8690 m
2
-
Tổng diện tích sn xây dựng tầng nổi: 68115.4 m
2
+ Chung cư 18 tầng: 55310 m
2
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
+ Nh thấp tầng 4 tầng: 7565.4 m
2
+ Nh vườn: 5040 m
2
+ Công trình hạ tầng kĩ thuật khác: 200 m
2
• Hình thức đầu tư dự án
Xây dựng mi đồng bộ các hạng mục (chung cư, nh thấp tầng, nh vườn,
sân tennis, bể bơi ) trên khu đất trống đã được san lấp có diện tích 29405
m
2
• Tổng mức đầu tư dự án:
Tổng mức đầu tư dự án: 936,348,360,000

Trong đó:
-
Chi phí tiền đất: 133,410,600,000
-
Chi phí xây dựng: 655,497,406,718
-
Chi phí thiết bị: 21,907,216,800
-
Chi phí quản lý dự án: 8,136,882,676
-
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 28,211,156,524
-
Chi phí khác: 16,190,755,341
-
Chi phí dự phòng: 72,994,341,806
( Chi phí trên chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng)
• Nguồn vốn đầu tư dự án:
-
Vốn vay tín dụng
-
Vốn tự có
-
Vốn huy động từ khách hng
• Phương thức quản lý thực hiện dự án:
Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án, chủ đầu tư thnh lập ban quản lý dự án
hoặc thuê đơn vị có chức năng quản lý dự án đồng thời kí hợp đồng vi một cơ
quan tư vấn lm nhiệm vụ giám sát quản lý kĩ thuật, chất lượng xây dựng.
• Đánh giá chung về dự án:
Việc đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư tại vị trí trên l phù hợp vi quy hoạch của
thnh phố H Nội do vị trí của dự án tương đối tốt (đặc biệt sau khi cầu Vĩnh Tuy

được hon thnh v đưa vo sử dụng), về cơ bản cơ sở hạ tầng của khu vực đáp ứng
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
v đảm bảo cho hoạt động của dự án trong tương lai, thuận tiện giao thông v phù
hợp vi nhu cầu của thị trường.
2.2.2. Tổng mức vốn đầu tư của dự án
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bảng 4. Tổng mức vốn đầu tư của dự án
Stt Nội dung
Giá trị trước
thuế
Thuế VAT Giá trị sau thuế
1 Chi phí tiền đất 133,410,600,000 133,410,600,000
2 Chi phí xây dựng 595,906,733,380 59,590,673,338 655,497,406,718
3 Chi phí thiết bị 19,915,651,636 1,991,565,164 21,907,216,800
4 Chi phí quản lý dự án 7,397,166,069 739,716,607 8,136,882,676
5
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
25,646,505,931 2,564,650,593 28,211,156,524
6 Chi phí khác 23,718,868,492 1,471,886,849 25,190,755,341
- Các chi chi phí khác 14,718,868,492 1,471,886,849 16,190,755,341
-
Lãi vay trong thời gian xây
dựng
9,000,000,000 9,000,000,000
7 Chi phí dự phòng 66,358,492,551 6,635,849,255 72,994,341,806

-
Dự phòng chi phí xây lắp
(10%)
66,358,492,551 6,635,849,255 72,994,341,806
TỔNG CỘNG 872,354,018,059
72,994,341,80
6
945,348,360,000
Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương
Dựa vo bảng trên, ta có thể thấy dự án có tổng mức vốn đầu tư l
954,573,360,000 đồng. Cơ sở đề xác định tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm:
- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngy 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngy 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngy 26/05/2010 của Bộ Xây dựng hưng
dẫn lập v quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
- Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngy 30/09/2009 của Bộ Xây dựng Ban
hnh quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân
dụng, công nghiệp v hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Quyết định 957/QĐ-BXD ngy 29/9/2009 về việc công bố Định mức chi
phí quản lý dự án v tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
- Hồ sơ thiết kế cơ sở do Công ty INCOMEX lập tháng 08 năm 2010
Nhận xét về tổng mức vốn đầu tư của dự án:
Tổng mức vốn đầu tư như trên l tương đối phù hợp vi quy mô của một dự
án chung cư cao tầng kết hợp vi nh thấp tầng, nh vườn. Do dự án phải mất về
chi phí đất nên đây sẽ l một khó khăn cho doanh nghiệp bởi phải chi trả một khoản

chi phí đáng kể.
Trong tổng mức vốn đầu tư của dự án thì chi phí xây dựng chiếm tỉ trọng ln
nhất (69%), tiếp theo l chi phí đất (14%). Chi phí dự phòng được tính theo quy
định bằng 10% tổng của các chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác v lãi vay.
Dựa trên tổng mức vốn đầu tư ta có thể thấy dự án có quy mô đầu tư ln, đòi
hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực ti chính mạnh v ổn định
2.2.3. Thẩm định cơ cấu vốn của dự án
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bảng 5. Cơ cấu vốn đầu tư của dự án
STT Vốn Đơn vị Giá trị Tỉ trọng
1 Vốn của chủ đầu tư đồng 128,962,413,000 13.64%
2 Vốn huy động từ khách hng đồng 707,385,947,000 74.83%
3


Vốn vay đồng 109,000,000,000 11.53%
Trong đó
- Vốn vay ngân hàng trong thời gian
XD
đồng 100,000,000,000 10.58%
- Lãi vay ngân hàng trong thời gian
XD
đồng 9,000,000,000 0.95%
Tổng cộng 945,348,360,000 100%
Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương
Nhận xét về cơ cấu vốn đầu tư của dự án:
Vốn đầu tư của dự án gồm 3 nguồn vốn l:

-
Vốn của chủ đầu tư
-
Vốn huy động từ khách hng
-
Vốn vay
Trong đó vốn huy động từ khách hng chiếm tỉ trọng ln nhất (74,83%), theo
sau l vốn chủ đầu tư (13,64%) v vốn vay (11.53%). Nguồn vốn của chủ đầu tư
chiếm tỉ trọng thấp trong cơ cấu vốn của dự án đồng thời vốn huy động của khách
hng chiếm tỉ trọng ln nhất khiến áp lực về vốn đối vi dự án sẽ có mức rủi ro cao
khi doanh nghiệp không thể huy động đủ số vốn từ khách hng. Hơn nữa, vốn huy
động từ khách hng lại được tính toán dựa trên giá bán sản phẩm. Điều đó khiến dự
án sẽ lâm vo tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng nếu thị trường không ổn định, giá
bán giảm. Ngoi ra để đảm bảo việc huy động vốn diễn ra hiệu quả, chủ đầu tư cũng
cần tính toán hợp lí tiến độ bán sản phẩm v tiến độ thu tiền ở từng giai đoạn.
Xét về năng lực ti chính của chủ đầu tư, PVCR l một công ty thuộc tập
đon dầu khí quốc gia Việt Nam. Mặc dù tập đon dầu khí quốc gia Việt Nam l
một trong những tập đon nh nưc mũi nhọn nhưng kinh doanh bất động sản vốn
dĩ không phải thế mạnh của tập đon. Ngoi ra, cùng thời điểm trình vay dự án
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
CT15 Việt Hưng, PVCR còn có nhiều dự án khác đang xây dựng hoặc chuẩn bị xây
dựng như: Dự án Tổ hợp chung cư cao tầng v thương mại dịch vụ CT 10-11 Văn
Phú (1788 tỷ đồng); Dự án TTTM, văn phòng v khách sạn cao cấp Hạ Long (871
tỷ đồng); Dự án tổ hợp công trình văn phòng, TTTM v căn hộ chung cư số 9 Trần
Thánh Tông (2280 tỷ đồng). Chính vì vậy m năng lực ti chính của chủ đầu tư vi
dự án CT15 Việt Hưng ở mức trung bình nên ngân hng cần xem xét v cân nhắc kĩ
trưc khi quyết định cho vay đầu tư.
2.2.4. Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án

2.2.4.1. Thẩm định doanh thu của dự án
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Bảng 6. Doanh thu kinh doanh hàng năm của dự án
STT NỘI DUNG
KHỐI
LƯỢNG
ĐƠN GIÁ
DOANH
THU
THÁNG
DOANH THU
NĂM
1
Cho thuê kinh
doanh dịch vụ
công cộng
2,580 m
2
12
USD/m2/tháng
647,064,000 7,764,768,000
2
Cho thuê đặt
máy ATM
5 máy
200
USD/máy/tháng
20,900,000 250,800,000

3
Thu phí dịch
vụ tòa nh
55,730
m
2
4,000 đồng/m2 222,918,800 2,675,025,600
4
Doanh thu từ
cho thuê sân
vườn
1,746 m
2
5 USD/
m
2
/tháng
182,446,550 2,189,358,600
5
Doanh thu từ
sân tennis
100 giờ
300,000
đồng/giờ
900,000,000 10,800,000,000
6
Doanh thu từ
bể bơi
70 lượt
40,000

đồng/lượt
84,000,000 1,008,000,000
7
Doanh thu
trông giữ xe
486,000,000 5,832,000,000
7.1
Doanh thu
trông giữ xe
vé tháng
405,000,000 4,860,000,000
- Trông giữ xe
ô tô
200 xe
1,800,000
đồng/xe/tháng
360,000,00
0
4,320,000,000
- Trông giữ xe
máy
1,000 xe
45,000
đồng/xe/tháng
45,000,000 540,000,000
7.2
Doanh thu
trông giữ xe
vé ngy
81,000,000 972,000,000

TỔNG
CỘNG
30,519,952,200
Nguồn: Dữ liệu thẩm định dự án CT15 Việt Hưng của NHTMCP Đại Dương
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
Doanh thu của dự án bao gồm:
• Doanh thu từ bán căn hộ v tầng hầm gồm có:
- Khối nh vườn:
+ Giá bán: 50.000.000 triệu đồng/m
2
+ Công suất bán: 100% trong 6 tháng năm 1 v 6 tháng đầu năm 2
+ Tiến độ huy động: đợt 1 (40%), đợt 2 (30%) v đợt 3 (30%) trong 6 tháng từ
khi dự án khởi công
- Khối nh 4 tầng:
+ Giá bán: 25.000.000 đồng
+ Công suất bán: 40% trong năm 1, 60% trong năm 2
+ Tiến độ huy động: đợt 1 (20%), đợt 2 (30%), đợt 3 (20%), đợt 4 (30%) trong
vòng 13 tháng sau khi xong hầm tòa 18 tầng
- Khối nh 18 tầng:
+ Giá bán: 22.000.000 đồng
+ Công suất bán: 20% trong năm 1, 30% trong năm 2 v 50% trong năm 3
+ Tiến độ huy động: đợt 1 (15%), đợt 2 (15%), đợt 3 (10%), đợt 4 (10%), đợt 5
(10%), đợt 6 (10%) v đợt 7 (30%) kể từ khi đặt cọc đến khi bn giao nh
• Doanh thu khối đế bao gồm:
- Cho thuê lm siêu thị, khu thương mại, dịch vụ công cộng
+ Diện tích cho thuê: 2.580 m
2
+ Giá thuê: 12 USD/m2/tháng

+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 5%/3 năm
+ Công suất khai thác: 60% (năm 1), 70% (năm 2), 85% (năm 3 trở đi)
- Cho thuê đặt máy ATM:
+ Số máy ATM: 5 cái
+ Đơn giá cho thuê chỗ đặt máy: 200 USD/máy/tháng
+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 3%/3 năm
- Cho thuê sân vườn:
+ Diện tích cho thuê: 1.990 m
2
SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22 GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Tùng
Phương
+ Giá thuê: 5 USD/m2/tháng
+ Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 3 năm: 5%/3 năm
+ Công suất khai thác: 55% (năm 1), 65% (năm 2), 80% (năm 3 trở đi)\
• Doanh thu từ cho thuê sân tennis:
- Số sân: 10
- Đơn giá: 300.000 đồng/giờ
- Công suất khai thác tối đa: 10 giờ/ngy
- Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 2 năm: 5%/2 năm
• Doanh thu từ bể bơi:
- Lượt khách dự kiến trong ngy: 70 người/ngy
- Đơn giá: 40.000 đồng/người
- Tỷ lệ tăng giá sau mỗi 2 năm: 5%/2 năm
• Doanh thu từ khu để xe:
- Để xe ô tô:
+ Số lượng: 200 chiếc
+ Đơn giá trông giữ ô tô theo tháng: 1.800.000 đồng/xe/tháng
+ Công suất: 80% (cho cả đời dự án)
+ Tỷ lệ tăng giá dịch vụ giữ xe ô tô sau mỗi 3 năm: 5%/5 năm

- Để xe máy:
+ Số lượng: 1000 chiếc
+ Đơn giá trông giữ xe máy theo tháng: 45.000 đồng/xe/tháng
+ Công suất: 80% (cho cả đời dự án)
+ Tỷ lệ tăng giá dịch vụ giữ xe ô tô sau mỗi 3 năm: 5%/5 năm
- Doanh thu trông xe vé ngy: 20% so vi doanh thu trông xe vé tháng (tạm tính)
• Doanh thu từ thu phí dịch vụ căn hộ:
- Số lượng: 55730m
2
- Mức phí: 4000đồng/m
2
/tháng
Nhận xét về doanh thu của dự án:

SV: Nguyễn Thùy Liên Lớp: QTKD Bất động sản 51