Giải pháp phát triển nguồn lực nhằm phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài
1.1. Tính khách quan:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được
hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có
đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Năm 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường bất động sản
Việt Nam, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị
trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong
tình trạng “bi đát” nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây.
Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại
nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-
10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ
32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại
các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng… Tuy nhiên đến khoảng
giữa năm 2011, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị
trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày
tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ
xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.
Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng
giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần
như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê
Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.
Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi
cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu
cao… Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách
hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán
đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m
2

, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 triệu
đồng/m
2
; dự án chung cư CT6 Xa La cũng được chủ đầu tư quyết định giảm giá 4 - 5
triệu đồng/m
2
căn hộ. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m
2
tùy căn…Thậm
chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu
hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá
đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới
thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim
Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây được xem là
đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay. Thị trường bất động sản rơi vào
tình trạng đóng băng. Vậy nguyên nhân vì đâu mà quả bóng BĐS bị xì hơi mạnh trên
diện rộng, lớp băng dày bao phủ toàn thị trường. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình
trạng trên song nguyên nhân chính là về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh tế
vĩ mô. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái,
ảm đạm. Nhiều năm nay, không ít người sau khi thu về một khoản tiền từ các kênh
khác đã mua nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Năm 2011, lợi nhuận của nhiều
ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm
chí nhiều người đã phải bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết khó khăn cho
các lĩnh vực kinh doanh khác. Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần nguồn vốn
đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào huy động của
người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài
hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.
Trong năm 2011, rất nhiều dự án bất động sản đã phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ do
bị cắt vốn vay. Với mỗi dự án, thông thường số tiền đầu tư lên tới hàng trăm, hàng
nghìn tỉ đồng thì chủ đầu tư rất khó có thể thu xếp tiền để triển khai khi bị ngân hàng

“đóng cửa”. Trước đây, nhiều dự án thậm chí thủ tục chưa xong nhưng chỉ cần “rỉ tai”
là đã bán được hàng, nhanh chóng thu được siêu lợi nhuận. Nhưng hiện nay thì nhiều
dự án dù đã hoàn thiện, chủ đầu tư tìm mọi biện pháp có thể vẫn không bán được hàng
nên nguồn thu rất khó khăn. Chính việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đòn bẩy tài chính đã
khiến nhiều doanh nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quá nhanh. Những điều gần
tương tự cũng xảy ra với những người đầu cơ nhà đất bằng tiền đi vay.
1.2. Tính chủ quan:
Qua quá trình thực tập tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội
xuất phát từ thực tiễn tác giả đã tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu, khảo sát tình hình thực
hiện nguồn lực tài chính của công ty và thấy rằng: Doanh thu và lợi nhuận của công ty
đều tăng qua các năm song nguồn tài chính của công ty còn rất hạn chế (60 tỷ đồng)
trong khi đó hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty lại cần một lượng vốn rất lớn.
Nguồn vốn kinh doanh của công ty còn phụ thuộc nhiều vào các tổ chức tín dụng như
ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại và các chủ đầu tư trong và ngoài
nước. Điều này đã gây ra khó khăn lớn trong hoạt động kinh doanh của công ty đặc
biệt trong lĩnh vực kinh doanh sàn bất động sản. Khi nền kinh tế có lạm phát cao,
chính phủ muốn kiềm chế lạm phát phải sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt đưa lãi
suất vay lên cao, buộc các ngân hàng thương mại phải hạn chế các khoản cho vay
trong lĩnh vực bất động sản, thu hồi các khoản cho vay thì công ty đã gặp khó khăn rất
lớn trong việc điều động nguồn vốn để duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh của
mình. Vì vậy công ty cần có những giải pháp phát triển nguồn lực tài chính tốt hơn sẽ
góp phần nâng cao doanh thu, giảm chi phí kinh doanh cho công ty và qua đó sẽ giúp
cho hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng phát triển. Chính vì vậy việc nghiên
cứu về nguồn lực tài chính nhằm phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản
lý và phát triển nhà Hà Nội là rất cần thiết. Giúp cho công ty chủ động hơn về vấn đề
tài chính, khắc phục được khó khăn mà thị trường BĐS đem lại.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu
Một số công trình nghiên cứu của năm trước:
- Giải pháp phát triển nguồn lực tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh
tại công ty Siêu thị Hà Nội –

- Giải pháp phát triển vốn với phát triển sản xuất kinh doanh tại công ty Cổ phần
May10- Bùi Anh Thơ năm 2010
- Giải pháp phát triển vốn đầu tư và phát triển kinh doanh tại công ty TNHH Ba
Sao Việt Nam – Võ Thị Đào Năm 2010
Một số vấn đề đã được giải quyết qua các đề tài nghiên cứu trên:
Sau khi nghiên cứu các đề tài trên tác giả nhân thấy rằng các đề tài trên đã sử
dụng cả hai phương pháp nghiên cứu đó là thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Song các
dạng phiếu sử dụng điều tra phỏng vấn có nội dung câu hỏi chưa sát với thực tế, vẫn
mang tính vĩ mô của ngành. Trong bài khóa luận của mình tác giả tập trung nghiên
cứu vấn để phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà
Nội, trong đó tập trung vào nguồn lực tài chính. Tác giả đã tiến hành phân tích và đưa
ra đánh giá cụ thể về nghuồn lực tài chính của công ty để từ đó đưa ra những giải pháp
và kiến nghị thiết thực cho việc huy động và sử dụng các nguồn lực tài chính hiệu quả
hơn góp phần phát triển kinh doanh của công ty.
3. Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài
Xuất phát từ tính cấp thiết được trình bày ở phần 1.1, tác giả đã chọn đề tài: “Giải
pháp phát triển nguồn lực nhằm phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý
và phát triển nhà Hà Nội”. Với nội dung nghiên cứu trên, đề tài hướng tới giải quyết
một số vấn đề như:
- Nhân tố nào ảnh hưởng tới việc phát triển kinh doanh của công ty TNHH MTV
quản lý và phát triển nhà Hà Nội
- Thực trạng kinh doanh của công ty trong giai đoạn từ 2008-2011.
- Hiệu quả sử dụng nguồn vốn đã ảnh hưởng như thế nào đến viẹc phát triển kinh
doanh của công ty giai đoạn 2008-2011
- Những thành công mà công ty đã gặt hái được, bài học kinh nghiệm trong quá
trình phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển kinh doanh tại công ty.
- Những mặt hạn chế mà doanh nghiệp còn mắc phải, chỉ ra nguyên nhân
Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp và kiến nghị về nguồn lực tài chính nhằm
phát triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Mục tiêu
4.1.1. Mục tiêu chung:
Từ việc phân tích tình hình sử dụng nguồn tài chính để tìm ra các giải pháp phát
triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển hoạt động kinh doanh của công ty TNHH
MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
4.1.2. Mục tiêu cụ thể:
Về mặt lý thuyết:
- Làm rõ những vấn đề cơ sở lý luận về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát
triển kinh doanh của công ty. Hiểu được bản chất khái niệm và phân loại nguồn lực tài
chính trong doanh nghiệp, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn và các thước đo
của phát triển sản xuất kinh doanh. Từ đó làm cơ sở để phân tích thực trạng sử dụng và
phát triển nguồn lực tài chính tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà
Nội.
Về mặt thực tiễn:
- Thực trạng kinh doanh của công ty. Từ đó tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến
phát triển kinh doanh của công ty.
- Đề xuất và kiến nghị đối với công ty và nhà nước để phát triển nguồn lực tài
chính nhằm phát triển kinh doanh của công ty
4.2. Đối tượng nghiên cứu:
Nguồn lực tài chính của công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
4.3. Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung nghiên cứu:
Nguồn lực của doanh nghiệp bao gồm nguồn nhân lực, nguồn tài chính Do
năng lực có hạn và số liệu sẵn có nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về nguồn lực tài
chính của công ty.cụ thể là các giải pháp huy động và sử dụng nguồn vốn nhằm phát
triển kinh doanh của công ty.
Về không gian:
Đề tài tập trung nghiên cứu tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà
Nội.
Về thời gian:

Đề tài tiến hành nghiên cứu dữ liệu trong 4 năm từ năm 2008 đến 2011.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Trong bài khóa luận tác giả có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:
5.1. Phương pháp duy vật biện chứng:
Đây là phương pháp nghiên cứu các sự vật, hiện tượng trong sự vận động và
trong mối quan hệ tác động qua lại với các sự vật hiện tượng khác. Trong bài khóa
luận này tác giả đã nghiên cứu việc phát triển kinh doanh của công ty TNHH MTV
quản lý và phát triển nhà Hà Nội trong sự thay đổi của thời gian và ảnh hưởng của
nguồn lực tài chính đến việc phát triển kinh doanh của công ty.
5.2.Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:
Khái niệm: Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp là phương pháp thu thập dữ
liệu thông qua các tài liệu sách báo, internet, tài liệu tham khảo, báo cáo kết quả kinh
doanh, tài liệu nội bộ của công ty…Nhằm thu thập những thông tin cần thiết cho người
nghiên cứu.
Tác giả đã tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp từ hai nguồn, đó là nguồn bên trong
và nguồn bên ngoài công ty.
+ Dữ liệu thứ cấp bên trong công ty: Trong quá trình thực tập tại công ty TNHH
MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội tác giả đã thu thập số liệu từ các phòng ban
khác nhau trong công ty:
Phòng kế toán: Thu thập số liệu về báo cáo tài chính và báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh hàng năm của công ty, từ năm 2008 đến năm 2011
Phòng kế hoạch và phát triển: Tìm hiểu và thu thập dữ liệu về các kế hoạch phát
triển hàng năm của công ty, đồng thời tìm hiểu thêm về quan điểm và phương hướng
phát triển của công ty trong thời gian tới.
+ Dữ liệu thứ cấp bên ngoài công ty:
Tác giả đã tìm hiểu thông tin về công ty thông qua các tạp chí kinh tế, sách báo
và website sàn giao dịch của công ty (batdongsanmdc.com.vn). Trong các dữ liệu thứ
cấp này tác giả tập trung tìm kiếm và chọn lọc các bài viết liên quan đến tình hình kinh
doanh, chiến lược kinh doanh cùng với các bài viết liên quan đến nguồn lực tài chính
của công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội, để từ đó có một cái nhìn

tổng quan về hoạt động kinh doanh cũng như triển vọng tương lai của công ty. Từ đó
đưa ra những đánh giá về mặt thành công và hạn chế trong việc phát triển nguồn lực
tài chính nhằm phát triển kinh doanh của công ty trong những năm qua và đưa ra
những giải pháp, kiến nghị đối với công ty và Nhà nước trong vấn đề này.
5.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích dữ liệu
Phương pháp phân tích dữ liệu là nêu lên một cách tổng hợp bản chất cụ thể và
tính quy luật của hiện tượng qua biểu hiện bảng số liệu. Phương pháp này được sử
dụng để phân tích, đánh giá thực trạng phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển
kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội. Phương pháp
được sử dụng ở chương II.
Phương pháp tổng hợp là tiến hành tập trung, chỉnh lý, và hệ thống hóa một cách
khoa học các tài liệu ban đầu đã thu thập được trong điều tra thống kê. Phương pháp
này được sử dụng trong chương II.
5.4 Các phương pháp khác
Phương pháp so sánh: Dựa vào các thông tin thu thập được trên cơ sở các chỉ
tiêu so sánh qua các năm đánh giá được hiệu quả kinh doanh của công ty TNHH MTV
quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Phương pháp tổng quan tài liệu: Phương pháp này được dùng để tìm hiểu các đề
tài nghiên cứu trước đây có liên quan đến phát triển kinh doanh của công ty.
6. Kết cấu khóa luận:
Ngoài phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục từ
viết tắt, tài liệu tham khảo và các phục lục, khóa luận được chia thành 4 chương:
Lời mở đầu
Chương 1: Một số lý luận cơ bản về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát
triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 2: Thực trạng về phát triển nguồn lực tài chính nhằm phát triển kinh
doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
Chương 3: Các đề xuất và kiến nghị giải pháp phát triển nguồn tài chính để phát
triển kinh doanh tại công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
CHƯƠNG I:

MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN NGUỒN LỰC NHẰM
PHÁT TRIỂN KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP
1.1. Một số khái niệm cơ bản:
1.1.1. Khái niệm về nguồn lực và nguồn lực tài chính của doanh nghiệp:
* Khái niệm về nguồn lực của doanh nghiệp: nguồn lực là nguồn gốc của sức
mạnh của một doanh nghiệp, nó bao gồm nguồn hữu hình, nguồn lực vô hình.
* Khái niệm về nguồn lực tài chính của doanh nghiệp: Theo cách hiểu thông
thường, nguồn lực tài chính của doanh nghiệp là toàn bộ quá trình huy động và sử
dụng vốn được thể hiện dưới hình thức giá trị. Bất kỳ một doanh nghiệp nào tồn tại
trên thị trường đều phải có một nguồn lực tài chính nhất định để thực hiện mục tiêu
kinh doanh của mình, có như vậy mới giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển được.
Quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng đồng thời là quá trình phân
phối, sử dụng các nguồn lực tài chính để hình thành và biến đổi các loại tài sản của
doanh nghiệp nhằm tạo ra giá trị gia tăng và thu được lợi nhuận.
1.1.2. Khái niệm về phát triển kinh doanh:
Theo khoản 3, Điều 2, Luật doanh nghiệp năm 1999 thì: “Kinh doanh là việc
thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến
tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
Phát triển kinh doanh là sự tăng lên về quy mô và hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp thường được biểu hiện ở sự mở rộng thị trường, thị phần, sự ổn định lành mạnh
tài chính, sự nâng cao uy tín vị thế của doanh nghiệp, sự thay đổi tích cực của các chỉ
số tài chính như gia tăng doanh thu, lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, Phát triển kinh doanh
cần nhấn mạnh vào đầu ra của sản phẩm và dịch vụ đáp ứng được nhu cầu mong muốn
của khách hàng trong hiện tại và tương lai. Nhấn mạnh vào việc giảm lãng phí thông
qua áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, các tính toán chi phí hợp lý nhằm hạ giá
thành của sản phẩm. Hướng vào việc tạo ra giá trị như không ngừng nghiên cứu tái
thiết kế, phát triển sản phẩm để nâng cao giá trị cho sản phẩm.
1.2. Một số lý thuyết về nguồn lực nhằm phát triển kinh doanh của doanh
nghiệp:
1.2.1. Một số khái quát về nguồn lực tài chính của doanh nghiệp:

1.2.1.1. Phân loại nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Có nhiều cách phân loại nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, mỗi cách phân
loại đều có ý nghĩa nhất định trong quá trình huy động và sử dụng nguồn lực tài chính
của doanh nghiệp. Tùy vào góc độ tiếp cận mà người nghiên cứu lựa chọn và sử dụng
cách phân loại hợp lý nhất.
Phân loại nguồn lực tài chính theo tiêu chuẩn giá trị và thời gian sử dụng
Theo cách phân loại này thì nguồn lực tài chính của doanh nghiệp bao gồm: Vốn
cố định và vốn lưu động
* Vốn cố định: Là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản cố định của doanh
nghiệp.
Tài sản cố định: Là cơ sở vật chất kỹ thuật chủ yếu của doanh nghiệp, phản ánh
năng lực sản xuất hiện có, trình độ tiến bộ khoa học kỹ thuật của doanh nghiệp. Tài
sản cố định là những tư liệu lao động phải đáp ứng hai tiêu chuẩn sau:
 Thời gian sử dụng: Từ một năm trở lên
 Tiêu chuẩn về giá trị: Phải có giá trị tối thiểu ở một mức nhất định do
Nhà nước quy định phù hợp với tình hình kinh tế của từng thời kỳ (theo chế độ kế toán
ban hành theo quyết định 15/2006/BTC thì TSCĐ có giá từ 10.000.000 trở lên)
- Phân loại tài sản cố định: Phân theo hình thức biểu hiện thì tài sản cố định
bao gồm: Tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình
+ Tài sản cố định hữu hình: Là những tài sản có hình thái vật chất, được chia
thành các nhóm sau:
 Nhà cửa, vật kiến trúc
 Máy móc, thiết bị
 Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn
 Thiết bị, dụng cụ quản lý.
 Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm.
 Các TSCĐ hữu hình khác.
+ Tài sản cố định vô hình: Là những tài sản không có hình thái vật chất, thể
hiện những lượng giá trị lớn mà doanh nghiệp đã đầu tư, liên quan đến nhiều chu kỳ
kinh doanh, bao gồm các loại sau:

 Quyền sử dụng đất
 Chi phí thành lập doanh nghiệp
 Chi phí về bằng phát minh sáng chế
 Chi phí nghiên cứu phát triển
 Chi phí về lợi thế thương mại
 Quyền đặc nhượng
 Nhãn hiệu thương mại…
* Vốn lưu động:
- Khái niệm: Là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản lưu động của doanh
nghiệp. Vốn lưu động luân chuyển toàn bộ giá trị ngay một lần, tuần hoàn, liên tục và
hình thành một vòng tuần hoàn sau một chu kỳ sản xuất kinh doanh.
- Phân loại vốn lưu động: Để quản lý, sử dụng vốn lưu động có hiệu quả, thông
thường vốn lưu động được phân loại theo các tiêu thức khác nhau, dưới đây là cách
phân loại hay được sử dụng nhất.
Phân loại vốn lưu động theo hình thái biểu hiện: Theo tiêu thức này, vốn lưu
động được chia thành:
 Vốn bằng tiền: gồm tiền mặt tại quỹ, tiền gửi ngân hàng, tiền đang chuyển, kể
cả kim loại quý (Vàng, bạc, đá quý …)
 Vốn trong thanh toán: Các khoản nợ phải thu của khách hàng, các khoản tạm
ứng, các khoản phải thu khác…
 Vốn vật tư hàng hóa (hay còn gọi là hàng tồn kho) bao gồm nguyên, nhiên vật
liệu, phụ tùng thay thế, công cụ, dụng cụ lao động, sản phẩm dở dang và thành phẩm.
 Vốn về chi phí trả trước: Là những khoản chi phí lớn hơn thực tế đã phát sinh
có liên quan đến nhiều chu kỳ kinh doanh nên được phân bổ vào giá thành sản phẩm
của nhiều chu kỳ kinh doanh như: chi phí sửa chữa lớn TSCĐ, chi phí thuê tài sản, chi
phí nghiên cứu thí nghiệm, cải tiến kỹ thuật, chi phí xây dựng, lắp đặt các công trình
tạm thời, chi phí về ván khuôn, giàn giáo, phải lắp dùng trong xây dựng cơ bản …
Cách phân loại nguồn lực tài chính theo tiêu thức này được sử dụng xuyên suốt
trong toàn bài khóa luận vì nó cho thấy tổng lượng nguồn lực tài chính và sự vận động
của cơ cấu nguồn lực tài chính trong doanh nghiệp.

1.2.1.2. Phát triển nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Phát triển nguồn lực tài chính của doanh nghiệp phải là quá trình tăng trưởng cả
về quy mô tổng lượng nguồn lực tài chính, đảm bảo tính liên tục của nguồn lực tài
chính và tiến bộ về cơ cấu nguồn lực tài chính đáp ứng yêu cầu phát triển của doanh
nghiệp.
* Tăng trưởng về quy mô tổng lượng nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Quy mô tổng lượng tài chính của doanh nghiệp tăng lên chủ yếu từ các nguồn
sau: Lợi nhuận để lại hàng năm tăng, tăng các khoản vay ngắn hạn và dài hạn, các
khoản nợ phải trả tăng và tăng thêm huy động vốn bằng cách phát hành cổ phần, phát
hành thêm trái phiếu công ty. Tuy nhiên phát triển nguồn lực tài chính của doanh
nghiệp không chỉ là việc tăng lên về quy mô tổng lượng mà là quá trình đảm bảo tính
liên tục của nguồn lực tài chính và tạo ra một cơ cấu nguồn lực tài chính một cách hợp
lý.
* Đảm bảo tính liên tục của nguồn lực tài chính
Từ xa xưa dân gian ta đã có quan niệm “Buôn tài không bằng dài vốn”, điều này
luôn nhắc nhở các nhà quản lý điều hành doanh nghiệp phải tìm cách đảm bảo cho
nguồn lực tài chính không những không bị sói mòn mà còn phải có tính liên tục, ngày
càng gia tăng và không bị ngắt quãng trong quá trình kinh doanh của mình, tức là đảm
bảo “trường vốn” về nguồn lực tài chính. Trong cơ chế thị trường cạnh tranh ngày nay,
cơ hội và rủi ro kinh doanh luôn xuất hiện bất ngờ nên để có thể chủ động nắm bắt các
cơ hội này hay phòng ngừa các rủi ro này thì bản thân các doanh nghiệp phải luôn sẵn
sàng và chủ động trong nguồn lực tài chính của mình. Việc tạo lập và quản lý sử dụng
có hiệu quả quỹ dự phòng tài chính và phân bổ các nguồn lực tài chính tạo ra một cơ
cấu nguồn lực tài chính hợp lý là những giải pháp quan trọng đảm bảo tính liên tục của
nguồn lực tài chính.
* Xây dựng cơ cấu nguồn lực tài chính hợp lý
Cơ cấu nguồn lực tài chính là tổng thể các nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
với vị trí, tỷ trọng tương ứng và mối liên hệ hữu cơ tương đối hợp thành. Cơ cấu
nguồn lực tài chính của doanh nghiệp thường biến động trong các chu kỳ kinh doanh
và có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến sự tồn tại và phát triển của doanh

nghiệp. Vì vậy việc xem xét lựa chọn điều chỉnh cơ cấu nguồn lực tài chính một cách
hợp lý là một trong những quyết định quan trọng của doanh nghiệp.
Đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong ngành bán lẻ thì cơ cấu
nguồn lực tài chính có sự khác biệt khá rõ. Trong ngành này mặt hàng kinh doanh đa
dạng và tốc độ quay vòng vốn nhanh nên nhu cầu về vốn lưu động là rất lớn, mặt khác
khi đã có mặt bằng kinh doanh, cơ sở vật chất rồi thì nguồn vốn cố định phát sinh
trong ngành bán lẻ đòi hỏi không nhiều. Do vậy, tùy vào chiến lược kinh doanh hàng
năm của doanh nghiệp mà bố trí cơ cấu nguồn lực tài chính cho hợp lý, sử dụng và
khai thác tối đa nguồn lực tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp.
1.2.2. Một số thước đo của phát triển sản xuất kinh doanh:
Sự phát triển sản xuất được biểu hiện qua chỉ tiêu:
* Doanh thu:
Để đánh giá sự gia tăng về quy mô doanh nghiệp người ta sử dụng chỉ tiêu giá trị
đó là doanh thu của doanh nghiệp. Doanh thu và sản lượng tiêu thụ chính là mục tiêu
mà bất cứ doanh nghiệp nào muốn tồn tại và phát triển đều phải đạt được. Doanh thu
là số tiển mà doanh nghiệp thu được khi bán hàng hóa.
Công thức xác định doanh thu:
TR = P*Q
Trong đó:
TR: doanh thu mà doanh nghiệp đạt được
P: Giá bán sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp
Q: Sản lượng bán ra của doanh nghiệp.
Căn cứ vào doanh thu và sản lượng tiêu thụ giữa từng thời kỳ và giữa các doanh
nghiệp mà người ta có thể đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là
tăng hay giảm, là cao hay thấp, theo chiều hướng tốt hay xấu.
Tốc độ sự gia tăng doanh thu được tính bằng cách lấy chênh lệch giữa doanh thu
kỳ hiện tại so với doanh thu kỳ trước chia cho doanh thu kỳ trước.
Công thức xác định:
g =

Trong đó:
g: là tốc độ tăng (giảm) doanh thu
ΔY: chênh lệch doanh thu giữa kỳ hiện tại so với kỳ trước
Y: doanh thu của kỳ trước.
* Lợi nhuận:
Lợi nhuận là mục tiêu kinh tế cao nhất, là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi
doanh nghiệp. Để cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho thị trường, các nhà sản xuất kinh
doanh phải bỏ tiền vốn vào quá trình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp mình,
họ mong muốn chi phí cho các đầu vào là ít nhất và bán sản phẩm với giá cao nhất để
sau khi trừ đi các khoản chi phí doanh nghiệp vẫn còn lại một khoản thu. Lợi nhuận
giúp doanh nghiệp tái sản xuất mở rộng, nhằm củng cố và tăng cường vị thế của mình
trên thương trường.
Trong kinh tế học, lợi nhuận là phần tài sản mà nhà đầu tư nhận thêm nhờ đầu tư
sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan đến đầu tư đó, bao gồm cả chi phí cơ hội và là
phần chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí.
Trong kế toán, lợi nhuận là phần chênh lệch giữa giá bán và chi phí sản xuất kinh
doanh.
Lợi nhuận được xác định theo công thức:
Tổng lợi nhuận = Tổng doanh thu – Tổng chi phí.
Lợi nhuận là chỉ tiêu kinh tế tổng hợp, phản ánh toàn bộ kết quả và hiệu quả của
quá trình kinh doanh kể từ khi bắt đầu tìm kiếm nhu cầu thị trường, chuẩn bị , tổ chức
quá trình sản xuất kinh doanh, đến khâu bán hàng và cung cấp dịch vụ cho thị trường.
Nó phản án cả mặt lượng và mặt chất của quá trình sản xuất kinh doanh. Lợi nhuận
chính là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh.
Ngoài hai chỉ tiêu trên, để đánh giá sự phát triển kinh doanh người ta có thể dùng
các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp như:
* Chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh tổng hợp
- Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu
Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh một đồng doanh thu thu về thì doanh nghiệp đạt

được bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ suất lợi nhuận theo doanh thu càng cao tức là lợi
nhuận thu được của doanh nghiệp càng lớn và do đó tình hình hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp đạt hiệu quả.
- Tỷ suất lợi nhuận theo chi phí
Tỷ suất lợi nhuận theo chi phí =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh một đồng chi phí bỏ ra thì doanh nghiệp thu được
bao nhiêu đồng lợi nhuận.
* Chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh bộ phận
- Chỉ tiêu hiệu quả sử dụng VCĐ
Hiệu quả sử dụng VCĐ của doanh nghiệp được phản ánh thông qua các chỉ tiêu:
+ Tỷ suất lợi nhuận trên VCĐ
Tỷ suất lợi nhuận VCĐ =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết một đồng VCĐ trong kỳ kinh doanh đem lại cho
doanh nghiệp bao nhiêu đồng lợi nhuận.
+ Số vòng quay vốn cố định:
Số vòng quay VCĐ =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh trong kỳ kinh doanh (thường là 1 năm) một đồng
VCĐ của doanh nghiệp mang lại bao nhiêu đồng doanh thu. Chỉ tiêu này có ý nghĩa
rất lớn đối với công tác quản trị doanh nghiệp. Hiệu quả sử dụng VCĐ thấp chứng tỏ
việc sử dụng VCĐ không có hiệu quả, nguyên nhân có thể là do đầu TSCĐ quá mức
cần thiết, TSCĐ chiếm tỷ lệ cao và không được sử dụng hết công suất. Ngược lại hiệu
suất sử dụng VCĐ càng cao thì việc sử dụng VCĐ của doanh nghiệp có hiệu quả.
- Chỉ tiêu hiệu quả VLĐ
Hiệu quả sử dụng VLĐ phản ánh trực tiếp đến tình hình tài chính, khả năng
thanh toán, độ ổn định của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường. Các chỉ
tiêu hiệu quả sử dụng VLĐ bao gồm:
+ Tỷ suất lợi nhuận trên vốn lưu động
Tỷ suất lợi nhuận VLĐ =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết một đồng VLĐ sử dụng trong kỳ kinh doanh mang
lại cho doanh nghiệp bao nhiêu đồng lợi nhuận. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ doanh

nghiệp sử dụng VLĐ càng có hiệu quả.
+ Số vòng quay vốn lưu động trong kỳ:
Số vòng qua VLĐ =
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh mỗi đồng VLĐ doanh nghiệp sử dụng trong kỳ
kinh doanh mang lại bao nhiêu đồng doanh thu. Về mặt bản chất chỉ tiêu này xác định
số vòng quay của VLĐ trong kỳ nên nó cho biết VLĐ quay được mấy vòng trong kỳ.
Nếu số vòng quay tăng chứng tỏ hiệu quả sử dụng VLĐ tăng và ngược lại.
Ngoài ra còn có nhiều chỉ tiêu bộ phận khác phản ánh hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp như : Chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu, chỉ tiêu phản ánh
hiệu quả chi phí sản xuất kinh doanh, chỉ tiêu hiệu quả sử dụng lao động (năng suất lao
động, sức sinh lời bình quân của lao động) Tùy vào nội dung nghiên cứu mà người
nghiên cứu sẽ lựa chọn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh khác nhau. Việc xem
xét và phân tích các chỉ tiêu này sẽ giúp cho doanh nghiệp có một cái nhìn tổng quát
về tình hình kinh doanh và hiệu quả kinh doanh của mình, để từ đó tìm ra những
nguyên nhân của sự yếu kém và đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao
hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
1.2.3. Mối quan hệ giữa phát triển nguồn lực tài chính với phát triển sản
xuất kinh doanh.
1.2.3.1 Phát triển nguồn lực tài chính giúp phát triển sản xuất kinh doanh:
Nguồn lực tài chính là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến sự
phát triển kinh doanh của doanh nghiệp.
* Phát triển nguồn lực tài chính giúp doanh nghiệp mở rộng quy mô kinh
doanh :
.Phát triển nguồn lực tài chính không chỉ gồm sự tăng lên về số lượng vốn mà nó
còn thể hiện ở việc sử dụng vốn nhằm đạt được lợi nhuận tối đa cho doanh nghiệp.
Một doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô kinh doanh ngoài việc nắm bắt được những
thông tin thay đổi của nhân tố môi trường thì vấn đề vốn cũng không kém phần quan
trọng. Vì phát triển vốn sẽ giúp cho doanh nghiệp có đủ lượng vốn để đầu tư tranng
thiết bị, máy móc, dây chuyền hiện đại nhằm nâng cao chất lượng sảm phẩm dịch vụ,
từ đó giúp cho doanh nghiệp mở rộng quy mô kinh doanh.

* Phát triển nguồn lực tài chính giúp cho doanh nghiệp tăng chất lượng tăng
trưởng :
Phát triển nguồn lực tài chính ngoài việc mở rộng quy mô kinh doanh thì nó
còn góp phần vào việc sắp xếp lại nguồn nhân lực, đổi mới công nghệ hiện đại, tuyển
thêm người có năng lực vào làm việc, đào tạo cán bộ công nhân viên nâng cao tay
nghề và trình độ chuyên môn. Từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp
mình trên thị trường trong nước và quốc tế, củng cố lòng tin của khách hàng và đối tác
về doanh nghiệp. mở rộng phạm vi tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp.
Ngoài ra khi nguồn lực tài chính của doanh nghiệp dồi dào sẽ giúp cho doanh
nghiệp chủ động hơn với sự biến động của nền kinh tế. Doanh nghiệp sẽ không phải bị
tác động quá lớn từ sự biến động của nền kinh tế. Nều nện kinh tế đang trên đà phát
triển thì nó sẽ tạo động lực thúc đẩy hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Song
nếu nền kinh tế bị suy thoái, lạm phát tăng cao, khả năng huy động vốn của tất cả các
doanh nghiệp gặp khó khăn, khi đó doanh nhiệp chủ động được nguồn tài chính của
mình thì van thúc đẩy hoạt động kinh doanh của mình ngày càng phát triển, mà khônh
chịu tác động quá lớn từ phía nền kinh tế, tạo nên sự phát triển bền vững cho doanh
nghiệp.
* Phát triển nguồn lực tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp.
Phát triển nguồn lực tài chính giúp cho doanh nghiệp không ngừng khai thác
hiệu quả những lợi thế của mình bằng việc nâng cao năng suất lao động, trang bị các
trang thiết bị hiện đại,…tạo nên sự tiến bộ trong kinh doanh. Do vậy chi phí kinh
doanh giảm dẫn đến giá bán ra của doanh nghiệp cũng giảm, doanh nghiệp thu hút
được nhiều khách hàng về phía mình hơn. Nhờ vậy hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp được nâng cao.
Bên cạnh đó khi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đạt hiệu quả và thu
được nhiều lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ quan tâm và đầu tư đến các quỹ phúc lợi,
quỹ khen thưởng và tăng tiền lương cho người lao động. Chính điều này sẽ làm tăng
thu nhập cho người lao động, giúp cho chất lượng cuộc sống của người lao động và
gia đình họ được cải thiện đồng thời với các mức lương hấp dẫn và chính sách đãi ngộ

cao sẽ khuyến khích tinh thần làm việc hăng say cho người lao động, từ đó sẽ giúp
nâng cao năng suất lao động và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngày càng
phát triển.
1.2.3.2. Phát triển sản xuất kinh doanh tạo điều kiện phát triển nguồn tài
chính cho doanh nghiệp:
Phát triển sản xuất kinh doanh đồng nghĩa với việc quy mô của hoạt động sản
xuất được mở rộng cũng như chất lượng được nâng lên, điều này sẽ có tác động tích
cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nói chung, kéo theo đó là sự tăng lên
về thị phần, hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp được nâng cao, thị trường của doanh
nghiệp được mở rộng làm cho tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng có sự thay
đổi tích cực như doanh thu và lợi nhuận tăng từ đó tăng khả năng tự bổ sung vốn cho
doanh nghiệp. Đồng thời khi uy tín của doanh nghiệp được nâng lên thì khả năng huy
động vốn từ ngoài của doanh nghiệp cũng tăng giúp doanh nghiệp có thể huy động
vốn một cách thuận lợi hơn khi doanh nghiệp cần một lượng vốn lớn.
Như vậy, giữa phát triển nguồn lực tài chính với phát triển kinh doanh có mối
quan hệ hữu cơ với nhau làm tiền đề và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Điều này đòi
hỏi các doanh nghiệp phải biết kết hợp giữa việc huy động nguồn lực tài chính và sử
dụng nó hiệu quả với việc phát triển kuh doanh của doanh nghiệp.
1.3. Nội dung và nguyên lý giải quyết vấn đề nghiên cứu của đề tài: Khóa
luận tập trung nghiên cứu một số vấn đề sau:
Về mặt lý luận:
- Khái niệm về nguồn lực và nguồn lực tài chính, phân loại nguồn lực tài chính
dựa trên tiêu chuẩn giá trị và thời gian sử dụng.
- Nghiên cứu chỉ tiêu đo lường hiệu quả kinh doanh tập trung vào chỉ tiêu hiệu
quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Về mặt thực tiến:
- Phân tích những nhân tố môi trường ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh
doanh của công ty
- Phân tích thực trạng hoạt động của công ty giai đoạn từ 2008-2011.
- Phân tích hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính của công ty để phát triển kinh

doanh của công ty.
- Từ các phân tích trên thông qua việc phân tích số liệu, rút ra những mặt tích cực
và mặt tiêu cực trong việc phát triển kinh doanh của công ty. Từ đó đề ra các giải
pháp, kiến nghị đối với công ty và nhà nước về vấn đề phát triển nguồn lực tài chính
nhằm phát triển kinh doanh của công ty.
CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHUỒN LỰC TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT
TRIỂN KINH DOANH TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ VÀ PHÁT
TRIỂN NHÀ HÀ NỘI.
2.1. Tổng quan tình hình và ảnh hưởng của nhân tố môi trường đến phát
triển kinh doanh tại công ty
2.1.1. Giới thiệu về công ty TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội:
Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội tiền thân là
Công ty nhà Hà Nội gồm phòng quản lý nhà của các Quận Huyện và các Ban quản lý
nhà các khu tập thể thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Tháng
8/1994 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định thành lập ba Công ty kinh doanh
nhà số 1, số 2 và số 3 Hà Nội. Tháng 10/ 2005 UBND Thành phố Hà Nội có quyết
định số 149/2005/QĐUB thành lập Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội trên cơ
sở hợp nhất và tổ chức lại Công ty kinh doanh nhà số 1, số 2, số 3 Hà Nội và ngày
26/11/2009 Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội được chuyển đổi thành Công ty
TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội theo quyết định số 6134/QĐ-
UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
Tên gọi: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý và phát
triển nhà Hà Nội
Trụ sở: 221B Trần Đăng Ninh – Phường Dịch Vọng – Quận Cầu Giấy –
Hà Nội.
Vốn điều lệ: 65.000.000.000 tỷ đồng
Số điện thoại: 0437930412
Fax: 0437930415
Công ty có chức năng hoạt động trong nhiều lĩnh vực phục vụ nền kinh

tế, dân sinh, xã hội. Với các ngành nghề mũi nhọn như: quản lý, kinh doanh và phát
triển quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và xây mới các
chung cư cũ thành các chung cư cao tầng để bán và cho thuê; lập dự án đầu tư các khu
nhà ở, khu đô thị mới và các khu tái định cư; kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản trên địa bàn trong nước và nước ngoài…
Trải qua hơn 50 năm xây dựng, phát triển và trưởng thành, đến nay Công ty
TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã là một trong nhưng Công
ty có bề dày kinh nghiệm bậc nhất về quản lý và phát triển nhà. Năm 2010 để chào
mừng đại lễ 1000 năm Thăng Long Hà Nội, Công ty đã khởi công nhiều dự án như: dự
án khu nhà ở Đông hồ Nghĩa Đô quy mô 01 tòa nhà chung cư cao tầng 27 tầng và 19
căn nhà vườn, dự án Nguyễn Khánh Toàn, dự án cải tạo chung cư cũ 187 Tây Sơn
thành nhà cao tầng quy mô 268 căn hộ, dự án A + B Hoàng Quốc Việt quy mô 692 căn
hộ, dự án 108 Nguyễn Trãi v.v… và chuẩn bị đầu tư 16 dự án phát triển nhà ở nơi
khác trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.1.2. Phân tích ảnh hưởng của nhân tố môi trường đến việc phát triển kinh
doanh tại công TNHH MTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội.
2.1.2.1. Ảnh hưởng của các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô.
* Môi trường kinh tế:
Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt Nam biến động khá phức tạp, tuy tốc
độ tăng trưởng kinh tế cao so với khu vực song tỷ lệ lạm phát còn cao hơn. Năm 2011
tỷ lệ lạm phát là 18.58% (nguồn: tổng cục thống kê), dự báo năm 2012 lạm phát chỉ
còn một con số là 9%. Lạm phát cao và diễn biến nhanh chóng khó lường dẫn đến lãi
suất tín dụng cũng diễn biến phức tạp và duy trì ở mức cao khiến cho doanh nghiệp
phát triển dự án Bất động sản và người có nhu cầu mua nhà đều gặp khó khăn trong
việc tiếp cận tín dụng, lập kế hoạch kinh doanh và gia tăng các chi phí. Ngoài khó
khăn kinh tế chung về lạm phát và lãi suất, Thông tư 13/2010/TT-NHNN Ngân hàng
Nhà nước ban hành xếp loại tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro
lên đến 250% so với các loại hình tín dụng khác. Với quy định này, khả năng tiếp cận
vốn và lãi suất của doanh nghiệp bất động sản càng gặp thêm khó khăn về vốn và chi
phí.

Ngoài sự bất ổn về kinh tế thì những chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ
cũng tác động lớn đến kinh doanh BĐS như chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa.
Về chính sách tiền tệ, trước những bất ổn về kinh tế chính phủ đặt mục tiêu kiểm soát
tăng trưởng tín dụng dưới 20%, tổng phương tiện thanh toán từ 15-17%. Thắt chặt tiền
tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp BĐS tăng
cao. Ngoài ra, nguồn tín dụng còn được ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế tín dụng
vào lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Ngày 01/03/2011,
NHNN ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN. Theo đó, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất
cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Tín dụng phi
sản xuất gồm 3 lĩnh vực chính là tín dụng BĐS, đầu tư chứng khoán và tiêu dùng.
Trong đó, trên thực tế vay để đầu tư BĐS chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Cuối
năm 2010 tỷ trọng dư nợ trong toàn bộ nền kinh tế vẫn chiếm trên 20%, do vậy việc
phải giảm ngay về tỷ lệ 16% sẽ tác động rất mạnh đến thị trường BĐS. Với quy định
này nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư BĐS, thậm chí phải tích cực
thu hồi nợ để đảm bảo tỷ lệ theo quy định. Tín dụng BĐS bị siết, thị trường BĐS như
một cơ thể thiếu máu khiến nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền
để mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản do phải “còng lưng” trả
lãi mà sản phẩm không thể bán, dự án không thể triển khai. Hệ thống ngân hàng cũng
đang phải đối phó với một tình huống “lưỡng nan”. Ngân hàng buộc phải thu hồi vốn
cho vay đầu tư BĐS trong khi đó các doanh nghiệp lại đang gặp khó khăn và không có
khả năng chi trả. Lợi nhuận nhiều ngân hàng cũng bị sụt giảm do tín dụng bất động
sản vốn mang lại lợi nhuận lớn nay bị siết lại.
Đối với chính sách tài khóa Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân
sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này nhiều dự án đầu tư của nhà nước
bị đình hoãn ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS. Đối với đầu tư công,
Chính phủ đã quyết định sẽ cắt giảm tối thiểu 10% lượng vốn theo kế hoạch tín dụng
đầu tư từ ngân sách của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Chính phủ cũng yêu cầu các
bộ, ngành và địa phương không ứng trước, không kéo dài thời gian sử dụng vốn, chưa
khởi công các công trình, dự án mới dùng vốn ngân sách và trái phiếu Chính phủ. Đối
với các dự án đã triển khai, Chính phủ sẽ kiểm tra, rà soát toàn bộ để tập trung vốn đẩy

nhanh tiến độ các dự án quan trọng cần được hoàn thành trong năm 2011. Trong khi
đó, đối với các dự án đầu tư kém hiệu quả, dàn trải, Chính phủ sẽ xem xét việc loại bỏ,
kể cả các dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Dưới tác động của các chính sách kinh tế
hoạt động kinh doanh của công ty gặp nhiều khó khăn đặc biệt là việc huy động vốn
để phát triển kinh doanh trong khi đó công ty lại phải nộp ngân sách nhà nước một
khoản lớn. Việc này đã tạo ra một gánh nặng lớn về tài chính cho công ty, thị trường
bất động sản lại đang trầm lặng, nhu cầu về nhà chưa tăng hoặc tăng cũng không đáng
kể.
* Môi trường chính trị, luật pháp:
Kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn của các chính sách về đất đai và xây
dựng. Nghị định 69/2009/NĐ-CP được ban hành ngày 13/08/2009 quy định về giá đất
và thu hồi đất. Điều 11 của Nghị định này quy định việc doanh nghiệp có nghĩa vụ
đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thay cho khung giá ban hành hàng năm tại
thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Quy định có sự bất hợp lý về khái niệm giá thị trường
một cách chung chung, không cụ thể, dẫn đến sự không minh bạch về tiền sử dụng đất
doanh nghiệp phải nộp. Thời điểm xác định giá cũng hoàn toàn bất hợp lý khi quá
trình đền bù của doanh nghiệp có thể kéo dài nhiều năm nhưng lại nộp tiền tại thời
điểm cuối cùng khi giá đã tăng rất cao so với cả quá trình đền bù. Điều 11 của Nghị
định 69 vừa bất hợp lý trong việc minh bạch nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, không
khả thi trong hành thu, vừa bất hợp lý trong tư duy quản lý công, với khối lượng hồ sơ
rất lớn; do đó, đòi hỏi sự đơn giản, công bằng, minh bạch và dễ thực thi. Khái niệm
“giá thị trường” khi được vận dụng trong thực tế là rất phức tạp, thiếu chính xác trong
việc xác định cụ thể. Việc định giá rất dễ biến tướng, tạo điều kiện cho tiêu cực phát
sinh.
Do có sự bất hợp lý lớn nên sau hơn một năm ban hành quy định tại Điều 11
Nghị định 69 vẫn chưa thể được vận dụng trong thực tế và gặp phải rất nhiều sự không
đồng thuận của doanh nghiệp, các Hiệp hội Bất động sản. Nghị định này hiện đang là
rào cản lớn nhất cho sự phát triển các dự án bất động sản tạo nguồn cung và giảm giá
thành nhà ở. Việc chậm triển khai dự án và đóng tiền sử dụng đất cũng làm giảm các
nguồn thu của Nhà nước về các loại thuế, phí khác nhau.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở thay thế Nghị định 90 và các văn bản pháp luật trước đây về quản
lý nhà ở và thị trường bất động sản. Có thể nói đây là một sự kiện quan trọng của thị
trường bất động sản Việt Nam, là bộ khung pháp lý về thực thi Luật Nhà ở 2005. Nghị
định 71 có tính thực tiễn cao và cơ bản đã tạo nên sự minh bạch cho thị trường nhà ở,
cải cách hành chính trong việc cấp phép dự án, đặt ra các điều kiện rõ ràng, hợp lý về
huy động vốn và các giao dịch về bất động sản. Các điều kiện này hướng đến việc bảo
vệ người mua nhà và không quá siết chặt việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án.
Nghị định 71 được hy vọng sẽ tạo được sự minh bạch và khôi phục lòng tin của người
mua nhà vào thị trường bất động sản vốn có nhiều kẽ hở về pháp lý và nhiều rủi ro
trước đây. Chỉ có một điểm chưa hoàn thiện của Nghị định này là việc thiếu hướng
dẫn về giao dịch các hợp đồng góp vốn trước ngày Nghị định có hiệu lực nhưng đã
gây ra tắc lớn trên thị trường giao dịch các sản phẩm này, khiến cho người mua nhà trả
chậm trước đây chịu nhiều thiệt thòi vì không chuyển nhượng được.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 và Thông tư 16/2010/TT-
BXD ban hành ngày 1/9/2010 khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về
tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Theo đó, các bên chỉ
được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây
xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án. Nghị định này cho phép
20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước
khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công. 80%
căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán
thông qua một sàn giao dịch bất động sản nhất định (và theo những điều kiện của sàn
giao dịch). Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ
đợi. Sự đổi mới trong chính sách quản lý đất đai đã mang lại niềm tin cho người dân
và các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
*. Môi trường kinh doanh:
Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng bởi lạm
phát và lãi suất, các chính sách kinh tế của chính phủ mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn từ
các yếu tố vĩ mô khác như giá vàng, nhập siêu và nợ công. Điển hình như năm 2010,

việc giá vàng tăng rất mạnh trong năm đã thu hút một lượng vốn lớn của xã hội vào thị
trường vàng, đồng thời tạo tâm lý tích trữ, tiết kiệm vàng trong dân chúng thay vì đầu
tư vào đất đai, bất động sản. Các giao dịch nhà đất nội thành dựa trên giá vàng cũng
gần như đóng băng vì quá khó để có thể quy đổi chính xác theo giá thỏa thuận và giá
trị theo vàng của nhà đất tăng quá cao.
Năm 2010, nhập siêu và nợ công cũng là những vấn đề kinh tế của Việt Nam
gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế và thị trường bất động sản của Việt Nam. Nhập
siêu vẫn còn ở mức cao, lên đến 12,3 tỷ USD và nợ công vào khoảng 56% GDP, đặc
biệt khoản nợ của tập đoàn Vinashin Những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng dẫn đến sự
quan ngại của giới đầu tư quốc tế đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào Việt Nam nên mặc
dù được đánh giá là rất tiềm năng và hấp dẫn nhưng thu hút FDI năm 2010 chỉ đạt
18,6 tỷ USD, thấp hơn năm 2009 là 21,48 tỷ trong khi nền kinh tế thế giới trong năm
2010 đã phục hồi đáng kể so với năm 2009. Nhà đầu tư thế giới đã phần nào chuyển
đầu tư sang các thị trường lân cận như Indonesia, Thái Lan, Malaisia.
Có thể thấy do kinh tế vĩ mô của chúng ta trong năm 2010 có nhiều bất ổn nên
dòng vốn đầu tư từ các nước đã có phần sụt giảm so với năm trước, nhất là với thị
trường tài sản dài hạn, tài sản cố định như bất động sản. Chính vì vậy đã gây ra tình
trạng khó khăn đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
trong đó có công ty TNHH một thành viên quản lý và phát triển nhà Hà Nội trong việc
thu hút vốn để đầu tư vào các dự án lớn mang tính thanh khoản cao thu lại lợi nhuận
lớn cho công ty.
*Điều kiện tự nhiên và yếu tố xã hội.
Các yếu tố về tự nhiên:
Vị trí của BĐS: BĐS nào cũng luôn gắn với hai loại vị trí là vị trí tương đối và
vị trí tuyệt đối. Những BĐS nằm tại trung tâm một vùng, nhất là đô thị, sẽ có giá trị
lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương đối). Những
BĐS nằm ở các giao lộ trên các trục giao thông lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm
ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Vấn đề xác định giá đất trở nên quan trọng hơn khi đánh
giá ưu thế vị trí của BĐS.
Địa hình nơi BĐS toạ lạc: BĐS toạ lạc tại nơi có địa hình cao hay thấp đều có

ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Ở nơi có khu vực thấp, hay bị ngập úng thì giá BĐS
sẽ thấp, ngược lại giá sẽ cao hơn. Ngoài ra, do mục đích sử dụng BĐS, giá trị của BĐS
còn phụ thuộc vào độ dày của lớp đất bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý,…
chẳng hạn người sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp sẽ quan tâm đến độ màu mỡ
của đất nhưng nếu sử dụng vào mục đích xây nhà sẽ quan tâm đến độ cứng của đất.
Tình trạng môi trường và điều kiện thiên nhiên: Môi trường trong lành hay bị ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Những vùng thường bị
thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ làm giá trị BĐS giảm và ngược lại.
Các yếu tố thuộc xã hội:
Sự gia tăng dân số: Dân số gia tăng kéo theo các nhu cầu về BĐS gia tăng, có thể
nhận thấy tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn lực đất đai có giới hạn, làm cho thị
trường BĐS ngày càng sôi động, giá cả BĐS có xu hường ngày càng cao. Dân số tăng
làm lực lượng lao động tăng, tất yếu phải mở rộng sản xuất kinh doanh làm cho nhu
cầu SDĐ tăng lên, nhất là đất nông nghiệp. Thêm vào đó là sự chuyển mục đích SDĐ
từ nông nghiệp sang các lĩnh vực khác tạo ra sức ép lớn về nhu cầu SDĐ ở và đất dùng
để sản xuất kinh doanh, mà được giải quyết chủ yếu thong qua thị trường BĐS. Ngoài
ra dân số tăng còn kéo theo các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, y tế,
giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí , thể dục thể thao,…những nhu cầu này đều là
những nhân tố làm cho thị trường BĐS ngày càng mở rộng và phát triển.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân: Tập quán, truyền thống ảnh
hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế
chấp…trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các giao dịch,
đảm bảo tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…nó cũng có tác dụng làm đẩy
nhanh hoặc làm chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Thị hiếu cũng có tác
động trực tiếp đến thị trường BĐS, chẳng hạn sự quan tâm của người có nhu cầu BĐS
về vị trí, hình dạng, phương hướng, kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại-cổ điển,…của
BĐS phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể như làm văn phòng, nhà ở.
2.1.2.2 Ảnh hưởng của các nhân tố thuộc môi trường bên trong.
* Nguồn lực tài chính:
Nguồn lực tài chính có vai trò quan trọng nhất trong hoạt động kinh doanh của

doanh nghiệp, đặc biệt là đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nó là động lực giúp
cho các nguồn lực khác phát triển. Một doanh nghiệp có nguồn lực tài chính lớn mạnh,
có chính sách sử dụng nguồn tài chính hợp lý thì chắc chắn doanh nghiệp đó có lợi thế
cạnh tranh về nguồn vốn, có thể mở rộng quy mô kinh doanh, đầu tư khoa hoc kỹ
thuật, các trang thiết bị máy móc hiện đại vào quá trình sản xuất, kinh doanh, nâng cao
chất lượng sản phẩm và đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ nguồn nhân lực…Phát triển nguồn
lực tài chính sẽ là nhân tố quyết định đến sự phát triển kinh doanh của doanh nghiệp
trong hiện tại và tương lai.
* Nguồn nhân lực:
Nguồn nhân lực cũng là một trong những nhân tố góp phần quyết định đến sự
phát triển kinh doanh của doanh nghiệp. Nguồn nhân lực có chất lượng cao se nâng
cao năng suất lao động, giúp cho việc sử dụng các nguồn lực khác như tài chính, vật
chất kỹ thuật của doanh nghiệp hiệu quả hơn. Đặc biệt các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS cần phải có đội ngũ nhân lực có trình độ chuyên môn cao, sự am hiểu về BĐS, về
tình hình kinh tế. Từ đó đưa hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng phát triển.
*Cơ sở vật chất kỹ thuật:
Trong thời đại khoa học kỹ thuật phát triển như vũ báo, cuôc cạnh tranh giữa các
công ty trong lĩnh vực BĐS ngày càng khốc kiệt, đòi hỏi các doanh nghiệp muốn tồn
tại và phát triển cần phải nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình. Để làm được điều
đó thì doanh nghiệp cần phải trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật tiên tiến hiện đại đảm bảo
an toàn lao động cho công nhân, nâng cao năng suất lao động
2.2. Thực trạng phát triển nguồn lực nhằm phát triển kinh doanh của công
ty :